建筑规划许可证法院可以保全吗
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建筑规划许可证法院可以保全吗
提问者：蒋安顺| 地点：
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建工程，是指正在建设尚未竣工投入使用的建设项目。实践中查封“在建工程”的案例极少，不过笔者认为这不应存在任何法律障碍。依据如下：
2004年最高人民法院下发《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，该规定主要适用于民事执行阶段，但是根据该规定相关解释，财产保全裁定和先予执行裁定的执行也适用该规定。
上述规定第十条明确规定，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。
由此可见，在建工程也属于一种尚未进行权属登记的建筑物，故此也可以进行财产保全的查封。具体方式为：人民法院张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。
另外，2004年最高人民法院、国土资源部、建设部联合发文《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中也明确规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;
(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;
(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
并且，根据《物权法》的规定，在建工程也可以进行抵押，这从侧面也证明对在建工程进行财产保全措施不应存在法律障碍。
在建工程应当设置以下明细科目:
(一)建筑工程;
(二)安装工程;
(三)技术改造工程;
(四)其他支出。
在建工程的账务处理:
(一)发包的工程，应于按合同规定向承包企业预付工程款、备料款时，根据实际支付的价款，借记在建工程科目(建筑工程、安装工程等)，贷记“银行存款”科目;以拨付给承包企业的材料抵作预付备料款的，应按工程物资的实际成本，借记在建工程科目(建筑工程、安装工程等)，贷记“工程物资”科目;将需要安装的设备交付承包企业进行安装时，应按设备的成本借记在建工程科目(建筑工程、安装工程等)，贷记“工程物资”科目。与承包企业办理工程价款结算时，补付的工程款，借记在建工程科目(建筑工程、安装工程等)，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
　　(二)自营的工程，领用工程用物资时，应按工程物资的实际成本，借记在建工程科目(建筑工程、安装工程等)，贷记“工程物资”等科目;工程领用本企业材料的，应按材料的实际成本加上不能抵扣的增值税进项税额，借记在建工程科目(建筑工程、安装工程等)，按材料的实际成本，贷记“材料”科目，按不能抵扣的增值税进项税额，贷记“应交税金———应交增值税(进项税额转出)”科目。
　　工程领用本企业的商品产品时，按商品产品的实际成本加上应交纳的相关税费，借记在建工程科目(建筑工程、安装工程等)，按应交纳的相关税费，贷记“应交税金———应交增值税(销项税额)”等科目，按库存商品的实际成本，贷记“库存商品”科目。
　　工程应负担的职工工资及福利费，借记在建工程科目(建筑工程、安装工程等)，贷记“应付工资”、“应付福利费”科目。
　　(三)工程发生的工程管理费、征地费、可行性研究费、临时设施费、公证费、监理费等，借记在建工程科目(其他支出)，贷记“银行存款”等科目。
　　工程在达到预定可使用状态前发生的有关测试费用，应计入在建工程成本。
　　在建工程科目的期末借方余额，反映企业尚未完工的工程的实际成本。
在建工程的诉讼保全 最近经办一个CASE，让人头疼的是诉前就预料到后期的执行难，然被告除了一个在建项目外别无资产(在建商品房)。如是，在建项目是否可以保全，如何操作，应注意那些事项等问题成为了办案的焦点。 首先，可以肯定的是在建工程是可以进行诉讼保全的。在建工程属于未进行权属登记的不动产，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定第二条规定　人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。显然该规定未将在建工程排除在外。 其次，如何进行在建工程的诉讼保全是关键。根据规定第十条　查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。