一个做了十年的老中介，用良心给大家讲几点买房你应该知道的内幕！
　　一、为什么中介口碑这么差，市场还有这么多中介？　　今天大家买房卖房，很多实际情况使得我们必须通过中介才能实现需求。原因不是因为中介的服务有多么切合客户需要，而是不找中介没渠道找到房源。主要因为：　　1、买家想找到业主房源要么通过路边中介找到房源，要么通过网站信息找到中介房源。没有切实的第二渠道可以帮我们实现买家与卖家的直接对接。　　2、房屋买卖的前期交易达成及后期的交易手续办理二大核心事项咱老百姓大多做不到自行解决。　　答案：市场上没有第二种产品服务能够完全替代中介的作用，所以大多只能找中介。　　二、为什么中介收费这么高，老百姓还得认交？　　买家通过中介买一套房子，少则几万，多则几十万的中介费支出真不是小数目，最少是一个普通人一年的薪资收入，而这笔钱用来买什么了呢？让我们总结一下：　　1、买中介手上的出售信息。　　2、买中介给予的置业见意。（如得到正向见意还好，但有时得到的可能是反向见意）　　3、买中介带着你去看房子，帮你下决心出钱定房子。　　除以上几点，没了，显然是不合理的。这时有人说过户手续不是还要由中介办理吗？中介不是提供第三方居间吗？非也：过户手续您还得支付代办费用，几千块是跑不了的。中介所提供的第三方居间在法律上及实际上是没有任何意义的，真出了问题中介一点责任都没有。　　答案：老百姓认交的主要因素有：　　1、习惯所致，因为大家都认了，我也就跟着认吧。　　2、不认中介就不提供成交服务，我也没别的办法能搞定业主。　　3、虽然我感到这钱花的不值，但为了能买到我能接受的房子，几百万都花了这几万也就认了。　　三、国家规定中介收费那些是合法的，而真正合理的收费应该是什么标准？　　国家有明文规定中介收费的标准，北京目前普通住宅一般国家规定最高是成交价2.2%，除此再超收一分钱都是违法的，老百姓大多并不清楚那些中介收费是不合规的，常见不合法收费项目如下：　　1、加以0.5%的担保费（以前叫《代书费》），这笔钱完全是个别品牌中介为了提高营业额自编自设的一笔故事性费用。（内部认为能收就收，收完了有懂行的找上门追究再退）　　2、中介费以外的代办过户费，这笔钱国家也有明文规定最高收费是1000元以内，但大多起收就3000元。　　3、贷款服务费，一笔住房按揭贷款银行除评估费及抵押登记费有可能产生不足1000元以内的费用，并且大多银行现在为了竞争也能不收就不收了，中介收多少大多都是自已留着了。　　答案：真正现实合理的中介收费应该是什么标准，个人感觉如下：　　1、前期帮助买卖双方实现交易的中介服务费应该不超过1%以内是合理的，因为就目前从事中介服务的人员自身能力及所能提供的服务质量来讲，一切均要本着合理为上。　　2、如果只是提供信息+协助成交+代办后期手续，全整收费1-2万还是比较说得过去的。　　3、如果只是协助成交+代办后期手续，元就足够了，再多了就是不合理。想想中介同仁们我们都做了些什么，这世上我们的劳动力有那么贵吗？我们值那么多钱吗？　　有一个硬道理，世上任何不合理的现象都是不可能长久的，终有一天，房产中介的天将会大变，将会回归以现实为基础的自身行业价值。　四、买房人当下如何才能通过中介买到适合自己的房子？关键点有那些？　　注意以下几种情况的出现及应对方式：　　1、当通过中介了解某套房子时，为了不被假房源受骗白跑去看房，你在电话里和中介人员沟通时一定要问几个问题，一是房本准确面积是多少，二是直接问这房子一定是真的吗？三是问房本发证日期的年月日，四是业主是不是家庭唯一住房。问的过程中要分析中介人员回答的自然不自然，而不是准确不准确，如果此中介对你所问房源非常了解的话他会很自然的回答你所提的问题并给出更加详细的介绍，如果是假的或他并不了解的房源，一般应答是不太自然的，还有就是直接告诉你先与业主联系一下或回头联系之类的回应方式。　　