[转载]手把手教你买房子
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签订房屋买卖合同时，一定要注意这些！
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二手房买卖居间合同是房屋买卖过程中的一个重要环节，对中介方和委托方同等重要。目前，中介市场较为混乱，在履行二手房居间合同时必须时刻谨慎，避免不必要的纠纷风险。 作为居间人，一些中介公司利用当事人急于购房或卖房的心理，强烈要求和诱导其签订房屋买卖合同，想方设法促成房屋买卖合同成立。 在这一过程中，如果买卖双方对诸如国家规定的税费、交易习惯和相关手续的办理程序等并不了解，特别是出于对某些知名度相对较高的中介公司的高度信任，轻信其从业人员的一己之言，又没有证据能证明中介人员有欺诈行为的话，一旦在签订买卖合同后发现合同约定与自己的真实意思有偏差，就只有自认吃亏，不仅要依约向中介公司支付咨询和中介服务费，还可能因逾期付款等情形支付相应的违约金。 严格审查 中介公司报告事项 委托人应对中介公司所报告的事项作实质性的审查或进行必要的咨询。具体来说，可要求中介公司提供相关资料或出具情况说明，否则一旦出现纠纷，若无证据证明中介公司在披露相关信息时存在隐瞒事实或提供虚假信息的情况，委托人则难以追究中介公司的责任。 在房屋买卖中，委托人应注意房屋产权是否清晰、是否存在继承问题、是否存在共有人、是否取得产权证书；注意房屋是否具备可转让条件，是否存在抵押、查封或担保等履行障碍；注意委托代理人的授权委托是否有效合法，是否存在无权代理或过期委托等情况；还要注意相关税费的计算标准和承担主体等事项。 在签订正式房屋买卖合同前，如果上述事项存在问题，一些中介公司为了诱导当事人先签订合同，往往会向买方保证将协助解决该问题甚至担保该问题不会影响合同的继续履行，也有一些当事人信以为真，从而订立合同，最终导致中介公司可依法不论买卖合同是否能够实际履行，均可要求当事人支付相应的中介服务费及逾期付款违约金的权利。 居间费支付期限 以合同约定为准 在有的案例中，委托人在居间合同中已约定了居间费用具体的付款时间及违约责任标准，但居间人向委托人口头承诺中介费可在房屋买卖合同履行完毕后或合同履行的某一阶段交付，以及解决第三点建议中所述问题时支付，其后，居间人却起诉要求委托人承担逾期支付中介费的责任，理由是中介公司所出具的格式条款均约定房屋买卖的当事人在中介公司的促成下，双方同意在签约日或某一时间内支付该中介服务费，逾期支付的应按一定的违约计算标准(该标准往往是每日应付款的1%或5‰)计付违约金。 按该标准计算，违约方逾期付款的，在100天或200天后中介公司除取得约定的中介服务费外，还可获取相当于中介服务费1倍的逾期付款违约金，在此，无论房屋买卖合同能否得到实际履行，均会导致当事人损失的进一步增加。法院在委托人无证据证明居间人口头承诺过变更具体条款时，只能支持居间人的诉求。在此局面下，委托人由此遭受的损失几乎相当于双倍支付中介服务费。 因此，如果出现上述情况，委托人应要求中介公司作出书面承诺，以便将来发生纠纷时可以作为证据。
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按Ctrl+Enter发送1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销温州泛海房地产开发有限公司与张诚杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书关联公司：相关法条：原告（反诉被告）：。法定代表人：张万静。委托代理人：杨康乐、彭伊妮。被告（反诉原告）：张诚杰。委托代理人：张永谦。原告（以下简称泛海公司）为与被告张诚杰房屋买卖合同纠纷一案，于日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转普通程序审理，分别于日、12月30日二次公开开庭进行了审理。原告泛海公司的委托代理人杨康乐和被告张诚杰及委托代理人张永谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泛海公司诉称：原、被告于日签订编号为**********0102的商品房买卖合同，约定：被告张诚杰向原告泛海公司购买凤凰家园（二期）8幢14层1401号房，该商品房建筑面积137.24平方米，价格21632元／平方米，总购房款2968776元；张诚杰需于签订合同之日首付30.3%即898776元，余款207万元在房屋结构结顶时办理银行按揭贷款或一次性付清；合同第八条约定，张诚杰如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过90日的，其按日按逾期应付款万分之六自本合同约定的应付款期限届满第二天至实际全额支付款之日向泛海公司支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，泛海公司有权决定解除合同或继续履行合同。继续履行合同的，张诚杰按日按逾期应付款万分之八自本合同约定的应付期限届满第二天至实际全额支付应付款之日向泛海公司支付违约金。原、被告在补充协议中约定：张诚杰应根据泛海公司的通知，在泛海公司发出通知的7个工作日内向泛海公司指定的银行提交完备的贷款申请资料，妥善办理按揭贷款手续，缴纳办理按揭贷款所需费用。若张诚杰未在规定时间内办理按揭贷款手续，则视为张诚杰逾期付款，泛海公司有权按照商品房买卖合同第八条约定追究张诚杰违约责任。合同签订当日，张诚杰向泛海公司支付首付款898776元，泛海公司当场开具购房发票。房屋结顶后，经相关部门核准出售房具备办理银行按揭贷款条件并办理相关手续，泛海公司工作人员多次通知张诚杰办理房屋贷款按揭手续，张诚杰均置之不理。泛海公司分别于日、6月17日、日向张诚杰邮寄按揭办理通知函、一次性支付剩余房款并承担违约责任通知函，通知其在指定期限到指定地点办理按揭贷款手续或付清剩余购房款，张诚杰均没有理会。房屋符合交付条件后，泛海公司于日再次向张诚杰邮寄入户交房函，告知其缴清剩余房款和相关费用，办理入住手续，但张诚杰仍然置之不理。为此，泛海公司诉请判令：1.张诚杰支付剩余购房款207万元及逾期付款违约金（按每日万分之八自日至实际付清购房款之日）。2.本案诉讼费由张诚杰承担。泛海公司针对张诚杰的反诉答辩称：张诚杰以海砂不合格、8幢一层、十四层入户大厅与图纸不符等为由，要求退房，主张不成立。理由如下：1.原计划用于4号电梯洞口修补的一批沙检验氯超标，已退场，未实际使用。2.8幢一层设计变更于日，已经规划部门批准，且发生在双方签订商品房买卖合同前，不影响买卖合同的效力。3.8幢十四层入户大厅不存在张诚杰反诉所称的与原设计图不符的情形。4.诉争房屋于日办理竣工验收备案，不存在张诚杰所称的原告将未经验收合格的房屋交付业主的情形。泛海公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1.