成本法地产估价报告
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增值电信业务经营许可证B2-第26章 成本法及其运用(1) - 房地产估价 - 诺哈网
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第26章 成本法及其运用(1)
7.1成本法概述
7.1.1成本法的含义
简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。
成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也称为积算法。由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本及费用、支出、代价、投入等相关概念。这就需要在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”、“投入”等概念时，注意根据上下文的内容来判定它们的具体内涵。
成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值称为积算价值。
成本法的优点是其求得的价值使人“看得见”——人们可以看到该价值是由哪些部分组成的；较容易发现其中哪些是重复多余的，哪些被遗漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法测算出的价值看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。
7.1.2成本法的理论依据
成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定的。具体可从卖方和买方两个角度来看。
从卖方的角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入。卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。进一步来看，当一种房地产的市场价格低于成本时，它就不会被开发；而当它的市场价格远高于成本，它会很快进入市场，直到其市场价格降下来。
从买方的角度来看，房地产价格基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发该房地产的必要支出及应得利润。如果高于该必要支出及应得利润，则还不如自己开发（或者委托他人开发）。例如，当房地产为土地与建筑物的综合体时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己购买一块相似的土地，现时价格是多少，然后在该土地上建造相同或相似的建筑物的现时费用又是多少，此两者之和（含应得利润）便是自己愿意支付的最高价格。当然，如果该房地产中的建筑物是旧的或者质量、性能上有缺陷，或者建筑物以外还有一些不利因素，则买方在确定其愿意支付的最高价格时还会考虑折旧，即还要减价。
由上述分析可见，一个是不低于开发已花费的代价（含应得利润），一个是不高于预计重新开发的必要支出及应得利润，买卖双方可以接受的共同点是正常的开发代价（包含开发的必要支出及应得利润）。因此，估价对象的价值便可以根据重新开发估价对象的必要支出及应得利润来求取。
成本法虽然在本质和理论依据上与市场法不同，但也有相似之处。在成本法中，折旧可视为一种房地产状况调整，即将估价对象建筑物假定为“新的”状况下的重新购建价格调整为实际上是“旧的”状况下的价格。因此，成本法与市场法的本质区别不在于有没有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。如果是直接来自类似房地产的成交价格，则本质上属于市场法；如果是通过房地产价格各个组成部分相加方式求取的，则才真正是成本法。以评估一台旧机器的市场价值为例，如果该旧机器的市场价值是通过市场上相同的新机器的市场价格减去折旧来求取的，则表面上的成本法实质上是市场法，这里的折旧实质上是实物状况调整；如果该旧机器的市场价值是通过重新生产相同的新机器的成本（包括原料费、加工费、税金、利润等）减去折旧来求取的，则才真正是成本法。另外，成本法中房地产价格各个组成部分和折旧的求取，通常可以采用市场法。
7.1.3成本法适用的估价对象
新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。
在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产损毁的通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建方式来解决。另外，在房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。
成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。在实际估价中，根据估价对象这类房地产的开发方式，还可能需要先求取整个“小区”的平均价值，然后调整到“幢”的平均价值，再在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值。采用成本法评估开发区中某宗土地的价值，通常也与此类似。
成本法估价比较费时费力，测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时就不宜采用成本法估价。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于建筑物是新的或者比较新的房地产的价值评估。
7.1.4成本法估价需要具备的条件
运用成本法估价需要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。其原理如下。
首先假设价格正好等于成本加平均利润，并假设此时的供给与需求正好平衡，然后假设有某个因素（如利率上调）导致了供大于求，则在供求规律和利润激励的作用下会出现以下循环：供大于求→价格下降→开发利润率降低→开发投资减少→开发量缩减→供给减少→价格上涨→开发利润率上升→开发投资增加→开发量增加→供给增加→价格下降……
显而易见，如果不是在较长时期内，或者没有自由竞争，又或商品本身不可以大量重复生产，则上述循环就不能成立，价格就不会等于成本加平均利润。实际上，即使具备这些条件，价格等于成本加平均利润也是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。当求大于供时，价格可能大大高于开发成本；当供大于求时，价格可能大大低于开发成本。因此，房地产开发成本高，并不意味着房地产价格就必定高；房地产开发成本低，也不意味着房地产价格就必定低。正是因为房地产价格与房地产开发成本不是始终成正比，才出现了房地产开发投资有赚钱与赔钱的问题。无论是从一个房地产开发项目来看，还是从一个房地产开发企业来看，甚至从整个房地产开发行业来看，都有赚钱与赔钱的问题。如果房地产价格始终是由房地产开发成本决定的，则海南、北海的房地产市场就不会有1993年房地产热过后的一段“悲惨”局面。
