物业管理中的合同关系
我的图书馆
物业管理中的合同关系
一、开发商与业主、物业管理公司是什么关系?开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权利义务。开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：①从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司;②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。二、物业管理公司能进行“转委托”吗?如何进行“转委托”?物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业。进行“转委托”时，首先，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目;其次，物业管理公司要与专业性服务公司签订委托协议，在协议中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定;同时还要约定专业性服务公司达不到服务质量和要求时的违约责任。三、“转委托”后，责任谁来承担?物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理公司应当对业主承担违约责任。委托所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。四、物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙?无权。向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。（转自 找法网）物业管理精品课堂11月14日昆明站《“互联网 物业”运营管理及物业企业升级发展之路》物业管理精品课堂11月16日深圳站《联泰普华物业项目经理特训营》11月28日北京站《物业企业法律风险管控与对策》实战课程暨“如何依法与业主组织打交12月5日上海站《物业服务精细化管控与标准化管理》【报名热线】 范老师 微信号：stpw01
TA的最新馆藏
喜欢该文的人也喜欢　　本报记者 袁 辉　　相信有不少业主遇到过这种情况，在购买房屋，去办理入住手续时，有不少开发商要求业主去找物业服务企业办理。物业服务企业先让业主填表、签订物业管理公约、交物业管理后再给钥匙。如果能够顺利办下来倒也没啥事，但有时就可能出现问题。有些物业服务企业要求业主一次性交一年或者更长时间的物业管理费，业主对此不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业服务企业发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业服务企业就会采取不给业主钥匙的做法。交房时发生矛盾，物业服务企业能否扣押业主家钥匙？针对这一想象，记者咨询了广东满祥律师事务所柏满祥律师。　　柏满祥告诉记者，业主购买房屋，就与开发商之间形成了一种商品房买卖关系，商品房买卖合同即他们之间法律关系的体现。在这一法律关系中，业主与物业服务企业双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款，最根本的义务是向业主交付房屋。业主已经按照商品房买卖合同的约定，向开发商支付全部购房款，开发商就应该履行向业主交付房屋的义务，否则要按照商品房买卖合同约定承担逾期交房的违约责任。　　从法律角度讲，商品房买卖关系与物业管理关系是两种独立的法律关系，不应该相互混淆。不管业主与物业服务企业之间如何，都是物业管理关系的内容，与商品房买卖法律关系无关。如果开发商以业主完成物业管理关系中的义务作为交付商品房的条件，则是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合商品房买卖合同约定和相关法律规定的。　　柏满祥律师表示，无论开发商也好，物业服务企业也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。来源番禺日报)[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？_市民心声
［您的位置］
[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
&&&&&点击次数: 5077
[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1175115　