泛海公司营业执照副本、组织机构代码证，以证明泛海公司主体资格。2.张诚杰身份证复印件，以证明张诚杰主体资格。3.商品房买卖合同、4.销售不动产统一发票，以证明原、被告于日签订商品房买卖合同，约定房屋价款、支付房款的方式及逾期付款的违约责任等；张诚杰于合同签订当日支付了房屋首付款。5.按揭办理通知函、邮寄凭证，以证明泛海公司于日通知被告在日前到指定地点办理按揭手续。6.按揭违约通知函、邮寄凭证、7.还款违约通知函、邮寄凭证，以证明泛海公司告知张诚杰因其未在日前办理按揭手续或者一次性缴清购房款，需从日起承担违约责任。8.房屋交付函、房屋交付相关费用清单、邮寄凭证，以证明泛海公司通知张诚杰付清剩余房款和被告至房屋可交付时未缴清房款、应承担违约责任等事实。被告张诚杰辩称：泛海公司违约在先，被告系行使不安抗辩权。理由如下：1.双方签订合同时房屋是期房。泛海公司更改8幢楼房一楼设计，将8幢一层架空层改为住宅，造成一楼大厅电梯间人行通道与房屋间距过窄，一楼住户开门间隙仅宽40厘米，存在严重安全隐患，导致其与开盘前宣传、展示图纸、沙盘内容不符。2.张诚杰所在14楼层入户大厅与图纸不符，购房合同平面图所示面宽2.90米，实际仅为1.2米。3.泛海公司宣传涉案房屋为学区房，与事实不符，进行虚假宣传。4.泛海公司宣传的12处景观多处没有落实。5.泛海公司预售方案有关配电设置与事实不符，存在虚假宣传。6.泛海公司违反国家强制性标准使用未经淡化的海沙，混凝土强度达不到国家规定标准，建筑质量存在安全隐患，被告多次将上述问题与原告交涉未果。7.张诚杰没有收到原告所称的按揭违约通知函、还款违约通知函，泛海公司工作人员称尾款可在相关项目完工后给付。张诚杰反诉称：2012年下半年，张诚杰通过原告媒体广告、楼书、沙盘等资料信息和其销售人员的介绍，审阅8幢及其一层平面图等资料，于日与泛海公司签订商品房买卖合同，购买泛海公司开发的位于温州市龙湾区瑶溪南居住区凤凰家园（二期）8幢1401室房屋，建筑面积137.24平方米，价格21632元／平方米，总价款2968776元。张诚杰于合同签订之日向泛海公司支付首付款898776元。张诚杰在楼盘建设期间发现泛海公司使用违反国家强制性标准的未经淡化的海沙和强度达不到国家规定标准的混凝土，建筑质量存在安全隐患；更改8幢一楼设计，将一层架空层改为住宅，造成一楼大厅电梯间人行通道与房屋间距过窄，一楼住户开门间隙仅宽40厘米，存在安全隐患；8幢14楼入户大厅与图纸不符，购房合同平面图所示门宽2.90米，实际仅为1.2米；日，泛海公司将未经检测验收合格的房屋交付业主使用。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关规定，泛海公司开发的房屋存在严重质量问题，影响房屋的正常使用和功能，张诚杰要求泛海公司给予退房并承担相应民事责任。为此，被告诉请判令：1.解除原、被告签订的编号为**********0102的商品房买卖合同。2.泛海公司返还张诚杰购房款898776元及利息（按中国人民银行同期同档次贷款基准利率，自日计算至偿还之日）。3.本案诉讼费用由泛海公司承担。张诚杰在本院指定的举证期限内提供证据：1.居民身份证，以证明张诚杰主体资格。2.凤凰家园预售方案（第二期），以证明泛海公司通过摇号中签方式销售楼盘，张诚杰通过摇号中签选房及签署合同时间为10分钟左右，原、被告在未进行充分协商的情况下签署商品房买卖合同；预售方案显示：开闭所、配电间661.03㎡位于16号楼西首，实际建有4个开闭所、配电所，分别位于4-8号楼之间、8-12号楼之间、16号西首、1-5号楼之间，原告的预售方案存在虚假宣传。3.小区开闭所、配电间区位照片，以证明泛海公司关于开闭所、配电间存在虚假陈述、公示、宣传。4.商品房买卖合同，以证明：张诚杰签署的商品房买卖合同系泛海公司单方提供的格式合同；合同有关逾期付款违约金对张诚杰显失公平，双方约定的交付时间明显不对等，违约金应以房屋竣工验收交付业主为起算点；逾期付款违约金日万分之八过高。5.商品房买卖合同附件一房屋平面图，以证明房屋平面图标注被告购买的房屋的入户门厅宽为2.90米，但实际入户门厅宽为1.2米，该变更严重影响房屋实际使用功能。6.8幢14层施工平面图、7.8幢14层入户门厅现状照片，以证明原告《施工平面图》设计防盗门宽为1.2米，实际防盗门宽为0.87米，严重影响房屋实际使用功能。8.8幢1层平面图，以证明原设计8幢一楼大厅为架空层，现为两套房屋。9.8幢1层大厅照片，以证明一楼架空层改为住宅，造成一楼住房开门时通道宽仅为0.7米左右，严重低于国家消防安全规定的不低于1.3米的强制性标准，存在严重消防安全隐患，严重影响房屋实际使用功能。10.现场施工照片，以证明8幢入户大厅处于施工状态，房屋未达到交付条件。11.消防门照片，以证明一楼大厅双面对开门宽为1.09米，14层消防门宽为0.85米，均低于国家规定标准。12.宣传广告，以证明泛海公司关于学区房的宣传系虚假宣传，构成消费欺诈。13.宣传广告、现状景观照片，以证明泛海公司关于凤凰家园房屋系学区房属虚假广告宣传，严重违约。14.凤凰城业主维权照片、新闻报道，以证明业主维权，原告丧失信誉，存在虚假宣传，严重违约。15.普通混凝土用砂检测报告，以证明泛海公司违反国家强制性规定违法使用海沙，氯含量超标，严重影响房屋使用寿命。16.《高层民用建筑设计防火规范》、《建设部关于严格建筑用海砂管理的意见》、《中华人民共和国建筑用砂标准》，以证明泛海公司违反国家用沙的强制性规定。17.央视关于违规使用海砂的报道，以证明违规使用海砂严重影响房屋使用寿命。18.照片，以证明涉案房屋1楼大厅通道过窄，存在设计缺陷，影响业主使用。19.凤凰家园8幢1401室大门排烟口照片，以证明泛海公司房屋存在严重消防安全隐患。20.凤凰家园8幢1401室内墙体开裂照片，以证明房屋墙体开裂，房屋质量不合格，影响正常使用。泛海公司提供的上述证据，经庭审出示，张诚杰对证据1、2无异议。对证据3、4真实性没有异议，对待证事实有异议。商品房买卖合同系原告提供的格式合同，内容未经双方充分协商，关于逾期付款的违约责任对张诚杰明显过高。对证据5真实性没有异议，函件已收到。证据6、7为复印件，对真实性有异议，我方没有收到上述函件。证据8函已经收到，但该证据不能证明房屋已满足交付条件。按照合同约定，交付房屋应具备验收、规划、消防等文件。本院审查认为泛海公司提供的证据1-5符合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力予以认定；证据6、7邮寄回单显示二份函件由张诚杰同事代收，张诚杰称未收到上述函件，证据不足，本院不予采信，对该证据的证明力予以认定；证据8符合证据的三性要求，能证明泛海公司向张诚杰主张过剩余购房款，但不能证明诉争房屋已符合交付条件。张诚杰提供的上述证据，经庭审出示，泛海公司对证据1没有异议。对证据2真实性没有异议，对证明对象内容有异议，开盘当日只涉及选房、预付预定金，未涉及签订商品房买卖合同环节，不存在摇号和签署合同的时间为10分钟左右的情形。