尽管有上述原理，但并不意味着不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法估价时注意“逼近”。其中特别要注意下列3个问题。
（1）应采用客观成本而不是实际成本。可将成本区分为实际成本和客观成本。实际成本也称为个别成本，是指某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。
（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都需要花那么多的成本，但该商场也不会有那么高的价值。
（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值。当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。
成本法估价还要求房地产估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价等方面的知识。
成本法测算出的价值在未进行有关调整之前一般是完全产权价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余期限的土地使用权的价值。因此，利用成本法评估权利有限制或有瑕疵的房地产价值时，还应进行有关调整。
7.1.5成本法估价的操作步骤
运用成本法估价一般分为4个步骤：①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象的重新购建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价值。
7.2房地产价格构成
运用成本法估价的一项基础工作，是要弄清估价对象的价格构成。在现实中，特别是在目前土地供应、房地产开发经营和相关税费等制度、政策、规则尚不完善、不明晰、不统一、时常发生变化的情况下，房地产价格构成很复杂，不同时期、不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格构成可能不同。房地产价格构成还可能因不同的单位和个人对构成项目划分的不同而有所不同。但在实际运用成本法估价时，不论估价对象的价格构成多么复杂，首先最为关键的是要模拟估价对象所在地的房地产开发经营过程，深入调查从取得土地到房屋竣工验收乃至完成租售的全过程中所需要做的各项工作——一般要经历获取土地、前期工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段，在该全过程中发生的各项成本、费用、税金等必要支出及其支付或者缴纳的标准、时间和依据，以及正常的开发利润，进而整理出这些成本、费用、税金和利润等的清单，做到既不遗漏，也不重复。然后在此基础上结合估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成，进而测算出各个构成项目的金额。
下面以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润七大项，即
房地产价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+
销售税费+开发利润
其中，土地取得成本和建设成本之和，称为直接成本，即
直接成本=土地取得成本＋建设成本
土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本，即
开发成本=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费
7.2.1土地取得成本
土地取得成本也称为土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出，包括土地开发补偿费（如土地和房屋征收补偿费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费等）、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金和土地取得税费等。
土地取得成本的具体构成因取得房地产开发用地的途径不同而有所不同。目前取得房地产开发用地的途径主要有3个：①通过市场购置取得；②通过征收集体土地取得；③通过征收国有土地上房屋取得。在实际估价中，应根据估价对象中的土地在估价时点取得的主要途径，选取上述3个途径之一来求取。
1.市场购置下的土地取得成本
在有活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般由购置土地的价款、应由买方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者其他房地产开发企业转让的已完成土地和房屋征收补偿的建设用地使用权。这种情况下的土地取得成本一般包括以下几项。
（1）建设用地使用权价格（简称地价款）。主要是采用市场法求取，也可采用基准地价修正法、成本法求取。
（2）土地取得税费。包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。
例如，某宗房地产开发用地的面积为5X000m2，容积率为2，市场价格（楼面地价）为800元/m2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：800×5X000×2×(1+3%)=824（万元）。
2.征收集体土地的土地取得成本
征收集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费，以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。
土地征收补偿费用一般由下列4项费用组成。
（1）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6倍—10倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。土地补偿费的计算公式为
土地补偿费=被征土地前3年平均年产值×补偿倍数
[目录列表]房地产估价里面的成本法 算销售税费是怎么算的啊 例如问题补充里的一个实际估价报告里的_百度知道
房地产估价里面的成本法 算销售税费是怎么算的啊 例如问题补充里的一个实际估价报告里的
8.20+137.8)*5.65%啊？为什么要除以（1-5图片里1300是建安费用。我怎么感觉应该是（；45.20是投资利息；开发利润是137.65%；在销售中需支付的营业税等费率为重置成本的5；78是专业费管理费不可预见费用
我有更好的答案
因为（.65%中的（.20+137.20+137.8)x5.65%所以计算过程应该是：销售税费=【（.20+137，
重置成本=（.20+137.8)*5我公司刚入行的员工也提出过这个问题。这里关键是要理解.8)+销售税费】x5.55%上式计算式子整理后就成为：销售税费=（;（1-5.65%）所以 图片中得公式是对的.55%&#47.20+137.8)+销售税费由依题意：销售中需支付的营业税等费率为重置成本的5.8)并不是重置成本：重置成本的含义。希望对你有所帮助，祝你学习进步
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