▲ 在房熊市第二年，虽然一手房只下跌30％，二手房竟然缩水47％　　在二线城市，陈一在总市值750万元时按揭买入几套住房，空置房。3年后是最高点，在开发商那里的一手房上涨到1000万元。　　在拐头下跌第二年，开发商那里的一手房下跌30％ + (以跌剩的70％做评估 * 二手房每年折旧税费损失4％ *
已经5年） + 银行风险控制压低评估2％ + 被杀价1％ = 陈一的二手房价值已缩水47％（470万元）。　　房牛市可以赚大钱，房熊市会亏大钱。在房熊市第二年就缩水470万元（47％），当然是如雷轰顶，如梦方醒。已经失去的是无可奈何花落去，重要的是，因为房熊市是对30几年的房牛市的修复，可能持续十年以上，那么剩下的530万元可能亏得一分钱都不剩，于是千军万马过独木桥的情况就出现了，许多人要霸王别姬，止损卖出。　　秋天里播种会颗粒无收。如果是刚买入的，因为首付是30％，投入资金全部亏掉了，即已经沦为负翁，所以每次听说哪个城市房价开始大跌，就有许多人举起“还我血汗钱”的横幅去砸售楼处。　　为什么许多人最终会因为跑不出来而沦为负翁? 因为关于明天的事，他们总是后天才知道。因为气象台预报明天有台风，他们仍然在“仁爱礁”高唱“大海航行靠舵手，政俯靠房永不走”。　　.
　　　　茅于轼　　　　　　▲ 在房熊市第三年，在一手房下跌50％的情况下，许多二手房沦为负资产，相当于房价下跌101％　　在二线城市，张三以750万元的总买价买入几套住房，空置房。3年后是最高点，在开发商那里的一手房上涨到1000万元。　　在房熊市第三年，开发商那里的一手房下跌50％ + 以跌剩的50％做评估 *（二手房每年折旧税费损失4％ * 6年） + 银行风险控制压低评估2％+ 被杀价1％ = 二手房价值已缩水65％，即总市值剩下35％ * 最高总市值1000万元 = 总市值剩下350万元/ 总买价750万元 = 剩下47％的价值。　　首付30％ + （每年月供3.5％ * 6年） - 1
= 六年后按揭余额是49％，即银行拥有的价值49％(负债) - 剩下47％的价值(资产) = 资不抵债,张三沦为负翁。　　按揭525万元 * 6.5％ * 6年 = 亏掉月供205万元 + 亏掉首付款225万元 = 共亏钱430万元 / 6年 = 每年亏钱72万元。那时你还会说“住房是抵御通货膨胀的最佳品种，下跌我就再买几套”吗？
.　　因为张三买房不早不晚，所以比张三早买房的沦为负资产只是延迟二三年而已。　　为什么在一手房下跌50％的情况下有的二手房就相当于下跌101％？因为每年折旧3.33％（30年），因为平均每年税费0.67％，因为按揭杠杆放大亏损。　　房价不会下跌100％，但钱会输掉101％。说明那种“房价最多中跌，不可能大跌，下跌就长期投资”的说法是错误的。　　于是，上帝令恐惧出现了，止损卖出盘像泉水那样不断涌流出来，可是，从最高价开始计算，只有5％的人能跑出来。看看目前的鄂尔多斯，难道不是这样子的情况？●●
　　　　2008年深圳市出现了许多负翁，2009年大救市后变成富翁。2016年前后，深圳市的负翁人数可能超过2008年，可怕的是　　▲ 可怕的是，沦为负翁后无法“坚持月供，等待房价回升”　　因为房市可能熊途漫漫几十年，因为房熊市是对30几年的房牛市的修复，因为一朝被蛇咬四十年怕井绳，因为中国房贷危机伤害他国导致政俯不敢再支持炒房，因为经历半倒闭的银行无力再支持炒房，因为养房成本每年12％难以转嫁。这种情况就像谁也没有料到房牛市会持续30几年那样。　　.　　.　　▲ 在沦为负翁之后，如果房价继续三年小跌或0上涨，就会将把一些人逼上梁山，挥泪断供　　在二线城市，韩六以750万元的总买价买入几套住房，空置房。按揭525万元 * 6.5％ = 每年需要月供34万元。　　在房熊市第三年沦为负翁之后，总市值剩下350万元。虽然这350万元的住房价值都属于银行，但下跌损失仍然是韩六负担。　　假设后面3年里，一手房共下跌9％ + 银行评估时根据折旧压低评估10％ = 19％ * 总市值剩下350万元 = 银行在第六年要求韩六补交66万元。因为银行的贷款合同上有一条：当抵押物价值下降时，抵押人应补足抵押物价值。　　于是大麻烦就出现了。每年月供34万元 * 3年 = 三年月供102万元 + 补交66万元 = 在预期房价继续几年0上涨的情况下，168万元都是肉打狗，有去无回。再者，补交66万元是计划外的钱，在普遍返贫的情况下到哪里去借？　　苦不堪言，惨不忍睹，叫天天不灵，叫地地不应，于是韩六在第五年第六年，可能挥泪斩马谡，霸王别姬，断供。　　.　　.　　▲ 房龄15年以上的老房子大多会沦为负资产　　2014年，一些银行对房龄15年以上的老房子不给抵押按揭，在房熊市里，银行坏账一大堆，对房龄超过十年的老房子必然拒之门外。在房熊市里，炒房囤房者无法炒作老房子，富人不会买入老房子用于居住。　　按揭款为0元 + 以自住刚需为主体的接棒者普遍只有80万元（最高200万元的40％）以下的首付款 = 在房熊市第二年，老房子价格难以超过80万元（下跌60％）。　　房东不可能接受第二年就下跌60％的“跳水价”，于是仍然将价格高高挂起在等待“梦中情人”，于是老房子的成交量极少。到房熊市第三年第四年，等来的是房子沦为负资产。　　.　　　　.
　　▲ 久握住房会被印钞机剪羊毛，所以炒房囤房者最终不得不卖出非自住房　　一说到大印钞票，大多数人就想到这对炒房囤房者有利，对持币待购者不利。可是，中国人80％的家庭财产体现为土地和房子，难道印钞机只对20％的其他财产征收铸币税？难道印钞机对房子是免税的? 多军连“富人比穷人多交税”“鞭打快牛”“能者多劳”这样子的道理都不懂。要么无知，要么忽悠。　　大鱼要吃中鱼。100万元的一手房有70万元的税费。购房款100万元 * 每年资金成本损失8％ * 6年 = 通货膨胀损失（铸币税）48万元。100万元的房子 * 每年3.33％的折旧 * 6年 = “拆迁税”20万元。合计，在6年里，印钞鸡、拆迁鸡、税务鸡就使得一套住房损失138万元的税费。　　　　中羊要找替罪羊。住房、收藏品等有价物品抵御通货膨胀的基本原理是，通过庞氏骗局、击鼓传花、概念炒作将印钞厂铸币税转嫁出去。炒房囤房者“陈家诚”以100万元买入1套非自住房，在总市值上涨到200万元的时候卖给自住刚需，于是炒房囤房者将138万元的税费损失全部转嫁给自住刚需。华人首富李嘉诚来大陆搞房地产，相当于一分钱的税费也没有交就拍拍屁股走了。　　　　中羊不跑就会被政俯剪羊毛。如果炒房囤房者在房熊市第3年仍然持有这套非自住房，那么138万元 + 3年的“印钞厂铸币税损失”24万元 + 3年的“折旧相当于拆迁税”10万元 = 9年的税费损失172万元就要自己承担。也就是说，在房熊市里这172万元里的大部分都会被当做“房价泡沫”挤掉。因为它大于投入资金数额，所以许多炒房囤房者在房熊市第3年将沦为负翁。很明显，庞氏不骗他人就是骗自己。有“花”不传出去就是自己拿着“最后一棒”。　　在房熊市第三年，一手房下跌50％，因为二手房有折旧损失，有按揭杠杆的放大，就是下跌101％，就是沦为负翁。仍然要月供，口袋空空，印钞机偷钱不会光顾一无所有的负翁。　　.　　.
　　▲ 房熊市将消灭大部分富人。批驳“人家买房早，成本低，而且没有按揭，即使一手房下跌50％也不会亏钱”的错误言论。　　炒房利益集团将房子被印钞机大量征收“铸币税”，忽悠成房子可以抵御通货膨胀，相当于将大鲸鱼说成是只吃小鱼不吃中鱼。通过计算看看印钞机如何对炒房囤房者收取铸币税。　　在二线城市，李四全款买入几套住房，成本是200万元。6年后是最高点，在开发商那里的一手房上涨到1000万元。总市值快速放大5倍。　　在房熊市第4年，开发商那里的一手房下跌50％ + 以跌剩的50％做评估 *（二手房每年折旧税费损失4％ * 10年）+ 被杀价1％
= 二手房价值已缩水71％（710万元），即属于李四的总市值剩下29％（290万元）。　　因为每年通货膨胀损失8％，所以290万元 / 1.08
/ 1.08 ……
= 十年后的变现价值只相当于买房那一年的134万元 – 总成本200万元 = 住房已沦为亏钱64万元的亏资产 / 10年 = 李四平均每年亏钱6.4万元。如果你认为每年通货膨胀不是8％，而是13％，那么计算结果是亏钱更多。　　比李四的成本更低的人是凤毛麟角，因为在2004年之前，没几人会料到房价会如此大涨特涨，所以早期有买也不多，平均下来成本都不低。看看，买房后总市值放大5倍的李四仍然是亏钱，说明房熊市将打翻几乎所有的房民。　　计算结果表明，房子抵御通货膨胀是大忽悠，通货膨胀率越高则住房价值缩水越严重。计算结果表明，持有住房的时间越久则亏钱越多。　　资金已经放大5倍还不落袋为安，还要赚“最后一个铜板”,真的是“上帝令贪婪”，真的是不撞南墙不回头。问题是，一旦大跌，千军万马过独木桥，95％的人过不去，因为桥那边的接棒者只有5％。　　　　　　▲ 100套房子只有5个接棒者,所以在房熊市里想卖出只能“杀价插队过独木桥”　　因为住房有按揭高杠杆，有税费损失，有折旧损失，会沦为负资产，所以遇到房熊市等不起呀。不像股票黄金，遇到大跌，因为没有贷款，没有税费损失，没有折旧损失，可以死握等待下一轮上涨。 　　机会属于思想有准备的人，机会属于提前行动的人，因为到了蒋介石兵败如山倒时，只有5％的国军能够跑到台湾，在95发子弹打来的时候谁敢保证自己是那5个幸存者中的一个？说明“贪”与“贫”何其相近，说明超过5％的人会适可而止，落袋为安，三十六计跑为上。　　如果“陈一”老老实实地在独木桥前排队，一是等接棒者，二是等银行发放按揭指标，可能到第四年(沦为负翁)也卖不出去，怎么办？“陈一跑”将价格杀跌到第1低，相当于插队到第1名先过独木桥。例如，日媒体信息，位于北京市朝阳区北苑路附近一家知名中介的赵先生对记者说：“降价50万已经不是什么新鲜事，只要买卖双方都诚心交易，一套房子砍下个几十万已不鲜见。”　　于是，“陈一跑”“王二跑”“张三跑”“李四跑”…… 争先恐后“插队过独木桥”，即价格战在第二年就如火如荼地展开了，到第三年愈演愈烈，于是5％的人在三年里将房价杀跌50％，使得95％的人无法在中高位卖出。　　.
