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嘉定区房产纠纷律师/嘉定房屋买卖合同纠纷律师
作者：赵强&&&&&&日期：Tue Apr 01 09:56:15 CST 2014
上海嘉定区赵强律师：135****487689蔡某某等诉程某某房屋买卖合同纠纷案　　上诉人蔡某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蔡某某及其委托代理人陆怡红、苗靖苑、被上诉人程某某之委托代理人周立芳、原审第三人朱某某及两原审第三人之共同委托代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。　　原审法院经审理查明:程某某与蔡某某系朋友关系。朱某某、孙某某系夫妻关系。日，程某某与蔡某某签订协议书一份，内容主要为：蔡某某自愿将上海市嘉定区安亭镇市政动迁房屋(期房)、建筑面积为128平方米转让给程某某；程某某一次性付清购房款计人民币46万元交给蔡某某(以下币种均为人民币)；由于是期房，蔡某某自愿将现拥有的上海市嘉定区安亭镇泽普路108弄某号502室、建筑面积120.81平方米新公寓房(以下简称老房子)转让给程某某作为抵押，过户时所产生的费用由程某某承担；等期房造好，可以过户的时候，蔡某某立即将期房过户给程某某，蔡某某不得借任何理由拖延，过户时所产生的费用由程某某承担；等期房过户成功以后，程某某立即将老房子过户还给蔡某某，程某某不得借任何理由拖延，过户时所产生的费用由程某某承担；在期房没有过户之前，程某某不得将蔡某某过户的老房子擅自过户给他人或在银行办理任何抵押贷款；双方约定如发生纠纷，由上海市杨浦区人民法院管辖处理解决。协议签订后，程某某于当日支付蔡某某现金46万元。后蔡某某于日将上述安亭镇泽普路108弄某号502室房屋(以下简称泽普路房屋)过户至程某某名下，日，上述安亭镇泽普路108弄某号502室房屋被过户至朱某某、孙某某名下。日，蔡某某向程某某出具收条，表示收到程某某现金19,000元，用于支付契税、维修基金等费用。同日，蔡某某向程某某出具承诺书，表示其于日收到程某某房款46万元，该款为履行其与程某某于日签订的协议书之用，并表示其一定会按该协议书约定履行交房义务，承诺书还注明其中6万元为农民的佣金。嗣后，因蔡某某始终未能将期房过户给程某某，故程某某于2010年3月起诉至上海市杨浦区人民法院，要求蔡某某归还程某某钱款479,000元；蔡某某支付滞纳金176,295元(每天按万分之二计算)。后上海市杨浦区人民法院移送原审法院审理。　　原审另查，位于安亭镇泽普路108弄某号502室房屋原登记在第三人朱某某名下，日该房屋被过户登记至蔡某某名下。朱某某、孙某某夫妇自2003年至今一直居住于上述房屋内，相关物业管理费用由朱某某、孙某某夫妇支付。　　原审诉讼中，蔡某某出示了朱某某与蔡某某于日签订的上海市房地产买卖合同，以此证明系争的泽普路108弄某号502室房屋是由朱某某出售给蔡某某。朱某某则认为朱某某和蔡某某就系争的泽普路房屋并无实际交易，泽普路房屋仅是双方作为买卖新源路期房的担保。另蔡某某表示其从朱某某处受让房屋时支付房款46万元(包括房款40万元，动迁补偿费6万元)，蔡某某表示其支付的是现金，但收据找不到了。程某某认为这只是形式上的买卖，事实是双方未支付任何对价。朱某某、孙某某认为该合同显示房屋价款为35万元，与蔡某某在上海市杨浦区人民法院陈述的价格46万元存在矛盾，并且朱某某、孙某某实际未收到任何款项。此外，蔡某某还表示泽普路房屋于2005年5月从程某某名下过户至朱某某、孙某某名下是因为程某某将泽普路房屋卖给了朱某某、孙某某，但蔡某某未能提供程某某和朱某某、孙某某之间的买卖合同及相关依据。程某某表示其是应蔡某某要求将房屋返还朱某某、孙某某，程某某和朱某某、孙某某之间非买卖关系，也未支付房款。朱某某、孙某某表示其与程某某不认识，朱某某、孙某某是找到蔡某某要求其返还房屋，后程某某、蔡某某及朱某某、孙某某三方于2005年4月一起到房地产交易中心将泽普路房屋从程某某名下过户至朱某某、孙某某名下。故朱某某、孙某某认同程某某的说法，认为程某某和朱某某、孙某某之间确非房屋买卖关系。　　原审诉讼中，蔡某某称系争的泽普路房屋最先在2004年12月由朱某某卖给蔡某某；朱某某、孙某某则表示双方实际并无买卖关系。另蔡某某称其打算售给程某某的房屋位于安亭镇新源路，原登记在案外人黄某某名下，现已售予他人。蔡某某为此还提供了其与黄某某的房屋买卖合同。程某某则认为蔡某某与黄某某的房屋买卖合同是在程某某向公安局报案后蔡某某才拿出来应付的，这套房屋已售予他人。　　原审法院认为,程某某、蔡某某在日签订的协议书是双方的真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，依法应属有效。该协议书中明确由蔡某某将上海市嘉定区安亭镇市政动迁房屋(诉讼中双方明确该期房位于安亭镇新源路)转让给程某某，程某某一次性付清购房款计46万元交给蔡某某，而蔡某某将当时登记在蔡某某名下的泽普路房屋转让给程某某作为抵押，等期房造好，可以过户的时候，蔡某某立即将期房过户给程某某。