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惠州18家房地产中介遭查处 5家表现好被推荐
来源：南方日报
　　南方日报讯（记者/张峰）新春伊始，惠州房地产市场调控巡查势头持续。10日，市房地产市场监督管理工作领导小组办公室“新春第一弹”发布《关于房地产中介市场专项整治巡查“回头看”情况的公告》（以下简称《公告》），市房产管理局组织针对2016年底中介市场巡查通报进行复查，天宇房产等15家企业在首次通报后迅速完成整改，而世联行房产等18家中介门店则因无照经营等违法违规行为受到“曝光”批评。
　　记者注意到，对比该办公室去年12月21日发布的巡查通报，《公告》呈现出新意。在当前“回头看”巡查通报中，除对于出现违法违规行为的房地产中介企业进行查处，与此同时也肯定了家世界地产、方正地产等一批规范经营的代表企业，有效为市民在找寻地产中介服务过程中提供向导。
　　楼市调控势头未松动
　　经过两年多的低迷市场，去年楼市成为惠州房地产爆发之年，价量持续高涨直至“稳房价、降风险”的楼市调控启动。日，惠州市政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》，惠州正式启动市场调控。紧随其后的，延伸到城市各个县区，一二手房市场领域，各主管部门积极展开大规模的楼市整治巡查，大量出现违法违规销售行为的企业遭到查处，市场环境逐步规范。
　　在新房交易市场，市房地产市场监督管理工作领导小组办公室于去年第四季度先后多次发布巡查通报。在二手房中介交易环节，密集的巡查也带来企业的积极整改，而去年底34家违法违规中介企业被曝光查处则更是进一步推进着企业的整改和规范。
　　随着新年的到来，关于调控是否仍将持续的问题也受到关注。部分企业则开始滋生侥幸心理，部分不规范的销售经营再度出现在市场。
　　10日，市场监督管理小组发布《公告》则有力地表明了态度。针对房地产中介行业出现的相关情况，市房管局组织多个部门展开中介市场专项整治巡查“回头看”行动。对于在动态化的巡查中一直保持规范经营的企业予以表扬，完成整改的企业恢复网签权限，而在“回头看”行动被新查出的违法违规企业则曝光通报，从重处罚。
　　5家中介表现好被推荐
　　值得注意的是，与前期市场整治巡查通报不同，当前的《公告》通报除了将违法违规经营的企业进行曝光查处，同时对于在检查中表现良好的企业也予以肯定。市房管局相关巡查人员介绍，中介机构本身就繁多和分散，一检查通报就是十几家或几十家违规，这很容易造成市民购买相关服务没有指引。“对服务良好的中介企业进行表扬其实就是给予市民有效的向导。”该巡查人员介绍。
　　具体到通报内容情况，惠城区范围内的天宇房产、家盛房产，以及惠东互利房地产和龙门尚晖地产等15家中介企业在去年底遭到曝光通报后，依照整改要求迅速完成整改，在“回头看”行动中已实现规范经营，市房管局及时对这些企业恢复网签权限和信用评级权利。
　　另外，惠州市方正房地产中介有限公司、市润地房产、港中原地产，以及家世界和我爱我家等5家房地产中介机构由于在数轮检查中均表现规范和较好的形象，受到主管部门的推荐。
　　与此同时，被新检查出违法违规经营的中介机构仍然存在。世联行房产等18家中介机构被认定为违法违规经营，其中世联行房产因无证无照经营被责令停业整顿；好邻居房产则冒用“中介协会”名义印制居间合同被责令整改；而华昌隆地产、邦宁家宜网络科技有限公司、房客置业等企业则均未进行行业备案及从事房产中介业务，均被责令在7日内进行备案整改。
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违法和不良信息举报电话：警惕不规范中介的五大陷阱 | 房产中介纠纷的法律问题分析
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警惕不规范中介的五大陷阱 | 房产中介纠纷的法律问题分析
导 读二手房交易是房产中介公司专业性最强的服务领域，房产中介公司凭借信息优势，在交易过程中占据主导地位，其提供的居间服务是否合法决定了买卖双方的交易安全。然而在现实交易过程中，服务不规范的现象比比皆是，不仅没有为购房者带来便利，反而使其陷入种种困境，导致纠纷频发。作者：良翰律师事务所 刘鑫健二手房交易是房产中介公司专业性最强的服务领域，房产中介公司凭借信息优势，在交易过程中占据主导地位，其提供的居间服务决定了买卖双方的交易安全。然而在现实交易过程中，服务不规范的现象比比皆是，不仅没有为购房者带来便利，反而使其陷入种种困境，导致纠纷频发。本文，将以“上海链家事件”为切入点，讲解二手房交易过程中产生的典型法律纠纷，重点剖析中介服务不规范导致购房者风险的五大陷阱。“上海链家事件”始末2016年2月23日，上海市消保委通气会就房产中介乱象展开调查，在会上两名消费者分享了在链家的购房历程。案例一：隐瞒房屋抵押信息，中介公司违规放贷2016年1月9日，购房者庄先生通过链家与房东签订《房地产买卖居间协议》，并支付80万元定金。后签订买卖合同时，庄先生被告知房屋有167万贷款抵押，房产证无法办理，而且该款项是链家以中介工作人员的名义借给房东的。