　　开发商培训如何应对房闹：坚持不补差价行业底线　　 01:05 每日经济新闻 44　　对开发商来说，降价的影响不仅是利润的下滑，还要预防“房闹”问题。实际上，预防“房闹”已经成为很多企业降价前必做的功课，甚至已经有机构举办专门课程，对开发商开展相关的培训。　　逢降必闹。近年来的几次房价波动，都伴随着开发商与老业主之间的各种纠纷。为缓和这种矛盾，如今开发商也“学乖”了，比如以更隐晦的方式降价，降价后向老业主赠送优惠券，甚至通过改善装修、物业费减免等方式向老业主“示好”。有开发商向《每日经济新闻》记者表示，不论采取哪种方式，“不退房”、“不补差价”是行业共同坚守的底线。　　三轮房价调整都有“房闹”　　新盘降价已不再是新闻。上海易居房地产研究院近期发布的报告称，今年1~8月，全国商品房成交均价同比下降0.7%，降幅较1~7月扩大0.1个百分点，其中住宅成交均价下降1.1%；9月上半月，20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。报告称：房企希望在9月积极去库存，因此9月上半场的行情将决定房企是否会强化以价换量的策略。
　　▲ 成也萧何败也萧何　　成也印钞败也印钞。在房牛市里，大印钞票收购外汇，货币泛滥导致房价不断上涨，房市呈现赚钱效应，大量外商和热钱带着美元源源不断进入中国，推动经济发展，推动大众收入增多，推动房价上涨。物极必反，于是一些外商和热钱卖出商业楼住宅楼去追涨美元，央行不得不收紧银根，于是房价下跌，于是经济危机金融危机，于是收入减少，于是房价不断下跌。　　成也银行败也银行。在房牛市里，住房是“皇帝的女儿不愁嫁”，开发商带头捂房惜售，带头提价，因为有银行做靠山，甚至搞“假按揭”合谋骗取国家钱财。在房熊市里，银行坏账呆账一大堆，不但不给新贷款，还要雨中收伞，使得开发商的资金链岌岌可危，不得不降价促销。　　成也婆娘败也婆娘。在房牛市，你有几套房子，每年增值100多万元，丈母娘鼓动买房，多多益善。在房熊市里，几套房子每年损失100多万元，濒临负翁，所以在丈母娘鼓动下，老婆“一哭二闹三要离婚”，不计其数的女婿被丈母娘逼着“赶快卖掉”。　　成也中介败也中介。在房牛市里，你想杀价卖出都不行，因为中介每月抬价才能形成追涨态势，生意才能风风火火，所以房牛市里中介骗的是买家。在房熊市里，住房是“赔钱货”，你急于卖出，不杀价行不通，因为不降价就难以成交，成交量减少会使得中介付不起“被自己哄抬起来的店租”，所以在房熊市里中介骗的是卖家。你不降价，他就先卖别人的。　　成也按揭败也按揭。在房牛市里，按揭是银行的“优质资产”，买家买入3套都可以按揭，利息打85折，住房评估价公平合理，因为房价在不断上涨。在房熊市里，银行“收拾金瓯一片”，土地房子一大堆，坏账呆账一大堆，于是停贷半停贷，于是利息要提高，于是住房评估要压低，因为房价在不断下跌。你好不容易等到一个接棒者，结果是银行按揭办不成，结果是在等待中沦为负翁。　　.
　　赠:爱贴牛皮藓的老军医。　　不是所有的坚持都有意义。　　如果方向错了。　　再多的坚持与努力，只会让你离你的目标越来越远！　　不炒不热闹　　
　　.　　第29节
如果普通地段的空置房连续下跌5年，房价可能下跌80％　　.　　.　　▲ 批驳“城市土地会不断增值，不可能下跌，所以房价不可能大跌”的错误言论　　底特律曾经是美国第五大城市(港口城市)。　　　　原来是美国的汽车中心，是美国三大汽车制造商福特、通用和克莱斯勒的总部所在地。因为汽车工业衰落，失业率越来越高，底特律鼎盛时期人口高达185万人，到2013年仅剩71万人（仅剩38.4％），于是人少房多，空置房随处可见。实体经济的税收和房地产的税收大减，使得底特律政俯债台高筑。《财经郎眼》说：“中国有330个地级市的债务都超过底特律了”。　　　　　　2008年，中国媒体报道：美国底特律市一座民宅的挂牌价竟然是1美元（人民币6.8元）。日，英国《每日电讯报》月报道：日前美国底特律市一座民宅的挂牌价竟然标为10美元（人民币62元）。底特律一套住房挂牌1美元，就是333平米（0.5亩）（0.8个篮球场）的四线城市的住房用地的价格才1美元（6.2人民币元）。　　日本东京是地球村第一大都市，房价的最大跌幅为80％，土地价的最大跌幅为70％。　　.　　
　　.　　▲ 一旦经济下滑，一旦政俯不敢继续“炒民生”，一旦开征房产税遗产税，不少空置房的价格将一落千丈　　住房的价值体现在户口价值、使用价值、婚房价值、投资价值、投机价值、地差价值、出租价值、面子价值、拆迁价值等方面。房市多军只看到价值决定价格，却看不到税费损耗价值：　　为什么一些城市一些地段的住房将像底特律那样一文不值? 因为: 在货币战争如火如荼的情况下政俯不敢再支持炒房囤房 + 经济下滑 + 住房严重过剩 + 熊市不言底 + 长期空置 + 待租率高导致出租赚不回装修费 + 房产税越来越多 + 最终会开征遗产税 + 物管费 + 空置房丧失交易性 = 住房沦为普通消费品和亏损性资产，使得所有价值都丧失殆尽。　　为什么政俯将不再支持炒房囤房? 因为那是“炒民生”，会把“实体经济”和“执政权”炒完蛋的，所以不可能长久。因为一个地球村有近200个国家地区，只有你一个政俯在支持炒房，落后就要挨打。因为你卖出100平米的房子可以买入西方国家的1000平米的房子(10倍)，是小绵羊对大灰狼在剪狼毛，后果是被剪羊毛。因为政俯支持炒房是应该停止的亏本生意，应该关门停损，面临的情况却是进退维谷，骑虎难下。一旦从老虎背上跌下来，必然跌成“跛脚”，再也爬不到老虎背上去了。　　大河里的水,从价值看有无与伦比的价值，因为政俯不敢支持“炒水”，所以你去装100吨水也没有人要你一分钱。空气是“无价之宝”，有生命一样的价值，因为政俯不敢支持“炒空气”，所以你使用空气80年也没有人要你一分钱。民以食为天，因为政俯不敢支持“炒粮食”，于是，种水稻的、加工稻谷的、卖大米的连社会平均利润都赚不到，都是在赚可怜兮兮的蝇头小利。　　　　一旦各种价值不断降低 →房价就会不断下跌 → 经济陷入长期困境 → 地方财政就会债台高筑、饥肠辘辘 →税费就会越来越多 →住房沦为汽车电器那样的天天贬值的消费品。消费品的最大特点是具有贬值性，买入第二天就开始贬值，每天都在贬值，所以需要1件的时候不会买入2件,必然导致许多人卖出非自住房。既然是消费品，到“破烂”时就会很不值钱。　　鄂尔多斯下跌到第三年,就下跌70％。因为每年养房成本(印钞厂铸币税、折旧、税费)12％，所以只要继续二三年横盘，就相当于下跌90％。　　甘肃石油城玉门，据华商报报道，一套70多平米的商品房，在2010年10月的时候，连2000元都卖不到。也就是说，每平米才30元。　　.　　
　　▲ 一旦房熊市超过5年，一旦普遍开征房产税，不少空置房的房价将下跌80％　　中国政俯的征税能力举世闻名，名列前茅。政俯越强势则税费成本越高，就像你开商店遇到强势的房东，越来越高的房租成本最终将导致生意亏本。当“你的房东是万能的”，不断提高租价，那么你的清仓关店就是迟早的事情。　　房东手里的住房用地价值在不断贬值，房东只是“房奴 + 地奴”，因为今后人少房多，拆18层只能盖18层以下，因为拆迁就像1瓶茅台酒由4个人(政俯、拆迁公司、开发商、房东)分享，导致目前4套住房 * 第一次拆迁只能补偿50％ 左右 * 第二次拆迁只能补偿50％ 左右 = 70年后只剩下1套。也就是说，第一次拆迁使得房东拥有的住房用地面积减少到50％左右，70年二次拆迁就减少到25％左右。 　　　　　　因为许多城市的财政收入有50％来自土地财政，因为不少城市的土地财政收入的50％用于支付银行利息，因为一旦房价下跌3年就会导致3年土地流拍，就会导致地方财政饥肠辘辘、公务员收入降低，所以那时必然普遍开征房产税。遗产税的开征也是迟早的事情。　　一手房的税费高达70％ + 二手房的养房成本(印钞厂铸币税、折旧相当于拆迁税、税费)平均每年高达12％ = 相当于已经有2个房产税 + 终将普遍开征房产税遗产税
= 中国住房的每平米的实际税费将远远超过西方国家 + 税费后出租房收益率为负数 + 公租房的市场份额越来越大 +
4套住房在二次拆迁后剩下1套 + 土地流转和开征房产税必然导致城郊小产权房在补交税费后合法化 = 严重过剩的城镇非自住房(小绵羊)无法抵御高税费(大剪刀) = 城镇非自住房无法抵御通货膨胀。　　因为在房熊市里房东无法转嫁这些税费损失，因为拥有非自住房将吃亏，所以中国人将像西方人那样不愿意拥有第二套住房。抛售潮将导致熊市不言底，因为那时全国城镇的1.5亿套非自住房将沦为无人接棒的烫手山芋，在一个拆迁周期30年里消化不了。　　.　　在二线城市的四等地段，有一套空置房，最高总市值为100万元。如果房价下跌5年，这套空置房可能连20万元也难以卖出去。20万元（下跌80％）这个价格是否会出现，要看接棒者“张三”能不能赚到钱。因为待租率高导致出租赚不回装修费，于是，不得不仍然空置着。将20万元存在银行5年，有5万元的利息收入。将20万元换成房子后空置，5年交1.5万元的房产税。少收入5万元 + 多支出1.5万元 =
