购买司法拍卖房的注意事项_劉壹晓_新浪博客
购买司法拍卖房的注意事项
拍卖垫资 &贷款 &清房
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当债务人（业主）无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的“法院拍卖房”。
"法院拍卖房" 会有纠纷吗？
有法院判决进行拍卖的房产，根据判决书办理相关产权手续。如果房屋现有住人的，一般法院不包清场，需要视具体情况而断。
"法院拍卖房"证件齐全吗？
成交后，各种款项交清，法院会下裁定，凭裁定和拍卖成交确认书去办理相关过户手续（一定要及时办理，超过时限后容易出现不必要的麻烦）。
"法院拍卖房"可以贷款吗？
遵循国家房地产主管部门和银行现行规定。拍卖前先查询个人银行征信，了解贷款额度。
"法院拍卖房"限购吗？
有特别注明的，仍然遵循国家现行房地产主管部门的限购法规。大多数“法院拍卖房”不限购。
“法院拍卖房”真的比市场价便宜吗？
根据国家最高法的司法解释，司法拍卖房产可以进行三次拍卖。流拍的房产下一次拍卖时，起拍价要比前一次降低10%-20%。
目前，上海的房地产交易仍然比较活跃。低价位小户型仍然最抢手，此类房产的购买者大部分为被限购对象，以自住为主要目的，不少人愿意高于市场价位出价。如果想要投资司法拍卖房，获取差价，建议关注限购房源拍卖，或者关注大户型、高价位房产。
备注：上海法院查封的房产的司法拍卖目前不会委托淘宝。​​
我需要委托咨询公司或者中介购买拍卖房吗？
和购买普通二手房不同，拍卖房的地址、面积、
起拍价这些基本信息透明，可以在我们的新浪博客和微信公众平台（微信号shsffy）上去查阅，我们每周更新。但是房产的现状、承租情况、清场难度预估等信息，
要一次次地去现场了解。竞拍成交后，在房产移交过程更有很多手续需要到拍卖行、法院、银行、房产交易中心等地方办理，比普通二手房购买手续更加繁琐。建议委托熟悉拍卖流程的咨询公司办理。
如果我想要通过拍卖的方式购买性价比更高的房屋，需要注意哪些问题呢？​​
首先设定合理的价格预期，通过司法拍卖房并非都能“捡大便宜”的。一般情况下，法院会提前30天以上发布房屋拍卖公告，可以在这段时间内了解该地段的市场价位，交通和周边配套，办理个人征信和委托服务、了解该房屋情况等事项。
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荣誉徽章：司法拍卖的房子能不能买？要注意什么事项？
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本文基于真实故事改编，如有雷同，纯属巧合摘要：因为各种原因，被司法拍卖的房子价格一般会比市场价低很多，低价格的诱惑力确实很大，不少购房者想买，但又怕以后有麻烦，南房叔今天来告诉你，买这类房子要注意什么事项？林先生烦恼事：最近看到海珠区滨江中路384号花城湾畔楼盘有两个单位在拍卖，两本证，一个门口，必须要同时买，200多平才500万左右，好便宜，想买但是又怕有麻烦。（花城湾畔楼盘外立面）（花城湾畔周边配套）南房叔有话说司法拍卖的房产，最大的风险来自四点：1）房子是否交吉，现有的住户或租客是否愿意配合交楼，是拍卖房最大隐患问题。有部分房子就是因为有纠纷，即便你拍卖成功，也难以顺利收楼。2）贷款问题，有部分银行允许在拍卖成功后申请购买，不过总体上要求取得房产后才能申请贷款。3）税费问题，拍卖所得的房子税费，手续费很高，这也是拍卖格相对较低的重要原因。4）户口问题，户口是否已经迁走也是一个问题。遇到以上问题，可以这样子解决：提交押金需谨慎押金一般占总房款的一到两成，如果拍到手又不要，押金不退，如果拍不到，24小时内会退回到原账号。由于拍卖也是限购额，因此拍之前要了解清楚自己是否有名额购房。（拍卖房限购标准）拍卖后要尽快筹钱虽然拍卖的房子有部分银行可以贷款，但利率可能比一般高一些，而且近期银行房贷额度紧张，可贷款银行不多；且拍到房后要在规定时间内付款，如果超过期限，不仅买不成房子，还亏了押金。税费问题司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竟得者支付！200万左右的房子，如果不满两年非唯一，各项税费加起来超过20万元。