刚需和改善买房有什么不同
& & 经过15年以来的飙涨，一线城市和部分二线城市的买房门槛都大幅攀升。而且，以后可能还会进一步攀升。未来，生活在一二线城市的人们，一生很可能只买一套房，但是其可以满足全生命周期的需要。
& & 为什么以前缺少这类产品？
& & 说起&全生命周期&住宅的概念，最早来自于日本，其完美地契合了日本社会生态中&城市再生&理念。这个概念的本质是让一栋住宅承载每一位家庭成员的生活所需，通过空间的变化、功能的转化，使得一套住宅可以随着家庭在不同阶段的需求变化而不断地&进化&。回归居住的舒适性和便利性。
& & 乔布斯说，消费者并不知道自己想要什么，直到你将产品摆在他们的面前。过去没有此类产品大规模出现有各种各样的因素，既有主观的认知、要求方面的因素；又有经济、技术方面的客观因素。
& & 1、经济因素：换房成本低
& & 当局者迷旁观者清，只有站得远一些才能更加看清楚走过的路。过去，我们对一二线高房价的吐槽从来没有停过。可是，站在今天看过去，相比于2015年和2016年这波涨幅，更早的大部分时间里，一二线城市的房价涨幅都只能说是比较&正常&的。
& & 在房价不高的情况下，换是最现实和可能的方式，因为相对成本低。就像过去大家什么东西坏了第一时间想到的是修，因为那时候不富裕；现在物质丰富了，人们收入增加了，东西坏了多半想换一个新的。
& & 可是，短短几年时间之后，情况已经大不一样了。国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告显示，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一，北京和上海也紧随其后，位列前茅。
& & 当然，用房价收入比其实已经难以衡量一二线房价上涨的原因了。更多的是看富人的聚集程度，财富的聚集程度，可是，毕竟凡事二八开，工薪阶层还是占大多数的。对于他们来说，哪怕此前有一套小房子，房价上涨之后，他们的财富也增加了，但是如果要换一套大房子，总的差价也变大了，若非个人收入也能连年大幅增长，还是比过去的压力要大的，对全生命周期住宅的需求自然也就变大了。家中多一房，便可少一事。
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楼市变得复杂的时候，买房就更需一定的策略。眼下长效机制不断被提及，“房子是用来住的，不是用来炒的”也已经赢得大多数人的共识。对于即将到来的2017年而言，刚需和改善又该如何选择一套最适合的房子呢？
诚然，每个人的需求都不一样，但我相信每个人都希望自己买了房，然后房价能跑赢工资涨幅、跑赢CPI、跑赢平均房价涨幅。在这个目标下选房子应该没有错了。
一、那么什么样的房子才值得买呢？
首先，我们要摒弃一个观念，买房不能唯价格论。价格太高了，当然买不起，我们在这里讨论的是在所有你能负担得起的房子中，你该作何选择。
不能唯价格论，但是又不能不看价格，因为它反映的是一套房子的价值，一套房子的价值又包括房子本身使用价值、地段价值和潜在价值。
1、使用价值
所谓使用价值，指的是一套房子最基本的属性——居住。无论房价多么高，倒手多少次，最终仍然要用来居住，这是房子区别于其他投资品的重要属性。
怎么衡量一套房子的使用价值呢，从最基本的居住需求来说，房租是一个比较好的指标。不同的房子有不同的租金水平，而租金水平又决定于它的地理位置、5公里范围内人群的数量及收入水平、附近可供出租房源的多寡等三方面。
这三者是互相影响的，地理位置越优越、高收入人群越多、附近可供出租房源越少，那么这套房子的使用价值就颇高了，全都体现在房租上了。
2、地段价值
地段价值又分为几个方面，分别是交通因素、教育因素和公共配套。
a.交通因素方面
比如你家附近要通地跌了，你的房子价格蹭蹭上涨，结果大家都知道，那这是为什么呢？因为地铁站只在你家门口，别人要走更远的路来搭乘地铁，而地铁的成本却是全民买单的，你优先享受了交通的便利。实际上这等价于全民在为你家的房子增长而做贡献。
这个原理适用于所有领域，全民买单的公共服务注定只有一部分人优先享受，拥有这个优势的房子自然更值钱。
b.教育因素
实际上教育因素也是公共配套的一种，这里单拿出来，是因为它权重足够大，大到一套破败不堪不能住人的房子单价也能10万+。
一套学区房的价格能上天，原理跟上面所说的是一回事，名校是公共配套，由ZF出资兴建，但只有附近的学生能够享受，他们拥有优先级。学区划片是饱受诟病的一种制度，因为她不但遏制了其他学生享受优质教育资源的机会，也造成学区房价格暴涨的情况。
试想一下，如果某个名校是私立的，教育质量非常好，但每学期学费5万，它附近的房子会涨到天上去吗？显然不可能。因为享受了更优质的教育，就得付更高的学费，成本就不会转嫁到周边房子上去。
吐槽归吐槽，但在当下，学区划片制度仍然会长期存在，拥有学区优势的房子地段价值不会差。
c.公共配套