2、通过中介看完某套您感觉不错能接受的房子时，就算再想定下来买，也一定要出一个明确的买价给中介，（目前的行情一般照着10万至20万往下聊吧，聊不下来对你也没坏处）让中介帮您聊价格去，这一点是帮你省钱的关键，要不花那么多中介费确实太亏了，就算中介费省不下来，就当借中介之力帮您聊下来房价找点平衡吧。这里千万注意别相信中介说的明天房子就没了的传说，就算真没了你也得这样做，买不到只能说你和这套房子没缘分。　　3、决定要通过中介买下某套房子时，在与业主签约谈判达成一致后，一定要当着业主的面与中介聊中介费用的问题，千万不要单聊，（这时候大多中介要将你与业主分开，为什么就别说的太过了）聊的过程中你完全可以还考虑中介要多少中介费，你就根据你认为中介本次服务值多少中介费来自己衡量可以给多少中介费，在此教你两点：一是无论你出多少中介费都要坚持你的立场，不到最后不加一分钱，二是中介公司如果不同意你就明说不之有你们一家中介，别的中介也和我说过有这套房，并且同意以我所出的中介费帮我做，（基本上所有的中介面临这种情况都会交枪）。不是我要帮着你整我们的同行，而是我实在看不下去现在做中介的收费太过份了。　　4、千万不要认为品牌大中介会有多么的好，前期信息提供方面确实是比一般小中介强的多，但专业度及后期各项手续办理的效率往往比小中介要差很多，因为单子量大，还要分很多人交替服务完成。关键点还是收费，大中介收费最高，小中介只要你能定下来买房，聪明的买家往往都能省去很大比例中介费。更不要认为大中介能给你更多保障，不出问题做点附加服务还有可能，一但出问题，往往最不负责的往往是大品牌中介，因为内部需要层层汇报，脱也能脱的你无语无奈。　　5、房子贵一定有贵的原因，便宜一定有便宜的原因，买一套什么样的房子才是最适合自己的，只有自己才是最了解自己需求的，千万别指望别人帮你拿主意，更不要只是单纯的可着手上的钱去买房子，大多在北京远郊区买房子为解决自住的人都是后悔的。一定要结合自身的资金及收入，交通及工作区域，家庭及成员需要，个人喜好及配套喜好，自身对房况的喜好，自身对周边环境的喜好这六大要素来判定你的购房区域及房型定位。别人的见意终归只是见意，不是主意，主意一定要自己拿，因为房子买完是你要住的，不是别人，每个人的需求都是不一样的，要相信自己。　五、买房人如何定位适合自己购买的房子？没有十全十美，适合的就是最好的。　　买房人主要考虑以下几点：　　1、自己手头上有多少钱可以用于购房，一般是所持资金的80%。　　2、现在买房最主要的需要是什么，如结婚，不想再租房，将来要在京定居，买房是必须。　　3、现在买房主要是自往，还是可以先出租将来再自住，一般马上需要自住的现在占多数。　　4、上班的单位在那里，自己意识中喜欢京城那个区域，自认为那个区域适合长期居住。　　5、是全款还是贷款，贷款贷多少合适。　　6、家里三五年内有多少人要住，需要买多大的房最适合。　　7、房子周边最好有那些配套，必须有那些配套。　　8、自己印象中最喜欢什么样的房子，如户型，格局，装修等。本文来源：天涯社区 职业疯子2013
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　　近日有市民反映，一套二手房，报价270万，地产中介承诺帮买主讲到260万成交，代价是这10万差价中介拿七成。
　　近日有市民反映，一套二手房，报价270万，地产中介承诺帮买主讲到260万成交，代价是这10万差价中介拿七成。看起来是双赢，但联系到卖主才发现，卖主报价仅251万。一手托两家的中介，恐怕干着一手吃两家的勾当!
