不为人知的神秘往事
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孙辈不被认定是继承人 孙子继承爷爷房产很麻烦
【导语】爷爷房产遗赠给孙子？针对小赵的案例，记者联系了中华遗嘱库管委会主任陈凯。如果遗嘱保存在机构中，即使生前孙子女不知情，那两个月的时间可以从孙子女来领取遗嘱时开始计算。
　　本报记者 耿诺
　　老例儿讲究“隔辈儿疼”，爷爷将好东西留给孙子，是司空见惯的事儿。就在最近，市民赵先生的儿子小赵想继承爷爷的房产时，却发现这种“老例儿”面对现代法律颇费周折。
　　口头遗嘱不是继承条件
　　如今已经27岁的小赵打小儿长在爷爷膝下，是赵家老爷子最爱的长孙。今年2月，眼看着小赵找到了对象准备结婚，赵老爷子一高兴就说，要把自己名下一套房产过户给小赵当结婚礼物。
　　可这话音还没落地，老人家却因为突发脑溢血故去了，小赵的婚礼也因此推迟。
　　就在本月，小赵和他的未婚妻打算重新筹备办婚礼的事儿，并把爷爷的房子过户到自己名下。可他到不动产登记大厅一打听却发现，想继承爷爷的房产很难。
　　“要直接过户给我，需要有书面的遗嘱。可我们没书面遗嘱啊。”小赵很烦恼。
　　为了这事儿，小赵和未婚妻小黄已经折腾了3个星期。几天前，小黄还找到了“口头遗嘱”的说法，以为见到了一线曙光。
　　可让他们没想到的是，由于“口头遗嘱”认定太难，再加上《继承法》本身规定口头遗嘱是在危急情况下立的才有效、继承人不能作为见证人等因素，“口头遗嘱”不能成为小赵继承爷爷房产的条件。
　　孙辈不是继承人
　　“拖到现在才想起过户，一是因为爷爷刚走我们没心情办这事儿；二是因为有消息说以后遗产继承房产不用公证了，省事省钱。”小赵说。
　　以前，继承房产要走公证手续很麻烦。今年7月，司法部发布《关于废止〈司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》，根据日开始实施的《不动产登记暂行条例实施规则》，“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”
　　这样一看，能够绕过公证，流程确实变简单了。但小赵要继承房产最大的问题，却在别处。
　　无奈的小赵只得求助于一名如今正当律师的同学，没想到同学给他的回答让他大跌眼镜——小赵根本不算继承人。爷爷留给他的房产，即使留下了书面文字，也只能算“遗赠”。
　　果然，在《继承法》中约定，遗产按照顺序继承，第一顺序包括配偶、子女和父母，第二顺序包括兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。这其中，没有涉及孙辈。
　　“也就是说，这房子我奶奶、我爸、姑姑、我太爷爷太奶奶、小爷爷，甚至我家曾祖都能继承，但是就我们这辈儿不能继承？”查到法条后，小赵蒙了，“这不通常理啊，这是为什么？”
　　想得房产还得倒手一次
　　昨天，无奈的小赵联系了本报，希望通过本报来支支招。记者了解情况后发现，小赵要想获得爷爷留下的房产，需要由小赵父亲赵先生先继承，再转让给他。
　　首先，爷爷这套房产需要明确只归爷爷所有。虽然房产证上只有爷爷的名字，但仍旧要确认是否为婚后财产，奶奶是否持有房产的一部分。否则，这套房屋走遗产继承即使能给小赵，小赵也顶多只能继承爷爷的份额。
　　按照小赵的回忆，这套房应该是奶奶故去以后，爷爷用老房子拆迁款购买的。所以这套房可以视作只归爷爷所有。
　　如果要赵先生继承房产，则需要提供小赵奶奶的亡故证明，以及和赵先生平辈儿的小赵姑姑、叔叔们放弃继承的声明。在这套房过户给父亲之后，再由父亲以赠与或者交易的方式，将房产挪到小赵名下。和直接继承不一样的是，继承房产不需要继承人有购房资格，但如果接受赠与或者通过交易完成过户，小赵必须有购房资格。
　　专家观点
　　隔代遗赠需过三关
　　针对小赵的案例，记者联系了中华遗嘱库管委会主任陈凯。他表示，祖辈想要把财产顺利传承给孙辈，其难度远远超过一般人的理解，而且需要“过三关”。
