谁解释一下 董事会 监事会 委员会_百度知道
谁解释一下 董事会 监事会 委员会
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（2）、对公司业务活动及会计事务等进行监督的机构. 也叫监察委员会；校务委员会、团体、机关，是股份公司必备的监督机关，对董事会和总经理行政管理系统行使监督的内部组织。3、委员会：《词典》上对“委员会”的解释是这样的。（3）、 机关1、董事会：是依照有关法律、行政法规和政策规定，按公司或企业章程设立并由全体董事组成的业务执行机关。董事会是股东会或企业职工股东大会这一权力机关的业务执行机关，负责公司或企业和业务经营活动的指挥与管理、学校中的集体领导组织。如：中国共产党中央委员会：国务委员会，对公司股东会或企业股东大会负责并报告工作。股东会或职工股东大会所作的决定公司或企业重大事项的决定，董事会必须执行。2、监事会：监事会是由监事组成的：（1）、 政府部门或机关的称号、 政党。如
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2、国家是否有相关管理规定？
请帮助给出依据。
《中华人民共和国公司法》里有董事会、监事会的职责和权限，
应在其职责、权限范围内使用公章。
尚未见到国家对这方面的明确规定。不过，
各个企业一般都按照《公司法》里董事会、监事会的职责和权限，
制定自己的公章使用管理规定。具体链接如下：
希望这个答复能使你满意。
董事会是公司的执行机构，监事会是公司的监察机构。股东会决定公司重大事项，制定经营方针和投资计划，选举和更换董事和由股东代表出任的监事，董事会贯彻实施股东会的决议...
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副主任罢免主任续：公章交社区 四主任全“下课”
　　一个棘手问题：
　　主任停职业委会咋运转
　　记者昨日了解到，前晚8时过召开的会议持续了两、三个小时，火药味越来越浓。在府青社区主任洪科的召集下，与会代表同意成立小区监事委员会，并约定在几天时间内公示监事会成员条件。随后，业主代表提出另一个问题：在成立监事会及随后调查业委会账目期间，小区的工作该如何开展，业主的利益如何维护？会不会有人在此期间滥用职权？现场50余人为此争论不休。最终业主代表举手表决，提议将业委会印章收回，交由社区代为保管。起初某位副主任对此有异议，不愿交。最后经多次商谈，他终于交出印章。
　　在随后的业委会成员小会中，考虑到一位主任、三位副主任都处于“小区舆论的风口浪尖”，业委会的到会委员最终表决，暂停四人的主任、副主任职位，保留他们的委员资格，另外指派两名业主委员会委员暂时牵头业委会工作，待随后监事会成立、业委会账目调查完毕后，再根据调查情况由小区业主代表大会决定是否对业委会主任进行改选。新的“班子”成立后，社区将印章交回。
　　一次内部会议
　　业委会欲“维持现状”
　　对于副主任所指的问题，岳伦荣他称具体细节事件不多作争辩，时间能证明一切，但有一点他敢保证：“我在小区业委会的经济问题上，没出现一分钱的问题。”同时他也反思称，自己的确与业委会同事“团结不太好”，可能思想工作做得不够。
　　记者获悉，小区业委会的15位委员昨晚又继续坐在一起开会，期望能在不大动业委会的前提下，关起门来将内部问题处理掉。岳伦荣对此分析说，如果内部解决不了，改选成必然。
　　昨日本报报道见报后，不少蓝水湾小区的业主纷纷打来电话发表看法，多位小区业主表示“业委会必须改革了”。一位不愿透露姓名的男性业主称自己支持改选业委会，另一位姓童的业主打进热线说：“还是找些愿意为业主做事的来吧。”关注证券之星官方微博：
安源股份：第三届监事会第三十次会议决议公告
00:00:00 来源：
证券代码：600397股票简称：安源股份 编号：
安源实业股份有限公司第三届监事会第三十次会议决议公告
本公司监事会及全体监事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
安源实业股份有限公司（以下简称“公司”）第三届监事会第三十次会议于日以传真方式通知，并于日下午14：00在南昌华悦大酒店以现场方式召开。本次会议应到监事5人，实到5人，符合《中华人民共和国公司法》、《公司章程》及相关法律法规的
证券代码：600397股票简称：安源股份 编号：
安源实业股份有限公司第三届监事会第三十次会议决议公告
本公司监事会及全体监事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
安源实业股份有限公司（以下简称“公司”）第三届监事会第三十次会议于日以传真方式通知，并于日下午14：00在南昌华悦大酒店以现场方式召开。本次会议应到监事5人，实到5人，符合《中华人民共和国公司法》、《公司章程》及相关法律法规的规定。会议由监事会主席李林先生主持，会议认真讨论和审议了本次会议议程事项，对有关议案进行了书面记名投票表决，审议并通过了如下议案：
1、审议并通过了《关于监事会换届和提名第四届监事会股东代表监事候选人的议案》，其中5票赞成，0票反对，0票弃权。
公司第三届监事会任期已于日届满。为顺利完成监事会的换届选举，公司已于日将监事会换届和征集新一届监事人选事宜（包括第四届监事会的组成、选举方式、监事候选人的推荐、本次换届选举的程序、监事候选人任职资格等内容）进行了公开披露。
经对推荐人及推荐人选资格审查，监事会确认：各推荐人均具有《公司法》和《公司章程》规定的推荐资格，推荐的候选人数符合公司相关规定；推荐人选均具备《公司法》等相关法律法规以及《公司章程》规定的任职资格。
根据资格审查结果，本监事会拟提名李林先生、贺丰龙先生、陈宜男女士为公司第四届监事会股东代表监事候选人。
本议案将提交公司2009年第一次临时股东大会选举，股东大会对本次监事选举采用累积投票制。
公司职工代表大会已推选了孙炎林先生、董建平先生为公司新一届监事会职工监事。届时，股东大会上当选的监事将和公司职工监事组成公司第四届监事会。
2、审议并通过了《关于修订的议案》，其中5票赞成，0票反对，0票弃权。
本议案将提交公司2009年第一次临时股东大会审议。
3、审议并通过了《关于浮法玻璃二线搬迁建设方案的议案》，其中5票赞成，0票反对，0票弃权。
（1）同意公司将浮玻二线搬迁至萍乡市安源区丹江街合泉冲；同意《浮法玻璃二线搬迁建设方案》，同意该项目按照新增建设投资19,500万元进行控制；
（2）同意对《浮法玻璃二线搬迁建设方案》在生产工艺优化、生产布局、设备选型、建设内容、投资控制等方面做进一步的细化和优化，努力使投资规模和公司效益的成长相配合,以适应多变的市场环境的变化。
（3）同意提请公司股东大会授权董事会实施和改进该方案。
本议案将提交公司2009年第一次临时股东大会审议。
特此公告。
安源实业股份有限公司监事会日2附件1、监事候选人简历
（1）李林先生简历：李林，1957年8月生，本科学历，高级会计师，中共党员。曾任萍乡矿务局财务处会计、副科长、科长、萍乡矿务局承包阿尔及利亚水利灌溉大型项目总会计师、萍乡矿务局内部银行副行长、萍乡矿务局财务处副处长、处长、萍乡矿业集团有限责任公司副总会计师、安源股份监事、监事长、萍乡矿业集团有限责任公司总会计师，现任萍乡矿业集团有限责任公司总会计师、安源股份监事长。
（2）孙炎林先生简历：孙炎林，1952年5月生，硕士学历，高级政工师，中共党员。曾任中共中央办公厅“五七”干校学员、萍乡矿务局水泥厂工人、党办干事、萍乡矿务局宣传处干事、局政治部宣传处理论组副组长、组长、萍乡矿务局党委宣传部副部长、萍乡矿务局萍乡矿区工会主席、萍矿党委常委、萍乡矿务局安源煤矿党委书记（期间当选党的“十五”大代表 ）、萍乡矿业集团有限责任公司工会主席、党委常委、董事、安源股份董事、萍乡矿业集团有限责任公司党委副书记兼工会主席、安源股份党委书记、监事，现任萍乡矿业集团有限责任公司党委副书记、安源股份党委书记、监事。
（3）董建平先生简历：董建平，1958年5月生，本科学历，高级工程师，中共党员。曾任丰城矿务局坪湖矿技术员、副区长、区长、副总工程师、总工程师、副矿长、丰城矿务局尚二矿副矿长、丰城矿务局设计院副院长、丰城矿务局坪湖矿工会主席、纪委书记、矿长、丰城曲江煤炭开发有限责任公司党委书记、安源股份监事，现任安源股份监事、丰城曲江煤炭开发有限公司董事长、党委书记。
（4）贺丰龙先生简历：贺丰龙，1961年8月生，本科学历，高级会计师，中共党员。曾任江西省地方煤炭工业公司干部、江西省煤炭工业厅财务处科员副主任科员、主任科员、江西煤炭实业有限责任公司副经理、副处长、江西煤炭实业有限责任公司经理、江西煤炭投资有限责任公司总经理助理兼综合业务部经理、江西煤炭销售运输有限责任公司副总经理、安源股份监事，现任江西煤炭销售运输有限责任公司副总经理，安源股份监事。
（5）陈宜男女士简历：陈宜男，1963年10月生，本科学历，会计师，中共党员。曾任江西煤田地质局财务处会计、财务处副处长、审计处处长、财务处处长、安源股份监事，现任江西煤田地质局副总会计师兼财务处长、安源股份监事。3附件2、监事候选人声明第四届监事会股东代表监事候选人声明声明人：李林、贺丰龙、陈宜男作为安源实业股份有限公司（下称“安源股份”）第四届监事会监事候选人，同意接受该提名，并声明如下：
一、本人符合《公司法》、《上市公司治理准则》等法律法规及《安源实业股份有限公司章程》、《安源实业股份有限公司股东大会议事规则》中有关监事任职资格的相关规定；
二、本人承诺公开披露的有关本人作为监事候选人的资料真实、完整；
三、本人除作为监事候选人已公开披露的信息外，本人与安源股份及其控股股东和实际控制人不存在其他关联关系；
四、本人未持有安源股份的股份；
五、本人未曾受过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所的惩戒。
本人完全清楚监事的职责，保证上述声明真实、完整和准确，不存在任何虚假陈述或误导成分，本人完全明白做出虚假声明可能导致的后果，有关主管部门或机构可依据本声明确认本人的任职资格。在担任安源股份监事期间，本人将遵守有关规定，勤勉尽责，切实履行监事职责。
声明人：李林、贺丰龙、陈宜男日1监事会议事规则主要修订对照表修改前 修改后第一条 为了规范公司监事会的议事方法和程序，保证监事会工作效率，切实行使监事会的职权，发挥监事会的监督作用，根据《公司法》和《安源实业股份有限公司章程》（下称《公司章程》）的规定，制定本规则。
第一条 为进一步规范本公司监事会的议事方式和表决程序，促使监事和监事会有效地履行监督职责，完善公司法人治理结构，根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规和《公司章程》的有关规定，制订本规则。
第二条 本规则适用对象为监事、监事会和监事会工作人员。
第十条 公司设监事会。监事会由五名监事组成，设监事长一名。监事长召集和主持监事会会议；监事长不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上监事共同推举一名监事召集和主持监事会会议。
第三条 公司设监事会。监事会由五名监事组成，设监事会主席一名。
第四条 监事会设联系人一人，作为监事会履行职责的日常工作人员。监事会设公章一枚，由监事会联系人负责保管。
第七条 股东代表担任的监事由股东大会选举或更换，职工代表担任的监事由公司职工民主选举产生或更换。监事任期三年，从股东大会决议（职工代表大会或职工大会）通过之日起计算，至本届监事会任期届满时为止。监事任期届满，连选可以连任。
第八条 监事会每三年换届一次。监事会届满未及时改选监事或者监事在任期内辞职导致监事会成员低于法定人数的，在改选出的监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政法规、部门规章和本章程的规定，履行监事职务。
第十四条监事会应当就董事会关于公司财务报告被注册会计
师出具非标审计意见所涉事项做出的专项说明发表意见，并形成决议。
第十五条 公司因执行新会计准则以外的原因作出会计政策、会
计估计变更或重大会计差错更正的，监事会应当就董事会做出的专项
说明发表意见，并形成决议。
第十七条 定期会议的提案在发出召开监事会定期会议的通知之前，监事会主席应当向全体监事征集会议提案，并同时向公司相关员工代表征求意见。在征集提案和征求意见时，应当说明监事会重在对公司规范运作和董事、高级管理人员职务行为的监督而非公司经营管理的决策。
