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解密房产中介七大陷阱
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　　近年来，随着生活水平的提高，人们置业升级的需求越来越大，二手房买卖、房屋租赁等房产交易也愈加频繁，房地产二三级市场日渐兴旺繁荣。但是要自己独立淘选一套满意的房子并完成交易几乎对任何人来讲都是力不从心的。有需求就有市场，于是房地产经纪行业便应运而生了。房产经纪公司即我们通常称的"中介"，是通过实施接受房地产客户委托，为其提供信息及其他服务以促成交易达成的居间担保、代理的服务行为收取佣金。这样，一方面需要买卖或租赁房屋的人节省了时间精力，增大了选择范围；另一方面中介公司赚取了佣金，可谓"双赢"。然而，俗话说："买的不如卖的精"，虽然消费者在进行房产交易时小心翼翼，但由于房产交易本身程序比较复杂，难免会有疏漏。当中介大拍胸脯，向您保证交给他们一切放心，而您也满心欢喜地在合同面前提笔时，有些事情，也许是您不知道的。　　　　转手倒房，差价我吃、吃、吃　　　　张先生是一家私企老板，最近想把自己的一套两居室卖掉以缓解生意上的资金压力，于是他找到了一家中介公司。该中介公司给张先生的房屋评估价为50万，按照中介公司的建议，由中介预付现金并将其收购，待签订委托卖房包销协议，把房产证交给中介后，张先生就可先得预支40%%的房屋订金款，而剩余房款承诺30个工作日内打全。后来张先生与一位朋友谈及此事，凑巧这位朋友的亲戚正是通过那家中介买了张先生的那套房子，成交价是55万元！　　　　理财提示：当中介提出对您的房屋现金收购时，必定是您的房子价位低于实际价位而存在可供中介公司吃差价的空间，甚至有的不法中介会化装成个人购房者与业主谈好房价并去公证处办理房屋出售全权委托公证，从而完成收购。而中介在收房后转手的售出价必将让你咋舌，扼腕大叹"悔之晚矣"。　　　　防范措施：一是记住房产过户才是出售房屋的最关键。仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖；二是买卖双方一定要见面，坐下来当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》。切不要通过中间人最终造成自己的经济损失。&&&&
诱人广告,先把你套住再说　　　　刘小姐在报纸上看到一个中介公司发布的房源，认为非常理想，就通过报纸上的联系方式对该中介公司进行了咨询，对方称那套房子还在，并极力邀刘小姐面谈。刘小姐到店里后中介人员一面与刘小姐签订委托协议，一面为她大力推荐其他房源，刘小姐一再催问才被告知报纸上那套房子已售出。后刘小姐又在报纸广告上看到一处据称离某地仅10分钟路程的房子，后在中介带领下倒公车花了40分钟才看到房子，而中介称，10分钟路程是按开车算。　　　　理财提示：不法中介通过在报纸、网络发布一些条件好、租金低廉的虚假房源信息，引诱租房人上钩。待租房人表示承租意向时，就以该房已租出为由，向其推荐其他房屋。消费者要对中介的广告宣传加以识别。
你签单我就赚，至少还有违约金　　　　彭先生在一中介公司登记，欲根据自己承受能力购买一套30万左右的房子，在中介公司的推荐下选中了一套40万的房子，并通过中介公司代办转按揭贷款，彭先生一次性的付款刚好够两成首付及中介费。随即彭先生签订了买卖合同并交付了中介费和定金，而接下来的变故令彭先生措手不及，银行告知根据彭先生的情况最高只能提供七成贷款，购房款不足的彭先生不得已取消了合同，并被迫按合同约定被中介扣除了中介费作为违约金。　　　　理财提示：为促成客户成交，中介公司往往淡化交易过程中的风险，对贷款等专业性相对较强的内容泛泛承诺，而消费者未将诸多细节落实到合同中，致使最后蒙受损失。所以购房者须仔细再仔细。
