二手房付完房款过户登记前被查封冻结之救济途径
问：在二手房买卖中有时会存在这样的情况，买方购买一套二手房，在付清全款并入住、前去房地产交易中心办理过户申请手续时发现该套房屋因涉及其它纠纷被查封冻结或者房屋过户登记交件后权证出来之前被查封冻结的。就此，买方应如何保护自己的权益呢？
蔡思斌律师答：一、如果该房屋是被法院执行查封或诉讼保全的，根据《民事诉讼法》第227条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”即买方可以案外人的身份，向法院申请执行异议异议，并提供相应的证据，请求法院对标的物进行确权。执行异议被驳回的，您还可以随即提起执行异议之诉的诉讼，再次要求法院解封房产，并确认权属归自己所有。
又根据《民事诉讼法》第108条“当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定。”的规定和和2015年《民事诉讼法解释》第172条的规定“利害关系人对保全或者先予执行的裁定不服申请复议的，由作出裁定的人民法院依照民事诉讼法第一百零八条规定处理。”即买方作为案外人享有申请复议权，可自知道或者应当知道财产保全裁定存在之日起五日内向人民法院申请复议。人民法院对案外人的复议申请，应当自收到复议申请后十日内审查。裁定正确的，通知驳回案外人的申请；裁定不当的，裁定变更或者撤销原裁定。
但上述两种诉讼是存在风险的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
也就是说，想要获得房屋，需同时满足已订立合同、合法占有房屋、依约支付价款且非因自身原因未登记四个条件，而同时满足上述条件，在实务中难度还是比较大的。
比如在二手房买卖惯例中，很多是约定房屋所有权证过户之后才办理房屋交接的，如此查封之前已合法占有不动产的前提就不成立。
再者，如果房屋过户登记时间没有约定清楚的，则对于非因买受人自身原因未办理过户登记的就会有争议。
二、有人提议可以在房屋买卖合同中约定相关的违约责任并进行公证，但意义是不大的。即便购房款项已全额支付，但房屋在此前已被查封冻结，买方只能等待房屋解封并陷入长时间的扯皮中，无权要求房屋的过户，这对于买受人权益的影响是非常大。想想，花了全部身家购买房子，最终却无法办理过户，甚至有可能因为卖方债务缠身而最终连购房款都无法追回，这是一件非常残酷的事情。
也有人提议是否可以进行二手房的预告登记。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”但福州当前只予以办理一手房的预告登记，不支持二手房的预告登记业务，所以这也是不可行的。
三、因此，在订立房屋买卖合同时就应该做好风险把控，在某些条款上做好约定。
1、可以约定多次进行房屋基本信息查询。
一般情况下，签订房屋买卖合同前后买卖双方就会前往房管局查询交易房屋的产权情况。但签订房屋买卖合同后，卖方还要对房屋进行解押，买方也需要时间办理贷款手续等，这段期间如果房屋被查封冻结，买方是无从得知的。所以双方可以约定，在买方付款当日双方再前往房管局查询一次交易房屋的产权状况，这相对于在合同中约定卖方不能进行过户的违约责任而言，更具实际意义。
2、尽量缩短付款时间与办理产权登记时间的间隔。
房屋买卖合同中，一般存在有付清大部分款项后再过户或者付清全部款项后再过户两种付款方式。买方尽量跟卖方商量，缩短付款与过户时间的间隔，避免夜长梦多。
3、查清卖方的资信状况。
买方可以自行或委托中介帮助查询卖方的资信状况、涉诉状况等，如上网在最高人民法院的“全国失信被执行人名单”中查询卖方是否已经被列入失信人名单，上中国法院网查询是否有对方涉案的诉讼公告，或上中国裁判文书网查询对方有否涉案及涉案金额等。甚至还可以通过熟人打探对方的资信情况等等。
4、寻找一个安全可靠的资金监管中心。
如果买卖双方可以协商一致，寻找中介机构、银行或者律师等可信任的第三方作为一个资金监管的交易方式也是可行的。只有在买方成功过户之后，第三方才把款项支付给卖方，如果不能过户，第三方将款项退回买方。虽然是安全的交易方式，但实践中卖方都是想尽早获得款项，这样的交易方式能否达成，才是真正的问题。
但是，你想了这么多，其实还是无法防范万一的。在实务中，就有可能债权人是在房屋买卖合同签署后才对房屋申请法院诉讼保全或诉前保全的。一切多加小心！
福州蔡思斌律师原创，转载请注明出处！
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015年11月3日
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房子在交易中心办理过户后被查封,我该怎么处理?
