首先看你们的买卖协议是如何约定，是先解押还是先付首付，按照你们买卖协议约定处理如题，本人于日看中的一套房子，当初中介让我们先交两万的定金，签订一份协议。可是后面又变成购房买卖合同，当初想的是反正要买，所以没关系，就签了。当初房东有跟我说他这套房子在银行有抵押，他会在后续一个月内把抵押撤销，到时候正好付首付。我们也就都答应了。本来合同约定首付时间为日，可是由于房东还没有办理公证委托（该房屋名字不在和我们签订合同的那个人的名下，在其弟弟名下），就拖到了3月22日，可是在日约定交首付款当天，房东说抵押没有撤销，要等到4月10日才能撤销，并且在这期间，我们去查他那套房子，该套房子和其余六套一起，向银行联名抵押了两千多万，这是中介和房东当初都没有告知我们数额有这么巨大的。现在由于我们的担忧，担心付了首付款，房东一直不去撤销抵押，故一直坚持房东先撤销抵押。我们之间有了纠纷，我这边的意愿是必须等房东撤销抵押以后，我才愿意付首付款，中介和房东都一致让我先付首付款，房东再去撤销抵押，现在谁都不肯让一步，我想咨询一下，如果我提出这套房子不买，我是否构成违约？中介这两天一直电话我，说房东要起诉我，他们是否可以起诉。谢谢。付了2万的定金，并且签订了购房合同，可是这套房子房东有抵押，我要求先撤销抵押再付首付，房东不愿意。定金一般是拿不回的。当前最好的方法也就是争取不用支付违约金如果是合理购房。如果中介不同意，只有获得中介的谅解和同意才能解除合同，甚至还要支付违约金，你不但取不回定金，法庭也会判你支付罚金的。中介很可能会将你告上法庭索要罚金并签订了三方合同？如果说取消了。有什么办法能取消此合同，并需要在3天内交齐一半的房款，合同写明违约需支付百分之10的违约金。现在想取消购买合同，购房房款为一次性支付。现场给了定金和中介费用是家里老年人冲动之下定的，那能不能拿回中介的中介费用和定金二手房屋买卖，已经给了定金和中介费用，并且签订了购房合同，现在想取消购房合同房屋中介将原房东房价抬高卖给客户当然违法了，下面列举有关中介在房屋交易过程中的违法案例，可以更加清楚的了解中介的违法行为。一、挪用客户房款案例赵先生在A中介那里看中一套二手房，A中介说，只要把首付款打到公司账户，就不用他再操心。于是，赵先生把20万元购房首付款打到A中介的账户上。然而，赵先生迟迟拿不到房产证，中介的回答不是“正在办理”，就是房主那边出了一点“小状况”。赵先生一等就是3个月。当他再次赶到这家公司时才发现，中介已人去楼空。业内支招一些中介公司通常会主动介入交易环节，让买房者先把定金或者首付款打到公司的账上，有的中介趁此机会把这笔钱挪作他用，比如炒股、开分店，同时想方设法拖延办理房产过户的时间。当二手房交易量骤然减少，或者中介投资失败时，中介可能关门大吉，买房者的房款则“打了水漂”。二、为“奖佣”做高房价案例李先生看中了同事的朋友林先生的老房子，这套2楼(楼层总高6层)的房源有89平方米，总价为105万元。李先生付了2万元定金，并与中介L协办签合同、付款、过户等事宜。谁曾想，第二天上午房主林先生打来电话说：“家里人的意见实在是不统一，非要卖到110万元不可。”李先生只好找同事说理，同事打过电话问了才知道，L业务员居然晚上打电话给房主林先生，说他卖低了，还说保证115万元一周内卖出去。他还告诉房主，115万元卖出这套房子后，多出的5万元，房主得3.5万元，中介得1.5万元。业内支招这是典型的“业主奖励佣金”方式。“业主奖励佣金”是指卖家先出一个预期价格，中介尽量高价卖出，超出卖家预期价格的部分由卖家和中介按协议分成，买家却被蒙在鼓里。拿奖励佣金在业内已是潜规则，因为中介帮业主抬高房价可以拿“奖佣”，自己的提成也高；帮买家谈低价提成低，又没“奖佣”，除了能成交外没其他好处，所以要尽可能把房子高价卖出去。三、看房单暗设陷阱案例周小姐到房产中介C预约看房。看房前要签一张看房单，工作人员说：“这是公司程序，签个名就行”。周小姐于是就签了名。周小姐随后看中了一套房，可觉得价格有些高。之后，周小姐在房产D中介那里也看到了这套房源，而且其价格比C中介给的价格还要便宜3万元。周小姐于是就和D中介成交了。两天后，C中介突然打电话给周小姐，说她签了看房单却和别的中介公司交易，根据看房单中的协议，要求周小姐赔偿中介费等损失共计5万元。业内支招看房单会尽量撇去中介的责任，而详尽列明消费者可能面对的责任。众所周知，中介可收取最高1%的中介费，而具体收多少，双方是可以商谈的。可是中介往往把1%的收费写在看房单众多的条文之中，一旦签字就相当于吃了个哑巴亏。所以，看房单能不签时就不签，即使要签也要删除那些不平等条约。四、骑驴找马拖延成交案例张先生在B中介处看中高境二村的一套房子，很快付了定金2万元，同时单方面签订了意向书。张先生随后一连几天打电话给中介，得到的答复都是房主正在研究中。两周后，张先生觉得事情好像不对，就拜托同事以买房者的身份给中介打电话试探一下，中介竟然爽快地表示这套房子随时可以看。张先生大怒：“这房我不买了”。B中介却无所谓，“你买不买随便，就是定金不退！”业内支招中介劝诱买家签意向书、交定金，是为了牵制住买家，一来不怕买家不买；二来还可以找其他愿意出高价的客户，如果找到了就还定金，中介也不吃亏；三来如果在此期间买家不愿意等了，还可以坑了买家的定金。所以，在委托中介找卖家谈价钱的时候，可以设定一个期限，要求中介在期限内谈妥价钱，否则退回定金。还有一个办法就是，由中介谈妥价钱后，直接将定金交到房东手上。五、虚假信息套牢客户案例孙小姐看中了房产E中介的一套58平方米的小户型，总价58万元。她随后交了2万元定金，也谈好了价钱。可最后房产证拿出来一看，房子只有56平方米。孙小姐要求将房子的售价降低2万元，可E中介死活不答应：“你要是不愿意就算了，这房子好多人想要呢，但是2万元定金不退！”“买这房子亏了2万元，不买还是亏2万元。”思来想去，孙小姐还是买下了这套房，但心中始终咽不下这口气。业内支招一些房产中介公司不但使用虚假信息欺骗购房者，甚至在房龄、窗户朝向、面积等方面做手脚，还隐瞒房子存在的各种质量瑕疵，诱使消费者草率交纳购房定金。面对这样的情况，购房者最好在签订定金合同时，将房型信息等详细写在合同上，一旦出现问题就有据可查了。请问一下中介是否可以将在原房东的房价抬高卖给客户？自己在中间谋取暴利，这种行为是否合法？如果违法有没有相关的法律界定？房屋中介将原房东房价抬高卖给客户是否违法？我是中介的，我可以肯定的告诉你不生效，只是一般人都不知道，二手房签定合同，只有有经纪人证的人才有权利签那个合同的，如果没有经纪人证也就跟本没有资格，只是一般老百性都不懂，以为是个人签都能生效的，那就错了，如果那个职业顾问是个老员工的话，那么你把我刚刚给你说的转答给他，那他就不敢麻你了！找21世纪不动产下加盟中介卖房，结果发现，他们是低买我的房，所以准备不卖了，结果，去房产管理局一查，他们根本没有资质。那这种情况，我们前面签订的合同还有效么？跟没有资质的中介签订的卖房合同有效么胜诉后按照合同赔偿，没有其他更多的，但是这个中介一般不会去起诉你的，毕竟房子是你的，你不卖了而已，你也有胜诉机会违约金和全部中介费用，我要赔偿的是不是比合同上规定的更多，如果他要起诉。现在买方同意私了，不好协商，中介那边估计只认钱购房合同上写明了违约要赔偿买方定金签订了购房合同，收了定金，现在不想卖房了，是否还应向中介方赔偿全部中介费用？对吧，但您的房子能背走吗。当然。最后你问有没有麻烦，现在亲兄弟都有为钱反目的，人家是否有证据您也不知道对吧，涉及的钱款又多？买房子是开心的事情你是在中介看中的房子吗，再说您买了房子是要住在这的，是不是，谁都不愿买个麻烦对吧，这个真不好说啊。房屋标的又大，他们也不容易的？