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上海公租房方案亮相 或为房产税“打前锋”
随着楼市降温，各种促销手段开始出现 资料图上海市住房保障和房屋管理局昨天发布《上海市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》，宣布将正式推出公共租赁住房，并将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口。业界认为，作为配套措施之一，公租房方案亮相意味着上海楼市调控细则逐步浮出水面。该方案也有为房产税“打前锋”的意味，因为一旦开征房产税，可能会使部分出租房持有者抛售房产，或因成本增加将税费转嫁给租客，影响到市场稳定。而发展公共租赁住房可以对此形成缓冲。住房保障范围拓宽至常住人口根据《实施意见》，上海将通过一批专业运营机构，以市场机制运营，向包括非沪籍人口的上海常驻居民提供公共租赁房。价格将略低于商品房租赁的市场水平。同时支持有条件单位（包括各类经济和产业园区）利用自用土地发展公共租赁房，即单位租赁房。另外，运营机构可与农村集体经济组织合作，利用农村建设用地建设公租房。一位参与上海公租房制度方案讨论的专家表示，早在去年两会期间，温家宝总理在政府工作报告中就提出“积极发展公共租赁住房”。2009年以来，为解决城市“夹心层”的居住问题，各地开始研究建设针对中低收入者的租房市场，希望其和经济适用房、中低价商品房、廉租房一起，构成比较完善的住房保障体系。今年5月21日，重庆发布促进房地产市场健康发展的十条措施，首要一条即构建多层次住房供应体系，并明确2010年开工建设公共租赁房500万平方米，申请范围向外地户籍人士开放。另有报道称，目前北京计划拿出50％以上的土地用于建设限价房、公共房及低收入房，深圳也计划今年出台住房保障制度。“除了白领公寓这样为中等收入者提供的租房途径外，公租房主要服务目标是各地农民工及中低收入人群。也就是城市‘夹心层’。这大大扩展了廉租房的租住对象范围。这就是公租房推出的初衷。”上述专家表示。从公租房方案来看，上海并未像重庆一样公布明确的公租房量化指标，也没有明确公租房体系建设的资金来源。对公租房的运营主体，方案中称“区县政府按属地化管理原则负责本辖区公共租赁房建设、筹集和供应管理。”具体平台是组织扶持一批“专业机构”，按《公司法》组建，采取市场化运作，以保本微利为目标。政府可投资入股运营机构，入股方式可以是土地出让金及行政事业性收费方面给予减免，作价入股，也可以提供土地房产等，其中低于市场价的部分可以折价入股。房地产问题专家印堃华表示，在对上海公租房方案进行讨论时，曾有专家提出由市场主体平等参与公租房运营机构的竞标，以增加运营效率。但从目前方案来看，政府将间接参与运营。有专家担心，此举可能令公租房制度成为房地产调控的应急之策，难以实现长远保障的目标。新建商品房项目需配建5％保障房据上海市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5％的比例配建经济适用房等保障性住房。“目前这项规定正在研究过程中，预计将于近期实施。”这位负责人说。在商品房项目中“配建”、“插建”等方式已成为多个省市为增加保障房供应而采取的方法之一。具体的“配建”、“插建”比例在3％、5％不等，但均在土地出让合同中写明，对房地产开发企业具有约束力。另据介绍，上海实施上述“配建”规定后，配建的保障房源将移交给政府，用作经济适用住房、公共租赁住房等。意在为房产税做配套支持目前，上海市房地产调控细则仍未出台，市场上关于房产税等方面的传言不断。有市场人士认为，上海市有关部门在此敏感时刻公布公租房方案可能很有深意。中国房产信息集团分析师薛建雄指出，此举意在为上海即将开征的房产税做配套支持。因为一旦开征房产税，会迫使部分出租房持有者抛售房产，或因成本增加将税费转嫁给租客，影响到租赁房市场稳定。而建设公共租赁房则可以对此形成缓冲。同时，大量兴建保障房也有助于解决房地产市场开工不足等问题。“从这点来看，也是为下一步出台的房产税负面影响作相关对冲准备。”薛建雄表示。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved中银国际：地产仍有后续政策 避免随意抢
日18:48　来源：