一般法院也只会做到这到这个程度，说到这儿，对物权法熟悉的人就能发现问题。我国物权法规定，不动产以登记为生效和对抗的必要条件。在建工程因尚未进行任何的权属登记(土地在国土局，房产在房管局)，诉讼保全自然也不能进行查封登记。现在国土局和房产局都实行在线联网操作(两家系统是分开的)，系统里没有在建工程的备案信息也就无法对其保全操作，日后，在建工程向房产局申请权属登记，房产局不会注意到该房产是否有查封的前科，诉讼保全的效果也就荡然无存。显然，这是在建工程诉讼保全所潜在的风险。 最后，就是大家最关心的如何才能有效的规避在建工程诉讼保全潜在的风险。实务中，在建工程是否合法进行，取决于该在建工程的土地、施工，和规划环节。首先，在建工程的土地必须是通过合法途径取得并对其拥有使用权(这个归国土局管)，其次，在建项目还必须取得建设用地规划许可证(这个归规划局管)及建设施工许可证(这个归建委管)。这些在工程立项时都时必须要经历的，而且这些登记必须为同一人，所以要想转移在建工程，必然涉及到这些环节的变更。所以法院在进行在建诉讼保全时有更多的工作需要去做，而不仅仅贴公告和送达。在进行在建工程保全时法院大可对在建工程的土地一道查封，这样就从源头遏制了在建项目的恶意转移。如果没有进行土地保全，要做的就是去建委和规划局送达协助执行通知，告知他们不得对保全项目进行变更登记。如果前面几项工作都没做，最后一项千万不能少，那就是去房产局送达协助执行通知，商品房要想对外销售必须通过房产局取得预售许可证，一旦取得预售许可证，房产就有可能被恶意转移且能对抗诉讼保全的风险。所以申请预售许可证环节是在建工程诉讼保全应监控的最后环节。法院可以同房产局协商，一旦在建工程申请预售许可证及时通知法院，法院应重新对取得预售许可证的房产进行再次查封以防止资产的转移。(不得不说的，目前还没有明文规定房产局有这些协助义务，所以一般也不会主动承担及时告知的义务。这里就得需要大家动动脑子多做点功课了……) 以上就是我对这个CASE的总结和收获，在这个过程中作为代理律师一定要及时引导法官做好以上几点工作。切不可只做表面工作，以致诉讼陷入执行难境地。
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建议咨询法律专业人士来详细了解一下，
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财产保全，是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。人民法院采取财产保全措施时，保全的范围应当限于当事人争执的财产或者被告的财产，对案外人的财产不得采取财产保全措施。 房地产需有明确的地址和权利人名称，最好有相关的权利凭证复印件。简单地说，如果没有房产证就无法确定房屋的权属，无法确定是否是义务人的财产，也就无法起到保全的作用。
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发包人未取得建设工程规划许可证，与承包人签订建设工程施工合同的，应认定合同无效，但一审法庭辩论终结前取得规划许可证的，应认定合同有效。
依据《城乡规划法》 第四十条规定，在城市、镇规划区内进行工程建设的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。无效认定的理由主要为《城乡规划法》的上述规定影响合同效力，若认定为有效，损害的是国家和社会的公共利益。警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
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警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
&引言：网签之后，卖房人的债权人【民间借贷的债权人、或金融借款的债权人、或其他买卖合同的债权人、或侵权行为的债权人、或不当得利的债权人、或无因管理的债权人等】因为卖房人不履行金钱给付义务，而起诉卖房人并申请法院查封卖房人的房屋的，会对买房人带来什么风险？如何预防？ &房屋买卖合同网签之后，如果卖房人再把房子卖给其他人，在撤销前一次网签之前，房产交易中心是不允许办理第二次网签的（这也就是网签防止一房二卖的作用所在）。从法律上讲，只要买房人没有违约的行为，就可以起诉卖房人按照合同约定交付房屋并办理过户手续。但是，是不是买房人只要办理了网签并无违约就一定能够拿到房子呢？不一定。因为在房屋买卖合同网签之后，还可能发生房屋被查封并被司法拍卖的情形，继而可能产生司法拍卖等不受买房人控制的情形。&一、网签后房屋被查封的可行性对于网签后的房屋的查封手续，房产交易中心一般都会办理【即房产交易中心在收到法院的保全裁定书和协助执行通知书后，一般都会协助法院查封相关房屋的】。