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看懂财经新闻的第一本书
曾经是华尔街金牌分析师的凯斯勒，在他的忏悔录《华尔街的肉》中讲了一个故事：当英特尔的股价在20美元时，凯斯勒分析它的前景看好，应该会涨到35美元。但他的同事罗森——当年高科技企业的头牌分析师，非要他把目标价格调整至50美元。就这样，靠着分析师不断提高价格目标，作出建议，推高股市，从而形成了泡沫。过后泡沫破灭，凯斯勒和罗森的桌上堆满了投资人激动与愤怒的电话留言纸。凯斯勒向投资人一一回电致歉，但罗森竟然连错误都不愿承认。罗森认为他有说话的权利，至于买不买是投资人自己的决定，亏损当然得自己承担了。
奇怪但又普遍的是，人们往往不爱听实话，偏偏喜欢听神话。金融财经说穿了只是个常识问题，即1＋1等于2，永远不会等于3。
让我们回到开头那个CNN采访两位专家的例子。我通过谷歌搜索找到了那两位专家的背景。原来，他们一个是黄金指数基金的经理，另一位是某投行的分析师，而这个投行正在做空黄金……投资是场信息战——小心被国际炒家忽悠
国际原油价格飙升至金融危机以来最高水平、商品价格出现两年来最大跌幅、白银一周崩盘式狂泻27.81%……2011年春天，市场动荡的新闻轮番轰炸着投资者。在这暴涨暴跌的背后，有人赚得盆满钵盈，有人输得血本无归。
在贵金属市场，资本大鳄索罗斯一面唱空一面做多；高盛则和摩根士丹利唱对台，一个看空一个看多。在纷繁复杂的信息面前，投资者怎么去判断取舍、怎么去分析理解呢？
先来看2010年的一个小麦期货价格战的例子。
利用期货高杠杆做空做多
日，芝加哥大宗商品期货交易所，谷物期货全线上涨，小麦期货价格的涨幅接近1.7%，同时小麦和大豆的期货价格也有不同程度涨幅。
谷物期货的全线上涨主要原因在于，全球主要粮食出口国（包括俄罗斯、乌克兰和加拿大等国）由于严重的干旱和破坏性降雨，影响了小麦的预期收成。前一星期，俄罗斯总理普京签署法令，因为干旱和部分地区森林大火，对小麦实施出口禁令。有鉴于此，8月16日乌克兰当局和企业界代表也发表言论，建议限制小麦出口。
从当年小麦出口国的收成来看，由于受干旱影响，俄罗斯27个谷物种植区已有1 100万公顷谷物遭破坏，这相当于匈牙利或葡萄牙1/5农作物的播种总面积。俄罗斯谷物产量将从2009年的9 700万吨下降到2010年的6 000万吨，减少了38%左右。预计小麦收成将从2009年的6 170万吨，减少到4 400万吨。乌克兰是全球第六大小麦产区，因受酷热气候的影响，小麦的产量低于之前的预期，收成预估1 860万吨，而实际收获1 775万吨。预计年的小麦出口前景将从710万吨下降到595万吨。而欧盟27个成员国，受滚滚热浪的侵袭，其季节的小麦产量也将从2009年的12 980万吨减少至12 950万吨。
这一信息对依靠粮食进口的国家来说绝不是利好的消息，而对唯恐天下不乱的华尔街来说则是大好时机又来了！这不由得让我们联想到2008年8月，全球原油期货市场被金融投机炒家从每桶30美元破纪录地炒高至147美元。因为石油暂时无可替代和储量日益减少的事实，成为国际炒家推高油价疯涨的主要原因。
那么，主要粮食出口国小麦歉收，是否会使全球粮食市场产生恐慌，出现一轮炒作小麦期货的价格战呢？
值得一提的是，虽然乌克兰寻求小麦出口的禁令，但作为世贸组织的一员，乌克兰无权停止出口，仅仅有权讨论粮食出口配额的可能。实际上，乌克兰寻求小麦出口禁令的真正目的是想废除不利于他们的合约——不可抗的状况。各方的表现暗示着：利益之争已经开始了。
其实，哈萨克斯坦也是排名前10位的小麦出口国，2010年并不受干旱的影响，虽然2010年小麦不如2009年收成高，从2009年的1 450万吨下降至1350万吨，跌幅约为7%，但也算是大丰收。因为哈萨克斯坦一名不愿透露姓名的官员称，去年小麦的高产是属于反常的。就连摩尔多瓦的农业部部长都认为，气候造成谷物歉收的损失是微不足道的，摩尔多瓦2009年小麦收成为77万吨，2010年约为85万吨。
分析了谷物收成的自然情况后，来看一看金融市场的背景。由于期货市场一般都通过保证金账户来运作，至少是总价的25%，金融杠杆至少也是1∶4。而期货的保证金账户比一般股票的保证金账户比例更低，只需总价的5%到10%。想想看，“保证金”加上“期货”，那是杠杆的杠杆，获利与风险比例均比股票高。但买卖期货者获利或亏蚀的幅度，可以是本金的数十以至数千倍！因此，期货市场就产生了做多和做空的炒家。而且，期货市场完美的做空机制给了国际炒家暴利敛财的机会。给不熟悉“做空”交易的读者解释一下，金融里的“做空”是指预期未来行情下跌，将手中的证券按目前价格卖出，待行情跌后买进，获得差价利润。做多则与之相反。
华尔街掌握大宗商品定价权
其实在2008年，小麦就已经被炒高过一次了。下图是芝加哥大宗商品期货交易所在2002年到2010年间小麦期货的走势图形：小麦在2008年年初就曾经突破1 000点，不到一年便急速折腰跌破500点。大家知道，期货归根到底是零和游戏，在这一上一下剧烈的波动之中，显然有人赚得钵满盆溢，同时有人倾家荡产。而由于华尔街掌握着大宗商品的定价权，赚得钵满盆溢的往往是金融大鳄，他们赚了那谁赔呢，就不言而喻了。
以下这段文字解释了国际炒家是如何操作的：在各种商品期货市场，国际炒家为了能够达到控制商品期货的价格、创造超额利润的目的，会制造、捏造、编造和炒作各种所谓的“消息”，其实就是庄家们为了炒作而找的理由。任何一种商品、任何一个上市公司都可以找到相应的所谓消息或者说题材，而任何我们觉得匪夷所思或者是微不足道、遥不可及的事件只要庄家需要，他就会去发掘、改造、编排和散播。这些被改头换面的事件就成为他们控制价格、操纵市场以牟取暴利的有力武器。
郎咸平教授曾面带惧色地评价他们：“国际金融炒家太可怕了，我们打不败他们，不可能打败他们！这是一群极度聪明的人，他们手里掌握的资金之雄厚是不可想象的，他们和各国政府关系之暧昧是不可想象的，而他们的贪婪更是不可想象的。”
根据中国三农问题专家李昌平的介绍，中国的水稻、玉米、土豆等主粮在现阶段的技术下，在未来10年到20年内根本不会短缺，而且还有很大的增产潜力，甚至是净出口国，因此中国不必要去蹚这一浑水。如果真想出征，也要谨慎、谨慎、再谨慎，千万不要像2008年购买石油期货那样，听信国际金融炒家的忽悠。
亲爱的读者，你现在明白了吗，为什么投行有的向左有的向右，为什么炒家们有的喊多有的喊空？那唱空的正是要打低价格准备抄底进场，而那唱多的正是要抬高价格准备获利出货。学会在信息爆炸的时代去伪辨真，淘出对自己有用的信息。只有这样，才能看懂财经新闻，并让新闻为你服务。忠言逆耳——向所有乌鸦嘴致敬
在准确预测美国次贷危机和全球经济危机后，著名的“末日博士”鲁里埃尔·鲁比尼再度成为焦点。近期两次到访中国后，鲁比尼断言中国或将在2013年之后经历大衰退。他指出，虽然中国的经济表现过热，但再过不久，中国的过度投资将会促成国内和国际的通货紧缩；而一旦固定投资无法增加，中国经济就将经历大衰退。
“末日博士”的惊人断言引来许多中国人的不满。这位全球最负盛名的“乌鸦嘴”经济学家是在胡说八道吗，他的话是危言耸听还是警世哲言？
“乌鸦嘴”预警未来
前不久，《华尔街日报》刊登了一篇专栏文章。文章的题目非常雷人，叫《我希望美国对其债务违约——越快越好》。作者写道：“在这个节骨眼儿下，我真的希望能出点事儿。我希望美国对其债务违约——越快越好。我希望共和党人关闭政府，希望穆迪评级公司降级我们发行的债券，希望中国和日本停止购买美国国债。我希望华盛顿的官员、公务员和顾问大军发不出工资，让美国老年人只能拿到一文不值的欠条，而不是社会福利金支票……也许到那时，也许只有到那时，美国才会觉醒，才会做一些事情来防止即将到来的财政灾难……让我们来看看白宫2012年的财政预算，简直是庞氏骗局主谋麦道夫作案的翻版……”
读到这儿我明白了，他是反话正说。我不禁哑然失笑，真是英雄所见略同。我曾在《美国国债——有史以来最大的庞氏骗局》一文里也提出了相似的观点，目的是向大众预警可能即将到来的大危机——美国国债危机！
然而，这篇文章的作者一定会被某些人嘲讽为“乌鸦嘴”。因为在判断和分析事物的时候，特别是经济形势的走向时，经济学家面对各种经济数据，会产生完全不同的结论。乐观的经济学家常被冠以“吹鼓手”称号，而悲观的经济学家则被封为“乌鸦嘴”。
且不论“吹鼓手”和“乌鸦嘴”之争孰是孰非，说句实话，没有“乌鸦嘴”是非常可怕的。我们知道，20年前的日本因放松信贷而形成房地产泡沫，最终导致经济崩溃，使日本经济“失去了20年”，至今都没有缓过劲来。日本学者事后调查表明，当初房地产泡沫越吹越大的时候，日本央行的官员和主流媒体没有人公开对泡沫崩溃表示过担忧。也就是说，当年日本没有一个“乌鸦嘴”经济学家出来杀风景。话虽如此，不过“乌鸦嘴”就是讨人厌。最近，一位国内房产界名流向我抱怨说，有一位经济学家从1989年开始就说房价超高，1992年又说房价有泡沫，2002年还危言耸听泡沫要破，到了2005年又告诫大家泡沫肯定要破。结果呢，中国房价一路飙涨。这样的经济学家对社会负责任吗？不就空长了一张“乌鸦嘴”嘛！其实这位仁兄可能没有想到，预警没有成为现实恰恰是好事！要是没人发出预警而不幸突然发生，成为黑天鹅事件，那才叫惨呢！正如《黑天鹅》一书描述的，如果10年前，哪怕有人早一个小时发出预警，那么“9·11”事件就不会发生。而“9·11”事件之后，美国设立了预警系统，一连几年，危险警示灯一直跳着，大家心里一直抖抖的，结果迄今也没什么大事发生。
跟预测经济相比，恐怖危机的预警显然容易控制得多了。美国的经济金融界“乌鸦嘴”如此之多，也无法避免前200年发生的大大小小135次金融危机。人啊，都爱听好话、神话，不喜欢听难听的大实话。大家是否还记得鲁迅先生讲过的那个故事：有个孩子刚出生，一大堆人围着孩子说了许多喜庆的话，有人冷不丁说，这个孩子今后要死的，结果被人痛打一顿，可见大实话是多么讨人厌。而经济学家凯恩斯对他提出的经济模式最清楚，深知用宽松信贷其实就是玩庞氏骗局，早晚会过不去的。于是他便自嘲，从长远来看，人都是要死的。其意无非是，懒人吃藕，吃一段，洗一段，今朝有酒今朝醉，过一天算一天吧。
自古忠言多逆耳
事实上，我们应该向所有的“乌鸦嘴”致敬！