5年亏钱6.5万元 + 将要交3.5万元的遗产税 = 亏钱10万元。杀头生意有人做，亏本生意无人做。　　2011年，深圳大学国世平教授说：“在美国底特律，300平方米的房子卖到了10美元（人民币60元），我当时就心动了。但同行的人说，你每个月交物管费、房产税都要‘交死’”。也就是说，他预期房价难以上涨，预期会亏钱，所以即使以10美元（60元）买入这套房子，仍然不愿意。也就是说，这套房子的价格低至10美元，仍然不是财富，不能赚钱，而是累赘，是烦恼，所以它的真实价值是“小于一分钱”。　　在房熊市里，预期拥有空置房将会亏钱 →导致越来越多的人卖出空置房 →导致空置房价格不断下跌 →导致空置房亏钱越来越多……形成恶性循环后一些差地段的空置房就一分钱也不值。　　商品的价值存在于交易过程，一旦丧失交易性，就会一文不值。以上计算说明，亏钱效应将导致“空置房丧失交易性”，于是，住房的价值将丧失殆尽，一文不值。就像大河里的水，价值很高，价格是0。　　.　　.　　▲ 多多益善的炒房囤房者可能祸害子孙后代.　　中国人的家庭结构是“421”，“10后”终将继承爷爷、外公、爸爸的3套房子。在结婚后，有6套房子。如果是有钱人，可能有10套房子。那时可能居住在大城市，在小城市的这10套空置房 * 每年亏0.5万元的房产税物管费 = 每年亏5万元 * 10年 = 今后10年亏钱50万元。于是不得不止损卖出。　　因为是普遍情况，因为100套空置房对应5个接棒者，所以有95套找不到接棒者，于是大打价格战。　　0上涨 + 空置 + 出租赚不回装修费 + 利息 + 税费 = 即使是以1分钱买入，也是不值得买入。　　　　　　假设“10后”这10个烫手山芋有8套卖不出去，于是10年里亏掉税费40万元，于是大叫“我的老祖宗呀，你们炒房囤房把我害苦了。”　　以上推理计算，即使没有这么悲观，至少说明今后一些空置房价格下跌80％是可能的。　　
　　你的孩子（房价）在爬树（上涨），在爬山（上涨），你说怎么办？答案清清楚楚的，长时间不下来的话，结果就是：摔死，冻死。这道理很简单，可是，中国有几亿人就是不懂。　　上帝令疯狂　　　　
　　昨日（9月18日），国家统计局公布的数据显示，8月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数均为1个，下降的城市个数分别为68个和67个，环比房价上涨城市只剩厦门一棵“独苗”。
　　.　　第28节
在房熊市里许多炒房囤房者将叫天天不灵叫地地不应　　.　　.　　▲ 除了“地区”，一个“国家”在40年里出现第二次房牛市，在地球村几乎没有　　下一轮的房牛市的出现，必须把100个桶板都立起来，差1个都不行，可是，每一个国家都遇到几个桶板再也立不起来的情况，例如银行不愿意再做亏本生意，例如经济损失太大使得政府不再支持炒房囤房，例如住房不再供不应求，例如大众不再相信炒房囤房可以赚大钱。　　不相信看看美国近120年的房价走势图（扣除平均每年通货膨胀2％+），其中105年0上涨。(●●)　　　　不相信看看日本近40年的住房用地价格走势图。(●●) 　　　　不相信看看台湾地区近40年的房价走势图。(●●) 　　　　. 不相信看看德国近40年的房价走势图。(●●) 　　　　.　　▲批驳“香港房价大跌后又创新高，大陆房价在大跌后也会创新高”的错误言论。　　大陆与香港地区有5个不一样。　　香港只是一个700万人的地区(城市)，不是国家。　　大陆的城市的土地都可以往外扩张几倍，即使是房价名列前茅的厦门市，因为有几座桥梁隧道连接，本市政俯拥有的住房用地也是可以可以往外扩张几倍。　　香港基本上没有空置房，而大陆城市都是人少房多越来越明显，空置房最终将超过1亿套，即使是北上广深和厦门，空置房也是大量存在。　　香港地区第二次房牛市靠大陆人●●，大陆第二次房牛市只能靠外星人。　　索罗斯打狗时被主人打了，索罗斯们做空中国时谁会来见义勇为？　　　　.　　▲ 假设大陆房价像香港那样再见到最高价，结果是亏钱87％　　2010年，张三在二线城市买入总市值100万元的房子。先上涨5年 + 接着下跌5年 + 恢复性上涨5年 = 到一手房再见到总市值100万元时，房龄已经是15年 * 二手房每年折旧损失税费损耗4％ = 在15年里总市值缩水60％（损失60万元），即总市值剩下40％（40万元）。　　每年通货膨胀损耗8％，说明15年后的资金已经贬值许多。总市值剩下40万元（40％） / 1.08 / 1.08 …… 15次 = 只相当于15年前买房时的12.6万元（12.6％）。也就是说，即使是像香港那样十几年后再见到最高价，张三仍然亏钱87.4％。　　如果你认为每年通货膨胀是13％，计算结果是亏钱更多。计算说明，住房能够抵御通货膨胀是大忽悠。　　.
　　.　　▲在房熊市里，有效自住刚需难以增多　　因为各行各业的老板都在介入盖房炒房囤房，一旦进入房熊市，就会呈现倒闭潮失业潮，与房市相关的几十个行业都陷入困境，各行各业的许多人或失业或减薪，所以有效自住刚需难以大量增多。　　也就是说，房价大跌会摧残购买力，买得起的人难以增多，炒房囤房者的接棒者难以增多。亏钱效应将使得许多人明白“买房不如租房”的道理。　　山再高也有顶，到了山顶，要么下来，要么长期在雪山上站岗。　　　　.　　▲批驳：“大跌的话，看到便宜，许多有房族会再买二三套，自住刚需逢低纷纷买入，所以房价会再次涨上去”的错误言论。　　这是牛市思维。在已经折腾十年的房熊市里，大众“一朝被蛇咬，30年怕井绳”，普遍是熊市思维，已经心灰意冷。　　在中国一线城市三等地段有一套100平米的空置房 * 每平米3万元 = 在最高点的总市值为300万元。在房熊市第7年，可能以60万元（下跌80％）挂牌，都难以卖出，为什么？60万元接棒 * 三年亏掉利息20％ + 三年亏掉房产税1.5万元 = 在3年里接棒者亏掉13.5万元，是亏本生意。也就是说，即使以下跌80％的价格买入这套空置房，仍然不合算，仍然是亏本生意，仍然高估。　　既然不是财富，既然是累赘，是烦恼，是亏本生意，它就没有上涨的理由。　　不要说不可能，东京房价最大跌幅是80％，底特律有的房子下跌99.99％仍然卖不出去。　　不要说不可能，如果雾霾导致迁都，就是一片废墟，一文不值。　　想抄底买便宜货，何必等待5年后，现在就可以去抄底美国的底特律，那里有下跌90％的房子；现在就可以去抄底中国的鄂尔多斯，那里有下跌70％的房子。　　十赌九输是古训。看看鄂尔多斯、温州，一败涂地，一地鸡毛，一身债务。美国的底特律和中国的鄂尔多斯、神木，许多炒房囤房者一贫如洗，许多富翁沦为负翁，怎么有钱去增仓？　　即使是有钱，想买入，95个人会劝你不要买，因为那时房市95％的人都被蛇咬过了，因为谁也不知道房熊市将持续多久，就像目前谁也没有料到房牛市会持续30几年一样。.　　.　　. ▲ 在房熊市里，心理预期是一把血淋淋的“杀牛刀”　　价值规律的主要内容是：“价值决定价格”“供求关系影响价格”。价值和供求关系源于人的心理预期。于是，价值预期决定价格。　　在房牛市里，赚钱效应，群情振奋，信心倍增，上帝令贪婪，住房估值很高，预期房价“永远上涨”，于是牛市不言顶。　　在房熊市里，亏钱效应，竞相杀价，信心丧失，上帝令恐惧，住房估值很低，预期房价“不断下跌”，于是熊市不言底。　　看看人们对未来的预期吧。日，中华元智库创办人张庭宾在其博文中表示：“在未来3年内，中国楼价重演1990年日本大跌80%和1997年香港大跌70%并非完全没有可能。”　　也就是说，上帝令疯狂的后面是上帝令恐惧，因为上帝要惩罚那些丧失信仰的不相信客观规律的炒房囤房者。　　.
　　.　　▲炒房囤房者将遭受“中国特殊”的待遇　　一旦沦为负翁，房子价值100％属于银行，不能擅自卖出，但是每年下跌和损耗都是房东来承担。因为对个人没有破产制度，负翁的一生都无法逃避债务。如果胆敢断供，银行信用度为0，今后强大的正俯与银行会处处另眼相待，你将一事无成。连银行信用卡都得不到，在互联网时代寸步难行。　　因为在越亏越多的情况下，如果遇到天灾人祸而不得不断供，房子就彻底属于银行，没有东山再起的机会。银行需要拍卖的住房很多，一是卖出可能在2年后，价格当然较低。如果拍卖后仍然欠银行20万元，要继续还本付息。　　美国空头大师查诺斯说：“美国的买房者可以一走了之，让银行系统和美联储来收拾烂摊子，中国的买房者则将失去他们一辈子的积蓄”。　　.　　.　　▲李嘉诚说过“房价上涨不会死人，房价下跌一定会死人！”不相信吗？　　第二次世界大战死了1亿人，导火索是美国1929年经济大萧条，而经济大萧条的导火索是1926年美国房地产泡沫破裂和1929年股市大崩盘。美国2007年次贷危机已经7年，仍然在危害地球村几十亿人。什么是次贷？就是次级住房贷款。　　1990年代，台湾的房地产泡沫破裂，房价近乎腰斩，相关行业哀鸿遍野，当时房企上市约30家，地产股兵败如山倒，有一个股票竟低到0.2人民币元。被戏称为“水饺股”（一股与一颗水饺等值）。有近半房地产股票被迫下市，其中高雄市最为惨烈，8家上市房企竟有7家消亡。　　“好汉不提当年勇”。拿破仑虽然是横扫欧洲大地的常胜将军，99次都是胜者，第100次在滑铁卢将胜利果实全部葬送掉。　　.　　.
