哪些农村房屋不可以出租？
全部答案（共1个回答）
市农村房屋租赁管理若干规定》第5条、第6条，以下农村房屋 不可以出租：(1)不具备合法产权证明材料的。合法产权证明材料通常是指房屋产权证,合法的产权证明不仅代表房屋的所 有权归属，也能代表房屋的合法存在。不具备合法产权证明材料的出租人，要么并 非房屋的真实所有人，要么该出租房屋为非经审批的违章建筑。目...
我国目前没有全国统一的农村房屋租赁管理办法，参照《商品房屋租赁管理办法》第6条和《市农村房屋租赁管理若干规定》第5条、第6条，以下农村房屋 不可以出租：(1)不具备合法产权证明材料的。合法产权证明材料通常是指房屋产权证,合法的产权证明不仅代表房屋的所 有权归属，也能代表房屋的合法存在。不具备合法产权证明材料的出租人，要么并 非房屋的真实所有人，要么该出租房屋为非经审批的违章建筑。目前由于农村房 屋整体权属登记管理混乱，各地农村房屋权属证明材料有所差异，因此不具备标准 房地产证的农村房屋，如果有《农村居民住宅建设用地批准书》、房屋报建的批复 文件和图纸或其他有效产权证明的，也可以认定出租人的合法产权。(2)不符合安全标准的。农村房屋出租后，承租人在租赁的房屋内活动，为了保障承租人的生命健康和 财产安全，用于出租的农村房屋必须符合建筑安全标准。用于住宅出租的，必须符 合居住安全标准;用于非住宅（商店或公共场所）出租的，须经房屋安全鉴定符合 安全标准;房屋与生产或储存爆炸性、易燃性、放射性、毒害性、腐蚀性物品的厂、 库、站的安全间距，应符合国家有关安全、防火管理规定。(3)拆迁人与被拆迁人已签订产权补偿协议的。承租人租赁农村房屋是为了获得占有使用权，如果该房屋被纳人征收范围，出 租人作为被拆迁人已经与拆迁人签订产权补偿协议的，在不久的将来租赁房屋将 被强制拆除，承租人无法实现租赁合同目的，因此这类房屋不能出租。
我国目前没有全国统一的农村房屋租赁管理办法，参照《商品房屋租赁管理办法》第6条和《广州市农村房屋租赁管理若干规定》第5条和第6条，以下农村房屋不可以出租：不具备...
答: 民法总则第一百九十条规定：“无民事行为能力人或 者限制民事行为能力人对其法定代理人的请求权的诉讼时效 期间，自该法定代理终止之日起计算。”
答: 1、“对方又不是律师”：学长是怎么知道对方不是律师的？既然如此，你是不是也有办法知道对方到底是干什么的了？如果是知名的法学专家、教师、法官、检察官、法律栏目主持...
答: 莫名其钞(连莫名其妙都不够格)！
1、无工资？你与什么单位是什么关系？
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这个不是我熟悉的地区黑中介骗租房屋后再群租他人 暴力威胁房主被判刑
来源：法制晚报
　　“黑中介教父”获刑两年
　　先以自住的名义骗房主租房后，再打隔断后转租，房主发现要收房，只能到法院起诉，然而当拿到了胜诉判决后，中介公司却没了――就是凭借着这样的方式，赵国军在京城赢得了“黑中介教父”的封号。
　　今日上午，北京丰台法院一审以强迫交易罪判处其有期徒刑两年，罚金5万。其两名同伙儿分别被判缓刑及罚金两万。这是北京市首例房地产黑中介被判刑案件。
　　上午宣判 判强迫交易罪赵国军获刑两年
　　43岁的赵国军是涉案中介公司总经理、实际控制人，30岁的柳泽臣先后任涉案中介公司业务主管、副总经理，而26岁的张书荣是涉案中介公司业务主管。
　　法院查明，2013年3月至12月间，赵国军在其开设的北京博雅兴业房地产经纪有限公司及北京伟弘房地产经纪有限公司内，采取先以个人名义签订房屋租赁合同，后将房屋以中介公司名义对外转租的方式变相牟利。
