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杭州:小区业主心疼保安自发筹款给岗亭装空调
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选择您要下载的《》剧集：
您使用浏览器不支持直接复制的功能，建议您使用Ctrl+C或右键全选进行地址复制阳明新城小区引导居民自治解决难题
业主自筹资金更换老旧电梯
　　■记者&陈玲　　本报讯&回想起去年中秋节，阳明新城小区业主夏悦民至今仍心有余悸。那天，他像往常一样到楼顶晾晒衣物，但没想到电梯骤停在30层与31层之间，45分钟后才被救出。此后，夏悦民很少去楼顶晾晒，也尽量减少外出，他还多次到居委会反映情况，希望电梯改造工程能尽快落实。　　“小区电梯总算换了，别提多高兴了。”&近日，阳明新城小区9台老旧电梯已全部更新完毕，夏悦民提着的心终于可以放下了。　　电梯“超龄服役”&事故频发　　阳明新城是1997年入住的商品房小区，小区3栋高层住宅楼，660户居民全靠9台电梯出入，这9台电梯已经运行了整整18年。　　记者了解到，和夏悦民有相同经历的居民不在少数，这两年，小区里频频发生小型的电梯事故，不时有居民被关在电梯里，二三十分钟出不来，急得跳脚。甚至还有人遭遇过电梯冲顶，进了电梯“唰”地就往上飞。　　“近几年，频发的电梯故障时常让居民心惊胆颤。”小区物业负责人说，居委会、业委会、物业公司多次联系检修单位来对电梯进行检修，但故障还是无法彻底排除，2013年10月，电梯因检验不合格，有关部门要求封存。　　“封存怎么行，这么多人都要使用。”当即，小区召开业主代表大会，党总支、居委会、业委会和物业公司提出启动电梯改造计划。　　遇资金瓶颈&改造陷停滞　　“房龄”已超15年的阳明新城，近年步入了密集大修期，先后为屋顶水箱修理、地坪翻新、自来水管道改造等工程动用维修基金，因此维修基金账户所剩无几。而且，维修基金必须以小区业主分账户的最低数额提取，阳明新城业主的账户余额各不相同，多的上万，少的为零，没法分摊。维修基金没法动用，改造电梯，只能向业主筹款。　　根据《物权法》的相关规定，电梯的产权属于全体业主所有，本着谁受益谁负责的原则，这笔费用应该由全体业主承担。经初步测算，小区每幢楼3部电梯，一幢楼的改造费用是36万元，每幢楼220户住户，以每户2000元计算，可筹资44万元。　　9台电梯同步改造是做不到的。党总支、居委会、业委会和物业公司商议后决定筹资一批改造一批，每幢楼所筹资金仅用于该楼面。初步方案公布后，居民反应一如预期的冷淡，几乎没有住户主动交钱。　　业主自掏腰包&筹款百余万　　阳明新城有个小区自治组织“明声堂”议事会，由一批热心居民自发成立。明声堂从不缺席各类社区公共事务，在居民中颇有影响力。对电梯改造计划，明声堂持赞成态度，全程志愿参与。“堂主”徐惠明指出：必须尽最大可能开诚布公，包括召开业主大会，由业委会主任详细介绍方案；张贴楼组布告，确保进出居民都能了解来龙去脉；要挨家挨户上门筹款，还要利用周末时段在小区摆摊宣传。　　党总支、居委会、业委会、物业公司和居民志愿者组成&“游说团”，在居民进出的必经之地摆开摊头“兜售”电梯改造计划，逐户敲门开展解释工作。　　截至目前，业主自筹资金约120万元，交款率达95%。“今天这个结果是各方努力的结果，没有‘游说团’成员无私、不厌其烦地挨家挨户劝说，是走不到今天这一步的。”阳明新城居民区党总支书记彭辰初告诉记者。
杨浦时报民生·社会04业主自筹资金更换老旧电梯我是销售代理机构
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小区业主委员会有哪些权利与义务及相关法律规定
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
随着房地产市场的迅猛发展，物业管理纠纷的出现也越来越频繁，业主委员会在其中扮演着重要的绝色，涉及到内部法律关系和外部法律关系。本文主要就集中于业主委员会的权利与义务分析及其相关的法律依据。
业主委员会 《条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”。《条例》规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举行产生业主委员会”，没有具体规定业主大会召开的条件(物业交付时间、入住比例等)。建设部《业主大会规程》规定“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。”“筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开头次业主大会会议，并选举产生业主委员会。” 这就是说，如果建设单位不参加业主大会筹备组，业主大会就不可能成立，也就不可能产生业主委员会。而现实生活中建设单位及前期物业管理公司出于利益考量(如存在建设质量问题、害怕失去物业管理地位等)而不愿意成立业主大会的大有人在，这样业主委员会的组建也就不可能顺利进行。 小区业委会委员由业主大会或业主代表大会选举产生，其增减和撤换由业委会会议通过后，提交业主大会或业主代表大会通过。