　　■第一关是遗嘱关。因为《继承法》并未把孙子女、外孙子女列入继承人范围，因此，孙辈继承财产只能通过订立遗嘱的方式进行遗赠。
　　■第二关是主动关。配偶、父母、子女作为法定继承人，按法律规定只要他们没有放弃继承，就视为同意接受继承，而孙辈不是法定继承人，法律上要求他们主动做出接受继承的意思表示，否则就视为放弃继承。按照此前的案例，中华遗嘱库在为继承人提取遗嘱的时候，都会询问并记录继承人是否同意接受继承，并需要为当事人保存证据。
　　■第三关是时间关。法定继承没有时间限制，但遗赠则有两个月的时间限制，受遗赠人应当在“知道继承事实后两个月内”办理相关手续，否则就失效了。很多人因为办理老人后事，一晃两个月就过去了，再申请办手续时，时效已过悔之晚矣。如果遗嘱保存在机构中，即使生前孙子女不知情，那两个月的时间可以从孙子女来领取遗嘱时开始计算。
（原标题：爷爷房产遗赠给孙子？很难！）
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你可能喜欢被继承人死后，继承人在继承房屋时的确认所有权风险
&产权人生前与第三人签订的买卖合同的真实性，可以借助其他间接证据形成的证据链来认定其真实性、客观性。
&隐名代理的风险。由他人以自己的名义签订合同，在本人因过世或丧失行为能力，而相对人和代理人又串通否认代理事宜的情况下，要还原本来真相，可谓留给继承人或法定代理人相当大的后患。
【法院裁判实例】
邓艳秋房屋买卖合同纠纷一案
沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈中民（2）房终字第603号
上诉人（原审第三人）：邓艳秋，女，日出生，汉族，住址沈阳市于洪区杨士乡富官村14组12号。
被上诉人（原审原告）：陆铁山，男，日出生，汉族，住址沈阳市铁西区勋望街三段十三里5号。
委托代理人：李秀坤，女，日出生，汉族，住址同上。
原审被告：吴银花，女，日出生，汉族，住址沈阳市铁西区肇工街82-412-1号。
上诉人邓艳秋因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院于日作出[2006]沈中民（2）房终字第657号民事裁定，撤销原审法院判决，发回重审。原审法院于日作出（2006）沈铁西民二房初重字第9号民事判决，宣判后，邓艳秋不服向本院提起上诉。本院于日受理后，依法由审判员吴波担任审判长并主审、审判员黄进、代理审判员李倩组成合议庭于日公开开庭进行了审理，上诉人邓艳秋、被上诉人陆铁山及其委托代理人李秀坤、郑宝仁、原审被告吴银花到庭参加了诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定现已审理终结。
原审法院审理查明，邓艳秋于日购买沈阳市于洪区第二房屋土地开发公司杨士分公司开发的沈阳市于洪区郑家小区3号443房屋（新址沈阳市于洪区沈辽路129-1号443）一处，房屋价款32452.83元。邓艳秋于日与沈阳市于洪区第一房产经营管理公司签订托管合同，委托沈阳市于洪区房产经理公司第一房管所代管、代修。日陆新与邓艳秋订立房屋买卖协议书，陆新购买邓艳秋位于沈阳市于洪区沈辽路129-1号443房屋，房屋价款35500元，陆新于1999年3月给付邓艳秋房款35500元，并使用该房屋。沈阳市沈新供暖公司（2003年3月起由沈阳永翔供暖有限公司供暖）与沈阳建筑材料总厂于日订立的供暖合同，沈阳市沈新供暖公司为陆新位于沈阳市于洪区沈辽路129-1号443房屋（收费面积42.86平方米）进行供暖。
原审法院另查明，原审法院（2003）沈铁西民一权初字第2113号陆铁山与吴银花继承纠纷一案案卷、（2004）沈铁西民再字第20号陆铁山与吴银花继承纠纷一案案卷已确认：1999年3月陆新在劳务市场与吴银花达成口头劳务协议，陆新雇用吴银花做保姆，照料患病在床的妻子耿玲，耿玲于日因病去世。陆新于日因病去世，陆铁山为陆新之子。