　　在被害人要求收回房屋时，采用强行更换锁芯、卸门以及语言威胁等方式，强迫房主王某等人将房屋租赁给中介公司，或强迫房主以多退租金、交纳违约金等方式换取房屋使用权。与此同时，采用拆除隔离、损坏财物等方式，强迫房客肖某等人退租，并以各种理由少退或不退房客租金。
　　上述行为共造成被害人直接经济损失三万余元。柳泽臣和张书荣造成受害人经济损失1万余元。
　　法院审理后认为，赵国军、柳泽臣、张书荣以暴力、威胁手段，强迫他人参与或者退出特定的经营活动，情节严重，已构成强迫交易罪。鉴于赵国军到案后能够如实供述犯罪事实，且被害人损失已经赔偿，故对其予以从轻处罚。张书荣和柳泽臣在共同犯罪中起次要作用，系从犯，到案后能够如实供述犯罪事实，故对两人适用缓刑，
　　最终，法院以犯强迫交易罪，判处赵国军有期徒刑两年，并处罚金5万元；判处柳泽臣有期徒刑一年，缓刑一年，并处罚金2万；判处张书荣有期徒刑九个月，缓刑一年，并处罚金2万。
　　宣判后，赵国军表示认罪不上诉，“我确实做了不少坏事，骗房主逼房客，但是很多中介公司都是这样做的，现在我才知道这是违法的”。
　　在赵国军办公室里还发现了18个账本。粗略统计，赵国军等人去年一年签订了5万多份租房合同。据介绍，从房主处租来房屋后，假设分租给5个人，一年下来，一套房子至少赚2万元。
　　犯罪模式 黑中介房东、租客两头吃
　　混迹房地长中介多年，赵国军形成了一套自己的“经营方式”。
　　先是从网上查找房源信息，然后以个人名义从房主手里把房子租过来。然后，不管合同中有没有不能转租等条款，赵国军都会让人将房子打隔断进行转租、分租。
　　为了对付房东，赵国军会以个人名义跟公司签署一份授权委托书，其大概内容是委托公司代理将房子出租。然后，他们以公司名义把房子转租出去，并收取承租人三个月房租和一个月押金及卫生费、有线电视费、维修基金。
　　一般情况下，赵国军给房东一个季度房租后就不再支付房租了，坐等房东上门。当房主找来时，赵国军的手下就跟房主说公司也是受个人委托出租的房子，并劝房东接受事实，让其跟公司签署新协议，名正言顺以公司名义继续租赁房屋。很多房东就在这时妥协了。
　　对于不愿意妥协的房主，赵国军就以房主违反合同为由，让其退还租金。房主退租金的，公司就会清退承租人，给房主退房；房主不退租金的，赵国军就以合同纠纷为名，继续占据房屋出租。
　　最后，为了尽快收回自己的房子，房主大都选择妥协退钱。
　　吃完房主，赵国军还要吃租客。房主自行清退承租人，承租人要求公司退钱的，赵国军就跟承租人说，房子不是公司不让住的，承租人要是不住了就违反了合同，公司要扣除他们一定费用。他们还会跟承租人说这是合同纠纷，如果不认可的话可以去法院起诉公司，承租人大多怕麻烦不去法院，让赵国军扣一部分钱就腾房走了。
　　维权困境 受骗者赢官司却拿不着钱
　　法晚记者在网上搜索“赵国军”，除了能搜到“博雅兴业”，还能搜出来荣豪盛世、易信嘉业、海大嘉业、海川嘉业、明远置地等多个房产中介的名字。据受骗者介绍，从2008年开始，赵国军一伙便开始从事黑中介，对房东和房客两头蒙骗，从中获取暴利。
　　据承办法官胡海介绍，赵国军等人的非法活动在本市丰台区、海淀区、西城区、昌平区等地引发多起民事诉讼。至今在丰台法院涉及博雅兴业公司的民事案件就有20起。原告都是租客，除了少数人撤诉外，三分之二的案件都是原告胜诉。
　　而这些案件开庭时，博雅公司均不到庭，法院缺席判决后，原告申请强制执行，但是当法官到达博雅兴业公司注册地时却发现公司没了，最终只好将案件终止执行。此外，因为黑中介往往用个人账户甚至他人账户交易，公司账户一般没什么钱。这样一来，黑中介的违法成本几乎为零，而被骗的房东和房客却损失惨重。也就是说赢了官司拿不到钱。