作者: ( 12:02:54) &
南陵“金陵物业公司”挂靠房地产公司在知情违法的情况下强行违反“物权法、&物业管理条例、芜湖市物业管理收费标准”，业主该找谁部门来处理！！！ &&南陵县医院职工“王斌”在南陵百汇商业广场购得109号沿街门面1间，与百汇房地产公司经合同和口头约定“在门面房面积增加情况下补清增加面积款，于日交房给业主。百汇房地产销售部业务经理汪华平说“钱款到位就通水、电和交钥匙”，我花光了所有积蓄也并欠了很多的外债于次日奏齐尾款壹万伍仟元左右，心有余悸的去了百汇售房部结清了尾款。万没想到的事发生了，在结清尾款后该房产公司没有给钥匙，反而变法钥匙早就转给其了手下的金陵物业公司。我一再的摧要钥匙下，房产公司“汪华平”经理叫来“金陵物业公司”的一位收费人员，该物业人员单方面就地写了很多张纸的表格合同索使我签字并要我交纳人民币900元，并说这个交款项是小区里物业应收的款项（门面前清扫环卫费16元/月、门面装饰装修垃圾清运费收费200元、装饰装修保证金收500元，合计是900元），说：不交就不能把钥匙给我，我顿时觉得其房产公司的这种与物业挂靠来个马后炮的做法不对头，这是没有合同约定的收费呀，同时也是强行索取业主的行为。我当时考虑做大事情和物业公司没计较头，只好说：“能不能少点，我购这房子欠了人家一屁股的债，没钱了，交清了房款现腰包可能还不足十元了呀！你非得要那么多钱，又得再给我加债了，我很多钱是向别人借高利贷2分的月息，你这收费也没给亮证和相关的价格批文呀！真一再要收这个钱，能不能少收点，少100元行不行，我的门面装饰装修产生的垃圾我自己清理，你也净得100元行不行？物业公司收费人员说：“一点都不能少，不交就不能给我钥匙。我再三说其做法不对，你物业公司收这钱总得要讲个道理来吧！我买了房，那钥匙自然就是我的，你物业公司怎有权利扣我钥匙呢？你真要强行无理扣钥匙，我门面房也不能耽搁做生意不还债吧，只有就将我那锁剪掉了！　　　　南陵县街道门面房据我所知门面前清扫是城关环卫所在收其门面前的清洁费用，心想沿街门面房也不在你那物业小区里的管辖范围内，你收了这笔钱以后环卫所再来收一遍钱，我不就交重复了吗？门面房也不像是住宅房那样能产生高的生活污染和生活垃圾和污水呀？真的须要收费也得业主来选择你物业公司并按业主的要求有个约定的合同，按“中华人民共和国物业管理条例”来行事呀！物业公司应该与业主是平等关系，物业公司挂靠百汇房地产公司扣押业主钥匙也同时违背了“物权法”。我当时说：如果今后门面房业主有2/3的人同意交给你物业来做，怎样收，最起码得按照“芜湖市物业管理收费标准”来做这个事情。挂靠，强行扣押业主钥匙，采取不正当手段索取保证金500元、装饰装修垃圾清运费200元等等，物业公司怎就不懂法呢？做这行业的物业也应知晓相关的法律和法规，物业公司一再强硬坚持其不法行为，并且物业公司那小领导说：“看你交不交，不交钱，你就是把链条锁剪了，我也不给你通电、通水，看你找不找我！　　　　今天（12月14日）我一再说，我不是你物业小区里的，我只是买的是沿街门面房，我门面房也不在你小区里的，也不会给你小区产生什么生活垃圾，我也没与你物业公司有合同约定。我与百汇房产公司的合同中写清处了“全款到位，按期通水、电和交钥匙，你物业挂靠房产公司扣我钥匙就是违反物权法了，你们怎能停我水、电权利呢？今天下午（12月14日）我手里拿着“芜湖市物业管理收费标准”和有关的文件又去找那些物业的人员论理了！其中有2个人非常的野蛮凶狠，拿文件让其看，可他们就是不看的，说我死嘴就得甩我，我又说了些，最后那个小领导上来就说“老子打你妈的”，后被一些物业工人给拉开了！我走时，那个物业管理的小领导又说：“我就是停你水、电，不服气你要上那告就告我去，就停你怎么办呀，天翻啦！　　我想此事不难想象，该金陵物业公司一再强行不顾国家法律和法规，从个别小领导的说话口气和野蛮对待我的行为上也不难想象，其不可能没有地方个别人的后台人物在支撑，业主的权益将怎样受到应有的法律保护呢？现在竟然现场还有个别人说：“你就是告，为这小事还得花几千元的起诉费，南陵县不合理的事情也多，就是告也不见的告得赢，还不交了算了，你个人是搞不过他们的！”。我想请问这种事情该有那部门来有效的管管！难道都同在芜湖市领导下的“芜湖市物业管理收费标准”、“物权法”、“价格法”，该单位都不须遵循的吗？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&此，　　　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&呈！ 　　申诉人：南陵县县医院职工“王斌”　　　　申诉期：日星期二　　　　申诉人联系：&&&宅电：　　　　 (联系邮件或QQ号：)芜湖市民心声网 http://www.