你真要跳那也没办法，人家业绩做不出是会被开除的。至少他们比您了解流程对吧，何况说刚认识的人呢，少给点佣金也罢。还是斟酌一下嘛。建议给你的带看的业务员一些酬劳吧。你自己都说了要私底下对吧。或者还是让他们帮忙操作交易吧。有些东西钱买不到，人家可以到别处去做没和中介签订什么合同的。谢谢我们本来是在看中了一套房子，但后来经人介绍 认识了卖家。我们想私底下交易，请问有什么麻烦没？最高人民法院关于贯彻执行若干问题的解释》第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。因此，收完对方定金五千元后不想卖了，属于违约行为，需要双倍返还定金。和中介签订了二手房合同，但是现在不想卖了，属于违约吗？一、二手房交易卖家违约一般有以下情形：1、卖家拒签居间协议；2、卖家拒收定金；3、愿意双倍返还定金；4、房东拒签买卖合同；5、签买卖合同时提出不合理要求；6、签订合同之后拒绝过户；7、要求赔违约金而解除合同。二、二手房交易卖家违约的处理办法1、针对拒签居间协议和拒收定金：如果卖家在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，卖家即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让卖家签字，再让买方签字。卖家虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金，所以如果卖家不签收的话，那么意向金就不会变成定金，卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于卖家收了定金，卖家毁约就要承担定金罚则。2、签订居间协议后双倍返还定金通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。3、签订居间协议后拒签买卖合同居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：（1）居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。（2）房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权（如违法建筑），或者产权是别人的，那合同就是无效的。根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。4、签订购房合同后房东拒绝过户房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。我家买房子的时候先交了1万的定金,商量好无论以后的房市如何,价格都不变,过了2个月,卖房子的说因为房价上涨要提高价格,我们决定不要这个房子了.请问,是我们违约?还是卖方违约??我知道我们算违约的话,定金拿不回来.如果算他们违约的话,订埂斥忌俪涣筹惟船隶他们该怎么偿还??请给我写具体材料的地址,或是合同法里面的也行.!谢谢各位.买房子时卖方违约,定金如何赔偿?给中介，就好了，卖房子的时候，双方签订了购房合同，购房定金是买家给中介的还是给房主保管就像自己想吃个西瓜。建议、费人力4，及签订买卖合同第二步上市审批1，需卖方夫妻双方及买都到现场.5%）费用相对较高、《土地使用权证》，可以去了解一下：需要缴纳费用：100元/。一般情况下就上面三种情况了选择1的优点：选择1或者选择3：按交易金额的5、有利于房屋快速变现4、《房屋买卖合同》资料到交易所排队等待办理，必须出具共有权人同意出售证明及共有权人签字盖章、带着身份证（夫妻双方），长些见识了，难道还要自己种。第三步立契过户1：告诉亲戚，更能把握房屋成交价格2？有些中介还会免卖房的佣金，而且够烦人又花时间、缴费住宅卖方税费，几乎可以是等着收钱3。选择2的优点，与中介签订合同。2：一般为3-3，可以在售房的过程中了解一些法律及相关规定、省力：身份证（夫妻双方），就是省钱缺点。选择3、如卖方房屋有共有权人、《房屋所有权证》向房屋所在地交易所提出申请、《土地使用权证》：1、朋友或同事你想卖房、合同需要自己拟定及关注，卖房子手续还是挺多的，申明一下本人不是房产中介、中介相对专业、户口本。选择3的优点、卖房应准备：找中介、中介合同代拟，成交后付佣金。选择2，省些开支：卖房流程第一步寻找买家，房产中介毕竟专业、交易所审查卖方房屋产权是否清晰。缺点;平方米（各地情况不一定一样）营业税费。补充。选择3如果有没有时间，需缴纳相关费用，复印小广告在人流量大的地方贴：节省支出、户口本、《房屋所有权证》：需要支付佣金（房屋成交金额的1%-1、产权情况（是否两证齐全）：报纸广告和电视广告信息覆盖面较大，有利房屋尽快出售。缺点，自住满两年免征土地增值税。A，委托中介代理出售房屋，存在合同风险、不利于房屋快速变现3：个人缴纳按交易金额1%缴纳（自住满两年免征）所有权登记费、海底捞针费时2：在报纸或电视上公布房屋转让信息，合同仍需要自己拟定及关注。2、心理价位，内容要简单的介绍一下自己房屋的情况，合同风险小、楼层/，非普通住宅交易金额的1，如户型，选择1如果有时间自己可以多出些力.5%缴纳：普通住宅免征个人所得税：交易手续费，然后就是办理过户手续、装修情况：1;总层数.55%缴纳（自住满两年免征）个人所得税，大可放手给中介去办理。一旦找到买主双方就可以签订房屋买卖合同，毕竟经济危机嘛选择1，该让人赚的钱还是要赚的.5元/我想卖房子怎么办？展开全部相信是很多想要卖房的人关注的话题之一，一般经常下人们房屋交易交税有纳营业税和个人所得税两种。那么你知道卖房子要交哪些税吗?一般来说，我们经常会聊到买房的一些注意事项，当然有人买房就有人卖房。我们一般介绍比较多的是买房知识，当然有买有卖，卖房的人也很多。无论是买房还是卖房都是一件繁杂的事情，在买卖二手房之前我们要知道哪些房产知识呢？房子是我们生活的重要组成部分，现在很多人都会选择房贷，为什么选择房贷，一方面它既可以给你带来生活的稳定，同时，它还可以缓解你一次性买房的压力经过一手买卖后，再进行交易的房产都被称为二手房，目前二手房交易非常普遍，二手房一般价格比较便宜，地理位置还比较好，种种优点让越来越多的人选择二手房交易买卖市场现在比较活跃，因为人都有住房的需求，但新房的地址、价格可能不如人意，于是就会买二手房。大多数人买房时，房产中介是绕不过去的一道“坎”。那么，这道“坎”究竟是通往成功的阶梯还是坑人的陷阱?2016年，国家提出房地产去库存的工作目标，由此出台了一系列的楼市新政，意在促进楼市的销售以实现去库存的目标。指房屋竣工后，业主与开发商办理交接手续的行为，它是购房过程的终结，也是整个购房环节中非常重要的一环，因此业主都应该重视起来。我和买家在一家中介那签了一份房产买卖合同，可是现在买家因其他原因没有能力来买我家的房子，4月29日签订交定金日期，约定定金十万，只交了两万，余下八万约在5月3日给我，至今也没有给，约定5月8日付40万给我解押，也没有履行，直到今天，买房人也没有来履行合同，现在，我只想到中介那里要回我的房产证，可中介不肯给我，说必须要买房人来解约，然后付他们中介费用了这个证才能给我，现在买房人肯定不会再给中介费用的，那样我家的房子岂不就不能继续卖了？版里有懂得这方面的朋友吗？我们现在该怎么办？
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发表于：16-05-12 20:26
买家也不来纠缠这2万块钱了啊？那还不错。
中介知道买家不会来付中介费了，故意扣着你的证，想让你给点钱
&&&&&&&&&生命的旅驿,其实我也一直在等待...
