无产权别墅成本五十万被卖到几百万元 谁在受益？
第A02版：焦点
无产权别墅成本五十万被卖到几百万元 谁在受益？
“小产权房”房价虚高交易火，风险正在拉升
&&&&无产权别墅的买卖根本无法得到法律保障。&青年报记者&丁嘉&摄
&&&&不走进别墅大门不知道，别墅中的生活品质并不如它外在那样光鲜。
&&&&青年报记者&叶松丽&&&&一幢别墅里的“非正常”生活&&&&三年前，在泗泾五金城做生意的方女士，考虑孩子上学和居住等需要，花260万元，在叶家村中心村购买了一套240的“小产权”别墅。三年后，她最初的想法一样都没有实现，她被叶家村的别墅“套”住了。而今，孩子回老家上学，她因资金链断裂，生意难以为继。&&&&尴尬：&&&&买了房子与租房待遇无区别&&&&13岁的晓梦（化名）最终还得回河南焦作的老家上初中。8月16日中午，她背着书包从自家的别墅出来，到中心村联华超市门前坐松江46路去地铁站。晓梦要赶回河南老家去，准备9月1日在那边插班上学。&&&&晓梦在上海出生。爸妈在上海做生意二十多年了，她随爸妈住过各种各样的出租屋。2011年，爸妈买下叶家村这栋别墅，晓梦的书桌再也没有搬迁过，她真诚地把叶家村当作自己的村庄。&&&&说到房子和孩子，方女士的心情就非常糟糕。在上五年级的时候，班主任老师就说，既然晓梦不能在上海中考，还不如早点回老家去插班。“那时候听新闻说教育部门正在制定异地高考的新政策，我家在这里买了别墅，到时候也许我们够条件呢？所以我们没有急于把孩子送回老家去。”方女士说，叶家村这套花了260万元的别墅，之前让她觉得有底气。然而，“对我们和孩子来说还是一场梦。”&&&&“我们虽然在这里买了别墅，但是我们的户口迁不过来。我们仅仅在这个村子里住着，不享受一丁点村民待遇。社保、医疗、孩子上学等等，跟租房的时候没任何区别。”方女士说。&&&&惊愕：&&&&别墅在银行抵押不出一分钱&&&&今年2月，这套曾让方女士颇有底气的别墅，彻底让她泄气了。&&&&去年下半年，生意比较好，方女士夫妻俩决定把生意“做大”。“我们把一个福建人的铺子盘下来，找人借了一笔钱。”半年后该还钱了，可是方女士的资金周转不过来。&&&&“有个朋友跟我出主意说，我们可以拿房子到银行去办抵押贷款。”他们先到古浪路上一家大银行。“我跟大堂经理说，我们想办抵押贷款。那女的问我要贷多少？我说只要40万。她说40万是个大数目，要我带上房产证和身份证去松江分行，这时候我才知道我们的房子没有房产证，只有一份跟原房主签的购房合同。”&&&&方女士认为，没有房产证，她的别墅却是实实在在的，大银行不放贷，也许小银行能办呢？方女士又来到古浪路的农商银行。“对方说有购房合同也行。”方女士很高兴，连忙把合同拿出来。“那个经理找出一些文件来比对，然后跟我说，我这个合同不是房地局监制的，是无效合同。”&&&&第一次听说合同无效，方女士急了。她说村委会都承认那房子是她的。“银行的工作人员跟我说，拿不出房产证，也提供不了有效购房合同，那房子再好，在银行一分钱都贷不出来。”&&&&&&烦恼：&&&&别墅区的棚户区生活品质&&&&2009年年中，位于沪松公路古浪路交叉处的泗泾五金城招商后不久，方女士夫妇就进驻了。沿着五金城边上的叶家公路往东，步行约10分钟就到了叶家村的中心村。他们当时就在这个村里租房居住。“晓梦那时候才读三年级，我们通过关系，让孩子就近上学了。”方女士说，后来女儿学校要办学籍卡，需要居住证明，并且要村委会盖章。&&&&“当时村里有人跟我们说，还不如把这个房子买下来，以后政策谁也说不定，也许在这里买房了，孩子就可以在这里升学了呢？这里是郊区，跟市区不一样。就算以后升学政策没变，这房子你还可以卖掉。别墅现在是稀缺资源！”&&&&方女士告诉记者，大家把院子围得有点过，小区的路就比较狭窄，刚好过一辆车。住进来次日早上，我们的车就刮到了人家的院墙上。而且小区里不通煤气。