由此可见，双方协议涉及的买卖标的物是位于上海市嘉定区安亭镇的市政动迁房屋(期房)，而双方约定将当时登记在蔡某某名下的泽普路房屋过户给程某某仅是作为前述期房买卖合同的担保。蔡某某于日向程某某出具承诺书，表示其于日收到程某某房款46万元，该款为履行其与程某某于日签订的协议书之用。该承诺书亦再次表明了蔡某某收取程某某46万元是用于购买期房，故蔡某某认为其支付程某某46万元是购买泽普路房屋的主张与合同约定及承诺书内容不符，法院不予认可。鉴此该46万元及蔡某某于日出具收条表示收到程某某的现金19,000元(用于支付契税、维修基金等费用)，两项共计47.9万元均应认定为程某某为履行程某某与蔡某某双方在日签订的协议书购买期房而支付的款项。由于蔡某某明确表示其为程某某准备的位于新源路的期房已售予他人，故双方签订的协议书已无法履行，程某某有权要求蔡某某返还其支付的房款47.9万元。对于蔡某某认为系争的泽普路房屋最先在2004年12月由朱某某卖给蔡某某的主张，法院认为，首先蔡某某虽然提供了朱某某和蔡某某签订的房屋买卖合同，但该合同显示的房屋买卖价格为35万元，和蔡某某所述46万元不符；其次，尽管蔡某某在诉讼中一再表示其持有朱某某出具的收款收条，但蔡某某至今仍未能提供，故无法确认蔡某某向朱某某支付46万元付款的事实；再次，泽普路房屋自2003年至今一直由朱某某夫妇居住，相关物业费用等亦由朱某某夫妇支付。鉴此原审法院认为，上述情况与正常房屋买卖交易所应具有的买受人向出售人交付房款、出售人向买受人交付房屋等特征均不相符合，签署上述买卖合同并办理过户手续并非双方真实意思表示。对于蔡某某认为泽普路房屋最后由程某某于日卖给朱某某的主张，程某某和朱某某、孙某某均不予认可。程某某和朱某某、孙某某对此的表述是一致的，即程某某是将泽普路房屋通过过户的形式返还给朱某某、孙某某而非蔡某某所述的出售给朱某某、孙某某，朱某某、孙某某未向程某某支付房款。蔡某某虽认可其在程某某和朱某某、孙某某办理过户手续时也在房地产交易中心，也知道当时是把泽普路房屋从程某某名下过户至朱某某、孙某某名下，但表示其是应程某某要求去作证，当时程某某告诉蔡某某其将房屋卖给朱某某、孙某某，故蔡某某认为程某某和朱某某、孙某某之间是买卖关系，蔡某某不知道朱某某、孙某某是否支付程某某购房款。原审法院认为，如果按蔡某某的主张其是从朱某某、孙某某处出资46万元买下泽普路房屋，则蔡某某在将泽普路房屋抵押(通过过户形式)给程某某及程某某又将泽普路房屋售予朱某某、孙某某的情况下，蔡某某购得的房屋将归朱某某、孙某某所有，而程某某则将取得相应购房款，蔡某某则将失去其出资购得的房屋。在此情况下，蔡某某作为一个正常的理性之人，要么会对程某某和朱某某、孙某某的交易持反对意见甚至阻止双方的交易，要么会是在其同意双方交易的情况下要求程某某将所得房款给付蔡某某。而反常的是蔡某某对程某某和朱某某、孙某某的交易漠不关心，仅表示其是应程某某要求去作证，也不知道朱某某、孙某某是否支付程某某购房款，特别是蔡某某直至日还向程某某出具承诺书表示其一定会按该协议书约定履行交房义务，而未提及程某某向朱某某、孙某某出售房屋之事进而主张自己的权利，更显蔡某某的行为不符合常理。综上，原审法院认为程某某及朱某某、孙某某的意见相较蔡某某的主张更具有合理性，故认可程某某及朱某某、孙某某的意见，即程某某是将泽普路房屋返还朱某某、孙某某而非出售给朱某某、孙某某，蔡某某关于泽普路房屋是由程某某卖给朱某某、孙某某、程某某构成违约的主张不予采信。程某某提出的诉请虽未明确要求解除合同，但其要求蔡某某返还购房款的主张实际上包含了要求解除双方在日签订合同的意思表示，故法院确认双方的合同至程某某诉状送达蔡某某之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故蔡某某应返还其收取程某某的房款47.9万元。但程某某要求蔡某某支付逾期付款利息没有事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院判决如下：一、蔡某某应于判决生效之日起十日内返还程某某47.9万元；二、程某某要求蔡某某支付滞纳金176,295元的诉讼请求不予支持。　　原审法院判决后，蔡某某不服，向本院提起上诉称：程某某系蔡某某前妻之姑夫。因蔡某某从事房地产中介，得知朱某某有动迁房源指标，故双方协议将新源路动迁房屋出售给蔡某某。因该房屋无法马上交易，故朱某某将泽普路房屋出售给上诉人并办理过户。后上诉人将该购买动迁房的指标让给了程某某，收取程某某46万元，并将泽普路房屋过户给程某某。由于程某某擅自将泽普路房屋出售给朱某某和孙某某，收取房款构成违约，导致上诉人无法将新源路动迁房屋出售给程某某。上诉人是在程某某的胁迫下才写下日的承诺书。请求二审法院撤销原判，驳回程某某在原审中的全部诉讼请求。　　被上诉人程某某辩称：根据日签订的协议，泽普路房屋过户至己方名下仅作为抵押用，保证己方获得新源路动迁房屋。泽普路房屋一直由朱某某和孙某某居住。泽普路房屋产权过户至上诉人、再过户至程某某名下，最后过户至朱某某和孙某某名下，均系空转，没有支付过对价。