购买回迁房，拿到房产证才安全(图)_网易新闻
购买回迁房，拿到房产证才安全(图)
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某回迁房项目。购房者购买回迁房，获得产权证交易才有保证。　　Text/记者 陈雪莉（见习） Photo/何俊涛
　　随着旧城的改造不断深入，获得回迁房的拆迁户不断增多，回迁房交易也较为常见。因回迁房比较特殊，出售价格比普通商品房便宜，所以较有吸引力，但购买回迁房会面临更名等问题，稍不留心会引发产权纠纷。
　　回迁房未获房产证可更名吗？
　　案例1：何先生作为站前·馨印象的回迁户，在签合同时写的是自己的名字，目前房子还未获得房产证。何先生有三个儿子，现在想将房子更名为老三的名字，那么在未获得房产证之前可以更改名字吗？如何更名所缴纳的费用比较少？
　　广西天际律师事务所邹仁丽律师答复：由于业主在签订回迁房协议时写的是自己的名字，因此在办理房产证的时候，证上将写的是业主本人名字。若何先生想要将房产名字更改为儿子的名字，就必须等到房子交房并获得房产证之后才能办理过户更名手续。
　　而房产办理更名过户有继承、赠与、买卖3种主要方式，其中赠与是需要缴纳费用最少的方式。因此何先生等到获得房产证之后到公证处办理赠与公证，然后带上公证证明到柳州市房屋登记管理中心进行更名过户即可。
　　未获产权证进行交易有效吗？
　　案例2：李女士有一套回迁房，但因为各种原因至今还没有能够获得房产证。为了买套新的房子，李女士将这套回迁房以低价出售，并签了一份房屋买卖协议。如今，开发商告诉李女士现在可以办理房产证了，李女士便想收回房屋。当初与她签订买卖协议的王女士认为两人当初做了公证，现在再收回房屋是不合理的。
　　柳州市房屋登记管理中心工作人员答复：根据相关规定，回迁房若要上市交易就必须要有房产证，在没有房产证的情况下，回迁房所有者无法在柳州市房屋登记管理中心办理相关转移手续。李女士和购房者王女士在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。
　　因此，即便两人已到公证处进行公证，也不受法律保护，李女士可以收回自己的房产。所以建议购房者谨慎购买无产权证的房屋，以免造成损失。
　　/小贴士/
　　购买回迁房要注意哪些问题？
　　购房过程中，很多购房者会担心交易出现不可预知的情况，因此在购房前了解相关知识是很有必要的。根据律师的建议，居柳州整理了购买回迁房需要注意的相关问题。
　　首先，要留心该回迁房是否已经获得房产证，因为未获得房产证的房屋交易，是不受法律保护的。其次，交易所产生的相关税费该由谁承担也要明确，回迁房的买卖涉及两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费。
　　另外，购房者要有所防范，防止业主一房两卖的行为，一定要约定房产过户和交房时间。签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。若该回迁房为夫妻共有，为了保证交易的效力，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。
　　因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割，因此尽量要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。
　　其他问题
　　房改房可以进行过户吗？
　　案例：最近市民韦先生看上了一套二手房，但房主告知韦先生这套房是房改房。于是韦先生疑惑：买这样的房有风险吗？过户与普通商品房有什么区别？是不是需要多交钱？
　　柳州房产律师吴啸虎答复：房改房又称已购公房、央产房，是指享受国家房改优惠政策的住宅，即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后购买的公房。房改房是可以过户的，但过户手续要慎重。已购公有住房，按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
　　按照现行国家法规，房改房要交易需要交纳一定的土地出让金并且办理上市证。具体交多少税，则视房屋评估价定。
　　要交1年物业费才能收房？
　　案例：近日柳南某小区业主反映，他们在收房时遇到物业公司强制乱收费问题：1.“垃圾清运费”按每平方米4元强制收取，远超《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》规定的标准，且拒绝退还多收的费用；2.强制预收一年的水费、电梯维护费、公共能耗费和物业管理费。不交钱的业主不给收房！请问以上行为是否经过物价部门批准还是强制乱收费？
　　柳州市物价局答复：经调查，读者信中反映情况属实。
　　1.《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》）从日起施行。该物业公司在日前根据相关数据核算，在物业服务合同中约定按4元/平方米的标准收取“垃圾清运费”。新规实施后，将按3元/平方米的标准收费。
