购买商住房要注意什么问题？
商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。建立在综合用地上的既可办公又可居住的一种产品。商住两用房适不适合购买呢？找法网小编整理了有关商住房的资料供您参考！
1、商住房有什么优点?
(1)不限购。商住两用房最大优势就是不限购，无论是北京限购还是通州最严限购令，都没有限购商住两用房，而且商住两用房不算首套房!
(2)面积小。商住两用的小公寓一般面积较小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常适合年轻人居住，或者。
(3)可商可居。商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。
(4)灵动性强。因为商住两用公寓的独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，再加上户型小巧，投资性强，所以对于业主来说非常灵活，可以对外出租，出售也非常方便。
2、商住房有什么缺点?
(1)商住两用房一般不能落户。商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。
(2)“商住两用”房生活成本高。商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。
(3)商住两用房安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等
(4)商住两用房产权短。商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《》相关规定：住宅期满后，自动续期。而“非住宅”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
(5)商住两用房税费高，出手成本高。“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收、等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。
(6)商住两用房贷款受限。商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。
3、商住两用房到期后可以续期吗?
商住两用房续签问题一直困扰着购房者，原则上来讲如果政府不收回房屋用地，商住房也是可以续签的。按照《物权法》的规定，住宅70年之后可以自动续期;而对于商业项目，使用期限一般是40年。 《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说，居住用地到期后可以自动续期，而商业用地则不行。
4、购买商住房要注意什么问题?
(1)明确未来使用费的缴纳依据。购房者应该在选购时问清水、电、暖是否采取商用价格，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可按民用价格缴纳。
(2)所选项目是否有配建。非住宅项目一般不会被强制配套幼儿园，学校、医疗机构以及相应的养老服务等。
(3)首选商住分区。现在很多商住项目在设计初期就考虑到了商与住之间的矛盾，所以在一个小区中分别设计出了商用区和居住区两个区域。
责任编辑：
声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
怕输官司，上找法网
法律纠纷，一站解决
今日搜狐热点37被浏览9271分享邀请回答131 条评论分享收藏感谢收起投资商铺注意事项 商业房屋租赁陷阱揭秘_知识频道_买购网
按模块条件查看
阅读：3048次
摘要：随着楼市调控政策的持续升温，大牌房企也纷纷转战商业地产。商业房屋租赁也随之火热起来。另一方面也因租金拖欠、违法转租、装修赔偿等问题引发了大量的法律纠纷。怎样规避商业地产租赁的问题呢? 下面小编就教您如何警惕一下十大陷阱，希望对您能有所帮助。
投资商铺注意事项 商业房屋租赁陷阱揭秘
随着楼市调控政策的持续升温，大牌房企也纷纷转战商业地产。商业房屋租赁也随之火热起来。另一方面也因租金拖欠、违法转租、装修赔偿等问题引发了大量的法律纠纷。怎样规避商业地产租赁的问题呢?小编为你支几招。
陷阱一：出租主体
商业地产租赁合同签订前需要核实房屋产权证书的原件，必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。这样做的主要目的，是为了核实房屋租赁合同的出租 方与产权证书登记的所有权人是否一致。需注意的是，如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文 件;如果出租房屋是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。承租方一旦忽视对出租方主体资格的审查，则可能会掉进房东“合同效力”的陷 阱。
