买了顶层楼房，楼顶是公有还是顶楼所有。
我买了顶层楼，签合同时又没注意楼顶归属问题，现在有麻烦了。请问这个楼顶是归公有还是私有？
livrocks10699
Copyright (C)
All Rights Reserved 粤ICP备号顶层屋面使用管理；物权法实施后，屋顶花园归谁？物权法明确规定，屋面；一、《中华人民共和国物权法》第70条、71条规定；二、第73条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有；很多顶楼业主都认为买了顶楼，附赠的屋顶花园就是自；疑问一：物权法实施后，屋顶花园归谁？；徐来庆律师：物权法明确规定，屋面是公共部位，归全；定；疑问二：物权法实施前，屋顶花园归谁？；徐来庆律师：
顶层屋面使用管理 物权法实施后，屋顶花园归谁？物权法明确规定，屋面是公共部位，归全体业主共有，业主共同享有权利并承担义务。对屋面的使用，应由全体业主共同约定。如果没有特别约定，就算顶楼住户将屋顶花园打扮得非常漂亮，其他业主照样有权到屋顶观景。包括顶楼跃层住户，不管上屋顶的楼梯是否是在业主家里的这一特殊结构原因，也不影响跃层屋顶还是属于全体业主所有的规定。如果顶楼业主需要使用屋顶花园，应征得其他业主的同意，至于是否付费也应由全体业主共同约定。开发商是无权对屋顶进行处置的。如果非顶楼业主在与开发商签订《商品房买卖合同》时明确约定屋面使用权归开发商，那么开发商就可以将屋面使用权让与顶楼业主如果非顶楼业主在《商品房买卖合同》中不同意屋面使用权归开发商，那么开发商就无权将屋面使用权让与顶楼业主。 一、《中华人民共和国物权法》第70条、71条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分、分享有占有、使用、收益和处分的权利。 二、第73条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
律师答疑 很多顶楼业主都认为买了顶楼，附赠的屋顶花园就是自己的“地盘”。重庆合纵律师事务所徐来庆律师明确表示：屋顶属于全体业主所有。 疑问一：物权法实施后，屋顶花园归谁？ 徐来庆律师：物权法明确规定，屋面是公共部位，归全体业主共有，业主共同享有权利并承担义务。对屋面的使用，应由全体业主共同约定。如果没有特别约定，就算顶楼住户将屋顶花园打扮得非常漂亮，其他业主照样有权到屋顶观景。包括顶楼跃层住户，不管上屋顶的楼梯是否是在业主家里的这一特殊结构原因，也不影响跃层屋顶还是属于全体业主所有的规定。 疑问二：物权法实施前，屋顶花园归谁？ 徐来庆律师：现行的房地产法律法规规定，屋顶属于公共部位，其使用权归该幢建筑物的全体业主共同享有。开发商、顶楼住户都无权对楼顶的屋面进行处理。 疑问三：物权法实施后，开发商能否卖顶楼附送屋顶花园？ 徐来庆律师：物权法第七十条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，开发商无权将屋面使用权让与顶楼业主。 如果顶楼业主需要使用屋顶花园，应征得其他业主的同意，至于是否付费也应由全体业主共同约定。开发商是无权对屋顶进行处置的。如果非顶楼业主在与开发商签订《商品房买卖合同》时明确约定屋面使用权归开发商，那么开发商就可以将屋面使用权让与顶楼业主。如果非顶楼业主在《商品房买卖合同》中不同意屋面使用权归开发商，那么开发商就无权将屋面使用权让与顶楼业主。 2002 年4月，笔者接受某房地产开发公司的委托，承办了一件“屋顶花园使用权转让纠纷”案件，该案件的原告凌女士于2000年11月向被告某房地产开发公司（以下简称房地产开发公司）购买顶层住宅一套，双方在订立《商品房买卖合同》之后又订立了一份《补充协议》，约定凌女士以119800元从房地产开发公司受让与其所购房屋等面积的屋顶平台使用权，凌女士承诺对屋顶平台面积专做屋顶花园之用。后来由于双方为付款方式、付款期限形成矛盾，凌女士遂一纸诉状以屋顶属公用面积，不得转让为由，要求解除《补充协议》，终止履行。该案经法院调解，最终以房地产开发公司同意解除《补充协议》，收回屋顶平台，凌女士作出适当补偿结案。
