面对购房合同，如何识别“霸王条款”_检察日报社多媒体数字报刊平台
第03版：法律生活
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面对购房合同，如何识别“霸王条款”
&&&&“此房是我建，价格由我定，要想买房子，合同条款没商量。”相信大多数买房的人在面对购房合同时都有这种感慨，因为在合同中有大量的条款是消费者不熟悉的，而这些条款又恰恰正是房地产行业常见的不平等条款，如果对每一条款进行认真研读，购房的时间又会一拖再拖。&&&&&伴随着城市房价节节攀升，个人商品住宅消费正成为新的一轮经济增长点。但城市房地产市场长期以来存在的混乱局面，尤其是房地产商利用格式合同侵害消费者合法权益的事情时有发生，甚至有愈演愈烈之势。那么，哪些是房地产行业常见的不平等条款呢?&&&&&霸王条款之一:对虚假宣传不担责&&&&&如某房地产开发公司在《商品房预售合同》规定，甲方(开发商)在本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请，不具有要约效力，甲乙双方的权利义务以本合同之明确约定的内容为准。&&&&&尽管法律对什么样的内容符合要约邀请，什么样的内容符合要约条件没有十分明确的说法。但从广告法的内容来看，房产开发商以效果图、广告等形式所作出的广告内容，应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，理应遵循公平、诚实信用的原则。因此，开发商房产广告所宣传的内容，也应看做是合同的一部分，应当作为合同义务来对待。但上述条款排除了开发商所做商业广告等成为要约的任何可能性，为其进行虚假宣传、欺骗消费者提供了方便。&&&&&霸王条款之二:屋顶外墙广告管不着&&&&&如某开发商印制的《商品房预售合同》规定，其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人。屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。&&&&&事实上，根据物权法等法律规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分;利用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意。因此，开发商是无权规定买受人不享有楼宇屋面、外墙使用权等权利的。&&&&霸王条款之三:车位归开发商所有&&&&&如一家地产商的《商品房预售合同》规定，占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租，对此购房者无权干涉。&&&&&按照物权法的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该地产商在合同里将小区道路及车位权利规定给自己的条款是违法的。&&&&&霸王条款之四:解除合同期限不一样&&&&&如某楼盘《商品房买卖契约》规定，乙方(购房人)延迟支付合同价款，经甲方(开发商)催告后30日仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同。同时，又规定甲方延迟交付该商品房的，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同。&&&&&应该说，按照合同法的规定，合同双方当事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务，对于这两项主要义务的违反导致解除合同的催告期限，合同双方当事人也应是对等的，但开发商在合同里却规定，如果卖方催告30日未收到付款即可解约，与买方催告90日未收到房产才可解约的规定，明显是不对等的。&&&&&霸王条款之五:违约金差一倍不合法&&&&&某《商品房预售合同》规定，乙方(购房人)按每天20元向甲方(开发商)支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。同时，又规定甲方或其委托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担下列责任:按每拖延一天10元计算，向乙方支付违约金。&&&&&依据民法通则及合同法的规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。在上述合同中却规定，购房人逾期履行义务每天支付违约金20元，而出卖方逾期履行义务只需每天支付10元，显然违反了民法通则及合同法的公平原则。&&&&&霸王条款之六:违约金、定金两者如何取舍由开发商规定&&&&&某《商品房买卖契约》规定，乙方(购房人)办理按揭的资料提交银行审核后，若未获批准，甲方(开发商)有权要求乙方在15日内一次性补清应交款项，否则视为乙方违约，甲方有权解除本契约，并在本契约解除后30日内将乙方已付房款退还乙方，定金不予返还，乙方同时按房款的1%向甲方支付赔偿金。&&&&&不难看出，此项霸王条款违反了合同法中“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定。根据上述合同的内容理解，开发商在购房人违约的情况下，既可以没收定金，又可以收取1%的违约金。&&&&&霸王条款之七:开发商违约不担责&&&&&某楼盘的《商品房买卖契约》规定，房屋交付后90天内，双方应按规定准备资料，协助对方办理该房屋产权过户及申领有关权证手续。但在对开发商不协助对方办理的违约责任选择上，全部选择空白。&&&&&如此霸王式条款的设定，意味着开发商既不用承担限期履约的责任，又不用承担任何赔偿责任，无疑是不平等合同，对购房者维权是极为不利的。&&&&&霸王条款之八:用格式条款对抗非格式条款&&&&&如某楼盘《商品房预售合同》规定，合同附件与合同正本内容或其他内容如有冲突，以本附件内容为准。这意味着开发商能够依据自行设定的格式合同排斥非格式合同。&&&&&根据合同法的规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。如果附件与合同正本内容或其他内容中的非格式条款相冲突的，应以非格式条款为准。我是销售代理机构