　　房主 给了2.3万才要回房子
　　在判决前，法晚记者对被骗的房主和房客进行了回访。王女士称，2013年3月，她在网上发布了出租房子的信息后，赵国军来看房，说是自己一家3口人住。随后，双方签订了租房合同。
　　同年4月，有人通知王女士说，她家房子被人打成隔断正在向外出租。王女士赶过去，发现已有一个女孩住进了其中一间隔断房。王女士质问赵国军，他说自己不知情。
　　第二天，王女士来到中介公司，“我跟赵国军说你违反合同，我要收回房子，赵国军却让我赔钱”。赵国军还对王女士说，“你去告我去吧，这事儿警察也管不了，法院传唤我，我也不去。”
　　于是，王女士回到家，换了新门锁。4月22日，邻居告诉王女士，有人正在撬她家的门锁。王女士当时就报了警，后来经警察调解，赵国军将房间隔断拆除，而王女士退还2.3万元才拿回房子。其中包括两个月的房租1.5万元，以及赔偿给赵国军的8000元现金。
　　法官说案 为何罪名是强迫交易罪？
　　法官胡海介绍，《刑法修正案（八）》对原226条的强迫交易罪进行了修改，规定以暴力、威胁手段，“强迫他人参与或者退出特定的经营活动”，情节严重的，构成强迫交易罪，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
　　赵国军等人在市场经营活动中，采取换锁、堵锁眼、卸门、言语威胁等手段，使房主、租客产生受胁迫的心理，迫使其继续将房屋租赁给中介公司，或者接受不合理条件解除租赁合同，属于刑法规定的“强迫他人参与或者退出特定的经营活动”。
　　同时，根据最高人民检察院、公安部《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（一）》第二十八条规定：强迫交易3次或者强迫3人以上交易的，或者造成经济损失2000元以上的，应当予以立案追诉。三被告人多次强迫他人交易，且赵国军造成直接经济损失3.3万余元，柳泽臣、张书荣造成经济损失1万余元，公诉机关指控各被告人构成强迫交易罪，符合相关规定。
　　以前的判决还能执行吗？
　　对于很多租客到法院起诉后，法院判决胜诉后，赵国军改变公司名称，让法院找不到自己，因此使得法院不能执行这个问题，胡海法官说，此次判决后，法院可以重新启动执行程序，要求赵国军履行判决，赔偿受害人钱财。
　　据了解，之前警方曾抓过赵国军一次，但最终释放。
　　庭审后，丰台法院刑二庭庭长李红华接受采访时说，刑法修订前，将强迫他人参与或者退出特定的经营活动被认定为强迫交易行为，所以对此类黑中介的行为只能以民事纠纷予以追究。
　　刑法修订后，对本案这样的行为进行了明确规定，因此对黑中介可以进行刑事处罚了。
　　本版文/记者洪雪
　　租客他们威胁要弄死我
　　肖先生说，日他从博雅公司租了一套房子，签订了为期一年零一个月的合同，交纳了押金1300元、4个月的房租4800元、卫生费720元、维修费280元，总共7100元。
　　日晚上，张书荣表示，要收回房子，限肖先生10月1日搬走，要是不搬走的话，他就撬锁，把东西都扔到楼道里去。
　　10月2日，肖先生发现门锁被换后报警并找来开锁公司打开了门。3日上午，张书荣带着三四个男子过来，质问肖先生为什么把门锁打开，还说让其马上搬走，“并威胁我说要弄死我”。
　　肖先生报警，经过民警协调，张书荣答应退钱，后来迫于无奈，肖先生当天就搬出来了。
　　随后，肖先生到博雅兴业公司去，最终赵国军只同意退给他2000元。但是实际上肖先生只住了一个月零五天。
　　宣判结束后，赵国军被带出法庭
　　摄/法制晚报记者曹博远
