55万岛内买别墅，住了10年被回收？厦门夫妇傻眼了，内情竟是...
住了10年的别墅
房价早已上涨数倍
可开发商却说：
“合同无效”要收回房产
厦门的一对夫妻
就遇到了这样糟心事！
入住别墅多年后，开发商却要“收回”
（网络图片）
王先生在2001年时看到了一则十分满意的别墅出售的房产广告，当年6月，便与开发商签订了一份《房屋使用权转让合同书》，以55万元的价格购得一栋别墅，还有其附属储物间、屋顶露台、花园、车位，不过都是只有使用权。依据合同约定，次年1月1日交房。
购房前，王先生了解到，自己所买的别墅所在的地块原属当地村委会，实际上是俗称的“小产权房”。因此在签订合同时，王先生没有要求开发商出具相关权利证书，但双方签的合同中约定转让的是“房屋使用权”。
可没想到到了2015年，开发商提出，当初双方签的转让合同无效，要将别墅原价收回。
对此，王先生表示十分愤慨
从签订合同到现在，房子价格上涨多倍。即使开发商想要解除合同那也应该重新估价，怎能按原价收回去?这是不讲诚信！
双方谈判未果，2015年12月
开发商将当年签订合同的
王先生的妻子张女士告上法庭
诉讼请求确认
当时签订的《转让合同书》无效
那么，根据开发商提出的诉讼
使用权转让合同，合法有效吗？
开发商起诉认为
讼争合同非法转让集体土地，违反了我国相关法律规定，因此合同无效。
王先生的妻子张女士认为
根据物权法的规定，所有权转让必须到政府登记，没有登记就不能算是所有权的转让，只能算是使用权转让，而使用权转让是合法的。
这一案件历经两审
最终，去年6月份
厦门中院作出二审判决
认定张女士与原告开发商签订的《房屋使用权转让合同书》合法有效，驳回了原告开发商的诉讼请求，张女士胜诉。
为何二审判决认定
本案的使用权转让合同有效？
对此，厦门中院在判决书中指出
有三大原因
?本案当中，现行法律、行政法规并未禁止房产的使用权之转让。因此，不应据此认定本案讼争合同无效。
?开发商转让的系讼争房产的“使用权”，而非“所有权”，并非法律、法规所禁止之事项。
?本案中，《房屋使用权转让合同书》签订至今已十年有余，讼争房产使用价值远超协议签订时的价值，如简单认定《房屋使用权转让合同书》无效，无疑纵容违约，抑善扬恶，有违民法诚实信用原则和公平原则。
因此，二审判决认为《房屋使用权转让合同书》性质为使用权转让合同，不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。
虽然，这起案件开发商二审败诉
但是，法律专家提醒说
在现行的制度下，“小产权房”仍然难以取得登记，之后遭遇到拆迁赔偿、房子抵押、房子赠送、继承等，都难以得到现行法律的可靠保证。
由于“小产权房”
没有国家房管部门颁发的产权证
不受法律保护
所以购买小产权房的朋友们
请一定警惕
买小产权房，有四大风险
厦门大学法学院教授、厦门市国土资源与房产管理局兼职政府法律顾问黄健雄：购买小产权房存在多方面的风险。
首先，法律效力风险
“小产权房”买卖合同的效力一般以认定无效为原则。
其次，房产转让风险
“小产权房”拿不到正式的房产证，只有使用权，没有所有权。
第三，政策风险
如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
第四，监管缺位风险
小产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位。同时开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
由于种种原因，小产权房
以低廉的价格吸引购房者
而与之相仿的
司法拍卖也有许多
价格低破天际的房子
（戳图了解↓↓↓）
但是，这其中也存在这一定风险！
178万购“法拍房”却遭陌生人“盘踞”
漳州的徐先生今年3月在福州购买了
一套法院拍卖房，5月份时办好房产证
可却有一位陌生人已“捷足先登”
在这之前就住进了徐先生家中
买房时显示租赁情况皆为暂无
这套100平方米的房子是一套法院拍卖房，也正因为这样，徐先生是付全款购买的这套房，花费178万多元，当时房屋详情页面里，租赁情况皆为暂无。
今年三月份，徐先生曾两次到房子里去看过，当时这套房子里并没有住着人。
租户拿出长期租赁合同 买主“懵”了
根据徐先生的介绍，现在住在他房子的人姓王，他们是在徐先生购房办证后后才入住的。但当他找到那位王先生时，对方拿出了一张租赁合同。
奇怪的是，合同显示，这份租约是拍卖之前的日一直到日，每个月租金仅仅704元。