发表于：16-05-12 20:29
你可以给点钱 或者继续给他们帮你卖 找下个买家 然后付他中介费 他怕给你了 你到时候找别的中介成交了 人家白忙一场
不知道是现在的社会变的现实了，还是我变傻了
发表于：16-05-12 20:31
你的房产证怎么会给中介。定合同时怎么没有约定中介的责任？
发表于：16-05-12 20:35
想你出点钱呢～～～直接挂失补办！不然就找几个人去中介问候问候他们！
徐濠莹，韩火火潮爆杂志款秋季单鞋上架。。。
发表于：16-05-12 20:35
以下是引用 第4楼 @六合枪 的话：你的房产证怎么会给中介。定合同时怎么没有约定中介的责任？...买家交了两万定金，中介公司要押着我的房产证的，因为买家找的这个中介来跟我签合同，中介说他们没有错，是买家违约，要我们告买家，我现在不想去告买家，想拿到房产证继续卖，因为孩子要转学，所以也比较急
发表于：16-05-12 20:36
以下是引用 第5楼 @他们都说我是懒虫 的话：想你出点钱呢～～～直接挂失补办！不然就找几个人去中介问候问候他们！...补办太慢了，我们现在比较急呢
发表于：16-05-12 20:37
登报遗失，然后补办。和中介谈谈，给1000块，不给就登报补办，反正他们没辙，肯定约束不了你。
发表于：16-05-12 20:37
你和中介有没有约定独家代理的期限？现在你先留下和中介交涉的证据，要求他们尽快催促买家完成交易。在中介没有达到撮合交易的情况下，就可以让警察来要，或者干脆挂失补办新证。
发表于：16-05-12 20:39
以下是引用 第9楼 @xler 的话：你和中介有没有约定独家代理的期限？现在你先留下和中介交涉的证据，要求他们尽快催促买家完成交易。在中介没有达到撮合交易的情况下，就可以让警察来要，或者干脆挂失补办新证。...没有独家代理，这个补办需要多长时间？因为我们比较着急呢
发表于：16-05-12 20:39
以下是引用 第8楼 @河水清清 的话：登报遗失，然后补办。和中介谈谈，给1000块，不给就登报补办，反正他们没辙，肯定约束不了你。...补办的话要多长时间？
发表于：16-05-12 20:39
可以一边卖一边解决，和下个买家说清楚。还有，报警不知行不行？
发表于：16-05-12 20:40
以下是引用 第5楼 @他们都说我是懒虫 的话：想你出点钱呢～～～直接挂失补办！不然就找几个人去中介问候问候他们！...还知道补办大概需要多长时间啊？
发表于：16-05-12 20:42
以下是引用 第12楼 @河水清清 的话：可以一边卖一边解决，和下个买家说清楚。还有，报警不知行不行？...已经报警了，警察也没能帮我们拿回来，中介一直强调要买家来解约，付他们中介费，他们才给证
发表于：16-05-12 20:44
现在买家就是不肯出现
发表于：16-05-12 20:46
买家电话也不接
发表于：16-05-12 20:51
这个中介太无耻了，不是你委托中介的，天天去闹，找消协或者工商局呢，还有，下点狠心拿那两万块找人帮忙。补办要登报，然后15天吧？问问房产局，论坛都不能确定！
发表于：16-05-12 20:53
买家不开来是正常的。警察不作为你就叫媒体。正规连锁中介还是不愿意媒体曝光的。
具体补办时间不清楚，但也不会过久。就算买房发新证现在也蛮快的。
你急着卖房并没有影响。可以带着新买家一起去补办，或把补办的材料作为自己拥有房产的证据。
发表于：16-05-12 20:54
以下是引用 第17楼 @河水清清 的话：这个中介太无耻了，不是你委托中介的，天天去闹，找消协或者工商局呢，还有，下点狠心拿那两万块找人帮忙。补办要登报，然后15天吧？问问房产局，论坛都不能确定！...是的，这个中介叫同贺，大家以后买房或者卖房都要小心这个无赖中介，明天去房产局问问，非常感谢！
发表于：16-05-12 20:57
以下是引用 第18楼 @xler 的话：买家不开来是正常的。警察不作为你就叫媒体。正规连锁中介还是不愿意媒体曝光的。 具体补办时间不清楚，但也不会过久。就算买房发新证现在也蛮快的。 你急着卖房并没有影响。可以带着新买家一起去补办，或把补办的材料作为自己拥有房产的证据。...非常感谢！
发表于：16-05-12 21:00
好好学习，
天天向上！
发表于：16-05-12 21:13
中介凭什么扣房产证啊？
你永远不懂我伤悲
发表于：16-05-12 22:32
补办，加钱加急
&&世界上一成不变的东西，只有“任何事物都是在不断变化的”这条真理。
发表于：16-05-12 22:34
一分钱不给它，登报，补办
发表于：16-05-13 00:23
登报挂失也没多少钱
发表于：16-05-13 01:24
报警或者带着合同去房产局投诉
发表于：16-05-13 07:40
这个中介太无耻了，明明买家已经违约，为什么等他来解约？
发表于：16-05-13 08:19
还能扣押房产证？凭什么
发表于：16-05-13 09:30
请个老太1天100块在它门口举牌子，1个月才3000块，保证它做不成一单生意，切实有效
公安技术专家，解决各类疑难
发表于：16-05-13 09:38
楼主的房产证怎么会在中介那边呢！
凯典免费量房、做方案和报价、免费送效果图、凯典隐蔽工程质保十年。
发表于：16-05-13 11:23
中介知道买家毁约了，不会再付中介费，就想在你这捞一点
你要不想搞大呢，就像楼上所说的和他写上给他千把块钱，要不就找媒体，找人站门口，让他做不成生意
发表于：16-05-13 15:50
回复 第19楼 的 @yumini123：同贺房产就是个渣渣，不知道你说的是哪的，反正我碰到成贤学院那的，真的渣渣！
发表于：16-05-13 21:37
登报一个月，补办半个月，一共一个半月。建议协商解决，协商不成报警，中介没有权力扣你的证。
你是爸爸妈妈的最爱，一定要快乐成长哦！！
发表于：16-05-14 13:39
当然不可以，必须报警，打12345不知道还有用？
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直击内幕：房产中介绝不会告诉你的10个秘密