就好比医生告诫大家不要吸烟，吸烟有碍健康，得肺癌的概率很高。但并非所有吸烟者都会得肺癌，因为医生得出吸烟得癌只是个趋势，但每个烟民基因不同，有些烟民还未查出肺癌，就因其他疾病走了。就算真得了肺癌也有早晚；而且就算得了，也不见得立马去见上帝。这就是为何“乌鸦嘴”讨人厌且有预测不准的嫌疑。但我们绝不能因为吸烟者还没得肺癌或还没死就说医生多事。
再举加拿大楼市的例子来说。当美国楼市崩溃之后，好多经济学家便预测，加拿大楼市必将步老大哥美国的后尘。因为加拿大和美国一样放松信贷，必然会产生房地产泡沫。这群“乌鸦嘴”的预警被加拿大政府听进去了。由于滞后效应，加拿大政府立刻降息，加之原来的宽松信贷，总算撑住了楼市。而这并不说明加拿大楼市无泡沫，只不过利用低息政策暂时控制了病情，可病根依然还在，治标未治本。
特别是由于长期实行低息，信贷持续放松，这就好似染了毒瘾的人一样，戒毒难，索性就以毒攻毒，继续加重毒瘾。现在加拿大人的负债率超过了国际警戒线的145%，已达到150%之高，比美国次贷危机爆发前的147.2%还高，正向着160%进军。最近全世界的“乌鸦嘴”都指加拿大楼市泡沫已起，听得加拿大人好不心烦。很显然，目前加拿大政府已陷入了两难境地：不加息吧，病情只会越来越重；加息吧，楼市步入美国后尘怎么办？于是央行行长只好不断警告老百姓：希望大家不要过度借贷了！他的用意很清楚，今后楼市崩溃了，可不要怪我没有警告过你哦！
在市场中，与“乌鸦嘴”相对的是“吹鼓手”。比如有人说2010年道琼斯指数要上3万点，中国股市要冲上1万点。这些话是相当好听。书店里那些牛市1万点、道指3万点的书大家最爱看；而像电影《2012》里的作家，他写的预警书只卖出几百本。可见忠言就是逆耳，直面现实需要不凡的勇气。
历史总是不断重复
再谈谈中国那完全脱离任何国际通用衡量尺度、令人匪夷所思的房价。现在中国越来越多的人对此不以为意，反而宽慰道，中国楼市情况特殊，我们这儿房价只会涨，不会跌。然而，这句话30年前南美人说过；25年前中国香港人说过；20多年前中国台湾人说过，日本人也说过；5年前美国人说过；3年前迪拜人说过，爱尔兰人也说过，东南亚人和莫斯科人也都说过！大家也都认为，他们的房价只涨不跌。但结果呢，突然间有那么一天，房价突然掉头向下……
泡沫价格就像狗那样，有时会跑离主人，但最终会回到主人的身边。一个地方跑离轨道的房价，也终将会回到合理的价位。比如美国在楼市没有泡沫的300年间，房价一直徘徊在平均家庭收入的1.6到1.8倍之间。前些年脱离了这个比值，但从2006年7月开始下跌，最近又渐渐向平均家庭收入的1.8倍回归了。
总之，“吹鼓手”的话颇对大众的胃口；而“乌鸦嘴”的话就极不受人待见。但我要说，“吹鼓手”的话倒不一定要去听，“乌鸦嘴”的话可得好好听听。而且，也千万别跟“乌鸦嘴”置气，否则硬撑死撑，只会把病情越拖越重。有泡沫的话，早破要比晚破好。就像戒毒一样，越早戒，痛苦越少，越晚戒，就真有生命危险了！
再回到我们之前提到的美国国债，草木皆兵的华尔街投行或对冲基金对其早已敬而远之。全世界最大的债券基金公司——太平洋投资管理公司（PIMCO）也正在抛售美国国债。因为他们都意识到，超过14万亿的美元债务，美国政府怎么可能偿还呢？不要说偿还本金了，再过几年，美国每年的财政收入可能连支付利息都不够。但在今日的美国，普通百姓没有感到这种紧迫感，奥巴马总统似乎也没有。显然，债券投资者也不着急。所以，那位“乌鸦嘴”专家在文章开头希望美国对其国债违约。虽然没人希望本国发行的债券违约，但如果违约不可避免，那还是早来比晚来好。千万别心存侥幸！每当泡沫来临时，总会有人说这次不一样，我们这儿是不一样的。可历史总是惊人地相似，悲剧总是不断重演，区别只是早晚而已。结果，一次又一次的重蹈覆辙造就了800年来的一部金融荒唐史。灾难发生前往往是一片平静，就像日本2011年发生的特大地震和海啸，就在半小时之前还是晴空万里。
不过，这次“乌鸦嘴”的话可千万别不幸言中。因为一旦美国违约，作为美国最大的债主，持有近25%美国国债的中国将损失巨大！而“末日博士”的话也最好当做预防感冒的“板蓝根”，好好消化一下。毕竟，在衰退前未雨绸缪总比之后收拾烂摊子要实在得多。第三章　谁在炒房？导读
在这一章，我们来讨论房子这点事儿。除非你一年365天每天都露营，否则房子这个话题是逃不过去的。
曾经的梦幻之都迪拜，经不住金融风暴的席卷，房价暴跌不止，外国淘金者恐慌撤离，奢华之城变鬼城。曾经的欧洲富国爱尔兰深陷债务泥潭，楼市冰冻，绝望的年轻人纷纷移民他国……这些都是十足的坏消息，哪怕它不是发生在中国，也要引起高度关注。因为在高度全球化的今天，没有哪个国家可以在危机中独善其身，包括中国。蝴蝶效应的震慑力不可小视。
现在中国的光棍们多半是吃了没有房子的亏，好多大龄男青年无奈抱怨：没有房子就没有娘子和儿子，没有房子就没有生活。有房的希望房价天天涨，没房的等房价跌已经等得失去了耐心。许多专家跳出来说，中国的房地产没有泡沫，中国的房子只涨不跌。投资中国房地产是最划算和保险的理财手段。如果你还记得阅读财经新闻的那四招，那么你一定会留意说这话的专家身份，他是房地产公司的高管吗，他暗地里在炒房吗，他说的投资房地产到底是在投资还是在投机？
欧美使用房地产税来稳定房价，中国可以学习借鉴吗？美国房价已经跌破历史纪录，现在到了投资美国房地产的时候了吗？对于暂时买不起房子的老百姓来说，难道就没有别的路可走了吗？带着这些问题阅读本章，再用你的常识加以检验，山重水复疑无路的无房族们看看是不是柳暗花明又一村了。迪拜梦碎，爱尔兰陨落——都是房子惹的祸（1）
随着欧债危机的激化，全球股市在春夏交替之际再度下跌。由2008年美国金融海啸演变至今的全球金融危机，令不少国家陷入债务危机而濒临破产，已威胁到了国家主权。危机之初先是冰岛发出求救信号，然后是阿联酋、希腊和爱尔兰，此后又轮到葡萄牙、意大利、西班牙，甚至还将传染到加拿大和澳大利亚。如果仅仅一个国家发生债务问题，还可能是突发事件，但是债务危机接二连三不断地发生，就演变成必然事件了。大家不禁要问，究竟是什么原因使这些发达国家像多米诺骨牌一样倒在巨额债务之中？迪拜地产海市蜃楼的警示
“截至2010年第三季度，迪拜两年来的房价下挫了60%以上。”看到这条新闻，我不禁想起了我曾经带过的实习生——一个来自迪拜的小伙子。华尔街公司爱招一流大学里的一流学生来实习，以培养后备人才；而学生也以能进华尔街实习而兴奋不已。2007年年初，我在美银证券部做Swap（掉期交易），就是后来臭名昭著的CDS（Credit
DefaultSwap，信用掉期交易）。一天，上司将一个中东模样的年轻人领到我的办公室。年轻人名叫亚瑟，在我们部门实习半年，由我负责培训。亚瑟非常聪明，对人有礼貌，特别爱提问，极像15年前刚进华尔街的我。相处了没几天，他便对我无话不说。亚瑟来自迪拜，是阿联酋人，父亲经营房地产，他的家族在迪拜算得上名门望族。他来美国读书是期望能在华尔街做个一年半载，学些华尔街的名堂，特别是信用掉期交易，然后回国子承父业，用华尔街的“Magic”（魔术）来生大钱。
有一天，他一本正经地对我说：“老师，多谢你的指导。如果你去迪拜的话，一定发大财，你可以投资房地产，华尔街许多投行在那儿都有投资。”我颇感兴趣地问道：“是吗，回报多少？”他说：“每年20%到25%，三年翻一番！”“哦，比美国和中国都升得快？”我有点儿怀疑。
“那当然！我们有油呀，这个世界永远需要石油！如果你去投资的话，我给你安排最好的交易。”我懂亚瑟的好意，但那时我对美国的楼市已心生疑惑，因为我们所做的CDS中有一个假设，就是房地产每年至少上涨6%，否则这个模型就会破灭。而房价会一直上涨吗？如果迪拜的房地产每三年涨一倍，这样的涨幅能持续多久？
我婉言谢绝了亚瑟。不久，次贷危机浮出了水面，美国楼市开始下跌。我提醒亚瑟小心谨慎，亚瑟却不以为意。过了几个月，他实习结束回学校，次年返回迪拜。而我2007年也离开华尔街回到多伦多，跟他的联络只能通过网络和电话。
金融危机也蔓延到了迪拜。亚瑟每次来电话都唉声叹气地说迪拜每况愈下，由于石油跌价了，迪拜的资金来源越来越紧，房产、金融、旅游都不景气；失业剧增，那些外国人丢了工作离开时，开着名车去机场，把刷暴的信用卡留在车内，挡风窗上留张字条，上写：“I am sorry!（对不起！）”迪拜买车不缴税，年景好的时候大家争相开好车，现在豪华车都降了一半，街边却静悄悄；空置的房子比比皆是，房价两三个月内狂跌三成……
亚瑟在一次电话里说：“幸亏你没有投资这儿的房地产。如果那时你投资55万美元的公寓，即便我给你10%的折扣而只需50万美元，首期15万美元，这类公寓现在已跌到40万美元朝下，你也就血本无归了！”
日，迪拜出现了债务违约危机。亚瑟的家族企业因投资过度、资金周转不灵而即将破产！可怜的小伙子顿感一夜间世界全变了。
绚烂一时的迪拜已繁华落尽？作为阿联酋第二大酋长国，迪拜的经济实力在阿联酋排第二位。阿联酋70%左右的非石油贸易集中在迪拜，迪拜因此被称为阿联酋的“贸易之都”。过去数年，拜高端地产和旅游开发所赐，迪拜在海湾地区异军突起。自称“日不落王国”的迪拜世界是迪拜最大国有集团，堪称迪拜经济发动机。迪拜世界基本上走的是一条大举借债投资开发房地产和旅游业的路线。前几年，那些高杠杆的金融衍生产品，将迪拜从沙漠上高高地托举起来，无数美轮美奂的建筑一次又一次挑战人们的心理极限：充满活力的“跳舞塔”、绚丽的“迪拜珍珠”、古典的“迪拜大金字塔”、尖利的“阿拉伯尖刀”、怪异的“迪拜塔”……这座沙漠中的城市将自己打造成了世间最繁荣、奢华的海市蜃楼。
然而事实证明，但凡靠金融和房地产拉动的经济都是以低个人储蓄率和高消费带动起来的虚假高增长，迄今为止都不能持续发展，最终都将导致崩溃。超级强国美国靠房地产拉动经济，结果引发1989年和2006年两次崩盘，至今还未缓过来；经济强国日本靠房地产拉动经济，20世纪80年代末创下整个东京的楼价可以买下美国的神话，然而一夕之间，房价垂直下跌，日本经济整整委靡了20年还未能见天日；南美和东南亚也都有过类似的惨痛教训。迪拜的“昙花一现”告诉我们，以抵押未来换取眼前短暂的辉煌，同时也埋下了下一轮经济危机的炸弹。其实，迪拜的债务违约只是冰山一角，它向我们显示旧的泡沫远未破灭，新的泡沫又在迅速产生。迪拜事件似乎没几天就“过去”了，但全球债务滥用的系统性风险依然存在，房地产泡沫在全球各地潜滋暗长，房地产过热的风险远未释放。目前，全球经济都依靠政府全力以赴放松信贷，在债务杠杆下勉强地支撑着；而一旦政府紧缩货币釜底抽薪，所产生的后果不可估算。
