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买二手房签合同要注意什么
这六点你一定要知道
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
在中，当买卖双方确认好了房屋的价格及相关事宜后，便可以签订《》了。但是，合同不能随便签，有一些细节还是需要注意的，不然届时吃了亏，想说理都没办法，所以必须注意几下几点。一、明确房款交付等关键环节在合同中对交易中最容易出现纠纷的房款交付方式，以及税费支付方式等环节作出详细规定，这样就可以尽量避免纠纷的发生。例如加上“售房者不无法”，或者“物业出现任何质量问题，则合同自然失效”等内容。二、在合同中注明房龄房龄是不少购房者容易忽视的问题，但却会产生不小的影响，比如房龄过大的二手房无法办理贷款等，因此必须在合同中注明房龄，并约定若故意隐瞒房屋的真实情况，要承担相应的违约责任。三、约定清楚问题与售房者约定将房屋所在户口全部迁出，并可与其在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定。比如，在签订房屋之后的20个工作日之内将户口迁出，否则按总房款万分之五/日的标准收取等。四、赠送物品也别遗漏购房若附送家具必须在合同上说明，将设施设备的品牌、成色，数量以及能否正常使用写清楚，并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后，买卖双方签字确认，以避免今后产生不必要的分歧。五、约定不成功的条款针对“银行如果对购房人的贷款申请不批准该如何处理”的问题，在中约定清楚，注明“当事人在签订合同时，买受人不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，允许当事人解除合同”等。六、产权情况需注明如果房屋有，那么售房者必须先还清贷款，并到核心办理抵押注销手续后才能交易过户。为了避免买到抵押房，购房者较好在交首付之前要求售房者先办理一个过户交易的委托书，并对委托书进行公证，这样即使售房者反悔，购房者也可以和受托人凭委托公证书直接到交易核心办理过户手续。
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买二手房需要注意哪些问题？这六点你必须知道！
来源：房天下 &&发布时间：
买房需要注意很多细节，不然就可能造成大的损失，那么，具体要注意哪些问题呢？现在，跟着小编一起来看看吧。 一、、净高分不清楚 有的房子在宣传广告中说“房子每层高5.4米”，但时才会发现，实际高度只有5.27米。其实这就是因为广告中的“5.4米”是层高，而购房者实际能感受到的高度是净高，这两者是有区别的，要学会分辨开来才可以，并且买房还是要以“净高”为准。 二、超大并非真的 “买一层送一层”、“超大赠送面积”等宣传语，我们经常能看见，但与其说这些面积是“送”的，不如说是“偷”的，“偷”的对象则是房子的、面积、非产权空间等等。比如90平方米的房子赠送30平方米，但是这样就是“偷”了，空间密度会加大，影响了居住舒适度，而且赠送面积不会写入合同的，也没有产权，容易发生纠纷。
三、宽敞的样板间不等于宽敞的实体房 样板间会有很多“障眼法”，比如将样板间的家具都缩小，让空间看起来更大，或者在样板间的厕所、、等多处安装反光的镜面，让一个60多平方米的户型看起来跟80平方米一样。所以，样板间宽敞其实并不代表实体间也宽敞，还是谨慎购买比较好。 四、特价房并不真的实惠 特价房一般有两类情况，一种是价格的确比较低，但这类房子不乏“户型缺陷”、“缺陷”、“商业产权”等问题。而另一种则是以促销活动、节庆优惠等各种噱头包装的，在房子原有的优惠空间里做文章，并无实际折扣。 五、房子被抢购并不一定是事实 很多房子被抢购的现象都是通过各种活动、请人暖场、让合作媒体带客等方式营造出来的，实际上并不是很火爆。所以，千万不要盲目随大流，看见别人买就也冲动购买，较好还是根据自己的需求货比三家为好。 六、口头承诺并没有什么用 买房时售房者常常口头承诺很多东西，比如房子周边有成熟配套，有高档商场，有核心学校等，等到收房时才发现什么都没有。所以，不要轻信他们的口头承诺，要将这些承诺落实到书面，以免日后产生纠纷却没有凭证。 以上就是小编为大家整理的购房的注意事项，希望可以帮到你们。