　　在当前的房地产市场，房产中介往往让人既爱又恨。一方面，普通购房者离不开房产中介的服务；但另一方面，却不断有房产中介侵害买卖双方利益的事件发生。为了让大家在与他们打交道时避免吃亏上当，这次我们特意挑选出10个典型案例，来为你揭开其中的秘密。　　房产中介不会告诉你的10个秘密　　中介游走灰色地带　　8月楼市重新陷入低迷状态，二手房市场也因为买家的观望而导致交易状况低迷，面临生存压力的房产中介为了业绩，常常会游走在灰色地带。　　根据中原市场研究部统计数据显示，8月份全国54个典型城市新建住宅签约套数为262416套，较7月的278162套环比下调5.7%。其中，包括上海、广州等一线城市，以及南京、武汉、青岛、厦门等城市的新房成交在8月份均出现了环比下跌的情况。此外，二手房市场8月份交投状况同样出现下滑。有统计数据显示，8月份北京全市二手住宅网签总量为13690套，环比7月份大幅下跌了20.1%。上海的情况也不容乐观，预计降幅在10%～15%之间。二线城市中的杭州，8月份主城区二手房交易量约1600套，降幅也达到两成左右。　　在这种状况下，房产中介行业再次面临收入下滑的尴尬情形。迫于生存压力，中介公司只能想方设法来创收，比如有些公司涉足新房销售，有些拓展商用物业租赁业务。但与这些努力拓宽收入渠道做法有些不同的是，有些中介公司却动起了歪脑筋，只要能赚到钱，什么手段都可以用。　　在最近一段时间，全国不断爆出房产中介的违规行为，比如有中介公司收取“看房费”，假如没有租到合适的住房，“看房费”居然无法退还；还有房产中介私自抬高房价出售“吃差价”； 一些中介机构无正当理由拖欠房屋租金、扣留押金或者不退定金；有的房产中介利用合同格式条款侵害消费者合法权益，或者对租房的消费者隐瞒重要事项，有些甚至伪造、变造合同示范文本等等。　　市场曾经乱象丛生　　的确，二手房市场曾经一度面临巨大的信任危机。吃差价、扣定金、携款潜逃……这些都跟房产中介有关。“连蒙带骗就能轻松获取巨额利润。”这是一位房产中介说过的大实话。房地产中介公司在近年的快速发展过程中，一些短视且追求高额利润的公司，由于内部经纪人、业务员的素质良莠不齐，会利用目前一些尚不规范或不健全的管理间隙，来进行投机取巧的营生，有的甚至靠欺诈牟利。　　因房产中介违法、违规经营而引发的各类纠纷，一度呈现出高发、复杂、矛盾多元的态势，促使政府对中介行业加强了监管，比如资金监管、中介经纪人备案制度等，使得行业逐渐趋于规范。同时，行业自身也加强了自律，不少中介公司对业务员的管理趋于严格，这也从一定程度上杜绝了违规事件的发生。　　但时至今日，来自行业自身努力，并不能完全杜绝行业顽疾。中介公司业务员低薪，有些甚至是“零底薪”，完全靠提成来获取收入，在以业绩为导向的前提下，部分中介公司对于员工本身素质的提升，包括业务能力、职业道德等方面，并不是很重视，从而导致违规事件频频发生。　　了解秘密轻松应对　　如何才能做到不中招呢？本刊认为首先就是要了解房产中介的工作性质。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。它最大的优势就是掌握大量房源信息，以及能够招揽到更多的购房者，同时由于熟悉房产交易流程，可以帮助买卖双方解决诸多实际问题，因而房产中介可以说是交易的“润滑剂”。　　然而与此同时，购房者却要时刻保持清醒，不能偏听偏信。为了自身利益，房产中介在传递信息过程中，肯定会有所取舍，尽可能保留对自己有用的信息，而屏蔽掉对交易毫无帮助的部分。但这样却不利于买卖双方做出理性的判断，很多时候甚至会发生误导。　　作为购房者应对房产中介行业有所了解，比如二手房常规买卖流程等，其中，更为主要的是要了解一些行业“潜规则”。在此，本刊特地遴选出10大典型案例，比如房产中介如何吃差价，如何通过别的方式来掩饰房子的缺陷，以及怎样利用手段来控制买卖双方等等。本刊所列举的10大秘密，基本涉及到了中介服务流程中一些关键环节，比如看房、撮合交易等等。　　当然，这10大典型秘密并不能完全囊括所有，因此我们还在最后一篇文章中列举了更多的违规手段。但即便如此，我们所揭露出来的，仍然可能只是行业中的冰山一角。需要说明的是，我们并不是想要妖魔化这个行业，而且我们也欣喜地看到了来自行业内部的种种努力，比如有些中介公司对违规操作“零容忍”等。但是，由于这个进程有些缓慢，因此本刊也希望通过此举来推动一下，以加快行业规范的步伐。　　壹 产介绍避重就轻　　案例　　“什么叫满嘴跑火车，跟房产中介接触一段时间，你就会发现他们说的话就是如此。”跟房产中介打了一个多月的交道之后，周先生深有感触地说。　　考虑到日后要把小孩子送到好一点的学校就读，周先生打算先买好房子，以便及早把户口迁过去。选好学校之后，紧接着就把自己的需求告诉了附近的中介，让他们帮忙找一套合适的房子。　　很快就有中介来电称，已经找到合适他的房源。对方表示，旁边就是市场，非常繁华。看房时，中介还煞有介事地带着他在四周转了一圈，附近学校、公园、超市等等一应俱全，的确如中介所说，是个成熟的生活社区。然而入住之后周先生却发现，靠近市场并没有他想象的那么美好，每到夜市开张，高分贝的喧闹声便会让周先生心神不宁，呛人的烟气四处飘散让他根本没法开窗透气。而这些，看房的时候中介只字未提。　　住在这样的房子里面，周先生心里有些窝火。凑巧有一天，中介又打电话过来了，只听他带着十分愧疚的语气表示，上次推荐的房子确实不怎么样，不过现在找到了一套真正符合他心意的房子，问周先生愿不愿意把房子卖了再买一套。听到这话，周先生哭笑不得。　　分析　　房产中介在介绍时，一般只会“捡好听的说”。总结中介的做法，主要不外乎三种方式：第一种是报喜不报忧，即把一些不好的信息故意隐瞒不说，而买家听到的都是优点。比如南京近日就曾有购房者把中介告上法庭，原因是自己所购的婚房内发生过凶杀案，而中介却并未尽到如实告知义务。其实这种方式为房产中介所广泛使用。　　第二种就是有意识忽略缺点，却把优点无限放大。有朋友告诉记者，自己在买房的时候就曾碰到过类似的情形，中介当时介绍说，他所看重的地方，日后肯定会通地铁。这位中介说得虽然没错，但利好兑现的时候，却距离买房时间已经过去了6年之久。强调优点并将其放大，主要是为了让买家只看到优点，而忽略缺点。　　更有甚者，房产中介甚至会换种说法，把缺点说成优点。比如上述案例中，明明朝向为西面，但中介却说成“可以欣赏落日余晖”。再比如把靠近喧闹的高架说成交通便利，把地处偏僻区域说成远离喧嚣，把价格贵的说成物有所值，等等。通过这种变通的说法，让缺点变得不那么让人无法接受。　　点评　　房产中介的主要职能为居间，其只有在撮合成交之后才能取得报酬，因此他们其实还要做一份重要的工作，就是努力把房源推销出去。而作为一般的购房者，有谁愿意购买一套存在瑕疵的住房呢？为了增加成功的概率，中介便不会主动暴露房子的缺陷，除非是购房者自己看出来，这对购房者来说是不公平的。对于房屋自身存在的一些缺陷，中介应该有所了解，并如实告知，让购房者自己作出决定。　　贰 装修房屋另有隐情　　案例　　准备结束单身生活的小林已经看了不少房子，由于资金有限，因此之前中介推荐的房子要么太小，要么太旧，一时间居然难以找到合适的房源。直到有一天，某中介公司的业务员带着非常兴奋的语气给他打来电话说：“我们这里刚刚有人挂了一套房子，已经装修过了，价钱也不是很贵，你快点过来看房吧。”　　求房心切的小林下班后马上与太太一起去看房，房间内家具、家电有八成新，而且室内被整饬一新，清新淡雅的风格，颇有情调。尤其是卧室贴上了全新的粉红色壁纸，在灯光的衬托之下，室内弥漫着一股不浓不淡恰到好处的香水味，氛围浪漫温柔之极。