2017年房价预测|2017房价是否会降级？一二线城市房价会崩盘吗？ - 房产 - 至诚财经网
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2017房价是否会降级？一二线城市房价会崩盘吗？
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　　至诚财经网()10月25日讯
　　未来中国城市会是个什么样?
　　一、未来社会大方向：人口大迁移
　　在未来，最大的社会群体现象就是全国人口不断向一二线核心城市迁移。为什么人们一直说京沪永远涨，大家也看到近年来一线二线城市持续上涨，而绝大部分三四线城市或郊县的停滞上涨，甚至还有不少下跌的案例?
　　这个问题答案很简单，就是人口不断向核心城市迁移。说的更准确些是携带财富的人口和富有社会竞争力的精英人群不断向一线二线城市迁移。这种单方向的迁徙就导致了一线二线核心城市有大量且持续的购房需求，那为什么会出现这个现象?
　　我们知道，在古代，人类最大的需求就是粮食。所以整个国家的人口在地理版图上分布的很分散。目的就是大部分的人有田地可种，有猎物可打，这样人们才能最大限度从土地和大自然汲取到所需的生活资源。而现代社会，随着农业机械化、生产科学化与经营方式产业化的不断进步与广泛推广，现代化农业已大大提高耕种的面积与农作物的产量，释放了数以亿计的农民劳动力。
　　同时这些年来，国外主要农作物产地连年丰产，以大豆、玉米等为代表的大宗粮食商品价格是国内价格的一半。低廉的价格导致国内粮商从北美和南美洲大量进口粮食，极大降低了对国内耕种的依赖，更使得人口在版图上的广泛分布已然无任何必要。
　　而与此同时，伴随现代工业化革命以及科技革命性突破创新，制造业、高科技企业、金融、文化等等众多企业产业开始不断聚集化，产业资本也不断向核心城市聚集。大量的社会财富落地到核心城区。而在这过程中获取大量社会财富的人群开始追求各种精神及物质娱乐，又助推了第三产业&&服务业的庞大需求。所以人口趋势是不断的集中密集化。
　　伴随中国社会的发展，未来中国会呈现出十几个超级大都市，大量农村将消逝，小城镇凋零衰落，人口将集中在这些超级大都市中。而人口大迁移的观点随着时间会慢慢发酵，若干年后，在整个社会慢慢接受并全民认可这个逻辑观点后，一线二线核心城市早已变成了超级大都市。
　　届时，那时的我们在回过头来在看现在的进程，就是四五线城市和县城往三四线城市输送人口与财富，三四线城市往一二线城市输送人口与财富。这个人口与财富的大迁移会一直持续到超级都市群走向成熟期。但这一过程不可避免会造就了未来三四线城市和县城的财富大坍塌。而这也是米筐投资一直反对大家在三四线城市和县城投资房产最根本的逻辑原因。
　　人口大迁移造就了一线二线核心城市巨大的购房需求!
　　新闻背景资料：
　　韩国统计局曾发布的一项数据显示，韩国人口5200多万人，其中仅首都首尔及周边仁川市和京畿道人口就近2300万人，占韩国总人口的45%。
　　日本人口约1.27亿，其中东京人口约1350万，东京都市圈总人口达3700万，一个都市圈占日本总人口近30%。
　　在全球占有国土面积最大的国家俄罗斯，总人口1.44亿，其中莫斯科人口1200万，圣彼得堡人口510万，主要人口也集中在核心城市。
　　其实美国、加拿大、欧洲各国也基本如此。下图是联合国人口司对全球特大城镇化趋势的预测，更能说明未来人口迁移核心城市的趋势。任何国家，随着科技进步、经济发展，该国人口就会不断向这个国家的核心城市里面聚集。这不是中国的特例，而是人类社会发展的宿命!
　　二、媒体与经济学家们的误导!