免佣金失小头，我是为赚你大头　　　　徐小姐初到北京，在一家声称免佣金的中介公司看中一套两居室出租房，中介公司告知徐小姐月租金为1800元，付款方式为年付，她须一次性支付租金21600元。急于落脚的徐小姐觉得免去佣金节省了1800元还是很划算的，便匆匆与中介公司签订了一年的合同，付款搬进出租房后，才从邻居处得知此房是该中介以每月1500元的价格从业主处整年租下的。　　　　理财提示：俗话说，天下没有免费的午餐。中介往往抛出极具诱惑力的宣传口号，使用各种优惠手段，取得业主信任后，以极低的价格代理业主的房屋，然后利用租房人对租房行情不了解的特点，暗地大幅提高房租，获取差价。上面的案例中徐小姐看似省下1800元佣金，却被吃掉了3600元的差价。　　　　防范措施：租房时一定要与房屋业主本人签订租房合同，并对所选房屋价位进行参考比较。
我在合同里埋下了尖刀炸弹，损你没商量　　　　胡先生在某一家中介看中一套房子，房款总额为28万元。当时中介信誓旦旦地保证，房子肯定有71平方米。于是他很快就和中介公司签订了《买卖代理费支付承诺书》，之后和卖家签订了《房地产买卖合同》。《合同》对买卖双方的违约行为作出了严格的约定，其中有"在签署本合同后，若买卖一方或双方违反本合同或擅自取消本次交易的，违约双方均应向经纪方支付违约金人民币1万元"的规定几天后，在胡先生已经支付了10多万元的楼款后才发现，中介没有提到房屋的公摊面积，实际房屋使用面积只有66平方米，前后整整相差了5平方米，这样胡先生房子每平方米的价格就从3800元上升到4100元。由于胡先生在合同里是以整套房子的价格买卖的，所以并没有如果产生偏差用什么单价来补偿的规定。胡先生说，当时合同上也没有以每平方米来计算，只有以套来成交，没想到就上了当。而当他提出异议时，中介表示胡先生不继续执行合同即构成违约。　　　　理财提示：在目前中介公司的合同文本中，对中介的权利保护条款非常严密，而对中介的义务规定却明显不足。　　　　防范措施：购房者签订合同时，一定要耐心看完全文，适时对不合理的条款提出修改要求，并在空白处填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应划上横线，防止对方在空白处私自填上对其有利的内容。
既然是全包合同，风险当然由你包　　　　小翟准备与女友在去年年底结婚，两人决定选择价格相对便宜而且配套设施完备的二手房，于是通过中介公司在去年3月底选定了一套102平米的二手商品房，房主要求按每平米7000元的价格拿到总额61.2万元的净房款(此价比市场价稍低)，而不承担一切其他费用。为促成交易，中介方按当时的各项相关费用收取标准为小翟作了一番预算，保证若由小翟全包，相关手续费用不会超过2万元，加上购房款全部花费仍然没有超出市场价。小翟权衡过后，感觉比较划算。于是经过三方协议，小翟与卖方签订了全包合同。可谁能料到，去年5月，七部委关于征收营业税的通知下达，将对购买不足2年转手交易的房屋全额征收成交额5.5%%的营业税。小翟选定的房子，恰在符合营业税征收的范围之内，按合同规定，这部分多出的费用应由小翟承担，也就意味着小翟须在预算之外突然多加3万多元的营业税款。　　　　理财提示：全包的交易模式存在一定的风险，而很多不规范中介为不影响成交而对可能存在的风险进行模糊。　　　　防范措施：对每项费用都在合同中作明确落实，最好在合同后附《费用清单》详细计算相关收费。
