社区商铺的优势有哪些？
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社区商铺的优势有哪些？
社区商铺的优势有哪些？
从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、 按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。（2）、市场类商铺 在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、、购物中心商铺 、购物中心商铺指、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺 商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。（7）、交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。 2、按照投资价值分类 商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。 （1）、"都市型"商铺--绩优股 "都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京、西单商业街，到上海，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。 （2）、"社区型"商铺--潜力股 "社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。关于商铺投资价值的掌控问题，本书将在后面的章节进行专门介绍。 （3）、"便利型"商铺--冷门小盘股 "便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商，美国的就属于典型的运营商，其市场规模极大。"便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头！之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。（4）、专业街市商铺--高科技股 专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。比如北京中关村海龙属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。 （5）、其他商铺-"一般股票" 其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。 从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的"绩优股"。从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从"一般股票"转变成"绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。 3、按照商铺的位置形式分类 按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。 （1）、唯一性差异 铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。 （2）、商业业种业态局限性差异 铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。 （3）、营业时间差异 铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。（4）、行业规划调整风险差异 铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。（5）、物业运行费用差异 对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。 （6）、物业出租选择范围差异 相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。（7）、投资风险差异 时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了"钱"途，尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。 另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。 （8）、炒作难易程度差异 铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被"复制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。