综合种种迹象，徐先生怀疑，这事可能是原房东刘某知道自己的房屋要被拍卖后，赶紧低价出租，然后一次性收了租金走人——因为这份合同是在日签的，而在11天之前，也就是同年的6月1日，闽清县法院就向刘某发出了执行通知书。
然而徐先生与租客协商无果，租户拒绝搬离。
难道花了178万拍卖来的房子
真的只能眼睁睁地看着
来历不明的人住到2020年吗？
法院经办法官表示：
法院按正常程序拍卖、交房，交付给买受人为止，法院已执行完所有步骤。
即使法院方面所说的程序已进行完毕，但目前徐先生所购买的房子里面确实存在住户，导致他无法入住的事实。
无论是购买“小产权房”
还是购买“法院拍卖房”
Yes君都提醒大家
一定要慎之又慎！
在购房前先读懂各类条款
在接手此类住房时
才能尽量规避各类问题和风险
▍整合来源：海峡导报、第一帮帮团（fjytdybbt）
▍图文编辑：Yes厦门（ID:yesxmwx），编辑：Ruii
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今日搜狐热点开发商出售花园使用权是否侵权？&
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　　根据《物权法》第七十三条：建筑区划内的绿地，属于业主共有。对一个公寓、排屋、别墅的混合型小区来说，开发商出售花园的使用权，是否是侵犯了全体业主的利益呢？　　花3万多元买下的花园到底是不是属于自己的？8月25日，钱辛从杭州赶到临安的吴越山庄收房，这套3年前买的排屋其实早在年前就可以交房了，只是因为花园归属问题，钱辛迟迟不愿正式收房。　　家里的花园主人可能不是我　　钱辛的房子靠近青山湖，是一个用地面积近200亩的大盘，小区里既有公寓也有排屋、别墅。“买的时候排屋也就4000多元/平方米，带一个60多平方米的小花园，觉得很划算。”钱辛告诉记者，这个小花园并不是排屋附送的，而是他以500元/平方米的价格买下来的，一共花了3万多元。　　“如果没有那件事，直到现在我还以为花钱买下来的花园理所当然应该是我的。”钱辛口中的“那件事”，是指去年底的“福田假日之约11位业主以有偿出让小区公共绿地为由，集体将开发商告上法庭”事件。根据媒体报道，最终余杭区人民法院对该案的一审判决是：开发商全额退还10位业主的花园购买款(其中一户不带花园)。　　到底家门口的花园是不是自己的？为了这件事，钱辛前前后后跟所购楼盘的开发商交涉了五六次，直到上周末，开发商终于同意签订一份补充协议作为商品房购买合同附件。“协议里写明花园面积、价格、界线，以及使用权归属和相关的违约条款。”钱辛说这个办法是一个律师朋友告诉他的，“这让我安心了点，就算以后有纠纷，至少我手上还有凭证”。　　买花园是合同约定，但不一定合法　　钱辛的担心不是杞人忧天。“福田假日之约”是一个包括别墅、排屋和公寓等建筑类型的大型小区。11位业主中，其中一位业主是2003年底与该楼盘开发商签订商品房预售合同，购买了一套270平方米左右的排屋，并以600元/平方米的价格买下门口33平方米的花园。除了价格，这与钱辛经历几乎完全一致。　　那么这个位于临安的吴越山庄是怎么卖花园的呢？记者随后以普通购房者的身份与该楼盘销售部联系。“排屋花园500元/平方米，别墅花园750元/平方米。”当记者询问花园是否为附赠时，一位自称小陈的销售员说，“我们一直这么卖的。”　　“买了以后是不是意味着花园的产权就是我的了？”记者又问。　　“使用权是你的。”见记者明显犹豫起来，他又补充说：“你可以把花园围起来，其他业主不能随便进来。”　　“听说余杭已经有这样的纠纷了，花园是小区公共绿地，不能卖的，我现在买了以后不会有问题吧？”记者试探地说。　　这位销售员沉默了一会儿，说：“不会的，我们别墅、排屋区和公寓区不是同一个组团，花园计入小区绿化并不代表它就是公共绿地，而且我们签合同的，放心好了。”　　购房者真的可以就此“放心”吗？事实上，签合同并不能保证这样的销售行为就是合法的。以“福田假日之约”事件来看，余杭区人民法院审理后认为，住宅小区的商品房在进行产权登记时，只有纳入建筑容积率的才能办出产权证，而花园、绿地通常不计入容积率，所以不能办理产权证。如果要单独使用，需经全体业主共同授权，作为出售方的开发商应对花园使用权的可销售性承担责任，而开发商不能提供证据证明其有权销售，所以双方签订合同中关于花园买卖的条款应确认为无效，开发商全额退还花园款。杭州市中级人民法院二审维持了原判。　　