沿街商铺外立面改造
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503 Service Temporarily Unavailable　　第一次投资门面房，是在07年，投资地点在深圳，面积。50平，80万
到16000元/平 投资地点深圳坂田华为附近一个楼盘中海日辉台。　　当时本人在从事地产公司的管理，职位营销总监，分管坂田片区，当时投资这个门面房，是被公司调任坂田工作，我到坂田，觉得价格便宜，就买下了！门面的价格还算便宜，只是那一块的租金比较低，因为本人手上只有这么多的银子，也不敢奢望买黄金旺铺，只能搏周边改善，搏升值，整体评估了一下就买下了，我买的时候，坂田的黄金山公园在建，原来就是一个坡有些树，晚上没有啥人敢去，黄金山公园是神州笔记本的总部，500米左右是华为基地。深圳万科城50万方的在建设，部分交付使用，中海日辉台是个占地面积约40000平方的地方。当时入住率不高。还老有人去卖。当时这个盘的住宅售价约在6000元/平左右。结果买下后好几个月都空起来，一边要还房贷，当时很着急，结果后来还好，有个做仓库的要放东西，说30元/平，没有办法，30我也租，公园终于建起来了，慢慢的小区入住率高了，万科的楼盘也有不少人入住，第二年开始租出去了，租金升到60元，到了2012年，万科的房子可以卖到11000元/平，当时有人出手花28000元/平，买，我一想，可能也没有啥多大的升值空间，就卖了。这个铺位，我奈得住等，当时的可行性分析做的足，还是成功售出去了。我算了一下:万。买进来80万，挣了60万。加上租金约总共收了14万。74万，除去银行贷款利息。利息约11万，还是挣了63万。感慨良多，这么多年一直没有放弃，研究门面房，接下来写一些心得。　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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　　四步骤找到最具投资价值的门面 　　投资门面，如何追求投资价值的最大化，这一直是一个热门的话题。本人从中医的“望，闻，问，切”四个步骤来简单分析一下门面投资基本理念，以供参考。 　　判断门面的价值。 　　必须有独立的门立面。这点是十分重要的。最好是一楼正面且临街。门宽越宽越好。一般不要低于4.2米。因为对于门面来讲门面广告位越宽也就意味着广告位越宽，展示面、昭示性越好，上门的客量也就会越多。在营销的手段上也就会有更多的施展机会。 　　在挑选门面时，最好挑选已经形成商业气候或是周边已经形成商业气氛的门面。或是政府或是开发商有意打造的或是长期经营中自然形成的特定人流集中的区域，例如：汽车配件装饰 ，物流，所谓成行成市。如果是社区底商肯定要选择人口相对密集的，规模比较大的社区，最好是在社区的主要人流出入口。还要注意观察人的行走习惯。同样的位置有些门面也会在生意上相差很多，就是这个道理。 　　有些门面未成市之前不被看好，15000元/平方，但是周边的交通环境改变成市以后，售价变成30000元/平方，这在门面投资里面并不少见。很多初次投资者只关注到租金问题，简单的去算每个平方租金然后去算回报率。很多门面投资回报率达到7%算是好的，能达到8-9%算是很优秀的投资，如果门面你买进的价格很低，而成市后价格直接增了一倍，那不是二三年就已经回本了，投资回报率不是更快吗？然而要想做到这一点，非得有前瞻仰。还有对开发商和政府的整体规划有一个了解。特别是开发商在产品销售的推进的过程中，也是有步骤的进行，比如说也卖不好的，再推出更有价值的，顺应了买涨不买跌的消费心理。非特殊的时期开发商是不会真正的降价销售。 　　