预售方案中有关开闭所、配电间设置是原告按照房管部门要求，在预售开盘前向行政机关申报，属于行政管理范畴，对原、被告不具有约束力。泛海公司在开盘当日通过公示方式公布申购需知，不属宣传内容。开闭所、配电间的设置不对张诚杰签订合同造成影响。对证据3照片真实性没有异议，但不能证明泛海公司存在虚假陈述、宣传。泛海公司在预售现场的沙盘模型标示了开闭所、配电间，无意掩盖开闭所、配电间的设置。对证据4真实性无异议，对证明对象有异议。合同已经经过工商局格式合同备案和房管局预售备案。张诚杰逾期付款违约金与泛海公司逾期交房责任完全对等，不存在对张诚杰显失公平的情形。张诚杰称交房时间对原、被告明显不对等，该说法缺乏理由。双方在合同中对购房款的支付进行约定，办理按揭的时间符合市场规律。对证据5真实性没有异议，对证明对象有异议。平面图标示了房屋的四至，但没有标明房屋门窗的宽度，无法得图纸标明门厅宽度为2.9米的结论。对证据6、7形式真实性没有异议。门的宽度应包括门框。双方在合同及附件中没有约定门的宽度，泛海公司的设计只要符合建筑工程设计规划的要求，就不构成违约。对证据8形式真实性和被告待证事实没有异议，设计变更经过规划主管部门审批，发生在日，在原、被告日签订合同前，不影响合同的效力。对证据9形式真实性无异议，对证明对象有异议，门的宽度不仅为门打开后的宽度，还包括门框等。涉案房屋通过了竣工验收、消防验收，不存在被告所说的低于国家消防安全标准等情形。对证据10形式真实性无异议，泛海公司确对8号楼门厅进行改建，改建发生在竣工验收后，系应8幢绝大多数业主要求而调整，不存在张诚杰所说的房屋未达到交付条件的情形。对证据11照片真实性无异议，该照片无法证明被告待证事实，且涉案工程已经通过竣工、消防验收，张诚杰认为消防门小于国家规定标准系误解。对证据12真实性无异议，对证明对象有异议，宣传资料中关于周边市政、教育等设施的描述客观真实，符合现状。对证据13形式真实性无异议，广告上的12项内容景观，除了北边广场的喷水池调整为罗汉松、千层石组合景观外，其余11处景观均没有调整。不存在效果图与景观图反差大的情形，且该广告宣传不属于构成合同内容的要约行为。对证据14形式真实性没有异议，对关联性有异议。业主维权的新闻报道内容均不真实。对证据15真实性没有异议。该批砂被检出氯超标后没有投入使用。证据16不属于证据，对证明对象有异议。对证据17视频真实性无异议，对使用海砂严重房屋使用寿命的结论没有异议，但对关联性有异议。证据18沙发吊运不能证明房屋设计存在缺陷，设计图业经审查，房屋交付前经过竣工验收，商品房设计符合规范要求，不存在缺陷。证据19，图纸设计经过会审，房屋经过消防验收，该证据无法证明被告待证事实。证据20，局部墙体表面裂缝，并非墙体开裂，而是墙体粉刷层开裂，系室内隔音板与墙体材料不一致，两种材料收缩不一致造成，并非房屋存在质量问题。本院审查认为张诚杰提供的证据1符合证据的真实性、合法性及关联性，其证明力予以认定。证据2符合证据的真实性、合法性，但无法证明张诚杰待证的摇号中签和签署合同时间为10分钟左右、签署合同泛海公司未与张诚杰充分协商和原告预售方案存在虚假宣传的事实，对其证明力不予认定。证据3符合证据的真实性，虽然开闭所、配电站与泛海公司预售方案的标示不一致，但与泛海公司预售现场的沙盘标示一致，泛海公司不存在虚假宣传，对该证据的证明力不予认定。证据4无法证明被告待证事实，对其证明力不予认定。证据5-7符合证据的真实性，图纸未标注原告入户门厅和8幢14层入户门厅宽度，该证据无法证明被告待证事实，对其证明力不予认定。证据8八幢一层大厅架空层变更为二套房屋已经审批，且发生在房屋销售前，对该证据的证明力予以认定。证据9无法证明张诚杰待证事实，对其证明力不予认定。证据10符合证据的真实性，但无法证明房屋未满足交付条件，对其证明力不予认定。证据11无法证明张诚杰待证事实，对其证明力不予认定。证据12无法证明张诚杰待证事实，对其证明力不予认定。证据13符合证据的真实性，泛海公司对广告上的12项景观中的北广场喷水池调整为罗汉松、千层石组合景观外，其他11处景观没有调整，该景观的设计不在合同约定范围，无法证明张诚杰待证事实，对其证明力不予认定。证据14与本案不存在关联性，也无法证明张诚杰待证事实，对其证明力不予认定。证据15符合证据的真实性，泛海公司在得知海砂氯超标后未使用该批次海砂，不存在泛海公司违法使用氯超标海砂的事实，对该证据的证明力不予认定。证据16无法证明张诚杰待证事实，对其证明力不予认定。证据17与本案不存在关联性，对其证明力不予认定。证据18无法证明张诚杰待证事实，对其证明力不予认定。证据19无法证明张诚杰待证事实，对其证明力不予认定。证据20符合证据的真实性，但无法证明房屋存在质量问题，对其证明力不予认定。根据上述确认的证据，结合双方当事人陈述，本院认定事实如下：原、被告于日签订编号为**********0102的商品房买卖合同，约定：张诚杰向泛海公司购买凤凰家园（二期）第8幢第14层1401号房，该商品房建筑面积137.24平方米，价格21632元／平方米，总购房款2968776元；张诚杰需于签订合同之日首付购房款30.3%即898776元，余款207万元在房屋结构结顶时办理银行按揭贷款或一次性付清；合同第八条约定，张诚杰如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过90日的，按日按逾期应付款万分之六自本合同约定的应付款期限届满第二天至实际全额支付款之日向泛海公司支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，泛海公司有权决定解除合同或继续履行合同。继续履行合同的，张诚杰按日按逾期应付款万分之八自本合同约定的应付期限届满第二天至实际全额支付应付款之日向泛海公司支付违约金。原、被告在补充协议中约定：张诚杰应根据泛海公司的通知，在泛海公司发出通知的7个工作日内向泛海公司指定的银行提交完备的贷款申请资料，妥善办理按揭贷款手续，缴纳办理按揭贷款所需费用。若张诚杰未在规定时间内办理按揭贷款手续，则视为被告逾期付款，泛海公司有权按照商品房买卖合同第八条约定追究被告违约责任。合同签订当日，张诚杰向泛海公司支付首付款898776元，泛海公司当场开具购房发票。房屋结顶后，经相关部门核准出售房具备办理银行按揭贷款条件并办理相关手续，泛海公司工作人员多次通知张诚杰办理房屋贷款按揭手续，张诚杰均置之不理。泛海公司分别于日、6月17日、日向张诚杰邮寄按揭贷款办理通知函、一次性支付剩余房款并承担违约责任通知函，通知其在指定期限到指定地点办理按揭贷款手续或付清剩余购房款，张诚杰没有理会。房屋符合交付条件后，泛海公司于日再次向张诚杰邮寄入户交房函，告知其缴清剩余房款和相关费用，办理入住手续，但张诚杰置之不理。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同没有违反法律规定，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并有效。