　　网易5月5日讯“当前政策力度空前,调控房价已成为中央乃至地方的政治任务,后续政策预期源源不绝。”中银国际证券防也分析师田世欣今天表示，面对政策的疾风骤雨,中银国际维持房地产行业的中立,建议投资者继续谨慎,避免随意抢反弹。　　调控未来将影响开发商的资金面以及上下游产业　　“本次调控是中国房地产从1998年全面市场化以来经历的最为严厉的调控,而且未来源源不断的政策预期仍然存在,目前政策效果也只是刚刚显露在成交量的萎缩上,未来还将持续深入地影响到房价和开发商的资金面以及上下游产业。”
　　田世欣称，此次调控主要调控手段是是信贷和行政等短期化措施。各地政策采取一刀切的形式,执行细则亦迅速跟进,政策腾挪空间减少。　　“目前很难判断如此暴风骤雨的政策持续时间会有多长，尤其是行政性的调控措施，非常容易矫枉过正或者半途夭折。我们倾向于认为，如果这次外围经济情况稳定，本次房地产宏观调控出现矫枉过正的可能性会大于半途夭折。因此开发商再抱定本次调控是07年调控的再演的侥幸心理是不明智的。”　　他认为，地产商资金链将面临巨大考验。虽然本轮调控初期开发商的负债率和资金链情况远好于2007年，但是我们可以看到本次调控环境对于开发商的资金链的抽紧力度远远大于07年，除了土地价款支付进度加快、销售剧烈萎缩导致预售款减少，新“国十条”中还规定：股东不得违规对开发商提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利；对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。而未来开发商还可能面对开发贷收紧乃至预售款监管趋严。因此，未来开发商资金链将会受到重大考验，目前最应该做的只能是快速收缩以备过冬。可以预见，本轮调控下，开工建设的下跌幅度很可能超过2008年的同比跌幅水平。　　买入时机仍未到来　　中银国际近期对重庆的政府部门和银行进行的了专题调研。调研结果显示，重庆特别消费税仍需等待进展,但由于起征点高,影响有限。重庆主要的调控房价手段是公租房建设，这对行业影响会比较长久。　　中银国际的结论是，重庆当地银行执行按揭新政力度不一,但预计不久之后将出现全面的收紧。“从调研了解的信息来看,开发贷收紧趋势已经相当明朗。”　　“上周(4月26日-5月2日)我们观察的四个一线城市上周合计成交47.4万平米,环比下跌45.5%,12个二三线城市合计成交184.7万平米,环比下跌28.9%。由于供应放量,新增供应消化率已经急跌至31.9%,但各城市均价尚未出现明显变化。市场成交状况与我们预期完全相符。”田世欣说。　　根据调研，房地产开发贷收紧趋势已经明朗。目前银监会对开发贷款未明文收紧，只是规定了对涉嫌囤地炒地的开发商不能给予贷款，对涉嫌捂盘的楼盘不能作为按揭抵押物。但从调研了解的情况来看，开发贷收紧趋势已经相当明朗，近期开发商新申请贷款难度明显加大，未来银行业主管也可能对开发商的抵押物或折扣率实施更为严格的规定。　　他对当前房地产股的总体判断是，地产股在较中央更为严厉的地方政策和明确的实体市场走坏预期下继续进行深幅调整,政策和趋势对估值重心下移的影响继续释放。“我们维持板块的中立评级,并建议投资者继续保持谨慎,买入时机仍未到来。”　　万科、(,)、(,)等被看好　　在房地产行业个股上，中银国际最新的评级显示，包括(,)、金地集团、金融街等14只个股被看好，列为“买入”评级。(,)、华侨城、(,)等11只个股给以“持有”评级。　　在今日A股盘面上，房地产股早盘延续昨日大跌走势，继续大幅下探，但午盘发动强势反弹。(,)、(,)、阳光城、(,)等涨停。涨停和大涨幅个股均为中小盘地产股。万科、金地、保利地产等大盘地产股翻红微涨。　　中银国际最新房地产股票评级：　　万科000002.SZ买入　　金融街000402.SZ买入　　金地集团600383.SS买入　　(,)600325.SS买入　　(,)600895.SS买入　　(,)600639.SS买入　　(,)000918.SZ买入　　(,)600823.SS买入　　(,)000718.SZ买入　　(,)000961.SZ买入　　ST东源000656.SZ买入　　(,)600153.SS买入　　(,)600208.SS买入　　(,)002146.SZ买入　　招商地产000024.SZ持有　　华侨城000069.SZ持有　　保利地产600048.SS持有　　(,)600067.SS持有　　深振业000006.SZ持有　　(,)600675.SS持有　　(,)000043.SZ持有　　(,)600007.SS持有　　(,)600683.SS持有　　(,)600223.SS持有　　阳光城000671.SZ持有
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房产业不妨学***下煤炭业