“我们都安装太阳能热水器，冬春季洗澡都成问题。做饭用的是瓶装液化气，有时候忙，忘了叫人送气，吃饭就得到小吃店里对付。&&&&“别看我们这里是别墅区，生活品质跟棚户区差不多。很多当地老人为了省煤气，还烧煤球，甚至烧木材，在院子里生火。没有正规的物业公司，有些村民各人自扫门前雪，院子墙外就不管不问，导致整个小区看上去灰扑扑的。”&&&&记者从叶家居委会了解到，叶家村原本不足200户居民，近些年来已经吸纳了7000多名外来人口在此租住。党支部罗书记直言：“你别指望买了别墅就可以享受更高的生活品质。生活在这个‘洋房小区’里的，除了本地的老人外，大部分是群租户，人员成分非常复杂。”&&&&&&&无奈：&&&&豪华别墅沦为“群租房”&&&&在那次借贷风波后，方女士的资金链断了，他们在泗泾五金城的业务量削减了一半。到6月，商铺基本就交给弟弟了。位于叶家村的别墅，也只有弟弟和弟媳在那里住，她一家偶尔过去看看。&&&&“在明确晓梦上学无望之后，我们就打算把这别墅处理掉。因为装修很好，我们舍不得出租，所以愿意一口价卖出去。”一开始，他们希望以原价把房子转给一起做生意的人，但是没人愿意“接盘”。&&&&他们把房屋委托给村里那几个倒卖房屋的人，“他们把我的房价压到250万，我们没有答应，后来他们说可以原价代卖，但是我们必须替下家支付5万元的过户费。”方女士同意了。从5月份到现在，大约有三四个人来看过，之后基本上都没有音信。&&&&“上个月，弟弟说这么大房子，空关了好几个月，可惜。就自作主张，把楼上租给了两户老乡。”&&&&一座村庄的“非典型”发迹史&&&&叶家村“小产权房”买卖是否合法，这个没有任何保障的交易风险到底有多高？是谁在倒卖这些没有产权的房子？村委会收取5万元的“过户费”，能否成为买家的“定心丸”？日前记者多次前往叶家村，对这些问题进行了深入调查。&&&&暗访：&&&&“小产权”别墅的买卖流程&&&&松江46路车不辞劳苦，专程从沪松公路下来往东一拐，没多久就停在叶家村的中心村。车停在中心村广场的北侧。广场有些破烂，标志性建筑是一座免费公厕。绕着厕所，是一些卖菜卖小吃的小摊贩。&&&&别墅小区没有门岗，只有一个村警务室。小区外面也没有像样的购物场所，只有一家联华超市。绕过一座算得上景点的转盘，就进入了别墅区。小区里没有一处像样的绿化，甚至找不到多少高过头顶的树。但多数人家的院墙上，爬着丝瓜藤，搭起了豆角架。&&&&记者在一户人家的玻璃门上看到“房屋租售”的电话号码。记者拨通后，对方很快就开着车过来。记者问村里共有多少栋别墅在出售？对方说，这个别墅区总量不足300套，其中40来户是动迁补偿的宅基地，房屋可以交易，但村里不给办理土地使用权过户。其余都是可以过户的。对方带看的那栋别墅门牌编到了900多号。房子两层带顶层阁楼，精装修，开价285万。&&&&卖房人告诉记者，他们手上的房源很多。“这些房子虽然属于各家各户，由他们自己管理，但都是由我们开发的，房子结构，建筑质量，我们心里都有数。”见记者对所看房屋表示满意，卖房人立即介绍起买卖程序。&&&&“你肯定已经知道，我们这个房子是没有产权证明的，是你跟村民之间的自愿买卖，我们中介在签合同时作为第三方见证人。”卖房人表示，这个买卖绝对合法，交5万元到村里，就可办理房屋过户。“村里承认房屋是你的，你就可以在这里永久性居住。”&&&&他们告诉记者，附近很多村庄都在卖小产权房。“人家都是买卖双方签个契约就算成交。只有我们叶家村，村里给你们办过户，办登记备案。以书面文件确定你与所购房屋的财产归属关系。”&&&&为了打消记者的顾虑，买房人指着一些院门紧闭的房子告诉记者，这是某山西老板买下的，那个是某台湾老板买下的。“这些老板都是见多识广，如果买我们的房子有风险，他们是不会来买的。”&&&&记者问能否银行按揭？对方明确表示，我们这里的交易，所有房款必须付现金，而且是一次性付清。