你到底适不适合投资购买日本房产？看看就知道了
　　买房的日本人的心态　　那么，哪些日本人喜欢买房呢？答案是公司的高层，老板或投资者。　　日本人买房或投资不动产，如果本身收入很高是可以避税的。上文说过，一般上班族的税率是年薪的20%，如果收入高，税率更高，可达40%，所以对日本的有钱人来说，有避税的方法都可以试试，房地产就是其中一种。　　日本政府对不动产有特别的优惠。比如遗产税，日本人去世后资产移交子女要向政府缴纳遗产税。资产1000万日元以内的遗产税是10%，3000万日元以内约为15%。如果资产是不动产的话，根据房产用途，可以打折20%-80%。所以日本的高价不动产是有市场的，买主就是这些有钱人和中产。　　哪些外国人买日本房产？　　旅居日本的外国人　　有部分人是旅居日本的外国人。这些人可能因为学习工作或婚后移居日本。特别是中国人，自古以来就有安居置产的习惯，移居海外也没有改变。很多在日本落地生根的中国人喜欢买房。　　亚洲投资者　　除了定居日本的外国人，亚洲投资者也很积极地在日本买房。当中以华人投资者最为踊跃，尤其是香港，台湾，大陆及新加坡的买家。近些年来，香港，台湾，大陆及新加坡的房市都已大幅上涨，对投资者而言，在当地入市，交易成本高，也怕摸顶。亚洲国家租金回报也很低，想以租金养活房产也很困难。日本是亚洲发达国家，也健全，楼市在低价位，再跌的空间也有限，租金回报也高，是吸引亚洲投资者的主要原因。　　日本文化爱好者　　很多日本买房的外国人都有一个共同点，就是喜爱日本文化。这不同于欧家，你不需要喜欢美国，，也会买他们的房。因为那里是世界市场，是一般的价值观。亚洲楼市不同，通常有个人喜好因素。日本也一样。　　很多中国人都是看日本动漫长大，对日本文化有感情，一年多次去游玩，钟情于日本的美食和居住环境，潜移默化地就想在日本置业。另外，有些人在日本有生意，因为有日元收入或需要用日元买货，所以会在日本买房。　　谁适合在日本买房？　　喜爱日本文化的人，在日本留学，工作的人和喜欢稳定投资回报的人都适合在日本投资房产。　　投资四五十万元的房产，每年收到的租金大概几万元，把这些当作是每年去日本的旅费，也没有不可。　　有些人的子女去日本留学，在日本能住进大学宿舍的只有一半，很多人都需要在现地租房住。与其每月缴纳房租水电费，还不如买一套单身公寓，子女毕业后留在日本工作可以继续租用，回国的话也可以转手卖掉或考虑出租收租金，非常方便。　　有些朋友需要从日本进货做生意，则可用租金收益来买货。如果是和日本人做生意，将收到的日元兑换成人民币有汇率风险，可以选择用日元直接投资买房。　　另外，很多人买房是长期持有，如果可以持续出租，就可以保持稳定的回报，大约每年6%-8%，非常适合期待稳定收入的投资者。
（责任编辑：HN666）
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为什么到日本投资房产的中国人越来越多？
　　来源：新华网传播思想力的高端智库平台：思客
　　趁你不注意，久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。
　　根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿），占日本国内房产市场的2成之多。
　　东京市中心的高档物业被外国买家抢购：美国集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅；中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元（约合5.9亿美元），购买了一座25层的综合性办公楼；美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。
　　海外买家中，大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示，公司每月的房屋成交量可以达到100件以上，公司客户主要来自中国大陆、香港、台湾。
海外投资者在日本购买不动产历年成交额（来源：NHK）
　　与上述果断的投资者不同，犹豫的投资者认为日本经济“失去了二十年”、人口“老龄化”、“少子化”等问题对房产市场来说均不是利好，黑石、复星都疯了吗？
　　作为发达国家的日本，的确不像新兴国家那么有增长潜力。然而赴日的机构和个人投资者似乎并不在意日本人口老龄化和经济增长乏力。
　　是哪些因素能驱使他们忽略日本的两大问题呢？
泡沫破裂后的日本房产市场趋理性，久未经历大涨
　　与其它国际大都市相比，日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市，也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后，日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。
　　下图对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。我们不难发现在五个国家中，日本的房价指数是最低的，从91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅。日本从1980年至今，房价的涨幅是五个国家中最小的，且与其他四国之间的差距相当大。