因身体或精神疾病无法履行职责，连续三次以上无故缺席业委会会议，有违法犯罪行为等情况的业主不能担任业委会成员。小区业主应选择那些道德品质好、热心公益事业、责任心强、有较强组织协调能力、能够保证工作时间、具有完全民事行为能力的业主担任业委会委员，以使所有业主和住户都享有更好的物业管理服务，拥有更好的生活环境。 业委会委员有权参加业委会组织的有关活动，有选举和被选举权，有参与业委会决策和进行表决的权利，同时还有权对管委会的决策和行动提出建议和批评。由于在小区物业管理方面比其他产权人和使用人付出了更多的劳动，业委会委员可得到业委会发给的适量津贴。业委会委员的义务是遵守业委会的各项章程和制度，认真执行业委会的决议，参加业委会组织的会议和活动，并积极对业委会各项工作的改进提出自己的建议。
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按Ctrl+Enter发送业主为被打保安捐了一万七千多元钱却被部分截留用于成立业主奖励基金钱塘春晓业委会这么做合适吗□时报记者 汪佳婧 实习记者 黄兆轶<·青年时报
第A08版：时报·社区
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业主为被打保安捐了一万七千多元钱却被部分截留用于成立业主奖励基金
钱塘春晓业委会这么做合适吗
□时报记者 汪佳婧 实习记者 黄兆轶
保安王师傅对捐款的用途产生质疑
&&■《上前劝阻的钱塘春晓保安被打进了医院》后续&&“业主捐给我的钱，大不了一分都不要了。”养了4个多月的伤后，钱塘春晓保安王师傅说，“我就是希望他们还我一个清白，并给捐款业主一个说法。”&&去年8月8日，滨江区钱塘春晓小区的保安王师傅和杨师傅，在劝离停在小区南门旁的车辆时，被对面温馨人家业主打伤（详见本报去年8月11日A7版《上前劝阻的钱塘春晓保安被打进了医院》）。&&随后，小区业主对两位因工受伤的保安展开了捐出，共筹得17224.4元。然而，这笔捐款最后并没有如数转交到两位被打保安的手中。&&&&1&&被打保安脸颊缝了32针&&业主踊跃捐出上万善款&&王师傅，在去年8月的那场冲突中受伤较重，脸上被人用伞柄戳伤，脸颊外缝24针、内缝8针，此外右手食指指茎断裂。&&为了维护小区通行秩序，两位尽心尽职的保安被打进医院，得知这一消息后，钱塘春晓的业主们十分感动，业委会事后第一时间组织业主代表前往医院看望受伤保安，并给两人各送去了1000元慰问金。&&随后，在业委会的倡议下，小区展开了一次募捐活动，希望能为两位受伤保安带去一点帮助和安慰。&&这次募捐很成功，在业主踊跃参与之下，业委会共筹集了17224.4元。&&去年12月23日，王师傅出了院，小区求是物业给了他4000元，并解释了关于这笔捐款的具体安排。&&“他们说现在给我4000元，半年后再给我4000元，还有2000元也是分两次给杨师傅的，剩下的7000多元则作为成立‘业主奖励基金’的经费。”王师傅说。&&2&&拿了4000元捐款的保安&&被业主误会拿钱就走人&&对于这笔捐款的安排，王师傅并没有异议，但是接下去发生的事情，却让他感觉变了味。&&王师傅说，当初在派出所协调时，物业口头承诺，让他在今年1月5日前回到工作岗位，于是自己就回了趟老家。可是回去没多久，王师傅就接到了保安队长的电话，催他回去上班。&&去年12月30日，王师傅匆匆赶回物业，没想到却被告知，他出院第二天就该回去上班，算下来他旷工6天，要扣6天工资，王师傅一气之下就辞职了。&&辞职，意味着半年后的4000元拿不到了，但是王师傅并没有多想。可是走到小区南门时，和一个小区业主的闲聊让他很是生气。&&“这位业主跟我说，前几天（去年12月26日）小区召开业主代表大会时，业委会说这笔捐款，我拿了8000元，小杨拿了2000元。”王师傅说，“一听说我辞职了，这个业主还问我，怎么拿了钱就走？”&&“其实我只拿到了4000元，现在搞得业主以为我拿了钱就走了。”王师傅捏着自己受伤的右手食指说，“我不想被业主误会。”&&3&&捐款为何没有专款专用&&业主为保安遭遇抱不平&&对于这笔捐款的安排，钱塘春晓的部分业主也有意见，既然这笔捐款是捐给两位受伤保安的，就应该专款专用，而不该截留挪作他用，更不该分期支付给保安。&&业主李大爷（化名），给受伤保安捐了款，也参加了去年12月26日的那次业主代表大会。&&“当时到会的人不多，只有二三十个人，业委会向我们公布了捐款的使用办法，也出示了王师傅已经领取4000元捐款的收据，但是当时会上并没有就成立业主奖励基金投票表决。”李大爷说，自己回家仔细想想，觉得这个公告不合理，既然捐款是因为保安被打而发起，那这个钱就应该发给两个被打保安，而不是划出一部分作为基金。&&李大爷的老伴也在一旁附和：“当时我们捐款是因为王师傅工作认真，现在不给王师傅，拿来搞基金的话，还不如还给我。”&&在得知王师傅辞职之后，连剩余的4000元捐款也拿不到时，李大爷十分生气，他认为之前因为怕王师傅拿钱走人而分两次付款的决定已经很荒唐，现在索性连钱都不给了，“说句难听的，即使王师傅要辞职，你也得把钱给他，因为他就是在工作的时候受的伤。”