贷款买新房和二手房到底有什么区别？作者：刘晓婷来源：链家网原创文章摘要：不少人买房时，纠结到底是买新房还是买二手房。今天，主要和大家说说贷款买新房和二手房，有哪些不同。贷款买新房和二手房 到底有什么不同呢？
一、贷款年限不同
新房贷款年限长，二手房贷款年限相对较短。
新房贷款年限长为30年，但二手房贷款年限，由于受到房龄的限制，很多时候不能贷款到30年。二手房房龄越老，贷款年限就越短。如果所购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为20年。
二、首付款及贷款额度不同
新房：一般是按照新房房屋总价乘以对应的首付比例，来计算首付款。贷款额度，高可贷款到房屋总价的7成或8成。
二手房：首付款和贷款额度的高低，受二手房评估价的影响。一般二手房评估价低于市场价，评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。
二手房可贷款额度=评估价-评估价*首付比例
二手房净首付款=成交价-可贷款额度
举个例子：
①小明购买100万的新房，若首付比例是30%，则首付款为30万，可贷款额度为70万。
②小明购买100万的二手房，评估价为90万，若按照政策30%的首付比例来计算。其可贷款额度为：90万-90万*30%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。
三、税费不同
新房：需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。
二手房：需要缴纳契税、个人所得税、贷款担保费、中介费等主要税费。
与新房相比，二手房需要缴纳更多的税费。此外，新房与二手房，契税征收的标准一样，但计税价不一样。新房是按照房屋总价乘以对应的契税比例。二手房是按照成交价、评估价或者指导价乘以对应的契税比例。
买新房和二手房哪个缴税少
四、交易方式不同
新房：主要是个人与开发商进行交易。
二手房：一般是委托中介进行交易，即买卖双方、中介等三方进行交易。二手房也有自行交易，即不通过中介进行交易。
五、程序繁简不同
新房：很多程序都由开发商办理，对于购房者而言，新房交易的程序要简单一些。
二手房：自行交易时，很多程序都需要买卖双方自行完成，因此相对较繁琐。
通过中介进行交易，中介会为整个交易流程提供服务。但二手房交易纠纷多、不确定因素多、风险大。
六、其他区别
在建新房只能看模型，有的房子建成之后会与模型有所出入，而二手房可以看实物。
新房一般要经历认购、开盘选房、交房、装修等阶段，而二手房，则可以直接即买即住。
总而言之，买新房和买二手房，各有利弊。到底是买新房还是买二手房，要依据个人的喜好、经济状况而定。
来源：链家网综合整理
6人赞过房屋买卖过程中包括了成交价、网签价、评估价等，每个价格针对的是交易过程中的不同价格。除非你是大土豪，不然现在大家买房都要办贷款的。找银行办理普通商业贷款是很常见的，就是所谓的商业贷款；用公积金也可以来办贷款，就是所谓的公积金贷款；很多时候是两种贷款是一起办的，就是所谓的组合贷。只要首付够，有相应名额，符合贷款条件，具备还款能力，就能买到房子。确定好了想买的房子和价格，这张图就能帮你算清你的首付够不够。如果您是刚刚参加工作不久，第一次准备买一间属于自己的小家的时候，购买二手房不失为一种明智选择。如果您是已经购买过一套甚至几套，现在准备重新买一套来居住，二手房也会是一个较好的选择。生活中，不少朋友因为经济条件的限制而选择购买了二手房，而二手房与一手房的交易还是有点区别，新房的话只要签了合同，办理房产证，拿到钥匙就可以了，而二手房在交易成功之后，交房也是一个不可忽视的重要环节。相关问题最新百科看了又看
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准备买二手房了，问大家个首付的问题