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购房合同中常见的不平等条约以及解决办法
来源：吉屋网络整理 &&发布时间：
买房时，我们签订的合同都是由开发商拿来只需我们签个字就可以的，但是由于房屋交易市场越来越不规范，在房屋买卖合同中有着许多不公平条款。对于这些条款，您了解吗？下面本文将为您详细介绍，并告诉您该如何处理这些不公平条款等内容，您看看便清楚了。有哪些不公平条款，如何处理这些问题？（一）不公平条款一：认购定金难归还。认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。处理此类不公平条款的建议：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。（二）不公平条款二：单方扩大解约权。签认购书十天内，认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方。处理此类不公平条款的建议：“没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。消费交易双方是平等的主体，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。（三）不公平条款三：减免责任巧设计。在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。处理此类的建议：按法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时，不仅不受任何惩罚，就连利息和损失也得由消费者承担，是违法、无效条款。（四）不公平条款四：违约责任不对等。甲方须于XX年X月X日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。处理此类不公平条款的建议：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质上是加重消费者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。（五）不公平条款五：一房二卖搞欺诈。双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿；若乙方中途无任何正当理由终止协议，视为乙方违约，乙方应付甲方总房款的3%作为违约金，并扣乙方定金人民币叁仟元；乙方退房款，需等待甲方在30日内将乙方所购房款退清。处理此类不公平条款的建议：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款利用消费者不懂法律，免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利。属违法、无效条款。以上便是关于房屋买卖合同中一些不公平条款，相信您看了本文后对这些内容已经有所了解。所以，您在实际购房中，签合同时千万不要掉以轻心，以免陷入纠纷的局面。如果您遇到难题时，可以找律师帮忙。他们会帮助您解决问题，维护您的合法权益。
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　1、贷款不到，合同作废，返还订金。
　这点是最最重要的一点，任何买房合约，都要坚决加上去的。这点的好处，明里是为了防止自己没有贷到款而违反合 同，暗里是为了自己铺垫好后路。假如自己突然不想买了，可以通过一些措施来让自己贷款不到，这样就可以堂而皇 之地解除合约，呵呵。一箭双雕。 　2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。
　这样是保障自己的权益，比如说对方的银行按揭没有交最后几个月啊，没有迁户口的扣费啊等等。始终还有些钱在口 袋里面，自己的底气是要更足一点。 　3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分一　　户口问题很重要啊，买这个房子不就是为了户口嘛，sigh。　　4、按揭公司可由买方自由选择。 　　这点是血的教训啊，千万不能找中介介绍的按揭公司。我这次找中介介绍的按揭公司，给砍了一半的钱。要知道中介 和按揭之间是对半分账的，亏死了。而且中介介绍的按揭公司一般人比较黑，比较烂。这次我办按揭的时候，那个按 揭公司的人居然没有出现过一次。就是叫小弟跑过2趟，而且连电话都没有主动打过一个，tmd。上次在我跟中介投诉 之后，才打过来一个电话，还要态度很差。这个按揭的懒人是x翰按揭的卫x美。大家以后要按揭的话就小心这个女人 了。据行内人介绍，中介介绍的按揭公司，中介和按揭是五五分帐的，等于中介又骗了你几千元！如果自己单独去找 按揭公司办，无论贷款多少，1K多绝对搞掂！
　　5、首期可选银行托管，买家自由选择 　　这点是为了自己资金保障，如果在势头不对的时候，为自己的十多万，几十万找个安全的地方放着。　　6、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用　　这点是稳妥起见，为自己做的保障。遇到赖皮的房东和中介，就能保障自己的权利了。　　7、递件之后马上交首期，首期后下午交楼 　　对于房子空着的房东，要加上这点。这样能够保证自己尽快搬进房子。后面的手续无论多长，都没关系了。特别是对 于转按揭的卖家，反正银行要放款给他的不多了，收到首期就交房，也是很容易理解的。　　8、递件完毕交中介费25%，过户完毕交中介费25%，交房完毕交剩下的50%中介费 　　要是遇上不好的中介，就只有靠这个条款保障自己的利益了。要不有些烂中介，你一签合同的时候就叫你交全款，收 钱之后爱理不理，到时你怎么办？这个世界，钱在谁的手里，谁就是大爷啊！
　1、贷款不到，合同作废，返还订金。
　这点是最最重要的一点，任何买房合约，都要坚决加上去的。这点的好处，明里是为了防止自己没有贷到款而违反合 同，暗里是为了自己铺垫好后路。假如自己突然不想买了，可以通过一些措施来让自己贷款不到，这样就可以堂而皇 之地解除合约，呵呵。一箭双雕。 　2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。
