东莞房管局：购房定金能不能退？不可一概而论
记者了解到，今年市房管局将在重视提高房产登记效率的同时，严查房产登记提供虚假资料的行为，在过去两个月时间里房管局已和公安局联合查处了5宗使用虚假材料办理房产业务的案件。
东莞阳光网讯&今天（6月13日）上午，东莞市房管局有关负责人做客《阳光热线》。记者了解到，今年市房管局将在重视提高房产登记效率的同时，严查房产登记提供虚假资料的行为，在过去两个月时间里房管局已和公安局联合查处了5宗使用虚假材料办理房产业务的案件。去年全市网签商品房合同7.36万套东莞市房管局局长黄慧红介绍，东莞市去年共办理了网签商品房合同7.36万套、房地产产权证11.43万宗、商品房交易7.27万宗、二手房交易2.79万宗、商品房合同备案6.71万宗、按揭登记4.86万宗、抵押登记6.55万宗，平均每个工作日办理1990多宗。据介绍，在过去一年，东莞房管局对有违规行为的57家的物业管理机构和189家房地产经济机构进行信用扣分，维护了房产服务市场秩序和广大业主合法权益。其中，2014年全年就有45家物业公司因被扣满20分，被取消了参加招投标的资格。房管部门两个月查处5宗使用虚假材料&东莞市房管局局长黄慧红表示，一直以来，房管局致力于加强房地产市场的监督和管理，做好群众房产登记服务工作。但是房管局在日常业务办理中发现，有业主及中介机构为了谋取不正当利益提供虚假资料，严重危害房产登记安全，造成很大风险。为此，市房管局将今年确定为“登记安全”年，将通过职能部门之间的信息互通共享、科技手段查验、内部登记抽查、联合公安部门打假等措施，严厉打击房产登记造假行为。为了提高打击房产登记造假行为的震慑力，市房管局和市公安局于今年3月26日还联合下发了《关于开展打击利用“假证件”办理房产业务的通知》，联手打击提供虚假证件办理房产业务的违法行为。4月12日，市公安局对联合发文后发现的首宗案件做出了《行政处罚决定书》，对在申请办理房产登记业务时，提供虚假公证书的某房地产经纪公司经纪人覃某处以行政拘留十五日，罚款一千元，同时收缴两份伪造的公证书。截至5月30日，市房管局和公安局共联合查处了5宗使用虚假材料办理房产业务的案件，其中，沙田2宗，大朗1宗，常平1宗，东城1宗。下来我们将继续严厉打击房产登记造假行为，绝不姑息，发现一宗报警处理一宗。网友提问：购房不成，“定金”能退吗？有网友提问，自己年初交了2万定金订购一套房子，后在签定正式合同之前交首期款5万，在此之前没有看到正式合同，也没看到开发商的补充协议。在拿到正式合同时，他觉得开发商的补充协议有几条不合理，就提出让开发商修改。但遭开发商拒绝，因此自己就不同意签正式合同，要求和开始商中止合同，并退回交的所有款项。开发商同意中止合同，但不同意退还两万定金。他询问该如何要回自己交给开发商的所有款项？法规科副科长段雅荣表示，一直以来关心购房“定金”退不退的市民不少，在本期阳光热线直播页面上关于这一问题的留言就有5条。对于这些留言房管交易部门已经跟进了解，所涉及的五家开发商中有两家明确表示可以退，并已经进入退款流程；有两家明确表示不退定金；还有一家表示下周才能回复。在实践中，在签订合同前购房者都会先缴纳一笔费用，有时候叫定金、订金、意向金、预付金、诚意金等等。但实际上只有“定金”是属于专业法律的术语。从法律角度如何理解呢？定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人的约定，由一方向另一方按照合同标的额一定的比例预先支付的部分金钱。支付的一方如果不履行债务就不能要求返还，也就是说收的这方没收了；接受定金的一方如果不履行，需向另一方双倍返还定金，也就是法律上说的“定金罚则”。商品房交易有个过程，双方都需要为成立合同做一些必要准备，所以通常采用定金的形式来担保，实现当事人之间的相互信任，从而最终成立合同。