　　再议中国人口刘易斯拐点
　　刘易斯拐点一直是看空的经济学家和媒体最大的武器，所谓刘易斯拐点说白了就是中国出生人口增速的一个转折。房价空头认为中国目前已经失去了劳动力人口红利。
　　更是有很多媒体和经济学家近年来一直拿日本来比较说事。大意是日本1990年人口年龄结构里的劳动人口比例达到峰值，然后刘易斯拐点开始出现。同时房价也在1990年日本价到达峰值，然后开始断崖式下跌。而中国当前与日本当时人口年龄结构基本类似，所以目前中国大多数城市的房价都没什么再哄抬上去的潜力，因为人口基础并不支持。
　　笔者认为经济学家和媒体的这种观点严重误导了民众的判断!因为中国购房需求的人口刘易斯拐点与人口劳动力红利消失拐点不仅不是一回事，也并不再一个时间拐点上!
　　根据中国国家统计局发布的2015年统计公报显示，岁的劳动年龄人口总数减少487万至9.11亿，在全国总人口中占比由2014年末的67%进一步降至66.3%。而事实上，从2012年中国的劳动力人口到达峰值9.37亿后，该数值就一直下滑。劳动力红利拐点到来已是不争的事实。
　　但是，需要再次说明的是 ，劳动人口红利的拐点的到来与购房人口拐点到来它不是一回事，也不再一个时间点上!
　　建国之后中国有两次人口高峰期，一个是1963年到1973年这11年的人口高峰期，第二波就是1985年至1991年的人口高峰期。
　　我们假设，第二波人口高峰期在22-30岁，为大部分适婚青年的结婚年龄阶段并且同时有购房需求，再考虑随着社会观念变迁，一二线城市结婚年龄段普遍要比农村要晚。那么也至少要到2021年之后，才会对房屋需求的总数量产生减少效应。况且，从上面的表数据能看到，人口高峰期后增长数量下滑的态势并不是断崖式的，而缓慢减少。其次，再考虑到35-50岁的富裕人群还有房屋改善的需求。
　　所以，真实的情况是一二线房地产的购房需求的人口刘易斯拐点，最起码也要到五年之后才真正到来。那有人问那五年后怎么办?呵呵，刚需和要改善的朋友们，你们真的要等五年之后再出手买房么?人生有几个五年让你等待?!
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2018房价会降吗？听听13家房企大佬怎么说！
核心提示：
大家都知道房地产的特性，你说土地还投不投，不知道现在怎么办，为什么？我认为到今年年底，乐观一点到明年年初，房价一定是往下走，这是没有办法的，这是国家战略，要控制房价，房子是用来住的，不是用来炒的。
今年年底或明年年初&房价一定是往下走
绿城中国CEO曹舟南，8月28日
我嘴比较毒，去年也是这样，我说中国内地房地产市场已经疯了，哪个行业有这样的商业逻辑关系，当时面粉比面包贵，我个人判断内地房地产市场即将要崩盘，风险很大，这是我去年讲的。
我嘴巴很毒，不幸被言中了。我现在担忧，去年4月份到9月底内地房企拿的地怎么办，因为现在的房子不仅限购、限价，还限贷、限售，所有的报批价格和预售证都被当地政府所限制。广州和南京甚至出现了地价多少，预售证价格就多少。
为什么说这样的话，我当时就说了一句话，抛开有质量增长的规模就是找死，做得越大死得越快，这是我去年讲的话，抛开有质量的增长，追求规模，规模越大死得越快，也不幸被言中。
大家都知道房地产的特性，你说土地还投不投，不知道现在怎么办，为什么？我认为到今年年底，乐观一点到明年年初，房价一定是往下走，这是没有办法的，这是国家战略，要控制房价，房子是用来住的，不是用来炒的。
前年拿得那么高的土地，内地开发商都是用高地价以博取未来的高房价，这是所有内地房企的开发和商业模式。原来高地价拿了以后，现在的商业模式被剪断了，房价要跌不是增长，但是你拿地的时候是按照今天拿高地价博取未来高房价的模式，我不知道大家怎么办。
更担忧的是储备量很大，明年万一下降了10%、20%怎么办，比如拿的地里面地价是3万元，掉10%变成2.7万元，再掉10%就变成2.5万元了，你承受得起吗？因为房价都控制下来了，地价肯定要下来。我个人认为大家一定要系统分析。
如果政府批的价只有市场的7折&我们肯定是不卖的
世茂房地产副主席许世坛，8月29日