(责任编辑：un657)
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村委会在集体土地上自建房屋出租应认定合同无效
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　　核心内容：村委会在集体土地上自建房屋出租应认定合同无效。下面，房地产小编为您介绍相关内容。
　　西安市某林区紫某雾酒家与西安市统一征地管理办公室、西安市某林区永某宁村村民委员会房屋租赁、侵权赔偿纠纷上诉案
　　《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条规定：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第8条规定：城市规划区内的集体所有的土地。经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。实际生活中，有一些都市里的村庄，在集体所有的土地上建房出租牟利，这是违背法律规定的，应当认定租赁合同无效，以维护法律规定的权威。鉴于租赁合同无效，村委会只能得到征地补偿，承租人当然不是征地补偿的对象。也不可能享受城市房屋拆迁安置补偿的待遇。
　　一、案件基本事实
　　日，紫某雾酒家与永某宁村签订了《房屋租赁合同》，约定：紫某雾酒家租赁永某宁村坐落在西安某宾馆北侧门面房5间、库房5间，面积约300平方米，租期3年，租金每年两万元，劳力退养金两万元，每半年支付一次；并约定租赁期内承租方可对房屋进行装修改造等。该合同由西安市某林区工商行政管理局进行了鉴证，嗣后，双方均按约予以履行。
　　日，某林区人民政府统一征地办公室(以下简称区统征办)根据市统征办的委托，与永某宁村签订了征地协议，代表政府为陕西海润物业发展有限公司房地产开发建设征用永某宁村村办企业用地5亩、菜地l4.979亩，由区统征办支付土地补偿费、安置补助费、集体土地原有附着物补偿费共计6，293，385元。协议还约定，由永某宁村负责被征用土地上的单位和个人的拆迁，市、区统征办派人协助。
　　日，市、区统征办发出联合通告，要求&自本通告发布10日内，凡在被征用土地上与永某宁村村委会签订有房地产租赁合同的单位和个人，必须办理完毕合同终止手续并搬离现场。逾期，由政府依法强行拆除，后果自负。&
　　日，永某宁村向紫某雾酒家等租赁户送达了宁村的&通告&，指出：根据西安市人民政府(93)107号文件精神，永某宁村位于西安某宾馆北侧(原村办企业用地)19.979亩集体土地，已于日被建设单位正式规划征用，根据建设单位与永某宁村签订的协议，永某宁村必须在日前将被征用的土地提交给建设单位使用，如未在规定之期限内提交给用地单位，每超出一天将按l&滞纳金给予罚款，所以，请各承租户支持其工作，尽快腾出所占的房屋，在一周内交还给永某宁村。该通告发出后，永某宁村与各租赁户未能取得一致意见。
　　l994年6月15日，西安市和某林区两级政府的负责人召集有关行政部门的领导、永某宁村的村干部、租赁经营户的代表共38人在西安某宾馆召开了永某宁村土地征用、拆迁工作协调会议，并形成了会议纪要，确定：合同期满的要依法拆迁，合同未到期的，在不增加永某宁村负担的情况下，由永某宁村和市、区统征办协调解决。但会后各方仍未达成协调解决的意见。
　　日，永某宁村与市统征办现场负责人孙某林达成委托协议，该协议约定，永某宁村把上述被征用土地上的21户承租户的搬迁工作委托给孙某林等人完成，具体实施方案由孙某林和市、区统征办商定。日，区统征办、永某宁村又与孙某林达成承包协议，约定由孙某林将长安北路西侧、西安某宾馆北侧、长某兴饭店南侧的紫某雾酒家等21户承租户进行搬迁，并约定了承包总费用、时间、人员组成等具体事项。