部门答复意见共1条
在 15:20:04答复如下：
&&&&王斌：您好&&　　针对你反映的情况，我局立即予以调查现答复如下：　　一、按《物业管理条例》的规定，百汇商业广场的首期物业管理是由建设单位聘请的金陵物业公司进行管理，这是符合规定的。　　&二、物业公司所执行的收费标准和收费项目是按《南陵县物业服务收费管理规定实施办法》的规定进行收费的，超出规定收费你可以拒交。　　三、我局已责令相关人员向你当面作详细解释。　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&南陵县房管局
　此主题共分2页：
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1175526　
作者: ( 22:36:37) &
&&&&应该有价格法呀！既然多收了好几年，物价局会很容易检查到问题的，不妨去几个新老业主那里了解，看看他们合同和收费项目单子对照文件，是不是多收了，是很好查的哟！那新开发的百汇商品住宅区业主那里，不是最容易问到的事吗？看样子价格部门应该实地走访调查了！　　人人都是消费者，天下处处得公平，还给晴朗阳光天。
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1175765　
作者: ( 12:24:22) &
&&&&王斌：您好&&　　&&&&&针对你反映的情况，我局立即予以调查现答复如下：　　&&&&&一、按《物业管理条例》的规定，百汇商业广场的首期物业管理是由建设单位聘请的金陵物业公司进行管理，这是符合规定的。　　&&&&&二、物业公司所执行的收费标准和收费项目是按《南陵县物业服务收费管理规定实施办法》的规定进行收费的，超出规定收费你可以拒交。　　&&&&&三、我局已责令相关人员向你当面作详细解释。
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1175766　
作者: ( 12:28:46) &
&&&&楼主有些问题产生了误区，门面房迎街，也属于小区，不能说不属于小区，全款到位，按期通水、电和交钥匙这个看你怎么理解，装璜保证金会退的，我当时在鲁班山庄买房时也交了，后来装璜结束就退给我了，我交物业费的原则是，合情合理我就交，像鲁班山庄现在是什么业主委员会自治，商品房和别墅交一样的钱，十五元一个月，我不也交了，没法子想物业公司都想不到，就是给别墅住户逼走的，他们带头不交钱，逼的物业退出了，唉~~~~~！
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1175870　
作者: ( 14:49:48) &
&&&&啊!具我所知“芜湖市新物业管理收费标准出台”不是好几年了吗，我看过这个收费标准的，好几年前就在这市民心声网站贴出来了呀！可能现在我们南陵县是不归芜湖管的吧，要他们现在还是照老的办法来，小区里和街道门面岂不让这物业公司欺诈索取了不少银子吗？物业公司是应知道相关法律，这样做法有几年了，可能是有保护伞，
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1175896　
作者: ( 15:20:04) &
&&&&王斌：您好&&　　针对你反映的情况，我局立即予以调查现答复如下：　　一、按《物业管理条例》的规定，百汇商业广场的首期物业管理是由建设单位聘请的金陵物业公司进行管理，这是符合规定的。　　&二、物业公司所执行的收费标准和收费项目是按《南陵县物业服务收费管理规定实施办法》的规定进行收费的，超出规定收费你可以拒交。　　三、我局已责令相关人员向你当面作详细解释。　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&南陵县房管局
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1175919　
作者: ( 15:54:24) &
&&&&南陵县有关部门回复得有些含糊，比如装修保证金早已明文规定不给收了，为什么不明确说呢？难道还有什么隐情吗？
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1176173　
作者: ( 22:41:25) &