对于2018年，我们整体是乐观的，因为房地产对整个经济的贡献还是很大的，目前也没有趋势看到在下降。当然个别一二线公布的数据是有受到控制的，但是这个控制也是政府调控的控制，就是很多贵的项目不批预售证，很多金额很高的就会推迟上市，但是这个不代表房价真正在下跌。
当然国家希望控制住一二线，不要大涨，但是也不可能跌。房地产大跌会有很多负资产，有很多金融机构会产生坏账，这不是国家愿意看到的。我们也希望房价是稳定的，不要大涨，但是我们整体的土地成本也比较低，另外就是我们会加快销售和推货的速度，我们四季度会有很多新增的供应，我们多卖房，多收钱也是规避风险的一个主要的办法。
关于限购、限价，包括现在限价后批的价格如果高于当地的平均价，它还是会控制备案的，这样对回款是有影响的。除非是做刚需的，或者在三四线，受调控的影响比较少；如果在一二线比较多，改善型或者是高端型的房产，肯定今年的限购、限价，特别是网上登记会对开发商的销售和回款都带来一些压力。
我们怎么样去解决呢？第一，我们在三四线增加了开工面积，去弥补一二线的损失。第二，我们跟政府沟通，比如说我能不能价格是毛坯的，我再提供一些装修服务，或者是车位卖贵一点。沟通解决不了的就晚点卖，如果说价格不是差太多，比如说政府的备案价是市场价九折的，我们也愿意卖，就让业主赚10%，但是这部分我们希望是一次性付款，等于是一次性给了个九折优惠。
当然如果政府批的价只有我们认为市场的8折、7折，我们肯定是不卖的，我们再等等，看看有没有其它的沟通渠道。这个肯定会有影响，但是三四线升得很多，供货也加了很多，所以也已经充分的弥补了。
放在那里相当于&政府鼓励你多赚点钱
宝龙地产总裁许华芳，8月28日
上海新政对我们还是有影响，但是在上海我们不是很急，因为上海是个很神奇的地方，它只会涨，不会跌，放在那里相当于政府鼓励你多赚点钱，你放得越久赚得越多。所以我们心态还是比较好的，而且从上海的土地储备来讲，我们绝大多数都是很低时候拿的土地。
加大调控力度的可能性不大&
禹洲地产董事局主席林龙安，8月28日
今年的楼市应该是稳定为主，「五限时代」已经到来了，再加大政策的出台，我估计也不会有了，但是会维持平稳的局面。
不管是量还是价，量不会上升到哪里，价会略微上升一点，但是是以稳定为主。
未来三年左右房价的趋势还是稳中有升，但是整个销售量不一定会冲到哪里，现在土地已经越来越珍贵了，而且越来越少，特别是在一二线城市的土地，几乎是推出来就被抢光了，土地的价格也是直线上升，很多城市进入旧改阶段，土地成本上升了，所以我想未来还是稳中有升。
长租公寓我们已经在布局，比如说在合肥我们有几栋楼，一手房和二手房差价在6000块钱左右，我们就准备把这个做长租公寓，不卖了。
我们在上海闵行区的一个项目，在地铁边上，如果卖完了以后再买地也很难，所以我们也准备持有。另外也是因为一手房和二手房差价的问题，所以我们准备部分持有做长租公寓。
调控若长久市场将会完全歪曲
瑞安房地产董事局主席罗康瑞，8月23日
对未来的楼市，我还是看好的。但我刚刚也说，这个限购、限售等很多方面的条件都是非常苛刻的，这也使市场不会有大幅度飙升的现象，而这也是好的。因为要是政策一放开，价格飙升之后，将来内地可能会发展到香港现在这样的楼市环境，我觉得是很不理想的。
所以这方面我还是觉得，政府调控是应该的，但调控长期以往的话，这个市场将会是完全歪曲的，因为没有给它能够发挥的地方，这也是要小心的一点。
三线城市只是阶段性选择
恒大集团总裁夏海钧，8月28日
国家对很多一线、二线城市做了限购、限贷等很多的措施。我们也做了一个统计，恒大现在在售的是546个项目，受影响的是121个，大概占719个项目的22%。这些项目绝大部分是在一线城市和核心二线城市，一线城市受的影响比较小。
今年市场还有一个特点，三线城市的价格涨了30%到40%，在此基础上，恒大今年就增加了一些不受调控限制的城市的土地储备，比如二线城市或一线城市周边的城市，客户还是一线城市的。如此，土储在三线城市的比例略有增加，但整体还是以二线为主，因为要确保利润的增长，不会受到国家阶段性政策的影响。
提到对三线城市的看法，我很坦率地说，恒大是看中一二线城市，不是看中三线城市，三线城市叫阶段性城市。目前国家出台了很多政策是鼓励三线去库存，一二线只能收紧，在这种情况下，恒大今年适度增加了三线的土地储备，主要是避免国家宏观政策的影响。