　　随后，承包人在市、区统征办的指挥、协助下开始做上述21户的搬迁工作，其中l7户从市统征办领取了补偿费后自行搬迁。紫某雾酒家等4户因搬迁补偿费用未能达成一致意见，不同意搬迁，遭到永某宁村等人采取砸门等强行拆迁措施，双方发生争议。日，紫某雾酒家以永某宁村为被告向陕西省高级人民法院起诉，要求赔偿房屋装修损失、营业损失，给付搬家补助费等。
　　一审法院受理后，于日下达停止拆除裁定书。同年8月1日，一审法院委托西安市房地产评估所对紫某雾酒家等四承租户的房屋装饰进行造价评估，双方当事人均到现场勘察丈量。8月3日，因紫某雾酒家等四承租户提出永某宁村的诉讼代理人孙某林与评估所的工作人员均是西安市房地产管理局的工作人员，对评估单位提出异议，一审法院又委托陕西资产评估公司进行评估，并同样由双方当事人到场进行了现场勘察丈量。陕西资产评估公司对紫某雾酒家的装饰工程的评估结论为ll2，402.42元。8月4日，一审法院裁定恢复对紫某雾酒家等四承租户租赁房屋的拆除。一审法院在审理期间，决定追加市统征办为共同被告参加诉讼。
　　另查明：本案租赁合同中所租赁的房屋是永某宁村未经批准在自己所有的集体土地上建造的。
　　二、陕西省高级人民法院一审认定与判决
　　陕西省高级人民法院经审理认为，紫某雾酒家与永某宁村房屋租赁合同，系双方自愿签订，并经某林区工商行政管理部门鉴证，应认定为合法有效，但由于该房屋附着的土地被征用，致使合同无法履行，故应解除该房屋租赁合同。市统征办委托并会同区统征办共同实施征地方案时，对征用土地上的承租户紫某雾酒家未作妥善处理，即联合发布通告，强行限期要求办理合同终止手续并搬离现场不妥。
　　后因紫某雾酒家逾期搬迁又雇用民工强行对其营业场所进行了部分拆除，构成了侵权，应承担侵权赔偿的民事责任。市统征办在征用永某宁村土地时没有充分考虑紫某雾酒家租赁永某宁村房屋进行经营活动的实际情况，在其财务会计凭证《搬迁户补偿册》上对紫某雾酒家等四户以外的承租户均做了不同数额的补偿，故对紫某雾酒家的经济损失亦应由市统征办补偿。
　　永某宁村作为出租方，在拆迁过程中未告知市、区统征办其与紫某雾酒家的房屋租赁合同尚未期满，同时也未积极协助有关单位处理好与各承租户拆迁补偿等事宜，给紫某雾酒家造成的经济损失亦应承担相应的民事责任。依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《西安市城市建设拆迁安置办法》、《陕西省土地管理实施办法》的规定，市统征办应承担紫某雾酒家的房屋装饰补偿费、租赁房屋合同尚未履行完毕另行租赁房屋的差价、搬运费及经济损失。因拆迁造成生产经营企业停产、歇业的，除按规定给予补偿费外，还应按拆迁前6个月的月平均利润计算补偿。
　　紫某雾酒家未向法庭提供国家税务部门出具的税票，无法认定其具体损失，原租赁房屋合同期限未满而另行签订的房屋租赁合同因其主体是骊山微电子中心，不予采信，其提供的搬运费证据，依法予以确认，房屋装饰以陕西资产评估公司的评估报告为准。
　　据此判决：
　　1、解除紫某雾酒家与永某宁村日签订的房屋租赁合同。
　　2、市统征办于判决生效后10日内向紫某雾酒家补偿房屋装饰费、搬运费共计人民币122，410.42元。
　　3、驳回紫某雾酒家其余的诉讼请求。案件受理费7576.79元，鉴定费500元，由永某宁村承担2076.79，市统征办承担6000元。
　　三、当事人上诉请求与答辩理由
　　紫某雾酒家和市统征办对一审判决均不服，向本院提起上诉。
