承租公房 不能随意买卖-青岛报纸电子版
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?弘诚体育场有望重建?承租公房 不能随意买卖?
承租公房 不能随意买卖
有租赁关系的公有住房 只能卖给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人
&&&&早报讯&昨日市国土资源和房屋管理局住房保障和房政管理处调研员孙德海做客青岛政务网“网络问政”栏目时指出，根据我市相关规定，公有住房不能随意买卖。有租赁关系的公有住房，只能售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人。
公房公修&私房私修
目前我市的直管公房自1995年房改以来大部分已通过房改售房程序卖给了承租住户，目前各区房管部门管理的直管公房已经不多。房屋维修实行产权人负责制，按照“公房公修，私房私修”的原则由产权人或产权单位对房屋进行维修养护。即“直管公房”由各区房产管理处负责组织维修；单位自管房屋，由产权单位组织维修；个人的房屋，由产权人自行维修。如涉及未出售直管公房的维修问题，按照工作职责，可与各区房管部门联系办理。市南区房产管理处电话，地址：浙江路13号；市北区房产管理一处电话，地址：平定路25号；市北区房产管理二处&（原四方房产管理处）电话，地址：嘉善路5号；李沧区房产管理一处电话，地址：振华路155号。
不能随意转租转让
&&&&有市民在线咨询：“直管公房能不能转租？怎么上市交易？怎么算是违法行为？”孙德海回复说，根据公房管理的相关法律规定，“未经房产出租单位同意，转租、转让公有房产的，房产出租单位有权解除租赁合同，收回房屋”。直管公房上市交易按照&《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》等相关规定办理。有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人。如是合法的承租人，可以向房屋所在区的房管部门提出购房申请。非住宅目前还不能购买，同时“团结户”在各方不能达成一致意见的前提下也不能购买。
&&&&如果想变更承租人，根据《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》相关规定，公有住宅房屋的承租人申请变更承租名义，须符合下列条件：（一）承租人提出书面申请；（二）同户籍的其他具有完全民事行为能力的人出具表示同意的书面证明；（三）新承租人与原承租人是同一户籍的常住近亲属且具有完全民事行为能力。
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未经原承租人同意擅自变更公房承租人无效
北京房产专业律师赵律师提示：北京市东城区房屋土地经营管理中心未经原公房承租人同意，擅自变更公房承租人，法院依法确认该公房承租合同无效。
原告郝珍与被告徐明、北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心（以下简称永外分中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月21日立案受理。依法由代理审判员王晓峰担任审判长，与代理审判员李双庆、人民陪审员陶洪组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝珍及其委托代理人刘喜、被告永外分中心的委托代理人韩吹酵ゲ渭恿怂咚稀１桓徐明经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告郝珍诉称：原告是?路?号公房的合法承租人并始终缴纳该房屋租金。原告的养女刘静在原告不知情的情况下，暗中用伪造的?号公房租赁合同和户口簿与原告保管的该房真正的租赁合同及户口簿掉包，并通过新地恒房地产经纪有限责任公司二分公司的田德才卖给了被告徐明。刘静雇用他人冒充原告在被告永外分中心办理过户手续及审批，并在相关手续上签字按手印，被告永外分中心未尽审查义务，致使原告承租的公房过户到被告徐明名下。2008年3月25日，被告徐明与永外分中心签订了崇房永字第?号《北京市公有住宅租赁合同》。现原告起诉要求，判令二被告之间签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效，诉讼费由被告承担。
被告永外分中心辩称：刘静带着自称是原告的人到我中心办理房屋转让手续，我们对原告的身份证、户口本、房本进行了审查，已尽到了审查义务，故不同意原告的诉讼请求。
被告徐明未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：郝珍承租位于北京市东城区?路?号房屋系原北京市崇文区房屋土地经营管理中心直管公房，郝珍与原永外房管所签订有《北京市公有住宅租赁合同》。