不过可以委托律师或担保机构进行产权调查，费用几百到几千不等。问题如果原业主户口挂靠在房产中，可以在拿到房产证后，带上身份证、户口本、房产证和申请书到公安部门申请将原业主户口“空挂”，新业主就可以迁入；但如果学位被占用了，新业主就不能使用学位了。解决纠纷问题被拍卖的房子不外乎四点：一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。按揭违约好办，拿着法院的成交书去银行取回房产证和土地证就是；最麻烦的是民间借贷，债主上门追债的话，只能是报警处理，但也是住得不安定。另外，法院不负责清场，如果原来住着的人赖着不走，也是要打持久战。因此，拍之前可以先到小区里面，向物业和邻居咨询原业主的日常情况，如果是租客租住，可以提前了解租约。还可以顺便了解房子为什么被拍卖，是第几手，业主房子名下有没有挂靠小孩的户口等等。郑大源房卫士按揭总经理 | 南方房产特约嘉宾 郑大源点评司法拍卖的房子有风险，购买的话需谨慎，特别要调查清楚产权是否清晰，业主能否顺利迁出，房子能否顺利过户等问题。大源每天坚持原创文章不易打赏是坚持的动力感谢昨日kaka，李小冉等人的打赏进群请添加「南房叔」微信郑大源将选取问题亲自解答同时欢迎大家投稿自己的故事被选中出现在文章，可获小礼品一份
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司法拍卖的房子能不能买？有哪些注意事项
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
现在经常会有司法拍卖的房子，价格都很低，那么司法拍卖的房子能不能买呢？购买司法拍卖的房子要注意什么？一、司法拍卖的房子能不能购买吗？司法拍卖的房子当然可以购买，但是较好是去实地看看，是否还有人居住或者出租的情况，了解房屋的状况，谨慎参与竞拍，因为司法拍卖的房子涉及问题较多，需要仔细了解清楚再出手竞拍。 二、购买司法拍卖的房子的注意事项１、房屋所有权证的办理难以确定开发商在楼盘开发时需要拿到相应的审批文件，但是在执行案件时，法院很难及时、准确提供房产证办理信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。这时，需要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。２、法律规定的执行回转“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。　３、购房成本风险该风险通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付；二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。４、房屋质量没保障在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。５、实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。三、总结司法拍卖的房子是可以购买的，但是会存在很多问题，因此需要重视，一定要实地去看拍卖的房屋，再综合考虑是否购买，不要轻易买下拍卖房屋。
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当卖主觉得他的房子条件不错，有信心能卖一个好价钱时，通常会采用拍卖方式售房。通常不少于拍卖之前六周，地产中介就会把拍卖的消息通过各种广告手段向公众发布，告知拍卖的准确日期时间和地点，地点一般选择在物业现场，但也有时候选择在其他会议场所进行多个物业的集中拍卖。拍卖之前会安排充分的开放时间供潜在买家参观房子，如果有买家能出一个令卖主满意的价钱，业主也可以在拍卖之前售出房产，取消拍卖，这样做并不违法。
通过拍卖购买房产的买家必须明白，一旦拍得这个物业，按照法律规定是不可以反悔的，没有冷静期，所以如果你有心参加拍卖，最好先请建筑检验师和虫害检验师进行检查，以免拍下有问题的物业，这当然有可能因为没有拍下物业而浪费检查费，但是这个损失毕竟比拍下有问题物业的损失小很多。有的卖家为了吸引更多竞拍者，自己花钱做了检查，提供免费的检验报告，这对于竞拍者而言当然再好不过了，所以要先向中介问问有没有检查报告。