上述事实，有日的买卖契约、收条、供暖合同、沈阳建筑材料总厂房产处证明、供暖收费发票存查联、证人证言、租房协议、于洪区第一房产经营管理公司证明、公有直管住宅租赁证、收款收据、房产托管合同书及当事人陈述等证据，经原审法院庭审质证，予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，1、关于陆新与第三人邓艳秋是否订立了房屋买卖协议书问题。通过公安机关对陶永林询问笔录可以看出，陆新与第三人邓艳秋订立了房屋买卖协议书，协议内容与庭审质证中的吴银花与第三人邓艳秋订立的《买卖契约》相同，同时第三人邓艳秋承认收到争议房屋购房款收据的真实性（本次庭审邓艳秋未出庭，其代理人称不知道相关情况）；证人张彭筠、刘丽萍询问笔录虽不能直接证明陆新与邓艳秋订立房屋买卖协议书，但能够证明陆新确持有关于争议房屋的证明材料到单位办理了该房屋的采暖认证；故应确认陆新与邓艳秋订立了关于买卖位于沈阳市于洪区沈辽路129-1号443房屋的协议，邓艳秋未将争议房屋卖与陆新的抗辩理由因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
2、关于沈阳市于洪区第一房产经营管理公司在日以邓艳秋名义下发的《公有直管住宅租赁证》能否证明第三人邓艳秋于2001年仍对争议房屋有所有权问题。第三人邓艳秋于日与沈阳市于洪区第一房产经营管理公司签订一份托管合同，证明该管理公司与第三人邓艳秋的托管合同关系，该管理公司又于日为邓艳秋下发《公有直管住宅租赁证》，按照该公司日出具的《证明》，此证系房产管理的依据，不属于产权归属证明，故无法确认邓艳秋在该租赁证签发日期对该争议房屋具有相应权利，因此邓艳秋该项抗辩理由本院不予支持。
3、关于吴银花与第三人邓艳秋订立的房屋租赁协议是否真实有效问题。1999年3月陆新雇用吴银花做保姆工作，同年7月让吴银花代其与邓艳秋订立房屋租赁协议，陆新与吴银花形成雇用关系不久，吴银花即以保姆身份与他人订立房屋租赁协议并一次性交纳5年房屋租金，这一情况显然与情理不符，均无法对抗争议问题1中陆铁山的举证，故吴银花与邓艳秋该项抗辩理由本院不予支持。
4、关于如何确认本案争议房屋性质的问题。通过邓艳秋向法庭的举证可以看出，邓艳秋于日以房款32452.83元购买了本案争议房屋，后于日与沈阳市于洪区第一房产经营管理公司签订托管合同，但邓艳秋未办理相应的房屋权属登记，陆新在购买该房屋后亦没有办理房屋产权证，故应确认陆新取得的是该房屋的使用权，待办理相关权属登记后，则可确认其享有所有权。
陆新与邓艳秋订立的关于买卖位于沈阳市于洪区沈辽路129-1号443房屋的协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会公共利益，应为有效。关于陆铁山要求依法继承该房屋的诉讼请求，因与本案房屋权属纠纷案由不是同一法律关系，本院不做实体审理。
原审法院判决：1、确认陆新与第三人邓艳秋关于买卖位于沈阳市于洪区沈辽路129-1号443房屋的协议有效；2、陆新对沈阳市于洪区沈辽路129-1号443房屋享有使用权，待办理相关权属登记后，该房屋为陆新所有；3、驳回原告陆铁山、被告吴银花与第三人邓艳秋其他诉讼请求。宣判后，邓艳秋不服向本院提起上诉。其主要上诉理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决显失公平。1、一审法院确认被上诉人的父亲陆新与上诉人的买卖合同有效是错误的，没有充分的事实和法律依据。上诉人只是于日与吴银花签订了房屋买卖契约，根本没有和陆新签订买卖协议。而后与吴银花的买卖协议没有履行而改为与其签订租房协议；2、一审法院确认房屋归陆新享有所有权更是错误的，房屋所有权归属应该有法律规定的要件，要件构成缺一不可。否则不能确认归其所有。一审法院的认定是违反法律规定的。上诉人与于洪区第一房产经营管理公司签订的《房产托管合同书》并于日取得《公有直管住宅租赁证》。上诉人与陆新未签订过买卖协议，更没收到房款，更不能办理产权转让手续。请求撤销原审法院判决，支持上诉人的上诉请求，判决争议房屋归上诉人所有。被上诉人陆铁山辩称，同意原审法院判决。原审被告吴银花述称，与邓艳秋意见一致。