&&&&&&质疑：&&&&村里"让"地一本万利？&&&&8月14日下午，青年报记者以买房者的身份，到叶家居委会了解中心村那块宅基地的情况。罗书记告诉记者，大约是2002年前后，镇里为城镇建设和经济发展储备土地，建立了一些中心村，把一些散居的农民集中起来居住。叶家村中心村也是规划之一。“当时我们就在现在村级水泥路南侧批了一块地，安置这些村民。作为自愿动迁补偿的宅基地。这些村民获得的土地是不可以转让的，他们在宅基地上建的房子如果出卖，村里不能给他们办理土地使用权过户手续。”&&&&罗书记说，当时村里把批下来的那块地做了整体规划，除了补偿村民之外，还有一些剩余，村里就将土地使用权转让给需要建房的村民。土地只能用来建房子。以建筑面积120平方米的地块为例，村里收取土地使用费10万元，配套费2.5万元，房屋建造水电费5000元，共计13万元。其中有一些人，将村民受让的地块集中起来，统一“开发”，然后对外出售。&&&&“因为这个地块是村里转让使用权的，农民卖房的时候，我们可以给他们办理土地使用权过户。”罗书记说。记者通过一份村民卖方转让土地使用权的协议书得知，当初这块土地使用权转让给村民时，村里已经做了统一规划布局，每一块地都有编号，并对应门牌号码。&&&&村里在补偿村民宅基地时，多出来的房屋给谁住？村里是否参与开发房子谋利？村里一位已经退休的负责人告诉记者，农民动迁的时候，他们给农民的宅基地在面积上都会比原来多。而且分配时是按照户头来给的，有些人在老宅上有好几个户头，其中也不乏假离婚套利的。村里只是规划了这片宅基地，建房是村民自己的事。村里没有参与房屋的开发与买卖，现在的这个买卖，也是村民们自己的行为。村里只是收了5万元土地使用权过户费。&&&&记者算了笔账，如果每一户受让宅基地房主都把房屋出卖一次，村里实际上每户收取了15万元。如果房屋继续转卖，那么这个数字将以5万元的幅度逐次递增。一位在村里倒卖房屋的男子告诉记者，在叶家村能够“转让”交易的房屋，保守估计在200余套。如果以平均每套转让交易一次，这笔转让费将达到3000万元。不过这一说法并未得到认可，村里一位做中介的人士表示，目前只有6-7户在卖。&&&&泗泾镇规土所相关负责人在回应相关职责时说，叶家村那块地问题比较复杂：“他们有些地块是经过我们审批后建房的，有些地块我们根本就没有审批，村里就擅自改做宅基地了。我跟你说，这属于非法用地，不是我们批的，那些房子就属于违章建筑。”&&&&规土所该负责人表示：“你要买的房子，具体在哪块地上，这个要查验清楚。村里收5万元钱给你办宅基地使用权转让，本身就是非法的，不受任何法律保障。如果你买的那栋房子涉嫌非法用地，谁给你过户，谁给你担保都没用！”&&&&居委：&&&&收5万元是行政管理费&&&&方女士向记者出示了他们跟当时的村委会签的“协议书”。甲方是泗泾镇叶家村村委会（现已改为居委会），乙方是方女士丈夫的名字，后面带一个括号，注明“XXX转让”。方女士说，当初乙方是上家房东，也就是括号里的这个人。他们交5万余元后，村里找出原始协议，将乙方改成他们，其他条款都没有变，这就完成了土地使用权“过户”手续。村委会开了一张5万元的收款收据给她，收据上写的是“过户费”。&&&&8月14日，记者以购房咨询名义向居委会罗书记咨询：自己非本地人，能否受让叶家村9XX号的那块宅基地？罗书记说：“那块地的使用权，虽然从上家转给了你，但是所有权仍然在村里，归集体所有。土地的性质没有发生改变，不存在流转问题。”罗书记强调，记者跟村民买卖的是房屋，不是土地。“我们收取5万元，是行政管理费，并非你们房屋买卖的保证金。你们之间买卖房屋，村里不提供任何保障。”&&&&罗书记说：“你买房住到我们村里来，水、电、煤、有线电视等等，都要过户到你名下吧？这里没有像商品房那样的物业管理，但是你长期生活在这里，我们要付出行政管理成本。我们收取5万元，在很大程度上是管理费，我们给你开具的收据也是行政事业性收费收据。”