　　太多理论，看着头痛　　不过炒房的人那么多，刚需的买不起房~~~　　真希望楼市倒下去，虐死那帮炒房的
　　牛　　
　　第30节
住房宜居年限低于30年，使得二手房的价格上涨不可持续　　.　　.　　.　　▲住房的平均寿命低于30年　　前几年，汪光焘担任建设部部长时说过：“ 由于我国住宅建设品质低等原因，目前我们的住宅平均使用寿命不足30年，远低于设计寿命50年的标准，而发达国家的住宅寿命一般高达80多年。”　　前几年，住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说：“我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25-30年。”　　前几年，身为建设部住宅产业化促进中心副主任的童悦仲说过：“国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年，但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”　　2010年8月，住建部陈淮说：“未来15-20年中国一半以上住宅得拆了重建。”　　前几年，任志强说过：“我国目前的住宅建筑平均寿命仅为30年。”　　.　　.　　▲楼倒倒、楼歪歪、楼脆脆的报道屡见不鲜，大量住房的使用年限只有25年　　在官商勾结的大环境下，红包一送，一路畅通，安全质量隐患很多，漏洞百出。房子竟然没有保修期的规定。排队买白菜的年代，先交钱再看房，甚至是期房，所以开发商偷工减料已经司空见惯。　　老瑥曾经提醒开发商要有“道德血液”。有个开发商竟然在电视上冷血地说：“如果房价下跌，就会出现10根钢筋换成5根的情况。”报刊报道，钢筋竟然用竹子来代替。有的水泥不达标。有的沙子不达标。使得住房沦落为快速消费品，就像有三聚氰胺的牛奶，就像有塑化剂的白酒。用多军的话来说，就是“这是一个神奇的国度，什么都有可能”。　　　　2009年，上海“莲花河畔”尚未交房的13层的楼房整体倒地，平躺着，犹如“睡下”。　　日，网友户外啊狼说：“我做新建楼宇电力的，2007年以后楼盘质量很差的，有的建好就是接近危房。”　　日，于日竣工的宁波市江东区一栋6层砖混结构住宅，在组织撤离中轰然倒下。现场发现3人受困，其中1名在医院因抢救无效死亡。房龄才23年。棘手的问题出现了，不是一个楼的问题，是一个小区的问题，边上几幢的许多人搬出来了。是全市的问题，房龄差不多的也有不少人不敢住了。　　　　　　日上午，浙江省奉化市居敬小区第29幢居民住宅楼坍塌，五层楼，砖混结构，倒塌1.5个单元，涉及15户人家。7人被困废墟获救，其中1人经抢救无效死亡。1994年竣工的，才20年就像麻将一样倒了。据记者调查，这样的危房在奉化市目前至少还有35处。　　今后是全国的问题。要命的是房屋寿命可能超过30年，也可能不到30年，无法判断，无法预知。如果不到30年，某一天轰然倒塌了，就要付出生命的代价。因为排队买白菜的年代是“豆腐渣工程”的高发期，所以三五年后媒体将大量报道楼歪歪事件，将会人心惶惶。于是，只要有经济实力，或者风险意识较强，就会打提前量，房龄25年的房子就不敢居住或没面子去居住了。也就是说，大量住房的使用年限只有25年。　　.　　　　▲ 木桶理论决定了住房的“宜居年限”只有25年　　日,网友“人三十的感觉”说：“本人从业房地产开发……房地产老板是能有便宜的看起来还行是尽量不用贵的……国外的电梯使用寿命一般15-25年（多的30年），国内的对折10--15年就故障高发。”　　房龄25年的时候，电梯、自来水管道、电线路、煤气管道需要大修更新，除了动用维修基金，每户还要付1万元，结果是思想无法统一，资金无法收齐。　　因为那时30％的房东将房子出租，在大修需要房客搬走1个月的情况下，在大修和装修的钱难以通过出租赚回来的情况下，房东和房客大多不同意大修。　　因为那时人少房多，待租率高，租价低，再扣除房产税，使得大修和装修的钱难以通过出租赚回来，使得30％的房东将房子空置，他们大多有“三不”，不交管理费，不交大修费，不理睬物业管理处的通知。空置房和出租房的房东合计60％，居住到四面八方的新房去了，就像一盘散沙，思想难以统一。　　因为那时只有40％房东将房子用于自住，要么是老人，要么是穷人，要么即将乔迁，所以得过且过，舍不得花钱。　　因为那时3楼以下的大多不愿意交电梯更新费用。　　因为那时已经是房熊市，60％的有房族返贫，甚至沦为负翁，要各家各户交款，谈何容易。　　因为那时漏水、漏电、漏气等问题多多，电梯经常坏，怨声载道，使得物业管理处收到的管理费呈现……70％……60％……50％……越来越少的态势，亏损了，气走了。物业管理处走后不久，电梯坏了，没有人付款，于是电梯彻底停摆，于是空置率呈现……30％……50％……70％……越来越高的态势。　　根据“一个桶板坏了就整个木桶无法装水”的木桶理论●●，虽然住房设计期限为50年，但电梯、电线、煤气管道、自来水管道只能使用25年，于是住房的实际的“宜居年限”只有25年。
　　　　▲沿海一些城市住房使用“海沙”，使得大量住房的使用年限可能只有20年　　华侨大学教授黄奕辉说“海砂房寿命在10年左右。”黄奕辉说，海砂中含有大量氯离子，只要稍微有一点潮湿，就会产生电化学反应，钢筋被腐蚀膨胀，混凝土就会开裂。因混凝土和钢筋主要是通过表面粘连受力，一旦钢筋生锈混凝土开裂，那建筑安全就难以得到保证。在上世纪七八十年代，台湾曾经出现一大批海砂屋的问题。因用海砂建房，很多房子钢筋生锈，产生安全隐患。一旦遇到外力作用，房子就会倒塌。比如上个世纪，韩国一家商场建成开业时突然倒塌，最后调查结论是海砂的问题。　　　　2012年12月，佛山电视台报道：“佛山80%的楼盘使用氯离子超标的问题海沙……一般是层层转包出去的，包工头为了赚取更高的利润，选中了价格便宜但外型上没有太大差别的海沙……使用海沙导致墙体开裂、钢筋生锈也是十年八年以后的事情，施工单位不需要担心被秋后算账……楼盘的质量安全问题，真是一个谜。”　　　　日媒体信息：“深圳用海砂建楼致危楼四处开花 房屋寿命至少减半”“近日，深圳曝出居民楼房楼板开裂、墙体裂缝等问题，每逢雨天渗水不。而根据市政俯的调查结果显示，问题的根源就是建设时使用大量海砂。海砂中超标的氯离子将严重腐蚀建筑中的钢筋，甚至倒塌。而就是这样的“海砂危楼”在深圳比比皆是！而无良的开发商之所以选择“海砂”做建筑混凝土，是因为它可以节省一半的成本。” 连“华润置地”这种著名建筑商都敢用，地铁都敢用。金融大夏都敢用，那么，深圳还有几多不是用“海沙”的呢?　　　　几年前，福建省平潭就发现海沙房了。海南省也报道海沙房的情况。　　.　　.　　.　　▲批驳“住房质量和拆迁补偿减少是30年之后的事情，现在何必去操心”的错误言论。　　投资市场炒的是未来，炒的是预期，炒的是朦胧题材。物极必反，盛极而衰是不可抗拒的客观规律。过几年，在熊市里，“房价下跌→导致土地流拍→导致拆迁补偿减少→导致老房子价格下跌→导致拆迁补偿更加减少”的恶性循环就出现了，大家就会看到拆迁价值越来越小的庐山真面目，并非有人说的：“30年后才拆迁，到那时再说。”　　看看庐山的三叠泉，越来越高的房价就像泉水在悬崖顶部，越来越低的土地使用权价值就像悬崖底部，一旦房熊市来临，就会“飞流直下三千尺，疑是银河落九天。”那时，多数中国人将为无知付出惨重的代价。　　.
　　. 　　▲ 批驳“人的欲望是无限的，房子会越住越宽敞，一家需要三套，所以房子永远都紧缺，所以住房价值越来越高”的错误言论。　　二线城市一套住房200万元，每年上涨15％就是30万元，而城市平均收入水平家庭按照收入的一半积攒，每年才5万元。用多军的话说，现在有钱不买入三房，以后这些钱连一个卫生间也买不起。　　如果今后二十年房价每年仍然上涨15％，许多老板会变成盖房的炒房的囤房的，必然出现倒闭潮、失业潮，衣食有忧的农民工凭什么去买房和小房换成大房？ 　　一旦房产税遗产税越来越多，住房就沦为消费品，年年在贬值，那么，租房结婚就会成为新习惯。看看美国，房价收入比才3年，住房自有率才70％，小布什一家二任总统才2套住房，世界首富巴菲特才1套老房子。　　如果房产税遗产税使得大众不愿意拥有第二套，在二线城市，空置房一套20万元就可能出现。因为在长期不上涨的情况下，每年就会损失利息1.4万元 + 房产税0.3万元 = 每年损失1.7万元。亏本生意无人做。　　.
　　　　▲老太太比黄花闺女索取更多的彩礼必然不可持续　　炒房客的资金利息、房屋折旧、税费等成本，平均每年大约12％，房价每年至少上涨百分12才能维持住房泡沫继续吹下去。　　2014年，502室是新房，200万元 * 1.12 = 224万元。一年涨24万元。　　2015年，502室变成次新房， 224万元 * 1.12 = 251万元。一年涨27万元。　　于是,二手房会呈现加价24万元、27万元、30万元、34万元、38万元、43万元、48万元、54万元……的越来越多的态势。　　黄花闺女的彩礼24万元，老太太的彩礼54万元，这明显是不可持续的。于是房价泡沫的破裂只是时间问题。
　　.　　.　　▲批驳“拆迁之前要签订拆迁协议,补偿少则房东不会签字”的错误言论。　　今后是房东处于“要求拆迁的被动地位”。今后，城市化已经基本完成，计划生育使得人口越来越少，炒房使得空置率可能高达60％，房价低位徘徊，每年通货膨胀损失8％无法转嫁，呈现亏钱效应，因为00后10后普遍拥有三五套房子，拆迁时只要补偿现金不要房子，使得政俯和开发商通过拆迁赚不了大钱快钱，导致拆多盖少，许多老太太房在等待拆迁。　　待拆迁的住房，不能自住，也不能出租，土地使用权每年在减少，房产税仍然要交（否则房东会当钉子户），就像身上背着几块大石头，早拆迁早解脱，变成房东先急了。不签拆迁协议就年年在亏钱。
　　.　　.　　▲鬼城现象越来越多，到房龄20几年时价格将趴在地上　　已经出现鬼城现象的城市有鄂尔多斯 ， 温州，贵州 ，营口 ，南通，常州 郑州、唐山 、丹东、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林 ,鞍山 ，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州。北海、江阴、中山、洛阳、芜湖，三亚、海口、澄迈、琼海、陵水、文昌，淮安，哈尔滨江北新区，以及黄山市……后面会越来越多。　　玉门石油城因为石油枯竭而沦为鬼城，于是房价长期趴在地上。2013年，有一网友写道：“我刚刚从甘肃旅游回来，我以前一个同事的母亲今年在玉门市买了一套房子。十年的房龄，三楼{总共五层}，靠近市中心，就是老电影院那边。三房两厅，下面一个杂物间，共一百二十多平方。三千元。看清楚，不是三千元一个平方，是总价三千元人民币。”..　　　　　　　　
　　▲人往高处走，小城市将是长期房熊市　　人口转移的最大动力是就业机会较多，工资较高，社会保障较好。换句话说，先有实体经济的公司，后有就业人口的增多。中西部的不少小城市，一到晚上就露馅了，灯光稀稀落落，唱空城计。为什么人们不愿意在此居住，因为那里难以形成产业配套，产业缺乏竞争力，导致就业机会较少，工资较低，社会保障较差。　　许多农村人房子买在县城。县城的人有钱了，就往四线小城市走。四线小城市的人有钱了，就往三线城市走。三线城市的人有钱了，就往二线小城市走。二线城市的人有钱了，就往一线大城市走。这是总体趋势，所以，房价泡沫的破裂不是“齐步走”，而是按照泡沫程度和地段价值，将一批一批地倒下去。　　三四五线城市，主要依赖本地人购房，而且有钱人源源不断往大地方走，供过于求的局面在今后很长时间里难以改变。可能像目前的偏远小乡镇一样，人口越来越少，住房空置率越来越高，待租率越来越高，房市有价无市，难以找到中介，长期是熊市。　　.　　.
.　　▲人口聚集性决定房价的高度，中国的人口聚集性只存在于几十个城市　　韩国。首尔聚集了50%的人口。　　日本。东京聚集了全国25%的人口。大阪是日本第二大城市，人口只占1.6%。　　美国。纽约市相当于中国的上海市，人口只占2.3%。芝加哥人口占0.92%。洛杉矶人口占1.3%。　　英国。伦敦聚集了12%的人口。　　墨西哥的最大城市是墨西哥城，人口占全国19%，人口为1800多万。其他城市人口不多。　　加拿大最大城市是多伦多，人口占13%，其实该市的总人口只有300万。　　中国台湾地区，唯有台北的房价一直保持坚挺。　　2013年，中国城市数量已经达到658个。如果房熊市后面会起死回生，最终会赚钱，当然可以稳如泰山，持房待涨，等待拆迁。可是在经过房熊市的大洗礼之后，一线城市和本省（自治区）前一二名的城市，还有东山再起的可能，其他城市的房价可能长期爬不起来了。　　.