　　紫某雾酒家上诉称：
　　l.一审判决定性不准，责任不明。本案应为拆迁安置补偿和侵权赔偿纠纷，一审判决没有依法确认紫某雾酒家是被征用土地上非住宅建筑物的承租人，是合法的被拆迁人，理应得到实际补偿和安置，对拆迁人应当承担何种责任，违法拆迁的侵权人应当赔偿哪些损失，判决中既不明确也不具体。
　　2.一审判决对紫某雾酒家提供的受到损失的证据认定错误。市统征办在实施拆迁中，委托不合格的拆迁人进行违法、野蛮拆迁，造成紫某雾酒家的许多能够反映其装修情况、经营情况、纳税情况、货物情况的有效凭证被人为灭失。在有形实物被拆除、有效票据被毁损之后，要求受害人提供完备的、全面的票据，属于强人所难。紫某雾酒家的损失应当是l，280，575元。故此，要求本院依法改判。
　　市统征办上诉称：
　　l.一审判决认定事实错误。根据《陕西省国家建设征用土地和农村建设用地管理办法》第l0条、第17条，《中华人民共和国城市规划法》第31条的规定，永某宁村未经审批，擅自建房，所建房屋系违章建筑，不得出租，其与紫某雾酒家的租赁合同应为无效合同。
　　2.一审判决认定市统征办构成侵权，于法不合。因为市统征办是代表政府依法征地，其行为合法，没有过错，不应构成侵权。
　　3.一审判决让市统征办补偿紫某雾酒家的房屋装饰补偿费、另行租房差价、搬运费等经济损失于法相悖。因为按照《陕西省土地管理实施办法》第30条的规定，给予被征用单位永某宁村经济补偿有法可依，而给予租赁房屋的单位和个人经济补偿则是无法可依的。
　　4.一审判决认定市统征办&在征用永某宁村土地时没有充分考虑紫某雾酒家租赁永某宁村房屋进行经营活动的实际，对4位原告之外的l7户做了不同数额的补偿，故对4位原告的经济损失亦应由市统征办补偿&，没有法律依据。
　　紫某雾酒家等租赁户所遭受的损失是因其与永某宁村所签合同无效所致，与征地行为没有因果关系，其以自己在经营活动中受损为由要求市统征办赔偿，无任何依据。市统征办给其他17户予以补偿，是自愿协商的，是为了息事宁人，紫某雾酒家等不愿协商，漫天要价，本身就无依据，市统征办拒绝其无理要求是理所当然的。故此，要求本院依法改判，驳回紫某雾酒家的诉讼请求。
　　被上诉人永某宁村辩称：根据《中华人民共和国土地管理法》第2条、《陕西省土地管理实施办法》第27条的规定，市统征办的征地行为是政府行为，永某宁村对国家征地无法抗拒，市、区政府也确实多次召开会议落实征地工作，紫某雾酒家等四承租户在明知承租房屋占用的土地将要被征用的情况下，不听劝阻，强行装修，居心不良，要求侵权赔偿于理于法都行不通，根据《房屋租赁合同》第7条的规定，因为不可抗力的原因导致房屋毁损和造成承租方损失的，永某宁村不承担任何责任。
　　四、最高人民法院认定与判决
　　最高人民法院经审理认为：永某宁村未经批准在集体土地上擅自建房并出租给该村之外的其他单位用于商业经营，违反了国家有关土地管理法律、法规的规定，该租赁合同为无效合同，一审判决租赁合同有效并予以解除不当，应予纠正。造成合同无效，紫某雾酒家和永某宁村均有过错，应各自承担相应的经济损失。
　　紫某雾酒家未经认真审查，租用永某宁村擅自建设的房屋进行商业经营，停业损失应当自行承担；永某宁村应当知道其所建的房屋不得出租给其他单位用于商业经营，并在明知该房所占用的土地将要被征用的情况下，仍然与紫某雾酒家签订为期3年的房屋租赁合同，并允许紫某雾酒家进行装修，故应补偿紫某雾酒家的装修费用。