参与拍卖必须在拍卖之前进行登记，这可以是在你参观房子时，也可以是在拍卖现场，你需要填报你的真实姓名，并且提供由官方或金融机构出具的身份证件以证明你的姓名和住址，如果一个证件上没有同时显示你的姓名和住址，则可以用两份以上文件加以证明，这些证件和文件可以是：护照、驾照、汽车登记纸、澳洲国民医疗卡、出生证书、公民证书、银行自动取款机卡/信用卡，水费帐单、电费账单、房屋租约法律宣誓纸。登记后，你会获得一个登记号。凭这个登记号参与竞拍。不进行登记是不得参与竞拍的，但是进行登记并不意味着你必须参与竞拍，而只是给予你了参与竞拍的权利。如果你是与人合买物业，比如与妻子、子女合买，只需要一个人登记就可以了。如果你是代表其他个人或公司参与拍卖，你必须提供个人买家的委托信，内容需包括买家姓名、住址、身份证件号码，或公司买家用公司抬头信签写的委托信，包括公司的澳大利亚商业注册号, 简称ABN(Auatralian Business Number)。这也适用于买家通过电话遥控拍卖的情形。
参与竞拍前，中介会给你一分竞拍条件的指引文件，这些条件包括：
1、出价最高者为成交买家，但取决于出价是否高出于业主保留的底价；
2、拍卖师有权仅仅为了卖方的利益进行一次出价；
3、开始拍卖之前，拍卖师必须宣布他获得业主授权进行一次出价；
4、拍卖师必须在出价之前或出价进行中立即说明他进行的是业主出价；5、拍卖师有权拒绝业主不感兴趣的出价；
6、拍卖师无权接受落锤之后的延迟出价；
7、如果出价中出现争议，拍卖师是唯一有权作出最终决定的人；
8、竞拍成功者必须尽快向拍卖师提交买家姓名。
参与竞拍时你必须出示登记号。如果竞拍已经开始而你到达晚了，需赶快找到中介登记拿号，如果你需要紧急举手竞拍而你的注册登记程序还没有完成，你可以先举手示意拍卖员你将参与竞拍，随后补出示登记号。拍卖结束后，所有竞拍者应向中介交还竞拍登记号牌。成功买家需立即签署购买合同，并支付订金，通常是售价的10%。接下来的程序与普通买房程序就是一样了。根据法规，中介不得向任何他人透露竞拍者个人资料，包括业主，此资料只接受政府公平贸易部官员审查。法律禁止串通进行虚假竞拍，进行虚假竞拍的出价人一旦被发现，将面临最高可达$55,000的罚款，指使进行虚拍的业主也会面临最高可达$55,000的罚款。如果中介和拍卖师参与安排虚假竞拍，也会面临罚款。任何人串通他人干涉一场自由公开的拍卖，也将面临最高可达$55,000的罚款。
如果业主多于一人，其共同业主或物业所属公司的经理人、管理者也可以参与竞拍，但是这必须是写在拍卖条件里了，并且由拍卖师在拍卖之前向所有竞拍者宣布。拍卖的场面很容易引起竞拍者头脑发热，争强好胜，所以切忌一时冲动，出价超过自己的预算，否则可能会引起资金短缺的麻烦。过高的拍卖成交价有时不一定能得到银行估价师的认可，如果估价远远低过成交价，贷不到足够的款，物业拍下了又不能退货，投资刚迈出第一步就摔了跤，后面的路走起来就难了。所以，比较稳妥的办法是先花钱雇一位专业估价师对房子进行估价，做到心里有数，出手有节。当然，如果你有足够资金，完全不需要银行贷款，又志在必得，那就是另外一回事了。
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今日搜狐热点#原创新人# 上海限购族谈谈拍卖房那些事（附个人参拍经历）_生活记录_什么值得买
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#原创新人# 上海限购族谈谈拍卖房那些事（附个人参拍经历）
小编注：快过年啦，好文想送你台iPhone X做年货！#年货大作战#征稿活动正在火热进行中，分享年货选购经验、年货选购清单及年货战绩晒物，参与赢iPhone X大奖，更有Kindle、京东礼品卡等多重好礼！戳了解详情一线城市的房价已经到了大家不想谈的地步，与此同时诞生的限购政策更是让我们老百姓雪上加霜，拿本人工作的城市上海来说，外地人买房的硬条件就是连续五年的社保记录和结婚，然而我一样都没有&，天知道五年之后房价会不会涨到外太空去，毕竟现在已经是天价了。那么，如何在自己的实力范围之内，避开苛刻的限购条件，尽快拿下魔都的一套房，我将目光转向了司法拍卖房。