中介主动解释说，房东准备把房子装修好了之后自己住，但女儿出嫁之后全家人要住在一起，因此打算把房子卖掉，为女儿买大房子筹集一些钱。　　这让林先生欣喜不已，真的以为自己撞了大运，于是毫不犹豫地当场拍板买了下来。买房过程非常顺利，两个月之后就搬了进去。住进去没多久，卧室里隐隐约约散发出一股淡淡的霉味，起初并没有在意，后来越来越浓，他赶紧找来懂装修的朋友帮忙查找原因，原来是与卧室仅一墙之隔的卫生间防水有问题。当他再次回头找中介的时候，对方却故作无辜状，说：“我哪里知道房子还有这毛病。”　　分析　　买房之前先装修，除了提高“卖相”之外，另外一个目的极有可能是为了掩盖瑕疵。　　也许会有人心存疑问，卖房之前为什么还要搭上一笔不菲的装修费。因为装修一次，少则三五万元，多则十几万元，这岂不是很不合算？有这样的想法并不让人奇怪，这种反常的做法的确让人怀疑。兵家有言，“将欲取之，必先予之”，意思是说，如果想要获取它，不妨先给予对方。不少房产中介深谙此道，明白通过预先给购房者一点好处，可以换得更多的收益。如一套市场价为120万元的老工房，如果房内装修太破旧，购房者的心理价位只能给到115万元甚至更低。而花费3万元进行一次简单装修，以市场价出售几乎不会有什么障碍。因此中介有时候会建议房东如此操作，尤其是对一些长时间挂牌而无人问津的老房子，通过此举可立即得到改善。这样操作原本无可厚非，但有些“歪嘴和尚”却专门把经往歪里念，一些原本存在瑕疵的房子，比如因为渗水而出现霉斑，就会通过粉刷墙体的方式来掩盖墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。　　点评　　当然，并不是所有经过装修之后再出售的二手房都存在瑕疵，但不可否认的是，通过装修来掩饰瑕疵的现象也并非不存在。因此购房者碰到这种情况之后，必须多一个心眼。除了向中介了解房东装修房子的目的，同时还要找机会亲自当面向房东了解装修的原因。如有必要，还要房东做出保证，诸如房顶漏水、卫生间防水等不存在问题等，这样才能做到万无一失。当然，如果有条件，还可以带上在装修方面懂行的朋友一起去看房，帮忙把把关。　　叁 看房次序暗藏玄机　　案例　　文先生至今仍感到不解，当初自己怎么就看上了那套房子，并差点买下来了呢？　　文先生想改善居住条件，因此在出售旧房的同时，也开始着手寻找新房。某中介公司业务员表现得非常专业，很快就取得了文先生的信任，并经常为他出谋划策。于是自然而然地，文先生经常会应邀去看房。　　在这位业务员最先带看的房源中，要么房型有问题，要么楼层不佳，反正都不能让他满意。有了这样三四次经历之后，该业务员突然表示，已经帮他找到了合适的房子。文先生前往看过之后发现确实如此，房型布局合理了许多，内部装修虽然有些陈旧，但并不过时，是他看过的所有房型中最为满意的一套，于是不免有些动心。　　不过当他与妻子一起再次看房后，却发现自己第一次有些粗心大意了。妻子发现，这套房子的卫生间为暗间，只有一个小小的通风处，通风状况不佳，气味难以散发；同时两个卧室正对门，私密性存在缺陷。　　分析　　难道是文先生看不到这些缺点吗？并非如此！让他一时间失去应有的判断力是有原因的，这其中与中介的推销手法有着极大的关系。　　道行深一点的中介懂得如何提高推荐的成功把握，尤其是准备实施“精准打击”的时候，会更加注重推销方式。在全面了解并掌握客户的具体需求之后，恰好自己手头有类似的房源，但可能在某些方面与客户的要求有些差距，这时，有经验的中介业务员一般不会贸然带客户急于去看这套房，因为他们心里清楚，如果贸然行事，极有可能无法取得自己想要的结果。　　这时候业务员会采取迂回战术，对看房次序作出很有针对性的安排。通常的做法是把公司内部被他们自己称之为“垃圾房”的积压房源拿出来，带着客户逐一察看。当然，这类房源的缺陷非常明显，要么因为靠近马路饱受噪音侵扰，要么房型布局极不合理等。对于这类房源，业务员也能给出比较合理的评价，基本认同客户提出的各种看法，有时候甚至还会主动“爆料”，指出客户没有看到的缺点。　　对于业务员如此种种的做法，会加深客户对业务员的好感。但就在客户认为业务员真正是在替自己着想而心存感激的时候，眼见时机已到，他们会不动声色地拿出事先准备好的房源。正是因为前面做足了铺垫，当客户看到这套住房的时候，会突然产生莫名的好感，因此极易作出购买的决定。　　点评　　如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走？购房者事先一定要做好规划，即对自己所要购买的住宅有个清晰的认识，比如购房预算、面积、位置、楼层、住房新旧程度等等，可以先拟定一个标准，这样有助于自己挑选到符合条件的住房。而一旦中介在尝试通过一些手段来改变自己的看法时，也会因为“心里有数”而做到不为所动。当然，作为购房者，也应该了解中介的迂回战术，当他们在不断让自己去看一些缺陷明显的房源之后，再突然推出一套不错的房子时，就要当心了。　　肆 “到手价”买家要当心　　案例　　毕业之后留在上海发展的“新上海人”小陈准备买一套小房子自住。考虑到自己的承受能力，同时也要方便上下班，他把外环线附近的地铁房列为首要目标。经过一番考察，看中了两套类似老工房的房源，面积都在60平方米左右，区别在于其中一套挂牌价为125万元，而另外一套则为129万元。　　虽然没有指望能够捡漏，但小陈还是心仪实惠一点的房子，于是他选中了报价125万元的房源。于是在中介的安排下，小陈带上两万元的现金，准备交付定金。在等房东前来收钱的过程中，业务员告诉他，房东约定的是“到手价”，即税费全部由买家承担。业务员同时告诉他，目前绝大多数房东都采用这种方式挂牌，即使不这样，也会把税费计算在房价中转嫁给买方。　　小陈询问了另外一套挂牌价为129万元的情况，却发现这套房子已满5年，不必承担营业税和个税，于是他粗略估算了一下，购买后者其总价款还要低一些，于是他当即表示购买另外一套。　　分析　　从表面上看，购房时间是否已满5年，与购房者之间并无直接关系。因为即使未满5年，也是由房东来承担房产营业税和二手房买卖个人所得税。但由于“到手价”的出现，这种关系完全发生逆转。　　所谓“到手价”，就是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价。在这种情况下，由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。简而言之，到手价就是在交易完成后，卖方所能得到的全部款项。这样看来，如果约定的是“到手价”，那么，买方的购房支出就要包括合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费、卖方承担的中介费。在当前市场，由于房价并不上涨，因此有很多房东都与中介约定“到手价”方式。　　由此看来，在报价相同的情况下，购房时间是否超过5年，对买方的购房支出会产生巨大影响。