是什么让爱尔兰从“猛虎”到“病猫”？
同样在房地产热的后遗症中挣扎的还有爱尔兰。
由一个贫穷的大西洋岛国而一跃成为欧洲第二富国，爱尔兰曾是闪亮的欧洲经济之星。客观地说，爱尔兰的经济繁荣并非空架子。自20世纪中期以来，爱尔兰政府就相当注重高新技术，全力推行科技兴国的战略，从而奠定了爱尔兰企业在医药、化工、信息、通信等领域的竞争实力。无论是出口还是吸引外来投资，爱尔兰的表现都很抢眼，由此促成了经济的腾飞。
但是，在爱尔兰十几年经济繁荣的背后，房地产泡沫不断积累的隐患也深藏其间，最重要的特征就是房价一路飙升。从1996年到2006年的10年间，爱尔兰房地产业在国内的生产总值中，比重翻了一番，从5%提高到10%。2007年，房地产业从业人数所占比重也比1993年时翻了一番，达到13.3%。房地产业逐渐成为爱尔兰经济的命脉和增长的动力。从1995年到2007年，爱尔兰房价平均上涨了3到4倍，房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10，在都柏林，房价收入系数比高达17。
爱尔兰的10年经济奇迹主要仰赖欧洲央行的低利率政策，而该政策导致了信贷扩张和房地产泡沫。从当年的“凯尔特之虎”沦落为今天的“西欧病猫”，爱尔兰的债务危机甚至比希腊更糟糕。曾经辉煌的国家却濒临破产，这一切都是房子惹的祸。在金融危机的影响下，爱尔兰原本只有4%左右的失业率大幅上升，2009年中期达到11.4%，2010年年底达到17%。爱尔兰的年轻人首先坐不住了，纷纷寻找移民的机会逃离祖国，就连原来的中产阶级也无法承受房贷的压力，生活变得拮据不堪。普通民众已沦落到要依靠慈善机构的免费食物，才能继续过活的凄惨境地。
人员外流使得爱尔兰对房屋的刚性需求开始下降，提高了住房空置率。都柏林大学的调查显示，截至2010年2月底，爱尔兰房屋空置数量达34.5万套，空置率高达17%，远高于正常空置率5%至10%的范围。与此同时，房价开始急速下滑，2009年第一季度的房价比2007年高峰时下跌了23%。个人房贷量降低了73%，房产业的投资萎缩了40%。据爱尔兰前央行行长估计，每个爱尔兰家庭现在欠银行的债务平均达13.2万欧元，很难在其有生之年偿还所欠债务。由于信贷违约风险增加，建筑商无法还贷，个人抵押贷款购房者还不起贷，银行损失惨重，爱尔兰国内的几大商业银行普遍陷入了债务危机。
为了维护金融稳定，爱尔兰政府不得不耗费巨资救助本国的银行业，从而导致财政不堪重负。据爱尔兰政府2010年9月月底公布的数字，救助本国五大银行可能需要500亿欧元，使2010年的财政赤字猛增到国内生产总值的32%。史上罕见的赤字掀开了债务危机的序幕。房地产业绑架了银行，银行又绑架了政府，爱尔兰在恶性循环中陷入主权债务危机。
欧洲债务危机归根结底是其经济模式发生了错误，错误的源头在于效仿美国信贷消费的经济模式，即所谓“用明天的钱圆今天的梦”。特别值得一提的是，美国的信贷消费模式只有美国能够玩，其他国家根本不能效仿，也就是说美国的“故事”只能发生在美国。因为美国“制造”了美元，美元有其独一无二的特殊性；美元的特殊性又使美国享有商品的定价权；而美国军事力量的强大，则充分确保了美国的两大优势；此外，美国金融机构还可通过“截流”将“祸水”引向全球……
我们仔细想一想，房地产是财富吗？不是！“房地产是投资性财富”的说法是这个世界0.5%的富人对绝大多数穷人们的集体洗脑，因为那是他们快速牟利最经典、最便捷的招数，屡试不爽。除此之外，他们很少会找到如此快速的致富方式，而科技革命和产业革命的速度总是远远落后于人们对财富的向往速度。“明天的钱”是否真的圆了“今天的梦”还得打个问号，而“明天的钱”制造了“今天的泡沫”却已是残酷的事实。读着迪拜和爱尔兰的悲惨教训，我们是不是应该警惕国内的房地产炒作，从而避免步他们后尘呢？没有房子就结不了婚——都是房子惹的祸（2）
近日看到一则中国媒体做的“结婚是否必须买房”的调查问卷结果。调查对象为100名已婚的80后，男女各50人。72%的受访者拥有自己的婚房，23%的受访者婚后与父母同住，仅5%的受访者婚后居住在出租房。对于“是否赞成租房结婚”这个观点，65%的受访者表示反对，其中女性占38%。她们认为，房子是爱情的物质保障，先买房子再结婚，生活才会踏实；如果租房子，就缺乏归属感，也就失去了生活的安全感，而且租房子结婚没面子，会被亲友笑话，所以结婚一定得有一套房子。在72位拥有婚房的受访者中，68人的婚房由双方父母完全提供或提供首付；61人有每月偿还银行按揭的压力；48人表示每月还贷之后，剩余可支配的资金有限，生活质量受到影响。
不知何时起，房子已经渐渐成为民生的首要问题。有人说，在当今中国，爱情和婚姻的现实不再是“有情人终成眷属”，而是“有房人终成眷属”。望房兴叹的工薪族绝望地发出呐喊：“我们不要房子要生活！”
这个社会怎么了，没有房子的我们可以有生活吗？
吉米的烦恼
我的同事吉米是苏州人，交大的电子工程学士，出国前在上海工作，6年前移民多伦多，找了半年工作没有合适的，于是进多伦多大学攻读硕士学位，毕业后顺利地进入加拿大的华尔街——海湾街（BayStreet，所有加拿大大金融机构的总部都在这条大街上）。
近来吉米迷上了周立波，将网上所有周立波的节目全部下载刻成光盘，反复地看。他得知我也是从上海出来的，每次跟我闲聊都要学几句周立波。上周一，他走进我的办公室说：“我最近胸哈（好）……哈闷。”我以为他又要学周立波的什么段子，但似乎又不像，他的确一副心事重重的样子。
原来吉米的堂弟要结婚了。他堂弟大学毕业去上海工作，几年前跟一个东北姑娘恋爱了。他俩月收入1.5万元人民币，目前租了一套很不错的公寓同居，房租5 000元一个月，日子过得很潇洒。按说结婚是喜事，吉米为什么“胸闷”呢？
吉米说，他堂弟想把现租的公寓买下来，300万元的公寓，首付75万元，父母、爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的储蓄赞助他，已经凑齐了65万，就差10万块了，开口向他借2万加币。借出去吧，等多伦多房价跌下来自己也想买房；回绝吧，到底是一家人，实在开不了这个口。我一算，不对呀。300万元除以5 000元月租，售租比600，而合理的售租比是200，足足超过了两倍！单按这个金融标准算房价泡沫太大了，租房实在太划算了！为何吉米的堂弟非要买呢？吉米听罢说再与堂弟去沟通。几天后他又走进我办公室诉苦道：“我胸还是哈……闷。”原来他堂弟和女友已同居多年，就是因为没有自住房而结不了婚。丈母娘下了最后通牒：不买房子绝不能结婚！
我不理解地反问，新房为何非得买呢？在北美，大多数新人结婚时住的都不是买来的新房。而且，据亲友告知，现在国内新房的设计寿命一般定在30到40年，也就是说，最多40年后房子就将变成一堆废墟。花300万元（别说还要付银行利息了）住40年，每年合着也要7.5万元，已经超过租金了；其次，假设将300万存入银行，一年利息收入付房租足够有余；第三点最重要，从投资的角度来看，所谓拥有房地产，指的是拥有土地。然而在目前的中国，个人是不能拥有土地的，即使买了房子也只拥有最多70年的住房使用权。所以，对中国人来说，不管是买房还是租房，其实区别只在租用时间的长短而已，谁都不是房子的真正主人。
吉米说：“这些我也都知道的呀，我也解释给堂弟听了。但我叔叔第二天来电话开口就说‘我们这一房不能断子绝孙，借还是不借给句痛快话’。”看来吉米要“胸闷”一阵子了。这钱借了出去就别指望还回来了，成了房奴的人，哪还有钱还吉米呢？
道格拉斯的遭遇
房子问题真是害人不浅，将太平洋两岸的老百姓折磨得死去活来。在这一轮经济危机中，无数的美国家庭因无力继续支付房贷，被银行或贷款机构强行没收房产。屋主因此丧失抵押房屋赎回权，但银行没收房产并非完全合法。不久前，美国银行发生的“机器人签名”丑闻，暴露了这一问题的普遍性及严重性。
CNN报道过一个故事，16年前，道格拉斯从牙买加移民美国，落户在奥兰多市。他的贷款噩梦和大多美国中产阶级一样，至今仍被困在糟糕的贷款政策和经济危机中。6年前他办理房贷按揭时，由于信用背景差，无法获得银行的固定利率，结果只能从其他金融机构获得相当高的贷款利率，头两年8.1%，今后每半年上调一次，且只能上调不可下调。
不料经济危机袭来后，他丢了工作。在没有收入的情况下，银行同意“重整贷款”。道格拉斯原以为重整后每个月按揭会减少，结果却不减反增，他唯有停止供款。给他发放“高利贷”的金融机构是SeminoleFunding。就像许多次贷那样，他亲手签字的贷款借据被7个金融机构转手“证券化”，经华尔街重新包装后，变成了“贷款债券”。这个债券被购买和出售了5次，“游历”了纽约、加州和明尼苏达州后，最终落脚在佛罗里达州的坦帕市。
在道格拉斯违约拖欠两年房贷之后，银行向道格拉斯发出“没收房屋”的通告，并雇用廉价的“催搬手”，在地区警长的协助下，以冷暴力的方式把他赶出家门。当然啦，拖欠了两年房贷，道格拉斯一家早已处于惶惶不安的状态，哪里有胆量要求银行出具原始借据来研究“没收房屋”的合法性。一家人在惊恐中把房屋钥匙老老实实地交出去，然后哭泣着收拾家当，离开曾经温馨的家。
道格拉斯只是数千个“机器人签名者”之一。他的原始贷款凭证，在历经美国境内的“游历”后“失踪”了。法律专家认为，这种程序背后，银行没收房屋其实是非法的，但又有多少人知晓呢？在经历了数月的追踪后，美国银行的办事员到富国银行仓库，花费4小时，终于找到由道格拉斯签字的借据。美国银行重新检查了贷款，看能否给道格拉斯另一个重组方案，但审查结果他不符合资格，此时银行有了原始凭证，看来道格拉斯注定要失去房产了。
截至2010年，有280万户美国家庭在法院的快速判决中丧失了住房。现在，银行强行收回房屋的平均时间为484天，而2008年年初是251天，延长处理时间的主因就是丢失原始借据。由于银行不能及时强行收房，每个月的损失约为60亿美元。这个问题拖延越久，对金融和法律体系的危害也就越严重。
虽然道格拉斯的遭遇令人同情，但对未来潜在的购房者，不能不说是个警示。无论在北美还是中国，很多人都以为买房是积累财富的最佳方式。大家觉得拥有一套住房既能自住又能增值，而租房则亏大了，付出去的真金白银全在为他人作嫁衣裳。而事实上，买房自住完全只是一种生活方式的选择，是极其奢侈的一种消费，至少在北美就是如此。不信的话，就请看购买一栋独立洋房30年还清贷款的消费成本：假设2007年一栋独立洋房的市值为：$290 000