2007年11月29日，郝珍的养女刘静作为卖方（甲方）与案外人刘强作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定，甲方自愿将坐落在?路?号最东边1号房屋卖给乙方所有，包括附属自建房2间；成交价格为人民币18万元，首付8万元，余款10万元过户后结清；过户费由乙方负责。过户时间在2008年3月1日至5日前办理。签约当天，刘静向刘强出具《收据》，证明收到“购买?路?号1号房购房款8万元”。同年12月13日，刘强出具《声明》，内容为“本人自愿放弃?路?号1号房屋的购买权，该房屋的买卖事宜由田德才负责办理。我已与田德才交接清楚，此房已与我无关”。2008年2月29日，刘静向案外人田德才出具收条，内容为“今收到田德才购房款（?路?号一间房屋）人民币四万元整（40000元整）”。同年3月21日，刘静又出具《收条》，内容为“本人出卖给田德才?路?号1号房屋（包括自建）一处，我已收到全部房款，此房与我已无任何关系”。在刘静与刘强、田德才签订房屋买卖合同过程中，刘静出示了（2006）崇民初字第203号民事调解书，刘静在该民事调解书中为郝珍的委托代理人，但一直没有出示郝珍委托其出售房屋的授权委托书。
2008年3月12日，徐明的委托代理人戴威作为乙方与田德才作为甲方签订了《房屋买卖合同》，合同上加盖有北京新地恒房地产经纪有限公司二分公司的公章。2008年3月20日，刘静与徐明先后到原崇文区房管中心办理诉争房屋公房使用权转让手续。在办理过程中，刘静雇用一名叫齐燕平的人冒充郝珍在《直管公房使用权转让协议书》及其他手续上签字。在刘静办理手续后，徐明及其委托代理人戴威及徐明之夫戴志方到原崇文区房管中心办理诉争房屋的承租人变更手续。在此过程中，刘静与徐明并未见面。当日，徐明与田德才就余款及房屋进行了交接并制作交接凭证。2008年3月25日，北京市崇文区房屋土地经营管理中心永外分中心（现北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心，出租方，甲方）与徐明（承租方，乙方）就?路?号1号房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》。
另查，2008年11月，刘静因涉嫌合同诈骗罪、伪造国家机关证件罪被提起公诉。原北京市崇文区人民法院于2008年12月作出（2008）崇刑初字第00222号刑事判决书，确认上述罪名成立。该刑事判决书确认，2006年4月至2008年5月间，刘静编造欲出售?号公房（即本案诉争房屋）的虚假事实，以签订房屋买卖协议的方式，在崇文区先后以定金、房款名义骗取被害人杨春英共计人民币14.43万元；2008年初，刘静在丰台区成寿寺伪造?号公房（即本案诉争房屋）的公有住宅租赁合同和居住人口的居民户口簿。
2009年，郝珍起诉北京新地恒房地产经纪有限公司、北京新地恒房地产经纪有限公司二分公司（负责人为田德才）、北京市崇文区房屋土地经营管理中心、徐明、刘静，要求1、确认五被告之间签订的有关?路?号公房的全部合同无效；2、徐明退还?号房屋，恢复郝珍承租权，现有房屋的居住人和使用人将房屋退还郝珍。2009年12月18日，原北京市崇文区人民法院作出（2009）崇民初字第2804号民事判决书，判决一、确认刘静与田德才之间有关崇文区?路?号公房及附属自建房的买卖行为无效；二、确认案外人冒名郝珍签订的直管公房使用权转让协议无效；三、确认田德才与徐明之间?路?号公房的使用权的买卖合同无效；四、确认北京市崇文区房屋土地经营管理中心与徐明签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效；五、驳回郝珍的其他诉讼请求。
一审判决后，北京新地恒房地产经纪有限公司二分公司、北京市崇文区房屋土地经营管理中心、徐明提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，原审适用法律不当，遂于2010年4月20日作出（2010）二中民终字第07854号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市崇文区人民法院（2009）崇民初字第2804号民事判决；二、发回北京市崇文区人民法院重审。
2010年5月13日，原北京市崇文区人民法院对郝珍诉刘静、田德才、北京新地恒房地产经纪有限公司、北京新地恒房地产经纪有限公司二分公司、第三人北京市崇文区房屋土地经营管理中心、徐明买卖合同纠纷一案重新进行审理。郝珍要求确认刘静与田德才签订的房屋买卖合同无效。审理中，郝珍对刘静出售诉争房屋的行为不予认可。后因北京市崇文区人民法院被撤销，由新成立的北京市东城区人民法院继续审理。2010年12月20日，北京市东城区人民法院作出（2010）崇民初字第2445号民事判决书，判决确认刘静与田德才之间有关北京市崇文区（现东城区）?路?号公房（包括附属自建房2间）达成的房屋买卖合同无效。一审判决后，田德才提出上诉。在二审审理中，田德才认可其一直未见过郝珍本人，刘静亦未出示过郝珍的售房委托书；并称合同只是双方的意向，没必要出示委托书，办理过户手续需承租人本人到场。北京市第二中级人民法院经审理认为，田德才的上诉理由不充分，不予支持。2011年3月18日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第04057号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