&&&&那么，上家在办完“使用权”转让后，跟这块地还有瓜葛吗？以后如果动迁，上家是否还有主张权利？罗书记说，“使用权过户”手续办完之后，上家就跟这块地没有关系了。当时方女士买房时，倒房的人说，土地使用权过户后，房子是你的，土地使用权也是你的，如果动迁补偿当然也是你的。叶家村只要不拆迁不征地，你就享有永久性居住权。&&&&对于“永久居住权”，罗书记说，上面的政策谁也说不清楚。也许明年就动迁，也许几十年上百年都不动迁。只要不动迁，你有房屋在这里，就可以一直居住下去。&&&&警示：&&&&叶家村房价已存在高风险&&&&叶家村房价的飙涨，方女士在买房时体会颇深：“我们先前租的那套还不错，打算买了。房东说他也是从上家处买的。他说不通过中介，跟他直接交易，价钱要便宜很多。如果通过中介，中介会加价一到两成。”&&&&房东向方女士开价240万元。“我们有些犹豫。因为村里做中介的人给我们介绍了一栋一样的户型，装修得比较好的，260万元。”&&&&一个星期后，房东那房子240万元卖掉了。方女士就有些着急，匆匆把260万的那套买了下来。事后才知，2002年房东自建这栋别墅时，连带精装修才花了50万元。“他们从村里受让使用权，只花了十来万元，自己建房花不了多少钱。几年工夫，价钱翻了四倍多，确实贵了点。”&&&&“叶家村的别墅价钱已经很高了。”罗书记好意提醒记者，现在买这个房风险很高：“当初村民花几十万建的房子，现在卖两三百万，还没有产权。今后真动迁，补偿标准不会这么高。”&&&&罗书记说，“我有责任把真话告诉你们。作为政府机构，我们要对老百姓负责。”她也多次提醒村子里那些倒卖房屋的人，“不要坑人。人家花几百万，不是小数目。你们不能为了赚点中介费，就对人家连哄带骗。交易达成了，包袱就丢给我们了。”&&&&[律师说法]&&&&15万元土地转让费&&&&需要公开透明&&&&“很显然，一开始他们就是计划用富余的部分来出售。村里在申请这块地用来做宅基地时，没有按照实际需要做好规划，土地主管部门审批时也没有履行严格的审核义务。”上海市中联鼎峰律师事务所余同昊律师表示，《土地管理法》第十一条规定：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。显然，村和土管部门在这块地的处置上打了“擦边球”。&&&&余同昊律师说，叶家村的做法不符合土地管理法的相关规定。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地使用权不得出让、转让，村集体也无权代表国家分配。叶家村小产权房宅基地的取得，存在一定的模糊度。其次村里的土地在非本集体人员中流转也是非法的。&&&&至于叶家村对补偿农民宅基地后多余的宅基地进行有偿转让，每户收取10万元土地使用费，在法律上没有依据。余律师说，村里收取的5万元，也没有任何法律依据。他们的担保也不具备任何法律效力。这笔钱的收取和使用，也需要公开透明。&&&&[记者手记]&&&&谁是受益者？&&&&在这些没有产权证的私下交易中，最终谁受益？谁受损？村委会从宅基地转让中、从村民的房屋交易中受益；村民从房屋交易中受益；买房者以低于市价一半的价钱购买了别墅，物超所值，似乎也是受益者。那么在这场交易中，有没有利益受到损害的一方？&&&&综合权衡之下，买房者的利益可能比较脆弱。这种脆弱来自政策的不确定性：一旦不可抗力或房屋需要动迁，谁来补偿他们？补偿的标准是多少？因为买卖的非法性，他们是否能够获得补偿？小产权房交易数量越来越多，已形成尾大不掉之势，被“一刀切”的可能性很小。至少买房者也是有条件的受益者。&&&&专家认为，目前的小产权房交易与土地无关。那么土地是谁的？按照相关法律，承载这些小产权房的土地，归农民集体所有。当前有些区县在进行农村土地集约化经营，将农民集中起来居住，目的是为生产和建设储备土地。而有些村镇却在这个过程中动起了歪脑筋，将扩容出来的土地变相打起了房产开发的小算盘，一座座“村中城”拔地而起，结果导致大量农业生产用地被占用，让政府事与愿违。