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按Ctrl+Enter发送　　更多租房买房注意事项，关注微信公众号VIP找房，回复“注意”查看　　房屋买卖对于都市普通打工仔来讲是个大事，投入的是自己甚至父母大部分积蓄，那二手房买卖都有哪些注意事项呢？　　1 选择一个好的经纪人　　我把这个放在第一个写，因为这个非常重要。首先谈价能力强的经纪人会为我们省很多钱，市场价格范围内上下浮动百分之十的空间都在经纪人口中。其次经纪人的人品也很重要，有些经纪人为了成交，会隐瞒甚至欺骗，客户买房以后发现才后悔，却又无可奈何；还有经纪人的专业能力也很重要，因为任何交易，任何合同，风险都是存在的，就算交易条款再有利于你，房东想赖账，你也得陪着他打官司，运气好的体现不出来，而一旦出现问题，才发现对细节的把控是非常重要的。另外除了经纪人口碑好，建议大家选择大型中介公司，如果一定选择小型中介公司，一定要检查该公司是否有有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书等。　　2 做好产权调查　　二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同种类的房子在购买时的政策也是不同的。同时购房前一定要确认房产证与卖房人是否为同一个人；产权是否完整；产证面积和实际面积是否相符，是否存在私自不合法的搭建部分；产证的真伪；产权有效期是多少年；军产房或单位房，原单位是否同意出让等信息。另外除了做好产权调查工作以外，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。　　3 带亲友团看房是明智的　　要相信亲友团的力量是巨大的，在看房中的体现就是挑房子的毛病。个人力量毕竟是有限的，很多人抱怨自己看房忽视了一些问题，但如果你带上亲友团，出现这种问题的概率就小了很多。　　4 不要急于求成　　很多人在看房时，当看到自己喜欢的一面，就很容易忽视其他方面。而房东为了出售，中介为了成交，很多被隐藏的问题不问是不会主动告诉你的，所以在签订合同前一定要考察全面才做最后决定，比较好的办法是在小区问些老年人，或者门口的保安等客观的外人来了解清楚再做决定。按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的。所以在交定金之前一定要了解好该房源的情况。无论中介和业主怎么说，要相信好房子还是很多的。　　5 报价要多问　　目前二手房交易的最大“水分”就是价格的不透明。在买房之前要对同区域、同档次的二手房价格有个详细的了解，对看中区域走访一下距离该房最近的大型的、信誉好的中介公司，寻求一个比较合理的价格。切勿轻信小中介、网络上的虚假报价，使自己承受不应该有的损失。　　6 选定后要在不同时间段考察一下　　白天能看到房子的采光，整体环境。晚上能考察小区物业管理是否重视安全，有无噪音干扰等。所以，做决定前，在不同时段考察一下是比较稳妥的。　　另外，天气方面也是要考察的，比如在正常情况下考察通风情况。但下过大雨后，房间漏水渗水才无法“装饰”，阳台、卫生间附近的地板等位置都是主要考察对象。另外如果附近有垃圾场，在下过大雨后会散发出强烈的气味，而这些在晴天都是无法发现的。　　7 格局比装修重要　　好的房子是动、静分开的。“动”是指厨房、卫生间、客厅等公共空间，“静”是指卧室，书房等需要安静的地方。切记不要被装修欺骗了，格局在房屋使用中比装修更加重要。　　8 看房屋细节很重要　　墙角，窗沿，天花板，插座这些细节出了问题，处理是非常麻烦的，而且这些小问题往往作用还很大。比如墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，当墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。改线也是个大问题，所以插座设计是否合理也对以后居家方便舒适有很大影响。另外现在商品房大都是电梯房，楼梯容易被忽视，消防通路不通畅在紧急情况会起到致命作用。　　挑出这些小毛病，不仅可以为自己日后省掉很多麻烦，增加和业主讨价还价的筹码，还会规避一些不必要的风险。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源买前要多加注意。　　9 大环境比小区环境重要　　有时候大家看上小区环境一下成交，结果居住时发现周围没有配套设施，生活不方便不说，升值潜力也不大。另外有些房子没有天然气，不能接通大公司的网线，手机信号不好，北方有些楼盘供暖不好等等，这些问题都会对我们日后生活有很大影响。　　10 适当时候与房东见面　　大多数时候房产中介为了双方谈价方便，不会约房客双方见面。在中介没有把房价拉到双方都能接受的程度，贸然见面，很难成交。同时如果买方掌控不好房东心理，露了怯，价格反而不好谈。但是，在电话谈妥价格后，一定要见房东，来确定好各部分的细节事宜，切记不要用中间人传话，因为除了房东其他人的话都不是有效的。　　11 低于市场价的房子要慎重　　一分钱一分货的道理在哪里都是有效的，买房子也一样，又好又便宜的房子从逻辑上说并不是不存在，但往往便宜的背后都必有原因。对于低价的房子你一定要打听清楚是否存在其他隐患，而不要听房东和中介的忽悠而急促成交。　　12 自查是否具有买房资格　　买房前自己要先查看了解当地政策，看自己买房是否受到户口限制，是否受社保连续缴费时间限制，如果需要贷款的话，是否受信用限制（可以去银行打印征信报告，找客服经理进行询问）等。如果因为个人原因不能买房，又签了合同，最后把辛苦攒来的钱支付违约金，真的是太不划算了！　　