本院查明的事实与一审一致。
另查明，陆新在购买争议房屋后，于日以12000元的价格将其所在单位沈阳建筑材料总厂分配的房屋出卖给本单位的刘青山。
再查明，自诉人陆铁山诉吴银花犯重婚罪一案，已经铁西区人民法院作出（2007）沈铁西刑初字第132号刑事判决：被告人吴银花犯重婚罪，免予刑事处分。吴银花不服已提出上诉，正在本院二审审理期间。
本院认为，本案的争议焦点为陆铁山之父陆新生前与邓艳秋之间是否存在房屋买卖的法律关系。
1、关于邓艳秋与吴银花签订的《房屋租赁协议》的真实性问题。第一、虽然邓艳秋主张《房屋买卖契约》未实际履行后变为房屋租赁关系，在[2006]沈民（2）房终字第657号案件审理期间提供了其与吴银花签订的房屋租赁协议的原件，对于该份房屋租赁协议，签订的时间为日，邓艳秋主张也是日签订的并收到吴银花支付的房屋租金10000元，而在（2005）沈铁西民二房初字第673号案件审理时，邓艳秋主张吴银花向其支付房费12000元。另外关于邓艳秋是否为吴银花出具租金收条的问题，在[2006]沈民（2）房终字第657号民事二审卷宗30页，在庭审中问:上诉人(邓艳秋），吴银花交给你1万元后，是否开具收据？答：开了。内容写的是：收到吴银花1万元，并签了名，时间是99年7月1日。在本次庭审中，问：上诉人（邓艳秋），你是否给原审被告（吴银花）出具收条（指租金）？答：没有写收条，因为租房协议已经约定了，且吴银花也没有让我写收条。问：原审被告（吴银花），租房约定的1万元写没写收条？答：没有。前后两次审理，邓艳秋的陈述前后矛盾。第二、在该房屋协议中载明租赁期限5年，一次付清为12000元，在询问邓艳秋在哪里打的字时，邓艳秋回答“在杨士综合市场附近的打字社”，但是在调查邓艳秋指定的沈阳市于洪区艺海美术部时，该美术部的负责人提出他们是2002年12月份才搬到此地，在此之前该地址并无打字社。而《房屋租赁协议》的签订时间为日。第三、按照吴银花的主张，陆新与邓艳秋之间不存在房屋买卖关系，租房协议是日签订并付的租金，而吴银花又主张陆新夫妻是1999年4月（在本次审理时主张3月）就已经在争议房屋居住，按照吴银花的主张，此时陆新与邓艳秋既无房屋租赁关系也无房屋买卖关系，但是事实上陆新夫妻却进住了争议房屋并办理了采暖认证手续，因此，吴银花的主张不符合常理。故本院可以认定，陆新是基于《房屋买卖契约》进住争议房屋而不是基于《房屋租赁协议》进住争议房屋的。现陆新已经去世，对该份证据无法确认，但根据上述分析，本院对《房屋租赁协议》的真实性不予认定。
2、关于陆新生前与邓艳秋之间是否存在房屋买卖的事实问题。被上诉人陆铁山的诉讼请求一是要求确认陆新与邓艳秋之间有合法的房屋买卖关系，二是要求继承诉争房屋。第一、陆铁山为支持其主张成立，向法院提交了《房屋买卖契约》及收条。虽然在《房屋买卖契约》中买房人的签字为吴银花，但是在契约中买房主的下一行写明“现住铁西区赞工街82号，该地址为陆新原住房地址，吴银花从未在此处居住过，吴银花是1999年3月份到陆新家做保姆，《房屋买卖契约》是日签订的，因此可以认定为吴银花受陆新之委托签订的协议。第二、在《房屋买卖契约》签订后，陆新实际向邓艳秋交付了全部购房款35500元并进住了争议房屋，而且还由陆新的单位与供暖公司签订了采暖合同。在原审法院庭审中，邓艳秋对陆铁山提供的买卖契约及收条进行质证时回答“我想卖房子的时候都写了，但是后来没有卖，我又写的租房契约。”在询问邓艳秋“你和被告订立的房屋买卖契约为何没有收回”？答“当时合计要公证，也没有实际办，也就没有在意”。