段雅荣介绍，最高人民法院2003年有一个关于商品房买卖合同的司法解释，明确说明了什么情况可以原数退，什么情况双倍退，什么时候不退。其核心就是考虑最终没有订立合同的责任在于谁：具体来说，如果在于开发商，例如开发商已经将特定的房子另售他人，那么开发商就要双倍退还定金；如果是购房者因为自身的原因不能订立正式的合同，就不能要求开发商返还定金；如果是不能归于开发商或是购房者两方的原因，那么开发上就要原数返还定金。“所以在现实生活中遇到定金返还或是相关的问题，首先要判断你们约定的‘定金’是不是属于刚才所讲到的这种性质的定金。如果是的话，还要看是哪一方的原因造成不能最终订立正式合同。&”她同时提醒大家，定金纠纷属于当事人合同履行之中产生的纠纷，房管局在行使房产交易登记法定职权过程中并不审查或改变合同的内容，或是对合同履行过程发生的争议进行解决。因此如果购房者遇到这方面的问题先可以与开发商协商，如果协商不成可以考虑司法途径解决。
本文来源：东莞阳光网
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相关无需土地成本造成的潜在暴利，与靠租金回笼的慢周期，可以归结为同一问题：利益平衡通道未打通。据媒体昨日报道，过去一周，包括浙江、武汉、成都、深圳等在内，有9城市再度升级有关租赁的政策。其中，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。客观而言，在房地产市场转向的当下，集体租赁住房新政的推出，不仅是对“房住不炒”的落实，也是改革红利的体现。双喜：非本地居民住房获解，农民增收新渠道一方面，大城市的夹心层住房一直难以解决。从公房、经济适用房、廉租房到最近的公租房等，大多针对本地户籍居民。然而，大城市住房的“重灾区”恰恰在于非本地户籍居民住房。非本地户籍人口占大城市人口几乎半数，诸如蚁族、鼠族、黑中介等问题，都是中低收入群体住房问题的映射。对北京城乡接合部而言，农民住宅早已成为容纳上班族居住的地方。但由于农民住宅建设和管理缺乏相应规范，消防条件不达标、租金偷税漏税、非法转租等事件屡屡出现。将以城乡接合部为主的郊区村集体土地统筹开发利用，不仅可以规范建设管理，也可释放市场需求压力，消除住房管理问题。另一方面，城乡二元体制长期未破题，城乡差距巨大，大量郊区农民缺乏正当、稳定收入来源。按照新政，集体租赁住房将采用和大产权商品房一样的建设标准，由正规企业开发建设，后期统一运营管理，除产权划分归属不同外，一切都将和商品房无异。这是提高城乡接合部农村整体建设管理水平的重大机遇，原本脏乱差的城乡接合部地区可以借此向成熟城区看齐，农民也将成为新一轮城镇化的受益者。双忧：资金回笼无门、低成本或促暴利不过，在新政凸显改革红利的同时，也难免透露一些隐忧。首先，集体租赁住房是建在集体土地上，而集体大多以村为单位规模不大，市政配套却是大区域统筹大投入。按照以前“土地财政”模式，基础设施和公共服务配套的投入可以通过土地出让直接回笼资金，在短期内形成滚动开发；但在集体租赁住房开发条件下，大市政与村集体产权分离，这意味着，巨大的市政基建投入无法在短时间内通过土地出让实现资金回笼。集体租赁住房由于只租不售，资金回笼渠道就只有租金，而租金回收是个慢过程。产权机制不畅通，融资就进不来，开发也无法启动。除非政府财政资金或个别经济实力极强的村集体不考虑资金短期回收先行投入，但这样的投资强度不可持续，政府和集体决策也缺乏必要动力。其次，商品房开发成本中，土地成本通常要占一半以上，在一线城市甚至更高。集体租赁住房无土地成本，这意味着其成本只是商品房的几分之一。但按照政策，集体租赁住房租金价格将与市场价看齐。那么问题来了，几分之一的成本，同样的价格，会不会增加暴利？对商品房租赁市场会不会造成巨大冲击？是否符合市场公平？目前尚无答案。建言：国资建设投入应由集体分摊事实上，潜在的暴利和资金回笼无门，可以归结为同一问题：利益平衡通道未打通。要打通这条通道，笔者以为可以通过以下几点入手：其一，建立起基础设施和公共服务价值在各集体单位的分摊和回收机制。土地财政最大的优点是把公共品所具有的外溢价值回收并进入资金循环，目前，还没有发明出比其更好的价值回收方式。国有资金投入建设基础设施和公共服务，集体土地建设住房，都是公共产品外溢价值的接受者，必须承担起公共投入资金回收的责任。集体租赁住房本身没有购地成本，主要是建安和市政配套成本，建安成本明确，应由建设单位（即集体）承担；市政配套成本可以按投融资规划财务模型，通过系统评估分摊到各地块，由地块所属集体承担。二是金融产品创新。金融产品具有杠杆作用，可以减轻政府和集体进行首次投入的资金压力。