现在已经签了意向，还没网签。问题在于房东的房子还在按揭，看他意思是等着我的首付去银行解押。我的想法是首付给中介的监管账户，等房东自己解押出来和我办完过户后把款给他。现在就卡在这个环节了。问下大家首付给房东提前还贷是现在二手房的标准流程吗，有哪些方法可以保障我们购房者的权益呢？&&这篇报道里就是首付给早了导致购房者吃亏
三证押在中介那里，首付打给中介，让中介来操作。
其实国家应该不允许按揭中的房子转让交易，这样房价就稳定了，现在很多根本没实力的人也加入到炒房，只有30%的资金来博，如果买家傻去接还在按揭的盘，那么炒家就解套出挑了，并且赚了他本来应该30年才有的收益。
本帖最后由 ivanfang 于
20:18 编辑
二手房买了一年还是过不了户 70万首付打水漂？
11:11 来源：杭州日报
　　“原本说好签完合同10天之内过户，可是现在都过去一年了，房子还是没能过户。买到这样的房子，真是要后悔死了。”近日，杭州市民梁女士向本报记者诉说了她买到一套银行抵押房的郁闷经历。
　　急于购房迁就无理要求
　　眼看小孩就要到了读幼儿园的年龄，去年年初，在杭州无房的梁女士准备下手买一套二手房。看了多个楼盘之后，梁女士最终看中了滨江温馨人家的一套房子。
　　“房子的户型和朝向都还不错，中介帮我把价格还到了225万元。我当时很满意，虽然知道这套房子尚抵押在银行，但还是决定买下。”梁女士告诉记者说，去年3月初，通过中介，她最终与房东签订了二手房买卖合同，并支付了70万元首付款。
　　按照二手房交易流程，首付款打入中介的监管账户之后，待银行审批通过购房者的房贷申请，就可办理房子的过户手续。完成过户之后，房东方可支取首付款。可是梁女士购买这套房子的时候，却没有严格按照这个流程去走。
　　“当时房东提出过户之前就要取走首付款，并表示如果不同意的话他就不卖房了。考虑到房子不错，价格确实挺实在，我极力想买成这套房子，征询了中介的意见之后，就同意了。于是签完二手房买卖合同之后，我与他又签订了一份补充协议，大概的意思是同意他支取首付款。”梁女士说，就这样她稀里糊涂地作出了一个令她后悔至今的决定。
　　付了款过户却遥遥无期
　　合同约定付完首付款之后10天之内办理过户，可是10天过去了，房东却给梁女士带来了一个噩耗：这套房子银行不同意解除抵押，不能按期过户。
　　一开始，房东态度很积极，表示会尽快去跟银行商量，梁女士同意再宽限几天。可没想到的是，此后房东一拖再拖，过户之事遥遥无期：“我欠了银行一屁股的债，这些钱还不上，银行不给解除抵押，我也没有办法。”房东到最后摊了牌。
　　面对房东这样一副态度，梁女士气得直哆嗦。多次催促无果之后，梁女士决定向房东讨回首付款。“既然你不能把房子过户给我，那么我就不买你的房子了，你把首付款还给我总行吧。哪料到他说，钱早就没了。”
　　没钱，房东这回说的或许是实话。“我后来去查过这套房子的底细，房东以这套房子抵押，向银行贷了280万元。房东是温州人，在温州还有30多套房子，也都抵押给了银行。房产市值远抵不上贷款额，说是欠了银行一屁股债，一点都没有错。”梁女士告诉记者，遇到这样的房东也真算是倒大霉了。
　　更令她郁闷的是，当她告诉房东再不还钱就要起诉到法院时，对方竟然一点也不在乎。“你要是起诉到银行，法院就会把房子拍卖。拍卖的钱首先要还给银行，而且拍卖款肯定到不了280万元，你也别指望可以拿回首付款，到最后咱们都没好处。”梁女士说，原本想以起诉给房东施加压力，可是对方压根就不怕。
　　房东希望再给一点时间
　　“银行一开始同意解除那套房子的抵押，可是后来政策收紧了，操作不了。”房东林先生告诉记者，卖房的时候他并没有存心欺骗梁女士。后来发生的事情，他确实有些迫不得已。
　　林先生向记者坦言，在杭州除了温馨人家的这套房子，还有东方润园的一套房子也抵押给了银行。在温州也有很多套房子，当然没有梁女士所说的30多套那么多，不过10多套还是有的，也全都抵押给了银行。“做生意亏了，我只好以公司名义，拿这些房子向银行抵押贷款，总共贷了3000万元。现在连还利息都很困难，更别说还本金了，梁女士给我的首付款早就当利息还给了银行。原本银行确实口头答应将温馨人家这套房子280万元的抵押贷款额，转到其他房子上去，这套房子就可以过户，可没想到后来变卦了。”林先生说，他并不是存心去坑梁女士。