你别激动，房屋的配套设施是我的　　　　孟先生在一家中介公司选中了一套该公司的代理房，在与该房业主见面时，对方表示屋内价值上万的高档家具及空调、电视等家电都将留下，这令孟先生十分高兴。此后的过户、付款一系列手续办理十分顺利，然而当孟先生拿着钥匙打开这套已属于自己的家的房门时，却发现与当初所见情景大相径庭。偌大的房间空空如也，家具家电都不见了踪影，再找到中介公司时，中介公司告诉他合同里没有包括那些家具家电，所以中介无责任为他找寻那些配套设施。此时孟先生才恍然想起当初签订合同，问及写有配套设施的一栏为什么被划掉时，中介人员告诉他这是"规矩"，一般都不填。孟先生这一按"规矩"，上万的家具家电也就按"规矩"入了中介的囊中。　　　　理财提示：中介公司通常会在与所谓的"上家"，即房主签订合同时将所有家具家电一一详尽写入合同；而在与"下家"，即购房者签订的合同中尽量少地提及房屋的配套设施，从而在房屋转手期间"老鼠搬大米"，将房中配套设施纳入囊中。　　　　防范措施：如果您是卖方，最好将留在房屋内的配套设施一一作价添在房款中；若您是买家，须将对方承诺留下的家具家电等一一详细录入合同。
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(经北京长安公证处公证)
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房产中介开店需要掌握哪些开店技巧？
　　最近的收视率爆棚的电视剧《人民的名义》中，山水集团是以房地产发家的，前省委书记的公子赵瑞龙的第一桶金也是来自于房地产，可见，房地产市场很大，有市场就会有需求，有利可图就有很多投资者愿意涌入，所以房产中介公司随处可见，可是收入却相差甚大，为什么呢？房产中介开店有什么技巧可言呢？　　　　选址是关键，必备三要素　　　　1、&地点　　　　1）要确定人潮的分布状况。在感兴趣的地方目标地区计算各时段的人潮，统计进入附近店铺的人数。选择一个人潮和人流量都相对较大的地段。　　　　2）有了目标的地段，第二步是做调查。可以通过对附近商圈、客户、竞争对手的调查来分析确定选址的地点。　　　　2、店面　　　　好的店面就像活广告，不只是让客户方便找到你，也能向路上的潜在客户展示自己，所以，房产中介开店店面一定要选择好，不仅能吸引客户还能够展示良好的门店形象。　　　　3、&周边　　　　选址策略就是要“寄生”，跟类似的品牌坐落在同一地点不仅能够增加客流量，还能够提高本店铺的企业文化。　　　　招聘要提高入选门槛　　　　进入房产中介这一行业的门槛普遍很低，不仅影响中介门店的形象，还会影响员工的整体素养和团结。提高员工的入门门槛，一方面，能够选拔出更多优秀的员工为公司所用，另一方面，能够更加轻松的管理员工。　　　　1、热爱房产销售工作，各方面能力都很强　　　　2、性格外向，善于与人沟通交流，有很强的观察能力和应变能力；　　　　3、吃苦耐劳，敢于挑战自我，不甘平庸；　　　　制定相应的管理制度　　　　无规矩不成方圆。不管你的门店规模多大，都要制定相应的管理制度，使店面正常运营。　　　　1、建立公司考勤制度　　　　加强员工对时间的重视。一位有时间观念的人，对自己的各方面都要求很严格，这样的员工有很大的提升空间。　　　　2、完善公司管理条例，各项职责分明　　　　对员工进行合理有效的管理，才能更加有条理的、高效的完成各项工作。制定相应的管理条例，使每位员工都能完成应尽的职责，严格规范员工的行为举止。　　　　3、建立完善的培训体系　　　　中介公司培养人才的时候，不仅对未来的精英们普及房产知识及相关的专业术语，还要教授他们一些技巧和经验，这样在以后的工作中能够提高自身的工作效率。　　　　4、引进先进管理理念和管理工具　　　　现在是互联网信息化时代，不能仅仅只依赖于传统的管理理念，可以借助互联网工具房产中介管理软件，例如：易房大师，提高管理的效率。　　　　