北京共有产权房新政策9月底实施，申请条件申请网站都出来了
【导语】：注意！北京共有产权住房管理办法正式发布啦！就在昨天（20日），北京市住建委联合多部门对外正式发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，将从9月30日起开始正式实施。《办法》明确，共有产权可在户籍所在区或工作所在区申请，其中至少三成房源将面向“新北京人”。　　注意!北京管理办法正式发布啦!就在昨天(20日)，北京市住建委联合多部门对外正式发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，将从9月30日起开始正式实施。《办法》明确，共有产权可在户籍所在区或工作所在区申请，其中至少三成房源将面向“新北京人”。　　北京市住建委相关负责人说，发展共有产权住房，可以深化住房供给侧结构性改革，支持无房家庭解决住房刚需。　　那么此次新规有哪些值得关注的地方呢?　　申请购买北京市共有产权住房的家庭，需符合以下条件：　　(1)申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女;单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。　　(2)申请家庭应符合北京市住房限购条件且家庭成员在北京市均无住房。　　(3)一个家庭只能购买一套共有产权住房。　　《办法》明确，共有产权住房属于产权类住房，在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致。另外，在东城、西城等区房源问题上，北京市住房城乡建设委在发展新区统筹部分房源用于弥补中心城区房源供应不足。根据相关规定，东城、西城区户籍但在项目所在区工作的家庭，与项目所在区户籍家庭具有同等待遇。　　非北京市户籍无房家庭也可申购　　(1)共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委(房管局)组织实施，房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍无房家庭，以及符合北京市住房限购条件、在项目所在区稳定工作的非北京市户籍无房家庭。　　(2)非北京市户籍无房家庭申购共有产权住房的具体条件，由各区人民政府根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。　　哪些情况不能申请　　申请家庭符合相关规定条件，但有以下情形之一的，将不得申请购买共有产权住房：　　(1)申请家庭已签订住房购买合同或征收(拆迁)安置房补偿协议的。　　(2)申请家庭在北京市有住房转出记录的。　　(3)有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距年限不满三年的。　　(4)申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。　　(5)申请家庭承租公共租赁住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。　　前无房可免“三年大限”　　另外，小千注意到，对于离婚、有住房转出记录人员限制申请的问题，北京市住建委已在《办法》中明确，仅限制“有住房家庭夫妻离异不满三年单独提出申请”的情形，对离婚前家庭成员无住房或再婚家庭，不受此限制。　　同时，共有产权新政依然要求无住房转出记录。“这主要是想让共有产权住房聚焦无房刚需家庭的首次购房需求，回归自住属性，杜绝投资投机需求。”北京市住建委相关负责人说，正式版本的《办法》采纳了部分老百姓提出的意见，将“家庭成员名下无住房”、“无住房转出记录”明确为“家庭成员在北京市均无住房”、“在北京市无住房转出记录”。　　所在区家庭优先促职住平衡　　根据《办法》，未来共有产权住房仍是“所在区优先”。各区根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。　　从配售上，共有产权住房也是由各区组织，房源优先配售给项目所在区户籍家庭和在项目所在区工作的北京市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。举例来说，朝阳区户籍的家庭，如果在海淀区上班，也可以申请海淀区的。　　“这项政策有利于促进职住平衡，缓解拥堵的大城市病。”首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池说，共有产权住房的供应，以区为单位优先当地户籍、就地就业的人员购买，可实现就近居住，有利于职住均衡的实现。　　对于东、西城这种缺少共有产权住房供地和房源的区，《办法》第五条专门规定，市住房城乡建设委在发展新区统筹部分房源用于弥补中心城区房源供应不足。《办法》第11条还规定，东、西城户籍的上班族，如果工作地点不在东、西城，申请工作所在区的共有产权房，与项目所在区户籍家庭享有同等待遇。　　此前和已经实行的“新北京人”政策，也将延续到共有产权住房上。据悉，各区的共有产权住房房源中，将满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。　　共有产权房可以出租　　共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，政府与购买人是按“份”共有房子的产权。　　对于共有产权住房的再上市，《办法》规定：取得权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可申请、由代持机构回购;满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，同等价格条件下，代持机构可优先购买;代持机构放弃优先购买权的，可转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。　　与此同时，共有产权住房也可以出租。