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土地使用权实际价值只有30年，每年折旧3.33％将压死骆驼　　.　　.　　.　　▲ 对住房价值的高估源于大众对住房用地价值存在5个误区　　一是，误以为土地使用权70年。为什么是误解？今后每35年都要拆迁一次，房东都只能获得50％以下的就近补偿，实际上是再次交了“土地使用费”（折旧相当于拆迁税费）。　　二是，误以为土地使用权终将是是70年 + 70年 + 70年……。为什么是误解？已经详细分析过了，中国只有地奴，没有地主。　　三是，误以为70年后30平米的住房占地仍然是30平米。为什么是误解？每次拆迁都只能就近补偿50％以下。被政俯、拆迁公司、开发商赚走了一些。　　四是，误以为土地价格的红利会落入房东的口袋。为什么是误解？实际情况是，8套住房在3次拆迁后剩下1套。　　五是，误以为土地价格会永远上涨。为什么是误解？2013年，美国汽车城底特律，2套大房子挂牌2美元。即12人民币元就可以买入1亩（1.6个篮球场）永久土地所有权的沿湖城市的土地。1990年后，东京住房用地价格曾经下跌75％。　　.　　.　　.　　▲ 从住房面积和占地面积的变化看，住房折旧期应该取值30年　　近几年买入的新房，到房龄30年拆迁 + 竣工前和拆迁前5年 = 土地使用权损耗掉35年，钢筋水泥已经一文不值，拥有的东西只有“30平米的土地，35年（50％）的土地使用权”，这意味着有35年（50％）的土地使用权转移到地方政俯手里，于是地方政俯在拆迁时来雁过拔毛有充足的理由,于是拆迁由拆迁公司统一拆除，整理为“熟地”后交给政俯去进行土地拍卖，去圈钱。今后每次拆迁都使得住房占地缩水50％以上。　　2014年你王二买入占地30平米的一手房，房产证上写着：“30平米的土地，65年的土地使用权”。35年后，在拆迁补偿到的新的房产证上将写着：“15平米的土地，70年的土地使用权”。这是一个几乎所有人都没有意识到的问题，是一个公开的秘密。　　因为平均寿命只有30年,因为在房熊市里价格往下走，评估师能按照30年来计价就不错了。　　.
　　.　　▲折旧期应该取值30年，事实胜于雄辩　　1、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下： （一）房屋、建筑物，为20年；……。　　2、根据中国的《企业会计准则》，每年折旧率一般是5％。5％就是20年的折旧期。　　3、土地折旧、住房折旧已经是铁的事实。银行按揭随着房龄越来越少，说明银行、保险、典当行、评估等机构不认同土地价值会增值。银行的抵押品要经过评估，而根据全国住房平均寿命不到30年的实际情况，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定的折旧期20年，根据住房使用30年就可能拆迁的情况，评估师采用的折旧年限不可能超过30年。　　4、在实际买卖中，一手房和房龄5年的二手房有很大的价差，说明“土地折旧”“住房折旧”已经被市场（你我他）约定俗成了。说明住房呈现每年贬值3.33％（30年）的态势。　　.　　.　　.　　▲折旧期应该取值30年，因为时间久远而难以把握的价值不能计价　　公司刚刚开张，税务局马上要收你5年的税收，老板会回答：“你怎么知道我会经营5年？”一个公司可能存在70年， 如果要卖出，买入方的评估不会超过30年（市盈率30年）。说明你即使拥有7万年的土地使用权，卖出时也只能按照30年以下来计价，来计算折旧。　　如果房价再上涨30年，贫富两极分化会越来越大，实体经济越来越空壳化，民生问题、社会稳定问题越来越大，移民潮把高等人才和财富带走一半，那么，两岸会不会因为台湾想独立而剑拔弩张呢？你敢保证30年后南海和钓鱼岛不会炮火连天吗？　　你敢保证30年后北京不会沦为沙漠吗？你敢保证30年后北京不会迁都吗？你敢保证30年后所在城市不会出现“底特律式抛房”吗？你敢保证30年后还在全民炒房吗？　　你敢保证30年后不会拆高盖低、拆多盖少吗？如果遇到拆20层盖10层，理论上说，只能补偿12.5％。因为100平米的住房用地，只相当于50平米的新房价值 × 房龄35年时土地使用权剩下50％ × 在拆2盖1的情况下建筑面积是拆迁前的0.5倍 × 一年后的土地拍卖价格难以预测而忽略不计 = 理论上说只能补偿12.5平米。　　　　政俯的土地制度变革令人捉摸不透。1949年改朝换代，老毛是“分田分地真忙”。1958年土地全部人民公社化。1978年后老邓将土地分到各家各户。目前要土地流转，最终可能是土地流入少数人手里。5000年不断改朝换代的根本原因就是土地问题和贫富两极分化。30年以后的政策变幻莫测啊。 　　总之，土地使用权价值只能按照30年来计价，住房折旧年限应该是30年。于是每年折旧3.33％就出现了，于是在房熊市里住房将露出不断贬值的庐山真面目。
　　第32节
不知道中国只有地奴和房奴，结果是以“地主价”买房以“地奴价”卖房　　.　　.　　.　　▲土地使用权是以每35年“中途添加35年”的形式给予续期，所以不存在70年后土地使用权续期的问题　　目前买入的新房,到拆迁时，新的房产证上的土地使用权不得不写70年。商品房是按照50年使用年限来设计的 + 为拆迁留下20年的时间 = 任何新房的产权证统一写70年。这是明规则，这是约定俗成。表面上是政俯给你20年的“面包”，其实是房产税的套牢期，以防今后房主放弃老房子让政俯来处理建筑垃圾。　　你房东不愿意写35年的土地使用权。房龄35年拆迁，老房子剩下35年（50％）的土地使用权，如果拆迁补偿到的新房如实写35年，从价值上看，拆迁10套补偿到5套，实际上就变成2.5套，你愿意吗？土地使用权如实写35年，到下一次拆迁，你的土地使用权归零，存在土地被收回的风险，你愿意吗？　　地方政俯不愿意写35年的土地使用权。房龄35年拆迁，有35年（50％）的土地使用权转移到地方政俯手里，他们会将它作为交换的筹码，房东无偿获得35年的土地使用权，不得不默认土地拍卖，于是政俯顺利获得新一轮35年的土地出让金。房东也顺利获得写明70年土地使用权的新的房产证。于是，新房的产权证70年 = 拆迁时剩下35年土地使用权 + 拆迁时增多35年的土地使用权。　　　　于是，每一次拆迁，土地都要经过拍卖，房东的房产证都增多35年的土地使用权。说明土地使用权是以每35年“中途添加35年”的形式给予续期，所以不存在70年后土地使用权自动免费续期的问题。　　一切都神不知鬼不觉，都做得天衣无缝，妙哉啊，妙哉。95％的人看不懂这样的“英模”，所以许多人错误地理解为70年里不需要再缴纳土地使用权出让金，甚至寄希望于70年后土地使用权自动免费续期。　　.　　. 　　.　　▲通过简单的推理就知道70年后不存在土地使用权免费续期的问题　　“70年之后续期”的前提条件是【房龄71年时房子还没有拆迁】，是【房龄第71年时土地还在你的屁股底下】。 在中国，住房按照50年设计，唯利是图的开发商在排队买房、先交钱再看房的情况下，偷工减料是不言而喻的。住房平均寿命是30年。超过30年的房子你敢住吗？超过30年的出租房装修费收得回来吗？超过30年的房子银行敢抵押贷款吗？　　“70年之后续期”是“假定”你现在这个商品房能够居住“70 + Y年”，可以“自动续期”Y年。可是，房东对住房只拥有70年的土地使用权，正俯可以随意拆迁，于是陈大哥屁股底下那块土地……30几年后是王二的房子……60几年后是张三的房子……90几年后是李四的房子，说明根本就不存在70年后无偿续期的问题，说明陈大哥、王二、张三、李四都只是一个租地者，都只拥有越来越少的拆迁价值。　　房龄30几年之前要么“被拆迁”了，要么“自己滚出来”了。第71年时你的房子在哪里？哪里还有神马可笑的无中生有的70年之后自动免费续期的问题？用屁股想想吧。皮之不存,毛将焉附? 　　“土地使用权续期”的前提条件是土地使用权年限已经归零。1995年施行的《城市房地产管理法》规定：“年限届满后，土地使用者可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，重付土地使用权出让金。” 说明“土地使用权续期”的前提条件是土地使用权年限已经届满，即年限已经归零。可是，每次拆迁，房东领到的新的产权证写的都是70年，永远不会遇到土地使用权年限归零的情况。就像法律规定：“居民年满700岁可以享受总里的一切待遇。”你在高兴什么？　　“要求70年后土地使用权自动免费续期”的想法是，70年+70年……的土地使用权 = 永远拥有土地所有权。可是，你买一次飞机票不可能永远免费坐飞机。政俯都不是永久的，怎么会有永久的土地使用权。即使政俯是永久的，根据有限政俯原则，官员的职位是有限期的，政俯的权利是有期限的。历代皇帝对土地的永久所有权也只是黄粱美梦。故宫还是朱元璋家的吗？　　.
　　.　　.　　▲如果城市土地私有化，公务员的吃喝拉撒怎么办？　　《中华人民共和国宪法》第一章第十条明确规定：“城市的土地属于国家所有。”实际上已经沦为“政俯所有”和公务员的饭碗。2003年前，因为卖土地很少，所以年，全国财政对教育经费的欠账达到9391亿元，导致50.6万名代课教师每月只有40－80元代课费。那时，许多公务员低工资，而且经常被拖欠，骑自行车上下班。如果免费续期，今后财政将捉襟见肘，难以为继。不管现在的法律如何承诺，即使70年后的大官是你，也不得不通过土地和住房来圈钱。2012年夏，开发商任志强称：“物权法没说到期后是否补交再使用土地的出让金？还留了个再收一次的口子。”　　.　　.　　▲即使土地私有化也不可能改变被圈钱的命运　　70年后，中国的城市住房用地享有永久土地所有权是可能的，但是，住房的价值就因此提高了吗？经济发达国家的民众支付能力强，而且拥有永久土地所有权，可是，2013年，美国的房价收入比是3年，西方国家普遍在6年以下。即使像美国那样拥有永久的土地所有权，也当不了地主，因为中国目前平均每年买房资金的时间成本达到12％，包括每年印钞机铸币税8％，折旧3.33％(30年)，平均每年房产税交易税费0.67％.一旦房熊市就是房东每年花钱12％租用土地，是亏本生意。有永久的土地所有权的好处是可以自拆自建，但是在城里，政俯不可能让你自拆自建，不然就乱套了。　　城市住房用地的“中国特色”可以用“菜na”和 “拆na”这二个词来概括。城市住房用地永远是地方政俯的菜，地主永远是地方政俯。今后，你即使拿到了标注拥有1万年土地所有权的房产证，也是“空欢喜”。宪法早就规定土地全民所有，哪个“民”买房不需要支付土地出让金？.　　　　.　　▲地主梦是白日做梦　　什么才不是租地？你使用自家的冰箱、洗衣机，买入后不需要向他人交费。中国达到（孙中山说的）天下为公的途径是，房产税 + 遗产税 + 统一拆迁。还是哇哈哈公司老板宗庆后心如明镜，他一针见血地说：“房子70年使用太没道理了，我们世代人辛苦买房，世代还贷，永远没有停下的那一天。” 也就是说，他认为70年后我们的儿孙仍然需要为土地“还贷”。　　房东是租地者。 2011年4月，民政部李波说：“我们一直强调，墓地只是租赁关系，不是产权关系，只有使用权，没有所有权。”房地是一模一样的道理，我可以只改一个字说：“房地只是租赁关系，不是产权关系，只有使用权，没有所有权。”租房和买房，在本质上都是“租赁关系”，租房是短期租用住房，买房是长期租用土地。也就是说，在中国只有二种选择:租地和租房。没有地主，只有地奴和房奴。墓地20年不会“半途而拆”，所以有“20年后交费续期”的问题，但房地三十几年就会“半途而拆”，所以根本就不存在“70年之后续期”的问题。　　为子孙后代积累房产是花冤枉钱。你是工程师，你的老板对你说：“假如你能够再活70年，我就让你原地原职务自动续期。”这没有任何实惠，“逗你玩的话”而已，谁当真谁就是“2”。可是，数以亿计的城市有房者却相信“70年后可以再续期70年的逗你玩的话”，却相信房子底下的土地归根到底是我家的。在商品房的实际运作中，你家永远见不到“70岁的商品房”，你家永远不会遇到70年续期的问题。　　.