　　二手房中介公司炒房吗?听到这个问题，不少市民都会心一笑。前段时间，济南的张女士就切身体验了一次中介的&套路&。今年3月份，张女士与丈夫商议决定通过一家二手房中介公司购买一套房屋。然而，作为买家，张女士不仅去了三趟中介公司仍未见到房主，还称被中介人员索要&好处费&。
　　拦阻买卖双方见面，主动索要好处费
　　近日，济南的张女士通过纬一路的21世纪不动产门店看中了一套二手房，但去了店里三趟都没能如愿见到房主面谈。
　　等得不耐烦的张女士一再追问，中介工作人员才表示，房主定价是270万，他能帮着谈到260万成交，但这10万差价中介要七成，并且只能以现金支付。
　　真要能便宜分他点也未尝不可，就是为啥一定得用现金?张女士当时感觉不对劲，没有马上答应。
　　张女士说，在该门店里的展牌上，她发现了和自己想买的房子很像的房源，户型、面积、位置都一样，价格却为260万。这事够蹊跷!
　　几经辗转，张女士终于直接联系到了房主。房主说，自己要出手的房屋130多平，单价1.9万，总价是251万。
　　张女士大惊，中介一经手，房价瞬时上涨19万! 按照中介工作人员提供的方案，房价总额2%的中介费再加上7万好处费，从这一套房子中介就收费12万多!
　　&这不是明目张胆的炒房吗!&弄清原委后张女士很气愤，这桩买卖最终未成交。
　　报价与展板标价不一，明着吸引暗着操控
　　同样的事情还发生在济南的张先生身上。前几天他通过某二手房中介购房二手房，中介人员报价120万，但他却在中介公司的展板上发现这套房屋标价为115万。
　　&这就是自相矛盾，欺骗消费者。&张先生生气地说。他随后质问中介人员，对方却不以为然称&广告牌上打错了&。
　　对于展牌上的二手房价格和实际销售价格不一样的问题，有业内人士表示，这么做是为了能吸引客户。
　　&价格越低越有人关注，因为买卖双方不能第一时间见面，所有的信息都是汇集到我们这，这才能给了我们营销和赚取利润的空间。&该业内人士说，然而对于更多信息，他并不愿意再多透漏。
　　张先生表示，普通人没有买房、卖房经验，而身在行业中的中介公司却不一样，他们可以掌握买、卖双方的一手信息，而正是这种信息的不对称，让一些中介&钻了空子&。
　　对此有业内人士表示，一般买卖二手房，买卖双方在签约之前是见不到面的，只有中介了解双方的心理价位。中介就可以一边向卖方压价，一边抬高买方的预算。
　　而在这样的过程中，一些中介人员间接抬高了购房者的预算，市民发现后才会怀疑并质问其炒房。
　　你以为卖方获益了?多卖的钱他们也不知情
　　对于信息不对称的问题，不仅仅是买房者感觉吃了亏，甚至连卖房者也感叹中介实在&套路太深&。
　　济南的杨先生说，前一阵子他通过一家中介公司售卖房屋，自己出价是105万，可中介实际售价却为109万。但多售的4万块钱一开始自己并不知情。
　　杨先生表示，虽然他是卖家，但买房者却以超出原本的价格买到房屋，在人看来就是炒房，而且这样的做法实在&太不光彩&。况且&卖房者也有可能成为购房者&。
　　业内默认的&辛苦费&：向买家收成交价的2%
　　记者走访了多家二手房中介公司。在历下区某小区周边，短短几百米的街道两旁有五、六家房地产中介店铺，售房信息大都直接张贴在店铺门口，吸引购房者的眼球。
　　一房产中介公司的工作人员告诉记者，房主委托中介公司进行售房交易时并不收取任何中介费用，&中介费是向顾客(买家)收取的，是成交价的2%。&记者咨询多家中介公司都得到了相同的答案。但其中也有中介人员表示，为数不多的公司会收取卖方一定数额的佣金，价格在&1%左右&。
　　来到另一家中介公司，当记者表达想要售房的意图后，一名中介人员表示如果价格卖得多，&可以适当给我们点辛苦费&。
　　有中介人员称，如果贷款购买二手房，那么除了中介费，房屋评估等费用还需要另算，但这些钱并不是直接交给中介公司的，但可由中介公司代缴。