从长远来说，中国的房地产肯定是一二线要好过三四线，因为一二线的人口基数高，市场需求量大，目前恒大的土地储备还是70%多在一二线城市，恒大不会把一二线城市放到后面去。另外一个，公司在深圳储备了大量的土地。
这就是恒大的核心战略，我们认为未来的增长肯定还是在一二线城市，特别是在一线城市。当然在这个阶段，受政策影响的时候，做一些三线城市的项目是有必要的，但这不代表公司转向三线城市。我们过去说三线城市好是没办法，因为那时恒大没钱，我们过去就是实行农村包围城市，做大规模就是把三线城市做大。
恒大应该说是中国一个很特别的企业，从2009年上市以后，公司始终坚持市场化的发展。我们认为中国市场很大，改革开放的成果很多，所以这个饱和度没有达到，没有必要在目前这个阶段去国际市场发展。
恒大和别的发展商不一样，别的发展商是在国内融了资拿到海外去投项目，恒大是在境外融的钱，拿回中国做建设。恒大上市到现在这么多年，总共从国际资本市场拿了170亿美金，支持中国经济发展，所以在这一轮的国家调控整顿当中对恒大是高度认可的，不是一般的认可。
一二三四五线全线出击
碧桂园集团总裁莫斌，8月22日
关于北京的市场，我认为中国房地产市场肯定是健康的，而且我们是有信心的，一线城市的刚性需求是永远存在的，所以我们也希望除了在三、四线主战场以外，也能够拥抱一、二线城市，所以一、二、三、四、五线城市均衡发展也是我们追求的目标，我们希望在每一个地方的项目都能够做成功。我们的目标市场现在是一二三四五线全线出击，哪里有市场哪里就有碧桂园。
按照绝对居住人口去分析市场&是不可靠的
远洋集团董事局主席李明，8月24日
关于新土地的拓展，我们过去按照一、二、三线城市去拓展，现在发现这种分类方法有点落伍，我们还是按照城市群为考虑，比如说长三角、珠三角、成渝、武汉等等。
我之前对市场的看法相对比较保守，现在我们是乐观谨慎，不能叫谨慎乐观，所谓乐观是短期乐观。原来大家都想这个市场整个销售额十几万亿，这么高位还能够保持两位数的增长，甚至20%的增长不现实，人均面积40平方米等等，就好像这个行业到了一个拐点。去年和今年现实告诉我们市场挺好的，速度挺快，加速度更快。
我这段时间也一直在想到底怎么认识这个市场，我的结论是两三年想高位保持两位数的增长是可能的。为什么说可能，其实我们都忽略了人口流动的问题，按照绝对居住人口去分析市场是不可靠的，真正的需求是来源于人口。
中国未来的人口政策，和经济地区的调整，和一些新的理念、新的概念的落地，都促进了人口的流动，这种庞大人口是基数，虽然房子不动，但是人动也是一样。但是长远来看，两三年以后，三、五年以后，现在还是要保持谨慎的态度。
首先，再多的房子用来住房总是有限的，一个人住2000平方米是不可能的，也不需要，住个50平方米，100平方米总是可以的，我觉得总是有限的。另外，我觉得长效的居住政策，随着人们的共识，现在租赁，房地产税，这些都还在看、在做，这些东西会发挥调节作用，所以我觉得要乐观谨慎。
每一个城市都不缺房子了
SOHO中国董事局主席潘石屹，8月22日
在过去的20年时间，房地产开发商建了好多的房子，到今天为止，我认为每一个城市都不缺房子了，而是把这些房子最充分地利用起来，才是我们的使命。
地价也很难突然掉下来
富力地产联席董事长李思廉，8月22日
为什么中国过去调控了那么多年？到现在房价还是上涨，或者是市场，还是挺活跃的？
这个是因为中国有很多大的人口基数。大家可以看到国内的GDP在过去很多年都以不低于6的增速在增长。所以在这么大的基数底下，这是一个非常好的现象。
其次就是中国有「农村人口城市化」这个大的政策在支撑，由于这个政策，每年有五千万人口城市化。这个就带动了城市周边的农村人口，拥到城市去买房子。
国家今年货币政策是收紧的，我们这个行业还是要小心。因为，明年到期的公司债、信托有很多，会有一个所谓的高峰期，所有的企业都需要准备。理论上中国政府也不会让这个行业就这样倒下来，但是在合理的情况下相关部门还是会适当地让这个行业的资金合理地松一下。