首付款为20% $ 58 000
贷款额为 $ 232 000
利息按6.41% ＝ $291 000（税后）
地产税 $ 195 000
保险费（$6 000/年） $180 000
保养费（$300/月）$ 108 000
30年的屋顶维修费和装修费 $ 300 000
成本：$1 074 000
从上面的计算可以看出，买一栋30万美元的独立洋房，居住30年的成本超过了100万美元。如果是公寓大楼的话，因为管理费的因素，成本将更高。从投资的角度来说，即便30年后房价涨至100万美元，也并没有带来投资回报。
在中国，一套像样的公寓动不动两三百万美元，在北京、上海、杭州更超过人民币500万元，购房者非但不拥有土地，而且最多只有70年的住房使用权。所以对中国人来说，买房和租房的区别只在于租用房产的时间长短，不管是买房还是租房者，谁都不是房子的真正主人。因此，你在不曾拥有土地的情况下购买房子，实际上比买钻石更奢侈。一旦人们失去对土地的所有权，房子本身与一堆水泥、钢筋之类的建筑材料没什么两样，就像购买汽车，钥匙一到车主的手里，车便立刻折旧。
事实上，在欧美，租房而住者比例甚高，特别是在大城市，租房者超过50%。普通百姓切忌被“买房是最好的投资”的论调所误导，不要令自己一辈子成为房贷的奴隶。对于是否拥有自住房，应该摆正心态：有能力就买来住，为的是改变生活品质，享受拥有的快感；经济能力不够的话，千万别勉强，为房子丢了爱情更是不值得。没有房子也完全可以有自己的生活。换一种生活态度，租房住也可以活得潇洒快乐，而且在财务上还将获得更多的自由度。泡沫啥时破？——北京、上海房价会跌多少？
就在著名独立经济学家谢国忠发表文章预言“中国房地产2012年下半年可能将崩盘”后没几天，美国银行-美林证券（Bank of America-Merrill Lynch）发布最近对中国市场的调查称，“几乎未发现有泡沫迹象”。
这几年，对中国房地产是否存在泡沫的问题，正反两派阵营里的专家各执一词、互不相让。楼市到底有没有泡沫，一旦下跌会跌去多少？
中国租金已远超“合理租售比”
在回答这些问题之前，让我们先来了解一下相关概念。
什么叫泡沫？泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么，该如何计算？对此，就像股票的P/E值一样，国际上有很多计算尺度，如“收入房价比”、“月收入每平方米价格比”以及“租售比”等。由于中国居民的收入来源繁杂，比较难得出准确的金额，这里就暂且用租售比来对房子的价位作个衡量吧。
所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万元的房子，假如月租金为5000元的话，那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。
有人忍不住会质疑，为何租售比要定在160这个节点上，这一数据从何而来？首先，这是因为欧美房价的上下起伏，在过去的两三百年间与通胀的幅度相似。美国自1890年之后的120年间，扣除了通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。
举一个具体的例子。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万元的房子，假设他们口袋里都有100万元。甲君以100万元买下了房子，乙君以一个月6 250元租了下来。
以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这里为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等，他实际拥有的依然是100万元。而乙君把100万元拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）的回报率，正好支付房租。
因此在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看，在房价没有泡沫的时候，其实租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是欧美的大城市长期以来租房和买房的比例各占一半的根本原因。
然而，由于中国目前不用支付地产税，所以160的租售比，可以提高至200。还是以市值100万元的房子为例，假如月租金为5 000元，那么从金融角度上来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5 000元，房价就有泡沫之嫌了。
但事实上，当今中国房价的租售比已经普遍超过了200，特别像京、沪、穗那样的大城市，租售比平均为500，超出800到1 000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价800万元的公寓楼，每月租金7 500元，租售比超过了1 000！按先前那个甲乙二君的例子来看，在中国租房简直太合算了！
“有没有泡沫”和“何时调整”是两个概念
我发现北京、上海的亲友们，要么没房子，要么就有好几套。对于那些有钱人来说，房价还不算贵。因为他们认为高房价是“刚性需求”的结果，房地产又是中国的支柱产业，所以房价肯定不会跌。而对于那些普通工薪族来说，如果没有房子的，哪怕降一半价格，他们还是照样买不起。越等越无望的人们好像也都快断了买房子的念想了。很显然，在国内一线城市，楼市基本是富人们的游戏。
在这种情况下，如果还有专家坚称中国楼市毫无泡沫，我倒同意这个说辞，因为再以“泡沫”来形容中国的房价已经不准确。犹如普通的秤最多到达300斤，如果一个人体重超过了600斤的话，在医学上已经不适合再用“胖”来形容了，而是可以归属到疾病类的“肥胖症”上了。
每次和国内亲友电话聊天，房子越来越成为我们的中心话题。每次他们都反问我，你不是说国内的房价已经高得不合理了，已经有泡沫了吗，那怎么房价还在涨呢？看来你那套理论不适合中国。
我每次都得解释，其实有没有泡沫和何时调整是两个概念。像耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次提出网络股的泡沫是在1996年，离真正破灭还有5年之久。而就在这5年间，网络股的指数又涨了150%！国内的楼市也一样，特别是一线城市的房价，早就超过任何合理的比值，但依然义无反顾地天天向上。是有不少炒房的人赚得钵满盆溢，可谁又能担保自己不是最后接手的那个“傻瓜”呢？
然而，国内不少专家说了，有泡沫又怎样？中国国情不同，我们这儿的房价只会涨不会跌，即使有泡沫也不会破。这句话，30多年前南美国人说过；20多年前中国香港人说过，中国台湾人说过，东南亚人说过，日本人也说过；几年前美国人说过，爱尔兰人说过，俄罗斯人说过，阿联酋人也说过……大家往往都坚信，即使其他地方的房价会跌，他们那儿的房价只涨不跌，绝对不会跌！但遗憾的是，结果就有那么一天，那儿的房价突然掉头向下……
千万别心存侥幸！每当泡沫来临时，总会有人说这次不一样，我们这儿是不一样的，可历史总是惊人地相似，历史总是不断重演，区别在于早晚而已。800年来的一部金融荒唐史就是这样造就的。大灾难发生前往往格外平静，就像日本2011年年初的地震和海啸，在爆发半小时之前还是晴空万里……
租金反映真实的供求关系
2011年年初，上海和重庆正式试点开征房产税。大家纷纷猜测上海、北京的房价在开征房产税后会跌多少。从5%的微调一直到50%的折腰，网友预测的各种百分比都有。我在国内的亲友要求我也来凑个热闹，算算北京、上海的房价能跌多少。
这可真把我难住了。虽然国内的房价好像快跌了，可跌多少，我真说不准。我对北美的楼市略有研究，先谈谈美国的情况，就拿美国当做中国的一面镜子吧。其实，美国从英国殖民地到独立直至1971年之前的那300年间，房价一直维持在平均家庭年收入的1.6到1.8倍。普通家庭一般不用借贷，只需存几年钱，就能买下一栋属于自己的房子。
然而，到了1971年，美元与黄金脱钩了。于是，从理论上来说，美国可以无限制地印钞票。这时，政府作为监管功能的角色开始丧失。解禁放松金融管制的国策始于里根政府，并伴之于寻求保守的传统价值观和恢复自由市场的口号，因此被称为里根革命。这一“革命”之举又被布什和克林顿政府进一步推向了高潮。金融机构知道发大财的机会到了，他们一改严格审批贷款的政策，忽悠百姓借贷买房。也就在那时，“用明天的钱圆今天的梦”的口号开始出现。于是从1971年开始，美国房价的上升逐渐超过了收入的上升，从1.6倍一路上升到3倍、4倍、5倍、6倍……而随着金融海啸发展到经济危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50%以上仍未见止步。在这次金融危机中，无数美国人的“今天的梦”在明天醒来时看到的居然是残垣破壁——房子被银行收去拍卖了。
如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系，就像房租那样。比如在上海，这10年来平均房价上升了4倍，而房租的上升连1倍都不到，显然和收入的增长成相应的比例。这是因为租金不能借贷，必须支付现金，租金所反映的是真实的供求关系。楼市和股市不完全相同，但也有相似之处。一旦投机者退出，房价跌起来也是非常可怕的，会一路下跌，直至回归合理价位——也就是最权威的房价与房租之比。
说到这儿，北京、上海的房价一旦下跌可能会跌多少，大家心里应该有一把尺度了。最后提一下，当年日本东京房价大跌，最高地区的跌幅高达90%；而当年中国香港房价下跌时，有几个区曾经跌去了70%……房产税——调整楼市的利器之一
中国决定试点房地产税后，一石激起千层浪。中国社会科学院工业经济研究所认为，如果按照市场预测，以房屋评估值的1%来征收，对房价的影响则会很明显，将会致使房价下跌20%。征收房产税引来了民间的各种争议，有人甚至质疑，房产税究竟是打击为富不仁者还是打击普通老百姓，抑或是一种变相的掠夺财富？
以往调控政策的结果往往是房价越调控越涨，这次的房产税会起作用吗？
欧美房价为何涨不上天？