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小型社区商铺受到热捧
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（原标题：小型社区商铺受到热捧）
记者&兰荣江今年“十一”长假期间，我国多个城市楼市迎来新一轮的收紧调控大潮，20多个城市相继发布楼市调控政策。在住宅限购限贷的背景下，“买住宅不如买商铺”成为限购城市很多人的共识。俗语说：盛世古董，乱世黄金。中国人自古就总结出一套顺应世态发展的投资方式。若是手里有点闲钱，总想找个渠道使财产增值。从当前房产投资的角度来说，很多人认为投资住宅不如写字楼，写字楼不如商铺。今年以来，贵阳商业地产投资市场的热度一直不低，而几乎所有投资商铺的人，都会不约而同地提到投资商铺的一个政策性利好：不限购，不限贷。现状：商铺产品种类繁多说到商铺，人们首先想到的是传统的临街商铺。随着我省房地产市场的不断升级，开发商商铺产品的开发类型也日趋多样化。就目前贵阳商铺投资市场来看，除了传统的临街商铺、社区商铺，还有各类专业市场商铺、购物中心商铺及商业街商铺，由于类型不同，商铺的投资属性也各有差异。凭借“店面朝着马路开”的优势，临街商铺一直以收益稳定、增值稳定的特点而备受投资者的喜爱。目前贵阳市场上在售的独立门面主要为一些新建住宅、写字楼产品的裙楼底商。此类商铺产品相对独立，投资者拥有业态租赁的掌控权，既可进行出租，也可以自行经营，并且能够根据市场需求，适时进行业态调整。相对而言，临街商铺的价格也是目前商铺产品中投资最大的，老城区、观山湖区一些成熟商圈的临街门面单价已达到数万元至10余万元不等。社区商铺一直是受人们青睐的投资项目，不仅因为社区商铺的销售价格低于商业商铺的价格，另一方面也是因为商铺的回报率相对稳定。近年来，随着大型综合型社区在贵阳的兴起，社区商铺成为商铺投资市场上的热点产品，未来方舟、贵州金融城、美的林城时代、万科大都会、恒大金阳新世界、花果园等项目均推出了自己的社区商铺，社区商铺也成为开发商在住宅产品之外的又一重要盈利点。近年来，专业市场商铺来势汹汹，去年领军贵阳商业地产市场成交量的贵阳西南国际商贸城，正是此类专业市场商铺的代表。除此之外，在市场上同步出现的专业市场商铺还有红华新天地、太升国际等，有别于临街商铺及社区商铺两类传统商业类型之外，在很多投资者看来，此类商铺，可享受开发商统一的市场管理及运营推广，市场经营成本相对较低。购物中心商铺则是由各种业态有机组合而成的零售性商业地产，如中铁佰分之1摩都、中大国际、北大资源缤纷广场等均属于此类商铺类型。这类商铺面积大小不一，从10多平方米到数百平方米不等，对投资者而言，选择的灵活性更强。部分购物中心商铺由于引入了实力强劲的主力商家，进而实现带租约销售，对投资者的吸引更是不容小视。喀斯特广场、时光贵州古镇、清镇国际迪拜城、联合广场等项目都在竞相打造主题各异的特色商业街，投资者往往通过区域规划、经营理念、开发商品牌等判断产品的投资前景。热点：社区商铺最受青睐对于广大市民而言，目前主要的投资渠道无非三种：储蓄、炒股和买房。如今银行活期存款的年利率多次下调，银行多次降息调整加剧了投资者的“储蓄搬家”效应。钱进银行不划算，那么是进股市还是进楼市？在贵阳多年从事建筑工程承包的龚先生说：“这还用问？当然是进楼市！内地股市长时间走熊且不说，分红制度也不健全，股息红利还比不上银行的利息，小散户有谁赚到钱了？楼市虽然也有风险，但再差也能收租金。”龚先生认为，商铺投资比住宅投资收益高，出租时还不用装修，商铺还不像股票那样把人搞得心惊肉跳，夜不能寐。从最近贵阳楼市网签数据来看，贵阳市商业房成交活跃。10月10日至16日，贵阳商业房网签商业269套，面积2.01万平方米，环比上涨220%。均价9795元/平方米，环比下降40%。入围周销售前五名的楼盘中，安峡时代广场以129套位居第一，渔安新城、多彩贵州城、贵阳华润国际社区、利尔上河城分别排名第二至第五位。安峡时代广场位于清镇市巢凤社区扁坡村内，是一个商住办的综合性项目，建筑面积18.02万平方米，占地面积60922.28万平方米，今年1月开始销售。除渔安新城、多彩贵州城、贵阳华润国际社区是入围销售排行榜的老常客外，利尔上河城则是贵州利尔房地产开发有限公司开发的修文首座“生态文明社区”示范工程，集高档住宅、大型农贸市场、大型停车场、大型一站式购物市场于一体。项目分二期开发，二期早在2013年3月开盘，去年已竣工。记者了解到，除了一些住宅项目的社区底商外，一些商业综合体项目的住宅底商，因为投资少、易出租、回报稳定，受到了投资者的欢迎。