　　一方面，我们可以认为房价上涨乏力，是“失去的二十年”之结果；另一方面，微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性，房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国，已经经历过不止一轮的涨幅了，且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。
五国房价指数对比（来源：经济学人）
　　另外，我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。
　　租售比=月租金/房价。比值越大，收回房产购买价的期限越短，该房产越值得投资。按国际通用标准来说，1：200&–&1：300是房价健康的区间。如果比值低于1：300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高于1：200，则说明房产比较具有投资价值。
　　根据掘金大师8月3日的文章，我们看到东京、大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报，算出其租售比是1：200—1：300，也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准，日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见，如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来，租售比高达1：120—1：150，可谓极具投资价值。
　　若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比，以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1：255左右，伦敦1：400，香港1：428，新加坡（非政府组屋）1：461，广州1：470，北京、上海1：666，深圳1：714。
　　一目了然，日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市，租金回报率成为投资亮点。
核心城市的地价、房价近年来回暖
　　上文提到去年日本全国地价涨幅为2.99%，但日本一些主要城市的涨幅较为突出，包括东京、大阪、名古屋、福冈等。
　　东京市中心的一些区，土地价格涨幅比较可观，尤其是中央区，千代田区，港区，新宿区。大阪市区涨幅也不错，大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外，福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅，外国投资者也寄望于土地和资产增值。
东京都各区去年土地价格涨幅（来源：土地DATA日本土地价格）
　　下图为日本国土交通省的数据，绿线代表的公寓在过去三年有较大涨幅，达到23%左右。红线是所有类型住宅平均涨幅，蓝色代表独栋别墅，黄色代表住宅地价。别墅近年来几乎没有涨幅，这是日本老龄化和高空置率的现实反映。不过，在公寓的带动下，日本住宅平均价格在过去三年呈涨势，这让人不得不联想到奥运概念助推。
日本全国范围年住宅价格指数（来源：日本国土交通省）
东京奥运会概念成诱因
　　奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今，日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。
　　理论上说，筹备奥运会需大兴土木，新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市，带动需求上升，推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设，交通是重中之重。交通网络的完善，能带动干线和中转站附近的地产增值。
　　从历史经验来看，历年奥运会举办之后的五年内，举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。下图是“房天下”对“举办奥运会与房价变化之间关系”的整合报道，前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅；激战正酣的里约从2008年到2013年，房价上涨了225%；08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。
奥运会后举办城市房价涨幅情况（来源：房天下）
　　东京会否续写这一“规律”？就最近几年看，这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势（下图）。直到2020年前后，东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观，奥运带来的利好不容忽视。
东京都和首都圈房价指数过去两年走势图（来源：三井地产）
日本三大城市群两年房价走势（来源：三井地产）
投资者偏爱日本人口净流入地区及经济发达地区
　　在老龄化的日本，有些地区的人口却是净流入的，而这些地区也成为外国投资者们的首选目的地。下面两张图为日本总务省所做的人口变动报告，反映过去十年日本地方行政区的人口增减。我们从第一张图中可以看到，关东地区的东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县人口均有增加。