地价也很难突然掉下来，现在省会城市、一线城市，所有有名城市的招拍挂项目都不是两三家公司竞争，很多公司都会参与，一般企业的资金还是充裕的。
下半年拿地的房企应该会少一些
中海地产董事局主席颜建国，8月21日
下半年买地的事情，因为我们感觉一方面政府土地供应增加，特别是一二线城市；第二方面金融去杠杆融资环境紧张；第三方面，销售情况谨慎乐观，下半年销量可能减少，相对各家房企回款进入土地市场少于上半年。
从短期来讲需要小心操作
龙湖地产董事局主席吴亚军，8月16日
我们对房地产行业依然充满信心。在人类的历史上从来没有出现过，像现在这样一个工业化、现代化和城市化的进程，这是时代的一个大机遇。这个大机遇现在并没有完成，尤其是城市化伴随的人口在中国版图上重新分布，会给房地产带来新一轮的发展动能，龙湖已经为这个机会做好准备。
因此，房地产行业从近期来讲，是看供求、看货币，但是中期要看城市的产业结构，长期是看人口迁徙，包括人口的流入流出和素质结构，能否匹配消费升级和新旧动能的转换，产生新的全球产业竞争力。
从中长期来讲，我们对这个行业充满信心，要抓住时代的机遇，但是从短期来讲，需要小心操作，因为行业还是会呈现出周期性和政策性，当遇到政策调整的时候，一家企业从微观上来讲要「小心驾驶」。
当好农民种好地&天气怎么变都没关系
万科集团董事局主席郁亮，8月25日
万科现在就是七个字：当好农民种好地。天气怎么变都没关系。只要城市还在继续发展变化，万科就有机会。
责任编辑：刘静静
&&&Power&Media& 鲁ICP备楼市最强预言：2018年房价到底会不会涨！
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楼市最强预言：2018年房价到底会不会涨！
文丨子木老湿，首发于子木聊房（本文不代表金融五道口立场）这段时间，粉丝咨询最多的问题就是，“马上要年底了，年底能买房吗？明年2018的房价会跌吗?2018市场会是什么行情？”等等。其实，在这个圈子里，对于房价，大家一直有一个共识，那就是“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。无论是土地还是人口，还是货币等等，归根结底就是供需问题，看供过于求还是供不应求。在中国，大力发展的前提就是完善解决供需问题。那好，虽然近期市场上的空军占主体，但是老湿还是想从这个共识来说一下，为什么我坚持2018年房价会继续上涨。同时，注意几点：本文所说的上涨指的是一二线城市的房价，三四线城市房价一直不纳入“涨跌”的议论范围本文说的是到2018年，过了2018年谁都说不准，毕竟我们是政策市，不确定未来会不会有新的政策本文主要的三个论点：我国社会化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期，土地供应逐年减少重压调控下，房价依旧保持小幅上涨（一）我国社会化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市。目前不得不承认的是，我国确实已经步入“人口老龄化”的阶段，“人口红利”的优势在逐渐减少，未来将不会有太多年轻人从农村涌入城市；然而，事实上，人口老龄化对房产市场的影响不会像想象的那么大。因为虽然人口老龄化的事实不可否认，但事实上，人口基数足够大，而且二胎政策已经放开。最重要的是，我国的城市化已经进入下半场，远不是原来“农村包围城市”，而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源，同时也迸发着更多的机会，更加新鲜的文化和思想，始终吸引着全国各地的目光。以北上广为首的70个大中城市来说，目前的房产库存，其实还远远不够。下图是年31城小学生人口变化的情况。之所以采用小学生人数反映人口变化，是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩，真实性有待商榷。图中可以清晰看到，厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错，未来凭借着其本身的优势，也应该不错。