我买的二手房,首付已经支付,产前调查没有问题。银行贷款没有问题。但是在交易中心办理的过后以后,契税都已经交上去了,交易中心说20天后来拿产证。今天是第十天,刚才交易中心给我打电话,说房子已经被查封了,是产前调查以后才被查封的,现在无法正常完成产证。。。房产中心说好像是卖家有什么纠纷,具体交易中心说他们也不清楚。。我该怎么办啊?钱能拿回来吗,需要打官司吗?......房子在上海闵行区
5334dd2fd***
可以委托律师查下是是什么纠纷。如果卖方涉嫌欺诈，可以起诉。
解决效果：
解决效果：
“谢谢你的提醒，已经去查了，希望我的追问你的帮忙回答一下，万分感谢”
已经去查了，显示是共有物分割纠纷。。不知道这个情况是否对我很不利。我们办理过户缴纳契税是3.18日。。法院执行查封是3.19日。。。等于是交易第二天。。。。下一步该如何处理
2条律师回答
提供担保，可解封
你好刘骏大律师，请问下我需要提供什么担保？像谁提供？是像法院提供吗？担保的内容呢？？求解答。万分感谢
你好，这种情况你要起诉卖家，根据合同约定要求卖家承担违约责任。
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来自用户的咨询　　东南网8月15日讯（海峡导报记者 陈捷 通讯员 远方/文 陶小莫/图）陈先生花200多万元买房，付了钱却被法院查封无法过户；阿杰交了89万元购房款后，房子也被查封……　　近日，购房人陈先生和阿杰先后向集美区人民法院提出异议，请求解除查封。　　法官介绍，最近法院频频受理此类案件，多数是因卖家有债务纠纷，建议买方在购房前应提高警惕，不仅要了解房产有无抵押记录，还要查询卖房人有无涉及诉讼。　　买200万的房付钱后被查封　　购房人陈先生起诉说，他于去年年底看中集美区一高档小区的一套房产。当时，他和房东小林谈好总价200多万元，随后双方签订了购房合同，陈先生支付了购房款80万元，剩余购房款每月按揭支付。　　不过，因为该楼盘属于新建小区，房屋产权尚未办理。因此，陈先生与小林迟迟未办理过户手续。　　双方签合同后，陈先生就满心欢喜地投入到新房装修中。可是，房子装修不到一半，陈先生才得知自己买的房子被法院查封了。　　这个突如其来的消息把陈先生吓坏了，他赶紧跑到法院了解实际情况。原来，是小林与别人有纠纷被告上法庭，起诉方为防止小林转移财产就向法院申请保全查封了这套房子。　　陈先生很郁闷，明明是自己花钱购买的房子，而且购房时房子也未被查封，怎么现在就被小林的纠纷牵连了呢？　　近日，陈先生针对查封行为向集美法院提出异议，请求解除查封。　　判决：没有全额支付，不能解除查封　　集美法院经过审理认为，陈先生虽与小林签订了购房合同，但并未全额支付购房款，不符合法律规定的可以解除查封的情形，驳回了陈先生的请求。　　付了购房款，房子被查封，又无法解封，买方该咋办？对此，法官分析，如果不符合解封条件的，买方可申请解除购房合同。除要回所有购房款外，还可主张卖方违约，要求其赔偿损失。　　交了89万元才知房子被封　　最近，花钱买房后遭遇查封的人还很多，购房人阿杰也遇上了同样的麻烦。他支付了89万元购房款后，因前房东身陷经济纠纷，房屋遭查封。　　去年6月，阿杰买下了集美区一套房产，并与房东阿强签订房屋买卖合同。合同签订当天，阿杰向阿强支付了10万元定金。此后，阿杰又支付了79万元购房款。双方办理了全权委托公证，由阿杰自行办理房屋的过户手续。　　可是，谁也没想到，购房款都付了，就在双方签订购房合同后的一个月，房子竟被法院查封了。　　后来，阿杰才了解到，因为房东与他人的债务纠纷，房子被外地法院查封，因此不能办理过户手续。　　近日，阿杰无奈之下向法院提起了诉讼，请求判令解除房屋买卖合同，要求房东返还79万元购房款并赔偿双倍定金20万元。　　判决：解除买卖合同，双倍赔偿定金　　近日，集美法院作出一审判决，认为双方均同意解除合同。根据《合同法》规定，阿杰主张的返还79万元购房款于法有据。而且，阿强的行为已构成违约，应双倍返还定金20万元。　　法官提醒　　哪些情形，可以解封？　　据法官介绍，根据相关法律规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”　　也就是说，购房人需要同时符合三个条件才能解封，第一，支付全部价款；第二，实际占有房产；第三，没有过错，与卖房人的纠纷无关。　　因此，遇上购房后被查封的情况，如果购房人还想要房子，可以向法院提出执行异议，说明情况，与法院进行协商，如果符合解封条件，法院可以解封，买卖双方可办理过户手续。如果尚未办理过户，只要买方支付了全部购房款并实际占有，房屋应归买方，法院应当解封。　　作者：陈捷 远方 陶小莫 图您当前的位置 ：&&&&&&&正文
过户时发现房屋被查封怎么办？
　　唐先生问：43岁的刘某是小区的居民。两年前，好友张某找他借了28万元，但一直未归还。上个月，刘某找到张某要求归还借款，张某没钱，遂承诺以房子作偿付。后两人经协商，签订了一份房屋买卖合同并由公证处公证，双方约定张某将自有房屋作价40万元出售给刘某，刘某只须向张某支付12万元。之后，刘某付给张某12万元，张某将房产证交付刘某，但当刘某去房管局过户登记时却发现，张某另有债务，且人民法院已对张某的该栋房屋进行了查封，无法过户登记。那么，刘某该怎么办？
　　答：首先，刘某和张某的房屋买卖合同基于双方意思自治而签订，合法有效。
　　因房屋的产权并不是在合同生效时转移，而是在房屋所有权变更登记时发生转移，所以，尽管刘某已经将价款交付给了张某，但是房屋所有权在未办理变更登记之前仍归张某所有。张某因与第三人存在债权债务关系，导致房屋被人民法院查封，则刘某无法进行过户登记。现在，由于房屋被扣押导致房屋买卖合同无法履行，刘某可请求法院解除合同，责令张某承担违约责任。
　　（俞为鹏）
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日,李某与何某签订《上海市房地产买卖合同》,由何某将本市中山北路某房屋以人民币200万元出售给李某,李某已按照合同向何某支付了全部购房款,且双方于当月22日办理了房屋交接手续并入住该房屋。同年6月10日,双方在长宁区地产交易中心办理房屋转让过户手续时得知该房屋已于前一天被法院查封。
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