我们在前面的篇章中提到过国际最权威的租售比，房价除以月租金即为租售比，超过160倍则是泡沫的开始。如果以这个租售比来看，即使在2005年，国内一线大城市就已经有泡沫了。但也就是从2005年开始，中国房价开始疯狂飚升。虽然政府不断出台调控措施来抑制房价，可房价是越调越涨。然而在美国，即使在次贷危机爆发之前房价处于最高位时，租售比也只刚超过200而已，比之上海、北京的500～800倍以及高档公寓和别墅的上千倍来说，简直不值得一提。为什么中国的租售比和欧美国家相差巨大，这和征收“房产税”的因素很有关系。
我们先来看一下什么是房产税。
房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪
时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，
如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种
外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即
为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，
均属房产税性质。
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有
人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠
杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规
模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收
欧美普遍征收高额房产税。在欧美，只要是私人的房子，即便房屋的主人已经去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等，平均为2%。假如你花20万美元买了一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳4 000美元的房产税，且房产税的征收是根据你所拥有房子的实际价值来征收的。也就是说，房价越涨，房产税越高。如果税率为3%的话，哪怕房价不涨，每33年（即使不算贷款利息）你的实际付出，便已超过了房价的一倍。
举个我好朋友的例子，为了让孩子能在好学区受教育，夫妇俩12年前在纽约上州买下一幢50万美元的房子。这栋房子与克林顿总统退休隐居的地方是同一个社区，可以算是克林顿夫妇的邻居，可见地段之好。前几年房价猛涨，他们房产的市价一度高达100万美元。
有一次聚会相见，我恭贺他们成为“百万富翁”了！没想到他们苦笑道：“有什么好祝贺的。这几年Property tax（房产税，更确切的翻译应为‘财产税’，房产税属于其中一类）随着房价年年涨，本来1.5万美元的税，现在房价升到100万美元，每年要交3万美元的税。再这样下去，明年我们可能就住不起啦！”他们话音未落，“幸好”房价开始下跌，目前他们房子的市值，已回落到六七十万美元，夫妻俩这才松了口气。
房产税在西方实行了多年。在北美，房地产税分不同地段好坏，每年将房价1%到3%的税金缴给政府。很显然，房地产税的“奥秘”就在于随着房价的上升税额也跟着上升，一直升到房主付不起为止。
付不起怎么办？无非两种选择：房主最后要么卖掉房子搬离喜爱的区域；要么将卖不掉的房产乖乖地、无偿地奉送给政府。“房产税”这把利剑真可谓劫富济贫的奇招。
控制房价借鉴欧美经验
目前，上海和重庆成为了国内首批试点房产税的地区。具体的规定如下：
本地户籍：新购且属于家庭第二套以上。
外地户籍：新购。
计税价格：交易价格70%，以后按评估价。
税率：0.6%，低于平均价格2倍的0.4%[适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%]。
免税额：人均60平方米（含）。
第二套购入后一年内第一套卖出，退税。
试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。三种情形需要缴纳房产税：
1．个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。
2．个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。
3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。
税率：平均价格3倍以下0.5%，3～4倍1%，4倍以上1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是0.5%。
免税面积：日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。
不予扣除免税面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。
由于国内房产税试点推出时间还太短，效果如何还需要观察一段时间。虽然无法完全把欧美的情况照搬到中国来，但我们仍然可以从欧美的经验中看出一二。
在欧美，房子和汽车一样属于消费品，并不是投资品，房价是进入CPI加以计算的。所以，一旦房价高涨，CPI超过5%的话，便属于恶性通胀，政府就非得出重手。比如里根时代，美国一度恶性通胀，里根政府便连续加息，一直加到18%，硬生生地控制住了通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。
欧美政府在征收了高房地产税之后，大量提供各种类型租金稳定的房子，使大多数民众并不需要非得购房而居。在德国，有高达57%以上的人一辈子租房而住。即使在地广人稀的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主破了历史最高纪录，可依然有超过33%的人租房而住。在欧美，租房还是买房，对大众来说只不过是对生活方式不同的选择而已。无论在理财上还是其他方面，并无优劣之分。
如果真想调控房价，欧美平均2%的房地产税是一个控制房价的平衡器。此外，房贷利息的随时上涨以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋也是两大抑制高房价的方法。升息的结果就是收紧信贷，斩断了“血液”的供给。华尔街有一个模型，房贷利息每升1%，房价就会下跌5%到10%。真所谓“成也萧何，败也萧何”。当初吹大房市泡沫，就是低息放松信贷立了“头功”。
这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升，所以，欧美的房价不可能像中国那样涨到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中国希望遏制投机炒房，使房价回归正常的水平，不妨全面借鉴欧美这三个方法。
附国外征收房产税案例：
美国：征收个税和不动产税
在美国涉及房产的税主要是个人所得税和不动产税，而买卖过程中几乎涉及不到其他税。每年的春季，由自己报税。
房产如果持有两年以上（以过户时所发的房契时间为准）再出售的，夫妻俩可以有50万美元的免税额，即如果房产增值没有超过50万元就可不缴税。而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目，联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年，两者涨价部分全部要交20%的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息扣除。
此外，拥有房产后每年缴不动产税给州政府。各州税率有所不同，征收幅度在房产价值（政府一般每两年左右评估一次）的1%到3%之间，分两次付清。
法国：按土地出租价值征税
房地产税的征税根据是土地的出租价值，包括“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。
按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，其税金减免部分是20%；“建成区土地税”由建筑物（住宅或其他建筑物）的业主缴纳税金，其租金减免部分是50%；“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。
在上述三类房地产税中，前两类是由业主缴纳，后一类由居住者缴纳，由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有减免。
韩国：征收综合不动产税
韩国政府在2005年征收“综合不动产税”时已经有财产税。比如一套1亿韩元（现韩元兑人民币汇率约183∶1）以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有0.2%左右。综合不动产税是在财产税之上额外征收，韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%。
荷兰：鼓励出租　分类课税
荷兰对房屋课征的税收：第一种是房屋消费税，对房屋使用者课征。第二种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。另外，中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。
房屋消费税征收的纳税人是房屋消费者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。税率是比例税率，计税标准为房屋租金和房屋内使用的家具的价值。允许从租金中扣除一定数额，就其余额课税。
财产税属地方税收，对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。主要是房屋，故对许多土地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由各地政府自定。
中央政府征收的净值税包括个人住宅和营业用房。对营业用房有减免规定，13.1万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税款，减免税额最高不得超过58万荷兰盾。对低收入者以房屋租赁维持生存都给予减税照顾。对营业用房及低收入者有减免规定，但对个人住宅则没有。这种税收政策尤其鼓励低收入者出租房屋。
