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二手房买卖需要注意哪些问题？法官给你出招
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核心提示：房产交易中产生纠纷的事情屡见不鲜，二手房买卖可能遇到哪些法律问题，应该注意啥。近日，郑州市管城区法院将一场庭审开到了社区，让群众在家门口享用了一套法律知识“大餐”。
房产交易中产生纠纷的事情屡见不鲜，二手房买卖可能遇到哪些法律问题，应该注意啥。近日，郑州市管城区法院将一场庭审开到了社区，让群众在家门口享用了一套法律知识“大餐”。
“法官来咱院儿里开庭了，快去看看！”5月27日，管城区商城路某社区家属院里突然热闹起来。当天审理的是一起二手房交易中卖方拒绝继续履约的案件。
2016年8月，原告李先生经中介介绍购买被告王女士一处房产。李先生当即给王女士交了2万元诚意金，并约定这笔钱将来直接转成房屋购买的定金。但是签过合同后，王女士迟迟不办理过户手续。最让李先生担心的事情发生了，对方不卖房了。而王女士也有自己的理由：房子是她和丈夫的共同财产，丈夫对此不知情，所以该合同是无效的。李先生交的2万元诚意金是中介费，并没有向王女士交付定金和首付款，是买方没有积极履行合同。
“我们主要审理房屋买卖合同等案件，过去短短半年就受理此类案件近200件。为了给居民普及法律知识，减少二手房交易纠纷，我们把这场庭审安排在社区。”第三巡回庭庭长孟永红说。
庭审结束后，法官们向社区群众讲解了房屋买卖纠纷的特点以及法院的处理原则。“旁听了庭审，再加上法官的讲解，我们今天可长见识了。”居民们对这顿送上门的法律“大餐”赞不绝口。
管城区法院院长田保忠告诉记者，健全社区法官服务机制，加大巡回审判力度，主动把司法服务送到老百姓家门口，是今年以来管城区法院构建“大服务、大联调、大协同”机制，服务保障区域发展的举措之一。
二手房买卖要注意哪些问题？法官提醒：
二手房交易纠纷案件大致有三种情况：第一种是因房屋涨价，卖房人违约。第二种是因买房人在支付房屋首付款时拖延，构成事实违约。第三种是因为中介组织行为不规范，导致合同拖延履行，甚至无法履行。
房屋交易中常常涉及夫妻共同财产，当夫妻之间的权利义务关系与外部权利义务关系发生冲突时，要优先保护后者。一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，在这三个条件均已具备的情况下，不能认定买卖合同无效。
第一，买卖双方要充分认识到市场风险，在签订合同时要保持理性。
第二，房屋买卖之前，应当对交易对方、中介机构的信用、履约能力有一定的了解。签约时一定要仔细阅读合同文本，对容易引发争议的内容作出明确约定。
第三，要正确理解法律规定，诚信交易。有些卖房人认为只要双倍返还定金和支付数量有限的违约金就可以任意解除合同，这是对法律的片面理解。按我国《合同法》的规定，违约方应当承担的违约责任不限于支付违约金，法律不允许违约方从其违约行为中获利。
第四，一旦发生纠纷，要注意搜集保存相关证据，理性维权。作为买方，支付购房定金、首付款时应要求对方出具收据；如果房屋需解押，如何解押要在合同中写明，若对方违约，要及时提醒并进行录音或找第三方作证；如果通过中介买卖房屋时，要加强与中介的沟通，以便查明违约方的违约事实；在合同中，应对房屋过户、交付等问题明确约定时间。（记者 周青莎 通讯员 张健华 刘一霖）
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责任编辑：李帅
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扫码关注中国搜索官方微信北京常见房屋类型有哪些，购买需注意哪些问题？北京常见房屋类型有哪些，购买需注意哪些问题？厚泽金融百家号北京常见的房屋类型有普通住房、商住两用房、经济适用房、自住型商品房、廉租房、已购公房、央产房、小产权房。房屋类型不同，特点也不相同。购买时需注意是否具备购房条件以及资金是否准备充足。一、北京常见的房屋类型有哪些？北京常见的房屋类型可分为三大类：商品房、政策性住房以及特殊房产。1.商品房（1）普通住房定义一般来说，指70年产权的普通商品住房。 （2）商住两用房定义商住两用房是指土地划拨适用性质是商业用地或者综合用地，产权是40年或者50年的房屋，既可以居住，又可以注册公司办公。2.政策/保障性住房（1）经济适用房定义经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，是具有社会保障性质的商品住宅。简称经适房。分类经济适用房包括一类经济适用房和二类经济适用房。一类经适房房产证部分图示一类经适房房产证部分图示二类经适房房产证部分图示二类经适房房产证部分图示（2）自住型商品住房定义自住型商品住房简称自住房，是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。面积：按套型建筑面积计算，以90平方米以下为主。销售均价：原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。（3）廉租房定义住房保障管理部门为保障低收入家庭的基本住房需求，向符合条件的申请家庭提供住房，并按照其家庭收入的一定比例收取租金，这个“住房”就是廉租房，又称廉租住房。对于符合条件的申请家庭，如果没有闲置的廉租房，住房保障管理部门也可按照规定的标准为其发放租赁住房补贴，由其到市场上租赁住房。3.特殊房产（1）已购公房定义已购公房，全称为已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价（或者标准价/优惠价）购买的公有住房。分类公房分为成本价公房、标准价/优惠价公房。成本价&标准价/优惠价。已购公房分类（2）央产房是已购公房的一种。定义央产房全称“中央在京单位已购公有住房”，即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产。