可以借住品牌连锁商家选址和入驻帮助自已做决策，因为品牌商家一般都有自已的一套选址的一套系统和专业指标。同时因为周边有品牌的商家可以带来人气。这也就是开发商为什么在配套上去宣传高大上，大家耳熟能详的大品牌入驻，来吸引人气，增加商业和住宅的销量的原因。 　　分析门面的内在人流量。 选择门面房分析人流从何来，这个人流分为固定人流和流动人流量。固定人流量是指：周边的居住的，工作的人口数量，比如说社区底商，那么首先要想到的是该社区有多少栋，多少层，面积都有哪些面积（面积的大小是可以判断居住人群的消费水平和不同人群的生活习惯，比如说住洋房和别墅的人跟住高层的不一样，住高层也有区别，比如住两梯两户的和住两梯四户和三梯六户的人都不一样）特别是贵阳这个地方。人群不一样做的生意也会在一程度上存在差别。如果是写字楼也要算一下每层有多少间，都是什么样的面积。开发商在卖的是整层出售还一间一间的去散卖的，这看起来没有区别，而实际上区别很大。整层卖的，一般是大的公司购置。有实力的公司入住以后比较容易去盘活写字楼，并提升门面的品质。如果是散卖的，就有可能是由许多小的企业购成，那么就有可能出现空置率高和无人问津。写字楼和住宅自身的设计、特色都会影响到门面日后的经营和升值空间。比如说贵阳新天寨的新天卫城，其比较有特色的外立面的设计就比较贴进高端住宅和高端商业，经营的品牌也就不错，去过两次觉得商业氛围很好。除了固定人流量，就要分析自然人流量为何而来，这里有什么吸引点让这里自然的形成人流量。比如说周边有大型的购物中心，电影院，公园也要看是山体公园还是平地公园，这里面的区别也是很大的，相比较而言，平地公园容易使人停留，比如说花果园的湿地公园和大十字的那个公园都比较容易在白天和晚上形成人气，让人们去那里小坐或是散步。周边的门面无论大小生意自然不差。 　　此外门面内部的结构自然也不可以小视，有的门面里面有大小立柱或是横出来的承重剪力墙体，这给日后的出租租客的选择上考虑装修和实用上带来困难。同一排的商铺一般有大小之分。除了考虑投资金额大小，也要考虑自已选择的面积段是否更适用。比如一排铺位都比较小有一个比较大的门面。那么这就比较容易形成差异化，广告展示就比较容易突出。还有就是有些生意必须有一定的面积才适合经营，比如说培训，比如说中型的超市，美容院。这些都必须要有一定的面积。 　　门面周边的生意营的如何和租金水平。 所谓“一荣俱荣，一损俱损”周边的生意都比较好，就比较容易形成一个活跃的商业氛围相互之间有一个生意上的带动。楼盘的档次和品质也决定居住人群的入住率和消费能力及消费频率。对周边自然人流形成磁力。反之空置率高就会成为门面的元凶。 　　买门面前瞻性非常重要。 　　有些商铺开始的时候无人问津，租金低，位置偏差，关注度低，，但是后期周边交通将会改变，我们纵观一条地铁线路一个地铁口，一个公交站台，新修的一条路，新打开的一扇门都会对周边的门面的经营的状况带来大幅度的变化，比如说中天未来方舟的F12和F11组团，价格低至14000元/平。周边的BRT站点有两个，F10组团和F13组团将来一建设，中天想要卖的更快更好，更容易形成商业氛围修路修通道是必然的，方舟的门户位置，在东二环和北京东路这两条进方舟的交通枢纽的交汇点上，将来公交站台和BRT站台相互接驳。自然会形成自然的人流。BRT是属于政府的打造的工程。BRT的舒适性必然会让更多人弃私家车去乘坐BRT。　　
　　记号，好文！
　　托你好，托再见。
　　@aiaijolin
22:47:00　　托你好，托再见。　　—————————————————　　搞地产搞了12年，深圳干了11年地产，多以管理为主，现在在贵阳中天城投集团旗下的未来方舟营销中心工作，真不啥托，就是希望买门面的可以多找我，方舟的门面还是玩的挺熟了！　　
　　是真的话就好　　
　　最近准备买门面，交流下Q　　