　　按照林先生的说法，现在他的这些房产都已经成了负资产。就比如东方润园这套房子，虽然目前市值1100万元左右，可是在银行的抵押贷款额却高达1600万元。也就是说，即便银行网开一面同意解除抵押，卖房的钱远不够还银行的贷款。
　　“我希望梁女士再给我一点时间。我还在找银行协商这事，希望能够解除这套房子的抵押，好早日跟梁女士过户。”林先生如是表示。但是银行如果不同意，那又该怎么办，对此林先生无言以对。
　　这一事件过程中，中介有没有尽到提醒义务？对此梁女士告诉记者，中介是默许这一行为的，并称此前也有过类似操作。不过中介人员贾先生却完全否认了这一说法：“当时我提醒过梁女士，可是她却执意要买这套房子，我们也不好阻拦。事情发生之后，我们也多次催促房东尽快过户，从中做了大量工作。由于至今还没过户，直到现在我们也没拿到一分中介费。”
　　律师称越早起诉越有利
　　“梁女士应尽快起诉，否则将会处于更加不利的地位。”浙江君安世纪律师事务所肖琳律师建议道。
　　“房东无法在合同约定期限内完成过户，已经构成严重违约，梁女士可向法院申请解除合同，要求房东返还首付款并赔偿违约金等相关损失。”肖琳说。根据合同约定，违约金为购房款的20%。也就是说，梁女士可要求房东返还70万元首付款并赔付45万元违约金。
　　对梁女士来说，打赢官司几乎没有难度，但是要拿回首付款以及违约金，却没有那么容易。“如果法院把房子查封后进行拍卖，拍卖款首先要用于偿还银行贷款，剩余额才会用于清偿其他债务。温馨人家的这套房子，如果拍卖价到不了280万元，梁女士确实会拿不到一分钱。”肖琳说。
　　不过，梁女士的权利并不仅限于温馨人家这套房子。“只要发现房东林先生名下的任何一套房子，拍卖额高于贷款额，梁女士都可以要求法院查封这套房子并进行拍卖。”肖琳说，考虑到房东林先生还可能有其他多位债权人，越早起诉相应的权益就越能得到保障。
　　这一事件中，中介是否也应该承担相应法律责任呢？“如果这一过程中，中介有失职过错行为发生，那么就应该承担补充责任。法院判决的时候，会根据失职过错行为的大小，要求中介承担相应的责任。但是从目前的情况来看，指责中介失职，尚缺乏有力的证据。”肖琳说。
　　记者了解到，目前梁女士已决定向法院起诉。“房东的行为已经超过了我的忍让极限。起诉他，至少还有一线希望，否则真的一点希望都没有。”梁女士希望以自己的亲身经历，告诫购房者一定要谨慎。
不买还在抵押的二手房
大部分都是这样成交的，没什么不妥。你要先付首付，首付自然付给房东，房东收到首付后爱怎样怎样，还贷只是其中之一的选择。只是首付款的比例，倒是要自己争取谈的，别的个人觉得没什么，大中介一般都不会有什么问题。
这种房子还是有风险的
要是房东拿了首付不还贷，或者还有其他债务，导致没法过户就麻烦了
不了解的卖家尤其是温州人的话要格外谨慎。如果卖家工作状况稳定，你首付款额也高于卖家未偿还贷款额的，如果房价也的确比较动心，可以同意提前支取首付。
千万不要用首付给房东去还贷款，首付打水漂的案例不止一个了。
万一这个房东除了银行抵押贷款外还有民间贷款，你用首付还掉了房东的贷款，民间债主立马来查封房子，到时候你也成了民间债主了。
让房东自己去解决吧
去看看请去看一下5月7日小强热线和1818黄金眼吧，记录的就是首付还贷后的事件……
按揭二手房有一定风险！！
尽量买没按揭的二手房！！
有最近买过二手房的兄弟吗，交流下你们是怎么操作的
很简单，签了合同后和中介卖家一起去办手续，我那次是一天全办完还款及过户手续。
louzhangyun 发表于
很简单，签了合同后和中介卖家一起去办手续，我那次是一天全办完还款及过户手续。
房子解押和过户一天内能办完吗，为什么中介和我说解押后要等几天才能过户
这个情况分你自己要不要贷款。
如要，那就等到你自己的贷款批掉后，再交首付，并由中介陪同当天去结清房东的贷款然后马上办理过户。
如不要，那就相对好办点。
价值225万的房子抵押了285万。。这个是不是有问题。
picture0502 发表于
这个情况分你自己要不要贷款。
如要，那就等到你自己的贷款批掉后，再交首付，并由中介陪同当天去结清房 ...
