股市与楼市哪个泡沫更大？
股市与楼市哪个泡沫更大？
——A股泡沫已超“北上广”
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授
楼市泡沫与股市泡沫，究竟谁更大？很显然，人们对股市泡沫更包容，更能视而不见，因为股票最小交易单位仅为100股，只要几千元本钱就能炒股，也就是说，炒股没有门槛，任何成年人都可以参与炒股，不管股价如何上涨，每个人都能买得起。
相反，楼市最小交易单位为一套房，至少需要数十万才能参与投资，投资者准入门槛较高，只有中高收入者，或手中持有足够钞票的人，才能买房或囤房。不过，一旦房价大幅上涨，则可能让许多收入不足的人失去购房能力，或被迫退出这一市场，因此，房价上涨要远比股价上涨敏感、闹心。
众所周知，衡量市场泡沫与投机程度，主要指标有市盈率、换手率、申购中签率等。其中，市盈率是最客观的泡沫检测指标。所谓股市的市盈率，是指股价与每股收益之比值；所谓楼市的市盈率，则是房价与每个家庭的年收入之比值。
事实上，我国股市泡沫已远超“北上广”。中国股市不仅市盈率畸高、换手率奇高，而且新股申购中签率极低。
（一）A股市盈率泡沫横飞
截止2017年3月23日收盘，创业板平均市盈率高达70.99倍，中小板平均市盈率高达50.46倍。这是十年前A股牛市都难以达到的平均市盈率高度。
不过，相比之下，上交所平均市盈率却只有16.92倍，这主要是因为上交所拥有数十只“航空母舰”的蓝筹股，其中，工、农、中、建四大国有银行市盈率均只有5倍左右，在25只银行股中，仅有5只小银行市盈率超过10倍，而另外20只银行股的市盈率大多低于10倍。除此之外，贵州茅台、中国平安、上汽集团、中国建筑、国电电力、南方航空等超级大盘股的市盈率均不足10倍，中国石化的市盈率也只有10多倍。按表一统计，在市盈率低于10倍的35只股票中，深交所仅占5只，上交所却占30只。正是因为这些少数超级大蓝筹的低市盈率，拉低了上交所整个市场的平均市盈率，这就是大盘权重股的“平均”功能。
表一：A股市盈率分布（3月23日收盘统计）
市盈率（倍）
1000倍以上
注：321家亏损公司计入市盈率1000倍以上组。
事实上，大多数个股泡沫仍是十分严重的，有人将这种股市繁荣景象戏称为“结构性泡沫”，但我不这样认为，很显然，这并不是什么“结构性泡沫”，而是普遍性的个股大泡沫（见表一）。君不见？在A股市场，目前约有四成（40%）个股的市盈率居然高达100倍以上，这是世界股市的“超级泡沫”！表一还显示：市盈率超过50倍的个股更是突破2000只，占所占比达到65.7%，也就是将近2/3的个股市盈率高于50倍，如果这不是“牛市”，就是“泡沫市”！
（二）股民不允许A股跌破2元
十年前，尤其是在熊市的岁月，我们在A股市场经常能看见大批1元股，然而，不知从何时开始，A股越来越贵，现在基本上已看不到低于2元的股票，即便是亏损累累的超级垃圾股，其股价也不肯低头，它们甚至被炒到一、二十元的股价。这也是A股市场大泡沫的写实与佐证。
截止2017年3月23日收盘统计，在3149只A股中，股价低于2元的股票，仅有一只。在68只ST股（超级垃圾股）中，股价超过20元的有8只；共有40只ST股的价格在10元以上，超过ST股总数的一半！在68只ST股中，仅有3只垃圾股的价格低于5元！如果连垃圾股都是如此“抢手”、如此高贵，那么，其他个股的泡沫就可想而知了。
表二：A股价格分布表（3月23日收盘统计）
股价（元）
注：表中数据剔除了当日“停牌”未交易的股票。
在当天交易的2997只A股中，股价低于3元的股票，仅有12只。但股价超过50元的股票却多达264只！2008年底，A股仅有贵州茅台是唯一股价超过50元的股票！
我们再看一下香港主板的股价分布状况：截止2017年3月23日，港股主板共有1734只股票。共有958只港股价格低于2港元，其中，有633只港股的价格不足1港元！我们可以设想：如果允许内地股民毫无限制地进入港股，那么，可以预测，不出3个月，我们就可以一口气消灭633只股价不足1港元的股股，你信吗？试试？
因为：在A股市场，我们的股民却决不允许股票价格跌破2元，否则，他们就会奋不顾身地去争抢，更会有“皮包公司”振臂一呼而率领股民抢壳、炒壳，弄不好就会整出一个“买壳上市”来了！这就是毫无尊严的垃圾股：投资者决不允许它们轻易退市！