陷阱二：土地性质
我国建设用地使用权按用途划分为工业用地、居 住用地和商业用地等不同类型。根据物权法和相关房地产法律规定，房屋实际用途应当与土地用途一致。未经有关部门批准，擅自改变土地用途，例如在居住或工业 用地上开设商业项目，则有一定的法律风险。我们曾遇到这样一个案例，当事人租赁工业用地上建造的房屋开设酒店，装修进行了一半后却发现因土地性质问题无法 通过工商、消防等审批程序。申领不到合法的经营执照，当然就无法再继续承租和经营下去。由此造成的经济损失由谁承担?一场不可避免的房屋租赁纠纷就此产生 了。
陷阱三：转租问题
转租是商业地产租赁中经常遇到的，且关系双方 切身利益的敏感问题。房屋的转租通常分为两种方式，第一种方式是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。换言之，即在房东书面同意的 情况下，承租人可以充当“二房东”把承租的房屋部分或全部再出租，并从中获取收益。但如果承租人未经房东同意擅自转租，则构成违约行为，严重的可导致房东 解除房屋租赁合同，收回房屋。
第二种转租方式是房屋承租权转让，指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一 并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。这种转租方式也是“盘店”的一种方式，但是在盘店的过程中一般还会涉及到装 修，设备、技术的一并转让和补偿，所以在合同中应分别约定清楚，并且要由新的接盘方与房东重新签订房屋租赁合同或其他书面协议。只有这样，三方的利益才能 得到充分的保障。
陷阱四：装修改造
商业地产的承租人在接手后一般都 会对房屋进行不同程度的装修改造。在此提醒物业装修改造必须把握的几个原则：一、必须事先得到房东的书面同意。二、不能损害原房屋主体结构，影响房屋建筑 安全。三、装修工程的消防报批和验收责任由承租人负责。四、合同期满或提前终止时，装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。我们在实践中经常遇到的案例就是房 屋租期未满，由于各种原因导致双方合作破裂，这时候，承租人的装修投入往往就成为双方争议的焦点。装修需要拆除还是补偿，补偿的标准又是什么，为避免双方 陷入争执的僵局，事先的约定是非常必要的。
陷阱五：消防问题
商业地产在租赁中一般需过两道消防关，一是房屋在竣工验收时应取得的房屋消防验收合格证书或备案登记;二是将租赁房屋用于商业经营场所时在开业前应通过的消防安全检查。前者是业主的责任，后者一般是承租人的责任。
曾有这样的案例，承租人将租赁房屋装修好申请消防验收时，因逃生楼梯不足通不过消防检查而不能开业。可是房屋本身的结构又不适合再添建逃生梯，结果自然 造成房东与承租人之间互相指责，推诿责任，酿成诉讼。为避免类似的纠纷发生，承租人在租赁合同签订前最好请工程专业人员实地查验租赁房屋是否具备所开办的 经营项目的硬件条件，装修改造方案也应先获消防审批后再动工，并应事先约定好双方各自的消防责任。
陷阱六：配套设施
商业地产要正常运转，离不开完善的配套设施和日常维护，诸如供电供水设备、中央空调、锅炉、电梯、安防设施等，无论哪个环节出了问题都会直接影响到日后 的正常经营。出租方通常考虑的是怎样保证配套设施的合理使用与保养维护，延长使用寿命。而承租人则需考虑配套设施的交付现状是否满足自己长期运营的需要， 例如水电负荷、空调功率等。由于商业地产的租期通常较长，有的甚至长达10年以上，因此明确配套设施的保养维修责任尤为重要。例如某设备到达国家强制报废 年限或出现故障无法修复的情况，更换责任、费用分摊以及今后折旧的方式都要考虑周全，约定清楚。
陷阱七：违章搭建
按相关法律规定，未依法登记取得房屋产权证书或无其他合法权属证明的各类违法建筑都属于不得出租的情形。承租人所租赁的房屋如有全部或部分属于违法建 筑，则将导致租赁合同全部或部分无效。受利益驱使，房东与承租人在合作之初往往对违法搭建问题达成某种“默契”，认为只要没有政府相关部门的查处，大家就 相安无事。殊不知，这种默契却经不起时间和利益诱惑的考验，极易成为一方日后撕毁合同的借口。
陷阱八：权利负担
在房屋租赁合同签署前承租人应对物业的权属情况进行调查，以确认租赁房屋是否存在权利负担或瑕疵。例如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的，权属有争议的物业就不能进行租赁。
除此以外，出租房屋上设定了抵押担保会不会对租赁造成影响呢?《物权法》颁布以后第一百九十条对这个问题做了明确规定“订立抵押合同前抵押财产已出租 的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即物业的租赁关系与抵押关系允许同时存在，但成立 时间在先的权利效力大于成立时间在后的权利。
因此，如果房屋先抵押，后出租的，业主应该书面告知承租人，承租人也应该通过房产登记查询主动了解物业权利负担的相关情况。双方还应在租赁合同中明确约定当抵押权实现造成租赁合同解除的，各自应承担什么责任，善后事宜如何处理等。