&&4&&成立基金未经业主表决&&业委会承认工作有问题&&对于王师傅和捐款的事，小区求是物业不愿多说，物业顾主任表示，这件事是由小区业委会在经手，具体情况需要向业委会了解。&&而小区业委会吴主任则表示，关于捐款的使用方法，业委会是公告过的，而且公告是根据大业主的意见拟定的，有意见的只是一小部分业主。&&那么，将捐款用于成立业主奖励基金，是否通过了业主代表大会的投票表决呢？“如果这样的小事都要召开业主大会投票，那我们的正常工作还怎么进行？”吴主任反问道。&&而业委会副主任虞主任则指出，业委会也是本着好意，希望成立业主奖励基金会，当时在小区公告后，确实有很多业主参与了讨论，确实也有业主持反对意见，希望能够专款专用。&&“老实说，我们业委会的工作，也是边摸索边工作，在这件事情的处理上，可能是存在一定问题。”虞主任说，她会跟其他几个业委会成员商量后，再看看有没有什么补救措施。&&5&&捐款不能随意挪作他用&&业主不同意可以要回来&&那么，业委会截留业主捐款成立业主奖励基金的做法是否合适呢？多名法律界专家指出，无论截留业主捐款，还是擅自成立业主奖励基金的做法，都是不合适的。&&“首先，业主捐款的目的是什么？如果业主是针对保安捐款，那么这笔钱只能用在这件事情上。”浙江华浙律师事务所的杨洋律师强调，除非业委会事先公告，业主所捐的钱，哪一部分用于奖励保安，哪一部分用于基金建设，否则就属于擅自挪用捐款。&&杨洋律师进一步解释道，虽然业委会在第一份公告中有说“考虑着手建立‘业主奖励基金’”，但是基金的成立并非声明一下就能成立的，所以并不能视为已经告知业主将会把钱用于基金建设的用途。&&“这笔钱在《民法》中属于赠与，如何使用要尊重赠与人的意愿。一旦小区业主不同意自己赠与的使用，可以申请撤销赠与。”杨洋律师说。&&6&&这件事提醒所有业委会&&千万不能拍脑袋做决定&&而浙江智仁律师事务所的李小文律师也表示，业委会不该在没有通过业主代表大会表决的情况下擅自成立业主奖励基金。&&“从我国的法制设计上来说，业委会一方面执行的是业主的决议，另一方面要采取一定的方式征询业主的意见，最后把业主的意见做成预案，由业主大会里表决。”&&也就是说，业主大会开会的议题，不是业主委员会的几个委员拍拍脑袋想出来的，而是在征询业主广泛意见的基础上形成议案，最后通过业主代表大会的方式做出表决，这是业主委员会的重要责任。&&“要成立一个基金有一套严格的程序要走，首先你要召开业主代表大会，用投票的形式来决定，其次，你要制定相关的章程，比如基金会的收入从哪里来？用途是什么？怎么支付？”李小文律师解释，在基金章程都不清楚的情况下，擅自成立基金的做法并不合适。&&从这个层面上说，钱塘春晓的这件事给所有业委会提了个醒，哪怕是出于好意，也不能拍着脑袋做决定。
合作伙伴：业主委员会成立步骤和方法
业主委员会成立步骤和方法
作者：不详&&&&转贴自：本站原创&&&&点击数：4634
一、法律依据
1、2009年重庆市第三届人大常委会第十次会议通过的《重庆市物业管理条例》
2、2012年重庆市国土房管局拟定的《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》
二、指导首届业主大会成立和选举产生业委会八步程序法
第一步：启动条件
一个物业管理区域内，物业（房屋及配套的设施设备和相关场地）出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。（物管条例第13条、业主大会和业委会规则第5条&以下简称条例和规则&）
业主的概念：房屋物业的产权人，他具备房屋的使用权、所有权。业主可以是自然人、法人和其它组织，
第二步：申请告之
占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处应当组织召开。会议的启动：1、该部分业主提出申请；2、附上签字的书面要求原件和业主房地产权证复印件或房屋买卖合同复印件。公示结果处理：物业所在地街道办事处将提出申请的业主名单在物业管理区域内公示。业主人数符合规则条件的申请予以受理；业主人数不符合条件的申请不予受理，并书面告之申请人。（条例14条、规则第6条）
街道办事处应在收到首次业主大会会议告知或者申请后30日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料。建设单位在收到街道办事处通知后十日内报送以下7项材料，并协助成立筹备组。1、物业管理区域证明；2、房屋及建筑物面积清册；3、业主名册；4、建筑规划总平面图；5、交付使用共用设施设备的证明；6、物业服务用房配置证明；7、其他有关的文件资料。（条例第15条、规则第8条）
第三步：筹备公示
由街道办事处指导成立首次业主大会会议筹备组，筹备组成员一般为5-15名，由业主代表、街道办事处和建设单位派员共同组成，原则上居委会派1名工作人员参加筹备组。业主代表采用推荐或自荐方式报名产生，经街道办事处对业主代表资格审查，正式行文同意成立筹备组后在小区公共区域内公示，公示时间不少于7日，接受业主提出异议。（规则第9条）
第四步、明确任务