原、被告对购房款支付方式和时间进行约定，按照合同第七条约定，房屋主体工程结顶时，张诚杰应办理按揭贷款手续或一次性付清购房款。张诚杰在房屋结构结顶后经泛海公司多次催讨，未及时付款，构成违约。泛海公司要求张诚杰支付剩余购房款，并支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。张诚杰提起反诉，要求解除合同、泛海公司返还已支付购房款并支付利息。该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张诚杰于本判决生效之日起二十日内支付原告购房款2070000元及违约金（按照本金2070000元按每日万分之八自日计算至判决确定履行之日）。二、驳回反诉原告张诚杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费29918元，反诉受理费6990元，合计36908元，由被告张诚杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审　判　长　　陈庆云人民陪审员　　陈进波人民陪审员　　朱成宗二〇一五年二月二十七日书　记　员　　王梅玉置顶反馈APP微信天眼查公众账号电&&&&&&&话 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购期房规划改变造成面积纠纷？谁说一下？
期房“只能远观,不可近瞧”,这种时间上的差异往往为日后的纠纷留下隐患,为避免损失,购房人应注意下面的法律问题。弄清的“老底”购房者应对开发商的资质、资信和的证件进行缜密的调查了解,这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。购买房产时,购房人应尽量主张看原件,因为复印件比较容易篡改和伪造。除此之外,常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙方商品房等。把牢房屋产权证在期房纠纷中,很多是关于房屋产权证的发放期限的,根据《城市房屋权属登记管理办法》规定,登记机关是指房地产行政主管机关,登记机关在对申请人的申请进行审查后,凡权属清楚、产权来源齐全的,登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。也就是说,造成房屋产权证迟迟办不来的原因一般在于开发商,比如,开发手续不健全、欠缴土地出让金、程序有误等,一旦属于这种情况,购房人要提高警惕。重视“不可抗力”延期交房是商品房交易中的一个突出问题,为避免承担违约责任,开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失,购房人在签约时,一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。一分一厘算面积对于期房购买人来讲,暂测面积与实测面积存在误差不可避免。很多时候,实测面积要比暂测面积高出许多,遇到这种情况,购房人可能会损失预购契约中约定的“误差面积”的相应价款。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题是房屋使用率与售楼说明产平面图不符。为避免处于被动境地,购房者可以这样自保:在契约中约定,误差率超过±0.5%时,购房人有权单方面解除合同并要求双倍返还定金,并追究法律责任。谨慎签署管理公约物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题,在开始签订合同时就要注意,身为业主,一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见,一时大意可能会引来长久的烦恼。在房屋质量上较真房屋质量及保修是一个极为敏感的问题,它常常会引发购房人与开发商的冲突,为维护购房人的合法权益,建设部门专门下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定,目前,该规定已正式实
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合同双方当事人：出卖人：(注册地址、营业执照注册号)法定代表人：委托代理人：(委托代理机构、注册地址、营业执照注册号、法定代表人)买受人：(户口所在地、现居住地址、身份证号码、购买经济适用住房资格证号、联系电话)配偶：(身份证号码、户口所在地)委托代理人：(工作单位、电话号码、资质证书号)根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《宁夏回族自治区廉租住房和经济适用住房保障办法》及有关法律、法规规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济适用房达成如下协议：第一条项目建设依据出卖人以划拨方式取得位于的地块的土地使用权，面积为为平方米，规划用途**土地使用权划拨批准文件号：***，土地使用权，国有土地使用证：****;转让批准文件号：****。出卖人经批准，在该地块建设经济适用住房，项目名称：**，批准文件号：***第二条经济适用住房销售依据《建筑工程施工许可证》编号为：****该经济适用住房项目经核查批准，准予上市销售。《经济适用住房预售许可证》编号为：****第三条买受人所购经济适用住房的基本情况买受人购买的经济适用住房(以下简称住房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为住宅，土地性质为划拨用地。所购买的住房为【现房】【预售房】，买受人所购住房为本合同第一条规定项目中的第型为房厅厨【幢】【座】单元层号房，该住房层高为层，地下结构，建筑层数地上闭式】层，是【封闭式】【非封该住房【合同约定】【产权登记】建筑面积共中，套内建筑面积平方米，共用部位分摊建筑面积方米(有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二)。第四条计价依据、方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算该房屋价格，买受人所购房屋建筑面积平方米，基准价格为建筑面积每平方米%，实际销售价格为建筑面积每平方元，合计总金额为：百拾万元，核准的楼层调节率为米千元×(1±%)=百拾元整。第五条出卖人不得向买受人收取该房价款外的费用计入销售价格的代收、代缴费用，经买卖双方协商达成一致意见，同意由出卖人代收代缴时，出卖人必须出示委托收费部门出具的合法委托及收费标准，且不得加价代收。第六条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。