第十八条 临时会议的提议程序监事提议召开监事会临时会议的，应当通过监事会联系人或者直接向监事会主席提交经提议监事签字的书面提议。书面提议中应当载明下列事项：
（一）提议监事的姓名；
（二）提议理由或者提议所基于的客观事由；
（三）提议会议召开的时间或者时限、地点和方式；2
（四）明确和具体的提案；
（五）提议监事的联系方式和提议日期等。
在监事会联系人或者监事会主席收到监事的书面提议后三日内，监事会应当发出召开临时会议的通知。
第十九条 监事会会议由监事会主席召集和主持；监事会主席不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上监事共同推举一名监事召集和主持。
第二十条 召开监事会定期会议和临时会议，监事会联系人应当分别提前十日和五日将监事会主席签发并盖有监事会印章的书面会议通知，通过直接送达、传真、电子邮件或者其他方式，提交全体监事。非直接送达的，还应当通过电话进行确认并做相应记录。
第二十一条 书面会议通知应当至少包括以下内容：
（一）会议的时间、地点；
（二）拟审议的事项（会议提案）；
（三）会议召集人和主持人、临时会议的提议人及其书面提议；
（四）监事表决所必需的会议材料；
（五）监事应当亲自出席会议的要求；
（六）联系人和联系方式。
口头会议通知至少应包括上述第
（二）项内容，以及情况紧急需要尽快召开监事会临时会议的说明。
第二十四条 监事因故不能出席会议的，应当事先审阅会议材料，形成明确的意见，书面委托其他监事代为出席。
委托书应当载明：
（一）委托人和受托人的姓名、身份证号码；
（二）委托人不能出席会议的原因；
（三）委托人对每项提案的简要意见；
（四）委托人的授权范围和对提案表决意向的指示；
（五）委托人和受托人的签字、日期等。
授权委托书可由联系人按统一格式制作，随通知送达监事。
受托监事应当向会议主持人提交书面委托书。因故委托其他监事代为出席的，该监事视为出席会议。代为出席会议的监事应当在授权范围内行使监事的权限。
监事如未出席某次监事会议，也未委托代表出席的应当视作已放弃在该次会议上的投票权。
第二十五条 关于委托出席的限制委托和受托出席监事会会议应当遵循以下原则：
（一）在审议关联交易事项时，监事不得委托与会议提案所涉及的企业有关联关系的监事代为出席；与会议提案所涉及的企业有关联关系的监事不得接受其他监事的委托；
（二）监事不得在未说明其本人对提案的个人意见和表决意向的情况下全权委托其他监事代为出席，有关监事也不得接受全权委托和授权不明确的委托。
（三）一名监事不得接受超过两名监事的委托，监事也不得委托已经接受两名其他监事委托的监事代为出席。
第二十六条 会议审议程序监事会讨论的每项议题应由提案人或监事会主席指定的一名监事作主题中心发言。要说明本议题的主要内容、前因后果、提案的主导意见。对重要的提案还应事先组织有关人员进行调查核实，写出书面调查报告，以利于全体监事审议。3会议主持人应当根据监事的提议，要求董事、高级管理人员、公司其他员工或者相关中介机构业务人员到会接受质询。
会议主持人应当逐一提请与会监事对各项提案发表明确的意见。
除征得全体与会监事的一致同意外，监事会会议不得就未包括在会议通知中的提案进行表决。
第二十七条 监事因与会议提案所涉及的企业有关联关系应当在会议上回避表决。
第三十二条 监事会秘书应当根据监事会会议所议事项的决定以及统计的表决结果制作书面决议。决议应当包括以下内容：
（二）会议届次和召开的时间、地点、方式，以及是否符合有关法律、行政法规、部门规章、其他规范性文件和公司章程的说明；
（三）委托他人出席和缺席的监事人数、姓名、缺席理由和受托监事姓名；
（四）每项提案获得的同意、反对和弃权的票数，以及有关监事反对或者弃权的理由；
（五）涉及关联交易的，说明应当回避表决的监事姓名、理由和回避情况；
（六）需要独立监事事前认可或者独立发表意见的，说明事前认可情况或者所发表的意见；
（七）审议事项的具体内容和会议形成的决定。
出席会议的监事应当在书面决议上签名。
第三十三条 监事会会议应有记录。
监事会会议应当由监事会联系人或其他指定工作人员负责记录。
出席会议的监事，应当对会议记录进行签字确认。监事对所议事项的意见和说明应当准确记载在会议记录上。监事有权要求在会议记录上对其在会议上的发言作出某种说明性记载。
第三十四条 监事会会议档案，包括会议通知和会议材料、监事代为出席的授权委托书、表决票、经与会监事签字确认的会议记录、
决议以及决议公告等，由监事会联系人整理后，交公司董事会秘书保
存，保存期不少于十年。
第三十五条监事会决议公告事宜，由董事会秘书根据《上海证
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市住房城乡建设委、 市民政局、 市社会办关于印发 《北 京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的通知京建发〔 号各区县建委、房管局，各区县民政局、社会办，各有关单位： 为贯彻实施《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第 219 号），进一步规范住宅区业主大会和业主委员会的成立及活动，市住 房城乡建设委、市民政局、市社会办等部门研究制订了《北京市住宅 区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[ 号），现印 发给你们，请结合实际认真贯彻执行。附件：《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》北京市住房和城乡建设委员会 北京市民政局北京市社会建设工作办公室二〇一〇年十二月三十日1&&&&附件： ： 北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则市住房城乡建设委 市民政局 市社会办 二〇一〇年十二月三十日第一章 总则 第一条 为了规范业主大会、业主委员会的成立及活动，保护业 主、业主大会和业主委员会的合法权益，协助、指导全体业主正确行 使共同管理权利，进一步建立和完善权责一致、依法有序的住宅区业 主自我治理机制， 《中华人民共和国物权法》 《物业管理条例》 根据 、 、 《北京市物业管理办法》（市政府令第 219 号）及有关规定，制定本 规则。 第二条 本市行政区域内住宅区业主大会、业主委员会的成立、 选举和活动，适用本规则。 第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，在物业管 理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规和规章以及 管理规约和业主大会议事规则行使共同管理权利、承担共同管理责 任。2&&&&第四条 业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规 定和管理规约、 业主大会议事规则的约定行使共同管理权、 履行职责。 业主大会、 业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非 法干涉。 业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从 事与物业管理无关的活动。 本市建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规 定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过公共决策平台进行决策。 第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章 和本规则，本着依法行政、合理行政、程序正当、高效便民、权责统 一、 政务公开的原则对业主大会、 业主委员会的成立及活动提供协助、 指导和监督。 街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的违反 法律、法规和规章的决定，应当及时责令限期改正或者撤销其决定， 并通告全体业主。 第六条 业主大会、业主委员会的成立及活动的法律服务工作和 物业管理纠纷人民调解工作应当接受司法行政主管部门的指导和监 督。 第二章 业主大会成立 第七条 本规则所称业主，包括： （一）依法登记取得房屋所有权的人；3&&&&（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权 的人； （三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人； （四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 已经合法占有 建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动 中享有业主权利、承担业主义务。 第八条 业主在物业管理活动中享有下列权利： （一）对物业管理区域内共用部分实施共同管理； （二）对共同管理的有关事项提出建议； （三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权； （四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权； （五）对物业管理活动享有知情权、监督权； （六）监督业主大会和业主委员会的工作； （七）监督物业服务合同的履行； （八）监督专项维修资金的管理和使用； （九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况具有 知情权和监督权。 （十）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定 或者约定的其他权利。 第九条 业主在物业管理活动中履行下列义务： （一）遵守法律、法规、规章及相关规定；4&&&&（二）遵守管理规约、业主大会议事规则； （三） 执行业主共同决定和业主大会授权业主委员会作出的决定， 并承担相应的责任； （四）履行物业服务合同约定的义务； （五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他 应当由业主共同分摊的费用。 第十条 物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建筑 物总面积 50%以上的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡 镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、 业主专有部 分面积、 建筑物总面积等资料， 并同时推荐业主代表作为临时召集人， 召集占总人数 5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积 5%以上的业 主，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大 会。 占总人数 5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积 5%以上的业 主也可以自行向物业所在地街道办事处、 乡镇人民政府提出成立业主 大会的书面申请。 第十一条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会 申请之日起 60 日内，指定首次业主大会会议筹备组组长，组织建设 单位、业主代表成立首次业主大会会议筹备组。 筹备组组长在筹备组中没有表决权。街道办事处、乡镇人民政府 指定业主担任筹备组组长的，该业主不得参选业主委员会委员。5&&&&本市鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服 务。提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的 律师或者其他人员担任筹备组组长。 第十二条 筹备组组长应当履行以下职责： （一）召集和主持筹备组会议； （二）对筹备组会议的会议记录予以签字确认； （三）签发筹备组公告； （四）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报 告上签字； （五）筹备组自动解散的，由筹备组组长将建设单位提供的相关 资料退回建设单位或者移交给街道办事处、乡镇人民政府临时保管； （六）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。 筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的， 经筹备组中 具有表决权的三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处、乡镇 人民政府书面申请另行指定组长，街道办事处、乡镇人民政府应当及 时指定。 第十三条 筹备组中的业主代表，可以由业主自荐或者联名推荐 产生。业主自荐或者联名推荐人数不足的，由街道办事处、乡镇人民 政府组织业主推荐。 业主自荐或者被推荐人数较多的， 由街道办事处、 乡镇人民政府组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产生， 业主代表最 终名单按照推荐票数顺序确定。6&&&&业主代表应当具有业主身份、 具有完全民事行为能力、 责任心强、 具备必要的工作时间。 筹备组中有表决权的成员人数应为单数，每人享有一票表决权， 其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员 人数的三分之二。 第十四条 街道办事处、乡镇人民政府应当将最终确定的筹备组 成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备 组自公告之日起成立。 第十五条 建设单位在筹备活动中应当履行以下义务： （一）自筹备组成立之日起 7 日内向筹备组提供业主名册、业主 专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关数据信息应更新至 筹备组成立之日。筹备组应当对业主资料保密，不得将本项相关资料 用于与筹备无关的活动。 （二）根据本市有关规定已将相关信息录入公共决策平台； （三）承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。 建设单位拒不履行承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用 义务的，筹备组可向街道办事处、乡镇人民政府说明情况，不影响筹 备及召开首次业主大会会议的活动。相关费用可先由业主垫付。 第十六条 筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之 日起 60 日内，完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位 置公示：7&&&&（一）制订首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议 召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主 委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、 筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备 组的解散等； （二）拟订管理规约草案、业主大会议事规则草案； （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权 数； （四）首次业主大会会议的其他筹备工作。 上述事项公示时间为 7 日，在公示期间，业主可以对以上事项向 筹备组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。 公示期满后 7 日内， 筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项 进行修改，确定拟提交表决的内容。 首次业主大会会议召开前， 筹备组应当将首次业主大会会议议题 和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告 并告知相关的社区居民委员会，公告期不少于 15 日。 第十七条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当 全部经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意： （一）管理规约（草案）； （二）业主大会议事规则（草案）； （三）选举业主委员会委员。8&&&&《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或者现 房销售的住宅物业项目，首次业主大会会议除完成前款事项表决外， 还应当就解除前期物业服务合同并确定物业管理方式进行表决。 但是 未表决该事项的，不影响业主大会的成立和备案。 第十八条 管理规约应当对下列主要事项依法作出约定： （一）物业的基本情况； （二）物业管理方式； （三）业主共同管理的权利和责任； （四）物业共用部分的经营和收益分配； （五）物业的使用、维护和管理； （六）物业管理区域内的应急预案； （七）违约责任； （八）争议解决方式； （九）其他应当依法约定的事项。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损 害社会公共利益。 管理规约对业主及物业使用人具有约束力。 业主或者物业使用人 违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可 以提起诉讼。 第十九条 业主大会议事规则应当规定以下事项： （一）业主大会会议种类； （二）业主大会会议召开的形式、程序；9&&&&（三）业主大会议事和表决方式； （四）关于业主小组、业主代表、业主的代理及业主大会 解散的规定； （五）业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及补 充办法； （六）业主委员会议事规则； （七）业主大会和业主委员会等执行机构经费的筹集以及、使用 和管理制度； （八）业主大会、业主委员会设置的财务、秘书等专职人员的聘 任程序以及职责； （九）业主大会、业主委员会印章、档案等管理制度等。 第二十条 业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维 修资金、拒付或者不按时缴纳物业服务费用和其他应当分摊的费用 等，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、 表决权的行使予以限制， 限制时限由业主大会在管理规约和业主大会 议事规则中约定， 业主大会备案或者变更备案事项时应当向街道办事 处、乡镇人民政府予以说明。 管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承 担的义务。 第二十一条 业主的表决权按照面积和人数计算。 业主的面积表决权数按照下列方法认定：10&&&&（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未 进行不动产登记的， 暂按测绘机构的实测面积计算； 尚未进行实测的， 暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 业主的人数表决权数按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一 人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同 一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位，按照不动 产登记簿记载的面积计算； 尚未进行不动产登记但是具有销售 （预售） 许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的， 暂按买卖合同记载的面积计算。 按照规划建设的人防工程面积不计算 投票权。 第二十二条 筹备组应当遵守以下工作原则： （一）筹备组组长召集和主持筹备组会议； （二）筹备组作出决定应当经筹备组中具有表决权的过半数成员 同意； 成员进行表决时应当在决议上签字， 注明同意、 反对或者弃权。 持保留意见的成员不签字的，不影响决议的效力。 （三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对会议 记录签字确认；11&&&&（四）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其 他组织的除外； （五）筹备组应当自成立之日起 3 个月内完成筹备工作，组织召 开首次业主大会会议； （六）业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员 会。 因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的 或者逾期未完成筹备工作的， 筹备组应当在物业管理区域内显著位置 公告并说明理由， 筹备组自公告之日起自动解散， 符合第十条规定的， 业主可以重新申请成立业主大会。 第二十三条 筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起 3 日内，将表决结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于 7 日。 第二十四条 管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员选 举事项全部通过的，业主委员会自首次业主大会决议作出之日起 30 日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案： （一）筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选 举情况的报告； （二）业主大会决议； （三）管理规约、业主大会议事规则； （四）业主委员会委员名单。12&&&&材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，出 具书面备案证明， 并在备案后 7 日内将备案材料抄送区县房屋行政主 管部门，将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员 会。 第二十五条 业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备 案证明，向区、县公安分局申请刻制业主委员会印章。 第二十六条 本市试行业主大会登记制度。业主大会成立并完成 业主委员会备案的， 经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占 总人数过半数的业主同意， 可以到市房屋行政主管部门办理业主大会 登记，业主委员会凭业主大会登记证明，向区、县公安分局申请刻制 业主大会印章。 第三章 业主大会活动 第二十七条 业主大会是物业管理权利和管理责任主体，履行以 下职责： （一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则； （二）选举或者更换业主委员会委员； （三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费 方案； （四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实 服务； （五）筹集、管理和使用专项维修资金；13&&&&（六）决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分 经营收益； （七）申请改建、重建建筑物及附属设施； （八）申请分立或者合并物业管理区域； （九）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作 出的与业主大会决定相抵触的决议； （十）督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋；组 织对房屋建筑的日常检查活动； 配合相关行政主管部门对房屋建筑安 全的检查工作；负责治理房屋建筑安全问题； （十一）对业主违反法律法规规章和管理规约、业主大会议事规 则的行为，可以向人民法院提起诉讼； （十二）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第（五）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分 占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业 主同意；决定第（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分 之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（八） 项事项， 应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专 有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以 上的业主同意。 