加拿大：100%物业征税
温哥华地产财政的主要来源是地税（物业税）收入，约占总财政收入的58.4%。地税不是按土地面积征收，而是按物业的总价值（土地和房屋）的情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。
温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。以土地和房屋的评估总值的0.5%～15%，根据业主的不同情况征收，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，其房地税也不相同，对拥有第二套住宅的人还以高税率征收。
新西兰、澳大利亚：不动产税率最高1%
新西兰和澳大利亚买卖房屋时也不涉及什么税，只是卖家涉及个人所得税。如果一个人拥有几套房产，税务部门就会对其格外关注。在每年3月报税时，如果对获利隐瞒不报的，处罚非常严甚至坐牢。不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。高房价之惑——房子的定价权在谁的手中？
2011年5月，国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授在一个讲座上语出惊人：“楼市可能下跌50%，赶紧卖房买股。”
国世平曾经预测1997年中国香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌了80%。2007年，他号召深圳居民把多余的房子卖掉，而当时北京一教授说房子还要涨20年。最后，2008年深圳房价跌了30%。“中国投资者最坏的一个毛病是哪个贵买哪个，现在房子贵，就拼命买房子，我有一个学生在东莞买了680套房子。”
他在深度剖析了中国楼市后说：“2011年房地产会走得差，甚至跌一半也很正常。无锡这样的城市会跌到5 000元，南京房价也不可能不跌。今年一定要卖掉多余的房子买股票！今年将是房地产变盘的一年，而股指区间是2 800～3 200点，正确的投资理念，一定要卖掉高位的资产，去买低位的资产。”
中国楼市的价格走势到底如何，谁最终掌握着价格的升降？
所谓的刚性需求是人性的贪婪
在微博上有一段关于中国十年炒房结果的热门语录：自行车进去，奔驰出来；光着屁股进去，穿着皮尔·卡丹出来；乒乓球进去，地球出来；打工仔进去，老板出来；壁虎进去，鳄鱼出来；蚯蚓进去，蟒蛇出来；拖根绳子进去，拉着藏獒出来……这段调侃的总结虽夸张，但确实道出了些许实情。
众所周知，任何商品的价格都由供给和需求所决定。供给是分母，需求是分子，当分子远大于分母时，价格上升，反之下跌。在一种商品吹起泡沫时，没有最高，只有更高。因为在泡沫没有破灭之前，人们听到的都是赚钱发财的故事。如中国10年楼市，炒房者人人赚钱，所以大家都想买房，有房子的人想买第二、第三套；没有房子的呢，唯恐不买就再也买不起了，拼了命也要挤上这趟发财的列车。于是“需求”无限增大，而在“供给”相对不变的情况下，后来的买家就必须出更高的价格。在如此这般的循环下，房价自然一路上升。人类本性中的贪婪，就这样被转化成所谓的“刚性需求”。
房子和其他商品一样，自有其合理的价格（Intrinsic value）。国际上最常用的房价衡量标准就是租售比。房价和月租的比例一旦超过160倍，这房价就高估了。由于中国情况特殊（比如还没有全面征收房地产税），合理的租售比可以上升到200倍。
也就是说，房子的租售比一旦超过200倍，这时的房价就脱离了合理的价位，即房价含有泡沫了。日，中国社科院发布的住房绿皮书指出，全国35个大中城市9月份的平均房价泡沫为29.5%，而福州、杭州、天津、青岛等7座城市房价泡沫更超过50%，其中福州最高，房价泡沫超过70%。
价格取决于最后接棒的买家
然而就像地心引力那样，泡沫不可能升上天，只要是泡沫，终究会破灭。因为无论什么商品，只要是泡沫，都有一个共同的特点，其价格要么继续涨，要么突然下跌，无所谓“软着陆”（不涨不跌）。一旦价格不涨了，投机者就无利可图，他们立刻会抛弃泡沫商品，从而引发价格下跌。到那时，人性中胆怯和恐惧就将占上风。这时的价格没有最低，只有更低。就拿房子来说，拥有者都想趁价格高时赶紧抛，生怕价格进一步下跌。如果价格下跌后再向上就难了，因此只要价格稍微上扬，原先被套的人就会想着解套，继续抛，而原先想买房者就会观望，于是供大于求，价格自然一路向下。到那时，那段有关炒房的调侃就会倒过来读了：奔驰进去，自行车出来……
其实，一旦房价出现了泡沫，这时的房子就像古董一样，很难确定其价值，最后的买家愿意出多少钱，它就值多少。像前些日子在伦敦拍出的乾隆官窑瓶，专家估价最多180万英镑，最后竟以人民币5亿多元一锤定音！如果两年后有人愿意以10亿元买进，它就值10亿元。反之，如果有钱人兴趣转移了，对官窑瓶不再感兴趣，开价100万元都没人要，届时那个瓶子就不再值100万元。
古董的价值大起大落不足为奇。前两年圆明园十二生肖铜兽首被人说成国宝，有人花天价四处收购，结果一个兽首花了2亿多元才拍回中国。但据纽约的一位收藏家说，这十二个兽首是意大利人设计的，只有200余年的历史，是圆明园里喷泉的配件，在意大利属平常之物，哪能代表中国文物并号称国宝，更谈不上中国文物流失的缩影。中国显然被人忽悠了一把。
事实上，任何事情的变化，外因只是变化的条件，内因才是变化的根据，外因必须通过内因而起作用。房价一旦超过合理的价位，那么继续上涨的内因就是最后的买家愿意出的那个价。
再谈回房价。现在国人宁可倾其所有都要置房的内因，是源自几千年来形成的“土地情结”。历史学家李剑农在《先秦两汉经济史稿》中说：“由秦汉以至于今日，中国大多数人之理念，尚未能大异于是也。一切士农工商的活动，最后以取得大量土地而成富为目的。”由此可见，中国人的基因里普遍存在“土地情结”。然而在当今的中国，这一情结已无法实现，于是便被“拥房情结”所替代。人们将中国房价飞涨怪罪于地价太高、房地产商利润太高、炒房客把房价炒高等。当然，这些因素确实都存在，但其实怪谁都没有用，谁都无法解决这个问题。
如果没有最后的买家不惜一切代价去接手，房价又如何能涨起来呢？假设最后的买家只愿意出价100万元，一旦超过100万元就不买。那房子就只能值100万元。房地产商建造了房子，开出100万元的价格卖不出去，他能不降价吗？炒房者炒到100万元时，没有最后的买家接手了，房子就会砸在手里。在这样的情况下，炒家自然会退出市场，不然就将倾家荡产。
但事实上却是有无数的人，无论房价多高，依然拼了命也要买。在这里，借用并改写《钢铁是怎样炼成的》里面的那句名言：无数房奴的整个生命和全部精力，都已经献给世界上最壮丽的事业——为拥有一套属于自己的房子而奋斗！
任何事情都应该理性看待，不要做力所不能及的事。明知房价太高甚至高得离谱却偏要硬着头皮上，有钱的话自然另当别论，但要是掏空爸爸妈妈、爷爷奶奶、外公外婆全家的积蓄，再加上自己的毕生之力，勒紧裤腰、壮士断腕般地去买一套房子，值得吗？
如果大家能改变观念，去除从“土地情结”演变而来的“拥房情结”，在房子涨到一定价位后不再进场，不再接手，那么如今的房价是绝对不会涨到天上去的。而一旦房价不再涨时，买涨不买跌的炒家首先就会离场，具有极大泡沫的楼市就会产生骨牌效应，房价随之肯定会迅速下跌。届时，大家反倒能拥有一套自己能够买得起的住房了。
说穿了，中国房价的定价权在谁手中呢？其实就在你——最后的买家手中！不买房也乐活——你不知道的租房经济学
2011年全国多地区房租出现“涨租潮”。其中北京、上海、广州等热点城市房租连续两年快速上涨。2011年一季度，部分城市房租同比增幅超过10%，有的甚至超过20%。北京市生活必需品应急调控协调小组5月20日公布，北京市首次将房租纳入物价调控重点，将通过制定区域房租指导价、多渠道增加租赁房源供应、降低中介收费等方式，抑制房租过快上涨。
房租上涨急坏好多无房族。本来就生活拮据买不起房，现在租房成本又提高了，物价同时又节节攀高，这日子要怎么过？
大家先别急，听我慢慢说。
房租上涨不用惊
房租上涨，主要是因为好些人持币待购，暂时租房住；与此同时，不少炒房者又在高位抛售，一时间出租房供不应求，房租自然上涨。可一旦房价跌去20%～25%，自然会有大批租房者购买房子。
按欧美的经验，房屋买卖让市场去调节，而房屋租赁市场由政府控制。政府向拥有土地房子的人征收房地产税，将这笔钱投入租房市场，“劫富济贫”补贴房客。拥有房子的人享受成功的喜悦，而房客们居有定所，可谓皆大欢喜。
在欧美的诸多国家中，多少年来租房者和拥有住房的比例总是一半一半，大城市的租房比例则更高，并且还不是暂时租住，而是一种居住常态。由于欧美实行高房地产税，政府征收了地税之后，便大量提供各种类型的廉租房，使大多数民众并不需要非得购房而居。
其实在欧美，选择租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上，纵观欧美近百年的房价走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言并非投资的选项。在欧美，通常来说单身者基本选择租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有结婚后有了孩子，才会考虑搬到郊外甚至小城镇买房居住，过上另一种家庭生活。比如巴菲特就一直租住一居室的公寓，直到生下第一个女儿后，他才购房而居，而那时他早已是百万富翁了。
特别是这次的次贷危机，美国房价连续下跌了5个年头，目前依然“跌跌不休”，彻底摧毁了“居者有其屋”的“美国梦”。这几年，欧美国家除了澳大利亚和加拿大以外，其他地方的房价都在持续下跌。而澳大利亚和加拿大的几大城市，房价之所以未下跌，主要是靠中国人特殊的购房情结支撑着。
中国人自古有强烈的土地情结。现在人们无法拥有土地了，便把这一情结转移到了房子上。但凡负担得起便会不计代价要拥有，根本不考虑什么“租售比”和“房价收入比”。和欧美国家不同，在中国，房子是投资产品，而不是高档消费品，所以房价是不计入CPI的。所以这几年房价才会猛涨，一直涨到老百姓无法承受、涨到经济不可持续发展了，政府才终于下决心出重手进行调控。而房租却和大米、猪肉一样，是作为生活必需品计入CPI之内的。也就是说，一旦房价猛涨，就会引发通货膨胀，犹如米价、肉价上涨，政府会立刻干预，以免破坏安定团结与和谐社会。