　　市统征办委托区统征办和永某宁村达成了征地补偿协议。支付了永某宁村包括拆迁房屋补偿费在内的征地补偿费，因此，永某宁村应在协议生效后按照规定将被征用的土地及地上附着的房屋无偿交给市统征办拆除或者自行拆除。市统征办依法拆除已被征用的土地上的附着房屋属于合法行为，不构成民事侵权。永某宁村在房屋拆迁公告公布后，没有妥善终止与紫某雾酒家的房屋租赁关系，即采取强制手段拆除出租的房屋不当，应适当支付紫某雾酒家的搬迁费用。
　　因永某宁村对紫某雾酒家承担装修费的补偿责任，则不再承担侵权的民事责任。紫某雾酒家诉请由永某宁村赔偿另行租房差价损失的主张，因永某宁村不能继续出租房屋是政府的征地行为引起的，且紫某雾酒家对签订该无效租赁合同也有过错，故该部分损失应由紫某雾酒家自行承担。
　　本案是紫某雾酒家与永某宁村因房屋租赁合同纠纷提起诉讼，一审判决市统征办应承担紫某雾酒家的房屋装饰补偿费、租赁房屋合同尚未履行完毕另行租赁房屋的差价、搬运费及经济损失等，依据不足，依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第l款第(三)项的规定，最高人民法院于l999年9月27日以(1999)民终字第3x号民事判决书判决如下：
　　1、撤销陕西省高级人民法院(1994)陕民初字第1x号民事判决。
　　2、紫某雾酒家与永某宁村l992年6月30日签订的房屋租赁合同无效。
　　3、永某宁村于本判决生效后十日内向紫某雾酒家补偿房屋装饰费、搬运费l22，410.42元；逾期付款按中国人民银行同期贷款利率加倍支付利息。
　　4、驳回紫某雾酒家的其他诉讼请求。
　　一审、二审案件受理费共15，153.58元，由紫某雾酒家负担3153.58元，永某宁村负担12，000元；鉴定费500元，紫某雾酒家和永某宁村各负担250元。
　　五、对本案的解析
　　1.纠纷的性质和案由
　　原告起诉认为永某宁村与有关方面签订征地协议时，只顾为自己取得经济上的补偿，而将其地皮上的房屋承租户的经济补偿问题置之度外，单方撕毁合同，侵犯了他的合法权益，从而要求赔偿，要求从统一征地包干费用中给予相当的补偿。
　　一审法院确定的案由是房屋租赁、侵权赔偿，认为市统征办实施征地方案时对紫某雾酒家等未作妥善处理即雇用民工强行拆迁，构成侵权，永某宁村作为出租方未依法履行告知、协助的义务，给紫某雾酒家等造成的经济损失亦应承担相应的民事责任。现在，紫某雾酒家上诉称本案定性不准，认为本案应为拆迁安置补偿和侵权赔偿纠纷。二审中有关本案的案由，引起了争议。
　　综观本案案情，本案还是定为房屋租赁和侵权赔偿纠纷为宜，因为紫某雾酒家和永某宁村的关系是房屋租赁关系，市统征办征用永某宁村的集体土地是代表政府行使的行政权力，应给予补偿的单位是永某宁村，被征用土地上附着的建筑物需要拆迁安置的，因该建筑物属于永某宁村所有，故拆迁安置的对象也是永某宁村，紫某雾酒家并不是被拆迁安置的对象，它是因为永某宁村的土地被征用，造成必须解除租赁合同，由此受到了损失，因此该案首先是租赁合同的纠纷；其次，永某宁村及市统征办委托的人所实施的强行拆迁工作是否构成侵权，贝Ⅱ是本案争议的第二个问题。
　　2.关于本案的法律适用
　　紫某雾酒家认为，根据西安市人民政府(号文件中的规定，本案应参照适用《西安市城市建设拆迁安置办法》，市统征办认为本案应适用《中华人民共和国土地管理法》、《陕西省土地管理实施办法》、《西安市征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》，二者的差别就在于是征地补偿还是拆迁补偿，补偿的对象是谁。而事实上，不论适用哪个法律，紫某雾酒家都不是市统征办需要直接补偿安置的对象，因为紫某雾酒家只是在租赁的房屋上添附了装修装饰的内容，房屋的所有权人并没有改变，故其主张适用《西安市城市建设拆迁安置办法》没有事实根据，是不能成立的。