二审中，徐明称其在整个交易过程中并没有与郝珍或刘静协商过，因田德才口头称郝珍已经委托他办理房屋买卖事宜，并出示过租赁合同、户口本及郝珍与其前夫的离婚调解书，没有出示授权委托书。
2011年8月9日，本院作出（2011）东民初字第06015号民事判决书，确认案外人冒名郝珍与徐明所签订的《直管公房使用权转让协议书》无效。判决后，徐明不服，并提起上诉。2011年11月9日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第17705号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有当事人陈述，《北京市公有住宅租赁合同》，（2008）崇刑初字第00222号刑事判决书，（2009）崇民初字第2804号民事判决书，（2010）二中民终字第07854号民事裁定书，（2010）崇民初字第2445号民事判决书，（2011）二中民终字第04057号民事判决书，（2011）东民初字第06015号民事判决书，（2011）二中民终字第17705号民事判决书等在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告徐明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据此前的生效判决及本案查明的事实，郝珍系诉争房屋的承租人，刘静未经郝珍同意擅自处分该房屋的行为侵犯了郝珍的合法权益，该处分行为属无效。且案外人冒名郝珍与徐明所签订的《直管公房使用权转让协议书》已被确认为无效，故本案二被告之间所签订的《北京市公有住宅租赁合同》亦应无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
确认被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心（原北京市崇文区房屋土地经营管理中心永外分中心）与被告徐明于二ＯＯ八年三月二十五日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。
――――――――――――――――――――――――
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单位自管公房承租人变更
&07-20 23:25&&悬赏 25&&发布者:huangy…… &地区:广东－广州 回答:(15)
单位自管公房原承租人死亡，儿子与其同一户籍，女儿同住19年后迁出该户籍，儿子与女儿在本市都没有自己的房子，请问承租人变更由谁做新的承租人，原承租人生前由女儿照顾，身后由女儿送终，儿子在外工作很少回家，但户籍未迁出过。
问题补充：
请问法院受不受理，女儿能否确权做承租人，或儿子、女儿各有一半使用权。该单位自管公房是《无固定期限》，单位说：儿子、女儿都可成新的承租人，如一方做新承租人，另一方必须公证放弃，否则不予办理。但儿子声明不放弃，不去公证处公证。
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[北京-西城区]
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回复时间：日 08时02分
公房产权归单位所有，公房原承租人去世后，在该房屋中同住的人或者户口在该房屋中的人有权申请承租人变更，可以申请变更到自己名下，只要经过产权单位的同意即可。公房只能变更承租人，不存在继承的问题。因此根据你描述的情况，对你提出的问题解答如下：
我的补充：
1，首先，对于公房在法律上的定义和解释做简要说明。
公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，均为使用权房。
公产房与私产房的最大区别在于产权，公产房没有产权人，其产权归单位所有。业主只有承租权，没有转让权，所以公产房不能像私产房一样上市交易出售，也无法继承或办理婚前公证。
而对于承租人在租赁区内去世的，同住的人或者户口在该房屋中的人，有权向产权单位申请变更承租人到自己名下。
我的补充：
2，关于原承租人的子女对该房屋的使用权问题。
就使用权而言，原承租人已经去世，而女儿虽然户口不在该房屋中，但一直与原承租人共同生活，实际居住在该房屋中。那么原承租人去世后，女儿作为共同居住人，是有权继续居住使用该房屋的。