实际上，股票太贵，大多都是人为哄抬、硬炒上去的，这与高换手率密切相关。关于A股换手率畸高的一个证明：在上一轮疯牛终结的2015年5月份，世界交易所联盟发布的统计数据显示，当时美国股市总市值却高达27万亿美元，是中国A股总市值的近3倍！然而，中国A股当月成交额高达5万亿美元，而美国股市当月成交额仅为2.1万亿美元，很显然，中国疯牛当时的高杠杆、高换手、高投机特征暴露无遗，借钱炒股的融资融券业务功不可没。
（三）新股泡沫满天飞
你听说过哪个国家的股市：凡新必抢？凡新必炒？中国A股市场就是世界的唯一。
2017年1月4日至3月23日，共有118只新股上市，其中，有112只新股申购中签率均低于万分之五，这就是“凡新必打”的必然结果，无论新股质地好坏，股民普遍将新股申购看作是一种“福利”：似乎谁放弃打新，谁就是傻子！这是世界的唯一，也是中国股市的特色。这也是导致新股申购“中签难”、难于六合彩中签的主要原因。
打新中签率超低，已是世界罕见；然而，所有新股上市，必须连拉N个涨停板，这更是奇葩，这样的景象也是世界的唯一！
在今年上市的118只新股中，除29只尚未打开涨停板外，在已打开涨停板的89只新股中，有58只新股上市后连拉了10个以上的涨停板，其中，连拉涨停板数量最多的是至纯科技，它上市后连拉26个涨停板。世界上没有第二个这样的股市，所有新股上市必须连拉N个涨停板，绝不可能出现“新股上市首日破发”的状况。
在今年上市的118只新股中，共有104只新股价格较发行价翻番，其中，有2只新股上市后股价大涨了10倍！
为什么会如此？因为创业板平均市盈率高达70倍，但创业板IPO定价却不允许超过23倍发行市盈率，因此，人为制造的一、二级市场定价机制的扭曲与断裂，这是新股中签率低至万分之一的重要原因，也是新股上市必须连拉N个涨停板的核心原因。
当新股上市连拉N个涨停板后，其股价一口气就抵达了50倍、70倍的巅峰，这也叫新股炒作的一步到位，它同时宣告了新股一口气拉升行情的死刑。
由此可见，在A股市场，首先是旧股票泡沫累累，市盈率居高不下，接着是新股票一步到位的炒作追赶，于是，A股市场的股价水涨船高，只有更高、没有最高，泡沫累积越来越大、股价越来越贵。
为此，有人不服，他们还会理直气壮地质问你：为什么上证综指不涨呢？为什么上证综指还处在熊市中呢？其实，答案很简单：因为上证综指是被几十只超级大盘权重股所左右的，而这些超级大盘权重股因无法投机炒作，它们的市盈率大多不足20倍，甚至相当部分低于10倍，或低至5倍，因此，是它们制造了上证综指不涨的假象。但聪明的投资者却偷着乐，他们戏称这种结构性行情叫做“压住指数、炒个股”。
其实，在A股市场，无论是旧股，还是新股，它们的估值普遍严重偏高，大多都是泡沫累累的，许多股票已失去投资价值，唯有几十只超级大盘蓝筹股的市盈率是明显偏低的。
因此，可以毫不夸张地讲，中国股市的泡沫远远大于房地产或楼市！在中国股市，散户“炒股”之所以亏损，因为他们不是做投资，而是热衷于短炒赌博。
中国人不差钱、中国市场不差价，这是地球人都知道的。人有钱任性，但有钱也心慌。这种“慌”是找不到更好的保值增值办法的心发慌。此外，企业有“钱荒”，投资者也有“资产荒”。因此，中国多层次资本市场建设与改革，任重道远！
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今日搜狐热点“互联网+”A股泡沫大论战 九位业界大佬激烈交锋
悲观者认为：创业板中小板泡沫会随时破灭。乐观者认为，“不求最好但求最贵”，创业、PE/VC、股权投资的时代大潮流刚刚开始。
每经记者 张昊
&互联网+&疯狂演绎，正引发业内多位投资大佬的泡沫大论战！
20日，东方证券副总裁王国斌《&互联网+&，提升还是摧毁投资价值》的一则演讲，吸引了各方目光，并引发了圈内大讨论。
悲观者认为：创业板中小板泡沫会随时破灭。
乐观者认为，&不求最好但求最贵&，创业、PE/VC、股权投资的时代大潮流刚刚开始。
面对互联网+炒作如火如荼，传统行业公司竞相涉足互联网+，大佬们的论战究竟能给各位看官如何的启示呢？
一场由东证王国斌演讲引发的讨论
20日，东方证券副总裁王国斌《&互联网+&，提升还是摧毁投资价值》正引发着投资圈的热烈讨论。之所以引发市场的高度关注，是基于两年前，东方证券中期策略会上，王国斌先生就互联网发表了许多极具前瞻性的观点，而今很多预见已成现实；而两年后的今天，王国斌先生再谈互联网，这次将带给我们怎样的先见？
&在很多场合大家希望我能够展望未来，对未来做一个预测。&王国斌认为，但实际上真的没有很好的办法预测未来。如果有办法的话，我觉得这几个方面有帮助，一个是历史学上的前车之鉴，一个是生物学上的前车之鉴，最后一个是经济学上的逻辑推断。