　　.　　.　　▲女大不中留。拆迁制度使得你最终不得不止损卖出　　即使土地使用权规定为70000年，也当不了地主，因为平均寿命只有30年，因为25年就楼倒倒的信息不断见报，所以25年就不敢居住了，没面子去居住了。　　在人少房多的年代，拆迁率将低于60％，所以等待拆迁可能遥遥无期，望眼欲穿，心中无数，却仍然要年年交房产税，年年在损耗时间成本，是亏本生意。　　　　因为人少房多越来越明显，拆迁16层只能盖16层，因为16瓶酒有4人（房东、政俯、拆迁公司、开发商）在分享，所以今后拆迁16套就近补偿将少于8套新房（50％）。70年会遇到2次拆迁,16套只剩下4套（25％）。换句话说，2次拆迁后400平米的住房用地只剩下100平米（25％）。换句话说，2次拆迁后住房价值只剩下25％。这就是住房百分贬值的庐山真面目。　　怎么办？如果不提前卖出，就会年年亏损，如果拖到房龄20年就难以卖出了，所以房龄15年之前卖出当然是最佳选择。真的是女大不中留。　　非自住房已经不得不卖出了，如何传给子孙后代？如何抵御未来30年才可能发生的恶性通货膨胀？　　.　　.　　▲批驳“囤积住房最多的是当官的，怕什么？”的错误言论　　，最终主宰房市的是物极必反、盛极而衰和周而复始的客观规律。最终做决策的只有7人。7人以外的官，即使你是厅长、部长，也只有唯命是从、见风使舵的份，也是“不听”就“不长”。　　普遍开征房产税就需要将各城市的房地产资料全国联网，谁在各地拥有多少住房一目了然。2014年将联网几百个城市，进行不动产登记制。住房的目标大，在众目睽睽之下，在房产税普遍开征而且越来越多之后就难以洗钱，一些官员害怕落下和珅的下场，归宿不在大陆。　　在中国，地主是政俯，房东只是地奴和房奴。住房的价值是“地奴的价值”，被炒高到“地主的价格”，2013年相当于以黄金价买入一堆白银。炒房囤房者都在做“地主梦”，都准备长期投资，留给子孙后代，可是，一旦房熊市来临，年年亏钱，只能以“钢筋价”卖出以止损。　　.
　　　　70年会遇到2次拆迁,16套只剩下4套（25％）。换句话说，2次拆迁后400平米的住房用地只剩下100平米（25％）。换句话说，2次拆迁后住房价值只剩下25％。这就是住房不断贬值的庐山真面目。
　　. 第33节
印钞机拆迁机税务机磨刀霍霍向猪羊，住房将沦为普通消费品　　.　　.　　▲政俯的“喝水式调控”就像乌鸦加石喝水，使得房价泡沫（石头）越来越多　　吃皇粮的人越来越多，政绩需求越来越大，需要通过印钞机圈钱，需要通过拆迁圈钱，需要通过土地拍卖圈钱，需要通过各种税费圈钱，所以政俯管理房市的作为在本质上是分享蛋糕(加石喝水)的行为。政俯看到风险越来越大，以“控制房价涨幅”为名提高税费，进一步加石喝水。2012年，中Y当校一研究所的副所长周天勇说：“房价里70%是正俯税费”。　　　　炒房利益集团以“成本不断提高”为名进一步加石喝水。于是，出现二只乌鸦争先恐后不断加石喝水（吃蛋糕）的情况。　　二只乌鸦为了喝水已经加进去60块石头（泡沫），同时吃掉60口水（价值）。水瓶里的含石率（住房泡沫率）为60％，所以住房价值（含水率、含金率）当然是降低到40％了，而且只要房价不断上涨（不断加石），住房价值（含水率、含金率）就会越来越低。于是，住房价格与住房价值呈现背道而驰的“﹤状态”，即房价泡沫呈现……55％ ……60％……70％……越来越大的态势。●●　　.
　　.　　▲炒房利益集团颠倒黑白，将不断贬值的住房忽悠成可以抵御通货膨胀的最佳品种　　这相当于把乌鸦不断加石头说成是不断加黄金。如果真的是加1块黄金(或白银或钢筋)喝1口水，那么，水瓶确实是不断增值了（含水率、含金率不断提高了）。问题是，加进去的黄金比水的价值高，那么，岂不是说他们不但一点好处也没有，而且不断倒贴钱（黄金）给你房东。　　水瓶是陶瓷的，从侧面看不到石头。最终还是会水浅见石、水落石出，真相大白，使得击鼓传“瓶”（房子）传不下去，于是产生不计其数的最后一“瓶”（棒）。 　　说明所有的城市住房都是含金率越来越低的、泡沫度越来越高的、不断贬值的隐性亏资产。即到了房熊市就是明显的亏损性资产，即亏本生意。　　.　　.　　▲批驳“如果房价不调控，如果取消限购，房价可能会涨上天。”的错误言论。　　假设从来就没有政俯在“控制上涨速度”，乌鸦（炒房利益集团）早就将99％的水喝掉了，即剩下1％的水，于是水浅见石，水落石出，昭然若揭，那么房价早就崩溃了。　　这是物极必反、盛极而衰的道理。房市的开水一旦烧到100度，有效自住刚需全军覆没，那么，有的开发商只能从烂尾楼跳下去，有的城市的公务员的工资可能发不出来。●●　　.　　.　　.　　.　　▲目前相当于已经普遍开征2个房产税，高税费最终必然刺破房价泡沫 (●●)　　美国。各州和地方政俯的不动产税率不同，大约平均1%到3%。100年来，美国的货币增发率只有百分2点几。因为拥有土地所有权，因为住房寿命长，折旧损失较小。　　中国。一手房税费70％，二手房每年养房成本(时间成本)12％，包括每年印钞机铸币税8％，每年折旧(拆迁税)3.33％（30年），平均每年税费0.67％。说明目前相当于已经普遍开征2个房产税了。　　已经有2个房产税背在身上，再也不要说开征房产税（1个）房价才会下跌。　　已经有2个房产税背在身上，再也不要说出“倌员的房子最多，所以不可能普遍开征房产税”的错误言论。这个错误言论相当于在说：“倌员的房子最多，所以房市不可能高税费”，而房市高税费是高度共识，毫无争议。2012年11月，开发商任志强说：“政俯从房价中分得的份额，要远远超过70%的比重。”　　
　　　　▲批驳“房产税是毛毛雨，作用不大”的谬论　　目前，每年印钞机铸币税8％，每年折旧损失（拆迁税）3.33％(30年)，每年平均各种税费0.67％，使得炒房囤房者每年的养房成本(时间成本)高达12％，已经相当于普遍开征2个房产税。这才是真正的中国特色，是地球村各国最高的。政俯越强势则税费成本越高，使得房价下跌动能越大。就像你开店遇到强势的房东，越来越高的房租成本最终将导致生意亏本，关门大吉。这是“政府万能论者”的最终结果。　　二手房平均每年有12％的养房成本(时间成本)，如果5年0上涨，就是1000万元 × 0.88 × 0.88 × 0.88 × 0.88 × 0.88– 1 = 尚未计算下跌幅度，5年横盘就会缩水470万元（47％）。　　.　　　　▲批驳“中国不可能出现底特律那样一套1美元的情况”的谬论　　在房熊市里，按揭杠杆会放大亏损。张三的二手房，“按揭 + 已交月供”为50％，是2倍的杠杆放大。只要二手房下跌50％，张三的损失就是100％。也就是说，虽然房价不会下跌100％，资金却会损失100％。这种情况就是你的一套住房价值只剩下1元钱。　　5年后，大家都知道房子的贬值速度超过汽车、冰箱，许多炒房囤房者沦为负翁或返贫，还有能力和动力去“再买几套”吗？　　.　　.　　▲批驳“不动产登记对房价影响不大”的谬论　　不动产登记一联网，就相当于倌员财产公开。老百姓不知道局长家有10套住房，但是，上级、纪委、竞争对手、得罪的人可能来查。许多干部会卖房以保住金交椅，于是，房市第一大客户（干部）从最大买家变成最大卖家，买盘强劲变成卖盘汹涌，足以导致房价拐头下跌。　　有潮起必有潮落，有上班必有下班，所以一定会有房熊市 　　→ 将引爆各种经济泡沫，各行各业的资金链纷纷断裂，土地收入减少 　　→ 债台高筑的地方财政无米下锅饥肠辘辘 　　→普遍开征房产税 　　→ 房价进一步下跌 　　→ “房记货币水池”破裂，土地流拍 　　→ 房产税越来越多 　　→ 形成恶性循环。目前土地财政怎样极力圈钱，房产税也会怎样极力圈钱，因为地方财政现在需要100堆钞票，今后需要120堆。.　　.　　.　　.　　▲“买房容易养房难”终将出现，甚至可能举世无双，后果是低房价。　　2011年12月份，美国新房销售中间价为21.03万美元。2013年，美国首都华盛顿的三等地段取值32万美元 × 汇率6.15 = 一套住房的总价格为人民币197万元 / 建筑面积300平米 = 美国华盛顿三等地段的房价才每平米0.6567万人民币元。　　从基本常识说，一旦房牛市结束，税费的多少(加石喝水的多少)与房价高低会形成背道而驰的“﹤状态”。中国在房市的税费(一手房70％的税费、印钞机铸币税、折旧相当于拆迁税、交易税、未来的房产税)比西方国家高多了，还有每次拆迁缩水50％,所以今后一线城市三等地段的房价凭什么比人家更高呢？平均每年12％的养房成本(时间成本)就像12捆稻草将压垮骆驼。
　　.　　.