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58套别墅产权还剩32年 这样的产品你敢买吗
8年前，正是麓山构建成都第一别墅板块的重要时机，无数开发商先后涌入，四川福润也是其中之一。180余亩地，由四川福润投资有限责任公司（以下简称：四川福润）开发，于大盘云集的麓山本身并不起眼。近8年过去了，当一旁300余亩的(
)已售罄完整呈现，后起的复地御香山、(
)年销数千套时，四川福润开发的麓山项目因仅一期58套别墅备案，二期公寓间隔三年再入市受到关注。如今，40年产权还剩32年，这样的产品你还敢买吗？开发进度缓慢2009年，四川福润拿下蔚蓝卡地亚向南2.5公里处的180余亩地块，正式加入成都别墅板块麓山的“战斗”中。和四川福润相近时期进入区域的还有新世界、建发以及和泓地产等。彼时该区域已汇集了万华、雅居乐、铁狮门大大小小开发商近十家。和区域其他房企拿地便开始进入开发情况不同的是，拿地之后四川福润似销声匿迹，直至2011年才传出该项目一期命名“( )”并对外亮相的消息。亮相后的项目却并没就此发力，大展拳脚。近8年时间，同期和后进入的开发商项目陆续呈现，开发进度和走势良好，四川福润一期达观山和二期达达公馆的进度却令人着急。（腾讯房产成都站制图 备案数据来源：中成房业）2011年9月，该项目一期达观山首次开盘推出57套商业产权别墅，2014年1月再加推1套，共计58套。中成房业提供备案数据显示，截止2016年5月，达观山别墅售罄，历时4年8个月，月均去化1.03套。（腾讯房产成都站制图 备案数据来源：中成房业）这期间，2013年6月项目二期达达公馆曾推出8套商业产权SOHO公寓，却未曾销售。直至2016年8月SOHO公寓再次面市，大规模推盘789套。截至11月底，备案销售327套，存量470套，月均去化81.7套。据业内人士透露，“四川福润麓山项目总占地180余亩，一期别墅、二期一栋高层公寓，后期还有大平层和约50亩的70年产权住宅用地未开发。”保守估计该项目近8年大约开发120亩地。（达观山、达达公馆施工现场图）早前的麓山以别墅开发为主，慢是“通病”也比较正常，但地块不大房源不多，这么慢比较少见。值得一提的是，在达观山和达达公馆所处的麓山片区聚集了一大批别墅、高层的住宅项目，其中离该项目最近的和泓半山，2007年拿地至2016年3月，300余亩490户别墅全部售罄并呈现入住；别墅加高层相似产品类型的(
)，2008年拿地，去年底易手恒大后，年销3000余套；2015年开盘的滨江和城，截至11月底今年备案超3000套，综合对比来看，四川福润的达观山和达达公馆进度缓慢。信息封闭营销节奏一团迷雾按照常理，一个处在销售期的项目，无论别墅、公寓亦或后期大平层、住宅，都会密集释放项目推进消息，然而腾讯房产成都站在网页上搜索关键词达观山和达达公馆，仅几个本地网站有少量楼盘信息，有关项目动态仅寥寥几条。多位业内人士透露，这个项目位置较偏，信息也很封闭，对项目情况不清楚。对其营销节奏和营销方式一团迷雾。知情人士表示，该公司自2012年便与达观山合作，因是别墅产品，几乎无大型推广，只单纯的做过一些项目手册。“达达公馆首批次开盘前做过一些公交站台、公交车、电梯轿厢等传统硬广。用的时间短，且主要集中在天府三街及其往南的地方。”工商资料显示，达观山和达达公馆的开发商全名“四川福润投资有限责任公司”，是四川本土一家注册资金5000万的公司，法人张蓉平，业务涉及计算机软硬件开发、研究和应用；市政工程设计、施工；园林绿化设计；地产开发；物业管理；装修和销售等多个方面，但房地产开发这块占比明显不大。