5、&实行绩效管理制度，赏罚分明　　　　对于员工的管理，制定绩效管理制度，可以增加员工之间的竞争，更有利于提高中介门店的整体业绩。对待每一位员工奖罚分明，是每一位管理者必备的管理素养。　　　　加强门店形象的建立　　　　1、房产中介要做好门店的管理，首先，给客户呈现一个干净整洁的门面，尤其注重店面的卫生以及物品摆设等，给客户留下一个好印象。　　　　2、注重对员工的管理，培训专业的经纪人，严格要求他们的妆容、个人形象、礼仪等。一个专业的经纪人在接待客户时，能够给客户留下一个好印象，有利于开发潜在客户。　　　　线上线下相结合　　　　现在是网络化时代，很多人通过网络来获取自己所需要的信息。作为房产中介行业，开展线下的中介门店是很必要的。它是一个给购房者提供服务的机构，拥有固定的经营场所，与客户面对面方便销售工作的进行，线上业务的开展可以提高工作效率，线下门店和线上业务有利结合，才能更好的提升中介公司业绩。　　　　房产中介开店时，不仅要加强对线下店面的管理，还要注重线上业务。现在微信已经在人们的生活中普遍存在，房产中介可以使用互联网工具――易房大师房产中介管理软件，在易房大师中介微店功能下，建立属于自己的微店铺，在微信上就可以进行买卖租赁委托服务，挖掘更多的潜在客户，更好的进行客户的维护。　　　　房产中介行业是一个更新变革很快的行业，想要在房产中介行业立足必须要线上线下相结合，一方面，做好店面的管理工作，另一方面，借助房产中介管理软件，如：易房大师，建立微店铺，做好线上业务。中介店长想要了解更多房产行业动态、房产走势和管理技巧，关注易房大师微信公众号：“中介老板内参”。
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“这个月的业绩不是特别理想。”9月份完成了5单二手房签约的经纪人董大姐如此表示。董大姐说这话时，还没意识到对这样的战绩表示不满在二手房中介这个行当是多么容易“拉仇恨”。像董大姐这样的经纪人，在爱屋吉屋为数不少。他们曾就职于传统中介，如今却有着完全不同以往的热情和追求。而正是这样的转变，为爱屋吉屋创造了一个又一个的业界奇迹，也为自己拼出了一个未来。个人业绩强悍：俩月签下16单二手房签约8月11单、9月5单，这组数字对于干这行已有4年的董大姐来说，在来到爱屋吉屋之前是想也不敢想的。“我以前在一家传统中介干过，最好的时候平均每月也就能签一两单”。然而，这样的情况在爱屋吉屋人身上却并不新鲜，中介新手程先生在爱屋吉屋通州片区，工作的第二个月就有6单的签约量，“公司的任务也就是每月一单，只要认真做都能完成，但我们对自己的要求更高”。“别在最能拼的年纪，却选择了安逸。”这似乎是不少爱屋吉屋人的座右铭。有爱屋吉屋人在微信圈曝光自家的收入：硅谷亮城店7月提佣明细（不包含底薪6000元）。四十来个人，人均业绩27500元，人均提佣22000元。在该片区工作的26岁张小姐就透露，其最好的一个月提佣达到五六万元，“我有自己的梦想和规划，我给自己订的工作目标是一个月不低于3单。年轻人，在能拼的年纪就要拼一拼！”短短几个月，小张就为父母在老家买了房子。年轻的爱屋吉屋好像由里到外都带着这种青春的荷尔蒙。2015年3月，爱屋吉屋进入北京二手房市场，连续4个月业绩翻番，一路速跑至北京市二手房签约排行榜的第四位，不多时即与在这一行业打拼多年的传统中介大佬们比肩而立。即使进入8、9月的淡季，在二手房整体成交量下滑的情况下，爱屋吉屋仍逆势上扬，直逼排行榜第三之位，成为淡季中的一枝独秀。而爱屋吉屋市场表现上的强势更像是爱屋吉屋人特有的激情汇集的力量显现。