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&& ()&& ()为了的能源供应，国家实行了电煤制，煤炭生产只有在完成国家的电煤任务后，才能向商品市场销售。&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& ()&& () 乐居& && &现在，为了国计民生，促进更快发展，加快城市化和农业现代化的进程，房产业不妨学***下煤炭业让央企房产公司建公租房，每年给出适当的指标，只有完成指标后，才能去开发商品房！& &&&公租房公平参与租房市场竞争，公租房密度远大于商品房，所以，公租房建设有较高利润可图，稳赚不亏，它只会让央企的股票升值，让央企不断壮大& && &随着公租房的不断增多，投资买房者将在租房市场失去竞争力，不得不退出房产市场，改而去购买央企的股票，资本直接参与到住房建设中慢慢地，房产市场就不会有资本作乱了则房产市场必将日趋健康向好友推荐本贴：&&&& 标题：《房产业不妨学***下煤炭业》&&&& 地址： http://ido.3mt.com.cn/Article/201008/showp1.html
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积极发展公共租赁住房，对于建立房地产调控长效机制，落实“房子是用来住的、不是用来炒的”，促进房地产市场平稳健康发展，推进城镇化建设，增强城市人才活力，缩小贫富差距，维护社会稳定，都具有重要意义。
一、我国公共租赁住房的内涵及发展意义
2009年政府工作报告中，“公共租赁住房”首次出现在公众视野。2010年6月,住建部、发改委、财政部、国土局、国税局、中国人民银行、银监会七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号），将公共租赁住房提升到新的高度。自此以后，公共租赁住房逐渐成为我国城镇住房保障体系的重要组成部分。2013年，住建部、财政部、发改委公布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》,从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，统称为公共租赁住房。
根据我国公共租赁住房的发展、演变及覆盖人群等实际情况，可以将公共租赁住房的内涵概括为：由政府主导、主要面向城镇中等以下收入且存在住房困难的群体、以租赁为主要形式而不以盈利为目的、具有明显准公共物品性质的特殊的住房产品。
积极发展公共租赁住房，对于建立房地产调控长效机制，落实“房子是用来住的、不是用来炒的”，促进房地产市场平稳健康发展，推进城镇化建设，增强城市人才活力，缩小贫富差距，维护社会稳定，都具有重要意义。
二、我国公共租赁住房现状及主要问题
（一）公共租赁住房覆盖率较低
“十二五”规划要求新增公共租赁住房不低于1550万户，保障房的保障率达到20%，且租赁住房主导保障供应体系。国家行政学院马秀莲教授《中国公租房建设和发展现状》报告中的数据显示，年国家统筹建设公共租赁住房1057万套，完成国家“十二五”期间公共租赁住房保障计划的64.5%。年未有公开数据，但根据全国公共财政对公共租赁住房的支出，年连续下降，因此其余35.5%的保障目标未必完成。即使完成了全部计划，保障人口占城镇常住居民人口的比重也仅为6.2%，而户籍居民人口的保障比例更为3.4%。在如此低的覆盖率下，公共租赁住房很难成为主导。
（二）公共租赁住房用地供应量较小，分布不均衡
从土地实际供应看（由于近年数据不完整，仅以2012年数据为例），2012年，全国居住类土地实际供应11.4亿公顷，其中公共租赁住房用地1.2亿公顷（含棚户区改造中廉租房的801公顷），公共租赁住房用地仅占全国居住类用地的10.5%。公共租赁住房实际供应的区域分布与常住人口增长的分布也不匹配。2012年，公共租赁住房用地供应居前三位的省份为新疆、安徽和云南，三省公共租赁住房的供应量超过全国的30%；而这三省常住人口的流入仅占全国新增常住人口的9.64%。常住人口流入较多的区域，如广东、北京、天津、上海等，公共租赁住房土地供应面积却相对较少。
（三）公共租赁住房未能充分发挥稳定房地产市场的作用
公共租赁住房发展较好的城市，房地产市场一般也较平稳。重庆市“十二五”期间推出的公共租赁住房能覆盖新增常住人口的59.18%，同期重庆商品房价格仅上涨2.77%。而天津“十二五”期间公共租赁住房仅覆盖新增常住人口的19.53%，同期商品房价格涨幅达到了23.56%。