（四川福润公司情况）据业内人士介绍，开发商为本土开发商，实力不太雄厚，都是一个项目接一个项目的开发。早前在城西还开发过普罗旺斯项目。经查证，普罗旺斯项目实为张蓉平参股并任总经理的成都金鹏置业发展有限公司开发，严格说来只是关联，不属于四川福润真正意义上开发的项目。因此，目前四川福润在成都仅达达公馆和达观山一个项目开发在售。该业内人士说，“目前项目一直在做摄影大赛系列活动，并会持续到明年初。”除此之外，再无其他大型营销活动。被问及为何2013年推出一次公寓后，3年都没动作，该人士表示，今年才到项目上对之前的事不清楚。比起同区域的恒大天府半岛、复地御香山、滨江和城等，达观山和达达公馆的营销方式和节奏的确显得格外沉寂且令人费解。产权过去近10年 这样的产品卖给谁？目前，达达公馆50&#平米的商业公寓，均价6000元/平米。民用水电气收费标准，及低于同区域高层产品的价格的确吸引不少购房者的关注，但购房者也表示了他们的担忧。一位看房的市民表示，项目目前才到二期，接下来还会有大平层和70年产权的产品将打造，按照该项目打造的速度，开发完成到交房，可能还需要4、5年时间。届时，无论是40年产权的别墅、公寓，还是70年产权的住宅，买到的产品产权都已流失了十来年。除了公寓，达达公馆置业顾问介绍项目还有三套联排别墅在售，面积均为320&#13217;左右，每套售价450万左右。让人奇怪的是，这与达观山备案数据略有出入，备案数据显示2016年5月，达观山别墅便已售罄，那么在售的三套房源从何而来？此外，腾讯房产成都站12月10日在成都一二手房网站发现，已交房的达观山别墅中，有16套二手房源出售，约占别墅总量的3成。面积200余&#13217;的二手别墅总价180万左右，而420&#13217;的独栋别墅总价360万，均价9395元/平米。与320&#13217;联排售价450万的新房相比，无论单价总价，都比二手房高得多。腾讯房产成都站还发现，网络上达观山二手房销售信息中，不少信息表明“业主亏本甩卖”，其中一户业主，直接亏损100万急售。玛雅房屋二手房中介告诉腾讯房产成都站，达观山一期别墅和二期公寓均属于商业产权产品，购买人群多少有些抗性，投资客占多数。目前周边学校、商业、交通配套暂时还没有起来，居住上会有一些不便。开发进度缓慢，产权过去近十年，居住氛围和配套暂不方便，二手房大量亏本抛售，投资前景不明朗的综合因素下，这样的产品卖给谁？今日推荐：“我怎么才能在成都落户？”不少人都有这样的困惑。知道落户方法的可能不知道有哪些具体条件，大概知道条件的可能还有更多细节上的疑惑。为此，帮帮为大家准备了一篇“成都落户最新详解”，手把手教会你如何落户成都。内容包括：1、成都落户的7种方式及落户条件2、集体户人员新生子女入如何户？3、集体户和家庭户有什么区别？4、安置房、遗产或者赠与的房子能落户吗？5、共有产权房该如何落户？6、落户步骤7、落户所需材料……扫描下方二维码或者关注成都房帮帮微信号（cdfbb028），回复关键“落户”即可查看更多详细内容。
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在中国别墅的产权是多少年
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现在法定商品房住宅土地的使用年限是70年，50年，是以前批的，从2006年后就取消了使用年限为50年的土地使用权。别墅是商品房的一种，属非普通住宅。使用年限和普通住宅的一样！现行为70年！注：现在也有住宅兴建在工业用地，商用地，教育用地，等等的情况。虽然也是做为住宅来使用，但产权性质非住宅使用年限当然不一样。住宅用地使用年限70年商用土地使用年限40年工业，教育，等用地使用年限为50年
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