按规定，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租，获得的租金收益由购房人和代持机构按照所占房屋产权份额分享。　　“借助共有产权住房模式，可以降低住房所有权进入门槛，提升家庭购房支付能力，增加了自有住房机会，提高住房自有自住比率。”房地产研究所所长刘洪玉认为，推出共有产权住房是北京市住房保障政策的一个突破，与公租房比，共有产权住房有利于减少政府财政支出和对有限财政资金的长期占用，提高住房保障体系运行效率和可持续性。　　共有产权房以中小套型为主　　对于东、西城等区的房源问题，是《办法》在征求意见时市民提出较多的。《办法》第五条规定，市住建委可根据中心城区共有产权住房需求和土地紧缺情况等，从城市发展新区统筹调配房源使用，促进中心城区人口疏解。　　共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。同时要求共有产权房以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求。　　那么符合申购条件的家庭该如何申请呢?　　北京共有产权房申请网站入口：　　1、pc端申购网址入口：　　2、微信申购入口：　　温馨提示：&《北京市共有产权住房管理暂行办法》9月30日起开始实施，快来看看哪些人可以申请，哪些人不可以申请？关注微信公众号北京本地宝(bdbbeijing)，窗口回复"共有产权住房&"即可快速进入北京共有产权住房申请入口、提前了解北京共有产权住房申请条件、申请流程等相关的信息。　　网上申购程序　　(1)网上公告　　开发建设单位取得项目规划方案复函后，向项目所在区住房城乡建设委(房管局)提交开通网上申购的申请，经审核批准后准予开通网上申购并发布项目公告，网上申购期限不少于15日。　　(2)网上申请　　符合条件的家庭，可在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并按照办法规定的条件和项目公告，准备相关证明材料。　　(3)联网审核　　北京市住房城乡建设委会同公安、地税、人力社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过北京市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住房城乡建设委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。经审核通过的家庭，可取得申请编码。　　对申请编码进行激活：申请家庭取得的申请编码可申请其他项目，申请时须重新登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站对申请编码进行激活。　　有变化要及时变更：申请家庭情况有变化的，应及时登录网站进行变更。市和区住房城乡建设委(房管局)按规定重新进行审核。　　不得再次申购情况：申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。　　(4)登录官网查询　　申请家庭可登陆区住房城乡建设委(房管局)官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的，可以自资格审核完成之日起10个工作日内，持相关证明材料到区住房城乡建设委(房管局)申请复核。　　申请共有产权住房可用公积金　　(1)签订相关购房合同　　申请家庭选定共有产权住房的，夫妻双方应共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人。　　(2)明确共有产权份额　　购房合同应明确共有产权份额、房屋使用维护、出租转让限制等内容。共有产权住房交易合同示范文本由市住房城乡建设委会同市工商局制定。　　(3)可申请购房贷款　　购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请、商业银行等购房贷款。　　(4)住房用于出租的　　已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。　　(5)优先向哪些家庭出租　　购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由北京市住房城乡建设委另行制定。　　延伸：未来五年完成25万套供地　　北京市住建委相关负责人表示，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行。市相关部门会同各区政府加快推进今年5万套共有产权住房的土地供应和组织建设工作，推进项目尽快入市。　　首个共有产权房项目即将配售　　在此之前，首开保利锦都家园已经作为自住房进行申购，目前正处在资格审核阶段。按照未售自住房转化为共有产权住房的要求，该项目则有望成为第一个共有产权住房项目。小千也了解到，目前相关系统已经基本搭设完毕，该项目将很快进入摇号配售状态。
　　北京市相关部门也正在会同各区政府加快推进今年5万套共有产权住房的土地供应和组织建设工作，推进项目尽快入市，加快形成有效供应，解决无房家庭住房需求。　　此外，北京市住建委也将指导各区成立政府产权份额代持机构，编制合同示范文本，建立项目销售价格和份额比例评估机制，确保政策平稳推进，顺利实施。&
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聚焦北京共有产权房:可用公积金贷款 再购房需腾退
来源：龙岩乐居
北京共有产权住房一经推出，就吸引了社会各界的广泛关注。为此，北京市住建委近日就选址、申请、价格、再上市等大众关注话题推出系列解读：购买共有产权住房仍可使用利率更低的公积金贷款；再购买商品房，购房人需将
北京共有产权住房一经推出，就吸引了社会各界的广泛关注。为此，北京市住建委近日就选址、申请、价格、再上市等大众关注话题推出系列解读：购买共有产权住房仍可使用利率更低的公积金贷款；再购买商品房，购房人需将共有产权住房腾退给更困难的“夹心层”等等。
9月30日，北京首个共有产权住房项目锦都家园公开摇号仪式举行。 中新社记者 韩海丹 摄
与公租房、自住房有啥区别？