如今，市场变成什么样的生态类型呢？王国斌认为，金融机构和投资者越来越以金融机构和投资者为交易对手，而不是以实体经济为交易对手。泡沫持续的时间比任何人预期的都要长，这让那些对泡沫持怀疑态度的人产生否定情绪，同时更坚定了支持者的信心，从而造成严重的自我服务、自我创造的倾向，追涨杀跌，推波助澜。政府部门也是侥幸博弈，有人乐于推波助澜。
对于投资互联网，王国斌形象的比喻道：两年前让大家投资&互联网+&领域的时候相当于你在电影院刚刚站起来的时候。两年之后再来看，所有&互联网+&的企业可能增加投入的同时不会带来更高利润，因为所有人都在进行互联网投资了，相当于所有人都站起来了。
&在市场充满泡沫的时候，没人能告诉你市场会走多远，人们所犯的最大错误是在于参与泡沫、享受泡沫时不找好退路。&
最后，王国斌引用《证券分析》扉页上的一段话来结束我的演讲，这段话出自贺拉斯的《诗艺》：现在已然衰朽者，将来可能重放异彩。现在备受青睐者，将来却可能日渐衰朽。
互联网+概念股的暴涨
上述演讲的背景是，当前A股市场围绕互联网+的炒作如火如荼，其中互联网金融、教育、旅游、医疗等龙头个股，今年以来亦是出现数倍的涨幅!在资金逐利的影响下，传统行业上市公司也都在寻找自己的互联网+概念，比如钢铁、煤炭、纺织；而具不完全统计，当前A股市场已有400余家上市公司明显涉足互联网+业务，占上市公司总数的15%！而估值统计上，截止5月20日，深交所数据显示，中小板平均市盈率已达70.96倍、创业板平均市盈率已达125.27倍！
正是在创业板&疯牛&的大背景下，王国斌的一席话引发业界高度关注，业内大佬就此展开了论战！
乐观派：代表大佬张忆东、姜超等
姜超：不仅有大水牛，还有改革牛和创新牛，股债双牛！
海通证券首席宏观分析师姜超：从宏观的视角来看，如果故事全是假的，那么创业板就是个大泡沫，但如果有真的故事，哪怕真的比例不是特别高，比如说只有10%，那么就和全是假的有着本质区别，就意味着从局部来看可能有些假公司已经泡沫化，但是从整个板块来看未必是泡沫。
举个例子，其实上一轮科网股泡沫的中国公司不全是假的，包括腾讯、百度[微博]和阿里都诞生于上一轮大潮，但是可惜他们没有在A股上市，否则的话2008年A股也未必会跌到2000点以下。
而对于目前的创业板而言，虽然市值到了5万亿，但如果未来也能诞生几个类似百度、腾讯一样的万亿级公司，那么目前也未必就是泡沫。无论东方财富、还是乐视网，其实都有成功的可能性，因为随着人口结构的变化，年轻人的消费和投资习惯都在发生着巨大的变化，以前中老年人习惯于电话、电脑交易，但是年轻人更习惯用移动电话交易，所以在移动互联的时代谁是最大的券商并没有定论。而乐视网的美国模式是Netflix，也是通过互联网提供电影浏览服务，不仅顺应了互联网时代的观影潮流，还摇身一变成为发行商，根据用户观影习惯打造了《纸牌屋》这样的经典美剧，成功在全球吸引到了数千万用户。我们过去都习惯盗版下载电影，但是现在版权保护越来越严，下载盗版既不合法又浪费时间，如果有人把好电影电视都买好了，我每年付一点钱就啥都能看，为啥不愿意呢？
所以，我们认为中国经济的未来同样充满了希望，只不过中国故事的主角从工业变成了服务业，融资工具从银行转向了资本市场。而习大大所倡导的改革、李总理所倡导的创新正在给中国经济注入新的动力，带领我们走向共同富裕，迎接金融时代，我们不仅有大水牛，还有改革牛和创新牛，股债双牛！
张忆东：创业、PE/VC、股权投资的时代大潮流刚刚开始
兴业证券首席策略分析师张忆东：最终是否互联网能拯救中国经济？转型能否成功？坦率说，并不确定，只是个概率问题。而利用资本市场、推进经济转型、产业升级，这是政府现阶段能出的好牌，所以我们在牛市中只能&赌国运&、相信能成才能赚钱；至于这轮牛市的进程和最终的结果都是&被利用&，不要有幻想，就算转型成功，股市超级泡沫最终一定会摧毁最后相信这个逻辑的投资者的财富，最终社会财富为经济转型买单，就像2000年之后几年的纳斯达克。&已有的事后必再有；已行的事后必再行。日光之下并无新事。& (传道书 1:9 )每次都相似，每次大泡沫每次大众的癫狂都是人性的重演，关键看清楚大时代潮流的位置，特别是潮流是刚刚开始？还是持续很久之后而可能接近结束？不要在时代潮流开始时骂娘、指责泡沫非理性，而在大时代结束时才梦想！！我仍然认为创业、PE/VC、股权投资的时代大潮流刚刚开始，这个过程注定如滚滚黄河东逝水，鱼龙混杂、跌宕起伏，但是大方向不可阻止。