筹备组成立后，主要完成以下工作：1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；2、参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；3、确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；4、拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；5、召开首次业主大会会议的其他准备工作。
其中1-4项的内容在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主委员会产生办法公示时间不得少于3日。（条例第16条、规则第10条）
第五步：推荐审查
（一）业主委员会候选人由筹备组推荐；三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。业主委员会候选人人数一般不超过业主委员会人数的150%。业主委员会成员一般为5-11人。（条例第16条、规则第12条）
（二）筹备组要对候选人业主身份、房屋建筑面积、是否按期缴纳物管费等资格进行审查。
（三）业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合以下条件：1、具有完全民事行为能力；2、热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力；3、按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务；4、本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作；具备履行职务的健康条件和文化水平。（条例第23条、规则第28条）
（四）一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上房地产权证或商品房买卖合同的，按一人计算。同一产权有两个及以上所有权人的，应自行确定一名表决权人。（条例第17条、规则第15条）
第六步：会前准备
（一）制作选票、委托书等
（二）邀请物业所在地街道办事处、社区居委会、派出所参加
（三）业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主委员会产生办法公示时间不得少于3日。
第七步：投票表决
（一）业主大会可采用集体讨论的形式和书面征求意见的形式召开，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。（条例第18条、规则第16条）
（二）业主大会会议表决采用记名投票方式，业主在表决票上签注业主姓名或加盖业主单位印章，同时应标明其房屋门号和所拥有物业的建筑面积。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。（规则第16条、17条）
（二）凡对下列规定的事项作出决定的，需在表决票中将同意、反对或弃权三种意见如实反映，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意签字。1、制定和修改业主大会议事规则和管理规约；2、选举、补选或罢免业主委员会成员；3、决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法；4、撤销或者变更业主委员会超载权限的决定；5、选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。
（三）筹备组要遵循公正、公开、公平原则组织召开业主大会会议，对《业主大会议事规则》、《管理规约》、《业委会候选人委员选举实施办法》三项内容进行表决形成决议后公示。
第八步：备案认可
业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向街道办事处备案，并同时在物业管理区域内公示：
（一）业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会办公场地、联系电话。
街道办事处备案后，出具备案证明予以认可。业主委员会持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。
三、注意的问题
1、必须是物业（房屋及配套的设施设备和相关场地）出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，选举程序才能启动，否则不能进行业委会的选举。
2、明确业主的概念。业主即为房屋产权证上载明的所有人。即使为夫妻也必须证明为共有人才能成为业主。
3、业委会成立过程必须保证每个程序的合法有效，形成链条，否则不能备案。
4、社区在指导成立业委会工作中为主导作用，但每个程序必须报请街道同意之后实施。
5、化解好业委会成立中的矛盾，做好矛盾双方的解释沟通工作，尽量避免双方的冲突，特别是不能将矛盾转嫁到社区街道。对特别突出的矛盾要学会将矛盾与业委会的选举之间划分好界限，必要的运用社区调解委员会和街道综治办、辖区派出所的力量解决好矛盾，避免发生大的冲突。