政府和集体所应承担的首次投入和后续投入，都可以借助金融产品实现，如资产证券化、未来收益证券化等。三是培育和引进专业运营商。政府在管理租赁房屋资产方面有着几十年经验，集体租赁住房建成后，前期可由政府代管。不过，由于福利体制，租金价格是双轨制，价格差就会带来巨大利益，诱使租房产生渔利动机。倘若集体租赁住房实行租金价格市场化，就消除了这个不合理因素，可以交给运营商，用市场化体制机制运营，向居民提供更好的服务。□单红松（城市中国研究院执行院长）；肖锷（北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司业务总监）；曹艳文（城市中国研究院特聘研究员）
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付了定金又不想买房，定金能退吗？
　浙江在线嘉兴频道&&&
　　浙江在线嘉兴频道10月20日讯（通讯员 秀舟）杨先生来嘉兴打拼多年，今年想买房子改善一下居住条件，在2014年7月份的时候看中了嘉兴一房地产开发公司开发的精装修样板房，由于是样板房里面的设施齐全，直接可以拎包入住，杨先生很满意，便与该房产公司签订了定金合同，约定交付定金50000元，如房产公司销售人员经请示公司后可以以86万元的总价购买该房屋(含家具、家电)则于签订定金合同7日内至该房地产开发公司处签订商品房买卖合同。定金合同还约定，如因杨先生的原因不签订商品房买卖合同的，则定金不予返还。杨先生于签订定金合同当日支付了50000元的定金。
　　定金合同签订后，杨先生认为对于商品房买卖合同的条款为格式合同，还有诸多不满意之处，于7月底委托某律师向该房地产公司发送了律师函，要求房地产公司退还定金并解除双方的定金合同。对此房产公司认为，其已经同意按定金合同约定的价款出售该样板房，双方当时对买卖合同的主要条款已达成基本一致，最大的差距就是房价，现在房价也已谈妥，杨先生再反悔没有依据，不应退还定金。杨先生遂起诉至秀洲法院，要求退还定金并解除合同。那么，这个定金能不能退呢？
　　法官说法：
　　杨先生与房产公司签订的定金合同，约定了所购商品房的房号、面积、单价等基本内容及订立商品房买卖合同的时间和地点，且杨先生已实际向房产公司支付了定金50000元，应当认为双方之间存在定金合同关系。根据定金合同的约定，在房产公司同意以86万元总额出售涉案房屋的条件下，双方应当于签订定金合同七日内签署《浙江省商品房买卖合同》，杨先生逾期拒绝签订商品房合同的，无权要求被告返还已收取的定金。杨先生称房产公司提供的买卖合同诸多购房条款属于格式条款且不能协商变更和修改，故要求解除定金合同并退还定金。法院认为，杨先生在签订定金合同时，理应对主合同重要条款进行了解，且杨先生亦不能举证证明在双方约定的合同签订期限内对合同条款进行协商，因协商不一致导致其拒绝签订买卖合同，故杨先生要求房产公司返还定金没有事实和法律依据，法院不予支持。法官提醒，定金合同是把双刃剑，是订立买卖合同的担保，在签订前应了解主合同的主要条款内容，否则一旦悔约就要承受失去定金的风险。
通讯员 秀舟
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如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，应双倍返还定金.如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号，买方违约的，则定金在买方履约后，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。
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4.如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”，应按无效合同处理，卖方应将定金返还.若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的。
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