一直有网友搞不清：“共有产权住房与同为保障性住房的公租房、限价房、自住房有啥区别？”
为此，中新网记者对北京住建委的官方释疑进行了梳理。从保障房的性质来说，分为租赁型保障房和产权型保障房，众所周知的公租房即属于租赁型保障房，其保障功能体现在租赁上，而非买卖。
同理，如果保障房具有交易属性，可以买卖产权(部分或者全部)，即属于产权型政策房或保障房，包括经济适用房、限价商品房、自住型商品房和共有产权房。但是，共有产权房与其他产权型政策房不同的是，不可转换为完全商品房，而其他产权型政策房在满足一定条件后，可转为完全商品住房。
比如，共有产权房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，未持有部分不得转让；而自住型商品房购买满5年的，可转让全部产权。
“共有产权房不能转商品房，挤掉了投资需求，同时也意味着换房时升值空间有限。”中原地产首席分析师张大伟告诉中新网记者。
图为北京丰台区不动产登记事务中心。中新网 邱宇 摄
可否使用公积金贷款？
对个人购房者来说，共有产权意味着更低的购房成本和更少的首付，此前公积金贷款额度不够、只能商贷买房的刚需群体，终于有了新选择。北京住建委官方微信号“安居北京”明确回应：购买共有产权房可以使用公积金贷款。
记者了解到，目前在北京购买首套房多数银行商贷利率为基准利率(4.9%)上浮10%，二套房上浮20%，分别为5.39%和5.88%。举例来看，同样是购买首套房贷款100万元、贷款期限25年，公积金贷款利率为3.25%，月均还款额为4900元；若使用商业贷款，执行利率为5.39%，月均还款额升至6100元，月供高出了1200元。
“这对普通家庭来说，可不是一笔小数目。”在张大伟看来，在北京买房能用公积金的基本都算有底子的购房者，毕竟公积金贷款上限是120万元，一套400万元的房子，首付起码300万元。况且，公积金贷款依然施行着“认房不认贷”。
资料图：北京市亚运村北辰附近某小区楼外景。中新网 程春雨 摄
买了商品房后，共有产权房要腾退？
“传说住进共有产权房后再有商品房的话需要腾退，属实吗？”微信网友“星诚”留言称。对此，“安居北京”给出了肯定的答复。
事实上，这一规定是由共有产权房的住房性质决定的。在北京现行的多维度住房保障体系中，对于中低收入群体，通过租赁型、小户型、低租金，满足市民基本住房需求；对于夹心层群体，通过产权型、中户型、适当售价，满足市民自住性住房需求；对于高收入群体，通过产权或租赁型、市场价格，满足市民不同层次住房需求。
北京市住建委表示，共有产权房主要面向“夹心层”的住房困难群体，作为中端支持的重要方式，让住房制度更加公平合理。
因此，如果申请人在购买共有产权房后又购买了商品房，便不属于共有产权房主要服务的“夹心层”，因此，产权重新分配也属合情合理，而其主要目的，还是要将腾退出的房源提供给真正有需要的住房困难群体。
不仅如此，针对共有产权房的再上市管理，北京市住建委坚持以“封闭管理、循环使用”为原则，明确共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。
民众在2017年北京春季房展会上的某楼盘展台咨询。中新网 程春雨 摄
建在哪？社区环境如何？
从北京市住建委近期发布的解读来看，共有产权房将突破传统保障房在人们心中的固有概念，便利的交通、智能的人脸识别、全覆盖的无线网络都将成为亮眼的加分项。
官方表示，共有产权房将优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域；全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准；实现小区无线网络(WIFI)全覆盖；同时安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库；并将图书馆、健身馆作为标准配置。
目前，北京开放摇号的唯一一个共有产权房项目为首开保利锦都家园，可售房源为427套。该项目位于朝阳区朝阳北路黄渠地铁站A口西侧，紧邻地铁6号线，交通相对便利，离朝阳区青年路商区仅十分钟车程。
资料图：北京首个自住房项目“恒大御景湾”申请人现场提交材料。韩海丹 摄
咋定价？产权占比多少？
与其他产权型保障房不同，共有产权，顾名思义要对产权进行合理分割，至于个人购房者能购买多少份额的产权，并不能自主选定。
根据规定，购房人所占产权份额将参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。
售价方面，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定；其次，与商品房类似，每套共有产权房的价格也会结合房屋楼层、朝向、位置等因素略有浮动，浮动范围为±5%。
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　　中新经纬客户端9月20日电 据北京住建委网站20日消息，北京住建委同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，自日起正式实施。
资料图 中新社记者 泱波 摄
　　办法要求，各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
　　办法规定，申请购买北京共有产权住房的家庭，应符合以下条件：
　　（一）申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。
　　（二）申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。
　　一个家庭只能购买一套共有产权住房。
　　办法明确，申请家庭符合本办法第九条规定条件，但有以下情形之一的，不得申请购买共有产权住房：
　　（一）申请家庭已签订住房购买合同或征收（拆迁）安置房补偿协议的。
　　（二）申请家庭在本市有住房转出记录的。
　　（三）有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。