　　▲ 住房用地过剩必然导致拆迁价值降低，这是炒房囤房者的噩耗　　近十年的拆迁是房价房租不断上涨的发动机。因为拆6层可以盖18层，所以100平米的破旧住房可以换到100平米新房，或者拿到100平米新房的现金。炒房运动初中期，在一年里拆迁1万套，在当年只能建房0.5万套，于是，“住房需求”被大量创造出来了，许多拆迁户拿到钱后到处买房，有的在等待中去租房，于是房价和租价不断上涨。拆迁得到的土地拿去拍卖，土地价格不断上涨，推动房价不断上涨。　　因为十年拆迁10万套已经盖起30万套，所以土地、住房、出租房都已经供过于求，导致由“8个环节”组成的“炒房的资金链”呈现断裂的状态：　　一是自住刚需，他们是“顾客帝”，他们越来越买不起，房市的基础就会地动山摇；　　二是炒房囤房者，他们需要将二手房转卖给自住刚需才能赚钱，因为看到“顾客帝”越来越少，因为看到李嘉诚们在抛售，所以不敢继续买入一手房；　　三是银行，看到房价下跌的风险越来越大，不得不收紧银根，减少开发贷款和按揭；　　四是印钞厂，因为来自银行的“纸币订单”减少，所以印钞机减印“房地产占用货币”，导致通货紧缩；　　五是盖房的二级开发商，销售减少，贷款困难，不得不降价促销，不敢继续买入土地；　　六是地方政府，因为房价下跌将导致土地流拍，所以土地财政将饥肠辘辘，无米下锅，将逐步变成“住房财政”（房产税）；　　七是拆迁的一级开发商，因为土地需求量降低导致拆迁速度降低，所以利润减少；　　八是拆迁户，因为土地需求减少和土地价格下跌导致拆迁补偿将不断减少，将导致二手房的价值大为降低，进而导致一手房的价值降低，于是以上“8个环节”的“恶性循环”开始了。　　　　“金项链理论”。一个资金链有8个环节组成，只要其中一个环节破裂，资金链就会断裂。很明显，在恶性循环之后，“全民炒房的资金链”的8个环节将全部破裂，所以房价必然下跌。　　“金项链理论”。一个已经断裂的资金链，只有8个环节都修复，资金链才会修复。很明显，“全民炒房的资金链”的8个环节的全部修复需要一个拆迁周期，所以房熊市可能持续40年。　　,　　.　　.　　▲近十年拆6层可以盖18层，为什么今后拆18层盖18层以下？　　因为那时城市化已经基本完成，计划生育使得人口越来越少，炒房使得那时的空置房可能有1亿多套。如果拆一盖二，就是空置房2亿多套。　　因为每年养房成本(印钞机铸币税、折旧、税费)高达12％，呈现亏钱效应。　　因为那时，00后10后大多将继承三五套住房，甚至几十套住房，拆迁时只要补偿现金不要补偿房子。　　因为打桩过的地基已经被破坏。　　因为受到西方国家影响，那时的富人不愿意住高楼。　　因为在住房过剩和空气严重污染的情况下不可能拆18层盖36层。　　　　.　　▲今后的拆迁补偿率不超过50％，因为自己1人拥有的茅台酒（1套住房）到拆迁时是4人在分享　　在房牛市里的拆迁补偿率已经低于50％。喝醉了的拆迁户竟然忘记了拆迁的最本质的东西是，从破旧房到新房必然有许多损耗和税费，自己1人拥有的1瓶茅台酒（1套住房）到拆迁时是4人(拆迁公司、政俯、开发商、拆迁户)在分享，你喝到的酒不可能超过50％。近几年是房牛市，拆6层盖18层，拆迁户可以补偿到6层的新房 / 盖新房18层 = 房牛市里的拆迁补偿率（分享率）只有33％。这还是享受人口红利的情况，这还是房牛市的乐观的情况。　　近十几年买入的新房，到房龄30几年拆迁时，拆18层盖18层以下，10套住房 × 今后的拆迁补偿率（分享率）33％ = 一般地段的拆迁户只能就近补偿到3.3套（33％）的新房。即使是较好的地段，拆迁补偿也难以超过50％。　　.　　..
　　▲现在拥有8套住房，今后在3次拆迁后只剩下1套 　　近几年买入的新房，因为人少房多越来越严重，因为是高楼大厦,拆18盖18以下，所以房龄30几年拆迁时就近补偿难以超过50％。于是，现在4套住房 × 50％ × 50％ = 第二次拆迁后剩下1套。现在有4套，70年后剩下1套，就是住房面积和土地面积都缩水75％。说明城市住房、住房用地都像汽车一样是日益贬值的消费品，无法保值增值。　　现在有8套住房 × 50％ × 50％× 50％ = 第3次拆迁后剩下1套,说明住房用地最终归还给政俯，说明城市住房无法世代相传。　　　　我们在讲“愚公移山的故事”。土地使用权拍卖和拆迁的“顶层制度设计”真的是神机妙算，做得神不知鬼不觉，做得天衣无缝，结果是“我的是我的，你的最终也是我的”。“愚公”(政俯)通过“移山不止”（拆迁）的方法，到第N次，“智叟”(房东)的土地基本上都是“愚公”(政俯)的。说明房东在土地上亏钱越来越多，说明土地只是租用的，只是周期长达几十年而已。租地就像租房，土地增值归根到底于己无关。
　　.　　.　　▲政俯越强势，住房越无法长期投资，最终亏钱越多　　因为中国的住房只有土地使用权，即使今后有了土地所有权，在房产税遗产税越来越多的情况下最终仍然是“土地归公”。　　今后当然是往地方财政有利的方向转变。2013年11月，国家行政学院许正中教授对记者说：“有的地方政俯已经准备进行‘一房四吃’：一吃土地出让金，二吃转让住房所得20%的个税，三吃房地产税，四吃遗产税。”　　价值决定价格，税费损耗价值。高位买房明显是一笔亏本买卖，而且拥有住房越久亏钱越多。强大的正俯和官员势不可挡，最终通过土地竞拍、各种管理性税费、交易税费、印钞机、拆迁、房产税、遗产税、红包这8个收费站，不但将土地价值和土地增值的钱“颗粒归仓”，而且还大大超额地圈钱了。　　在房牛市，是卖方市场，税费成本可以转嫁给买方。到房熊市是买方市场，税费成本无法转嫁出去，所以握住房子就像被不断“加店租”（推高成本）的商店老板，终有一天会被高成本压垮，沦为亏本生意，不得不挂出“本店低价转让”的免战牌。.　　.　　.
　　▲ 城市住房就像一台汽车，是日益贬值的消费品　　假设今后100平米的新房的总卖价是100万元。到房龄35年的时候，马上就要拆迁，陈大要将100平米的老房子卖给李四。因为今后100平米的老房子只能就近补偿到50平米的新房，即总卖价为50万元。　　这种情况说明，100平米的住房按照房龄呈现100万元 ……75万元 …… 50万元 …… 不断贬值的“↘状态”。说明城市住房就像一辆汽车，是日益贬值的消费品，不具有长期投资价值。
　　如果住房永远可以当做“高杠杆的期货”来操作，如果总是房牛市，加上住房贬值的周期（30年）比汽车（10年）长，那么，它的“贬值性”就会长期被掩盖，可是，遇到房熊市，土地必然流拍，进而导致拆迁减少，导致拆迁变成减少，住房不断贬值的庐山真面目就会大白于天下。　　你买入一辆100万元的小汽车，在5年后总市值可能有30万元。你买入一套100万元的住房，在5年后可能沦为负翁，只剩下1元钱。　　. 　　　　▲长期看，住房价值低于黄金价值，最终将类似于汽车那样的消费品　　一块黄金，70年以后还是一块黄金，保存它的成本可以忽略不计，不需要税费。今后人少房多，无法拆低盖高，拆迁补偿率难以超过50％，所以4套出租房，历经2次拆迁后剩下1套。租金毛收益率2％ - 每年付出养房成本（折旧、税费、装修、中介费等）4.6％ = 租金净收益率为负数2.6％ + 在房熊市里每年通货膨胀损失8％转嫁不了 + 房价每年下跌8％ = 在头几年里每年损失20％。如果负债率50％，就是每年亏钱40％。说明黄金可以保值，住房在减值。　　黄金是有限的稀缺资源，不可能大开采。城市可以不断往外扩张，房子可以拆一盖三，所以房子的增长速度可以几倍于黄金。黄金可以大跌，住房当然也有大跌的那一天。石油也是有限的稀缺资源，2008年仍然从147美元下跌到33美元。　　因为住房有按揭高杠杆，有税费损失，有折旧损失，会沦为负资产，所以遇到房熊市等不起呀。不像股票黄金，遇到大跌，因为没有贷款，没有税费损失，没有折旧损失，可以死握等待下一轮上涨。.　　.　　.　　. ▲住房价值呈现不断贬值的“↘状态”　　2010年8月，网友“乱七八糟啊”发帖说：“我现在在日本从事计算机方面的工作。”“通常日本的一套房子如果出租的话，7到10年就可以收回成本。”“日本的房子经过泡沫爆炸以后，已经不是任何的投资品，而是真正的消费品，跟电器家具一样，一旦用过了就开始贬值。最近有机会维护一个卖房子的软件。根据里面的数据来看，基本上一套房子住了超过10年就只能卖到当初购买价格的一半。”“如果是公寓的话，20年以上的老房子就很难卖掉了，价钱跌得厉害。”　　　　▲中国一线城市的三等地段的住房的未来的合理价格可能低于0.6万人民币元　　2013年华盛顿的三等地段的房价才0.6567万元。2013年，美国新房销售中间价在22万美元一带。2013年，美国首都华盛顿的三等地段取值32万美元 × 汇率6.15 = 一套住房的总价格为人民币197万元 / 建筑面积300平米 = 美国华盛顿三等地段的房价才每平米0.66万人民币元。197万人民币元买入的住房，占地可以达到200平米，在70年后仍然是200平米。　　在中国一线城市三等地段，197万人民币元买入的住房，占地少于30平米 × 50％ × 50％ = 在70年后住房用地只剩下7.5平米。7.5平米 / 200平米 = 住房用地的价值只是美国的4％。也就是说，以美国房价地价为参照系，中国一线城市的三等地段的每平米住房的未来价值不超过0.3万人民币元。再考虑其他因素,可以说中国一线城市的三等地段的住房的未来的合理价格可能低于0.6万人民币元。　　.　　.
　　如果住房永远可以当做“高杠杆的期货”来操作，如果总是房牛市，加上住房贬值的周期（30年）比汽车（10年）长，那么，它的“贬值性”就会长期被掩盖，可是，遇到房熊市，土地必然流拍，进而导致拆迁减少，导致拆迁补偿减少，住房不断贬值的庐山真面目就会大白于天下。　　你买入一辆100万元的小汽车，在几年后总市值可能有30万元。你买入一套100万元的住房，在几年后可能沦为负翁，只剩下1元钱。 　　.