决定其他事项， 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规 定。14&&&&第二十八条 业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见 形式召开。 业主大会表决时， 提倡通过北京市业主决定共同事项公共决策平 台进行。 第二十九条 业主人数较多，业主可以幢、单元、楼层等为单位 共同推选业主代表参加业主大会会议， 具体办法应当在业主大会议事 规则中明确规定。 推选业主代表参加业主大会会议的， 业主代表应当于参加会议前 3 日，就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见， 业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字 后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。 第三十条 业主大会会议提议事项应当符合本规则第二十七条的 规定和业主大会议事规则。 业主委员会应当自提议确定之日起， 将业主大会拟表决事项在物 业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会， 公告期间 不少于 15 日。 公告期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，业主委员会 应当予以参考，可以对拟表决事项的具体内容进行修改，并接受业主 质询。拟表决事项经修改后应重新公告，公告期间不少于 15 日。 公告期满后，业主委员会应当确定拟表决事项，可以启动公共决 策平台进行决策。15&&&&第三十一条 业主大会会议投票期限由首次业主大会会议筹备组 或者业主委员会根据具体情况决定。因故无法按期完成会议投票的， 筹备组或者业主委员会应当按照首次业主大会会议召开方案或者业 主大会议事规则的约定，在物业管理区域内公告相关情况及延长期 限，但延长期限最长不得超过 15 日。 第三十二条 业主可以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位 范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约， 不得与业主大会的决定相抵触。事项范围、议事方式、程序应当在管 理规约和业主大会议事规则中约定。 第三十三条 第三十三条 业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事 规则组织召开，每年至少召开一次。业主大会定期会议召开前，业主 委员会应当向业主公告以下内容： （一）上一年度物业管理情况报告； （二）上一年度业主委员会工作情况报告； （三）上一年度业主大会收支情况报告； （四）物业管理的其他有关事项。 业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容： （一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工 作计划； （二）选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员； （三）决议下一年度物业管理有关事项； （四）决议下一年度业主大会收支预算；16&&&&（五）决议物业管理其他的有关事项。 第三十四条 发生下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议 和情形发生之日起 45 日内组织召开业主大会临时会议： （一） 专有部分占建筑物总面积 20%以上的业主或者占总人数 20% 以上的业主向业主委员会提议召开业主大会临时会议的； （二）出现管理规约中约定的需要召开业主大会临时会议的其他 情形。 第三十五条 业主委员会对提议业主人数有异议的，应当自收到 业主提议之日起 30 日内自行核查或者向街道办事处、乡镇人民政府 申请启动公共决策平台进行核查， 并作出是否召集业主大会临时会议 的书面决定，在物业管理区域内显著位置公告。 业主对业主委员会自行核查的结果有异议的， 业主可以于自行核 查结果公示后 3 日内向街道办事处、 乡镇人民政府申请启动公共决策 平台进行核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。 第三十六条 业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不 召开临时会议， 但经公共决策平台核查后业主提议符合第三十四条规 定的情形的，业主大会设立监事会的，应当由监事会根据管理规约、 业主大会议事规则予以监督；业主委员会不接受业主大会监事会监 督，或者未设立监事会但相关业主提出申请的，物业所在地的街道办 事处、乡镇人民政府应当于 10 日内责令其限期履行职责，业主委员 会逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当协助业主组织召 开业主大会临时会议并对相关事宜进行表决。17&&&&第三十七条 业主大会可以决定由业主自行管理物业共用部分。 业主在决定自行管理之前， 应当对拟定的详细的自行管理方案以及应 急保障措施进行表决，并告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政 府。 第三十八条 物业服务合同期限届满前，业主大会应当就是否变 更物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项召开业主 大会会议进行表决。 决定续聘原物业服务企业的， 应当与原物业服务企业协商签订物 业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通 知期限的， 应当于合同期限届满 3 个月前告知原物业服务企业并在物 业管理区域内公告。 物业服务合同届满， 物业服务企业决定不再续签物业服务合同并 按照《北京市物业管理办法》第二十五条第二款的规定履行了告知义 务的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方 式、服务事项和服务标准等。 第三十九条 业主大会设立业主委员会，可以设立监事会，可以 聘用财务人员和秘书等工作人员。 相关工作经费具体筹集和使用办法 由业主大会决定。 业主大会设立监事会、聘用财务人员和秘书的，应当在业主大会 议事规则中约定。 业主委员会委员、监事会监事、应当由业主大会选举产生；财务 人员和秘书的聘用方式应当由业主大会议事规则约定。18&&&&第四章 业主委员会 第四十条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会一般由 5 人以上单数组成，具体数额、选举结果的确认应当在业主大会议事规 则中明确约定。 业主委员会委员每次选举产生后 3 日内应当组织召开业主委员 会会议，推选主任委员、副主任委员等。 主任委员、副主任委员应当由业主委员会委员推选，不经业主委 员会委员推选不得连任， 具体产生办法可以通过业主大会议事规则约 定。 第四十一条 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并 应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守管理规约、业主大会议事规则； （三）未被业主大会依约限制被选举权； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （五）具有一定组织能力； （六）具备必要的工作时间； （七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。 除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件： （一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础； （二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策。19&&&&业主是法人或者其他组织的， 可以授权自然人参加业主委员会委 员的选举。一个物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或者 其他组织。 接受业主的监督， 第四十二条 业主委员会执行业主大会的决定， 依法履行下列职责： （一）召集业主大会定期会议和临时会议； （二）定期向业主大会报告物业管理情况； （三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服 务合同； （四） 及时了解业主、 物业使用人的意见和建议， 监督物业服务； （五）组织和监督专项维修资金的筹集、使用； （六）监督物业共用部分的经营及经营收益的管理和使用； （七）督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他 应当由业主共同分摊的费用； （八）建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制 档案资料的便利； （九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （十）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事 规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还 财产； （十一）配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工 作；20&&&&（十二）业主大会赋予的其他职责，但《北京市物业管理办法》 第十一条规定由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。 第四十三条 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则约定的 业主委员会议事规则召开。会议由主任委员召集和主持；主任委员不 能履行职责或者不履行职责的，由副主任委员召集和主持；副主任委 员不能履行职责或者不履行职责的， 由半数以上委员共同推举一名委 员召集和主持。业主委员会会议不得以书面形式召开。 业主委员会会议应当有过半数委员出席， 每名委员拥有一票表决 权，委员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出决定必须经全体 委员过半数同意并书面签字确认， 自作出决定之日起 3 日内在物业管 理区域内显著位置公告，公告时间不少于 7 日。业主委员会作出的决 定自公告之日起对业主具有约束力。 业主委员会召开会议时，业主大会设立监事会的，监事会监事应 当列席会议，并可以同时邀请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府 的代表或者相关的社区居民委员会参加。