张大妈上曾经有过一篇原创，讲的是淘宝司法拍卖房&从大学期间就开始关注的什么值得买，一直都是默默地关注收集值友的优惠信息，各种剁手，作为一个资深值友的我，能网上买的就网上买，去趟超市商场都是店里标价和网上价格能准确判断差价，啧啧，中毒太深学校毕业出来的第二年，家里老妈一直唠叨让我有空了看看房子买套自己住的（主要是想赶紧买了房找个媳妇生个娃给她带，各 赞73 评论110 收藏271&，该文的楼主拍卖的是位于江苏的房产，但是由于各种原因，对选择上海拍卖房的帮助不是很大，所以今天本人结合自己三次参拍，并成功拍得房子的经历来谈一谈如何在上海拍卖的合适的房子。一、去哪里找房源。一说到房源，第一反应就是中介。楼主用自身体验告诉你，中介就是坑，特别是在拍卖房上面，他们起到的作用就是让你多掏钱，而且是把你忽悠地心甘情愿多掏钱。所以，重要的事情说三遍，千万不要找中介！千万不要找中介！！千万不要找中介！！！抛开中介，淘宝司法拍卖频道上存在部分房源，但是这些房子都是外地法院查封，后续工作较为繁琐，本人也没有参加过拍卖会，只是略有关注，就不详细讲了。那么，到底去哪里找房源？答案就在这里，这是上海市拍卖行业协会主办的网站，有绝对公信力，毕竟，上海是实行阳光拍卖制度最好的地方之一。该网站不止有房子，还有机动车的其他物品，但与主题无关，就不讲了。可以说，所有进入司法拍卖程序的房子都可以在这里找到，这些房子都是上海本地法院查封，所有手续都是在市内办理，免去淘宝司法拍卖的奔波之苦。在该网站上，选择房地产拍卖-住宅类，就可以看到近期进入司法拍卖程序的所有房产了。分类很详细，区域、面积、户型都可以选择。可以说，基本上所有中介口中的房源都是从这里获取的，不过到了他们那里，一旦你成功拍下，要交给他们一笔跟二手房一样多的佣金，像上海链家的佣金是两个点，你拍一套500W的房子，给中介要10W，他们就是空白狼，当然土豪可以无视了&。二、拍卖事前准备。拍卖要准备什么？第一当然是钱啊。这里要再三提醒，选择拍卖房要慎重选择，因为一旦选中就要在限定日期内缴付全款，一般是七到二十个工作日，各个法院的拍卖公告里都会表明。如果逾期未能缴款，那就呵呵了，首先法院会没收你的保证金（保证金一般在20W至200W等，大约是起拍价的百分之十）。其次，房屋会进入二拍流程，一旦二拍成交价低于一拍的成交价，那你还要补足差价，最后，还会被拉入信用黑名单。所以，一定要慎重选择，量力而行，万万不可盲目。第二就要了解房产信息和拍卖细则。选定拍卖目标后，务必了解房产信息，以下图为例。房屋信息中需要注意的一是总价，二是保证金，三是拍卖次数（一般来说二拍三拍的房子起拍价比较低，基本是一拍的八折，不过就上海的楼市，基本很少有进入二拍的了），四是房屋基本情况，要注意的就是欠费情况，租赁情况和居住情况（如果是原来房东自住的话，以后还要涉及到清场，这个下面会说）。了解完这些情况，如果下定决心参加拍卖，就要好好看看拍卖细则了。这些细则一般有拍卖公司的拍卖公告、司法拍卖细则和特别告知。虽然这些内容很长，但真的要慢慢看。这里我说两个特别重要的内容。1.佣金。这部分钱是交给拍卖公司的，毕竟人家要挣钱，佣金费率跟缴个税差不多，阶梯式的，上图中特别规定就是讲的佣金费率，说佣金重要，毕竟算下来也要小十万，千万豪宅的佣金有兴趣的可以算算哈。2.缴款时间。如上文所说，一定要计算好自己筹措资金的时间，按时缴款，否则后果不堪设想。第三就是了解上海市房产拍卖的现状。一般来说，拍卖最不让人放心的就是房子是否干净，是否多次抵押。一般来说，公拍网上的房产不会出现这种情况，但是也有例外例如下面，该房产签有抵押合同，所以对参拍条件做了特别说明。其次，拍卖成交后，要承担房屋所有的欠费，并按规定缴纳正常的税费，也是一笔不小的开支。如果遇到房屋有人居住的话，需要自行清场，法院是不会干这种得罪人的活的，更别指望拍卖公司了，那怎么把别人赶走呢，在和谐社会下，友好协商吧。这时候我又想说中介了，我接触过的中介小哥说，清场要黑白两道，给他们交一笔钱，大概10W，他们私底下能找人那啥，我就呵呵了。关于缴费，据我，公拍网上的房子一般不支持银行的房贷，必须准备好充足的现金，否则只能求助堪比吸血鬼的贷款公司了，所以拍卖前要设定好心理上限，万万不可盲目加价，装X一时爽，回家真的就火葬场。还有实地看房。一般来说，由于法院不清场，拍卖房一般都有人居住，拍卖公司一般不会组织现场看房，只有我们自己前往小区查看情况。有空置房进行拍卖的话，有时拍卖公司会组织集体看房，例如下面这个。