&二、网签能否阻却司法拍卖？不能。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款的规定【金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。】根据该条规定，“房屋系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋”是阻却司法拍卖的唯一事由，但是该阻却事由也要受到三种限制（即符合上述三种情形的就可以拍卖）。其中，第三种情形为司法拍卖开了绿灯。比如，只要申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，就可以拍卖该已经被查封的房子【如果这套房子是国家级文物除外】。网签，是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关相关部门进行备案，并在网上予以公布，以防止“一房多卖”的情况发生。根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件。但是网签只是一种行政管理的手段，而非一个严格的合同法、物权法、担保法等民事法律上的概念。网签不会导致物权的变动，也不能阻止司法拍卖。&三、司法拍卖的后果是什么？司法拍卖之后，拍得房屋的人可以依据法院的裁定书、拍卖成交的材料等去房地产交易中心办理过户手续，房产交易中心会协助拍得房屋的人办理过户手续（过户到拍得房屋的人名下），这个时候“网签”也没有阻却拍得房屋的人办理房屋过户的作用（通俗的讲，就是“网签”在法院的裁判文书面前就没有任何效力了）。而且买房人也不能以房屋已经网签为由对已付房款主张优先受偿的权利（从拍卖房屋所得价款中优先受偿）。这样，买房人可能在付了部分房款，并且办理了网签，并且没有任何违约的情形下拿不到房子，买房人只能起诉卖房人承担违约责任。但是，如果卖房人在房子被拍卖后没有其他可供执行的财产，买房人可能要面对“房钱两空”的尴尬局面！&四、买房人应该怎么办？1、起诉并申请法院保全房屋。如果合同约定的过户时间已经到了，那买房人应该抓紧起诉卖房人并申请保全房屋。那如果房屋买卖合同约定的房屋过户时间还没到，买房人可以去起诉卖房人协助办理过户手续吗？严格从法律上讲，是不能的。但是：1、买房人可以依据预期违约的法律规定（《合同法》第94条第二项）诉请解除合同并主张违约金；2、有些法院立案庭对立案材料不从实体上进行审查（有些法院会严格审查），这样的话买房人也可以先去立案并申请保全房屋，等到开庭的时候，房屋过户的时间也应该到了（这个要具体情况具体分析，需要买房人根据离过户的时间还有多久来判断是不是可以这么做）。2、如果已经进入了司法拍卖阶段，那么，买房人就应当积极参与竞拍。如果买房人拍得了该房屋，那么，就可以依据其与卖房人之间的房屋买卖协议，以及自己付款并且无违约的事实，向法院申请从拍卖价款中扣除自己已经支付的房款。这样，买房人既拿到了房子，也基本不会多花钱。&五、补充说明及对卖房人的提醒需要补充说明的是，网签之后的房子是不能办理抵押登记的（房地产交易中心以已经网签为由不给办抵押登记，而且这种不给办抵押登记的行为符合《物权法》及《房屋登记办法》的规定）。退一步讲，即便由于某些房产交易中心操作不规范，给已经网签的房屋办理了抵押登记，买房人也可以通过诉讼的方式撤销该抵押登记。【这不是本文的重点，不展开，如有疑问可以和我联系】需要提醒卖房人的是，不要试图通过虚假诉讼的方式【如找一个好朋友签订一份假的借款合同，让朋友起诉自己并保全自己的房子，之后通过拍卖等方式将房子过户到朋友名下】规避向买房人交房，因为这样做的法律风险很大。
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高高兴兴付了百万买婚房 过户时才知房子被法院保全
浙江在线08月30日讯
二手房交易到一半，152万元中的100万元已经付出，可是却突然被告知，由于房东欠钱，这套房子被法院保全不能交易，买家孙女士(化名)说，出了这个事情，全家人几乎精神都要崩溃了，女儿的婚事也因此耽搁到了现在。而从2010年底买房至今，事情不仅没有往好的方向发展，反而越来越糟。
　　高高兴兴付了百万买婚房
　　过户时才知房子被法院保全
　　为了给女儿准备婚房，2010年底，孙女士在三墩铭雅苑看中了一套房子。&我们夫妻两个都是普通的工薪阶层，攒点钱买房真当是不容易，当时房价还在上涨，二手房我看了有木佬佬，一直没有合适的，就这一套，我感觉特别好，房东(王先生)是衢州江山人，女儿在杭州读书，偶尔来住住的。&孙女士说，这套房子在3楼，西边套，112平方米，总价152万元，户型什么的都比较方正，所以半小时就下单了。