涉及重要事项的，业主委员 会召开会议前应当先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见， 并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。 重要事项的范围由业主大 会议事规则约定。 业主委员会会议应当制作书面记录，由参会委员签字后存档。 第四十四条 业主委员会应当建立工作档案，并指定专人保管， 主要包括以下材料： （一）业主大会、业主委员会会议记录；21&&&&（二）业主大会、业主委员会的决议和决定； （三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、专项服务 合同等； （四）业主委员会委员选举及备案材料； （五）专项维修资金账目和物业共用部分经营收益账目； （六）业主的意见和建议； （七）业主委员会印章使用记录和工作档案查阅记录； （八）业主委员会工作中产生的其他书面材料和音像资料等。 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等事项内容发生 变更时，业主委员会应当自变更之日起 30 日内到原备案机关办理变 更备案。 业主可以对以上工作档案进行查询、抄录和复制，但涉及业主个 人隐私的，应当征得相关业主本人同意。 第四十五条 业主委员会委员实行任期制，委员每届任期不得超 过六年，连选可以连任。业主委员会每两年定期改选部分委员，在召 开第一次全体委员会议时， 应当按照委员在业主大会选举中得票的多 少，将全部委员尽量平均分为三组：得票较少的一组委员应当在第 2 年任满后的业主大会定期会议上改选， 得票居中的一组委员应当在第 4 年任满后的业主大会定期会议上改选，得票较多的一组委员应当在 第 6 年任满后的业主大会定期会议上改选。 第四十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自 动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：22&&&&（一）任职期限届满的； （二）不再具备业主身份的； （三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的； （四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的； （五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的； （六）业主大会议事规则规定的其他情形。 第四十七条 《北京市物业管理办法》规定的业主共有的相关财 物及本规则第四十四条规定的材料属于业主共有， 任何组织或者个人 不得侵占。 业主委员会委员资格终止的， 应当自终止之日起 3 日内将所保管 的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不 移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府 10 日内应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。 第四十八条 业主委员会委员任期内，委员出现空缺时，应当按 照业主大会议事规则约定的候补制度自动递补并办理变更备案， 递补 的委员任期为缺额委员余下的任期。 候补委员递补后人数仍不足的,业主委员会应当及时组织召开业 主大会会议补选业主委员会委员。 第五章 指导监督 第四十九条 建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务 的， 街道办事处、 乡镇人民政府应当责令限期改正； 违反法律、 法规、23&&&&规章的，可以依法处罚，并将处理、处罚结果抄送区县房屋行政主管 部门。 第五十条 业主委员会不履行职责，业主大会设立监事会的，应 当由监事会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督；业主委员会 不接受业主大会监事会监督， 或者未设立监事会但经相关业主提出申 请的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当于 10 日内责令其 限期履行职责；业主委员会逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民 政府应当协助业主组织召开业主大会会议，共同决定有关事项。 第五十一条 业主委员会委员空缺达半数以上的，业主委员会应 当及时组织召开业主大会会议决定增补委员，在委员增补之前，不得 以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外 的活动。 业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说 明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由监事 会指定的人员保管；未设立监事会的，交由业主大会秘书或者其他档 案保管人员保管，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处、乡镇 人民政府。业主大会设立监事会的，监事会应当及时组织召开业主大 会会议，选举产生新的业主委员会；未设立监事会或者监事会不履行 职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时协助业主组织召开业主 大会会议，选举产生新的业主委员会。24&&&&业主委员会不移交其保管的档案资料、印章及其他财务账目的， 街道办事处、乡镇人民政府 10 日内应当责令移交，物业所在地公安 机关应当予以协助。 新的业主委员会产生后，档案保管人员应当将档案资料、印章及 其他财物账目等转交给业主委员会。 业主委员会委员离任时， 全体业主可以在管理规约和业主大会议 事规则中约定是否对离任委员进行财务审计。 第五十二条 业主委员会委员和业主大会其他工作人员应当忠于 职守，依法履行职责。业主委员会委员和业主大会其他工作人员违反 管理规约、业主大会议事规则的，其委员资格和工作人员资格是否终 止，由业主大会共同决定。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的， 受侵 害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第五十三条 第五十三条 物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极 配合相关的社区居民委员会依法履行自治管理职责， 支持社区居民委 员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。社区 居民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府指导、监督社区内的 业主委员会开展工作，维护居民的合法权益。 物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知相关 的社区居民委员会，并听取其意见。 第五十四条 街道办事处、乡镇人民政府可以组织召开物业管理 联席会议。由区县房屋行政主管部门、司法行政主管部门、公安派出25&&&&所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等各方代表参加， 共同协商解决物业管理活动中遇到的问题。 乡镇人民政府作出的撤销业主大会、 第五十五条 对街道办事处、 业主委员会违反法律、法规和规章的决定有异议的，业主大会、业主 委员会可以依据《行政复议法》提出行政复议申请，或者依据《行政 诉讼法》提起行政诉讼。 第六章 附则 第五十六条 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同 意，决定不成立业主大会的，由全体业主行使共同管理的权利。 第五十七条 《北京市物业管理办法》实施前已经办理商品房预 售许可或者现房销售住宅物业项目， 建设单位应当向业主大会筹备组 提供业主清册以及业主变动信息， 并根据有关规定将相关信息录入公 共决策平台； 建设单位注销的， 前期物业服务企业应当履行以上义务。 第五十八条 非住宅区业主大会和业主委员会的成立和活动，参 照本规则。 第五十九条 本规则自 2011 年 1 月 1 日起实施。26&&&&关于印发《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅 区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大 会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会 议筹备组工作报告》制定规范和示范文本的通知京建发〔 号 各区县建委、房管局，各有关单位： 为贯彻落实 《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》 （京 建发〔 号），协助、指导和规范业主大会、业主委员会的 成立及活动，保障广大业主的合法权益，现将《北京市住宅区管理规 约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业 主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工 作报告》的制定规范及示范文本印发给你们，上述文件自 2011 年 1 月 1 日起实施。北京市住房和城乡建设委员会、北京市社会建设工作 办公室、北京市民政局、北京市规划委员会《关于印发&管理规约&、 &业主大会议事规则&和,&首次业主大会会议召开工作方案&示范文本 的通知(京建物〔 号)》同时废止。 特此通知。 附件：1.《北京市住宅区管理规约制定规范》2.《北京市住宅区管理规约》（示范文本）27&&&&3.《北京市住宅区业主大会议事规则制定规范》 4.《北京市住宅区业主大会议事规则》（示范文本） 5.《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案制定规范》 6.《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》（示范文本） 7.《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告撰写规范》 8.《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》（示范文本）二〇一 〇年十二月三十日28&&&&附件 1：北京市住宅区管理规约制定规范1.[ 管理规约] 1.[ 管理规约 ] 管理规约是首次业主大会会议筹备组拟 订的,由本物业管理区域业主大会会议通过的对物业的使 用、维护和管理、业主的共同权益的维护、物业共用部分的 经营和收益分配等公共管理权的行使、物业管理区域内的应 急预案、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责 任等事项依法作出的约定。 制定主体和时间] 2.[ 制定主体和时间 ] 首次业主大会会议筹备组应当 自成立之日起 60 日内拟定管理规约草案。 3.[ 公示和修改 ] 管理规约草案应当以书面形式在物业 [ 公示和修改] 管理区域内显著位置公示 7 天。公示期间，筹备组应当记录 业主提出的修改意见和建议。公示期满后 7 日内，筹备组应 当参考业主提出的意见和建议，确定正式的管理规约草案。 管理规约草案与现行法律、法规、规章等相抵触的，筹 备组应当及时修改，并将修改后的管理规约草案在物业管理 区域内显著位置重新公示。 4.[ 法律效力] 4.[ 法律效力 ] 管理规约草案应当在首次业主大会会 议上进行表决，经专有面积占建筑物总面积过半数业主且占 总人数过半数的业主同意，管理规约草案经表决通过后在本 物业管理区域内生效。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规 章或者损害社会公共利益。