　　2.与物业公司沟通中，我们强调物业服务费应按月收取，物业服务合同中有预收物业服务费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过一年的物业服务费。对于公共能耗等未列入物业服务成本的预收费用，应在每月初核算并公示上月的支出，据实合理分摊。物业负责人表示愿意与业主共同协商，妥善处理好相关问题。
　　（来源：摘自柳州市政府网站）
　　作者：陈雪莉见习 Photo 何俊涛
本文来源：广西新闻网-南国城报
责任编辑：王晓易_NE0011
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房产证为什么办不下来？原因在这！
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
很多人买房后，却迟迟办理不下来。不下来，主要有这些原因。 一、的原因 1、开发商在销售房屋时没有取得完整的 五证是指，《使用证》、《》、《建设工程规划许可证》、《》、《》或《许可证》。如果五证中缺少任何一证，都不可能办到。 的房子，购房者较好不要买。很多开发商在销售时说相关证件正在办理中，如果购房者一定要买，就要注意去房管部门核实开发商所说的是否属实。买房人要特别留意的是，自己所选的楼栋，其是否在预售许可证的范围内。 2、开发商擅自更改房屋性质、变更规划 开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书了。另外，开发商擅自改变规划、违规建设，也是无法取得房本的。 3、开发商将给他人 开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有，较后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款，能不能要回还另当别论。所以购房者在买房前要充分了解房屋状况。 4、房屋质量检验不合格 根据《建设管理条例》第十六条，建设工程经合格的，方可交付使用。只有验收合格的，开发商才可以将房屋交付给买房人使用。开发商建好的新房存在质量问题，没法通过政府有关部门的验收，就不具备，交不了房，也没法办下来房本。 5、开发商拖欠应该上缴国家的各种费用以及税金、等。 6、开发商在集体所有的项目，无法。 二、购房者自身的原因 1、没有交纳相关的税费 ，买房人要缴纳相关税费。但在实际交易中，有少数的买房人忘了交税，或者少交了一项税费，导致房本办不下来。遇到这种情况，比较好解决。只要买房人及时补交相关税费，就可以继续办理房本。 2、没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明 购房者没有及时提供应交的文件材料，例如，购房者拿着购房合同，始终不交给开发商，自然也就办不下产权证书了。 3、委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的 请他人办理房产证，是需要房主本人的委托书的。 如果是自己的原因，应积极与开发商和房屋发证主管机关配合，争取在最短的时间内将房产证办下来。 4、利用假资格买房 在限购城市购买新房，买房人要具有相应的购房资格。但有些不具有购房资格的买房人，为了购买新房，采用假离婚、办假证等方法。一旦在新房买卖交易中，他们被查出来，将无法获得房本。 三、房屋管理部门的原因 由于各方面的因素，房屋管理部门有时也会拖延办理产权过户的时间，主要是在测量、办理手续上的速度太慢。遇到这种情况，购房者应向其上级主管部门提出异议，如果对其答复感到不满意或者没有作用的话，可依法向人民法院提起行政诉讼，这属于行政机关的不作为行为。
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购买拆迁户的回迁房，目前仍无房本，如何公证，有什么方式？
提问者：田绍元| 地点：
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已有2条回答
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回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金
回答数：39
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回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。也就是说回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。2、按合同规定交房款并取回发票。3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。4、视房屋面积大小减免部分或全部契税。5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证，另一种是业主只持有回迁协议。这两种情况应该区别对待。(一)业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名。(二)业主手中只有发展商的回迁协议的。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，