说一个段子，2001《大腕》这一段在精神病院内对话的台词，后来会惊诧于其对于过去10多年房地产的预测，特别是&不求最好但求最贵&更是经典。而如果现在把这段台词换成A股，似乎也能刻画当前行情的演绎&&这些天有朋友说&近期炒股票还需要选股么？看看价格排行榜，价格自上而下排名前20家中11家涨停，前100家中33家涨停，不选对的，只选贵的&。相似的都是依靠故事、题材、抱团取暖，其实都是一个财富重新配置的大时代以及产业大潮流下的人性的反映&亢奋、梦想、贪婪、狂躁，伴随着投机、泡沫和震荡，但是最重要的是认清大时代潮流的位置，不要做最后的买单者，就像现在被套在鄂尔多斯等三四线城市楼市的投资者一样。
看空派：代表人物王宏远、但斌、罗伟广等
王宏远：创业板中小板泡沫会随时破灭
前明星投资总监王宏远掌舵的前海开源基金，近日旗帜鲜明地提出要严控创业板投资风险，成为首家明确提出要严控创业板投资的基金公司。 同时，他表示以沪深300指数为代表的蓝筹股总体泡沫不大。创业板中小板泡沫会随时破灭。值得注意的是，王宏远素以对宏观大势判断闻名，2014年初，上证综指2000点附近时，旗帜鲜明提出十年一遇大牛市，前海开源基金也是首家喊出大牛市的基金公司。
但斌：有本事打开涨跌幅试试？
但斌和国斌兄看法相同：&如果要说现在还有一个办法减少泡沫，就是赶紧把涨跌停板放开，泡沫就会减少很多。如果涨跌停板还这样持续下去，这个泡沫只会愈演愈烈。那些拿30%、40%流通股的基金公司，如果把涨跌停板不放开，他们还敢不敢继续去拿？如果涨跌停板不放开，即使所有信息透明、公开、都是无济于事。&
罗伟广:80后股神都应该看看
私募罗伟广也在其微信朋友圈发表评论似乎也是力挺王国斌。罗伟广呼吁，80后股神都应该看看，现在可以留一份醉，但要为3、5年后的一地鸡毛留一份清醒。
实际上，早在王国斌的演讲之前，业内便有了对创业板泡沫的各种观点：
吴晓波：市场真的疯了
著名财经作家吴晓波日前发声称，中国目前的资本市场正处在一个非理性繁荣的抛物线通道中，很多人都在猜测它的拐点什么时候到来，而更多的人则被这条抛物线刺激得尖叫和奋不顾身地投入其中。这一疯狂景象，本国前所未见，举世前所未见&&单日3万亿元的交易量已相当于之前世界纪录的六倍。
吴晓波称，这应该是近十年来最大的一次资本泡沫运动，所有试图置身其外的人，都不出意外地将成为受伤者。这也是为什么，从民众到机构，从企业到政府，无一不热烈地投入的原因。
吴晓波认为，这一次的泡沫运动，肯定将成为产业格局及家庭财富重新配置的一次转折点。从此以后，中国将由一个野蛮的产业商业主义时代，正式步入更为野蛮的金融商业主义时代。
吴晓波指出，在过去的三十多年里，中国经济从来在一次又一次的非理性冲动中完成自我革新，而几乎每一个经济闯关行动，都不是政策合理推演的结果，从80年代的物价改革、90年代的国企改革，到本世纪的外向型经济、城市化运动等等，无一不是在泡沫化和非理性的双重压力下，以出人预料的方式实现的。
这位曾经写出《大败局》、《激荡三十年》的财经作家，忍不住一声长叹，&市场真的疯了&！
郭广昌：与泡沫共舞 错过这次要再等7年
郭广昌直言，中国证券市场，包括互联网、创业板、新三板，肯定有&泡沫&。没有这些&泡沫&，也就没有这些黄金公司起来。所以关键，你要看得准。&泡沫&里面有黄金，你有没有这个眼光。
郭广昌认为，美国泡沫不断，但他却能一直往前走，就在于美国政府最懂得利用泡沫。
郭广昌大声疾呼，要守正出奇，就是把自己的企业做好&&不仅是利润问题，还要有转型，要与&泡沫&共舞。充分利用资本市场，千万不要错过这个机会。错过这个机会，7 年之后才有机会。&有一个人水平跟你差不多，甚至可能还比你差一点，但他利用资本市场，他活下来了。而你看上去比他强，但是仅仅因为资金各种原因死掉了，多冤哪。&
梁红：泡沫无法检验 股市最大的危险是共识
中金公司首席经济学家梁红表示，他不能告诉大家泡沫什么时候起来，也不能告诉大家泡沫是哪个阶段，也不能告诉大家泡沫什么时候碰壁。泡沫这个东西是无法检验的，在相当程度上什么叫泡沫？
梁红认为，这么大的A股资产市场在一年里面涨了100%，如果一个股市的评论家，他可以随便说这是泡沫、不可持续。
对于A股牛市的泡沫存在与否，以及如何应对，恐怕只有时间才能告诉我们答案了。但此前人民日报的文章，大概能给我们一点启发。文章称，一个年GDP总量10万亿美元的国家，其政治稳定、社会安全、经济稳健、目标明确；这样经济体中的蓝筹公司难道不应该修复其在资本市场的合理估值吗？