而儿子虽然户口在该房屋中，但由于没有实际使用该房屋，那么在不做承租人变更的情况下，儿子对该房屋是没有使用权的。
就承租人变更的权力而言，女儿作为共同居住人，也是实际使用人，有权向产权单位申请变更承租人。而儿子户口也在该房屋中，也有权向产权单位申请变更承租人，也就是说，两人分别向产权单位提交变更申请，产权单位同意即可。至于产权单位会允许谁作为新的承租人，就要看产权单位的态度了，完全由产权单位决定。
我的补充：
3，关于对变更承租人纠纷，起诉到法院是否受理的问题。
对于公房承租人变更的纠纷诉讼，法院如何处理要看你具体的诉讼内容诉讼请求确定。一般来说，公房承租人变更纠纷分为两种情况，第一是申请变更人和产权单位之间的纠纷，第二种是多个申请变更人之间的纠纷。
（1）对于第一类纠纷而言，无非就是符合条件的人申请了，产权单位如果不同意，申请人能否起诉的问题。那么答案是否定的。原因如下：
上面已经解释过，公房产权归单位所有，原承租人去世后，同住的人或者户口在该房屋中的人可以向产权单位申请变更承租人到自己名下，产权单位同意后，双方自愿签订公房租赁合同，对承租人变更即可。但如果单位不同意，这也是产权的单位的权力，并不需要说明任何理由。因为房屋是单位的，单位说了算。法院不能强行要求单位同意。
举个简单的例子，你自己有一套房屋，登记在你的名下并出租给A，合同期内A不幸去世，他的子女出面要求继续出租，但你不想出租了，那么你可以立即收回房屋，并不需要向A的子女解释。因为房屋产权归你所有，如何处分由你决定，A去世后你和A的合同自动解除，如果A的子女要承租相当于和你重新签订合同，要你自愿同意才可以，否则你完全可以拒绝。所有公房的承租权变更也是同样的道理。
那么在司法实践中，对于这一类案件，也就是承租权变更申请人对公房产权单位提起诉讼的，材料齐全后法院会受理，但法院会驳回申请人的诉讼请求，不予支持。
所以如果你们向产权单位申请变更，必须经过产权单位同意，单位不同意的，也没有必要诉讼，因为法院会驳回你的诉讼请求，肯定是败诉的。
(2)对于第二类纠纷，也就是申请人之间的矛盾的，受理后法院会作出相应判决。
这里所说的申请人的矛盾，通常是指不符合申请人资格的人却通过一些非正常手段将房屋变更到自己名下，其他符合要求的人对变更人提起的诉讼。那么对于这类诉讼，只要材料齐全法院会受理并作出相应判决的，属于法院诉讼的管辖范围。
也就是说，如果本案中的原承租人其他子女没有共同居住，户口也不在该房屋中，却向产权单位申请变更承租人，得到批准的，那么原同住的人或者户口在该房屋中的人，是有权提起诉讼，要求撤销变更的。
我的补充：
不过显然，根据你描述的情况，原承租人的两个子女都有权向产权的单位申请变革，应该不会出现上面的第二类纠纷诉讼，而对于第一类纠纷，法院受理后也会驳回，没有必要提起。
我的补充：
4，对本案的最后意见。
公房原承租人去世后，女儿作为同住的人，儿子户口也都在该房屋中，因此女儿和儿子都可以向产权单位申请变更承租人到自己名下，经过产权单位同意即可，且产权单位有权决定由谁承租。
如果变更到女儿名下，那么因为儿子不在该房屋中居住，所以如果儿子要使用该房屋，那么需要经过女儿的同意，否则儿子没有使用权。
如果变更到儿子名下，那么因为女儿原来就是实际居住人，承租人变更后，女儿有权继续居住，不需要经过儿子的同意，是产权单位赋予实际居住人的权力。
因变更纠纷对产权单位提起诉讼的，会做败诉处理。
我的补充：
以上几点是根据你描述的情况，对你提出的问题所做简要解答，当然具体还需要根据案件详情来确定，希望对你有所帮助。
提问者对最佳答案的评价：
基本详细解答了我的问题，但承租人还是难产，单位说：女儿做承租人，儿子要公证放弃，儿子做承租人，女儿要公证放弃。你说怎么办，赵律师。
[山西-太原]
386809积分
回复时间：
你好，《城市共有房管理规定》承租住宅用房的，承租人在租赁期内死亡的，与其共同生活两年以上的家庭成员愿意履行原契约的可以办理更名手续，因此本案中儿女都无权继承公有住房产权，但女儿更具有继续承租的优先权利。
[北京-海淀区]
238481积分
回复时间：
咨询房管所有权部门。
[北京-朝阳区]
回复时间：
女儿继续承租，符合租赁政策，与出租方协商解决。
[江苏-宿迁]
回复时间：
公房产权归单位所有，公房原承租人去世后，在该房屋中同住的人或者户口在该房屋中的人有权申请承租人变更，可以申请变更到自己名下，只要经过产权单位的同意即可。公房只能变更承租人，不存在继承的问题。
[安徽-合肥]
回复时间：
女儿有承租权，
[山西-太原]
577912积分
回复时间：
答：1、法院不受理此类案件；2、女儿可以经过产权单位同意后继续承租；3、应当按照单位的规定办理，即有一方放弃。
[陕西-西安]
976163积分
回复时间：
1、法院不受理此类案件；
2、女儿可以经过产权单位同意后继续承租；
3、应当按照单位的规定办理，即有一方放弃。