&&&&　　啊!具我所知“芜湖市新物业管理收费标准出台”不是好几年了吗，我看过这个收费标准的，好几年前就在这市民心声网站贴出来了呀！可能现在我们南陵县是不归芜湖管的吧，要他们现在还是照老的办法来，小区里和街道门面岂不让这物业公司欺诈索取了不少银子吗？物业公司是应知道相关法律，这样做法有几年了，可能是有保护伞，
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1176202　
作者: ( 1:29:01) &
&&&&呵呵！这是建设单位严重违反国家倡导的公平、公证、物业竟争原则，将业主们卖给其物业而造成霸道和违规行为的根源所在呀！　　&&有关部门视而不见，该单位后台可能是有的哟！不然物价部门对他违规早些年都应得按价格法处罚了呀。在百度上一搜“物业公司违规收费遭罚款”这几个字，能搜到很多被政府罚款的单位。不信我随便的贴个网址让网友们看看吧“”，看人家市为做人民做实事，做的多好呀！我看是相关行政主管理部门打击力度出问题。现在没钱打官司就变成了弱势，再怎的还难搞过有钱人哟！
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1176223　
作者: ( 8:35:54) &
&&&&看样子个人的势力就是弱多了，事情出来，烦心事就多，你要找管理部门遇好领导办事快，不好的不为你秉公办事，可得认钱了。还可能会帮开发商和物业公司，你说不定赢不了还得一肚子气，打官司是会用许多钱的，用钱也不见得就有效果！现在开发商和物业大多就是一家的，调查时互帮其话。大多掌握了业主的心理，认为业主这事情不会去告的，所以胆子就越来越大起来了。有了这胆子的大,多可能是有后台的。
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1176248　
作者: ( 9:18:08) &
&&&&楼上的“房管局”个别同志你说的第一条可是没有道理的呀！该同志代表不了“南陵县人民政府办公室”，“黑的”说成“白的”，只会引起更多业主的怒火！　　建设单位（开发商），将房子卖给了“业主”，难不成这家“开发商”还能拥有对别人物权的处置权吗？卖房强加给不合法的物业（乱来的物业，乱收又不亮证，收费项目不张榜公布），这是严重侵犯物权法，剥夺物权的行为！既是这么做法，更是违反国家倡导的公平、公证、竟争的原则，大的法规方针和原则都抛弃向着“开发商”说话，能做好人民发公仆吗？你又知道这家开发商违规了多少呢？我结总结点吧，违反（物权法、物业管理条例、芜湖市物业管理收费标准、价格法），任何玩文字游戏是不对头的哟！
　 [10&楼]
“金陵物业公司”违规，建设单位有重责，不符国家倡导公平、公证、物业竟争大原则！管理部许诺吗？
ID:1176254　
作者: ( 9:26:32) &
&&&&“金陵物业公司”违规，建设单位有重责，不符国家倡导公平、公证、物业竟争大原则！管理部许诺吗？ 百汇房产公司已将房子卖给我，难道我不具备独立产权吗？既然是独立产权，他的“百汇商业广场”能够替代我，将我卖给“金陵物业公司”吗？脱离产权怎受其约束！选择物业公司是业主的权利，物业公司与业主是平等的关系，“物业管理条例”中是注明了的，物权法也不许的。业主不选择你物业公司，你不能就打人、骂人、砸我吧！猖狂做法岂不是像黑社会行为吗？其实走好正规程序，按规章办事，文明经营，业主们并不是没有考虑余地的！ 合同中有条“应服从金陵物业管理，同时管理要求应符合相关规定”&，这条前句严重违反公平、公证、竟争的原则。把业主的对物权的处置权出卖给“金陵物业公司”，背离了“物权法”，所以这是个违背国家原则的格式条款，政府不许更不支持的！ 违反“物权法”，用“百汇商业广场”一词来替代已经分出去了的独立产权业主，强行要业主与金陵物业公司签约合同并交纳其不合理和违规费用，采取不正当手段扣押业主钥匙，断业主水、电，不让装修。业主拿相关法规和文件普法宣传教他盲点，让其看看，不看还得要打业主，物业公司有这样的文盲加流氓人员还能做好物业管理吗？他也不是业主的“老子”吧？难道业主没有选择物业公司的权利吗？ 合同交付使用期是12月10日，约定通水、电，费用自理的，可百汇房产公司至今还不给我通水、电，非得逼迫我与其手下的“金陵物业”签约交不合理的费用，这样不正当的物业行为，业主能认可这家“金陵物业公司”吗？有句话“强扭的瓜不甜”。这样的不文明的行为，我深信大多数业主都是不情愿让其做物业的（人心比自心，不信可民意调查！）。 门面房的收费与生活小区是不同的，首先门面不会产生高生活污染，生活垃圾和污水等等，面积也是很小的，很多方面还是存在大的区别。因此在新的“芜湖市物业管理收费标准”中明确指示了这点（非住宅物业服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费，实行市场调节价。） “芜湖市物业管理条例”以出台几年了，他们至今收刮了多少不法的钱财可想而知的！不遵循管理条例，难道物价部门他关系走好了吗？请问“物价局”允许了吗?政府有没有这收费价格监管呢？谁站出来为我们这些弱式群体说话？人民的公仆的“包青天”那里去了？