如果这都算泡沫，这个世界上什么样的资产才不算泡沫？如果将A股看作&中国梦&的载体，那么其蕴藏的投资机会是巨大的。但是，如果把A股市场当作赌场，那么世界上任何一个赌场都是危险的。
梁鸿认为，任何投机市场必然存在泡沫，而每次泡沫来时，总是存在两种人：一种人不停地指出泡沫会很快破灭，另一种人欣然在泡沫中游泳。前一种人越来越聪明，后一种人越来越有钱。当聪明人想变成有钱人时，泡沫就破灭了。
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大涨80% A股到底有没有泡沫？
如果说近期资本市场有什么较热的词汇，那除了“涨涨涨”，就是“泡沫”了。过去六个月，A股大涨超80%，而今年以来，更是有超过300只股票价格翻倍，近千只股票动态市盈率超过100倍，两市一年来仅十余只股票下跌……在这些堪称“疯狂”的数据背后，中国股市“泡沫说”不胫而走。A股到底有没有泡沫？来看看各方观点怎么说。首先，官方媒体《人民日报》网站4月22日发表评论文章称，A股牛市才刚刚开始，背后的原因是中国发展战略的宏观支撑以及经济改革的内在动力，并不是泡沫。其次，广发证券称近期还不用过多地去操“泡沫破裂”的心，因为首先现在还没到真正疯狂的时候，等到未来通胀和房价回升、货币政策有收紧预期之后，如果股市还能上涨，届时才会使大家进入真正的疯狂状态，也即真正的“泡沫”阶段。两种声音似乎表明，目前A股仍处在相对健康的阶段。也因此有人戏言，A股不是泡沫，是不一样的烟火。调侃归调侃，有没有泡沫，还得认真分析。说到泡沫，国际市场似乎更有话语权。美国的纳斯达克综合指数4月23日收盘创下新高，超越了15年前互联网泡沫时诞生的纪录点位。该指数当日上涨0.41%，收于5056.06点，超过了日的纪录高位5048.62点。虽然纳指创下新高，但在股票交易员看来，整个市场并没有什么出奇之处。而用申万宏源的观点说，纳斯达克互联网泡沫破灭“不是因为太贵而是逻辑的破坏”，新经济不是泡沫。而A股市场较美国当年互联网泡沫时期又如何呢？首先，科技股目前占中国股市的比重要低于15年前美国的情形，从而降低了未来潜在的下跌空间；其次，高估值并不必然意味着不合理，一些股票的估值是可以通过盈利高增长来消化的。因此，虽然一片看空声，但A股创业板指还是再创新高，站上2700点，创业板“传说中的”阶段性调整不得不一再推迟。当然即使这样，投资者也应该提防市场背后的风险。4月23日，中国证监会再度核准了25家公司IPO申请，并表示未来新股将由每月核发一批次增加到核发两批次。这意味着，今后市场供应将大幅增加，投资者这时候“避避风头”总不会有大坏处。当然，或许你还可以从官方媒体的声音中窥见市场动向：“如果将A股看作‘中国梦’的载体，那么其蕴藏的投资机会是巨大的。但是，如果把A股市场当作赌场，那么世界上任何一个赌场都是危险的。”
股市补习班
互联网泡沫
互联网泡沫（又称科网泡沫或dot-com泡沫）是指由1995年至2001年间与资讯科技及互联网相关的投机泡沫事件。在欧美、亚洲多个股票市场中，互联网及资讯科技相关企业的股价高速上升，在日纳斯达克指数触及5,408.60的最高点时达到顶峰，且以5,048.62收盘。在此期间，西方国家的投机者看到了互联网板块及相关领域的快速增长，纷纷向此一方面投机。然而互联网板块的发展是一个繁荣和萧条的周期，互联网热潮有时指持续在20世纪90年代的互联网的稳定商业增长，以及1993年Mosaic浏览器首发为证的万维网的出现。这一时期的标志是通常被称为“.com”的互联网公司不断成立。公司可以简单地通过在他们名字上添加“e-”前缀或是“.com”的后缀来使其股票价格增长，某作者称其为“前缀投资”。股价的飙升和买家炒作的结合，以及风险投资的广泛利用，为这些企业摒弃标准的商业模式创造了温床。它们突破传统模式的底线，转而关注于如何增加市场份额，但大部分最终都投资失败收场。
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从A股走势看中国房地产是否存在泡沫