　　各方反应
　　济南市消费者协会：
　　该中介(张女士找的那家)涉嫌违反公平交易原则。但是也不是很好界定，我们这边无法受理。因为(张女士遇到的)这个问题是普遍存在的现象，有些中介手里有几套房源，就会借此机会提高价格，所以建议咨询法律服务。&
　　山东千舜律师事务所孙才望：
　　中介方作为此次房屋买卖的居间人，有权利收取居间费用(即中介费)，但也仅限于此。如果他们以种种理由索要好处费，不仅违反了公平交易原则，还违背了职业道德。如果造成经济损失，利益相关人可以进行投诉。
　　济南市房管局：
　　根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第一项和第二项规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有以下行为：
　　第一是捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格;第二是对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。
　　如果反映属实，那么购房者可以提供相关的证据和材料，我们会进行进一步核查处理。
　　中介门店经理：
　　这件事我并不知情，但按照规定不允许索要好处费，会将情况上报并给你们反馈。
　　(注：等待5天之后，记者并未收到门店反馈。随后记者辗转联系到两位店长，对于此事他们却一口否认，称张女士所言纯属&一面之词&。究竟谁在说谎?我们不置可否。)
　　提醒：购房者需当心这些常用伎俩
　　第一、虚假广告
　　看上去越&优秀的房源&越是先要考证其真实性。&你打过去电话，他一定会给你说这套房子太抢手，已经卖掉了之类的。&一位购房者说，&就是想吸引你打电话，然后给你推荐别的。&
　　第二、价格猫腻
　　像市民张女士所反映的一样，一些中介公司喜欢在价格上&做手脚&：一边抬高购房者的预算，一边压低卖方的价格，&两吃&赚利差。
　　第三：催促交款
　　网友&不会飞的鱼儿&称，房子卖的越快，中介拿钱越踏实。所以中介会使出花样威逼利诱客户尽早买房，更有甚者还会营造无数人看房的假象，刺激购房者。在采访中，张女士也称被中介人员反复催款，还称可以先&垫上钱&。
　　第四：零首付陷阱
　　济南市住房保障和房产管理局官网提醒：有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有责任有可能自己都要承担。
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编辑：闫晓辉
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房产中介为什么要制作二手房微站，好处是什么？
在这个互联网吞噬改变一切的时代，人们的生活和工作都或多或少的受到了互联网这匹“猛狼”的冲击，在这样的背景下，房产中介的门店利益和安危也同样受到威胁，要想不惧互联网的冲击，房产中介该做些什么呢？　　　　房产中介该怎么做？　　　　1、房产中介应打通线上线下服务　　　　目前，移动互联网的发展，智能手机的普及，微信成为线上营销的最好渠道，房产中介通过建立二手房微站，利用线上营销与门店作业相结合，才有可能创造出更大的收益。　　　　2、那么什么是企业微站呢？　　　　企业微站就是企业搭建在微信公众号上的移动微官网。　　　　3、房产中介为什么要建立企业微官网？　　　　大势所趋：　　　　1）短时间内，移动互联网已渗透到社会生活的方方面面，并产生巨大的影响，未来是移动互联网的时代已是不争的事实。　　　　