出售公共绿地是否侵占业主共有权　　目前杭州在售楼盘中，带花园的别墅、排屋出售时多数情况下花园(绿地)是需要购房者花钱买的，每平方米的售价低则四五百元，高则上千元。　　如果这是一个建筑类型单一的楼盘，比如纯排屋、别墅项目，问题还是简单的，相当于每位业主都购买一部分公共绿地并享有独占使用权。但当这是一个混合型楼盘时，纠纷就产生了。　　“小区全体业主对小区绿化面积享有共有权，在楼盘交付使用过程中，开发商应将小区公共绿地一并移交给全体业主，开发商无权单独分割出售。开发商擅自出售绿地，部分业主对所买受的绿地享有独占使用权，这将构成对住宅区其他业主共有权的权益损害。”浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟表示，房产项目建设过程中，政府在土地出让时设定的规划设计条件中，规定了容积率、绿化率以及小区公共配套等指标，这些指标非经原审批的政府职能部门批准，不得改变。　　《物权法》第七十三条中明确：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。　　所谓“明示”，陈钟律师认为：是指在合同或要约中以语言或文字明确表示出主要条件，明示的对象不是某个单独对象，而是公众等普遍对象。其最常见的做法有两种，一种是在售楼部现场进行公示，告之购房者；另一种是在合同中明确约定。“在合同中明确约定不单是指与购买排屋、别墅的业主约定，也要与购买公寓的业主约定。”陈钟说。　　与购买排屋、别墅的业主进行约定现在多数开发商都能做到，问题是多数公寓业主并不知道在他们共同享有的绿地中已经被开发商有偿转让了一部分，而这种转让在未告之他们的前提下存在不合法的嫌疑。
(责编：田嫣)
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别墅没有土地使用证有什么影响?
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&&在房产交易过程中，无论是出售的楼房还是别墅，在购买时都需要查看售卖一方的产权证和是否完整，因为只有这样才能保证交易的合法性的。但是如果在交易过程中，进行售卖的别墅没有土地使用证有什么影响呢?小编马上为您进行解答。一、别墅没有土地使用证有什么影响?直接导致无法过户转让，无法办理产权证的房子别人就不愿意买了。二、别墅的土地使用证有什么作用?1、别墅土地证是证明你拥有该块的证明文书。2、别墅土地使用证是您享有土地使用权的凭证，也就是说如果没有土地使用证的话，那么无法证明您是该土地的合法使用权人。土地使用权到期的，需要提前向土地管理部门续期，不续期的，由土地管理部门收回。3、别墅的土地证主要是对土地使用权的行使。土地使用者可以自己使用土地，以出让方式取得国有土地使用权的土地使用者也可以把、作价出资、出租或。三、别墅没有土地使用证有什么影响？1、牵扯土地是划拨土地，土地还是属于政府的，没有土地证或者只有大土地证，而没有按照多少户进行分割，导致每一户没有土地证。2、土地有历史遗留问题，以前开发商有税费没有缴齐导致没有办理土地证，还有就是开发商有办理大土地证没有按照多少户进行分割，导致每一户没有土地证。3、没有土地证，房屋就不能到，因为必须要两证齐全才行。如果你屋是自己住不是没有问题。4、没什么影响，现在的房子都划为区产权，所有房屋产权所有证和土地产权所有证二证和一的。不过现在还是有部分社区是市产权的(也就是土地性质是市为单位)的还是有单独的土地证。没关系，不影响交易。四、购买没有土地使用证的别墅有什么风险?1、从法律角度来讲，产权证和土地证对于房屋的拥有权来说，两者密不可分，没有土地证就意味着房主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被人侵占的时候，业主将无法维护自己的合法权益。2、没有土地证的房子面临虽然握在自己手里，但土地使用权仍属于开发商;会有非法把土地使用权转让给他人;土地使用证和产权证不齐影响上市交易等风险。3、不具备完整产权的房屋是绝对不能买的，没有土地使用证是办理不了房产证的，房屋的产权是私有的，一直到产权灭失的一天，我国的房产证为全国统一的《房屋使用权证》，上面不会载明房屋的期限的，只会载明土地使用年限。想要购买的别墅没有土地使用证会影响过户，并且没有办法办理产权证，没办法办理产权证那么购买别墅的一方就不能彻底的持有这栋别墅。而且，没有土地证在购买之后无法证明购买者是这栋别墅的合法使用人。所以需要尽快的去当地的土地管理部门进行办理。延伸阅读：