日，上诉人仍写下承诺书表明要履行日的协议。现上诉人无法向己方交付新源路房屋，应返还己方购房款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。　　原审第三人朱某某、孙某某述称：同意被上诉人的意见。朱某某将泽普路房屋过户至蔡某某名下，只是作为担保，上诉人蔡某某并未支付对价。后孙某某知道泽普路房屋过户至他人名下，去派出所报案，蔡某某才带程某某去交易中心将房屋过户至朱某某、孙某某名下。请求二审法院驳回上诉，维持原判。　　本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。　　本院认为，上诉人蔡某某上诉称，泽普路房屋从朱某某名下过户至其名下，蔡某某支付过对价，然二审中其仍然没有提供所谓的房款收条。蔡某某虽上诉称程某某擅自将房屋出售给朱某某和孙某某并收取购房款，但二审中其也没有提供出相应程某某收取过房款的证据。且二审中蔡某某对于泽普路房屋过户至朱某某、孙某某名下其是否在场的陈述也与原审中的陈述不一致。相反，程某某与朱某某、孙某某的陈述相互能印证，况日的协议书也有泽普路房屋转让给程某某是作为动迁房屋转让的抵押的表述，蔡某某在泽普路房屋已经过户至朱某某和孙某某名下之后的2006年8月仍出具承诺书表示，收取程某某的房款是为了履行日的协议，其一定会履行该协议约定的交房义务。现蔡某某称承诺书是在程某某的胁迫下写下也缺乏相应依据。综上，本院认同原审法院对整个案件事实的认定，蔡某某收取了程某某的购房款却无法提供约定房屋，应返还相应购房款。蔡某某上诉认为关于泽普路房屋的一系列产权变化均是正常的买卖，并支付过对价的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。原审判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判。　　本案二审案件受理费10,352.95元，由上诉人蔡某某承担。　　本判决系终审判决。上海嘉定区房地产律师哪个好
上海嘉定区房地产律师哪个好-盛春龙律师，上海博群律师事务所，高级合伙人，专职执业律师，专业为个人及企事业单位提供各类律师服务，业务领域涉及：婚姻家庭纠纷、房产纠纷、合同纠纷、交通事故损害赔偿、刑事辩护、企业法律顾问等内容。尤其擅长婚姻家庭法律事务及房地产法律事务的处理。 农村房屋土地使用证没有该怎么办理一、申请申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。二、现场勘查乡（镇）人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。三、填申请表国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。四、村委会审查村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡（镇）人民政府审核。五、审核上报乡（镇）人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围，并报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。六、审批县人民政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。七、放样由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后，用地申请人方能动工建设。八、验收发证新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。 自从事专职律师工作以来，始终秉承诚信、敬业、勤勉、高效的执业理念，努力为当事人提供最好的法律服务，妥善处理了众多疑难、复杂的案件，有力的维护了当事人的利益，赢得了良好的声誉。&大家都在搜：
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上海嘉定区老房子翻新选择哪家公司好？
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O(∩_∩)O~
不知道下面这条知识能否帮助到您
在上海,90年代之前建造的多层建筑大多数都没有电梯。由于楼层较高,老年人的出入变得十分不便利。随着人们需求的增加,加装电梯也进入到视野。那么在上海,给老房子加装电梯需要什么样的步骤呢?
老房子过“新”年:上海老房如何加装电梯?
没接触过啊，
本身就是看得开
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凯德都会新峰
这个我也不清楚
路啦啦啦啦啦啦啦啦
虞美人盛开的山坡
我是来看看的
第1-10条,共27条 &
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