纽约人大多租房而居
对如何控制房租涨幅，中国完全可以借鉴纽约的经验。纽约的房屋租赁市场，因为政府与私营部门的合作，长期维持着稳定的状态。
众所周知，纽约是全球最富有的城市。不过，可能很多人不知道，在纽约至少有一半居民选择租房，特别是纽约最富有的曼哈顿区，更有高达90%以上的人都租房而居。美剧《Friends（老友记）》里那6个年轻人分租公寓，就是典型的曼哈顿人的居住方式。
纽约是全美住房消费负担最重的城市。曼哈顿更是寸土寸金，凡是看得见景色的公寓，动辄上千万美金一套。同样一套1250平方英尺（合120平方米左右）的公寓，在旧金山40万美金买一套，在洛杉矶25万美金，在休斯敦、达拉斯只需13万美金，到了迈阿密就只有10万美金，而在曼哈顿则至少要120万美金。能在曼哈顿拥有房产的，都是钱多得发霉的主。如当年宋美龄女士居住在中央公园边上的那套阁楼式公寓，价值七八千万美元，每年光地产税就要交200多万美元！而政府从富人的房产上征税，通过廉租公寓的方式“贴补”了普通工薪阶层，是典型的“劫富济贫”。
不过，曼哈顿虽然房价高，但是房租和收入相比却不贵。我曾经在曼哈顿生活多年，一直租公寓而居，其中一间公寓每年租金3万美元。有人大惑不解，每年3万租金不是白扔了吗？这是“只知其一，不知其二”的理解。因为曼哈顿的地产税是房价的2%到3%，如果买下我所租住的公寓至少花费100万美金，每年支付地产税、公寓管理费再加上水电费，甚至要超过3万美金的房租，得不偿失。这也是为何90%以上的曼哈顿人情愿一辈子租房住的根本原因。
除了“白扔”房租外，国内的朋友或许会感到困惑，难道就不怕房东突然毁约、涨房租或者赶走我们这些房客？住租来的房子总是没有家的感觉，不是吗？归功于纽约健全的“商业租赁法”，房客们根本无需担忧这些问题。纽约的法律是极力保护房客利益的。法律规定，房东不能随意涨房租，房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度和通胀幅度；房东不能轻易毁约，更不能随性赶走房客，只要房客有正当理由，比如失业，哪怕白住三个月，也不能赶走房客；房东与房客有任何矛盾，最后得上法庭打官司，由法官判决谁是谁非；房东在更换新房客之前，必须将房屋修缮一新，由房东负责日常维修服务。当然，如果是租户使用不善造成的损坏，一切经济后果由租户自己承担。法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感。
高租房率有助城市吸引人才
纽约政府用征来的房地产税建造的廉价公寓深受中低收入人群欢迎。穷人申请批准入住之后，每年按收入的比例支付房租。就这样，在纽约的中产阶级、穷人和富人，大家都各得其所，其乐融融。我曾居住在纽约的罗斯福岛上，每个月支付2500美金房租。而在同一栋大楼内，有些房客只交一千多美金，他们都住了多年，甚至大半辈子，他们住进去的时候房租只有几百块，每年只能小幅上涨，甚至不涨，在通缩、经济不景气时，房东还必须相应地减房租。
在罗斯福岛上，还另有两类公寓：一类是政府提供给低收入家庭居住的，只要家庭年收入低于规定的金额，就可以申请入住，租金比普通市面上的公寓低30%到40%。我曾经的一个同事在下岗后却“因祸得福”，年收入正符合申请标准，于是租到了这一类公寓。第二年他太太也上班了，两人的收入大大超过了申请标准，但政府又不会年年查证，结果一住数年。直到孩子到了学龄期，为了孩子的教育，才不得不搬出小岛。
另一类公寓的租赁方式又别具一格，搬进去时，承租人只需缴纳当年的薪金（按年薪计），以后无论租住多久，都无需缴纳房租，只需按月缴纳几百美元的管理费。如果住腻了想搬出去，那笔预付的薪金便会退还给你，但是不偿付利息。试想，这样的买卖简直太划算了，一旦入住这一类公寓，几乎无人搬出去，除非老死。只有一点对不起了，因为房产不是你的，房价涨得再高也跟你无关。
纽约市政府长期以来实施廉租房政策，使符合条件的中低收入阶层，每月都能以较少的租金租住较好地段的一居室。比如市中心曼哈顿下城有一个斯泰佛森特社区，大约有100多幢居民楼，共占据6个街区，所有公寓一律面向中低层收入群体。在该社区，一套面积约60平方米的公寓，客厅约为30平方米，卧室有15平方米，外加厨房、厕所和壁橱。如果按曼哈顿的租房价格，每个月租金约3000美元。但是在该社区，这样的一居室只需1500美元。此外，租房还有不少好处，如果房内出现下水道堵塞、停电、冷热器设施故障等问题，一概由房东负责上门维修。而且小区的外围设施非常完善，中心地带有喷水池和草地绿化，包括24小时保安巡逻。租住这样的公寓，真是十分惬意！
在曼哈顿早就有共识：有钱人拥有住房，实现了自我价值，享受到了成功的喜悦；而买不起房子的房客住得安心放心，视租房为自己的家，照样也享受到安居乐业的快乐。
很显然，完善的法律和政府的系列廉租措施，使纽约这一国际大都市吸引并留住了大量的人才，特别是收入相对较低的年轻人。而作为对比的是，上海的高房价却吓跑了一批海归科研人员，新闻报道说即使补贴60万元仍然不够首付。中科院上海分院的数据表明，2010年全院博士、副研究员级别科研人员的流失率达到10%，远远大于一般5%的正常水平。很多人正是迫于住房压力，选择离开上海或者投奔企业。这些人经过多年磨炼，已是科研骨干，失去他们，研究院所备感痛惜。
由于租金和房价维持在较为合理的水平，纽约长期以来保持着“铁打的营盘（固定的房子），流水的兵（房客）”的状态，人口一直维持在800万左右。正是人口的不断流动，使纽约保持着城市的新兴活力。这正印证了一个研究指出的结论：只有人口不断地流动，才能保持城市的活力。一旦住房拥有率超过了70%，那么这座城市就面临老化的危险，也将渐渐失去生命力……曼哈顿不遥远——纽约房地产的投资商机
这几年来，随着金融海啸发展到经济危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50%以上，可依然没有止步的迹象。新闻报道说，底特律有一座民宅挂牌价标居然仅仅10美元，秒杀了所有人的想象力底限。底特律是美国的汽车中心，美国三大车厂福特、通用和克莱斯勒的总部都在那里。不过，自经济危机席卷全球以来，这座一度繁荣的工业城市开始急剧衰落。5年前，底特律的房屋均价还在10万美元的高位徘徊，现在已经跌到了1.15万美元。
最新出炉的标普房价指数显示，2011年2月美国房价环比下降3.3%，为2009年11月以来最大降幅。另一项权威房价指数Core Logic显示的数据更差，3月的环比降幅为7.5%。而网上不动产数据库Zillow的数据显示，截至2011年5月，美国房价已经连续下跌了57个月。
美国房价还会继续滑坡吗？《经济学人》杂志在调查后得出结论：现在的大跌是最后一跌。果真如此的话，那么投资美国房产的好时机来了吗？
纽约地产占尽地段优势
众所周知，房地产能否保值关键有三点：第一是地点，第二是地点，第三还是地点。底特律的房子虽便宜，但没有地理位置的优势。相比而言，纽约的房子保值和升值的前景就大多了。
如果说纽约是“世界之都”，那么纽约市中心的曼哈顿岛便是“世界之都”的心脏。纽约证券交易所、纳斯达克、美国证交所和全球所有大金融机构，以及世界500强的总部，几乎全都驻扎在这个小岛上；此外它也是无数富人的寄居地。无论是商业大楼，还是居民寓所，皆可谓寸土寸金。一套小小的“破旧”公寓动辄百万美元，普通百姓只能望洋兴叹。即使咬牙买下来，每年单单地产税也得交两三万美元，一般白领是消受不起的。
春天的一个周末，房产经纪商的一通电话将珍妮一家平静的心给搅动了。珍妮是我在瑞信的老同事，她女儿去年考入哥伦比亚大学，老公任职哥大医学院，珍妮也在曼哈顿上班，于是一家在曼哈顿租了一套公寓。托这次金融危机的“福”，往年至少3200美元的月租金，她2500美元就拿下了。一家三口平时住公寓，周末回到新泽西的大房子里，日子过得挺滋润的。不料前几天房产经纪商来电，说是同一栋大楼里有一套房型相同的公寓，以往至少100万美元，现在“法拍”叫价65万美元，周末“Open House”开放看房，机会千载难逢。他们心动了，于是周末一大早前去。可没想到，3年前打破头争相抢夺的公寓，如今他们在那儿待了一上午，居然没有第二个看房人，这反倒令他们犹豫起来。经纪人说，按此状况，砍个5万，即60万美元也可能买下来。这在曼哈顿可是10年前的价格！但人性使然，越是便宜，倒越下不了手了。
珍妮来电问我怎么看，请我帮她拿主意。她说，她家在新泽西州的房子早已供完了款，女儿又是拿着全额奖学金读书，不用她负担。珍妮这几年存了一笔钱，退休金都陷在股市里，不想再投了，就想再买套房子吧。国内亲戚都劝她在上海老家买，但她觉得上海房价太高了，而纽约的房价还在继续下跌。到底买还是不买……买房是大事，最终只能由她自己做主。我就只能给她分析一下美国的楼市，供她参考。
美国政府积极“救市”，日，奥巴马签署了延续奖励“首次购房者8 000美元”的法案。也就是说，在此前3年里未购房的民众，如果现在买房子，将得到政府8 000美元的税务优惠；美联储继续放松信贷，继续保持“零利率”。但官方公布的失业率已攀升至26年来的最高水平，特别是选择性浮动利率房贷（Option ARM）的问题，使得新一波贷款违约又将冲击全美。可见，美国楼市依然不景气，尚未出现任何见底的迹象。
Option ARM是华尔街2004年发明的一种房屋贷款，专门提供给低收入人士购房。在头5年可以不用还本金，只需支付低利息即可，操作起来就像用信用卡一般。当时房屋贷款的浮动利率是3.25%，而OptionARM每个月只须支付1.25%的利息，5年后再将那少付的2%的利息加入本金之上，然后连本带息支付贷款。这种房贷比普通的次贷杀伤力更大，2009年9月便开始陆续到期。几乎所有持有这种房贷的人都将无力继续供款，法拍屋的数量很显然将继续大幅增加，美国住房价格也将继续下跌。
美国居民住宅价格依然下滑，资本市场依然低迷，上市融资的前景很不乐观，很多公司推迟或取消了上市计划。然而，却有两家REITS竟然逆势而上，在纽约证券交易所挂牌上市，并获得了投资者的追捧。究其原因，不外乎确实有利可图。