29&&&&管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物 业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权 益的，受损害人可以依法提起诉讼。 5.[ 基本内容] 5.[ 基本内容 ] 管理规约的基本内容应当包括九部分内 容，分别为物业基本情况、物业管理方式、物业共用部分的 经营和收益分配、物业的使用、维护和管理、物业管理区域 内的应急预案、违反管理规约应当承担的责任、争议解决方 式和附则。 5.1 物业基本情况：包括物业管理区域划分及调整、物 业服务用房的基本情况和物业共用部分。 5.2 物业管理方式：按照《物权法》《北京市物业管理 、 办法》的规定，业主大会可以决定本物业管理区域内实行自 行管理、委托物业服务企业或者专业性服务企业管理、委托 其他管理人管理。 5.3 业主共同管理的权利和责任：业主按照 《物权法》 、 《物业管理条例》《北京市物业管理办法》和《北京市业主 、 大会和业主委员会指导规则》等相关法律、法规、规章和规 范性文件的规定对物业管理区域共用部分享有共同管理权 利并承担共同管理责任。 5.4 物业共用部分的经营和收益分配：物业管理区域内 的物业共用部分的经营和收益可以分为属于全体业主的经 营及收益和属于相关业主的经营及收益。 属于全体业主或者相关业主的共用部分，禁止任何单 位、个人侵占、处分或者改作他用；利用物业共用部分经营 的，应当符合法律、法规的规定和本规约的约定，并经业主 大会或者相关业主共同决定。委托物业服务企业或者其他管30&&&&理人实施物业管理的，按照物业服务合同约定可以委托物业 服务企业或者其他管理人统一实施。 利用物业共用部分经营所得收益，属于全体业主或者相 关业主的共用部分，按照相关法律法规的规定和全体业主或 者相关业主的约定进行分配，但全体业主或者相关业主约定 的分配方式不得违反相关法律、法规和规章的禁止性规定。 利用物业共用部分经营所得收益，一般按照业主专有部 分占建筑物总面积的比例分配，全体业主或者相关业主另有 约定的除外。 业主委员会、相关业主应当至少每半年在物业管理区域 内公布全体业主共用部分、部分业主共用部分物业经营所得 收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。 业主转让建筑物内的专有部分，其对共用部分享有的共 用和共同管理的权利一并转让。 5.5 物业的使用、维护和管理：包括物业使用的注意事 项和禁止行为、物业的装饰装修、物业的维修、更新和改造、 专项维修资金的筹集和使用、物业服务费用的缴纳和监督、 水、电、气等费用的交纳及相关设施设备的维修责任。 5.6 物业管理区域内的应急预案：管理规约中应当约定 物业管理区域内发生下列紧急情形之一的，授权相关主体采 取紧急措施的应急预案： （一）物业服务企业突然停止提供物业服务； （二） 《北京市物业管理办法》第三十四条的规定的危 及房屋使用安全的紧急情况； （三）其他紧急情形。31&&&&5.7 违约责任：业主、使用人违反管理规约约定，侵害 他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业或 者其他管理人有权要求其改正；业主、物业使用人拒不改正 的，应承担违约责任，并可以由业主委员会在本物业管理区 域内公布该业主、物业使用人的姓名及违约事实，限期未改 正的，业主大会也可以依本规约对其提起诉讼。 管理规约中可以对业主不交存专项维修资金、 拒付或者 不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等损害业 主共同权益的行为，约定不得行使以下共同管理权： 1、选举权和被选举权； 2、不得参与经营物业共有部分业主所得收益的分配。 限制共同管理权的时限应当在管理规约中予以明确。 物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。 5.8 争议解决方式：业主之间因本规约实施中发生的纠 纷，可以协商解决。协商不成的，由业主委员会、物业所在 地街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会或者物业管 理纠纷调解组织进行调解；也可以申请仲裁或者向人民法院 提起诉讼。 因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼 的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代 表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承 担。 5.9 附则：对管理规约的生效时间等事项作出约定。 6.[ 用范围] 6.[ 适 用范围 ] 本管理规约适用于本市行政区域内的住 宅区物业项目及相关活动，非住宅区参照执行。 7.[行政管辖和行政指导 和行政指导] 7.[ 行政管辖 和行政指导 ] 相关行政管理部门在依法执32&&&&行公务需要进入物业管理区域时，各相关主体应当予以配 合。 8.[格式及填写说明] 8.[格式及填写说明]管理规约正文应当用 A4 纸打印， 空格部分应当用钢笔（黑色墨水、蓝黑墨水） 、签字笔或者 打印填写，空格部分若不填写内容，应当用“X”划掉。33&&&&附件 2：北京市住宅区管理规约（示范文本）使 用 说 明一、本管理规约文本为示范文本，由北京市住房和城乡 建设委员会制定，适用于本市住宅区业主、业主大会的相关 活动。 二、业主可以根据实际情况共同决定对示范文本的内容 进行选择、修改、增补或者删减。 三、非住宅区可以参照使用本示范文本。34&&&&管理规约（名称应当与前期物业服务合同名称一致）第一部分 物业基本情况 （应当与前期物业服务合同内容一致） 一、物业管理区域 东至 南至 西至 北至 ： ： ： ：物业管理区域内的物业构成明细、物业共用部分明细详 见商品房预售合同、商品房现房买卖合同。 对本物业管理区域进行调整的，应当按照《北京市物业 管理办法》第六条、第十一条的规定，分别经原物业管理区 域内及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑 物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的 业主同意；由全体业主委托业主委员会或者业主代表向物业 所在街道办事处、乡镇人民政府提出调整物业管理区域申 请。 二、物业服务用房 物业服务用房建筑面积为 建筑面积为 单元 【幢】 【座】 平方米，位于 号；地下建筑面积为 层 单位 平方米，其中地上 【幢】 【座】 层平方米，位于 号。其中业主大会35&&&&及业主委员会办公用房建筑面积为 【幢】 【座】 层 单位平方米，位于 号。（注：物业服务用房为多处时，可根据实际情况增加以 上内容） 三、物业共用部分 根据有关法律、法规规定和房屋买卖合同约定，业主共 用部分包括： （一）单幢建筑物的共用部分，包括该幢建筑物的业主 共用的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、 电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内 外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等） 等部位以及该幢建筑物的业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加 压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、 消防设施、邮政信箱、避雷装置 等设备。（二）物业管理区域内的共用部分，包括道路、绿地、 路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物 业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋 等。第二部分 物业管理方式 四、本物业管理区域内，实行下列第 方式。 1．由全体业主自行管理； 2．全体业主依法选聘物业服务企业； 种物业管理36&&&&3．由全体业主依法选聘其他人管理； 4． 采取第 1 种物业管理方式的，书面告知物业所在地的街 道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门；采用第 2、3 种物业管理方式的，双方依据物业服务合同共同对物业共用 部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生和 公共秩序。 《北京市物业管理办法》实施后，申请办理商品房预售 许可或者现房销售的住宅物业项目，全体业主确定物业管理 方式时，可以根据《住宅物业服务标准》 （编号 DB11/T 751-2010）选定相应的物业服务标准。第三部分 业主共同管理的权利和责任 五、业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权 法》、国务院《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》 以及相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，享有相应 的权利，履行相应的义务。 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项 由业主共同决定： (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； (二)选举或者更换业主委员会委员； (三)确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准 和收费方案；37&&&&(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企 业事实服务； (五)筹集、管理和使用专项维修资金； (六)申请改建、重建建筑物及附属设施； (七)申请分立或者合并物业管理区域； (八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主 同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以 及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总 面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主 同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半 数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范 围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事 规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。 业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主具有约 束力； 业主应当遵守业主大会、 业主委员会依法作出的决定。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业 主可以依法请求人民法院予以撤销。 业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当 按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大 会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内 容等进行表决。38&&&&业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理 人签订物业服务合同，应当由业主委员会三分之二以上委员 在场签名并加盖业主大会或者业主委员会印章。 。 因物业服务企业或者其他管理人突然撤离等原因， 业主 大会无法及时另聘新物业服务企业或者其他管理人的，按照 《北京市物业项目交接管理办法》（京建发[ 号） 第四章的规定执行。