买卖双方协商僵持时，链家既不同意撤销贷款、推进房产证办理，也不同意全额退款。至此，庄先生既无法进一步交易，也无法取回定金。案例二：提供“高利贷”垫资，客户买到查封房2015年8月11日，购房者黄先生通过链家与房东签订《房地产买卖居间协议》并支付定金。2015年8月18日，买卖双方签订购房合同时，庄先生发现该房屋有高达340万元的抵押贷款。为推进交易，链家向黄先生保证，只要黄先生支付七成首付即280万元款项，链家会斡旋消除抵押。黄先生接受该建议并支付首付款，然而由于资金监管不严，房东将资金挪为他用。此时，链家为使交易继续进行，又为黄先生提供月息1.6%、总额110万元的贷款。结果，因房东资金链断裂，该房屋先后被虹口、浦东、上海市二中院三家法院查封。至此，黄先生支付七成首付款后仍无法取得房屋。案 例 评 述房产中介公司故意隐瞒重要信息的行为评析中介公司提供咨询和居间服务，其提供的信息是委托人签订居间合同的重要依据，因此，居间人应当如实向委托人报告相关事项。第一，中介公司的报告义务。报告义务是中介公司承担的主要义务，应当依照诚实信用原则履行此义务。《房地产经纪管理办法》第二十一条规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。”其中与委托房屋有利害关系的重要事实有：（1）房屋的权属情况；（2）房屋的抵押、典当等权利限制信息；（3）预告登记、异议登记等信息；（4）出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息。当然，中介公司仅在自身能力范围内提供真实信息，在签约前尽职调查即可。第二，损害赔偿责任。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”中介公司有如实报告的义务，如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。案例一中，链家以员工名义给房东提供贷款，明知该房屋有抵押而故意不告诉客户，属于故意隐瞒房屋权利限制信息的行为，应当承担相应的赔偿责任；案例二中，链家向客户保证房东的信用状况很好，结果房东资金链断了导致房屋被查封，属于故意隐瞒出售人资信信息的行为，应当承担相应的赔偿责任。房产中介公司以员工个人名义提供金融贷款服务的行为分析第一，中介公司提供金融贷款服务的行为。《房地产经纪管理办法》第十七条规定：“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。”因此，中介公司提供金融贷款服务并不必然违法，判断标准在于其是否具有资质。案例一中，根据购房者的描述，链家恰恰是在没有金融服务资质的情况下，才借员工的个人名义运作此项目，所以链家提供金融服务超越经营范围，应当追究链家的法律责任。第二，员工以个人名义提供金融服务的行为。《房地产经纪管理办法》第十四条第二款规定：“房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”如果在链家有金融服务资质的情况下，工作人员以自己名义借款给房东的行为也违法，应当追究经纪人员个人的法律责任。第三，高利贷的法律界定。《最高院民间借贷司法解释》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”因此，案例二中链家提供月息1.6%的金融贷款，并没有达到高利贷24%的标准。也就是说，如果链家有提供金融服务的资质，这是基于双方自由意志做出的借款行为，并不存在高利贷违法行为。不规范的中介服务导致的其他典型纠纷房产中介公司赚取差价引起的纠纷《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款规定：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。”这种情况下，中介公司与买卖双方的法律关系，应当根据当事人的实际意思表示区别对待。第一，形成房屋买卖合同关系。房东明确表示将房屋卖予中介公司，中介公司再行出售房屋的行为与房东无关，此时产生的差价归中介公司，但中介公司应举证证明其与房东之间存在房屋买卖合同关系。第二，形成销售房屋的委托代理关系。房东明确表示委托中介公司以不低于一定价格出卖房屋，中介公司以委托人名义与买方签订高于委托最低价的房屋买卖合同。如果约定溢价归中介公司所有，根据意思自治原则，溢价部分归中介公司；如果房东和中介公司对溢价没有约定或约定不明，且无法根据《中华人民共和国合同法》第六十一条确定的，该溢价收益归属委托人。第三，中介公司违约。房东明确表示委托中介公司以不低于一定金额的价格出卖房屋，中介公司以委托人的名义与自己或和自己有密切联系的第三人签订买卖合同，再将房屋加价卖出获利，属于违背忠实义务的违约行为，委托人可以主张溢价部分的收益。因支付意向金引起的纠纷房产中介公司带客户看房时，一旦客户流露买房意向，中介公司就会说服其支付意向金并要求签订居间合同，并解释支付费用的性质是意向金而非定金，如果交易没有成功是可以退回的，然而当客户要求返还时却被告知支付了定金。