除了北京、上海之外，其他城市都在争夺人口，深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战，再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市，这些城市有着较好的人口增长预期，未来的购房需求量继续膨胀。（二）一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期，土地供应逐年减少关于土地供应，大家不得不承认的是，目前一二线城市的土地供应趋势确实在逐渐减少。上图是月份不同城市土地市场的成交情况。可以看出：一线城市总体来看土地供应同比确实在增加，且楼面价有所下降而二线城市土地供应量持续走低，然而楼面价却上升了22%，即地价上涨超过四分之一对于一线城市，北上广深作为政策调控的重点，土地供应量有所回升。尤其是北京第一季度的土地供应就已经达到去年全年的供应，但是这种供应，盘旋在北京的房企仍然不领情，主要也是因为去年的供地量实在太低，不足120万平方米。所以今年的多倍土地供应仍然起不到太多作用，即使今年是去年土地供应的10倍，总体来看也不足1200万平。上海和广州今年的土地供应量也有所回升，住宅用地增幅在18%左右。但是作为有众多刚需存在的超级大城市，这个土地供应量基本也是杯水车薪，更何况，这部分土地里还有那么多的租赁用地，共有产权，商服用地等。同时深圳，土地供应量着实是百分百的减少，今年前三季度住宅土地成交量为0。这种尴尬状况，主要是因为深圳面积小人口多，几乎无地可供。近年来，深圳新建住宅大多都是通过城市更新、旧城改造获取的土地，所以深圳的土地供应不要有奢望。而从长期看，根据同时根据北上广城市的总体规划，能够看出，从长期来看，这四个一线城市土地供应的走向确实是要逐年减少。根据《北京城市总体规划（）》，到2020年，北京的城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右。所以虽然北京今年前三季度的土地供应远超去年，但是也是因为去年北京的土地供应实在太少，对比更强烈而已。根据《上海城市总体规划（）》，到2020年，上海规划建设用地总规模为3200平方公里，未来将不再新增。对于现状低效建设用地实施减量化，预计到“十三五”末，上海将累计完成减量50平方公里，截至今年8月底，累计已完成项目立项47.9平方公里，项目验收19.6平方公里。减量化复垦的土地将优先用于生态建设。根据《广州城市总体规划（）》，到2020年，广州市域常住人口控制在1800万人以内，市域建设用地控制在1772平方公里以内,其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内。此外，要贯彻落实城乡规划法关于先规划后建设的原则，禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。同时根据中国指数研究院的数据，二线城市土地供应已经明显地表现了走低趋势和事实。虽然目前成都、武汉、合肥等城市还在继续扩张，它们都希望成为真正的国家中心城市，希望吸引更多的人口、扩展城市边界。但除了郑州，其它城市的土地供应也都是减少的趋势，而且它们似乎都已经不想或不能再供应更多的土地了。不仅仅是经济活力高的城市土地供应量走低，如苏州、宁波、天津、石家庄、济南等，经济本来就衰落的东北和西北地区，沈阳、长春和兰州，它们的土地供应量同比均比去年同期要低。同时，因为房价最主要的组成部分就是地价，地价上涨四分之一，房价不可能不涨。今年二线城市土地成本上升四分之一多，即使开发商放弃利润，只是单纯为了公司的运作，品牌的扩张，但是地价高居不下，房价肯定不能低啊。开发商的底线无非是不赚钱，但是不能赔钱。所以，从中期看来，一二线城市的土地供应会持续走低，一方面是城市总体规划的布局，另一方面也是限于18亿亩耕地红线，这是一个具有法律效力的约束性指标，18亿亩耕地根本上是不可突破的底线，所以加大土地供应困难重重。