　　（四）申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。
　　申请家庭承租公共租赁住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。
　　北京住建委表示，今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性。此外，北京市相关部门会同各区政府加快推进今年5万套共有产权住房的土地供应和组织建设工作，推进项目尽快入市，加快形成有效供应，解决无房家庭住房需求。
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夫妻一方婚前房产增值部分离婚时如何分割
作者:季伟　　时间:　　 　　浏览量：0　　
房产只有被认定为夫妻共同财产才会有分割的问题，那么夫妻一方婚前房产离婚时另一方是否有有权分割其增值部分?而《婚姻法司法解释二》第十一条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，应该认定夫妻共同财产;《婚姻法司法解释三》第四条规定，夫或妻一方的个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应该认定为夫妻共同财产。根据上述规定可知，房产升值部分是否属于夫妻共同财产，关键在于其是属于自然增值还是投资收益。如果是自然增值，这是个人财产，如果是投资收益，就是夫妻共同财产。
自然增值，是指不需要人为操作自然增加的价值，即价值的增加是夫妻一方财产在婚姻关系持续期间自然增长的，期间并没有夫或妻一方人为因素的影响。投资收益，是指夫或妻一方对个人财产进行了经营管理而使财产增值，之所以增值，是夫或妻一方个人认为因素的结果。
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第一种：夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证
该房产属于《婚姻法》第十八条规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。若该房产的增值是因为装修而导致的升值，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而升值的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。这也是实践中夫妻离婚时非购房一方忽略考虑的问题。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而升值部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而升值部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而升值部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。
第二种：夫妻一方在婚前支付首付款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还房贷
根据《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在夫妻双方不能协商一致的情况下，“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，虽然此处规定的是“可以”而不是“应当”归产权登记方，但是司法实践中基本都是判给产权登记方，目前尚未发现判给非产权登记方的例外情形。同时该条第二款也对此种房产的增值部分做了规定：“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”根据此条，婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产。至于共同还贷款项对应的增值部分如何计算，部分法院是以共同还贷额占全部房款的比例来确定的。
第三种：夫妻一方在婚前签订购房合同，支付首付款并按揭付完全部房款，但是婚后取得房产证，房产只登记在支付首付款一方名下，婚后夫妻共同财产还房贷
其处理方式同上一种情形。因为支付首付款一方是房屋买卖合同的主体，由于我国的商品房预售制度的存在导致房款支付与房屋产权证的办理之间可能存在较长的期间，但是支付全部房款后即取得房屋产权证是支付首付款一方的可期待权利，因此实践中仍将产权盼归支付首付款的一方，当然共同还贷部分以及该部分的房产增值部分应认定为夫妻共同财产。
第四种：一方婚前所购买的房屋，另一方在婚前或者婚后在房产证上“加名”
为了应对《婚姻法》司法解释三第十条的规定，在该司法解释出台后的一段时间里，全国纷纷上演了房产证加名(即房屋产权人由夫妻一方变更为夫妻双方)一幕，财政部和国家税务总局曾专门发文，房屋、土地的权属由夫妻一方变更为夫妻双方的免征契税。这一规定等于认可了在房产证上加名后，一方的婚前财产就变成了夫妻双方的共同财产。从民法的角度来看，在一方所有的房屋产权证上加上另一方的名字，应视为对另一方的赠与，且该赠与行为已经完成权属变更登记，属于生效的赠与，除非存在重大误解或者显失公平的情形，否则是不能轻易撤销的。加名的房产成为夫妻共同财产，那么该房产的增值部分，理所当然的成为夫妻共同财产。
以上内容仅供参考，作者江苏田湾律师事务所律师，季伟。
第五种：一方支付首付款并按揭付完全部购房款，婚后双方一起还房贷，在夫妻离婚时仍未取得房屋产权证的
这种情形主要出现在夫妻关系存续时间不长的婚姻中，根据《婚姻法》司法解释二第二十一条的规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属”，待当事人对争议房屋取得所有权后，有争议的可另行起诉。
以上五种情形，大体上概括了夫妻间房产的情形，具体来说就是先认定房产的归属，在认定房产增值部分，属于夫妻共同房产，增值部分就应当是夫妻共同财产，属于一方婚前房产其房产增值部分则要区分不同情形。
执业机构：江苏田湾律师事务所