什么是REIT？所谓REIT（Real Estate Investment Trust）是一种类似于共同基金但投资物为不动产的投资工具，由美国国会于1960年创建。它主要借不动产的证券化以及众多投资人的集资资金，使没有庞大资本的一般投资人也能参与不动产市场，并获得不动产市场的交易、租金和增值所带来的获利，同时又不需要实质性地持有不动产。
“不动产投资信托”的特点是信托的主要收入来自租金，而信托亦需要将未来绝大部分的盈余用作派息。因此，不动产投资信托的派息率远高于市面上一般的股票。一般来说，不动产投资信托的风险与报酬居于股票与公债之间；而由于其不动产的特性，使不动产投资信托对抗通货膨胀特别有利。2009年6月，HRPT物业信托公司新上市了“政府物业收入信托基金”，办公楼设在马萨诸塞州。该公司称新上市的信托基金没有信用风险，因为它不是购买自己旗下的物业，而是购买从银行剥离的价格低廉的破产物业。公司已拥有29座办公楼，其中25座已经租给了联邦政府，其余的都租给了各个州政府。而且公司还投资由政府所担保的物业贷款产品，回报率获得了政府的担保。
由于抵押贷款受到政府担保，上市的信托基金没有信用风险，投资者从REIT得到的回报率远高于市场一般的资产。
而美国商业房地产市场，因受信贷紧缩和经济衰退的冲击，相比2007年6月的房价高峰，商业房地产价值将下降40%，而某些板块最高可降低到50%。这一数据是城市土地研究所和普华会计师事务所2010年11月5日公布的，是自大萧条以来商业地产下跌最严重的一次，超过了20世纪90年代的“储贷危机”。
冲击最重的当然是零售及办公楼的物业，反映出当前就业市场疲软和消费者捂紧荷包、谨慎消费的事实。不过，住宅市场公寓楼的复苏会比商业地产来得快，一旦经济起死回生，20多岁的青年人对公寓租房市场将有很大的需求。
最小化投资风险　最大化投资回报
一位在纽约房地产市场摸爬滚打了20多年的朋友告诉我，在过去两三年中，金融危机和信贷市场的紧缩使美国房产价值大幅下降，平均房价跌回了8年前的水平。如果购买破产或拍卖的房地产，价格还可下降10%至20%以上。而收购这一类的房产之后，通过专业房地产管理公司来运作，投资人将有一个稳定的、7%以上的租赁收入；若持有这类产业5年以上，等房价回升之后，平均投资回报率可达到每年20%以上。
因此，在中国房价已涨得越来越离谱的时候投资美国住房市场，特别是像曼哈顿这样的地方，不能不说是个很不错的投资机会。毕竟连上海市中心淮海西路等优质地段的房价都已经逼近每平方米人民币5万元，而纽约曼哈顿最贵地段上东区的房屋均价已跌到每平方米人民币9万多元，比上海的汤臣一品便宜多了。
就像北京、上海是中国富人置业首选地那样，纽约是全世界富人的众望所归之处，是全球的经济、文化、娱乐和旅游中心，即大家常说的“刚性需求巨大”。就在三四年前，纽约的房价还高处不胜寒，和20年前东京的房价一样，令人望而生畏。而目前纽约房地产的投资商机可以说是“千载难逢”，那位经纪人说得不错。由于缺乏竞争对象和信贷紧缩，因此能够标到优质和低价的房产项目，就能最大限度地扩大投资回报，最小限度地缩小投资风险。
而目前亚洲房地产价格如快速上扬，部分原因是国外资本的流入和政府刺激经济而投入巨资。但这两种资金随时都可能快速消失。这中间当然也牵出了一个敏感的问题，中国楼市是否正形成一个巨大的资产泡沫。即便短期内这一泡沫还未形成，投资人也有必要在这样的高价位拿出一部分资金，做一个多样化的投资组合。
在许多亚洲大城市，包括中国香港和台北，当前住宅物业的价格都大大地攀升，相比5年前几乎翻了一番，创历史最高水平；而收益率却在下降，不到无杠杆投资基础的3%。潜在的资产泡沫已然或正在形成。中国香港金融署长已采取立法措施，目的为减少和杜绝投机炒楼的现象。
正如巴菲特所言，“在大家贪婪时要恐惧，在大家恐惧时却要贪婪”。近几年来，全世界都“看好”中国楼市，热钱蜂拥而上，按巴菲特的理论应该要“恐惧了”；而美国房市相当低迷，大家都不看好，反倒是充满了机会，“贪婪”一把的时候到了。通常，人们都期望“抄底”，但往往真到所谓“底部”时，大量买家进入，反而最好的时机已经过去。
我将这些洋洋洒洒地分析给了珍妮，请她自己作最后的决断吧。第四章　谁在股市赚到了钱？导读
当无数普通百姓依然饱受着金融风暴余波的摧残，华尔街的银行家们却享受着令人咂舌的高薪，看到这样的新闻你是不是很气愤，闯了祸的华尔街怎么可以如此潇洒？
炒股能致富吗，为什么著名经济学家吴敬琏教授会说中国股市连赌场都不如，专业机构是如何忽悠散户的？
庞氏骗局是怎么回事儿，你是下一个受害者吗？
投资和投机究竟有什么不同？
为什么富人都玩金融衍生品，刀光剑影的华尔街到底是个怎样的江湖？
期货、期权、掉期交易、外汇……华尔街都发明了哪些花招来把你的钱弄到他们的口袋里？
在本章中，我们将一边向您介绍华尔街的各种发明创造和专业术语，一边为您解答种种疑问。你将钱交到谁的手中，你的钱将会如何被管理，谁将会站在你的阵营中而谁又是你的对手，你是不是在拿本打算投资的钱作投机，你真的了解你的投资品吗，你作好准备承担投资/投机的风险了吗，只有把这些问题搞清楚了，你的财富才有可能如你所愿地实现明明白白的增长。
世上没有无缘无故的收获，天上不会掉馅饼，人间也没有活雷锋。投资需要基本常识加上勤奋和智慧，其次才是一点点的运气。祝诸位好运。为什么输钱的总是你，数钱的总是别人？
近来，有两则新闻让我心潮起伏：第一则是前中国香港金管局总裁任志刚表示，目前金融市场的乱况可谓百年一遇，过大的量化宽松政策可能引爆新的泡沫，他呼吁中国香港市民在投资时千万小心谨慎。他的话看似只针对中国香港人，其实，在全球经济一体化的今天，当可看作是针对我们每一个普通百姓的。
另一则消息是《华尔街日报》的一项调查，说的就是在普通百姓仍然挣扎在经济衰退中时，投资银行、对冲基金和资金管理公司的薪酬却再创新高。包括证券交易所在内的35家表现最好的华尔街公司2010年支付给员工1 440亿美元的薪酬及福利，在亿美元的历史高位上再增长4%，冲破历史新纪录！
各位看官想必也和我一样愤愤不平：为什么数钱数到手抽筋的好事儿永远都发生在别人身上，而自己的口袋却越来越瘪？好不容易勤劳工作积累了点小钱，可钞票还没焐热呢，却又让失败的投资给吞掉了。是自己没有财运，还是这个世界不公平？
散户多半是输家
曾有句精辟的炒股总结是这样说的：“股市是赌场，背后有黑庄，黑庄稳赚，股民赔光。”著名经济学家吴敬琏教授更曾直言不讳地说：“中国股市连赌场都不如。赌场起码还不允许看对方的牌，可中国股市则是看着对方的牌出牌。”想想是啊，散户的牌都被看光了，还怎么赢呢？
那么中国股市以外的地方情况如何？在制度法规比中国更规范透明的美国股市，散户的命运更好吗？可惜的是，我在华尔街工作20年的亲身经历和见闻不断地印证着：散户在哪儿都是待宰割的羔羊。在华尔街，以道德标准游走其间是无法生存的。华尔街就是吃你钱的地方，而且是冠冕堂皇地掠夺财富。许多人或许会觉得这话言重了，但事实就是如此。
短期而言，股价是被操纵出来的，什么基本面、技术分析、有效市场理论，这些都是“冠冕堂皇”的东西。华尔街就是原始丛林，是一个大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米、胜者为王败者寇的地方。大多数人都以为股市上涨下跌和经济数据成正相关。如果真这样，2010年8月美国经济数据差，美国股市的确下跌了；但9月中旬美国的经济数据依然不看好，股市为何上涨呢？为什么美国2009年三季度后，经济才刚刚企稳，而股市从2009年一季度末就已经强势上涨了呢？
其实，经济基本面什么的对华尔街来说全是障眼法。如果经济运行确实良好，但缺乏足够的游资入市，股市是涨不起来的。而“主力”又决不会自编自演。于是，那些屹立不倒的华尔街百年老店，便大肆宣扬投资的长期回报率要比存银行高，中产阶级的401K（退休金）才会每个月源源不断地流进市场，成为华尔街免费的现金流。
有个华尔街大鳄曾说过，只要有足够的钱就可以把所有股票同时做多。也就是说只要有足够的钱，就可以人为操纵，把股票炒得高高的。既然能操纵短期，那么短期加短期加短期……最后就变成了中长期。但问题是人为把股票炒得过高，到时无人接手的话，就没有任何意义。所以，必须想办法诱惑大众跟进并在高位接盘。因此，华尔街上下起伏的周期大约每10年到12年循环一次，因为上一轮赔光了的中小机构，大致需要这么长时间，才能积攒到可观的资金再次入市。而新散户大约需要这么长时间的休整和“遗忘”才会前仆后继地入场。华尔街不是不想创造长时间的大牛市，而是最后接棒的“傻瓜”们在钱袋被掏空后，已经没有足够的资金供他们掠夺了。
专业机构如何忽悠散户？
有人问，次贷引起的楼市泡沫吹了三年才破灭，那么是否只要踏准了点，还是能从泡沫中挖到第一桶金呢？话虽说得没错，但问题是，市场是残酷无情的，你不可能想踏准点就踏准点。并非所有的泡沫都会持续很长时间，并且在吹大几倍之后才会破。有时泡沫破得快，有时泡沫破得慢，而破得越慢的泡沫，杀伤力也越大。
金融不像数理化那样，它并不是严谨的科学。由于金融不是自然科学，牵涉了方方面面的利益，而市场又是瞬息万变、不以人的意志为转移的，除了上帝，没人能够准确预测泡沫究竟何时会破。即使股神巴菲特，也不过输少胜多而已。
据统计，近200年来，华尔街大大小小泡沫共135次。而华尔街人不怕泡沫，对他们来说泡沫越大越好，越乱越好，浑水才能摸鱼。因为他们是玩别人的钱，输了别人（散户）付账，他照样拿佣金，赢了他们奖金就更多。普通百姓由于恐惧通胀、保值心切，参与了华尔街的零和游戏。华尔街则站在金字塔的最上端，每次泡沫中都自然夺得先机。金字塔底部百姓的钱，就这样不断地进入华尔街的腰包。
而华尔街分析师往往是“主力”的帮凶，他们只会给出“高估”或“低估”的评论。如果公司的报表很好，分析师可以说还未达到预期的估值；如果报表很差，分析师可以反过来说胜过预期的估值。然而，当公司股价很高的时候，分析师可以“提升”股票的评级，比如从“持有”到“买入”，甚至“强力买入”，以此忽悠散户进场，掩护主力出货；反之则制造恐慌来“降级”，从“持有”到“卖出”来压低股价，帮助主力低价进场。
这也就不难解释次贷垃圾债券被评为AAA级了。因为台前的分析师的薪酬是幕后雇用他的主力来支付的，股市的表现关乎着薪酬的多寡，散户又没有付给分析师一分钱，他们凭什么为散户提供免费、地道的服务？
多年来，华尔街就是如此这般，在瞬间便可暴涨暴跌，而且多半非常诡异，不可理喻。无数的经济学家、金融大师对股市预测的准确率，还不如街边算卦的。不过，只要看一