这里说的是商业和医疗配套。但它们对房价的促进作用没有交通和教育因素那么大。原因很简单，交通和学区是高频需求，竞争很强烈，商业和医疗就不一样了，我可以距离稍远一点，一周采购一次，医院也不见得每月都得去。
3、潜在价值
潜在价值，更多决定于人们对楼市走向的预测。如果以上条件没有任何变化，房价却出现剧烈上涨，那多半属于人们看好未来楼市。比如北京东边的廊坊，今年房价涨了一倍多，而且已经多年快速上涨了。这基本上属于潜在价值剧烈升值。因为它抵近通州，只这一个概念就足以吸引各类资源集聚。
再比如你买了市中心的房子，那么从微观的角度来说，潜在价值空间就很一般了，因为市中心的房价已经基本成型，一眼看穿的未来，没什么好忽悠的。当然从宏观的角度来说，房价上涨也是可能的，但那是基于楼市整体上涨，如果要你的房子涨幅脱颖而出，那基本上不可能。
从微观的角度来看，什么样的房子最具潜在价值呢？或者说未来一两年有可能快速上涨呢？还是以地铁为例吧，你认为这个地方未来会通地铁，抢先一步买了这附近的房源，未来地铁通车后，你成本就很低，涨幅空间很大。当然，地铁也可能绕道，这就是风险了，风险和收益是并存的。
二、各类人群该如何买房？
上面说的是什么样的房子值得买，接下来，我想针对不同人群来分析下该怎么取舍。
1、刚需买房
首要满足的自住需求，这一需求又该分解为三个小部分：
a.房子应该距离工作多远？
距离多远，你觉得能够承受就好，还有就是考虑换工作的可能，尽可能选择一个相对合理的交集地段。
b.教育问题
两大最主要的刚需就是结婚和子女教育问题。结婚需要房子，孩子教育也必须要考虑周边学校配套。
这两个部分，我认为是最重要的，刚需不要把投资放在最主要的因素，颠倒了主次带来的结果有可能是购房成本大幅上升，虽然价值把握住了。
2、第一套纯投资房
比刚需稍好，刚步入中产，打算买一两套房子投资。这个阶段的购房者财力不算雄厚，买房可以兼顾自身的换房需求。你要搞清楚买房子打算空置还是打算出租。如果只投资一套房，我的建议是学区房，可以兼顾自身需求；如果买两套房，则可以选择便于出租的地段，也可以是价值洼地，就靠自身去挖掘了，参考上文“潜在价值”部分。需要指出的是，刚需和刚步入中产的购房者抗风险能力都一般，高风险高收益的操作手法不建议尝试。
3、高阶投资者
这类人做到了真正的财务自由，有着不错的现金流，接触的圈内人也比较多，获得高价值的信息更快。这类投资者买房主要是尽可多的获利，稳涨不赔的中心区不适合你们，足够多的利润空间才是关键。
基于此，你要考虑的是接盘者是什么人，一般情况下都是刚需。通常情况下，郊区公共服务发展规划比较快的区域是你的首选。你所要做的就是动用你的资源摸清规划的准确性，在价格低的时候入手。
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刚需型、改善型、投资型购房者看过来 你想知道的都在这儿
来源：乐居 &&发布时间：
按照购房者的需求，住宅大致可以分为刚需型住房，改善型住房和投资型住房三大类。而刚需型和改善型住房是现在中国住宅市场上的主流，投资型住房所占的比重则比较小，那么刚需型住宅、改善型住宅以及投资型住宅这三类的定义分别是什么呢？ 刚需型住房定义 刚需房是指年轻人如果要在城市生根立足，必须购置人生中的第1套房产。因为普遍年轻人的经济实力有限，而刚需房解决的就是最根本的居住需求，所以为年轻置业者大多会选择相对市区较为偏远，户型面积偏小一点的房子，这类型的属于经济实用型住房，在价格上对于年轻的购房者来说，也占有一定的优势。
市区逐渐扩大，而靠近市核心的房子大多都是一些和，不满足刚需型购房者的需求，所以很多购房者选择在二环外置业，可选择楼盘也较多。 改善型住房定义 不同于刚需者，改善型购房者更注重的是居住质量。很多改善型购房者都对于目前居住的环境不满意，因此才会选择购买新的房产来满足居住需求。对于购房者来说，改善型需求的住房不仅仅是指“大户型”，既然要改善居住，应该更关注于房源自身的品质、生活配套、交通的便利性，甚至邻里间的关系。 近年来呼和浩特一直主力打造赛罕区、新城区以及金桥开发区，这些区域的生活环境和周边配套设施较为完善，周围聚集了大量优质楼盘和品牌楼盘，小区内部景观和都有保障，自然而然这片区域成为很多改善型购房者优选之地。 投资型住房定义 买房用于投资的购房者，最关心的问题莫过于房产的增值空间了，需要在选择配套的时候，核心关注以下小区周边的未来规划，通过规划图，可以了解到未来小区周边有什么规划，比如商场、医院、学校等。还要考察周边的交通规划，有交通的地方，就有人流，人流量大的地方，商机就很多。经调查，呼和浩特多数投资型购房者对城北的房子较为青睐，论未来发展还是居住环境，都属于高品质区域。 其实不论是刚需型、改善型还是投资型的购房者，在购房时一定要多听多看多考察，多方面去衡量房产的价值，再结合自身的需求和经济条件选择性价比高的项目，要让手里的钱花的物超所值。
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