13 私单不要轻易尝试　　找房东直接谈判，是可以省一些中介费，但小编并不推荐大家采用如此办法。一来，直接找房东成交的客户，很容易买贵。经纪人为了成交会想办法让房东降低房价，而你没有很厉害的谈判技巧和心里战术往往是省了佣金却贵了佣金几倍的房价，而且房东一看你自己直接找过来了，房子肯定是看的很好，价格就不好谈，而且谈价时没有中间人缓冲，很难谈到理想的价格。二来，如果不够专业很容易产生一些风险，而这种风险往往导致损失就不是一点两点了，没有大公司给担保，没有专业的人把关，这么多钱砸过去得不偿失，还是建议大家不要贪小便宜。　　14 合同要看清　　房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，不要因为不好意思而草草签字。交出房产证或是买房款时，一定要求对方出具收条。值得注意的是，在中介的合同上一定要盖上该公司的章才有效。另外有房东喜欢承诺，提供虚假信息，而有些信息刚好是你需要的，那么就一定注意，这种情况，一定要把你需要的这些要求写进合同里，否则过后你找谁都没用了。还有有些中介会为了促进签合同把费用说的很低，有些人过于着急，没有仔细打听，而在支付时发现钱不够，而白白承担违约责任。为了避免这种情况，最好让中介公司把收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚，并在合同后附上《费用清单》，还要在签合同前与业主见面，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中渔利，产生不正当差价。除此之外，为了避免个别业主在签订合同后又将房屋转卖他人，可以进行“预告登记”，但要注意，预告登记后三个月内申请办理产权登记才有效，过了三个月未申请，则登记失效。　　顺便提一下如果未成交，中介索要费用的问题。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。所以未成交支付中介费是不合理的，但毕竟人家付出了劳动，所以索要部分支出活动费用是合理的。　　15 注意付款方式　　在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定时应尽可能的对付款方式、付款日期、付款期次、期次付款数额做具体的约定。另外对于先交钱还是先过户的问题，小编认为最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。　　有关购房意向金的支付，一般情况，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，此时定金是不予退还的。　　另外如果买卖的房子有贷款，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。　　16 产权交接和房款的关系　　从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。 而产权过户一定是要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程。小编觉得可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。　　租房买房新神器，说出需求，全部联网的经纪人多对一为您服务，既能屏蔽个人信息不受骚扰，房源信息佣金都透明，还能评价经纪人。如此简单省钱快捷的找房工具快来试试吧。微信公众号搜索：VIP找房，或长按下图二维码关注。　　
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)决定买二手房之前 一定要注意这6个问题_张家港房产
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决定买二手房之前 一定要注意这6个问题
&发表于： 13:48:27&&共被阅读过206 次&&
& & & 二手房具有即买即住、配套完善的特点，能够看得到实物，小区环境好坏、房屋质量入户等，看看便能了解。但是，由于二手房有人居住过，且又并非首次进行交易，因此，也容易产生纠纷。在买二手房，进行二手房交易之前，一定要注意这些问题。()
& & & 一、确认产权的可靠度
& & & 注意产权证上的权利人是否与卖房人是同一个人，房屋是否有其他共有人，卖房人的配偶是否同意出售；弄清楚该房屋是商品房还是经济适用房、央产房等特殊性质的房产；注意测量房屋的建筑面积与产权证上的面积是否相符；一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证登记信息的真实性；确认产权的完整性，注意房屋有没有抵押（包括私下抵押）、查封等。
& & & 二、查看是否有私搭私建部分
& & & 实地看房时，注意是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
& & & 三、确认房屋的准确面积