住房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下第种方式进行处理：1、双方同意按以下原则进行处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房;买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积-合同约定面积面积误差=合同约定面积×100﹪因规划设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第七条付款方式及期限买受人按下列第种方式按期付款：1、一次性付款：2、分期付款：3、其他方式：第八条交付期限及条件出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的经济适用房交付买受人使用。1、该房屋工程检验合格，已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。2、该房屋已取得经济适用住房交付使用批准文件。3、出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：(1)供水(2)供电(3)供气(4)排水(5)绿化(6)有线电视、宽带(7)小高层、高层电梯因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需要延期交付使用的，出卖人应当在原因发生之日起15日内书面告之买受人。出卖人可据实予以延期。该房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关规定的证明文件，并签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：第九条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购房屋使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知买受人。1、买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。2、买受人退房时，出卖人须在买受人提出退房要求之日起天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。3、买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十条违约责任(一)出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。(二)出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况处，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第**种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过日之内，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行;日后，买受人有权解除合同。(2)逾期超过同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起内退还全部已付款并按中国人民银行规定的即时贷款利率支付利息及按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之率)的违约金。(三)买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第**种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限的第二种方式处(该比率应不小于本款第(1)项中的比日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行;日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已付款退还给买受人，合同终止履行。(2)逾期超过合同的，买受人按累计应付款的买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。(该比率应不小于本款第(1)项中的比率)第十一条产权登记约定产权登记约定经济适用住房为有限产权。在取得完全产权前，由买受人和出卖人按照各自的出资比例共同拥有，其中买受人占该套房屋卖人占该套房屋%，在此期间，买受人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。买受人擅自将未取得完全产权的经济适用住房出租、出借的，由住房保障部门根据有关规定予以处罚，情节严重的，按原购房价格从购房之日起每年扣减1%计算作价收回其住房。买受人弄虚作假、骗购经济适用住房的，由住房保障部门取消其,并按原购房价格从购房之日起每年扣减1%计算作价收回该住房;买受人家庭5年内不得申请购买经济适用住房。1、出卖人应当在该房屋交付使用之日起日内，将办理权属登记需由出卖人提供的相关证件资料交付给买受人自行办理权属登记或接受买受人委托代为办理权属登记。如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第***项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之起**日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的***%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。第十二条上市交易约定买受人购买的经济适用住房满5年后，起止日期按合同签定日期计，才能按市场价上市出售。不满5年的，不得直接上市交易，买受人因特殊情况确需转让住房的，由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。5年后出售时，政府具有优先回购权，上市所得价款可按照第十一条中出售人和买受人双方约定各自所占的房屋所有权比例进行分配，买受人凭住房保障部门出具的缴款证明或书面意见取得完全产权，办理房屋权属转移登记和土地使用权变更登记手续。第十三条保修责任《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自经济适用住房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。第十四条买受人的房屋仅作住宅使用。买受人使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该房屋有关联的公共部分和设施，并按占地和共用部位分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该住房有关联的共用部位和设施的使用性质。第十五条买卖双方就下列事项约定：(一)属买受人所有的共用设施、设备：1、物业管理用房;2、门卫房、电话间