平台优势：互联网让我们速度更快任何企业的发展，人都是重中之重，但只有人是绝对不够的，有没有好的平台和管理制度，都决定着发展的成败。而爱屋吉屋业绩彪炳，除了经纪人团队够强悍外，先进的平台模式相比传统中介也具有很大的优势。“我们与传统中介不同，日常工作都离不开互联网了，没有门店，也就不受限制，可以帮北南西北的客户们看全北京的房子，手机APP和网站端口多管齐下，房源和客源就会比较充分”。据前述爱屋吉屋经纪人小张介绍。其实，爱屋吉屋最初即以无门店化的崭新模式颠覆了行业传统。这一另类模式虽然使其饱受质疑，却也实实在在地给其带来不少益处。“去门店化大幅减少了企业成本支出，使其将资金转而投向客户佣金的缩减、经纪人薪资的提高以及市场的宣传推广上，这些都是爱屋吉屋极速发展的重要推力。”一位业内人士分析说。而爱屋吉屋对互联网技术的充分运用，其经纪人们则有更深切的感受。在中介领域，爱屋吉屋率先推出了网上视频看房，目前二手房覆盖率已经接近一半。而多数传统中介推介二手房时还停留在图片展示阶段，极少数效仿者也尚未达到较高的覆盖率。“拍视频、拍照片，带看和回访，这是每天的工作要求。”董大姐坦言，此举也是保障房源信息真实性的重要一环。“对于这一方式，年轻人很容易接受，而且这也大大提高了效率，因为很多人通过视频看房就进行了初步筛选，对我们来说，这就意味着带看成功率的提高。”经纪人程先生表示。爱屋吉屋的颠覆模式至今仍为传统中介抗拒，而爱屋吉屋经纪人基于优势平台的高效却让这份质疑多了一份不确定。质疑，抑或肯定，很多传统中介的内心很纠结。业绩秘诀：优质服务“绑定”老客户爱屋吉屋一向以两大利器横扫江湖，一是超低佣金，一是优质服务。前者吸引新客户，后者留住老客户。据了解，爱屋吉屋对服务细节有着明确的要求，从电话约看的礼貌用语，到带看时的统一着装、仪容仪表，甚至准备鞋套等部分，在员工入职都会进行相关培训。而对于网签、面签、过户、贷款、物业交割等一整套流程，亦有过户专员、贷款专员、交易员等专职人员，配合经纪人共同服务客户。而对于公司这种完美服务的要求，很多爱屋吉屋经纪人早已心领神会，甚至将此推向极致，“有时客户交通不便，我还会开车去接送，相当于专车服务了。”经纪人程先生表示，在推介房子之前会做大量的准备工作，只为了让客户少跑冤枉路，“我一般会先去跑周边的商圈，了解小区环境，把楼型、户型都摸透，这样在接待客户时才能更清晰地介绍。”而爱屋吉屋的服务是贯穿始终的。“后期的服务对转介绍的影响很大，前期的其实只是完成了工作的50%。”爱屋吉屋经纪人张小姐表示，自己在完成签约后，仍会继续跟进一些辅助内容，“我会向客户征求意见，了解有哪些地方需要改进的，为老客户转介绍做铺垫”。
服务到位“绑定”了老客户，爱屋吉屋一些经纪人的高成交正是来自于此。“有的客户在我们这儿买了房子后，觉得我们不仅只是便宜，看房也方便，成交更快，对我们的一对一服务更加满意，常常主动就把我的电话给身边要买房子的亲朋好友们了。这就是出于对我们经纪人的信任，这也让我特别有成就感。”前述的经纪人董大姐强调，经纪人与客户之间的沟通很重要，赢得客户的信任不只是决定经纪人的业绩，更是决定爱屋吉屋长远发展的命脉。编后语用热情铸就可期的远景在爱屋吉屋走一圈，感受最深的可能还不是办公条件的优越，互联网技术的先进，而是大家工作时的那股子劲头。从老板到员工，都满怀创业的激情。记得爱屋吉屋的联合创始人邓薇在接受媒体采访时曾说：“我们是职业赛车手，竭尽全力以狂奔的速度前进。”如今看来，爱屋吉屋员工爱拼肯拼的劲头也都快赶超创始人了。都说“有梦想才有未来”，而对于很多人来说，这里或许就是那个可寄望的未来。
本文来源：北京晨报
责任编辑：王晓易_NE0011
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