陷阱九：优先购买权
合同法第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此条规定即是对承租人 优先购买权的法律保护。依照上述规定，承租人行使优先购买权，应当具备以下条件：1.承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。如果租赁合同不成 立、无效、被撤销或者因履行期届满而终止，则承租人不享有此项权利。2.优先购买权只能在出租人决定出卖租赁房屋后享有，并且必须在接到出卖通知后三个月 内行使，如双方无其他约定的话。3.承租人必须是在同等条件下享有优先购买权。
所谓同等条件，主要是指价格以及价款的给付时间、 给付方式等。第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。从出租人一方说，如果出卖租赁房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期内不征求承租人 的意见即出卖房屋，或者当承租人与第三人的出价同等时不把租赁房屋卖给承租人，都是侵犯承租人优先购买权的违法行为。现实中，有的业主因对此法律规定不了 解，没有履行出售前的通知义务，后被承租人起诉到法院要求确认房屋买卖合同无效的情况也时有发生。
陷阱十：经营责任
商业地产出租必然涉及到承租人经营行为合法合规性的问题。出租方与承租人是两个独立的民事主体，承租人在法律允许的范围内享有租赁物业上自主经营的权 利，同时也自主承担相应的经营风险和法律责任。有的租赁合同赋予了业主对承租方经营合规性的监督权，包括当承租人出现严重违法行为的时候，业主享有可以提 前解约，收回房屋的权利。因此，承租人对此切不可大意，既要遵守法律规定诚信经营，也要注意对自身合法权益的保护。
在商业地产租赁实务中，还存在诸如租金、保证金、违约责任等方面的法律陷阱，由于本文篇幅所限，在此无法一一详述。总之，既能实现互利双赢的商业利益，又能最大限度地规避租赁双方各自的法律风险，是所有当事人的共同愿望，也是我们在实践中尚需不断总结提高之处。
只有，提高法律意识，防范未然，才能更好的维护自身权益。
版权声明：本图文由注册用户通过系统提交，为非商业用途性质，版权归原作者所有，如有侵权请及时联系我们，我们将在24小时内删除，图文
仅供学习参考，并不代表本网站赞同其观点或对其真实性负责。
提交说明：
您可能关心的：
行业精彩推荐
月关注排行榜
最新加入文章
历史关注排行
1349人关注
2664人关注
3287人关注
1612人关注
1910人关注
2881人关注
1199人关注
1846人关注
按条件查看：
知识参数：
广东省通信管理局，
收藏
分享我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
我是公寓运营商
发布房源，更快找到租客。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
商业用地住宅可以购买吗？买商业用地住宅要注意什么
来源：房天下 &&发布时间：
随着房产的深入，贷款买越来越难，而商业用地性质的住宅由于未在调控序列之内，开始受到购房者的关注，买商业用地性质的住宅存在关于土地性质的问题，那么商业用地住宅可以购买吗，购买商业用地住宅要注意什么呢？
商业用地住宅可以购买吗 除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅项目还会面临下面几个不同的地方。 ２、其次是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业，用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高出30％左右。 ３、对于综合性质的土地来说，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，那么在这种条件下，还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见，消费者较好让在合同中注明，或者通过补充条款的方式规定进去，这样如果发生纠纷才能有案可查。　　　 您可综合衡量这几个因素，再决定买还是不买。 购买商业用地住宅要注意什么 ３、产权是50年的，有别有住宅70年，水电费都是商业价格，譬如电费是1.2元／度，比住宅0.5元／度贵一倍，看看“5证”是什么时候办的，使用年限是按照获取的时间起算。 以上都是购买商业用地竹子啊需要注意的事项，虽然商业用地可以购买，但在很多细节上算下来用来居住时非常划不来的，对于想要在异地买房落户口的人来说商业用地上的住宅您就较好不要选了。
7×24小时热文榜
你可以按区域查找北京新房、二手房，也可以按区域查询北京房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送