如果未满5年，根据当前相关政策规定，需要承担相当于总价6.5%左右的房产营业税和二手房个税，以上文中报价125万元的物业来计算，这两项税费开支共81250元。如果再考虑双方的中介费（买卖各1%）以及契税（房价的1%），购房总价款达近137万元左右。但如果购买报价为129万元的房子，不必缴纳房产营业税和二手房个税，仅中介费和契税，总价款约134万元左右。两厢对比，买后者更合算。　　点评　　目前到手价形式非常普遍，几乎所有的挂牌价都是如此。因此对买方来说，对房产中介公司计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，再到房地产交易中心去了解一下，把计税依据和计算比例弄清楚，同时了解哪些税费需要支付，哪些已经免除，以免在过户交税时与自己的预期不一致。同时，为避免产生歧义，应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作明确限定，并详细写明，以免产生不必要的纠纷。另外，在选择房源时，面对两种报价不同的房源，可根据实际情况先行估算一下购房总成本，而不只是单纯看报价。　　伍 低价房源多为“钓鱼”　　案例　　看了一圈房子下来之后，廖先生心中产生了这样一个疑问，为何看起来很便宜的房子都被卖掉了呢？　　买房那段时间，廖先生几乎搭上自己所有休息时间。周末的时候，他就拉着女友四处不停看房，下班之后则还要在网上搜寻。慢慢地，他对自己所考察的区域内房价有了一个整体认识，很快就能一眼看出哪些房子报价比较实惠。　　每次他都专门挑那些价格很实惠的房源，但到头来却发现总是扑空。在中介门店，业务员的答复都是千篇一律：“不好意思，这套房子最近刚刚成交，我们还没来得及把那条信息撤下来。要不您先坐坐，我帮您找找别的房子。”接下来便是规定套路，留下电话、姓名，以及具体要求，然后再推荐房源，但报价都要比廖先生看到的那套高出一成左右。在网站上找到的低价房源同样也“无房”，业务员随便找些理由搪塞之后，紧接着也会很客气地表示，他们公司其实还有很多类似的房源可供选择，进而要求廖先生留下联系方式。类似的情形碰得多了，廖先生渐渐明白了，这些低价房源根本不存在，中介发布这些信息是另有所图。也正如他所料，在其后很长一段时间里，凡是留过电话的中介公司，隔三差五会“问候”他一次。　　分析　　目前市场交易状况相对比较低迷，各中介公司为了抢夺有限的客户资源，会不遗余力地想出各种办法，发布“钓鱼”信息就是其中一种手段。二手房市场的确有机会“捡漏”，但可遇不可求。为了能够接触到更多潜在客户，不少中介公司会利用购房者“捡漏”心理，虚拟一些低价房源信息，用来“钓鱼”。如同诱饵一般，“钓鱼”房源信息极具诱惑力，价格低得让人眼热心跳，产生强烈的购买欲望。网站上的一些“钓鱼”房源信息描述则更加肆无忌惮，诸如“抄底价”、“急售”等等字眼随处可见。有业内人士估计，大概有八成左右网上低价房源信息是“诱饵”。　　这些房源信息的真实性并不高，它们存在的目的，主要是吸引购房者走进门店，或者打进电话进行咨询。只要与房产中介进行一次接触，他们就能够顺利获取购房者的电话，并掌握购房者需求信息，然后便是不停地推荐房源，频率是每个星期一到两次，如果被房产中介列为最高诚意买房等级的，推荐频率更高。　　点评　　有业内人士私底下表示，其实每个中介公司都会囤积一大批客户，一旦出现低价房源，不用挂牌早就被业务员电话直接通知给这些诚意客户了，而且也能很快成交，因此一般不会挂牌出来。而且现在房源很难做到独家代理，因此对于那些低价房，各个中介公司都会争取在极短时间内把它推销出去，哪里还有时间挂出来等着客户上门？因此日后再次碰到此类情形，当中介借口房子已经出售或者房东反悔不卖，转而进一步要求留下自己信息的时候，如果不想受到更多推销电话的骚扰，尽可转身而去。　　陆 挑刺房客部分是“托”　　案例　　因为业务发展，老张准备搬离他现在居住的城市。考虑到搬回来的可能性已不大，于是打算卖掉这里的房产。　　老张在一家房产中介公司挂了牌，作价160万元。考虑到这家公司规模不小，积累的客户不少，加之在业务员劝说下，老张很爽快地与他们签订了独家代理协议。也正如老张所料，刚刚挂牌出去，就开始有人看房。不过让老张始料不及的是，几乎所有人在看房之后，都表示挂牌价过高。有一个周末，家里接连来了4拨购房者来看房，每一拨人在看房的时候都挑出不少毛病，比如装修太久、卧室面积偏大、朝北房通风状况不佳等等，甚至有人连厨房瓷砖颜色都不放过，评头论足一番。　　当越来越多的人在不断挑刺找毛病的时候，老张心里面开始怀疑起自己的判断，是不是价格定得有些偏高了？就在他有些拿不定主意的时候，中介公司打来电话说，有一个客户想以152万元的价格买他的房。眼见房子在短短几天内，就要缩水8万元，老张自然不甘心，但他又有些吃不准，160万元的价格到底是不是合理？左右为难之际，中介开口了：“要不我跟买家再商量商量，双方各让一步，155万元，你看如何？”接连被压价的老张基本接受了这个价格，于是双方很快就达成了交易。　　分析　　这是一种非常经典的砍价手法，并非中介独创，但已被他们“活用”。　　为了迫使房东让价，中介公司会组织一些“托”，比如公司的同事，或者亲戚朋友等，当着房东的面不停地挑刺。这些“托”的目的就是当着房东的面使劲挑刺，让房东逐渐感觉自家房子确实毛病多，不值那么多钱。在这样一番疲劳轰炸和心理暗示下，房主也会逐渐把价格降下来。　　即使没有“托”来帮忙，房产中介甚至可以借购房者之口来达到挑刺的目的。比如他们在带看之前，明知购房者意愿不是很强，于是有意透露一些对目标对象不利的信息，诸如房型、楼层方面的问题。而在带看过程中，他们又会慢慢引导购房者自己把不好的地方说出来。等购房者离开之后，中介更会添油加醋地把购房者的话转述给房东听，以起到打压房价的目的。　　也许会有人提出疑问，房价卖得越高，中介佣金收益不是越高吗？其实，这里面涉及到一个时间成本问题，对于房产中介而言，他们希望市场交投活跃，这样才能赚取更多的佣金，而不是靠把房价卖得更贵来多赚几百上千元。多做几单生意比帮房东卖出更高的价格会赚得更多，因此他们肯定愿意选择前者。　　点评　　采用这种手法迫使房东降低房价，主要有两大目的，其一是便于自己快速售出这套住房，以赚取佣金；另外一种可能就是压低价格之后自己收购，然后以更高的价格出售，以赚取更多的差价。为了规避这种情形，房东在挂牌之前，要对市场有个比较全面的认识，以确定自家房产的市场价水平。同时，也可以考虑在多家公司挂牌，听取更多市场反馈。如果挑刺的声音仅仅来自一家公司，这极有可能是他们准备实施压价策略了。　　柒 业务员都会“攻心术”　　案例　　刘女士至今都没有想得太明白，当初为何就如同鬼迷心窍般，硬是心急火燎地把这套房子给买下来了呢？　　由于第一套房子是一套只有40平方米左右的一室户，因此家中添丁之后便显得有些拥挤，换房成为必然。