　 [11&楼]
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1176280　
作者: ( 10:00:26) &
&&&&嘿嘿！楼上的一贴说的好可笑呀（他也不是业主的“老子”吧？）！可我“老子”从来都没打过我哟，难道老子就能打“儿子”吗？可提倡素质和精神文明哟！　　&&这家物业单位，物价局不会几年都不来监管他吧，要真是这样，现要查处，该罚款多少呢？收了几年的违规了吧？　　&&要处罚可能是要清退的哟！业主那里岂不是能退回很多花花的银子吗？要不查处，那他后台可多硬呢？呵呵！
　 [12&楼]
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1176298　
作者: ( 10:36:48) &
&&&&如果真的收取了你的不该收的费用会有收据什么的，你应该拿出来公众于世，否则就是无中生有，诽谤，我们都是老百姓，讲的事实和证据，不要道听途说，大家都要吃饭，我们应该共同建设好我们的家园。（手机用户留言）
　 [13&楼]
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1176319　
作者: ( 10:54:27) &
&&&&楼上的“陌生人的朋友”说话不对！业主那么多，随随便便去门缝塞进个通知单，那可就不得了啦！那时就不是三尺浪哟！嘿嘿，不了解可不能参进去乱说话哟。不会是帮“物业”说话的托吧？
　 [14&楼]
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1176324　
作者: ( 10:58:48) &
&&&&说的好，要讲事实，讲证据，每个人都要为他人考虑一下才好，楼主这么一说，肯定有人要下岗了，唉！！谁这么倒霉呢？遇上这样的事，真是没法呀！！楼主你真牛呀！！！（手机用户留言）
　 [15&楼]
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1176329　
作者: ( 11:02:14) &
&&&&怎么不对，难到不讲事实吗？不讲证据吗？所有的都要讲道理的呀！！（手机用户留言）
　 [16&楼]
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1176331　
作者: ( 11:05:22) &
&&&&这位朋友说的也不对，托是什么意思？难到你经常做托吗？晕死，这么一来，没人敢说话了，特别是真话（手机用户留言）
　 [17&楼]
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1176334　
作者: ( 11:08:17) &
&&&&唉！！朋友们不能说的过激，相互理解，相互帮助，相互支持才是（手机用户留言）
　 [18&楼]
回应：[南陵县]“金陵物业公司”违规谁部门能来有效监管？
ID:1176373　
作者: ( 11:59:08) &
&&&&相互理解点，大老板也不容易，改了错还是好的嘛，上面楼主说“相互理解”是对的，不然动火伤身还得伤脑细胞的哟！不过大老板也得体谅些业主多没的不容易，人性化、合理化就成。
　 [19&楼]
今天我有证据了！“物业管理部违规收费”，如处罚部门清查时须要我配合我会极积提供的！
ID:1176420　
作者: ( 13:09:22) &
&&&&物业管理部违规收费”，如处罚的官方部门清查时须我配合，我会将证据提供出来的！
　 [20&楼]
　此主题共分2页：
　　版 权 声 明
　　本帖只代表个人观点，不代表芜湖政府网观点。
　　本贴版权归作者和芜湖政府网、芜湖市民心声网共同拥有，转贴请注明作者及出处； 如将本文用于其他媒体出版, 请与作者本人或芜湖政府网联系。
　　本栏目内容经芜湖政府网、芜湖市民心声网同意后，可能会在其他媒体发表。如果作者对此有异议，可在发言时注明或发邮件与我们联系。
　　联 系 编 辑
法律支持：
主办：芜湖市人民政府 承办：芜湖市人民政府办公室 联系电话：