日本地方行政区人口增长率（来源：日本总务省）
　　下图中可以看到近五年来，人口增长较多的城市也集中在关东地区、近畿地区（大阪附近）、福冈县等地方。人口净增长对经济、房屋租赁市场是利好因素。
年日本人口增减排名前十的城市（来源：日本总务省）
　　日本人口主要集中在关东地区（东京周边），占33%，即4300多万人。其它人口集中的地方还有近畿地方（大阪、京都城市群）2250万人，中部地方（名古屋市，长野、静冈、新泻、山梨等）2150万人。
　　日本各地区GDP和人均GDP排名前三的地方行政区（下图），也是日本人口最集中的三个地方，即关东、中部和近畿地区。日本人口集中地区是人均GDP高的地区。这些地区并未过多受到日本人口减少、经济停滞的负面影响，因此受到海外投资者青睐。
日本各地区GDP总额和人均GDP（来源：大日本水产会）
外国助力：外国游客、外国在留者、外国投资
　　近年来，日本外国游客和外国在留者也持续增加。自2003年起，日本政府提出了“观光立国”的政策，希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标，将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。
　　根据日本观光厅的数据，去年日本入境游客已达到1974万人次，比前一年增长32%；而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元（约合2301亿人民币）。随着外国游客增多，日本酒店业不堪重负，促使日本政府逐步解禁民宿行业。游客和政策的双重利好无疑会给日本短租、民宿市场带来相当程度的推动作用。
赴日旅游消费额与访日外国游客人数变化（来源：日本观光厅）
　　日本近三年来外国人增长率保持在1%-2%之间。其中，关东地区无疑是最吸引外国人居住的地区（下图）。东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县的外国居民增长率名列前茅。在本国人口负增长的情况下，外国人口净流入趋势（尤其是关东地区），能为日本的三大都市圈带来更多的有效需求，这也成为海外投资者考虑的因素之一。
日本主要行政区在留外国人数量变化（日本法务省）
　　此外，日本的稳定性也为外国投资者所看重。国际环境不确定性上升、“黑天鹅”事件频发、外国投资人寻求避险资产等因素，都为日本房地产业打了一针强心剂。
　　据彭博社报道，一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元（约合7261万人民币）买下了两栋新建住宅房。世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金，也在日本开展房地产投资，在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加，使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。
　　日本房地产市场中存在分化，由于多重利好因素和特殊性，日本大都市圈中的一些房产依然能够吸引海外投资机构和个人。
　　日本房产热潮能持续多久？是否有投资价值？能否成为美、澳之后的下一个风口？（作者：掘金大师）
责任编辑：李栓 SF171
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请用微博账号，推荐效果更好！日本二手房投资的几大疑问 买房前一定要弄清楚！
2016年初，日本将“观光立国”正式确立为拉动经济发展的战略举措，并宣布了逐渐放开民宿市场的政策，这一系列因素为酒店预订率已接近饱和、民宿缺口较大的东京大阪等地区的小户型二手房带来了商机，从去年底开始，日本掀起了将二手公寓改造成民宿出租的热潮。
而今年也正被称为中国人的“海外资产配置元年”，国内投资者在经历了2015年的资产过山车后，纷纷转向海外寻求稳定的投资项目。“去日本投资二手房做民宿生意”在海外资产配置的风口，迅速成为了国人关注的投资热点。
不过，面对这一日趋火热却也让国人感到陌生的市场，各种混杂的信息扑面而来，让投资者们蠢蠢欲动的同时又有诸多疑虑。比如，最常听到的几个问题：日本购房后是否要负担高昂的维护成本？中国人在日本买房不可以使用贷款？日本地震频发房屋不安全？
对于这些问题，日本知名地产集团“三光株式会社”房屋事业部负责人折原有里以及国内日本二手房购置／租赁托管平台“有一居”CEO戴周颖给出了一些详细的解答，供大家参考。
疑问一：东京大阪的房价虽比国内一线城市便宜，但听说房屋每年维护成本很高，足以抵消收益了？
先来详细地了解一下，在日本购房时，一次性产生的费用有哪些？“中介费、印花税、登记手续费、不动产取得税、固定资产税及都市计划税，全部费用总计约为房屋售价的6％～7%。”折原有里介绍到，“其次，房产持有时每年要交两税两费，即固定资产税、都市计划税、管理费及修缮金，四项费用总计大概是房屋售价的1%。”
“而目前在东京大阪等旅游热点城市购置二手房并进行出租的话，根据地段的不同，长租的年化收益在4%～6%之间，短租的年化收益在8%～12％之间。”有一居CEO戴周颖表示，“这个数字没有算进去房屋本身的升值及人民币贬值所带来的汇率差收益。”
疑问二：中国人在日本买房无法贷款？