问“你给人打的收条，怎么也没有收回”，答“什么事也没有办，我也就没有合计有什么用“，虽然陆铁山向本院提供的房屋买卖契约及收条为复印件，但从上述可以认定邓艳秋对曾经出具的《房屋买卖契约》及收条予以认可，因此可以认定其真实性。虽然邓艳秋又主张没有实际履行，但邓艳秋应对没有实际履行该协议提供证据，但是至今邓艳秋也没有提供证据推翻其认可的《房屋买卖契约》及收条。第三、在（2005）沈铁西民二房初字第673号案件审理中邓艳秋对《房屋买卖契约》及收条两份证据并未提出异议，而且根据陶永林在公安局的笔录可以形成一个完整的证据链条，陶永林在公安局的询问笔录中还提出原来的房屋买卖契约是邓艳秋与陆新所签订，后来由吴银花将陆新的名字改为吴银花，在本院审理中多次要求邓艳秋与吴银花提供房屋买卖契约的原件，但均未提供。因此应当予以确认陆新与邓艳秋之间存在房屋买卖的事实并且也可以认定邓艳秋已经收取陆新35500元购房款的事实。第四、在[2006]沈民（2）房终字第657号案件审理期间及本次庭审中，本院要求邓艳秋及吴银花提供买卖契约的原件，均主张不能提供。虽然吴银花及邓艳秋均主张，在1999年3月吴银花原想购买争议房，但后来未买成，而变为陆新承租争议房屋，并以吴银花的名义与邓艳秋签订的租房协议，但陆新与妻子于1999年3月就已经开始在争议房屋居住，另外，陆新在购买争议房屋后于日将其所在单位沈阳建筑材料总厂分配给其使用权的房屋出售给本单位刘青山的事实也能够进一步认定陆新夫妻是基于与邓艳秋之间的房屋买卖的事实而进住争议房屋，对此，本院认为陆新与邓艳秋之间存在房屋买卖的法律关系，因此邓艳秋与吴银花的主张不能成立。
3、关于上诉人邓艳秋提出的其持有的《公有直管住宅租赁证》能够证明争议房屋的权利人应为上诉人的主张。在（2005）沈铁西民二房初字第673号案件审理期间，《公有直管住宅租赁证》的签发单位沈阳市于洪区第一房产经营管理公司出具证明，此证系房产管理的依据，不属于产权归属证明。而至今邓艳秋也没有取得争议房屋的权属证明，而且本案是陆铁山作为原告提起的诉讼，邓艳秋在本案中为无独立请求权的第三人，因此邓艳秋主张争议房屋归其所有的要求本院不予支持。
4、关于陆铁山要求确认陆新为争议房屋的权利人的问题。陆新已于2003年去世，财产权利是随着人身权利的存在而存在，公民的民事权利始于出生终于死亡，陆新已经去世，在其去世的同时，继承已经开始，原审法院判决将争议房屋的权利确认给陆新错误，对此应予以改判。在陆新购买争议房屋后虽未办理房屋的权利证书，但事实上已经取得了争议房屋的权利，因陆新已死亡，故该项财产权利应由其合法继承人依法继承。因本案陆铁山要求确认陆新与邓艳秋之间是合法的房屋买卖关系并要求确认权属，而与继承纠纷不是同一法律关系，故本案对继承案件不予审理。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项、《中华人民共和国民法通则》第九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第六十六条之规定，判决如下：
一、撤销铁西区人民法院（2006）沈铁西民二房初重字第9号民事判决第二项，即陆新对沈阳市于洪区沈辽路129-1号443房屋享有使用权，待办理相关权属登记后，该房屋为陆新所有；第三项，即驳回原告陆铁山、被告吴银花及第三人邓艳秋其他诉讼请求；
二、变更铁西区人民法院（2006）沈铁西民二房初重字第9号民事判决第一项为确认陆新生前与第三人邓艳秋关于买卖位于沈阳市于洪区沈辽路129-1号443房屋的协议有效；
三、陆新的合法继承人对位于沈阳市于洪区沈辽路129-1号443房屋依法享有权利；
四、驳回三方当事人其他诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元由邓艳秋承担。
本判决为终审判决。
审判长 &吴波审判员
&黄进代理审判员 &李倩
二00七年六月十五日
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