如果把资产价格大幅上涨后又大幅下跌的现象称为泡沫，还必须定义大幅下跌的具体幅度，讨论泡沫问题，我们定义的标准是平均价格从高点下跌超过30%即为泡沫。A股从2014下半年到2015年上半年经历了一波牛市，但是由于没有盈利的支撑，最终证明是一波泡沫牛市。上证综指最高点位曾为5178点，泡沫破裂后，上证综指最低点触及2638点，最大下跌幅度为49.05%，即使以日上证综指收盘价3152点计算，从最高点的下跌幅度也有39.13%。从对深圳房价和租金的走势，以及对上海、深圳和郑州的租售比的分析，我们认为以房价大涨的一线和部分二线为代表的城市的房价是有租金支撑的。只要不发生突然的战争和中国经济增长不发生突然的大幅下降，房价并不会产生30%以上的下跌，即中国房地产暂无泡沫之忧。
朱志强,沈彦东,郭恩地
朱志强,沈彦东
朱志强,沈彦东,郭恩地
朱志强,沈彦东,郭恩地
机构一致看多个股
5074.6829.9774.6150722.50263.79788.424756.1029.2337.944634.6719.1934.824645.7027.5045.934379.5631.7459.304339.7333.3232.844231.1519.6822.294025.5017.4621.023912.615.8512.363937.9229.1633.913930.2620.8723.7838137.7170.84125.253790.8837.9060.163726.2315.6025.56
热门行业追踪评论：中国房市会不会步A股后尘
&&&作者：Jonathan Anderson
　　今天中国的房地产市场并没有出现“泡沫”，那么以后会否步一路走高的A股后尘呢？如果A股市场的上涨动能全部耗尽，会否有更多的资金流入房地产市场追逐高收益？
　　我担忧中国的流动性主要集中在两点：首先，中国资产市场潜在的流动性比想象中要来得大，这也是许多观察家没有注意到的；其次，中国的银行并没有很好的手段来控制泛滥的流动性。因此，A股市场2005年从低谷中恢复之后马上就步入疯狂，我认为这没什么奇怪的。
　　今天，我想转到另一个热门话题上，中国的房地产市场将何去何从？
　　从理论上说，流动性泛滥对房地产市场将会产生和股市一样的影响。如果房地产市场得不到有效控制，那么它也会像A股市场一样泡沫化。
　　这种情况可能发生吗？或者，它已经发生在我们的身边了。
　　在我看来，中国某些地区的房地产市场已经泡沫化了，想想2003年到2004年的上海高端房地产市场吧，或者是今天房价上涨一日千里的深圳，就会看到泡沫化就在我们身边。但是，从中国全局范围来看，目前还没有房地产泡沫的迹象。
　　短期内我认为，中国房地产市场还不至于泡沫化。中国的房地产市场和今天的A股市场存在着基本面上的区别，听我慢慢道来。
　　统计数据显示总体没有泡沫
　　让我们来对中国房地产价格的基本情况做一个扫描。首先，国家统计局对于中国70个主要城市进行了建筑和土地价格的调查，调查提供了期房和二手房的交易数据；其次各省市统计局对于房地产售价的统计数据，这个数字比较微观，包括了住宅的售价，其具体的数字是由建筑企业提供的，把它加总之后也能反映地产行业的全貌。
　　中国房地产价格的变动趋势，其中城市房地产又可以细分为住宅，写字楼和商铺。不难看出，住宅价格的升值幅度和房地产价格总体变动趋势相一致。其实这点也很容易理解，因为居民住宅占了中国房地产开发总量的75%。
　　但是细心的读者很容易会发现，不同统计口径之间存在着一些差异。准确地说，国家统计局的数据和地方统计局的数据，因为角度不同，其中存在着许多不同。从总体上说，我更倾向于国家统计局的数据，因为毕竟它能够帮助我们从整体上认识中国房地产市场。
　　总的来说，还让我们有三点重要发现：第一，在过去10年里，土地和地产的价格都在以递增的速度上涨；第二，房地产市场在2003年到2004年加速上涨之后，在年间出现了相对减速；第三，房地产价格加速上升势头2007年又重新抬头，而且将达到年均10%的增长速度。
　　好了，终于等到我提出的问题了，我想许多人对此也会很感兴趣：全国范围内，房地产价格保持年均10%的增速算是高速吗？
　　即便是在美国这样的成熟市场，我想这样的速度应该也可以算很夸张了，但是在中国这样经济高速发展的国家里，我认为这个速度还算比较温和。原因很简单，2007年上半年，中国名义GDP的同比增长速度已经达到了16%；同时，在过去12个月里，城市家庭可支配收入也同比增长了17%。把这两个数字和10%的地产价格增速比较，你就会发现，一切都还算正常。