购房须知五大问题购房须知五大问题购买期房应当注意充分了解开发商的情况，包括营业执照、开发资质、以往业绩、信誉实力等等；充分了解所购房产的情况，购房前应要求开发商出具五证原件：即国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工许可证，商品房预售许可证。（1）订金问题购期房一般要交付订金，对于订金的交付法律是有明文规定的，如开发商提出“无理”要求，你可依法拒之，或在事后诉之法院，由法院认定合同无效，让法院帮你把多付的钱要回来。《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付订金作为债权的担保。债务人履行债务后，订金应抵行债务的，无权要求返还订金；接受订金的一方不履行债务的，应当双倍返还订金。订金应当以书面形式约定，当事人在订金合同中应约定交付订金的期限。订金合同从实际交付订金之日起生效，订金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的。”由此可见，第一，订金条款并不具否订立订金条款；第二，应当在订金条款中注明不履行合同的具体情况；第交付订金前要充分了解自己履行合同的能力，如果没有能力履行合同，就不要交付订金，因为交付订金合同才会生效；第四，要分清订金和预付款的区别。预付款也是预先支付，但它的性质与订时事先支付的是预付款，就不能适用订金的罚则。（2）不可抗力问题《民法通则》第条明确规定：他人损害的，不承担民事责任。”一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有两条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”；二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。从实际发生的商品房买卖纠纷来看，因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”问题产生的纠纷较多。（3）面积问题《合同法》第条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，要防止面积纠纷，关键是订好合同。期房最大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上，这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。（4）产权证问题根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；有房地产，未得到其他有人书面同意的；权有争议的；未依法登记领取权书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。其实，根据《城市房屋权理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如开发手续不健全、欠缴出让金等，一于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。消费者购房前五大须知如何在购置房产时不上当受骗，做一个精明的消费者？碰上“霸王条款”的消费者又该如何妥善处理？愉景房产集团副总经理李宁为广大消费者支出五大招。现象一：先搞清楚是“套内面积”还是“建筑面积”就差这么两个字，不说不知道，一说吓一跳。据悉，现在有些房地产开发商在售房的时候喜欢玩文字游戏。在购房单价里将“套内面积”写成“建筑面积”。很多消费者稍不注意就会在这一条款上吃亏。一招应对：李副总在采访时提醒广大消费者，一定要看清楚开发商用的是“套内面积”来计算还是“建筑面买房流程攻略指南选房资料购买资格签订合同验收过户积”。从直观上来看，按照套内建筑面积售房好像比按照建筑面积售房的房价要高，这里就会给一些购房者一个担心。据记者从相关资料中了解所知，在实行套内建筑面积售房之前，房地产买卖的成交，取决于总价而不是单价，按照套内建筑面积售房，是在总价不变的情况下，只是对计价方式做一个调整，是一种买卖方式的改变，和房屋交易的实质不发生矛盾。据悉，以前购房要弄清楚分摊部位、分摊面积，而现在的住宅建筑，内部格局十分复杂，准确区分每个部位的情况几乎无法做到，而且复杂到连专业技术人员、管理人员也有争论。但实行套内建筑面积计价后，消费者进行维权，相对成本低一些，易于测量，以减少购房者在购房面积上说产生的纠纷。按套内面积计算也有利于创造公平、公正、公开的市场环境，减少了开发企业增加分摊面积的利益驱动，消费者不用承担不明不白的房款。现象二：律师费、管道煤气费等乱七杂八费还要收？二招应对：据李副总的介绍，2003年以前东莞的房地产市场存在着极不合理的现象，一些开发商主动收取消费者的一些额外费用，如律师费、管道煤气费等等，消费者由于对政策的熟悉程度不够高往往也就忍气吞声，不知如何应对。但随着政府新政策出台及对房产市场的进一步规范调整后，如果开发商再向消费者者收取相关的杂费，消费者在购房时就有权拒绝付费。《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》明确规定，对经审定规划设计的基础设施（有线电视、燃气、通邮等）和公用设施（人防工程、停车场等）的配套建设费，以及商品房设计、销售说明承诺建设的商品房配套的设备（如防盗门、可视对讲**、宽带网等）的建设费用、应列入成本、计入商品房销售价格内，不得向购房者价外收取。（《关于重新明确新建商品房销售价格有关问题的通知》东莞市建设局、东莞市物价局二OO三年六月颁布）现象三：“耳听为虚，眼见为实”，亲身考评开发商在采访的过程中李副总向记者介绍了行内某一开发商的做法，值得消费者注意。有些商业盘在房子没盖好就推出大量的宣传广告，以此来吸引广大的消费者者前去认购，但几年下来，房产商老板换了一代又一代，但结果楼盘还是未能发展起来。三招应对：李副总提醒广大消费者在买房时最好要亲身到楼盘小区作实质性的考评，不要盲目听信他人或媒体的一些吹捧。并对自己所购买的房子要有明确的定位，如果是用来投资的，还要考虑其所在地段、升值潜力等相关细节。现象四：不了解政府各项盲目置业最终吃亏四招应对：在购房前最好先了解政府新出台的各项方针政策，咨询专家行家意见。这样就可以避免许多不必要的麻烦。对于东莞消委会在“315活动”期间倡导的房地产专家团，李副总表示十分的认可和赞同，专家团的成立能够给广大的消费者一个购房的引导方向以及一些相关的政策意见。因此这样的做法有利于消费者的在购房前对所要购买的楼盘或楼价市场等相关信息有一个更清晰的认识。此外，李副总还特意向记者强调一点：广大消费者要确认开发商是否具备“预售证”和“土地使用证”。