在对投资类型的倾向性上，社区商铺成为潜力最大的商铺类型之一。以贵州金融城为例，目前其一些四五十平方米的小型社区商铺受到投资者热捧。业内人士分析指出，社区商业之所以得到如此的青睐，主要源于其与生俱来的诸多优势：社区商铺多以一个大型社区或数个中小型社区构成的“商圈”为依托，商业辐射能力强，居民潜在购买力巨大。同时，社区商铺购物具有外在购物场所不具备的便捷性，这就使繁荣的社区商业街和商铺的知名度和租价，并不逊于城区商业街。而且，“只要社区开发成功，发展环境良好，随着社区入住率的提高和居民购买力的增强，商铺的价值会逐渐得以体现和提高。”许多投资者认为，社区商铺还大多用于销售生活必需的日用品，营业收入稳定，投资风险也相对较低。据了解，随着贵阳城市居住区域的不断拓展，新建小区规模扩大，居民消费能力提高，使得社区商业的潜力价值得到不断发掘。由于当前市场上住宅产品仍然以高层为主流，相对而言，社区商业体量不大，且多以服务小区居民的生活类配套业态为主，盈利能力较为稳定，像恒大金阳新世界一类的成熟社区，甚至推出了带租约的社区商铺销售，也成为促使投资者青睐社区商铺的重要因素。建议：投资商铺要注意风险不动产投资一直是投资者关注的热点领域，投资商铺不限购，不限贷，这对商铺的投资者来说确实是一件好事，只要资金充足就可以投资，不用考虑政策的限制。当前，市场上商铺类型丰富多样，作为一种高投入的投资行为，如何选择适合自己的投资类型，有效规避风险，成为当前不少中小投资者关注的问题。对此，业内分析人士付先生认为，近年来，开发商商铺产品的开发类型也日趋多样化，这也意味着城市商业地产正在向更专业、品质更精的方向发展，在此背景之下投资者的选择面更加丰富。随着城市居住区域的不断迁徙和扩张，业主消费能力的不断提高，使得社区商铺类物业形式得以迅速发展，社区商铺正逐渐成为潜力最大的商铺类型之一。正因为社区商铺业态的多样化，使得一些投资者对此趋之若鹜。商业地产投资收益包括商业经营的利润、长期的租金收益、物业的升值空间等。付先生表示，在选择社区商铺进行投资时，注重项目的规模、体量、居民人口构成同时，还要关注项目开发和销售进程，开发进度也是性价比的一部分。从低风险角度考虑，选择社区建设较为完善、销售进程完成大半的项目为合适，这样一来，投资者就能尽快实现租金收入，省去了“养铺”的两三年、甚至三五年时间。现今的市场情况是，不管是投资者还是消费者，消费行为都是趋于谨慎的。付先生表示，“只看地段，坐等升值”式的置业行为，就显得有些顾头不顾尾。“现在，我看好的是二级商业地段的商铺和社区商铺。这些商铺虽然没有市中心繁华的商业环境，但正因此才有着更稳妥的发展空间，且价格较低。这种商铺通常是依托密集的住宅区，有相对良好的商业氛围和稳定的客流，入手后可出租也可自用，风险低、收益稳定。”买商铺，开发商也很重要。有实力的开发商，往往有着较好的投资眼光，在选址上有着小企业无法比拟的优势，所选地段往往有着较好的投资空间。因资金力量雄厚，房屋质量、配套、物业服务等都会更靠谱。同时，也要评估开发商的开发实力以及背景，品牌开发商都会有比较系统的后期运营方案，能够给置业者提供一定的安全保障。
(原标题：小型社区商铺受到热捧)
本文来源：金黔在线-贵州商报
责任编辑："王晓易_NE0011"
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商铺有个民间说法叫“金角银边草肚皮”，就是商场主动线拐角上的商铺价值是最大的-商业投资大学问 专家深度解析如何选一个好铺面
&&&&&&& 商铺有个民间说法叫“金角银边草肚皮”，就是商场主动线拐角上的商铺价值是最大的-商业投资大学问 专家深度解析如何选一个好铺面
&&&&&&& 作者：编辑：文琴
　　【专家简介】
　　马林利，女，资深房地产人，当过兵，扛过枪，立过二等功，2000年进入房地产行业。
　　担纲操盘项目：
　　重庆地王广场(重庆最高价商业项目)、在水一方(重庆第一个旅游地产项目)、世贸中心（重庆262米地标建筑）、时代豪苑(重庆顶级豪宅)、中新城上城(80万方城市综合体)
　　贵阳富中国际(贵阳五星级写字楼)、贵阳高尔夫别墅
　　安徽淮南上品印象、龙湖公园7号院、新天地时代广场
　　湖南永州舜德城市摩尔(35万平方米)、舜德花园（60万平方米）、徐家井世纪中心、东安龙溪花园（53万平方米）、东安同心雅苑
　　山东临沂安粮临沂五金城(50万平方米)
　　媒体：马总，根据您前两期的观点，商业地产投资中，选项目重于选铺面，项目选好了，铺面经营自然都好。但是，在选对项目的同时，如果能再选一个好位置的门面，那就是锦上添花了。能否请您再给我们讲讲如何选一个商铺呢？