经过多次看房之后，刘女士对其中一套靠近知名中学的房子比较感兴趣，看房之后在中介面前流露出了好感。当然，这套房子也有一些地方让刘女士不是很满意，就是这套住房楼层较低，受树木遮挡，采光受到影响，一到下午，南面房间便会昏暗下来。于是刘女士并未明确表态。　　第二天，中介打电话询问刘女士是否已经考虑清楚。在交流过程中，业务员“好心”提醒她说，自己刚刚看到新闻上说，最近房价又涨了一点点。挂断电话之前，业务员还很略带歉意地说：“不好意思，有个客户过来签合同了，我稍晚些时候再打给你。”刘女士自己的确也看到过类似的新闻，她心里面开始有些担心，房价会不会再涨呢？　　当天晚上，刘女士又接到了中介的电话，对方很急切地告诉她，自己刚从另外一家中介公司朋友那里得到消息，也有人看中了那套房子，如要想买到房子得先于别人付定金。业务员还说，房东准备提价，是自己做了很长时间的思想工作，才同意以原价卖给她。一来担心房价再次上涨，还担心被别人“抢走”，刘女士马上答应了下来，第二天一大早就把钱送了过去。　　分析　　房产中介善用“攻心术”，他们往往会凭空捏造事实，给购房者增添压力，以便促成交易。　　一般情况下，在与中介业务员接触过程中，他们会观察购房者，并通过聊天等形式来了解购房者对房源的态度。一旦购房者表露出比较强烈的意愿，他们就会找到应对之策，让购房者快速作出决定。比较直接一点的做法就是打电话给购房者，表示已经有其他人看了房，也很满意并准备付定金，如果想要得到这套房子，唯一的办法就是抢先付定金。这种办法对于一些意向原本比较强烈的购房者很有效果。　　而对付那些有意向、但尚在犹豫过程中的购房者，仅靠一通电话，作用可能不会很明显。不过房产中介也有办法，接连编造好几个故事，然后逐一说给购房者听，以扰乱购房者心神，失去判断力。为了让“攻心术”发挥最大效果，中介有时候甚至还会演戏，比如专门挑人多的时候请购房者过来看房。　　点评　　中介的“攻心术”主要针对有意向的购房者，这提醒购房者，在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌，以免失去主动权。在现阶段，楼市买卖趋于平稳，市场中可供选择的房源还是比较多，所以可以慢慢挑选，不必心急。即使是遇到自己满意的房源，也可先不动声色，伺机而动。一般情况下，除非价格非常合适，在现阶段也不大会出现多个购房者争抢一套房源的情形。当然，购房者有必要掌握一些识破中介“攻心术”的技巧，如中介借口有人要买，但却说不出具体的情况，则很有可能是他们随口编造的理由。　　捌 “吃差价”是惯用伎俩　　案例：　　因为追加投资需要，急需资金的王先生准备把自己一套老房子卖掉。于是他找到一家房产中介公司，双方协商以80万元的价格挂牌出售。中介得知王先生出售房产的目的是为了筹钱，于是提出可以预先支付一笔资金，但前提是他得跟公司签订一份包销协议，以确保独家代理。而且中介还信誓旦旦地保证，两个月之后一定能够拿到全部房款。王先生认为这个办法可行，一来可以提前取得一笔资金用于公司周转，而且还能在两个月之后得到全额房款，于是他采取了中介公司的建议。　　中介也很爽快，很快就向王先生支付了25万元的首付款，同时给出了非常“贴心”的建议，即再签订一份《委托协议书》并进行公证，这样以后所有买房事宜均由中介公司免费代劳，而他只要安心等到最后一笔购房款到账。此时，已经充分信任中介的王先生当然是言听计从。两个月之后，王先生如愿拿到了所有购房款，眼见自己的卖房过程如此轻松惬意，王先生认为其服务周到而在熟人中间说了这家公司不少好话。但一次偶然机会，王先生对这家公司的态度发生了180度的转变。在一次聚会中，有朋友告诉他，自己的一个同事以92万元的价格买了他的房子，王先生心里顿时五味杂陈。　　分析：　　中介“吃差价”曾经是二手房市场上比较普遍的现象，业界曾有这样一句话，“半年不开张，开张吃半年”，说的就是房产中介通过“吃差价”的方式，一次赚取相当于半年或者几年的收入。再到后来，随着买卖双方防范意识增强，“吃差价”的难度有所增大。不过道高一尺、魔高一丈，很难完全杜绝这种现象。　　吃差价主要有两种方式，其一是见到采用委托代理、抬价销售的方式，尽量撇开房东，中介直接与买家接触完成交易。这样，中介就有机会以高出挂牌价的价格将房产售出，并将高出部分中饱私囊。其二则是介入交易、直接倒手，牟取差价。如果中介看到有报价极低的房产，便会找机会自己先收购下来，仅需支付一笔定金或首付款，然后自己作为卖方再转手以高价卖出，获取中间差价。当然，这种手法在房价快速上涨时期比较常见，此外税费负担也不重，因此有不少房东会发现自己居然把房子“卖”给了中介业务员，就是这个道理。不过现阶段，在京沪深等一线城市，由于房价涨幅较小，而且税费很重，这种手法已不多见了。但在一些房价仍然处于上涨过程中的二、三线城市，这种情况还是存在的。　　点评：　　中介“吃差价”，一来是由于买卖双方疏于防范，二来也是因为房价上涨较快，给中介留下了操作的空间。其实，只需买卖双方多长一个心眼，彼此间多沟通一下，就完全可以避免这种情况。　　为了防止被中介“吃差价”，买卖双方应该做到“透明交易”，即签订服务协议时，要看清中介服务协议内容，对于委托代理情形多留一个心眼，其次在商谈房价时也要做到公开，此外签约应是三方在场，买卖双方再次核对房价。　　玖 定金套牢买卖双方　　案例　　邱女士碰到了一件怪事，中介曾亲口告诉她付了定金之后无法反悔，但没过两天却又通知她取回定金，这到底是怎么一回事呢？　　邱女士看中一套地铁房，准备买下来给儿子当婚房。中介告诉她，这套房子不少人喜欢，如果诚心想买，最好是先付定金。于是邱女士付了3万元，由中介代为转交给卖家。当天晚上，邱女士跟儿子提起买房的事，但儿子表示他跟女友对另外一套房子更加满意，所以不打算买邱女士看中的那套。第二天一大早，邱女士赶紧给中介打电话，表示不想买那套房，要求退回3万元的定金。但中介冷冰冰地告诉她，付了定金之后如果反悔，定金要被没收。眼见定金要不回来，百般无奈之下，只好去做儿子的工作。　　第三天，邱女士办事路过中介公司的时候，在门口碰到了房东，于是自然谈到了买房的事，房东告诉邱女士，自己并不是很着急出售这套房子，但经不住中介的软磨硬泡，这才过来把定金拿了。邱女士这才明白，几天前中介说定金不能退，不过是在诓自己。　　分析　　买家付定金，卖家接受定金，这是房产中介最乐意看到的情形。房产中介一般通过定金的方式来套牢买卖双方。　　当然，从规范买卖双方信守承诺角度出发，定金的作用是积极的。在我国定金在《担保法》的定义是债的一种担保方式，在《合同法》的定义是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。在合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回；接受方违约的，应双倍返还。　　但二手房市场中存在“定金陷阱”一说，主要是因为房产中介利用定金来要挟买卖双方。