　　而且说起来可能让人吃惊，当我把几个数据放在一起比较的时候，发现在过去10年里，中国房地产价格无论是和GDP增长速度，还是和家庭可支配收入相比，居然是稳步下降的，这也解释了为什么尽管房价不断上涨，还是有越来越多人买房子的原因。换一句话来说，政府统计数据也揭晓了，随着时间推移，住宅和其他地产变得容易承受。
　　毋庸置疑，中国的情况和全球以及某些极端区域所出现的房地产泡沫并不相同。在一些大的经济体的地产泡沫时期，比如美国和日本，它们的房地产价格占居民可支配收入的比重每年都以15%到25%的速度增加，直到最后泡沫破裂。还有一些更极端的例子，比如英国和中国香港，它们的地产价格占可支配收入的比例上升得更快，这样的泡沫毫无疑问最后是要破碎的。
　　我要下第一个小结论：如果政府数据是可信的，那么中国就没有必要担心什么房地产泡沫。 统计数据可信吗？
　　刚才的数据，自然而然地把我们引入了第二个话题，就是这些数据本身可信吗？我经常听到投资者和专家们抱怨，中国的房地产数据不可信，被严重低估了。
　　但是我认为仅仅靠亲身体会很容易犯错误，如果仅仅是到中国的超大城市旅行一次，肯定会震惊于房地产价格惊人的上涨速度，而得出“中国房价上涨真快啊”这样的结论。
　　2004年的时候，上海高端房地产价格增速达到了历史顶峰，年增速为70%到80%，所有那时候到过上海的人，都会留下虾５娜耍蓟崃粝轮泄考塾信菽挠∠蟆Ｍ菔谐⊙芯勘ǜ妫衲晟钲诜考鄣纳险撬俣纫惨欢却锏搅?50%，相信有不少人记忆犹新。难怪有人会觉得，中国房价上涨只有10%是无稽之谈。
　　当然，我也认为中国房地产价格数据有些问题，因此很难完美地反映房地产市场的动态变化。其中可能是因为方法论的问题，也可能是交易方故意隐瞒真实数据，让统计者犯下了低估的错误。
　　但是，如果你一定要我在国家统计局的官方数据中和某些人对于重庆或者天津房价上涨的亲身感受者中选一个作为研究依据的话，那么我只会毫不犹豫地选择前者。
　　为什么，我想有四个理由：
　　第一，如果有人告诉我，仅仅是上海一个城市的价格变动，就能够反映中国房地产价格的全貌，那么我认为再没有什么比这个说法更荒唐的了。
　　事实上，即使把中国五个最大的城市，包括北京、上海、天津、广州和深圳，它们的城乡结合部甚至相邻的农村地区全部考虑上，也不过只占到中国整个房地产市场的14%左右而已。即使我只对中国主要城市的房地产进行研究，那么这五个城市所代表的样本也不会超过50%的抽样比例。中国的地形地貌以及经济发展状况决定了各区域之间有着巨大的差别，我无法指望几个最大城市的房地产发展情况能够代表整个中国的走势。
　　第二，每次看到关于中国个别城市的房地产研究报告时，我总是会发现，研究对象总是那些当地最高端的房地产建筑物和那些在国内已经声名显赫的地产开发商。其实这也不奇怪，因为国际投资者总是希望看到那些奢侈住宅的数据，以及了解那些已经上市的房地产开发公司。在这种倾向的诱导下，那些研究报告就总是喜欢专注于高端市场。
　　然而，读者们必须记住，那些高端房地产产品，也就是说每平方米价格达到8000元甚至是10000元的住宅，只占上海和深圳期房市场的20%左右，在北京这个比例则为15%。对于所有中国主要城市来说，这样的住宅所占的比例甚至低于10%。你如何让我相信，如此低比例的高端房地产板块，能够代表整个房地产行业。
　　这个结论对于房地产开发商也完全适用，中国确实有不少已经形成品牌的房地产公司，但是也必须看到，还有那么多中小房地产开发商也在市场中淘金。根据我看到的数据，上市房地产公司的营业收入占中国房地产销售收入总额的比例远远低于10%。
　　第三，我认为国家统计局公布的数据并没有严重扭曲或者低估中国房地产市场的变化趋势。事实上，统计数据在反映某些地区的房地产泡沫趋势中，已经做得很不错了。拿2003年到2004年的上海房地产市场来说，我们掌握的数据是那段时期上海的高端房地产市场年均升幅为70%左右。因此，包括低端市场在内的上海房地产市场总体增幅应该是35%左右。而国家统计局给出的数据是，该时期上海房地产价格上涨幅度为30%。因此，我认为国家统计局的数据是可信的。再拿最近的例子来说，我们的数据显示深圳的高端房地产市场价格上涨了50%，因此其房地产市场总体增幅也是大约一半，为25%。国家统计局对深圳房地产市场的价格上涨数据为20%（图6）。
　　因此，我认为国家统计局的数据并没有刻意隐瞒这两个房地产市场的泡沫。或许有读者指出，20%或者30%的房地产价格涨幅算不得什么。其实，如果从历史数据来看，某个地区房地产价格的整体增速达到了20%或者是30%，这已经是非同小可的事情了。上世纪90年代的香港，经历了该地区历史上最严重的泡沫化，其总体房地产价格增速也不过40%。