无独有偶，在昆明也产生了相类似的案例，李女士在2000年春节向一家房地产开发公司购买了一套顶层复式楼，入住之后李女士一家发现原来自家的屋顶平台已经被开发商当作屋顶花园转让给了邻居。由于屋顶多次漏水，李女士又无法进入邻居已购得的屋顶，李女士遂向法院起诉，要求开发商收回公共屋顶。与前一案例相似的是，最终双方经过法庭调解，李女士与开发商达成了调解换房协议。
与上述两件案件相似的纠纷越来越多的涌现于全国各地，据《厦门日报》日报道，该市房地产纠纷中有关开发商出售屋顶平台（晒台或露台）的约占全部房地产纠纷的30%.而我国现行法律、法规、司法解释对此却无明确规定。因此，法院在受理此类型的案件之后往往采取多沟通、多疏道矛盾的方式促进当事人之间的调解。笔者认为，随着我国房地产经济的纵深发展，针对屋顶平台的权属、转让等法律问题，应通过具体明确的法律规定加以规范。
一、 正视屋顶平台的使用价值，肯定屋顶花园的存在意义
屋顶平台或称晒台、露台，是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从所有权的角度分析，异产毗连房屋（指结构相连或具有共有的房屋）的毗连部分，往往既是某个业主享有专有所有权的建筑单元的一个组成部分，同时也是与其他业主共有的一部分。这个毗连部分同时具有专有及共有的属性。屋顶平台，它不仅是下层单元的“盖”，还是整栋房屋的“顶”，而且平台上半部分及其上部空间不属于下层单元，具有整栋房屋全体业主共同所有的属性。从结构上分析，屋顶平台是房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖，遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。此外，屋顶平台在风力等自然力的作用下，还具备一定的承重作用。从功能上看，屋顶平台是整栋房屋的屋顶，对整栋房屋的消防疏通起着十分关键的作用，是必须的消防安全通道。由于屋顶平台的位置特性，具备空旷、阳光充足等特点，又是种植花草植物的极佳地点。
既然屋顶平台具备以上功能和作用，是否屋顶平台就不能通过某一种法律途径使之变为某一权利人的专用屋顶花园呢？学术界对此颇有争议，笔者认为：在合理的范围内，将屋顶花园的一部分让与某一特定权利人以做屋顶花园之用，符合国际惯例和社会公益，应当予以支持。如日本东京，由于人口稠密，绿化不足，政府即专门制定规范性文件鼓励和规范屋顶花园的建设。又如我国首都北京，为筹办2008年北京奥运会，特地将新建大型城市屋顶花园作为一项绿化指标来实施。屋顶花园作为城市中的一道风景，如因房屋平台的法律性质定位不清而禁止或限止建设，则是因噎废食的短期行为。
二、 屋顶平台专用于屋顶花园建设的法律障碍。
由于我国现行法律、法规以及其他规范性文件均未明确规定屋顶平台的归属权问题，给屋顶平台的法律处理带来了一系列的问题。首先，屋顶平台没有计入整栋房屋的建筑面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2、20米（含）以上的永久性建筑。建筑部《商品房购销面积计算及公共建筑面积分摊规则》第八条关于公用建筑面积组成部分也不包括屋顶平台。也就是说，根据我国现行建筑规范，屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，更不可能计入分摊面积。其次，屋顶平台不能以公示形式进行权利登记。根据我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。屋顶平台虽然具备不动产的属性，且具备多种使用价值，但房屋主管部门是断不会为屋顶平台颁发权证的。基于以上两点，我们得出的推论是：屋顶平台的面积不在建筑面积之内，屋顶平台没有法律意义上的所有权。而事实却是，屋顶平台是可以丈量，具备多种实用功能的实实在在的面积，屋顶平台的客观存在本身就说明了屋顶平台不应当是无主物。从现行法律、法规看，承认屋顶平台确属共用面积的规范性文件有两个：一是日建设部发布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，一是日建设部发布的《住宅共用部位公共设施设备维修基金管理办法》，而承认屋顶具备产权的规范性文件至今仍是空白。