　　3.租赁合同的效力和解决租赁纠纷的原则
　　本案租赁合同中所租赁的房屋是永某宁村未经批准在自己所有的集体土地上建造的，按照国务院《村镇建房用地管理条例》和《陕西省国家建设征用土地和农村建设用地管理办法》的规定，该房属于违章建筑，不能取得合法的房屋所有权证书，不能出租，永某宁村未经批准擅自建房并将该房出租给该村之外的其他单位，等于将集体所有的土地直接进入了市场，该租赁合同是无效的，一审判决认定租赁合同有效，判决解除合同(终止履行)是错误的，应予纠正。
　　鉴于合同无效双方均有责任，故对紫某雾酒家因解除合同的损失应合理分担，不能只由永某宁村负担，考虑到永某宁村在明知该块土地将要被征用的情况下，仍然与紫某雾酒家签订为期3年的租赁合同，并且制止紫某雾酒家的装修不力，故应由永某宁村补偿紫某雾酒家的装修费用和搬迁费用为宜。
　　4.是否侵权
　　市统征办的征地行为是合法的，并委托区统征办和永某宁村达成了征地补偿协议，支付了永某宁村包括拆迁房屋补偿费在内的征地补偿费，因此，永某宁村应在协议生效后按照约定将被征用的土地及地上的附着物(房屋)无偿交给市统征办拆除或者自行拆除，否则，市统征办在协议生效后强制拆除该地上建筑不构成侵权。
　　但该案的实际情况是，永某宁村在和紫某雾酒家还存在租赁关系，没有依法办理解除租赁合同的手续，没有和承租户达成协商搬迁的一致意见、给付补偿的情况下，对被征用土地上的房屋进行强制拆迁，造成紫某雾酒家等承租户的损失，则是有过错的，应由永某宁村承担赔偿责任，但是，永某宁村所采取的强拆手段刚刚开始，紫某雾酒家就诉至法院，由一审法院裁定停止执行，后经法院采取保全措施再恢复执行，因此，永某宁村的侵权行为未造成紫某雾酒家财产上实际损失的后果，其对紫某雾酒家的装修费用已予以补偿，则不再承担侵权责任。
　　5.赔偿主体和范围
　　一审认定市统征办应承担紫某雾酒家的房屋装饰补偿费、租赁房屋合同尚未履行完毕另行租赁房屋的差价、搬运费及经济损失，因拆迁造成生产经营企业停产、歇业的，除按规定给予补偿费外，还应按拆迁前6个月的平均利润计算补偿。
　　二审判决认为，一审判决认定的责任不明，确定的赔偿范围和主体不当，是有其道理的：
　　第一，紫某雾酒家和永某宁村的房屋租赁合同本身是无效的，合同不能履行，是因政府的征地行为引起的。虽然双方租赁合同第7条的约定，&房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任&，但是，政府的征地行为不属于法律上规定的不可抗力，永某宁村主张按不可抗力原因不承担任何责任，理由不成立。紫某雾酒家诉请由永某宁村赔偿停产停业损失和另行租房差价损失的主张。因紫某雾酒家对合同无效有过错，故不能成立。
　　第二，由于永某宁村已经从国家得到了拆迁房屋的补偿，在租赁合同中它允许紫某雾酒家进行装修，其主张已经告知紫某雾酒家不要装修，证据不足，因此，它应当给紫某雾酒家的装修和搬迁予以适当补偿。
　　第三，市统征办与永某宁村的关系是征地补偿的关系，与紫某雾酒家的关系是动员搬迁的关系，市统征办不应直接对紫某雾酒家负补偿责任，一审判决由市统征办直接充当被告，承担补偿责任是错误的。至于市统征办在紫某雾酒家起诉以后，给永某宁村出具书面函件，愿意承担败诉的费用，则是另外的民事权利义务的承诺，不构成本案权利义务主体的转移。
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[陕西-西安]
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