如果买方付了定金，即使并未及时交给房东，或者退一步说，房东还在犹豫过程中并未收钱，买家也已经取不回那笔钱了。　　对付卖家，中介也有的是办法。如果卖家犹豫不决，中介就会以对方的确诚意要买为由，劝说卖家接受。有些甚至还误导说，如果真的不想出卖，大不了想办法退钱，也不会损失什么。但一旦卖家收了钱再反悔，中介立刻会露出另一副嘴脸。　　此外，房产中介还能把定金玩弄于股掌之中。如果有买家付了定金，但中介发现有人愿意出更高的价钱，或者可以赚到更多差价，中介会撺掇卖家赔钱违约，按照行规退一赔一，如收了3万元的定金，则应该退回去6万元。按理说，违约金应该全部交给买家，最多收取相应的服务费，但少数中介会想法设法把这笔钱扣下了，中饱私囊。　　点评　　定金极易让自己陷入陷阱，因此买卖双方应该慎重对待定金。对于买家而言，在支付定金之前有必要考虑成熟之后再作决定，而不能仓促行事。卖家也不要轻易听信中介的“定金可退”的说法，因为一旦收了钱之后，中介也有的是办法让卖家被他们牵着鼻子走。当然，我们需要提醒的是，对于买卖双方而言，要讲究诚信，遵守市场交易游戏规则，交易达成之后就一定要履行，如果反悔当然要接受相应的惩罚。　　拾 中介合同陷阱何其多　　案例　　项先生被中介公司告上了法庭，原因是他并未按照合同约定支付相应的佣金。　　一年前，项先生与某中介公司签订了一份中介合同，表示愿意接受对方服务并支付佣金。在签订合同的时候，项先生看到中介公司提供的合同文本比较简单，尤其是服务内容方面，涉及甚少。项先生当时还曾提出异议，认为应该补充一些与服务有关的内容进去，以免日后发生纠纷无从对证。但该公司经办人员表示，公司墙上贴有工作流程，从看房到协助办理贷款、过户等手续，直到最后交房，这就相当于具体服务内容。而且工作人员还拍着胸脯向他保证，如果没有过户，中介公司不会收取任何费用。　　但事情的发展却大大出乎项先生的意料。在卖家交房之后项先生却发现，对方并未把户口迁出。于是项先生要求中介公司来解决这个问题，但对方以暂时找不到落户的地方为由对他的要求不予理睬。于是项先生拒绝支付最后一笔1万元的佣金，并要求解除买卖合同。但中介表示，签订房屋买卖合同之后，就应该支付佣金，因此认为是项先生违约在先，故把他告上了法庭。　　分析　　中介合同本来就是约束中介公司自己和买卖双方的，各方的权利和义务应该是对等的。但由于合同文本均由中介公司提供，合同隐藏着许多陷阱，对买方和卖方来说，可谓是毫无公平可言。　　最常见的陷阱是，中介公司出具的合同中，绝大部分是针对买卖双方的责任，比如列明买家、卖家违约之后需要承担怎样的责任，需要支付多少违约金等。而对于自己需要提供哪些服务项目，自己违约之后需要承担怎样的责任等等，则只字不提。　　更加让人无法接受的是，中介合同中往往还设定了许多规避责任的条款。比如，中介有义务告知购房者房屋的状况，诸如房屋是否存在漏水等瑕疵。但有的中介合同中却写明“该物业以现状售予买方……”。但问题是有些瑕疵只有等到入住之后才能发现，比如漏雨、下水堵塞等。但此时发现问题再回头找中介，已经为时晚矣。　　对于普通购房者而言，一辈子也仅仅只有一两次购房经历，跟中介打交道的机会少之又少，因此根本无法摸清中介合同中的门道。而中介公司在要求买方和卖方签字时，也表现得很随意，似乎只是走个过场而已。但一旦发生纠纷，这份协议便对买卖双方很不利了。　　点评　　买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。在购房过程中，千万不能急躁，也不要忙于签字，一定要将各个条款看清楚了再签字，不明白的地方一定要预先指出来，并进行修改，避免日后的麻烦。买方和卖方不应只注重房屋本身的价格，还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介违约，买方可据此来主张权利，要求赔偿。鉴于一般购房者对法律不是完全了解，建议购房者在购房过程中聘请专业律师进行谈判、沟通和把关，避免日后纷繁复杂的纠纷。　　有行业人士私下向记者表示，房产中介行业的水很深。由此可见，其实中介行业有着太多的秘密。为了让读者了解更多内容，本刊记者专门搜罗更多相关案例和资料制成表格，供参考。　　还有哪些陷阱要提防　　前文中的案例主要是针对买卖过程中存在的一些问题，其实中介公司还从事房屋租赁服务，所以在这里也把租房方面存在的问题捎带提一下，以便读者全面掌握。　　序号 名称 简介　　1 扣款不放挪作他用 中介公司拖欠买家、卖家房款，主要是用于其他方面周转，诸如之前中介参与炒房，资金来源很大一部分为沉淀资金　　2 免收佣金只是噱头 中介公司不可能为买卖双方打义工，如果免除了佣金，肯定能够从别的地方得到补偿，诸如变着法子多收一些手续费等　　3 巧设名目多收钱 胡乱编造一个理由，比如“加急取件”、咨询服务等等，进而收取数额不等的费用　　4 协议暗藏霸王条款 买方与中介签订的相关协议中，一般都存在“霸王条款”，诸如“看房单”里的排他性条款：以任何方式在半年内购买此房者，需支付总房价5%的违约金　　5 单方约定违约金 中介要求买卖双方在规定的期限内（如半个月）签署买卖合同，否则支付违约金　　6 合同附件藏有陷阱 由中介公司提供的《房地产买卖居间协议》中一般附录有《房地产买卖协议》，两者同时生效，即使交易未能达成，也需支付中介费，不少普通购房者因此而饱受困扰　　7 意向金恶意转定金 由于《居间合同》中存在“意向金自动转为定金”条款，为意向金恶意转为定金留下了后手　　8 签订阴阳买卖合同 为了达到获取不法收益的目的，有些房产中介甚至伪造私章，与买卖双方签订阴阳合同　　9 夸海口“请君入瓮” 原本希望渺茫，但房产中介却拍胸脯打包票，比如贷款买第三套房。如果听信一家之言，其结果肯定是赔了夫人又折兵　　10 佣金标准统一规定 每当有人要求少收一些佣金的时候，中介公司会以“这是政府制定的标准，不能更改”为由来拒绝。其实，这并非硬性标准　　11 拒不让价逼买家就范 中介公司为了造成价格坚挺的假象，通常会拒绝买家的降价要求。但与此同时又与买家保持长期联系，随时掌握其心理变化，逼买家让步　　12 哄抬价格争取房源 由于房源可以一房多处挂牌，导致很多中介为了抢生意，不惜通过加价、内讧的方式招揽生意，但这相当于间接推高了房价　　13 唆使客户铤而走险 只要对自己有利，中介甚至可能唆使客户做出一些风险极大的事情，比如“假离婚”等　　14 违规收取看房费 以“看房费”能够转成房租为由收取相关费用，而一旦未能成功租房，想要取回“看房费”则会非常困难　　15 当“二房东”赚取差价 先从房东手中以较实惠的价格租下了，然后高价转租，获取差价收益。这也会间接推高租金水平　　16 无故扣押客户租金 交钱容易讨回难，如租赁合同无法继续履行，少数中介公司会百般刁难。
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