2）在这一发展背景下，房产中介想要稳定持续发展就要以移动互联网为导向及时做出调整，拓展自己的营销模式，而微信则是移动互联网时代发展最快的，微信用户基数庞大，房源推广最轻松，因此，企业微官网将会成为房产中介立足移动互联网的一种新型营销模式。　　　　4、现实中为什么大部分房产中介对建立二手房微站望而却步呢？　　　　其实并不是没有人想到这一点，可是，光是高投入和技术维护就已经成为大多数中小型房产企业的拦路虎。传统建立企业微站的方法根本行不通。　　　　房产中介如何突破呢？　　　　1、目标用户明确，专门为中小型二手房中介公司提供的一个面向微信用户的服务和营销平台，不需要你自己去开发中介微店。　　　　2、通过易房大师分分钟建立独有的二手房微站，让你摇身一变成为微营销大咖：　　　　1）企业微信公众号注册、认证。　　　　2）简要明了的描述微信公众号并设置自定义菜单。　　　　3）接入第三方微信应用平台即易房大师中介微店，微店与易房大师软件无缝实时对接，实现数据共享，中介微店搭配微信公众平台，让房产中介微营销如虎添翼。　　　　通过易房大师建立的企业微店功能有哪些？　　　　1、房产中介可以在自己的微官网上展示公司文化，经纪人资源、合作联系方式等来提高自己公司的品牌形象和增加合作资源。　　　　2、还可直接在微站上提供给客户房源查询、买卖租赁、房源委托等一系列服务，省时省力，还可提高客户体验，赢得良好口碑。　　　　3、也可以通过微信公众平台进行微信消息推送、微信客户管理等服务，打通客户线上线下服务的移动通道。　　　　通过易房大师建立中介二手房微站的优势？　　　　1、二手房微站是房产中介公司在移动互联网时代完美展示公司形象的最佳选择，公司简介、经纪人风采等多个板块来宣传公司，维护公司形象，塑造公司品牌。　　　　2、投入少，效益大，不用请专门的技术人员来维护。　　　　3、直接打通易房大师与微信服务，更加精准的服务客户，零成本做推广，掌控流量大局，把流量转化为销量。　　　　4、具有便捷性，PC端、手机、平板都可以登录微站，摆脱传统端口的束缚，房产中介可以随时随地办公，客户也可以随时随地进入微店查询，速度快，体验佳。　　　　5、更好的跟踪维护客户，企业通过在二手房微站上发布求租、求购等信息，也可以展示个人形象，让客户更加的了解自己，并通过后续的跟进，达成成交的关系；　　　　微营销已经盛行，企业微店的出现又给微信营销注入新的活力！眼前，房产中介建立企业微店势在必行！最主流的营销玩法，最牛逼的开单秘诀，尽在易房大师中介微店！中介在买卖房屋起什么作用_百度知道
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按照工商行政管理部门的登记的要求，房屋中介公司的经营范围是从事房地产经纪业务，这种业务按照合同法的规定，应该是一种居间的业务。房屋中介公司是居间人，购房人或售房人是委托人。中介公司的工作分两种：一种是为买卖双方提供房屋交易的信息，另一种是提供房屋交易的信息，并努力促成买卖双方交易成功。买房人或售房人与中介公司之间应签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。所谓媒介服务，是指居间人不仅为委托人提供订立合同的机会，而且斡旋于交易双方之间，从而促成双方的交易。按照合同法居间合同的规定，中介公司从事的业务范围相当明确，但相当一部分中介公司并不与委托人签订居间合同，而是利用委托人对法律知识及房屋交易知识的不了解，与委托人签订代理合同，由居间合同变成的代理合同，则中介公司与买方或卖方在二手房交易中的法律地们则完全不同，承担的法律后果也完全不同。 最主要的原因：1、能够有效保证你的资金安全2、能够保证你所要购买的房屋产权的合法有效3、能够免去你的奔波之苦和精神上的极度紧张
采纳率：100%
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