& & & 包括房屋的建筑面积、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积；最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积，但这不是建筑面积。
& & & 四、观察房屋的内部结构
& & & 户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
& & & 五、考核房屋的市政配套
& & & 打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；看房屋安装的哪个公司的宽带，有些宽带有些小区不能安装；注意了解冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数量够不够，暖气温度够不够。
& & & 六、查验物业管理的水平
& & & 了解水、电、燃气的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；注意看小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；看小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务，了解物业管理费的收取标准及车位的费用等。
& & & 除了以上6点之外，在购买的时候，还要注意问下，该房屋是否是他人无偿赠与给卖房人的。因为如果出售无偿赠与的房产，需要缴纳20％的个税，这里的20％，不是指两次交易差额的20％。因此，仅就个税而言，税费是很高的。
最新网友点评
关于决定买二手房之前 一定要注意这6个问题我想说两句：
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多年来的房、地分别登记，给广大市民造成一个误区，只办房产登记，万事大吉了。
很多人不知道还要办土地登记。不动产统一登记后，房地一体一起登记，原来没有办理土地登记的一下子来了麻烦。其实即使分散登记的时候，土地登记也一直在办，只是很少有人去办，现在，在的政策是和原来一样的，有变化的只是一体登记了。需要把原来滑办的土地登记补上来。
这里想提醒大家的是，购买二手房时一定要注意，房屋使用的土地是什么性质的。
出让的土地，就是开发商取得土地时是通过政策拍卖取得的（一般情况是这样），已经交清了出让金，这样的房屋是完全产权的（原房产证上是有注明的：出让土地。可以放心购买。
房改房或经济适用房，原房产证有注明。可以买，但是要补交出让金，交易额的2%。
划拨土地，原开发商或建设单位也有土地手续，但土地权属性是划拨的。这样的房屋转让有点麻烦，按现在的政策，要补办土地出让手续，可一般情况下又没办法给个人办。现在正在研究出台地方政策，估计近期出台。即便是政策出台，也要交部分土地出让金，我想会比房改房要高。所以，购买时要注意这一点。
没有土地手续费的更要注意了，小产权房是办不了登记手续的。国有土地上的没有土地手续，现在也没不了过户的，后续政策出台后，交出让金的比例会更高。
应该吧　　
我们老百姓都懂什么呢& &老百姓只知道一件事&&辛辛苦苦一辈子&&买一套房子&&拿到红本房产证（老百姓都认这个&&以前银行也只认这个）&&现在政府又告诉我们拿房产证不管了& &还得拿土地证&&开发商当时土地这不合适那不合适（什么开发商超出规划了、土地抵押了、商业用地盖成住房了）&&你现在拿着房产证不能过户了&&那就想问了&&既然土地不合适&&当时为什么又给我们老百姓办房产证&&现在土地出问题了&&到底是谁的问题&&最后为什么又让我们这些平头老百姓来买单
三楼说的太对了，当时为什么能给办房产证或者过户，怎么当时有房产证就能够贷款。现在又提出土地有问题不能过户了。这里面到底是谁的责任，我想大家都心知肚明，开发商和XX勾结的产物罢了。凭什么现在让老百姓来买单。有本事查呀，从头查到尾，到底是怎么回事。
我们老百姓都懂什么呢& &老百姓只知道一件事&&辛辛苦苦一辈子&&买一套房子&&拿到红本房产证（老百姓都认这 ...
三楼是说了大实话。我在这个提醒的原因也是怕咱老百姓不懂，买房时多问问，能不能办证，免得受损失。
当时是两个部门办证，办了房产证还要到土地部门办土地证，现在是一个机构办了。
三楼说的太对了，当时为什么能给办房产证或者过户，怎么当时有房产证就能够贷款。现在又提出土地有问题不能过户了。这里面到底是谁的责任，我想大家都心知肚明，开发商和XX勾结的产物罢了。凭什么现在让老百姓来买单。有本事查呀，从头查到尾，到底是怎么回事。
2003年以后，房产登记比较规范了，没有土地证的可能也办不了房产证的。以前的过房是分开办的，房产过了，土地没过，现在要过户要一起办，所以土地也要合法对才行。
至于，谁与谁勾结什么产物，那些也不是我们小老姓问的事，我也希望有人能管管！呵呵！
我们老百姓都懂什么呢& &老百姓只知道一件事&&辛辛苦苦一辈子&&买一套房子&&拿到红本房产证（老百姓都认这 ...