《房地产买卖居间协议》中往往规定“意向金转定金”条款，通常约定由买方先付部分价款给中介公司充当意向金，如果房东同意居间合同的条件，则中介公司会将意向金转交给房东，此时费用性质就由“意向金”转为“定金”，如果交易没有顺利进行，买方违约不能要求返还，房东违约双倍返还。所以，购房者最初交付的确实是意向金，但只要房东同意，则意向金性质就会发生变化，购房者必须明确居间合同的条款，谨慎支付意向金。中介公司告知房屋情况与实际不一致引起的纠纷买方支付定金以后发现房屋与中介公司告知的情形不一样，此类案件买方的胜诉率非常低。因为中介公司只是居间方，所提供的服务是报告订立合同的机会或者提供订立的媒介。中介公司只需要根据自己的知识和房东的描述将房屋的情况告知买方，“看房”会产生非常重要的法律后果即“认可房屋的现状”，买方看房后认为自己没看清楚而提出退房通常不被法院认可，除非有证据证明卖方故意隐瞒房屋的缺陷。但即使中介在介绍中有意误导，买方也很难举证，很容易陷入不利的困境。因此，买方不能轻信房东或中介公司对房屋情况的描述，必须自己亲自查看。总 结房产交易标的额大，对交易者的重要性不言而喻，甚至是平生唯一的交易。而二手房交易程序复杂、房产中介公司运作不规范使得购房之路崎岖坎坷。因此，良翰提醒购房者在进行二手房交易过程中必须重视以下事项，防范中介公司的陷阱：第一，在房地产交易中心查询房屋权属、登记、权利限制信息；第二，不要亲信房东和中介公司的口头承诺，看房确认后仔细审阅《房地产买卖居间协议》，重视“意向金转定金”条款的规定；第三，尽量避免接受中介公司提供的借贷服务，确有需要的必须核实其从事金融业务的资质。
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房产中介违规行为显而易见 楼市调控难落实
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摘要：房产中介“做低评”、炮制“阴阳合同”的话题由来已久，其对税收征缴、房价数据及交易者的负面影响显而易见，有关部门也曾表态重视，并出台《办法》规范。
房产中介“做低评”、炮制“阴阳合同”的话题由来已久，其对税收征缴、房价数据及交易者的负面影响显而易见，有关部门也曾表态重视，并出台《办法》规范，但《经济参考报》记者以购房者身份与多家知名房产中介公司的多名经纪人员交流时，感觉中介做低房价的违规行为，竟无半点“偷偷摸摸”。
对此，有几点让记者颇为困惑，甚至惊愕。
其一，房价交易数据为何如此随意。记者了解到的多笔房产交易，其在房管部门登记的房产成交总额，均以十万元为计量单位，房产经纪人“随口定”的登记房价往往只为便于计算。如此房价，究竟有多少真实性可言？相关部门，对此竟能习以为常？
其二，普通住宅指导价留有何用。据介绍，不少城市对其辖区内不同区域，乃至不同小区设定了普通住宅指导价，意在避免房产交易双方恶意避税，为房产交易征税划清价格底线。但事实上，当这一“底线”业已演变成了把房价降到何种程度的“指导线”。
不容忽视的是，普通住宅价格指导线与住宅市价往往相差甚远，与市场变化程度相比，前者调整步伐显得相当滞后。
比如，天津市最近的一次普通住宅指导价格调整是在2012年2月份，调整后的南开区、西青区普通住宅指导价分别为13037元每平方米和8820元每平方米。但据记者观察及搜房网数据显示，当前天津南开区新建商品住宅实际成交价格已超过2万元每平方米，西青区新建商品住宅实际成交价格也已超过1万元每平方米，各区二手房市场交易价格也普遍大幅度高于指导价格标准。
其三，房产交易为何难以脱离中介。相比国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数每月百分之零点几的变动幅度，房产中介公司动辄1%、2%的经纪费用显然不是一笔小数。而作为普通购房者与售房者，当前依靠网络找到合适的交易对象根本不是问题，但现实中，脱离中介进行房产交易似乎总有很多关卡。
在记者看来，房产经纪行业乱象丛生，折射出了当前楼市调控政策难以落到实处的一些尴尬。
一方面，政府部门未能掌握最客观真实、最及时有效的楼市信息，调控政策难免“空对空”。记者以为，如果连当前商品住宅供给数量、成交价格、刚性需求与改善型需求等指标变化的真实情况都了解不到，只靠研究机构抽样调查、专家凭印象推测，或者想当然地将房管部门登记数据作为依据，楼市调控措施势必难有实效。
另一方面，普通住宅指导价沦为中介“做低评”的“指导线”、“唯一价”，政策产品效果与预期大相径庭，凸显了相关部门工作能力之捉襟见肘，工作作风之消极懒散。
此外，利益格局撼动调控实效。记者调查了解到，一些房产中介公司与相关职能部门关系紧密、利益相连，楼市转冷实际上是动了他们的奶酪，因此，调控政策可能在部门走样变形。
对此，记者以为，当前厘清楼市调控脉络，既要在筑牢基础上下功夫，客观了解楼市真相，还应下决心破除利益格局，规范房产中介市场秩序，对行业违纪行为“零容忍”，斩断税务部门与房产中介的利益链条。
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