由物业所在地街道办事处、乡镇人民政 府应当会同相关部门组织提供应急物业服务。临时代管期间 的物业服务费用，由全体业主按照其专有部分占建筑物总面 积的比例分担。 六、业主的共同管理责任 （一）物业服务费用及其交纳、监督 各业主同意，物业服务收费采取 （包干制/酬金 /制）方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照本规 约和物业服务合同约定向足额交纳，接受业主大会、业主委 员会的监督。 物业服务企业或者其他管理人每年第一季度向全体业主 公布上一年物业服务资金的收支情况，并接受审计监督；审 计监督的实施方式由物业服务合同另行约定。 业主应当按照本规约和物业服务合同的约定交纳物业 服务费用，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或者 及时补交。业主未按规定交纳物业服务费用的，业主委员会 应当督促其限期交付； 月以上拒交物业服务费用的，业主委员会可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收39&&&&交情况，并注明欠交费用的业主房门号及欠费金额；仍不交 纳的，业主大会、物业服务企业或者其他管理人可以依法向 人民法院提起诉讼。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费 用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 业主委托物业服务企业或者其他管理人提供物业服务 合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方 约定；物业服务企业或者其他管理人应当将服务项目、服务 质量、服务标准进行公示。 （二）专项维修资金的交存和使用 1.业主应当按照相关规定交存、使用、续交本物业管理 区域内专项维修资金。 2.使用专项维修资金的，物业服务企业或者其他管理人 应当按有关规定向业主大会提出维修资金使用方案，并经建 筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物 总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业 主同意。 3.业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工 程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主 或者相关业主公布；并每 个月定期向全体业主或者相关业主公布一次专项维修资金使用情况。 4.一幢或者一户门号的专项维修资金余额不足首次交 存的 30％时，由业主委员会按下列第 者该户门号业主续筹专项维修资金： 种方式，向该幢或40&&&&（1）一次性交存； （2）按 （3） 元/平方米逐月交存至业主一卡通； 。业主转让物业专有部分的，其交存的专项修资金随房屋 所有权同时过户。 业主共同决定上述专项维修资金的筹集和使用方案时， 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占 总人数三分之二以上的业主同意，并由业主另行表决通过。 （三）水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任 本物业管理区域内， 业主应当按照相关规定和相关供用 合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交 纳有关费用。 物业服务企业或者其他管理人接受供水、供电、供气、 信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委 托合同。业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同 的约定向物业服务企业或者其他管理人按时足额交纳水、 电、气、信息、环卫等费用。业主拖欠、拒交上述费用的， 应按相关供用合同规定承担违约责任。 水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、 专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由 业主承担维修费用；属于业主共用的，由全体业主或者相关 业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。41&&&&业主大会应当代表业主，及时与供水、供电、供气、信 息、环卫等专业单位建立供用合同关系，并与开发建设单位 办理户名变更手续。 （四）业主应当向物业服务企业或者其他管理人以及业 主委员会提供联系地址、通讯方式。 （五）遵守本管理规约中关于物业的使用、维护和管理 的约定。 （六）各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法 律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利 于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正 确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、 房屋装饰装修、 环境卫生维护、 环境保护等方面的相邻关系。 业主不承担上述第 （可多选） 项共同管理责任，损害业主共同权益的，业主大会或者相关业主共同决定可以 限制其行使以下第 （可多选）项成员权利，：1．不得担任业主委员会委员或候补委员； 2. 业主大会会议表决权； 3.共用部分经营收益分配权； 4. 。限制时限至业主承担完成相应共同管理责任时终止。第四部分 物业共用部分的经营和收益分配 七、物业共用部分的经营42&&&&利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规 约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定。委托物业 服务企业或者其他管理人实施物业管理的，按照物业服务合 同约定委托物业服务企业或者其他管理人统一实施。 八、物业共用部分经营收益分配 （一）利用物业共用部分经营所得收益的分配，按照下 列第 种方式分配： 1．业主专有部分占建筑物总面积的比例分配； 2．全体业主或者相关业主其他约定 属于全体业主的共用部分，按下列第 使用： 1．用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集 到维修资金监管专户； 2． 3． 属于相关业主的共用部分，按下列第 用： 1．用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集 到市维修资金监管专户； 2． 3． （二）业主委员会、相关业主应当 （至少每半年） 种方式使 种方式在物业管理区域内公布全体业主共用部分、部分业主共用部43&&&&分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监 督。 （三）业主转让建筑物内的专有部分，其对共用部分享 有的共用和共同管理的权利一并转让。物业的使用、 第五部分 物业的使用、维护和管理 九、本物业管理区域内的业主、物业使用人应当遵守相 关法律、法规政策规定和本物业管理区域质量保证书、房屋 建筑使用说明书及其他文件的约定，并按照下列规定使用物 业： （一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的 用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性 质。因特殊情况需要改变物业用途的，除遵守法律、法规以 及本规约外，应当征得有利害关系的业主同意； （二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装 饰装修管理办法》和《北京市物业管理办法》的有关规定， 在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或者其他管理 人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修 的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房 屋的使用安全；主动配合物业服务企业或者其他管理人依据 有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检 查； （三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅 自占用共用部分。施工期间应采取有效措施，减轻或者避免44&&&&施工过程中对相邻业主或者使用人日常生活造成的影响，晚 间 时至次日上午 时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工； （四）因装饰装修房屋影响物业共用部分安全使用以及 侵害相邻业主合法权益的，应当及时恢复原状，造成相邻业 主财产损失的，应当承担相应的赔偿责任； （五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装， 未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业或者其他管 理人指定的位置安装； （六）合理使用水、电、气、环卫等共用设施设备，不 擅自拆改相关管线、设备； （七）使用电梯，应遵守本物业管理区域内电梯使用管 理规定； （八）停放车辆，应遵守本物业管理区域内车辆停放有 关规定。机动车在本物业区域内行驶应避让行人车速不超过 公里/小时，严禁鸣喇叭；车辆出入应按规定出示相应证件 或者登记； 机动车严禁在消防通道、消防井盖、人行便道 和绿地等场所停放；车位只可用作停放车辆，不得用于其他 用途； （九）阳台封闭，应遵守本物业管理区域内阳台封闭的 有关规定。阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或 者安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或者标 语等；45&&&&（十）业主饲养宠物，应当遵守相关管理规定，及时清 理宠物粪便，乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间； （十一） （十二）法律、法规、规章的其他规定。 十、业主、物业使用人在使用物业中，除应当遵守法律、 法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏 他人合法权益的行为： （一） 擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、 （含 外貌 外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设 计用途、功能和布局等； （二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违 规凿、拆、搭、建； （三）占用或者损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、 道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）等物业共用部 分。 （四）损坏或者擅自拆除、截断、改变、改造供电、供 水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备； （五）违法搭建建筑物、构筑物； （六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂 物； （七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物 质或者超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、 敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等； （八）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；46&&&&（九）影响市容观瞻或者本物业外观的乱贴、乱挂、乱 写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等； （十）随意停放车辆，鸣喇叭或者以其他方式制造超过 规定标准的噪音； （十一） 擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、 遮蓬、 花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水 处理； （十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸 烟、张贴、涂画或者损伤内壁； （十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或者其他不 道德的行为； （十四）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。十一、业主、物业使用人按照下列规定维修养护物业： （一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的 合法权益； （二） 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部 分时，业主或者物业服务企业或者其他管理人应当事先告知 相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养 护造成物业损坏及其他损失的，应当负责维修并承担赔偿责 任； （三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘 道路、 场地的， 须向物业服务企业或者其他管理人提出申请，47&&&&经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损 失的，应当赔偿； （四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及 公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人 不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位 应急维修的，物业服务企业或者其他管理人可在通知公安机 关、社区居民委员会或者业主委员会两名以上委员到场见证 下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担； （五） 当物业服务企业或者其他管理人对物业共用部分 维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共用部分 或者其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责 任人承担赔偿责任； （六）本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和 保修范围内出现非使用不当的质量问题或者使用功能障碍， 由建设单位负责解决； 应当由建设单位维修，建设单位拒绝维修或者拖延维修 的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间 造成的其他损失由建设单位承担。 物业共用部分的维修、 更新、 改造符合下述情形之一的， 由物业服务企业或者其他管理人直接组织实施，费用按规定 列支。 （一）属规定的急修项目； （二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急 情况；48&&&&（三）经安全鉴定机构鉴定的危险房屋； （四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房 屋的情形； （五）物业维修、更新、改造费用在 下； （六） 。 十二、物业维修、更新、改造的实施 物业共用部分的维修、 更新、 改造符合下述情形之一的， 经业主大会同意或者相关业主共同同意后，由物业服务企业 或者其他管理人组织实施，费用按规定列支。 （一）物业维修、更新、改造费用在 （二） ； （三） 。 十三、物业转让、出租的相关事项 业主转让或者出租物业专有部分时， 须将本规约作为物 业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出 租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或 者租赁合同签订之日起 30 日内，将物业专有部分转让或者 出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或者其他管理 人、业主委员会。 元以上； 元以49&&&&房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定， 尊重社会公 德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。 无论出租或者转租的，业主均应承担相应的责任。 房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承 租面积标准；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋 进行分割搭建，按床位出租或者转租，或者将厨房、卫生间、 不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。 对违反本规约出租或者转租的， 业主委员会有权书面责 成业主、物业使用人立即终止租赁行为。 业主转让物业专有部分， 应当与物业服务企业或者其他 管理人结清物业服务费用、专项维修资金；出租物业，约定 由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳 责任。 十四、共用部分保险 本物业管理区域内物业共用部分及公众责任保险，自行 管理的，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例享 有权利、履行义务；选聘物业服务企业或者其他管理人的， 由业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人从物业服 务费用中提取并办理相关手续。 业主、物业使用人在物业使用过程中，有违反本规约物 业使用禁止行为的，其他业主、使用人可以向有关行政主管 部门报告，由有关部门依法查处；受侵害的相关业主可以依 法向人民法院提起诉讼。50&&&&第六部分 紧急情况下的应急预案 十五、紧急情况下的应急预案 物业管理区域内发生下列紧急情形之一的，授权 启动紧急措施的应急预案： （一）物业服务企业突然停止提供物业服务； （二） 《北京市物业管理办法》第三十四条的规定的危 及房屋使用安全的紧急情况； （三）其他紧急情形：第七部分 违约责任 十六、违反规约应当承担的责任 业主、物业使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益 的，业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人 有权要求其改正；业主、物业使用人拒不改正的，应承担以 下违约责任，并由业主委员会在本物业管理区域内公布该业 主、物业使用人的姓名及违约事实： （一）向全体业主或者相应业主支付违约 金 ； （二）损害赔偿； （三） 限期未改正的，业主大会也可以依本规约对其提起诉 讼。 十七、连带责任 物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。 ；51&&&&第八部分 纠纷的处理与相关民事诉讼 十八、业主之间因本规约实施中发生的纠纷，可以协商 解 决 。 协 商 不 成 的 ， 可 以 采 用 以 下 方式解决： 1．业主委员会调解； 2．社区居民委员会调解； 3．物业管理纠纷人民调解组织调解； 4．申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。 因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼 的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代 表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承 担。第九部分 附则 十九、本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。 修改后的规约，经业主大会会议表决通过之日起生效。 本规约未尽事项由业主大会会议补充。 二十、本规约对本物业管理区域内的各业主和物业使用 人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及 于物业的继受人。 本规约自首次业主大会会议表决通过之日（ 月 日）起生效。 年52&&&&二十一、制定和修改的管理规约，按照规定报物业所在 地街道办事处、乡镇人民政府备案。 二十二、 本规约业主各执 1 份， 业主委员会保存 3 份, 物 业所在地的区（市）县房屋行政主管部门、街道办事处、乡 （镇）人民政府、社区居民委员会各 1 份。区（市）县（物业名称）业主大会 年 月日53&&&&附件 3：北京市住宅区业主大会议事规则制定规范1.[业主大会议事规则] 1.[业主大会议事规则]业主大会议事规则是全体业主 业主大会议事规则 关于业主大会组织架构与活动规范的约定。 2.[制定依据] 2.[制定依据]根据《中华人民共和国物权法》、《物业 制定依据 管理条例》、《北京市物业管理办法》和《北京市住宅区业 主大会和业主委员会指导规则》 结合本物业管理区域实际， ， 制定业主大会议事规则。 3.[制定、公示和修改] 3.[制定、公示和修改]首次业主大会会议筹备组应当自 成立之日起 60 日内拟定业主大会议事规则草案。 业主大会议事规则草案应当以书面形式在物业管理区 域内显著位置公示 7 天。公示期间，筹备组应当记录业主提 出的修改意见和建议。公示期满后 7 日内，筹备组应当参考 业主提出的意见和建议进行修订，确定正式的业主大会议事 规则草案。 业主大会议事规则草案与现行法律、法规、规章等相抵 触的，筹备组应当及时修改，并将修改后的业主大会议事规 则草案在物业管理区域内显著位置重新公示。 4.[业主大会 ] 4.[ 业主大会] 业主大会由物业管理区域内的全体业主 业主大会 组成，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依 据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则 的约定行使共同管理权利并承担共同管理责任。54&&&&5.[业主大会的活动] 5.[业主大会的活动]业主大会、业主委员会应当依据法 业主大会的活动 律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约 定行使共同管理权、履行职责。 业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组 织和个人的非法干涉。 业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决 定，不得从事与物业管理无关的活动。 6.[业主大会的机构设置] 6.[业主大会的机构设置]业主大会选举产生业主委员 业主大会的机构设置 会，业主大会可以设立监事会，聘任财务人员、秘书等人员。 监事会是业主大会下设的监督机构，由业主大会选举产 生，对业主大会负责，依业主大会授权开展工作，对业主大 会决定的执行和财务活动进行监督，监事会做出的决定经业 主大会通过后生效。监事会可根据需要组建专门工作小组， 开展专项工作。 业主大会设立监事会的，议事规则中应对监事会成员