　　马林利：投资商铺一般是两种情况，一是临街商铺投资，二是商场内商铺投资，两种物业投资各有利弊。先说临街商铺，从商业的产投资来看，临街商铺是商业地产投资的首先，因为，临街商铺拥有相对自由的经营空间，富有较强的生命力，容易树立自身品牌形象，形成特色店，所以大品牌一般都青睐临街商铺，尤其是对于成熟商圈的商铺来说，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。如舜德摩尔1号楼的临街门面，2006年的均价仅为2.5万元/平方米,而今天的单价已经超过8万元/平方米，五年翻了400%，这就是临街商铺巨大的潜力。但是，投资临街商铺也有它的一些特殊性，比如价格，比如规划，一般临街商铺因其高收益都会有很高的价格，所以，大部分普通消费者会因为投资门槛问题而望而却步，其次是临街商业因为其相对宽松的经营空间，所以，可能出现品牌档次不齐，规划不统一的情况，这会直接影响临街门面的经营，目前国内也有许多失败的案例，我们永州也有，冷水滩就有这样的项目，虽然规划是商业街区，位置也不错，但是因为经营等各种原因，导致今天项目人气很差，经营局面难以维持，所以，有条件的投资者，如果选择临街门面进行投资，对商圈、项目的判断非常重要，只要项目选好了，一般来讲，临街门面的风险还是相对能控制的。另外，选择临街商铺的时候要注意商铺的层高、开间、进深以及停车位这些指标，好的商铺层高不会低于4.5米,开间进深比最好是1:2,最大也不超过1:3,也就是门面的宽度与深度的比例最好不超过1:3,否则太深,不是很好用.停车位也是投资者一般忽略的问题,其实好的临街物业前面如果还可以停车,那么,这个物业的升值潜力会更大。
　　其次是商场内分割式的商铺。这类物业就要重要考察商场的规划和经营了。一个好的商场一定有一个好的经营者，一个商场的规划好不好，你可以以一个普通顾客的眼光去看一看、逛一逛，看看这个商场逛起来舒服不舒服，这很重要，看看这个商场是谁在经营，经营旺不旺，一个好的商场，规划的动线是非常流畅的，逛起来自然很舒服，如果是一个好的经营者，商场的经营情况很容易考察出来，这个是假不了的，但是，如果规划动线不流畅，或者你对经营者的背景不了解，那么，投资的时候可能就需要多加谨慎了，这种失败的案例在冷水滩也屡见不鲜。选这种商场内的商铺有个民间说法叫“金角银边草肚皮”，就是商场主动线拐角上的商铺价值是最大的，其实是主动线边上的商铺价值最大，所以，一个商场里价格最高的往往也是角上的门面，其实是主动线边上的门面。
　　总之，投资商铺 “规划为先”，有道是“规划催生商机”；另外“角”与“边”上的铺位是上选，三是选低不选高，也就是选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性，四、跟好大商家的“风”，有步步高和肯德基这种大商家的地方一定是相对较好的物业。
　　媒体：那象我们老百姓一般不懂得商场经营，如何评估这个商场经营好不好呢？
　　马林利：我刚才说过，做为投资者，你首先可以逛一逛，舒服与不舒服，如果逛起来舒服，那么说明这个商场动线非常流畅，象步步高百货，你逛起来就比冷水滩其它商场舒服，这就是动线的作用。其次是经营者，一个私营老板经营百货当然没有专业经营百货的零售商更专业了，比如步步高集团，它已经做了二十年百货零售，而且做上市了，当然有它专业的一面，这是其它经营者不能比的，所以，最简单的办法是跟着大商家走，比如，你买步步高租赁的物业，相对经营风险就会降低很多，这是大商家的力量。另外，一个好的商场，它的单间铺位面积一般都会在三十平方米以上，主通道宽度超过2.5米,这样的商场更有利于经营,但凡好的商场,你看到的铺位都不会是格子铺,通道也不会太窄,所以,逛起来才会更舒服,当然更有利于经营,而大多数经营失败的商场,商场通道都很窄,开发商为了卖门面将面积也划得很小,看似公摊小了,让大多数人买得起了,其实经营不好,也就保证不了大家的投资,所以,我经营告诫一些我熟悉的投资朋友,不要一味地追求公摊小，公摊小并不是好事，也许节约了你的投资成本，但是未来你失去的是你的全部投资，一个好的商场公摊肯定会达到40%以上，如果是高端百货，公摊可以达到60%，但是越高端的百货经营越好，你去长沙看看香港新世界百货、日本平和堂百货，再去比较一下北京王府井百货，你就有体会了，很明显，新世界和平和堂无论是规划还是布局都比王府井好，当然，生意也比王府井好，这就是国外商家理念超前的原因。
　　媒体：那么商业地产投资除了商铺，我们还有没有其它产品可以投呢？
　　马林利：当然有了。商铺其实只是一种投资渠道，商业地产还有其它的投资产品，如写字楼产品，这也是非常好的投资产品。写字楼也就是一般的办公楼，之前永州还没有专业写字楼产品出现，有一些公寓产品虽然打着写字楼的旗号在卖，但实际上和专业写字楼相比,公寓与写字楼产品本身的区别和未来的投资价值差别还是很大的，下一次，我再专门为大家讲解写字楼的投资吧。
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