“的确，日本的银行是不给外国人贷款的，因为外国人没有永驻权也没有交税，无法享受日本人贷款的低利率。但是，国内的交通银行日本分行和中国银行日本分行可以提供这类贷款，最高贷款额度是总房价的50%，利率在2.8%左右，十五年内本息同还。”戴周颖提到。
疑问三：东京的房子一套售价只有一二百万人民币？
在这个问题上，戴周颖表示要给国人普及一个日本房产的投资概念，即日本房产的投资优势在于后期的租赁收益，而非像国内北京、深圳这样依靠房屋本身价格非理性的暴涨。而新房因售价高、租售比相对低而不列在适合做投资的范围内。所以我们这里主要谈二手房。”
对于二手房的价格，据折原有里介绍：“日本的公寓普遍偏小，房间布局是以LDK来划分的，K为厨房，D为食堂，L为起居室。一般来说用于短租投资的房子不宜过大，在东京，能够住到4～6个人的1LDK和2LDK户型是投资回报比最好的。这样的房子使用面积大多三四十平米，价格基本就是在一两百万人民币左右。”
疑问四：日本地震频发，如果房子遇到地震受损，业主权益如何保障？
日本地震频发是事实，不过对东京和大阪而言，首先地理位置相对安全，其次作为首都和重要城市，房屋质量更是有严格要求。
折原有里表示：“日本在1950年就出台了《建筑基准法》，通过立法手段严格控制房屋质量。1995年的阪神大地震给日本造成了很大损失，而灾后统计显示，这次地震中受损建筑主要建于1971年前，1981年后建造的房屋几乎完好无损。商务楼等高层住宅，在8级强震下也可以屹立不倒。此外日本房屋皆由专业物业公司常年维护，建筑使用寿命可达百年。日本还有形式多样的地震险，可以在灾难来临时保护您的财产免受损失。”
疑问五：日本的房子这么好，但听说本国人都不买房，这是为什么？
据了解，这一点其实跟中日生活习惯差异相关。二战之后日本人也和现在中国人一样，为了一套属于自己的房子努力奋斗。而后来受到泡沫经济的影响，日本人对不动产的态度发生了变化。现在的年轻人多样的生活观念使得买房不再是日本人一辈子的追求。
其次日本公司的住房福利很好，大多公司都提供租房补贴，租房的法律制度也十分成熟，租一间离公司近的房子，未尝不可。
“正是因为日本人偏向租房而非买房的观念，所以国人才有投资日本房产，通过短租和长租获取租金的机遇。”戴周颖如是说。
尽管业内人士对日本二手房的投资前景比较看好，但主要依靠租赁方式获取收益的投资方式也给本国以外的投资者带来了不便。对此，目前国内的投资者普遍采取的解决方案是找专门的短租托管公司代理。利处是不用自己打理房屋及与租客沟通，只做收租金即可；弊端当然是需要缴纳一定百分比的管理费给到代理公司，收益也会相应减少20～25%。
不过，专业的代理公司通过对房屋内部进行适当的改装及布置，并在多个民宿预订平台进行推广等方式，能大大地提高房屋预订率，这么计算下来，找托管公司貌似是更省力划算的选择。
有一居是中国首个专注于日本房产置业、房屋租赁及不动产管理的一站式管家服务平台，为国内有着做民宿老板情节的朋友们，甄选位于东京、大阪等热门旅游城市黄金商圈的高性价比二手公寓，并为您提供软装布置、民宿运营托管等一条龙服务。您坐在家中，即可通过专门的线上平台实时查看房屋的出租情况。对于喜爱日本民宿的朋友们，有一居带你去欣赏几个别样的小屋！& &
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2017年在日本投资房产收益好吗
来源：作者：澳洲购房网时间：
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近几年日本的投资热度只增不减，很多国内投资看中的日本房产的巨大潜力，国内投资人士日本的目的也不尽相同，有的是为了生活，有的是为了有更好的投资回报率等等，那么2017年在日本投资房产收益好吗
日本房地产的投资一直受到人们的热捧，那么接下来小编汇总在日本投资房地产优势汇总：
第一是总是短期的存款投资，日本的法律规定在买房五年内，如果再次出售，则需交纳35%的交易税，如果满五年将减至21%经验丰富的中国房地产泡沫的人们，自然会对2020年东京奥运的投资点头。
二是长期投资，这些投资者正看着日本稳定的经济环境和稳定的回报率。而旅游业是日本政府主导的核心产业。我的同事们如何看待越来越多的日本游客呢?这里的住房供应游客更是加剧了。
第三是买房可以为了孩子教育，日本的高校教学质量在国际上还是可以排上名的，很多学生家长都希望孩子可以在离着中国近的国家留学，也方便他们时常探望。
与中国相比日本的房地产市场比较稳定、利润丰厚，他们的年利润甚至可以高达6%，这是中国不能比，并且日本的环境优美，空气质量也比我国的高，也有很多著名的景点，与国内相比日本的房价还是可以接受的，比国内一线城市便宜很多。
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评论0条评论
：实际上反对征收海外买家转让税的业内专家大有人在。
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：以后旅行只能携带外币现钞出境的意思了吗？
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：泰国的生活环境更为优质、生活成本更低，近几年越来越多的世界游客选择置业泰国了。
评论时间：
：海归学生在英国留学的最多，留学加拿大的回国最少。
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