（三）重压调控下，房价仍然保持小幅上涨自去年930新政以来，楼市也经历了一年多的“限购+限价+限贷+限售”的高压调控，这一系列的调控政策确实取得了效果，根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示：一、热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平；从同比看，涨幅均继续回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。二、70个大中城市中一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅继续回落或与上月相同一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月基本相同；三、70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落不过比较有意思的是，这轮调控“限购+限贷+限价+限售”，房价仍然没有下降，相反大多数城市的房价仍然在上涨。除了北京等一线城市有0.1个百分点左右的下降外，其他城市房价均在上涨。这种力度的调控房价仍在上涨，那么如果后期调控政策力度仅停留在这个程度、不继续加码呢，房价是否就仍然会维持这种小幅上涨的态势，小幅上涨也是涨。本文不是在宣传中国房价神话，房价不是不能降低，事实上，在我国楼市发展史上，确实有几次楼市崩盘，包括温州、海南，当然最具代表性的还是海南的“天涯海角”。那是我国楼市历史的第一次调控。1993年6月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策，限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目，招招对准房地产市场。与此同时，国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。釜底抽薪，一夜寒冬。海南房地产市场应声而落，海南经济亦进入断崖式下跌。大量房地产企业倒闭，无数人血本无归。这些企业在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。很多土地最后变成了玉米地，而烂尾楼变成了养猪场。但是现在的中国跟90年代有着巨大的不同，房地产和中国的国民经济基本上互为绑架，如果政府故意再让楼市崩盘，无异于釜底抽薪，同归于尽。即使现在供给侧改革，要发展实业，鼓励创新，但是这些短期内是不会有太显著的变化的，支撑GDP稳定健康增长最主要的部分还是房地产以及与房地产相关的各行各业。同时可能会有人提到央行行长周小川在G20财长和央行行长会议上的表示，中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。（这个我在之前的文章里写过）但是经济去杠杆、金融去杠杆，不一定就是降负债，房企目前的负债率确实已经超过平均负债率，但是如果真的用降负债的办法来降杠杆，经济很可能出现瀑布式下跌。即使后续租售同权等政策落实，那其实从政策制定到落实，中间还是有过渡期和缓冲期的，也就是说，2018年仍然是房产的缓冲期和过渡期，这段时间房价仍然会保持稳定小幅上涨。全文总结从长期来看，由于我国人口基数大，以及目前我国的城市化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市，一二线城市的住房需求还有膨胀空间；从中期来看，我国的土地供应肯定是逐步缩减的，尤其是一二线城市，受限与各城市总体规划，以及城市本身的体量，未来一二线城市土地供应会继续下降；从短期来看，目前我国的调控政策已经可以说是“史上最严”，房产调控也逐步定为长效机制，但是高压之下，我国房价仍然保持小幅上涨，不得不说是需求端发力。虽然房产调控已经纳入某会报告，要维持房价稳定，但是“稳定”一定是房价稳定上涨，而不是稳定下降。最后重申本文观点，房价大涨的时代确实已经不复存在，但是在2018年前，仍然会保持像今年下半年稳定小幅上涨的态势，预计全年的涨幅不会超过4%。
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