　　好　　
　　@ty_茱莉
23:54:00　　最近准备买门面，交流下Q　　—————————————————　　加您了　　
　　今晚上讲讲投资社区型门面要注意的几点:　　一、首先要考虑社区的规模和入住率。　　小区的户数越多，周边的居住人口越多，越密集。当然越好，这会形成固定的周边的消费人群。这点在社区底商消费方面，是最重要的。入住率高的小区一般出现在，社区配套齐全，社区周边的配套越齐全，小区的入住率越高。比如说居住在这里，想买菜旁边就是菜市场，想购物，旁边就是大型的购物中心，想逛公园，晚上吃了饭出去遛个弯，旁边就有好去处，孩子读书，家门口200-300米，孩子就可以从小学读到初中，每天孩子都可以回家吃饭。不用担心孩子在外面吃东西，影响身体发育。同时可以节省一大笔交通费，这笔费用从幼儿园开始算起来，大的吓人。还有孩子接送轻松。这就是为什么学区房，涨价，不愁租卖的原因。现在的孩子多数是个小少爷，小公主，爷爷奶奶，爸爸妈妈都把他们惯坏了。要啥给啥。然后就是周边有没有医疗设施，如果周边有医院，那么就更好了，公交车住的周边线路多，停靠的多，出行就更方便，因为房子再好，也不可能不上班。更不能住在里面的人个个消费得起车子。所以居住人数，学校，菜菜市场，公园，医院，公交车都很重要。有了这些，您还担心入住率吗？比如数贵阳的未来方舟的D15和D11组团，就具备了，我刚数的，特别值得一提的就是，200米左右的三甲医院，E9组团的48个班级的公立中学（名校），E10小学，还有派出所，菜市场，重点打造的东懋中心。　　其次，要考虑的是商业配比的问题。如果社区只有200-300户。结果搞了10多家超市，10多家美容院，10多家饭店，这就会使所有门店的客源分流，结果导致大家的生意都不好做，必定有人撤场，造成空置，给投资门面的人带来损失。所以投资门面不能单纯的只想着买小的门面，而是应该考虑，做什么合适，适合做的生意越多，则门面越安全。门头如果比绝大部分门面都宽，自然就会比较显眼。广告的昭示面就更好。如果都是50平-60平的，那么如果有个大的门面，就更好，因为，美容院，药店诊所就需要大些的门面，高档一点餐饮也需要，还有就是培训类的也不能太小。所以特点很重要。　　啰嗦了！太晚了，明天待续　　　　
　　明天晚上我来谈谈商业区门面和铺位投资　　
　　善于地产投资分析！深圳馨意庭装饰设计室内设计2年，深圳市中联房地产股份有限公司8年:履任:置业顾问1年，营销经理4年。区域经理3年，深圳市家家顺房地产有限公司区域总监3年！2015年龙里碧桂园销售主任，2016年中天未来方舟售楼部工作！　　
　　@贵阳房事
03:01:00　　善于地产投资分析！深圳馨意庭装饰设计室内设计2年，深圳市中联房地产股份有限公司8年:履任:置业顾问1年，营销经理4年。区域经理3年，深圳市家家顺房地产有限公司区域总监3年！2015年龙里碧桂园销售主任，2016年中天未来方舟售楼部工作！　　—————————————————　　只希望大家多支持！谢谢了　　
　　最近实体不好干，我们这市中心批发市场好多铺子都空了，现在投资商铺真是要特别谨慎，我最近正在看，越看越没信心。　　
　　@ty_茱莉
23:03:00　　最近实体不好干，我们这市中心批发市场好多铺子都空了，现在投资商铺真是要特别谨慎，我最近正在看，越看越没信心。　　—————————————————　　由于互联网的冲击，对于专业市场，商铺及社区底商冲击都不小，但是不是所有门面都不好！还是有值得投资的好东西，确实要擦亮眼睛去仔细甄别！　　
　　QQ：，有问题请教
　　这么容易增值赚钱，商铺过户交税这么高，国家是给你赚的，说的跟真的样
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