，如果房子有户口在里面的话，即使起拍价再低，看起来划算得不得了，也要果断放弃，因为法院是不会帮你清户口的，原房东不讲理的话也不会主动迁走，听拍卖公司的人说只能靠起诉了。而且说不准哪天拆迁了，原来的房东还会回来分一杯羹，而且，自家的房子里挂了别人的房子，不觉得怪怪的么。三、个人拍卖经历本人参加过三次拍卖，由于当时心情激动，根本无暇，这里只能干讲了。拍卖分为线上跟线下同时竞拍，由于家里人不放心大额资金的网上交易，而且现场可以咨询，所以参加的都是线下拍卖。下面我就讲讲线下的具体流程。一、按时间节点缴纳保证金。带好你的身份证和银行卡，前往拍卖公司。身份证用来登记信息，一旦成交，将来房产证上的名字就是你拍卖是登记的名字，后期无法加名字。这里要说下，这些房子都是法院查封后分配给各个公司的，有几十个。交钱的时候记得先去银行看看交易限额，母亲大人现场交过两次钱，一次工行卡，一次招行，话说都是刷卡交保证金发现交易有限额，又跑去银行转账。两次银行小哥都再三提醒，这大额转账一定要确认不是诈骗啊。这里要提一句，转账对方账户是法院同一开的司法专用账户，好像是平安银行的。交完钱后，拍卖公司会给一个类似的发票，要好好保管，毕竟几十万保证金换来的。二、参加现场拍卖。期待依旧的日子终于到来了，这天，你需要按照拍卖时间来到黄浦区的公共资源拍卖中心，没错，几十家拍卖公司全在这里进行现场拍卖。首先要做的是拿保证金的收据换一张拍卖牌，就像电影里大佬们拍土地是手里举的牌子。上面就一个数字编号。然后就找到你所参加那一场拍卖会（因为同时有好几场，别串了），静静等待像大佬们一样豪气举牌的潇洒时刻。话说第一次参加，我都紧张得不敢举&。拍卖开始时，拍卖师会念一段须知，就是我上文说的那些，有时也会补充说明特殊情况。有一次我碰到拍卖师说一栋房子里有人员过非正常死亡的历史，吓得大家都不敢拍了，最后被网络买家拍走了。等到规则念完，大家就开始举牌，每次举牌加价幅度大概是1W至5W不等，由拍卖师现场规定。当有人举牌后，拍卖师就会说XX号，出价XXX万，有时候房子热门，拍卖师的舌头都忙得绕不过来。这时候举牌就要看人的心理素质了，有时候真正的土豪会一言不发，等到竞拍人只剩下一两个时才开始举牌，我见过不少人一开始疯狂出价，后面就焉了。竞争到最后，价格快要达到各自的价格上限，举牌的人就少了，这时候，就像电影里那样，拍卖师会说XXX万第一次，XXX万第二次，喊完第二次后，会有30秒倒计时关闭网络拍卖，如果30秒内线上线下没有人举牌，就会宣布关闭网络拍卖，接着就会喊XXX万第三次，落锤。但是如果网络关闭后有人重新出价，网络会重新打开，开始新一轮了争夺，直到最后落锤。三、拍卖后工作。拍卖结束后，如果没拍到，那么就把保证金的收据交给现场工作人员，七个工作日内保证金会退回银行卡。如果成交了，现场签订成交协议，然后，赶紧回去准备钱吧。一般这时候，周围会有一堆人围上来，大姐，要贷款吗？别理他们，直接走就行了，这些人的贷款比高利贷轻松不了多少啊。钱准备好后，可以联系拍卖公司缴款，还是打到司法拍卖的专用账户，接下来就等着法院解封。这个等待时间差不多一个月。接下来，拍卖公司会一直跟踪服务到办产证。解封令下来后直接给拍卖公司，还有一个法院出具给房产交易中心的协助办理产证的函，拍卖公司的工作人员会带你到房子所在区的房产交易中心办理缴税各种手续，我需要做的就是排队，不得不感慨，上海楼市太火爆了，排了半天，快下班才轮上。所有手续办下来，回家等满三十天，就可以领产证了。四、清房。在拿到产证以前，我一次都没有去找过原来的业主，隐隐觉得底气不足。产证到手了，却有点小忐忑，就怕对方五大三粗，不讲道理，我这小身板可打不过啊，不会真的要用黑白两道吧。幸运的是，我给房东发完信息后，他立马就回复了，并约定面谈。面谈时发现，原来的业主人还不错，是生意失败，房子抵押给银行，无力偿还被查封的，现在他重新找了份工作，干得还不错，人也很讲理。根据之前我打听的情况，上海这边是给对方一笔安家费，然后一般人家也愿意搬走，毕竟房子已经不属于他了。协商之后，我们现场手拟了一个协议，双方签订，限期搬离。根本不要中介口中的黑道啊，所以说千万不要找中介。至此，从我拍卖成功到拿到房子，一共四个多月，五个月不到，全部花费大概是链家网上同小区同户型的90%，省了不少钱，关键避开了限购政策。最后，得瑟以下房产证不说了，搬砖还借款去了
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