说得非常对
按照楼主说的&&当时也在办土地使用证& &为什么绝大多数购房者都没办&&是你们没要求&&没指导&&没说明&&误导了购房者。
现在又要求补办土地手续并且要补交一定费用&&这不是趁机敛财吗。
说得非常对
按照楼主说的&&当时也在办土地使用证& &为什么绝大多数购房者都没办&&是你们没要求&&没指导&&没说明&&误导了购房者
我的房产证上土地那一栏什么都没有填
我的房产证上土地那一栏什么都没有填
需要的话，可以去国土部门查一下，房屋所在土地的性质，应该可以查到的。
土地的登记发证是从1989年开始申报的，当时的宣传是够大规模的了，其后，每年6。25土地日都宣传的，农村村民都知道要办土地证，各级的土地登记意见办法都是公开的，有房产证不去办土地证，土地部门也不能强行要求办，申请的才登记，原来有房产证的，只要不发生变化，现在也不要求办不动产权证。
只有要转让了，才需要办。至于说“敛财”，那是需要交国库的，不动产登记机构现在没有收1分钱。
这个政策预计啥时候出台，这都等近四个月了，工作效率怎么就这么慢
年前还能出台这政策吗，我们都等着过户、抵押呢
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11:03 上传
康&&情网友，你好！
好我关于不动产的帖子你发了不少，我的帖子你也跟了不少，你提出的问题我耐心地答复，转了这么的的圈，你又问政策什么样时候出台。你问的问题，不要等什么政策，现在就能办，我说了，把你的受理通知单号告诉我，我帮你查查，到底问题在哪里？？？？？？？？
哪个来百姓闲的没事找事啊，这都是被你们不动产登记的给逼的没办法了，老百姓努力一辈子才攒点钱买套二手房，现在因为些历史遗留问题就一直推诿不办理，我们不但要承担违约还是承担利息，你们倒好一句话不知道，不知什么时候出政策，不知什么时候可以解决就打发了百姓，你们居心何忍啊，老百姓的苦与无奈你们要是能切身体会的话，不动产登记的事也早就解决了
不动产中心没成立前办完过户手续，现在需要抵押，银行不配合出承诺怎么办，能帮助协调吗？还有请问询问笔录上都问哪些内容啊
据我所知，不动产统一登记前所办的房产证、土地证都是有效的。在那个时候，办了房产过户按规定应当办理土地过户，因为那时候是分别在两个部门登记，但是多数人不再去土地部门办土地过户。那时候办抵押，多数也只办房屋抵押登记，不去办土地抵押登记。其不知，那时银行没有意识到潜在风险，如果实现抵押权也办不了土地过户的。
不动产统一登记就是房地一起登记，只办了房屋登记没有办理土地登记的，如果需要办房地产（或叫不动产）转移登记、抵押登记时，要将土地权属登记后才可以办。为了加快办理抵押登记，不动产中心减化了土地权属事先登记的环节，也是为了快一点实现货款。
询问的内容是根据登记的情况进行的，主要是明确登记申请人的真实意思表达。同时让申请人明确登记事项存在的问题。比如只有房产证没有土地证的抵押，要让申请人（包括抵押权人）知道房屋所在土地的情况，如果实现抵押权时需要办哪些事，其实实现抵押权的情况基本没有，抵押权人同意的，才能登记。
如果有房产证也有土地证的，是不需要询问这些的。如果买的房子是商品房（开发商取得的土地是通过国土部门拍卖的），可以直接把土地权属登记上，再办抵押，会省去很多麻烦。
如果买的是房改房，可以通过补交出让金把土地权属性质登记为出让的（完全产权的房屋），再抵押登记，也不要询问抵押权人那些事了。
代表民意 发表于
据我所知，不动产统一登记前所办的房产证、土地证都是有效的。在那个时候，办了房产过户按规定应当办理土 ...
请问不动产没成立前房产证已过户，无土地证的怎么补缴土地出让金，缴纳标准是什么
你的是什么房？房改房、经济适用房还是开发商开发的商品房？
如果买的房子是商品房（开发商取得的土地是通过国土部门拍卖的），可以直接把土地权属登记上，不需要交出让金。
房改房和经济适用房是房地产交易额的2%
你可以给我打电话
代表民意 发表于
房改房上市交易，全国都收土地出让金，这是国家的规定，你是说谁在喝血？ ...
请问关于这2%土地出让金交纳标准的规定是什么时候开始执行的啊
相关文件是什么时候下发的呢
只要土地性质不是出让的都是按照2%标准交纳吗
这个政策预计啥时候出台，这都等近四个月了，工作效率怎么就这么慢
年前还能出台这政策吗，我们都等着过户、抵押呢