（四）资金来源是公共租赁住房发展的主要难点
一是财政对公共租赁住房的支持力度呈下降趋势。全国公共财政支出中，对公共租赁住房（公共租赁和廉租房加总）的支出从2011年的1485亿元，逐年下降到2015年的759亿元。二是民间资本参与较少，仍以政府投资为主。数据显示，截至2013年，1349万套新建的租赁性保障房中，政府投资1058万套，占78.7%；国企投资88万套，占6.5%；事业单位投资20万套，占1.5%；民间投资179万套，占13.3%。
三、国外公共租赁住房经验借鉴
（一）建立公共租赁保障住房法律体系
纵观世界上公共租赁住房或者其他形式的保障性住房做得比较好的国家，都以完善的法律为基础。如德国法律明确了联邦政府和地方政府在保障房建设中的职责分工，同时还制定了金融、税收等政策法规。每项保障住房政策的出台都有相应的配套法律法规，这些都促成德国成为世界保障住房做得最好的国家之一。
（二）侧重供给，提高覆盖率，制定保障住房长期建设计划
据相关统计，新加坡超过80%的人口住在政府建的组屋（类似于中国的经济适用房）里面；德国二战后建设的公共租赁住房能够覆盖全国人口的37%。制定长期公共租赁保障住房计划，以充足的供给为基础，形成一定的社会覆盖率，才能真正实现保障住房的效果。
（三）通过政策扶持、金融市场创新，鼓励租赁市场的发展
公共租赁住房发展较好的国家一般都有政策的扶持，如德国政府向开发商提供无息或者低息贷款，鼓励其参与公共租赁住房建设。对于低收入家庭则给予租房补贴。有些国家的租房补贴还辅之以相应的金融创新，如美国对低收入家庭租金补贴前后用过四种方式：砖头补贴、房东补贴、住房券和现金补贴。住房券可用来支付市场租金超过中低收入家庭收入30%的租金。住房券补贴能够将中低收入人群分散到城市其他社区中，同时也减少了政府的实际投入。
（四）建立科学完善的准入和退出机制
公共租赁保障住房做得比较好的国家一般都建立科学完善的保障对象准入机制和退出机制，以保证政策的公平和持续。如德国和日本都明确住房困难家庭的标准，入住者收入一旦超过该标准就要退出保障房体系，否则就得支付市场租金、甚至负法律责任。
四、发展公共租赁住房的几点建议
（一）建立公共租赁住房法律保障体系
要以法律形式，明确公共租赁住房的保障方式、保障对象、保障标准、分配程序、监督及管理，尤其要突出政府的责任和义务，将公共租赁住房建设这一重大的民生需求纳入对地方政府的考核体系中。
（二）制定公共租赁住房中长期发展规划
从国际经验看，保障住房做得比较好的国家一般都制定中长期的发展计划。我们要明确公共租赁住房（保障性住房）市场的定位和发展要求，侧重从供给面完善公共租赁住房市场。
1.加大对公共租赁住房的财政支持，同时拓宽资金来源，积极引导社会资金参与公共租赁住房建设。
2.适当增加公共租赁住房的土地供应。
3.根据差异化的需求，设计公共租赁住房，避免因入住率低造成公共租赁住房使用效率低下和资源浪费的现象。
（三）构建公共租赁住房全流程信息管理体系
1.建立统一的信息平台，包括规划、建设、分配及后期维护的完整信息系统，实现统一管理。
2.建立全面、持续的个人住房、收入及家庭状况等信息的管理系统和诚信档案，实现公共租赁住房动态管理。
（四）发展公共租赁住房金融保障体系
从国际经验看，发达国家保障性住房的资金主要来自金融机构和民间。我国也要逐步从依靠政府向政府和市场“两条腿走路”转变，改善资金来源和资金使用状况。
1.对参与公共租赁住房建设的企业给予较低成本的信贷资金支持，解决其融资问题。
2.对中低收入家庭提供租房补贴以及优惠的低息住房贷款。
3.发展相关的住房金融产品，鼓励社会资本参与公共租赁住房建设。
（五）加强预期管理和舆论引导
目前我国处于公共租赁住房发展的初期阶段，应遵循“循序渐进、逐步推进”的原则，也要注重预期管理和舆论引导。
1.增强公共租赁住房市场信息的公开、透明、充分和持续，避免信息片面造成市场的误解。
2.积极引导正确的租赁住房消费观。我国是世界上首次购房年龄最年轻的国家，这并不符合我国当前的经济社会发展水平。目前，租房消费模式并没有得到普遍认可，大部分年轻人仍然倾向于买房。要通过多种渠道，积极推广租赁住房的消费观。
盛松成系中国人民银行参事、同策房产咨询股份有限公司学术委员会主任，宋红卫为同策房产咨询股份有限公司研究员
（本文仅反映作者观点，不代表所供职机构意见）
来源：中国房地产报
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