如果不具备这两证，消费者就要注意了，因为有些开发商在建楼前由于资金问题可能会将土地抵押给银行，但贷款盖起的楼房在销售时是不能够提供房产证的。对于开发商的承诺保证，最好是能够体现在合同上。现象五：购房者遇到“霸王条款”时要懂得主动维权五招应对：万一遇到“霸王条款”时该如何办？李副总介绍经验时提到，消费者首先要做的是要主动与开发商进行协商调解，并且找专家律师作进一步的了解咨询。遇到不合理的条款或要求时，消费者要极力争取自己的权利，不要忍气吞声。必要时还要通过法律途径来解决。相关链接：霸王现象，就是在各种交易中不合理、不公平的现象，它主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等的格式合同、通知、声明和店堂公告或者行业惯例等，对消费者权利多方面限制，严重侵害广大消费者权益。典型的六大霸王条款：霸王条款一：买方在签订《房地产买卖合同》时，应支付总房款30%的分期款（含定金）。首先此条款的规定不明确，因为房屋分期款与定金的性质不同。其次，按照担保法的规定，定金不得超过主合同标的的20%。现在，该条款将分期款与定金合并在一起，一旦买房方在支付了30%钱款后违约，其所应承担的定金双倍返还的责任就难以确定具体数额了。霸王条款二：房屋的预定单价为每平方米4600元，实际售价将在《上海市商品房预售合同》中予以确定……双方洽谈不成，甲方（指开发商）退还已收取的预定金，并按预定金的100%收取手续费；乙方（指购房者）逾期不与甲方签订预售合同，所收预定金不予退还。目前，在一些地区由于房源紧俏，开发商与消费者签订商品房预售合同之前往往还要签订一份“预定协议”，而上述条款可谓屡见不鲜。霸王条款三：银行损害保证人的权益。比如银行可以直接从保证人账户中扣划款项，这在银行贷款保证或担保条款中频繁出现。某家银行在《个人房屋担保借款合同》中规定：“若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其开立在本银行任一账户直接扣收相关款项，或对保证人行使追索权。”这种做法剥夺了《担保法》赋予保证人所享有的抗辩权，加重了保证人的责任。霸王条款四：剥夺消费者对抵押物的处置权。《个人购房贷款合同》格式合同规定：“抵押期间，未经甲方书面同意，丙方（消费者）不得将抵押物出租、出售、出借、赠予、转移、重复抵押给他人或以其他方式处理。”根据《担保法》，消费者对抵押物享有出租、出借、转移或再次抵押的权利，这样的规定完全剥夺了消费者依法享有的对抵押物的处理权。霸王条款五：银行违反合同争议管辖条款
(1)订金问题购期房一般要交付订金，对于订金的交付法律是有明文规定的，如开发商提出“无理”要求，你可依法拒之，或在事后诉之法院，由法院认定合同无效，让法院帮你把多付的钱要回来。《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付订金作为债权的担保。债务人履行债务后，订金应抵行债务的，无权要求返还订金;接受订金的一方不履行债务的，应当双倍返还订金。订金应当以书面形式约定，当事人在订金合同中应约定交付订金的期限。订金合同从实际交付订金之日起生效，订金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的。”由此可见，第一，订金条款并不具否订立订金条款;第二，应当在订金条款中注明不履行合同的具体情况;第交付订金前要充分了解自己履行合同的能力，如果没有能力履行合同，就不要交付订金，因为交付订金合同才会生效;第四，要分清订金和预付款的区别。预付款也是预先支付，但它的性质与订时事先支付的是预付款，就不能适用订金的罚则。(2)不可抗力问题《民法通则》第条明确规定：他人损害的，不承担民事责任。”一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有两条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”;二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。从实际发生的商品房买卖纠纷来看，因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”问题产生的纠纷较多。(3)面积问题《合同法》第条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，要防止面积纠纷，关键是订好合同。期房最大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上，这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。(4)产权证问题根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的;司法机关和行政机关依法裁定，决定查封其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;有房地产，未得到其他有人书面同意的;权有争议的;未依法登记领取权书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。其实，根据《城市房屋权理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如开发手续不健全、欠缴出让金等，一于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。消费者购房前五大须知如何在购置房产时不上当受骗，做一个精明的消费者碰上“霸王条款”的消费者又该如何妥善处理愉景房产集团副总经理李宁为广大消费者支出五大招。现象一：先搞清楚是“套内面积”还是“建筑面积”就差这么两个字，不说不知道，一说吓一跳。据悉，现在有些房地产开发商在售房的时候喜欢玩文字游戏。在购房单价里将“套内面积”写成“建筑面积”。很多消费者稍不注意就会在这一条款上吃亏。一招应对：李副总在采访时提醒广大消费者，一定要看清楚开发商用的是“套内面积”来计算还是“建筑面积”。从直观上来看，按照套内建筑面积售房好像比按照建筑面积售房的房价要高，这里就会给一些购房者一个担心。据记者从相关资料中了解所知，在实行套内建筑面积售房之前，房地产买卖的成交，取决于总价而不是单价，按照套内建筑面积售房，是在总价不变的情况下，只是对计价方式做一个调整，是一种买卖方式的改变，和房屋交易的实质不发生矛盾。据悉，以前购房要弄清楚分摊部位、分摊面积，而现在的住宅建筑，内部格局十分复杂，准确区分每个部位的情况几乎无法做到，而且复杂到连专业技术人员、管理人员也有争论。但实行套内建筑面积计价后，消费者进行维权，相对成本低一些，易于测量，以减少购房者在购房面积上说产生的纠纷。按套内面积计算也有利于创造公平、公正、公开的市场环境，减少了开发企业增加分摊面积的利益驱动，消费者不用承担不明不白的房款。