　这样是保障自己的权益，比如说对方的银行按揭没有交最后几个月啊，没有迁户口的扣费啊等等。始终还有些钱在口 袋里面，自己的底气是要更足一点。 　3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分一　　户口问题很重要啊，买这个房子不就是为了户口嘛，sigh。　　4、按揭公司可由买方自由选择。 　　这点是血的教训啊，千万不能找中介介绍的按揭公司。我这次找中介介绍的按揭公司，给砍了一半的钱。要知道中介 和按揭之间是对半分账的，亏死了。而且中介介绍的按揭公司一般人比较黑，比较烂。这次我办按揭的时候，那个按 揭公司的人居然没有出现过一次。就是叫小弟跑过2趟，而且连电话都没有主动打过一个，tmd。上次在我跟中介投诉 之后，才打过来一个电话，还要态度很差。这个按揭的懒人是x翰按揭的卫x美。大家以后要按揭的话就小心这个女人 了。据行内人介绍，中介介绍的按揭公司，中介和按揭是五五分帐的，等于中介又骗了你几千元！如果自己单独去找 按揭公司办，无论贷款多少，1K多绝对搞掂！随着我国的房子产热，不仅是房子归属的产权纠纷问题，包括商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷等等同样存在问题。是调整房地产关系的法律规范的总称。广义的房地产法基本内容包括：关于房地产权属的规定；关于房地产开发利用的规定；关于房地产交易的规定；关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；关于社会化、专业化的物业管理的规定。遇到房产纠纷怎么办？赢了网律师为您细心解答
来源：（买房血的教训8大条约合同备注一定要加上http://s.yingle.com/y/fc/787681.html）
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长沙县黄兴镇限价商品房签的是房屋买卖“购房合同”还是行政强制下的“不平等条约”？
一个兵 发表于 &09:53:57『标签：&->&』
&&&&有木有一种购房合同，买受人只能老实付款，乖乖签字，虚心接受对方所有苛刻条款而不能表述任何权利？当然有！不管你们信不信，反正我是信了！且看长沙县黄兴镇限价商品房购房合同（见图一）：&&&&该“带错别字”的“标准合同”明确规定：“为‘提’现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减……”（见图二）。&&&&可是全篇哪有你表述权利的地儿？（见图三）合同说明上都明确规定“任何单位和个人不得擅自印制本合同文本……”可这带错别字的合同，连印制许可证都是空白的（见图四）公平么？&&&&该合同明确规定：“双方当事人可……进行其他约定或另行签订补充协议……”&&可实际上却是不允许你签而只能被强制接受他们的条款（见图五），公平么？&&&&出卖人违约，“按照买受人已付房款的千分之一支付违约金给买受人”；买受人违约，“一次性向出卖人支付本《商品房买卖合同》项下商品房全额房价款20%的违约金……”，公平么？&&&&相关法律规定，签购房合同必须先网签，但在这里程序违规还明文规定你必须接受（见图六）。&&&&15.28万/人的购房补贴（见图七），先扣你5.28万元/人给开发商，才给你10万元/人，你拿这10万元/人的补贴款再去买2800元/平方米的指定面积内的优惠房，这不等于是花三四千买的吗？公平么？&&&&你签这个“不平等条约”就奖励500元/套，不签就不但没奖励还扣你购房补贴款和拆迁过渡费，这买房怎又扯上拆迁费用了，哪有政府扣你钱逼你去跟开发商签字的？（见图八）你不签就扣你的合法补贴款和拆迁款，理由还是“为维护认购户的合法权益”？公平么？&&&&“小区商品房的规划、设计变更时，出卖人不承担责任。小区外规划、设计变更，出卖人有权不通知买受人，买受人不持异议”……要是你规划都变更了，能办得下产权证那真是奇迹啊！公平么？&&&&再来回顾一下这合同开头部分的“特别提示”（见图九），这不是贻笑大方么？说了不强加，不是此地无银三百两么？……公平么？这就是，一份可笑可气又无可奈何的“不平等条约”？！
一个兵：增补大图一至九第1楼1、长沙县黄兴镇限价商品房购房合同（见图一） 2、该“带错别字”的“标准合同”明确规定：“为‘提’现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减……”（见图二） 3、可是全篇哪有你表述权利的地儿？（见图三）
4、合同说明上都明确规定“任何单位和个人不得擅自印制本合同文本……”可这带错别字的合同，连印制许可证都是空白的（见图四） 5、该合同明确规定：“双方当事人可……进行其他约定或另行签订补充协议……”&&可实际上却是不允许你签而只能被强制接受他们的条款（见图五）
6、相关法律规定，签购房合同必须先网签，但在这里程序违规还明文规定你必须接受（见图六）
7、15.28万/人的购房补贴（见图七），先扣你5.28万元/人给开发商，才给你10万元/人，你拿这10万元/人的补贴款再去买2800元/平方米的指定面积内的优惠房，这不等于是花三四千买的吗？
8、&你签这个“不平等条约”就奖励500元/套，不签就不但没奖励还扣你购房补贴款和拆迁过渡费，这买房怎又扯上拆迁费用了，哪有政府扣你钱逼你去跟开发商签字的？（见图八）你不签就扣你的合法补贴款和拆迁款，理由还是“为维护认购户的合法权益”？
9、再来回顾一下这合同开头部分的“特别提示”（见图九），这不是贻笑大方么？说了不强加，不是此地无银三百两么？
&15:52:47ta iit：笑掉我大牙第2楼&你签这个“不平等条约”就奖励500元/套，不签就不但没奖励还扣你购房补贴款和拆迁过渡费，这买房怎又扯上拆迁费用了，这个镇政府跟开发商勾结一块去了。还好意思在合同文件上对老百姓约定，太明显了。这个镇政府领导也没有太文化和水平了。&16:14:44这是第1 - 2条评论，共有2条评论。&首页&上一页&1页&下一页&尾页
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