　　人家底特律一套剩下1美元，你一套剩下1元，更加惨不忍睹
　　　　第34节
出租房回本时间为无穷大，房价风险程度已远远高于上证指数6124点　　.　　.　　.　　▲ 索罗斯们会计算中国房价高度和房市泡沫程度，中国超过90％的人不会计算，可悲呀　　房价拐头的时间不可预测，但房价的风险高度可以计算。你不在乎“泡沫程度计量表”的度数，怎么知道索罗斯们何时会“狼来了”？怎么知道自己在房市不是“盲人骑瞎马，夜半临深池”？　　文盲老太太也懂得回本时间：“我这1万元借给你，5年后还给我2万元。”（5年回本）。也就是说，大多数人懂得回本时间，但超过90％的人不会将它运用于房市，因为地球村的房市利益集团为了便于忽悠，搞出来2个“似是而非”“充满迷雾”的指标：　　在【房价收入比】的计算公式里竟然没有扣除吃喝的钱，在【售租比】计算公式里竟然没有扣除税费，于是，房价收入比、售租比都是间接性指标，都无法与其他投资品种相比较，于是大众都搞不清楚房价的合理价格应该是多少，都不知道房市的市盈率（回本时间）已经几年了，都不知道房价泡沫有多大， 　　.　　.　　▲ 房价年余比才能看出房价泡沫有多大　　房价每年上涨15％，呈现的是1 × 1.15 × 1.15 …… 20次方 = 二十年后的房价是现在的16倍 / 二十年后平均收入是现在的4倍 = 房价速度是收入速度的4倍 × 目前一些城市的房价收入比是20年 = 二十年后的房价收入比将是80年 / 50％的收入结余用于买房 = 二十年后房价年余比为160年,即平均收入水平的家庭夫妻二人需要上班160年 + 22岁开始上班 =
需要上班到182岁。　　这就正确计算的伟大力量。看看，那些说房价还会上涨20年的人是不是很无知？.　　.　　.　　▲ 房地产行业占中国GDP的23%，比许多国家的房市顶点的数值更高　　日，申银万国证券股份有限公司董事长李剑阁在“2014中国金融论坛”上说：“根据前几年的数据看，特别是2013年的数据，房地产的建设、房地产的销售和住房的装修等等相关产业占中国GDP的23%。这个比例对目前中国的GDP来讲增长贡献率非常高，这个比例根据国际比较，比曾经前一段时间世界上房地产泡沫破灭的几个国家最高峰时期的比例还要高。高于美国历史上最高峰时期，也高于西班牙、爱尔兰高峰时期。”.　　.　　.
　　▲ 没有扣除税费的【售租比】使得大众不知道房价风险有多高　　新上任的总经理想知道公司的盈利率。查看财务决算报告，2012年住房出租业务的【售租比】为56年。他一头雾水，无法决策。他责问财务经理：“没有扣除税费，我怎么知道实际赚多少钱呢？告诉我相当于市盈率的【税费后售租比】。”　　财务经理加班加点后说：“【税费后售租比】为负数。”总经理说：“税费后售租比是负数 = 市盈率负数 = 出租回本时间无穷大 = 投资收益率负数。也就是说我干9999年仍然不能赚到钱，这是什么破生意啊？明年改行做其他业务。”　　.　　.　　▲ 赌博不是正道生意，忽悠无法长久　　财务经理辩解说：“出租业务在扣除税费和折旧后是亏本生意，但房价每年会上涨20％呀。这种情况跟许多工厂一样，主营业务利润率只有3％，低于国债利率6％，更低于银行实际贷款利率12％，虽然主业不赚钱，但厂房的地皮年年大增值，盖房炒房年年大赚钱。”　　新上任的总经理说：“房市明显是靠忽悠、靠庞氏骗局在赚钱嘛，那是赌博，不长久的。十赌九输，古今中外概莫能外。”　　一旦房价下跌，就是经济危机、金融危机，许多老板将面临“四面楚歌”。一是，产品积压导致亏损。二是，贷款被大亏钱的银行雨中收伞。三是，三角债和银行担保导致“债务传染病”，1家倒闭拖垮5家，5家倒闭拖垮25家。四是，厂房的土地价值年年贬值。五是，几套住房年年在贬值。于是，房熊市里将出现倒闭潮，老板不得不抛售房子以挽救资金链。　　这种情况在2008年我们已经看过了。区别在于，热钱出走就是外汇占款(基础货币)减少，放水就是乱印钞票，就会被三大评级机构下调评级，就像司机醉驾被处理，就会导致更多热钱、外商、移民族不敢坐你的车。　　.　　.　　▲ 公允的“回本时间”是16年　　各行各业在应用回本时间概念时有不同的名称。回本时间 = 储蓄和国债的本益比 = 房市的【税费后售租比】 = 股市的市盈率，因为它们的计算公式都是“投入金额 / 每年净收入”。例如，2012年3月投入100万元购买5年期国债 / 每年净收入6.15万元（6.15％） = 2012年国债回本时间为16年。　　各行各业合理的回本时间，一般以国债的本益比（16年）为天花板顶。如果你打算开个服装店，16年才能100万元变成200万元，即回本时间16年(每年净利润6.15％)，只有傻子才会去干。用100万元买入国债就好了，何必冒着风险起早摸黑、点头哈腰去开公司。　　.　　.
　　▲买房较早的房东，出租房回本时间仍然是无穷大　　2014年年租金毛收入1.8万元 / 2009年住房买入价40万元 = 毛收益率为4.5％，表面上看有赚钱。　　毛收益率取值4.5％ - 平均每年装修费损失、家具电损失、中介费、待租损失0.6％ - 平均养房成本 (折旧、税费损失)4％ = 出租房的每年净收益率是–0.1％。　　100％ / 出租房每年净收益率负数0.1％ = 出租房净收益率为负数 = 出租房的回本时间为负数（回本时间无穷大） = 买入市盈率为负数（无穷大）的亏损企业的股票（ST股）。也就是说，靠出租永远收不回投入资金。　　.　　▲ 为什么说2014年的房价已经远远高于上证指数6124点？　　　　同花顺的股票数据统计显示，2007年10月，在上证指数最高的6124点，A股创下的平均市盈率最高纪录是71.50年。随后股价一路暴跌，2008年10月，上证指数创下了这轮熊市的最低点1664，当时A股的平均市盈率回落到了13.03年，即回本时间13.03年。　　【税费后售租比】（市盈率）是无穷大。计算过程是：　　住房总售价100万元 / 年租金毛收入1.8万元 = 售租比56年。体现的是毛利润率为1.8％，表面上看有赚钱。　　2014年，100万元的房子每年租价取值1.8万元，即城市的租金毛收益率取值1.8％ - 平均每年装修费损失、家具电损失、中介费、待租损失0.6％ - 平均养房成本 (折旧、税费损失)4％ = 出租房的每年净收益率是–2.8％。　　100％ / 出租房每年净收益率负数2.8％ = 【税费后售租比】为负数 = 出租房的回本时间为负数（回本时间无穷大） = 买入市盈率为负数（无穷大）的亏损企业的股票（ST股）。也就是说，靠出租永远收不回投入资金。　　.　　.　　　　.　　▲批驳“住房是抵御通货膨胀的最佳品种”的错误言论　　每年印钞机铸币税8％如何理解？如果你将100万元放在家里，1年里贬值8万元。许多人买房需要付出的资金利息在8％一带，说明使用资金需要支付8％的费用。你用100万元买房，如果1年0上涨，那么，100万元的买房资金就贬值8万元(8％)。这里说的是“通货膨胀率”8％。这里说的是“资金成本”每年8％。这里说的是印钞机铸币税(货币税)每年8％。这里说的是“印钞机对住房的圈钱”每年8％。　　实际通货膨胀率大约只有8％ - 2012年3月的国债利率为6.15％ = 每年纸币缩水率才2％。为什么房价会惊天动地呢？炒房利益集团唯利是图，制造出“住房可以抵御通货膨胀”的炒作借口，把2012年之前每年货币“增”发18％(含有正常量)忽悠成(非正常的)货币“超”发18％，进而夸张为“人民币终将沦为草纸”。于是房价平均每年上涨超过18％，于是每年10％的房价泡沫就出现了。　　买房抵御通货膨胀将是一个历史笑话，买小绵羊（住房）用来抵御大剪刀（印钞机、拆迁机、税务机）。到房熊市就知道，纸币换成国债有6％的利息,而房子会被高税费剪羊毛，草民的房子最终可能沦为“一棵草”。印钞机姓“官”，它是一把大剪刀，每天都在对房子剪羊毛。1.2亿套非自住房是漫山遍野的羊毛，印钞机、拆迁机、税务机这“三把大剪刀”磨刀霍霍向猪羊，只要0上涨，养房成本每年损失12％。只要每年下跌15％，就是每年损失27％，丈母娘就会催你赶快卖出去。　　因为是忽悠，因为是“假概念”，所以在本质上是击鼓传花的游戏，是庞氏骗局，是博傻。到高位还在博傻，就是把智钱的忽悠当做真理，就是把圈套当做蜜罐，就是把铸币税（印钞机圈钱）当做“印钞机送钱到房市”，就是把恶性炒作来钱误为通货膨胀送钱，就是只看到房牛市里印钞机对待购者圈钱，看不到房熊市里印钞机将对持房者圈钱。　　笨钱用黄金价格去买钢筋如何抵御通货膨胀？笨钱将贬值品、隐性亏资产当做长线投资品，最终结果当然是在高山上站岗。也就是说，投资市场总是少数智钱消灭多数笨钱，房市无法例外。十赌九输，这是全民炒房的最终结局。　　.
　　. .　　.　　▲ 许多人是“盲人骑瞎马，夜半临深池”　　通过【税费后售租比】（回本时间），将房市投资与股市投资、实体经济投资、国债利率相比较，就知道2014年的房价高度已经远远高于上证指数6124点，而【售租比】不是回　　本时间，是弯弯绕的指标，是不准确的指标，所以无法货比货，所以不知道货“很贵”。于是，大家都是蒙在鼓里的傻瓜，天天在博傻，天天在击鼓传花。最终结果看看鄂尔多斯、温州、神木就知道，从最高价计算，95％的人，在不断下跌时找不到接棒者。　　　　▲在股市6005点号召买股的成思危叫授在2014年4月号召买房　　上证指数6124点出现了于日。日最高价是6005点，成思危叫授在这一天在《资本市场》杂志上发表《让股市日趋健康》的文章，号召大众买入股票。他写道：“根据虚拟经济的观点，股市是内在存在泡沫的，泡沫的膨胀和破灭就造成了股市的波动。作为一个审慎的乐观主义者，我相信股市是会波浪式前进，螺旋式上升的”。　　　　“成思危”名不副实。为什么？投资市场的成功者大多是先知先觉，生于忧患，“成”于“思危”。投资市场的失败者大多是得意忘形，贪婪忘危，“死”于“安乐”。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　第35节
出租房靠房价上涨赚钱，一旦房价下跌或开征房产税遗产税就不得不卖出　　.　　.　　.　　▲ 经济水平决定租价高度，租价高度决定房价高度　　2014年，住房总售价100万元的房子 / 年租金收入大约是1.5万元 = 许多城市的售租比为67年。如果房价不断上涨，售租比就会呈现67年……80年……100年……不断增大的态势，因为住房总售价（分子）上涨很快，租金（分母）上涨慢。　　如果扣除税费和折旧，年租金是负数，就是税费后售租比（市盈率）（回本时间）为无穷大。 　　经济水平决定租价高度。房价上涨有按揭杠杆的放大，而租房者不可能通过银行按揭来租房。房价不断上涨导致企业材料成本资金成本不断增大，老板的利润减少使得工资上涨幅度不大。租房者的工资涨了，扣除物价上涨和红包增大，租房能力难以提升，所以房租不可能脱离人们实际生活水平太多。　　租价有天花板。住房出租只能赚穷人的钱，穷人的口袋很有限，所以租价有天花板。 　　售租比有天花板。住房的平均寿命只有30年，使得收租的实际年限难以超过25年。房价上涨速度快于租价的结果是什么？售租比呈现……50年