随着商品房市场的不断开发和发展，对于屋顶平台的规范不应仅仅停留在“谁维修”“谁维护” 的浅层基础之上，更应着眼于现实与将来对屋顶的开发和利用。当前，不少房地产开发商往往采取两种方式来提取“屋顶平台”这桶金，一是借屋顶平台设置广告位出租，一是变相提高顶层房屋价格，以“买屋顶送屋顶花园”实施屋顶平台的使用权转让。这些开发商的做法显然违反了1992年7月国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条关于住宅价格构成的规定，且实际侵害了全体业主的经济利益。
然而屋顶平台专用于屋顶花园无非是两种，或是全体业主委托物业管理公司统一建设、维护，或是某一特有权利人单独享有这项权利和承担这项义务。笔者认为，以上两种途径均是适当之道，可因时、因势而定。但本文暂不就委托管理的法律关系进行阐述，仅就某一特定权利人获得屋顶平台特定权利问题进行探讨，即：某一特定权利人获得屋顶平台特有权利，必须产生一种转让法律关系。要建立屋顶平台的合法转让机制，就必须要从法律的高度认可它的法律地位以及权利性质。屋顶平台专有权利转让，需要解决的法律问题包括：
1、法律规范确认屋顶平台的使用权是一项合法权利，并可以依法进行转让。
2、法律规范对屋顶平台使用权加以必要的限制。包括屋顶平台之上不可搭建违章建筑，屋顶平台需满足消防安全之需要，屋顶平台的专用属性等。
3、法律规范确认屋顶平台有偿转让法律关系的对价双方主体。即屋顶平台有偿转让的一方当事人为屋顶平台权利的受让人，另一方当事人应为房屋的全体业主，房地产开发商不可将出让屋顶平台所获的收入纳入已身利润。
4、法律规范确认有权代理全体业主出让屋顶平台的主体。经业主会授权委托，物业管理公司可以代表全体业主与购买人订立《屋顶花园使用权转让合同》。
5、法律规范确定出让屋顶平台的业主表决机制。
三、有关屋顶平台转让的法律建议
1、修改现行建设规范，承认屋顶平台属于具备价值的实用面积
尽管在学术界已经普遍承认了屋顶平台的实用属性，但由于我国现行建设规范依然停留在依据传统的建筑面积折算房屋面积，忽视了屋顶平台三亿文库包含各类专业文献、中学教育、文学作品欣赏、行业资料、应用写作文书、幼儿教育、小学教育、高等教育、18顶层屋面使用管理等内容。　
　如屋顶露台,属全体业主共同使用部分,那么开发商无权赠送使用权,顶层住户不得私自...影 响全体业主,应遵守合同和《住宅使用公约》以及物业管理公司的规定统一使用。... 　建筑施工管理 指导教师 郭枫 教 学点 江宁电大 中央广播电视大学 毕业论文 题目...监理人员应要求施工单位,在坡屋面施工前完成顶层周边的安全防护和搭设好工作人员... 　汽车库及公寓顶层平屋面防水等级:Ⅱ级,耐用年限:15 年。其中停车楼屋面选用 ...屋面工程施工技术标准 公司质量、环境和职业健康安全管理体系 QB02 SBC... 　3、使用花园或露台的业主必须遵守小区物业管理的相关规定,为其 共用部位维修提供方便,不得改变花园或露台(顶层屋面)的使用 功能、隔离方式和损坏花园或露台内设置的... 　说明了在屋面工程施工中我们要主意细节管理,控制每道序的质量,每 个工种要做好...2 二、施工方法 (一)工程施工顺序施工时应由高向低施工,先做最顶层屋面。 (... 　26 7、主要施工管理 ... 26...上人保温屋面,位于四层屋 面轴 1-A~1-D 交轴 1-1~1-4 和顶层屋面) 。 具体见屋面做法说明 (顺序由下到上) 1) 平... 　框架结构顶层砖墙裂缝的分析与控制现浇框架结构的顶层墙顶(屋面梁底)常出现水平...5 其他防裂措施 此类裂缝的产生还很大程度和砌体材料、 施工工艺以及监督管理水平... 　蓄水试验记录_生产/经营管理_经管营销_专业资料。防水试验记录工程名称 试验部位 检查方式 金色南郡 13#楼 顶层屋面 试验日期 □淋水 □雨期观测 检查方式及内容:...百度题库旨在为考生提供高效的智能备考服务，全面覆盖中小学财会类、建筑工程、职业资格、医卫类、计算机类等领域。拥有优质丰富的学习资料和备考全阶段的高效服务，助您不断前行！