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无锡土地房产律师
律所：江苏云崖律师事务所
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律所：江苏汇方律师事务所
区域：江苏/无锡
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购房十几年突然被开发商回购，业主如何维权
近日，厦门市民王先生夫妇爆料，他们被开发商告了。事情说起来让人啼笑皆非，据王先生说，他是2001年时看到现在居住别墅出售的房产广告，经了解后他和妻子张女士都非常满意。当年6月，王先生的夫人张女士与开发商签订了一份《房屋使用权转让合同书》，以55万元的价格购买其中一栋别墅，还有其附属储物间、屋顶露台、花园、车位，不过都是只有使用权。依据合同约定，次年1月1日交房。购房前，王先生了解到，自己所买的别墅所在的地块原属当地村委会，实际上是俗称的“小产权房”。因此在签订合同时，王先生没有要求开发商出具相关权利证书，但双方签的合同中约定转让的是“房屋使用权”。交房后，王先生一家开始了快乐的别墅生活，田园牧歌的故事本应到此收尾，熟料十四年后波澜再起，当年55万的别墅现今已经价值数百万，开发商贪念驱使下强行为王先生的家居故事添加续集——将王先生夫妇告上法庭，要求原价将别墅收回。开发商在法庭上声称当初双方签订的《房屋使用权转让合同》中的别墅所在地系集体土地，因此《房屋使用权转让合同》实际是非法转让集体土地，违反了我国相关法律规定，请求法院判决合同无效，由开发商原价购回。不过，王先生的妻子张女士反驳说，根据物权法的规定，所有权转让必须到政府登记，没有登记就不能算是所有权的转让，只能算是使用权转让，而使用权转让是合法的。此案历时一年多，经过一审和二审，最终厦门中院作出判决，认定张女士与原告开发商签订的《房屋使用权转让合同书》是合法有效的，驳回了原告开发商的诉讼请求，张女士胜诉。虽然此案中开发商的妄念并没有得逞，王先生夫妇获得了最终的胜利，但是一场官司两场庭审前后耗时一年多，严重扰乱了王先生的正常生活，牵扯了一家人极大的精力，并为后来者引以为戒。那么我们常说的小产权房，到底小在哪呢？笔者为此咨询了专注别墅诉讼十余年的北京栩锐律师事务所李晓宁律师，李律师解释到：所谓的小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。因而购买小产权房存在多方面的风险。首先，法律效力风险。小产权房的买卖合同，除本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖等少数情况外，一般被认定为无效。其次，房产转让风险。小产权房没有房产证，所以只有使用权而没有所有权，因此在购入小产权房以后，无法进行过户和转让。再者，小产权房存在政策上的风险。遇上国家整治相关建设项目，可能导致部分项目停建甚至被拆除，购房人将面临无法取得房屋，又不能及时索回房款的两难境地。第四，无法进行银行贷款和抵押贷款。购买小产权房没有房产证，没有经过备案，就无法向银行贷款，只能一次性付清；同样在有资金需求时也不能进行抵押贷款。最后，小产权房存在监管上的风险。小产权房缺乏明确的开发建设规定，可能导致房屋的质量和售后保修难以得到保障。因为存在着种种问题，李律师建议大家尽量不要购买小产权房，对于已经购买入住的小产权房，也要留存好交易合同和收据等材料，在遇到产权问题时，可以寻求专业律师的帮助。
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房子只有使用权没有房产证能买吗大家有知道的吗
房子只有使用权没有房产证能买吗?大家有知道的吗
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　　在我们进行房屋交易过程中，房产证是必须要有的证件，如果没有房产证，那么该房主就对该房子只有居住权，而并没有使用权，自然也就不能将该房子进行交易或者抵押。由于小产权其实就是没有产权，只有销售方的出售合同并且没有房管单位的认同，
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使用权房能够继承吗?很多人对这样的问题还是很关心的。今天我们就来扒一扒使用权房子的继承办法。
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