[北京-朝阳区]
278559积分
回复时间：
根据《城市共有房管理规定》承租住宅用房的，承租人在租赁期内死亡的，与其共同生活两年以上的家庭成员愿意履行原契约的可以办理更名手续，因此本案中儿女都无权继承公有住房产权，但女儿更具有继续承租的优先权利。
[湖北-武汉]
回复时间：
这个问题最好询公租房主管部门，政策性比较强，可以依据的法律相对比较少。
[浙江-杭州]
336921积分
回复时间：
女儿更具有继续承租的优先权利。
[湖北-武汉]
312810积分
回复时间：
公房本身就不能继承
我的补充：
依据我国《合同法》第二百三十四条规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋
我的补充：
女儿经过双方协商同意后 还是可以继续租房的
[河北-邯郸]
回复时间：
&&&首先，依据我国《合同法》第二百三十四条规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。本条强调的是共同居住，如女儿一直与原承租人共同居住，则女儿有权依据该规定继续租赁公房。儿子虽然不常住，但因为户口在那，也算共同居住人，所以其也有权继续租赁该房屋。
&&第二，关于女儿能否向法院起诉确权做承租人，答案是否定的。因为，只有房屋的产权人有权决定承租人，本案中只有单位有权决定。
&&第三、本案中，单位已经宣布儿子、女儿都可成新的承租人，这说明单位把难题抛给了儿子和女儿，而现在儿子不同意的原因是没有地方住，如果双方能协商解决住宿问题或将来如果房屋出售的购买权问题，则承租人问题应该能迎刃而解。
&&建议：女儿和儿子作为共同承租人。或由一方作为承租人，然后约定另一方的住房问题及将来的购买权问题。
&&以上解答及建议供参考，希望对你们有所帮助。
[四川-成都]
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[北京-朝阳区]
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评论者：西城住户
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公房可以买卖吗?
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也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家(核心政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。部分公房可以买卖！ 一、公房与私房的较大区别在哪里? 公产房与私产房的较大区别在于产权，公产房没有产权人，只有，没有转让权，所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁，也无法继承或办理婚前公证。 二、公房能否买卖 公房，又叫使用权房、居住权房，使住房实物分配制度下的产物。过去，居民的住房都是国家或者单位以实物形式分配给个人居住的，个人按照很低的租金标准箱产权单位交纳房租，租住该房屋，个人只能居住或者调换、继承，产权仍然属于单位或者房管单位，但是单位也不得随意收回该房屋。个人是不得买卖甚至出租的。后来国家出台了房改政策，允许个人将该种类型的房屋买下产权，变成了、已购公房。 三、公房买卖产生纠纷应如何认定? 根据其交易标的，公房买卖可以参照现行处理纠纷相关的法律规定。理由如下： 首先，屋买卖是现代社会典型的不动产交易行为，也是典型的不动产物权变动。在中，双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，不具有排他的效力，故而商品房物权的变动必须依赖不动产的登记制度。根据国家对于公房使用权转让审批的相关要求来看，这些规定同样适用于公房使用权的买卖。 其次，根据我国《合同法》有关规定，当事人未办理登记手续，是不影响合同效力，只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。当事人双方依自身意思表示签订公房后，在成立后，房产使用权虽没有转移，但双方当事人依协议建立的法律关系依然存在。 较后，《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动中，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用原则作为民法，特别是债权法中的较高指导原则，具体内涵是：应以诚实信用的方式行使权利。权利人只要行使财产权时，尊重国家、集体和他人的利益，以善意的方式行使权利并获得利益，那么该交易应当被认定为有效，合约当事人应当依照合约履行。
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