　　很快，在日，双方签订了转让合同。&签完合同以后，房东王先生的老婆毛女士跟我说，虽然房产证上写的是王先生的名字，但实际上他们已经离婚了，离婚协议上写好的，这套房子卖了之后的钱归她。&孙女士回忆，当时毛女士说，她前夫外面欠了很多钱，吃不消帮他再还债了，所以才离的婚。&我想想这是他们夫妻俩的事情，反正三证我也看到了，而且特意又签了份补充协议。&
　　随后，孙女士将房款分两次，100万元和52万元打到了中介华邦地产的账户里。根据合同约定，日，中介将其中的100万元支付给了房东。&我们买房子真是太诚心了，银行贷款都不贷的，全款啊！&孙女士边说边不住的摇头，很心痛很心痛的样子。
　　2010年年底，在中介的带领下，买卖双方到了余杭区瓶窑房管所办理过户手续。&当时工作人员说，要15个工作日才能办好，于是我们就回去等消息了。&孙女士说，还没过几天，也就是日，中介通知她，房子被江山人民法院资产保全了，交易不能进行。
　　&我气得要命，简直感觉是五雷轰顶。&孙女士说，她连契税2.28万元都已经交了，契证和发票都有，怎么会出现这样的情况呢！
　　原房东玩失踪半年
　　手捏补偿协议，法官却已上门
　　眼看着房子不能交易，于是孙女士一个电话打给房东和他的前妻毛女士，想让对方还钱。&姓王的当时说，的确是欠了别人的钱。他前妻说，100万中的一部分已经还了银行贷款，剩下的没多少了。&孙女士气愤地说，中介当时也觉得束手无策。
　　&那段时间简直像疯了一样，感觉整个人都变态了。&孙女士很激动，&不停打电话给房东，我和老公后来还专门跑到江山去，可是他们就是不出来见我们。&孙女士说，他们甚至想去找房东女儿的麻烦，可最后还是忍住了。
　　好话歹话说尽，2011年6月，房东王先生和前妻毛女士出现了。&我们约着一起到中介门店，又签了一份补偿协议。&
　　在这份补偿协议中，记者看到，孙女士要求拥有铭雅苑这套房子的使用权；要求退还仍在中介账户中的52万元；待王先生处理好法院相关事宜之后，再将剩余款项打给对方；如果日前没有将问题解决完毕，王先生需要退还100万元，并且支付违约金30万元。
　　就这样，孙女士一家拿到了这52万，并搬进了这套房子，&今年元旦我就打电话给房东他们了，催他们办理这件事，可是没有一个人接电话的。&直到今年7月份，余杭人民法院的法官上门了。&当时法官说，是江山人民法院委托他们来处理这套房子，问我为什么住在这套房子里。&
　　这一下，孙女士彻底慌了，说是说现在房子归自己住，可是毕竟100万的真金白银拿了出去，而过户手续却没完成，三证中还有两个证上写的是人家的名字，这拖下去可真不是办法。
　　原房东再也&联系不上&
　　债务未清，过户仍悬空中
　　记者也尝试跟房东王先生以及他的前妻毛女士进行联系，不过一个电话停机，一个就是不接电话。
　　在全国法院被执行人信息查询系统中，输入王先生的身份证后，一共跳出了4个被执行的案子，被执行标的一共有965830元，其中已结的有603530元，还有362300元还在执行中。
　　合同签完办过户才发现房子被法院查封，这个情况在实际操作中多不多？杭州一家知名中介公司的资深经纪人告诉记者，一般来说，如果房子被法院资产保全了，是不能进行网签合同备案的，&看这个情况，应该是签合同时还没有被法院保全，直到办三证时才被法院保全，里面有个时间差。&
　　那么为什么被法院保全的房子，还能办出契证呢？余杭瓶窑房管所相关负责人说，地税的系统里是查不到法院查封的相关情况的，所以才出现孙女士手上有契证的情况。
　　&契税是不具有物权属性的，只能说明你交过税了，而房屋和土地都还没有过户。现在应该及时起诉原房东，因为债权关系是平等的，如果这个房子被拍卖了，孙女士不会因为有契证而享有优先权。&北京大成律师事务所杭州分所朱洪鹤律师认为，从目前的情况来看，余杭区瓶窑房管所和中介没有什么责任，&办证机关在规定的办理时间内发现这个问题，而付款方式也是根据合同约定来的。&
　　&目前要搞清楚，原房东到底欠了多少钱，又是欠谁的，如果只是上面提到的36万多元，那么可以跟对方协商能否将房子解封，然后从剩余房款中的52万元中拿出这部分钱，付给对方，再去办理过户手续。&浙联律师事务所主任律师戴和平建议，如果前面的路子行不通，应该立刻上法院起诉原房东。
　　&出了事情到现在，我自己的父母还有我公公婆婆都不敢告诉他们，就怕他们担心身体不好。更让我难受的是，现在房子不敢装修，又觉得晦气，我女儿的婚事也耽误了。&孙女士很沮丧。
记者 金歆 本报实习生 阮俊
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网友都在看法院保全对方资产能用我的房屋网签合同吗
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