　　第四，国家统计局公布的房地产数据也确实能够和中国的宏观经济走势相印证。从中国的经济增长周期来看，中国房地产价格的年均增长速度大致上为20%。 盛宴是否才刚刚开局
　　当前，由于CPI的高涨，居民银行储蓄的收益为负数。在这样的背景下，金融资产会受到更多的追捧，现在A股市场一路走高就已经很好地证明了这一点。那么，即使今天中国的房地产市场还没有出现泡沫，以后，会否步A股市场的后尘呢？
　　还有，如果A股市场的上涨动能全部耗尽，会否有更多的资金从股票市场流入房地产市场来追逐高收益呢？中国房地产市场的盛宴是刚刚开始，还是尚未启动，这应该是投资者非常关心的事情。
　　我认为投资者不用过分担心。必须声明，中国的某些地区和城市会形成“区域性小泡沫”，这是在意料之中的，而且我同样相信在一段时间内，中国的房地产价格还是会继续走高。但是，中国房地产市场的疯狂程度绝对不会像A股市场那样；而且也不会形成全国范围的泡沫，以下是三点原因：
　　首先，房地产行业并不存在全国性市场。只要是幅员辽阔的国家，房地产市场都是受到地区性因素的影响，中国是个大国，自然不会例外。在中国，地区之间的经济增长、监管规则和流动性都有着很大的区别，而且各个省和城市的房地产市场之间的关联性很弱。
　　美国在最近几十年里，不同地区的房地产价格走势已经显现了比较明显的关联性，但是这只是最近的事情，在早期，也谈不上区域之间的平衡发展。欧洲各个市场之间到今天依然发展不平衡。对于新兴市场国家来说，这种不平衡将更加明显，因此中国各个地区的市场也不可能协调发展。
　　其次，不同地区的交易情况也存在较大差异。在中国的大城市里，上海和深圳对于房地产市场的监管最为宽松，房地产交易和过户只要几个星期就能完成，而且购买者还可以很轻松地再转卖刚刚购得的房产。但是在北京，一切就不那么容易。房地产的购买者通常需要等上两年，甚至更长时间，才能转手购买的房地产。诸如此类的规定显然也降低了房地产市场的流动性。
　　所以我不奇怪，为什么上海和深圳的房地产价格能够比北京上涨得更快。如果还要对交易环境做更进一步的分析，就会发现更大、人均收入更高的城市，有着更好的交易环境，流动性也更强，它们的房地产价格上升得也就更快。
　　再次，杠杆的使用也会受到限制。和股市做一个对比，其实，房地产市场的准入门槛很高。
　　现在中国的存款总额是35万亿人民币，也就意味着人均储蓄为13000元。储户可以很轻松地在股市开立账户，并把储蓄资金投入股票市场，这也解释了为什么在过去两年里，A股市场能够保持如此迅猛的上涨势头。
　　因为投资A股的门槛很低，储户只要有10000元就可以投资，绝大多数储户都有这个能力，但是根据我的调查，在中国普通城市购买70平方米住宅也需要20万元人民币，如果在大城市购买高端住宅，则需要75万元人民币或者更多，而有能力支付这笔钱的居民事实上并不多。
　　换一句话来说，如果要形成有效的房地产需求，必须要房地产抵押贷款市场给予足够的支持。但是现在银行的存款不断地被股票市场分流，剩余的流动性则被用于支持经济增长。在最近几年里，银行的贷款能力在扣除维持GDP高速增长所必须的资金后，已经所剩无几了。但是在历史经验里，几乎每次房地产泡沫的形成都得到了信贷机构的有效支持。 境外资金有何影响
　　最后，还有必要了解一下，那些从境外流到中国的资金，它们又做何打算？从总体上来说，中国本土的流动性都不能支持房地产泡沫的存在，外来的资金又能有何作为？
　　在某些城市的细分市场里，境外资金还是有影响力的。比如，到现在我还是认为境外资金能够影响上海高端房地产市场的走势。每个月流入到中国的“热钱”大概有50亿到60亿美元，每年也就是600亿到700亿美元，当然不可能全投入房地产市场。如果有一半投入房地产市场，将会产生大概300亿美元左右的需求。
　　这是一个大数字吗？如果只是针对一个城市，那么这个数字够惊人了，但是如果对于整个中国市场来说，影响力则非常有限。根据统计局数据，在过去12个月里，中国整个房地产市场包括住宅、商铺和写字楼，销售额共计3500亿美元，而我估计二手房市场的交易额要高一倍，大约是7000亿美元，这远远不是海外资金能够撼动得了的。
　　（作者为瑞银集团亚太区首席经济学家，本刊记者齐忠恒/译）(责任编辑：张磊)
(责任编辑：张磊)
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