京ICP证号&&
京网文[3号&&
Copyright (C) 2017 Baidu&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&买顶层送屋顶的约定合法吗，买顶层送屋顶应注意什么
买顶层送屋顶的约定合法吗，买顶层送屋顶应注意什么
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
无锡房产栏目关注：
【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
一、买顶层送屋顶的约定合法吗根据《中华人民共和国物权法》第70条、71条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第73条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。此外，根据日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，楼顶平台原则上属于共有部分。也就是说，作为建筑物基本结构的屋顶等共有部分，法律并没有赋予开发商送顶楼平台的权利，开发商对顶楼业主送平台的承诺，无论是口头的还是书面的，都是无效的约定。依据《物权法》规定，屋顶是公共部位，归全体业主共有，业主共同享有权利并承担义务。对屋顶的使用，应由全体业主共同约定，除非该顶楼平台符合认定为专有部分的条件。首先其必须在规划上即属于特定的房屋，并且在开发商销售时，赠送的部分符合有关部门的规划，而且还被明确地列入了合同当中的，才被确认为房屋的组成部分之一。二、买顶层送屋顶应注意什么买顶层送屋顶应注意以下几点：1、了解“净高”与“层高”的概念。一般而言，开发商做宣传的时候使用的层高多为“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”，而非购房者心目中的“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”，后—种概念被开发商称为“净高”。通常，“净高”等于开发商所称的“层高”减除楼板的厚度，也就是我们用肉眼看到的房子的实际高度。购房者在购房之前，应该弄清楚这两个概念，并且向开发商询问清楚合同中承诺的，“层高”到底是—种什么概念，并将之明确写入合同之中。“买一层送—层”的房子，眼睛看到的房间高度除了用层高减去楼板厚度以外，还要减去夹层楼板的厚度，这一点您一定要有所了解，以免最终的房屋与自己的设想相差太多。2、关于夹层楼板和楼梯的造价和性能。
延伸阅读：
根据我国税收法律、行政法规的规定，房屋出卖人依法应当缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等，而房屋买受人依法应当缴纳契税、印花税等。尽管相关法律规定，“负有纳...
一、什么是购房定金？（一）购房认购书中定金的性质最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同......
无锡房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！
房产买卖相关栏目
关于买顶层送屋顶的约定合法吗，买顶层送屋顶应注意什么 的推荐内容
房产买卖相关咨询
无锡房产律师、无锡房地产律师电话咨询热线。专业知名房产律师为您解决房产纠纷，执业以来一直专注于房产领域的研究和实践。
房屋买卖流程
只有大律师才能影响诉讼结果
专业房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！
房产买卖相关咨询
房产买卖相关案例
房产买卖相关资讯
房产买卖相关法规
房产买卖相关合同
房产买卖相关文书
房产买卖相关专题
房产买卖热门专题
法邦房产律师为您提供最新五证两书、购房定金、北京购房限制、借名购房、网签购房、一房二卖、购房补充协议等内容！
如果您遇到房产方面的问题，可以拔打我们的免费房产咨询电话：。专业房产律师为您服务。或发布：
法邦网免费法律咨询热线：