结清贷款和过户能在一天内完成吗，我当心的是房东拿了我的首付还掉贷款而又无法正常和我过户，那就麻烦了
无冬森林 发表于
结清贷款和过户能在一天内完成吗，我当心的是房东拿了我的首付还掉贷款而又无法正常和我过户，那就麻烦了 ...
中介费付了干嘛用的，这么点监管都做不好，干什么中介
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新房二手房选哪个 这些理由告诉你买新房的好处
链家网成都站
众所周知，二手房的优势有很多，周边配套设施成熟，可直接拎包入住，所见即所得。但新房的优势也不少，首付低、税费少，产权年限长，买房流程更是简单的不要不要的。到底该买新房还是二手房？这些理由告诉你买新房的好处。一、首付低新房首付比例，与选择贷款的方式有关。商业贷款，认贷不认房，个人征信记录中没有违约记录的，按主城区（包含高新区）首套房算，首付比例为2.5成；即使是主城区（包含高新区）二套房，首付比例也仅为3.5成。公积金贷款，认房不认贷，首套比例仅2成。而二手房首付比例一般情况下比新房高，以商贷为例，银行审批贷款时，按照评估价进行审批，实际操作中，评估价一般是实际成交价的80%-90%。实际上，能贷下来的钱不足房款的7.5或6.5成，首付其实超过了该付的比例成数。举个例子：实际成交价100万的房子，主城区首套房，看看二手房和新房的首付差距（二手房评估价为80万）同样的总价下，新房首付比二手房首付少二、税费少新房和二手房的税费对比上，新房需要交纳的税费种类少，计算方式简单；二手房的税费种类多，计算方式复杂。税费总金额上，新房缴纳的比二手房少。新房需要缴纳的税仅有契税、印花税（住宅免收），二手房需要缴纳的税有契税、个人所得税（满五唯一免征）、增值税（满2年免征），且二手房各税的收税比例，与房屋本身的情况有很大关系，是否“满五唯一”，是否满二，房屋面积等将对二手房所要交的税费总额产生影响。举个例子，如果你在成都武侯区（主城区）买一套不满2年的89㎡的二手商品房（首套房），计税价105万元，仅需要交的税有：购买二手房需要缴纳的税如果你要买89㎡的新房商品房（住宅首套房），那么你只需要交1万的契税。比二手房交的税少了6.6万元的税。当然除了税之外，新房缴纳的费还有房屋公共维修基金，成都主城区电梯房为27.5元×面积，无电梯的楼房为22元×面积，而二手房需要缴纳的费还有转移登记费（住宅80元/户）、交易手续费（4元/平米）等。三、产权清晰在二手房交易中，房子有多位共有产权人的情况并不少见。如果交易中，有产权人不同意卖房，而已经签订购房合同的你，就算过户了，房子也有可能被收回去。买新房不需要担心这个问题，你是房子的第一任主人，对你绝对忠诚，产权证直接由房屋管理中心办理，省心省事。新房产权清晰四、买房过程容易操作买新房的流程简单，大部分手续都是开发商帮你办。买二手房很多环节都需要亲自到场。买房比较麻烦的是啥？就是贷款和交税。买新房申请贷款，一般会有开发商帮你跑，申请贷款的银行与开发商有合作，银行在审核贷款时，除了重大信用问题，一般都会审核通过。交税，开发商在要求你收房时，会联系税务局的工作人员去收房现场收税，购房者不需要自己跑税务局。买二手房，比新房多的流程是房屋面签、过户等。自己去联系银行申请贷款，交税时要去税务局大厅，并带着交税所需要的契税票等票据。如果卖家丢了，还得先补开发票。过户时要买卖双方都到场。如果你买的房子，卖家还有房贷未还清，从交易到最后过户，中间可能要等3-4个月，交易时间很长。二手房缴税麻烦五、产权年限长新房产权年限比二手房长，如果你觉得产权年限对你来说不重要，那就错了。