是指职工按房改成本价或标准价（优惠价）及其他国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等单位的公有住房。其中，“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。（3）小产权房定义小产权房不是法律意义上的概念，而是一种约定俗成的称谓。一般来讲，小产权房是指在中国农村和城市郊区，由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建筑在农村集体土地上的房屋，或者是由农民自行组织建造的用于销售的住房。小产权房不具有严格法律意义上的产权，如果购买，无法办理产权证。分类小产权房的类别一般有两种：（1）农民宅基地上建成的用于销售的房子。（2）在集体乡镇企业用地或者占用耕地违法建设的用于销售的房子。二、不同房屋类型各有什么特点？房屋类型不同，特点也不相同。1.普通住房（1）普通住房能落户，产权年限为70年。（2）二手房住宅较新房住宅税种多。新房：需缴纳契税、公共维修基金新房住宅缴税举例二手房：需缴纳契税、个税、增值税及附加。二手住宅缴税举例由上图可知，买卖普通住房，二手普通住宅的税费比二手非普通住宅的税费更少！一套满五唯一，买家首套，90平米以下的房子只要缴纳1%的契税，非普则需要缴纳1.5%的契税加上增值税。（3）商业贷款，普通住宅与非普通住宅的首二套有差别。930新政对商业贷款的首付比例重新做了调整，即：普通住宅首套35%，二套50%；非普通住宅首套40%，二套70%。普通住宅、非普通住宅判定标准普通住宅需同时满足以下三个条件，否则是非普通住宅。问：一套五环内，小区容积率2.0，建筑面积130m2，网签价480万的房子是普通住宅吗？答：容积率2.0＞1.0，建筑面积130 m2＜140 m2，且网签价÷1.05=457.1万＜468万，所以为普通住宅。2.商住两用房（1）商住两用房不限购，但是不能落户。（2）只能商业贷款，最高贷5成，利率上调10%。公积金不予贷款。（3）新房商住房、二手商住房税种不同。新房商住两用房：契税、印花税、公共维修基金举个例子二手商住两用房：契税、个税、增值税及附加、土地增值税、印花税。举个例子3.经济适用房（1）上市交易要符合条件一类经济适用房上市：契税票填发日期或房产证登记日期满5年，并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明。二类经济适用房上市:不受时间限制，拿到房产证即可上市。（2）比普通住房税种多一类经适房需缴纳契税、个税、增值税及附加、综合地价款举个例子特别说明综合地价款：日之前购买的经适房需缴纳网签价×10%；之后购买的需缴纳差额×70%。二类经适房需缴纳契税、个税、增值税及附加、土地出让金举个例子注：上图以网签价＞核定价为例4.自住型商品房（1）最多能购买一套按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭，只可以购买一套新建自住型商品房。（2）购买需申请购买新建自住型商品房需登录北京市住房和城乡建设委员会门户网站，在项目公示期内，网上向房地产开发企业提出购房申请。申请有六个步骤：自住型商品房申请步骤（3）税费同新房普通住宅5.已购公房（1）已购公房如果上市交易，需符合上市条件。已购成本价公房：可直接上市交易。已购标准价/优惠价公房：如果原产权单位放弃优先购买权，需先按照成本价向原单位补足房价款及利息，转为成本价公房，使全部产权归个人所有，再补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费，转为商品房。之后交易收入归个人所有。（2）上市交易，需缴纳土地出让金。已购公房在缴税时，一般计为普通住宅，只要满两年即不需缴纳增值税，满五唯一免征个人所得税。但过户时，需要补交土地出让金。（3）已购公房，上市交易有优惠。根据京财税[号文件，日以后，居民上市出售公房前后一年内新购商品房的，按新购商品房与出售公房成交价的差额计征契税。因此，出售公房一年内新购商品房的，可以按规定去地税部门申请退税。6.央产房（1）税费同已购公房央产房是已购公房的一种，税费同已购公房。（2）上市交易必须办理审批央产房的买卖，必须经过在京中央和国家机关住房交易办公室的审批，主要审批事项为：①是否建立住房档案;②是否做好超标处理;③是否属于不宜上市交易的房屋。注：央产房超标与否，是以家庭为单位（夫妻及未成年子女）的，住房面积标准不累加，以级别高的为准。7.廉租房、小产权房不能上市交易。三、购房时需注意哪些问题？作为购房者，除了了解以上房屋类型和特点外，注意以下两个问题更有助于早日购买到称心如意的房子。1.有购房资质吗？京籍家庭、非京籍家庭、港澳台侨以及外籍人士购房条件有所不同。（1）京籍家庭购房条件（2）非京籍家庭购房条件（3）港澳台侨、外籍家庭购房条件注：北京所有70年产权住宅都在限购范围内，计入套数。此外通州商务型公寓也在限购范围内。2.资金准备充足了吗？买房，要考虑自身的经济能力。一般来说，除了首付款外，还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等。目前，大多数人买房会选择贷款。借款人申请贷款，要考虑对应的月供能不能承受，银行也要对借款人的还款能力做评估，防范自身风险。一般来说，月供占借款人收入30%左右时，不会对借款人生活产生太大影响；银行要求借款人在贷款时提供收入证明，且需要满足月收入能够覆盖月供及其他负债的2倍，也就是说借款人的月供不能超过借款人收入的50%。房屋类型不同，特点也不同。因此，购房者要根据不同的房屋类型特点，选出适合自己的房子，同时还要注意是否有购房条件以及资金是否准备充足。资料来源：北京市财政局、北京市地方税务局、北京市国土资源和房屋管理局关于已购公有住房上市出售有关契税政策的通知。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。厚泽金融百家号最近更新：简介:贷款之道，厚泽知道。作者最新文章相关文章浜屾墜鎴夸氦鏄撹繃鎴蜂腑闇