现象二：律师费、管道煤气费等乱七杂八费还要收二招应对：据李副总的介绍，2003年以前东莞的房地产市场存在着极不合理的现象，一些开发商主动收取消费者的一些额外费用，如律师费、管道煤气费等等，消费者由于对政策的熟悉程度不够高往往也就忍气吞声，不知如何应对。但随着政府新政策出台及对房产市场的进一步规范调整后，如果开发商再向消费者者收取相关的杂费，消费者在购房时就有权拒绝付费。《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》明确规定，对经审定规划设计的基础设施(有线电视、燃气、通邮等)和公用设施(人防工程、停车场等)的配套建设费，以及商品房设计、销售说明承诺建设的商品房配套的设备(如防盗门、可视对讲**、宽带网等)的建设费用、应列入成本、计入商品房销售价格内，不得向购房者价外收取。(《关于重新明确新建商品房销售价格有关问题的通知》东莞市建设局、东莞市物价局二OO三年六月颁布)现象三：“耳听为虚，眼见为实”，亲身考评开发商在采访的过程中李副总向记者介绍了行内某一开发商的做法，值得消费者注意。有些商业盘在房子没盖好就推出大量的宣传广告，以此来吸引广大的消费者者前去认购，但几年下来，房产商老板换了一代又一代，但结果楼盘还是未能发展起来。三招应对：李副总提醒广大消费者在买房时最好要亲身到楼盘小区作实质性的考评，不要盲目听信他人或媒体的一些吹捧。并对自己所购买的房子要有明确的定位，如果是用来投资的，还要考虑其所在地段、升值潜力等相关细节。现象四：不了解政府各项房产政策盲目置业最终吃亏四招应对：在购房前最好先了解政府新出台的各项方针政策，咨询专家行家意见。这样就可以避免许多不必要的麻烦。对于东莞消委会在“315活动”期间倡导的房地产专家团，李副总表示十分的认可和赞同，专家团的成立能够给广大的消费者一个购房的引导方向以及一些相关的政策意见。因此这样的做法有利于消费者的在购房前对所要购买的楼盘或楼价市场等相关信息有一个更清晰的认识。此外，李副总还特意向记者强调一点：广大消费者要确认开发商是否具备“预售证”和“土地使用证”。如果不具备这两证，消费者就要注意了，因为有些开发商在建楼前由于资金问题可能会将土地抵押给银行，但贷款盖起的楼房在销售时是不能够提供房产证的。对于开发商的承诺保证，最好是能够体现在合同上。现象五：购房者遇到“霸王条款”时要懂得主动维权五招应对：万一遇到“霸王条款”时该如何办李副总介绍经验时提到，消费者首先要做的是要主动与开发商进行协商调解，并且找专家律师作进一步的了解咨询。遇到不合理的条款或要求时，消费者要极力争取自己的权利，不要忍气吞声。必要时还要通过法律途径来解决。相关链接：霸王现象，就是在各种交易中不合理、不公平的现象，它主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等的格式合同、通知、声明和店堂公告或者行业惯例等，对消费者权利多方面限制，严重侵害广大消费者权益。典型的六大霸王条款：霸王条款一：买方在签订《房地产买卖合同》时，应支付总房款30%的分期款(含定金)。首先此条款的规定不明确，因为房屋分期款与定金的性质不同。其次，按照担保法的规定，定金不得超过主合同标的的20%。现在，该条款将分期款与定金合并在一起，一旦买房方在支付了30%钱款后违约，其所应承担的定金双倍返还的责任就难以确定具体数额了。霸王条款二：房屋的预定单价为每平方米4600元，实际售价将在《上海市商品房预售合同》中予以确定……双方洽谈不成，甲方(指开发商)退还已收取的预定金，并按预定金的100%收取手续费;乙方(指购房者)逾期不与甲方签订预售合同，所收预定金不予退还。目前，在一些地区由于房源紧俏，开发商与消费者签订商品房预售合同之前往往还要签订一份“预定协议”，而上述条款可谓屡见不鲜。霸王条款三：银行损害保证人的权益。比如银行可以直接从保证人账户中扣划款项，这在银行贷款保证或担保条款中频繁出现。某家银行在《个人房屋担保借款合同》中规定：“若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其开立在本银行任一账户直接扣收相关款项，或对保证人行使追索权。”这种做法剥夺了《担保法》赋予保证人所享有的抗辩权，加重了保证人的责任。霸王条款四：剥夺消费者对抵押物的处置权。《个人购房贷款合同》格式合同规定：“抵押期间，未经甲方书面同意，丙方(消费者)不得将抵押物出租、出售、出借、赠予、转移、重复抵押给他人或以其他方式处理。”根据《担保法》，消费者对抵押物享有出租、出借、转移或再次抵押的权利，这样的规定完全剥夺了消费者依法享有的对抵押物的处理权。霸王条款五：银行违反合同争议管辖条款的规定。为数不少的银行在合同争议管辖条款中，都做出不利于消费者的规定，出现合同争议必须向银行所在地人民法院提起诉讼，如某银行《个人借款及担保合同》明确规定，一旦出现合同争议“向乙方(银行)所在地人民法院起诉”。这样的规定明显违反《民事诉讼法》，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的原则。霸王条款六：“消费者必须在指定保险公司投保”也是格式条款一大问题。在一家银行的《个人住房配套车位抵押借款合同》中规定，“甲方(消费者)须在乙方(银行)指定的时间内，到乙方
二手房买卖合同签法：1、合同中药明确房屋坐落，产别，书证号等房屋基本概况的规定。其中包括告知租赁情况，以避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况;告知抵押情况，以免对对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式造成影响。2、合同中应约定房屋按套转让，可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。3、合同中应明确产权证过户方式及税费支付方式的约定，能让双方对各自的权利义务做到心中有数。4、合同中应明确房款的支付方式和时间的事先约定，以避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。5、合同中应明确房屋的交付方式，为买方什么时候能取得房屋的使用权提供了保证，也对因卖方逾期交房产生的纠纷如何处理提供了依据。6、合同中应明确佣金的约定，提醒买卖双方支付佣金是自己的义务，从而避免中介方因收不到佣金而与买卖双方产生的纠纷。7、合同中应明确对合同变更的相关规定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改变合同引起的纠纷。8、合同中要明确约定了中介方与买卖双方之间以及买卖双方自身之间什么情况该承担什么样的违约责任，这有效避免了纠纷产生后因约定不清而导致纠纷无法处理的情况。9、合同中要明确双方争议的解决方式，确保一旦纠纷产生后能按照合法、有序的方式去解决。10、合同中要有三方的签字，以确保合同的有效及安全。
合同协议热门问题
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