房子在进行抵押时，银行会根据你的房屋结构、房主年龄及产权年限来决定贷款年限。如果你的房龄太大，意味着你的贷款年限会越短。六、选择多 新房在售房源数量比二手房多，在同一区域内，相同价格的房子，新房里的户型、朝向和楼层，可供选择的会更多。新房楼盘出售，整栋楼出售，房源数量有时甚至比整个区域内的二手房房源总量还多。有些地段比较热的小区，经常可见二手房中的奇葩户型卖出高价。七、不用担心买到“凶宅”“凶宅”价格低，但大家都会对这样的房子心存芥蒂，因为没人想住进发生过凶案的房子里。如果你买二手房，需要先问清楚房子的基本状况，信息来源渠道可以直接问房东，也可以从邻居那里问一问。但如果你买新房的话，就不用担心这个问题。八、政府规划区域内的新房升值潜力大在北京，新房的楼盘基本都在5环外，目前市政府规划，“两轴一带多中心”的格局，奠定了环北京地区的发展。在政府规划区内的房子，升值潜力大。房子为什么会升值，有很大部分原因，是房子周边配套发展的刺激。如果没有刺激，房子升值不会这么快。试想一下，周边配套特别完善的房子，和周边配套都在建状态的房子，哪个升值幅度会更大？答案很明显。一个小区，有条地铁开通了，房价受到刺激，涨了，周边又建了一个大型商场，人流量增加，房价又涨了。通州、燕郊区域的房子，都是很好的例子。总结一下，新房比较突出的优势在于房价便宜，产权明晰，二手房配套成熟、地理位置好。新房好还是二手房好，相信每个人心中都有一个答案，大家可以根据各自的优劣势自行判断，选择最适合自己的房子。(链家网成都站)今日推荐：买房路上各种疑问不知道该问谁？网络上攻略太多不知道哪篇更准确？看房路上面对各路人马怕被灌迷魂汤？害怕草率买房后的一系列“后遗症”？这可能是成都最全的买房攻略，一篇教你所有买房会用到的知识！主要内容：1、买房之前你了解成都的最新买房政策吗？2、二手房与新房应该如何选择？3、地铁房、学区房的水到底有多深？3、看房要注意哪些套路？签合同怎么样才能万无一失？4、公积金缴存的正确方式？5、怎么样办贷款才是最明智？6、关于结婚离婚的买房注意事项。扫描下方二维码或者微信搜索成都房帮帮（cdfbb028），回复关键词“234”即可查看完整内容
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首付6万左右是买新房还是二手房好?(重庆)
想在重庆买房,首套房,当住宅用,原则上够我一个人居住即可,本地人。能承受最高6万的首付,按揭1千多点左右嘛。是适合买新房还是二手房呀?二手房按揭可以2成吗?(不是公积金)
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首付2成不管买新房还是二手房都不得行。首付6万买二手房小户型也有,你在网上能够查到。
不知道下面这条知识能否帮助到您
买房对普通老百姓来说是件大事,新房、二手房交易税费有较大差别,总体而言,二手房交易时需缴纳的税费名目及总额度都要比新房多。
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我给你估算一下,新房,你6万的首付最高只能买到总价16万的房子(照现在的政策,首付3成,还有契税和大修基金)二手房,你的首付就更高,因为二手房贷款是按评估价为标准。而评估价一般要低于购买价。所有需要更多的首付现在的市场行情来说,16万的总价主城不好买房。如果要买就选择新房吧,
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