中国房价还会涨吗？房子还能买吗？
来源：BWCHINESE中文网
　　最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
　　近期房价大涨，地王频出，过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话，年更是在主要经济体中涨冠全球，这是什么原因导致的？2015年中，作者曾提出“一线房价翻一倍、三四线涨不动”，被评为十大商业经典，并被验证。
　　最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
　　1、什么决定房价？
　　在预测“房价还会涨吗”之前，我们首先要弄明白“什么决定房价”。
　　1.1商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性
　　商品房和所有商品一样，价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程，包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导，因此我们重点分析需求。
　　商品房需求包括居住需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。
　　1.2商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
　　过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人，其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982年平均每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年为3.1人。
　　但是，年间尤其年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。
　　1.3金融属性的驱动力：货币超发和低利率
　　美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。
　　利率政策调整导致住房市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激：年度，美联储连续11次降息，累计降息4.75个百分点。直至2002年11月，基准利率降至1.25%，美联储的低息政策一直延续到2004年。在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。
　　利率政策调整导致住房市场大幅波动：日本。年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。
　　利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，、年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。
　　2、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？
　　2.1什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
　　根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。
　　年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如、2015。
　　因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。
2.年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发
　　不断降息提高了居民支付能力。自新政和1121降息以来，房价启动新一轮上涨。新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。
　　货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。
　　事实上，近年中国房价大涨只是全球的一个缩影，美欧日等资产价格也迭创新高。自2008年国际金融危机以后，全球央行货币宽松政策层层加码，从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了极致，但经济和通胀仍然低迷，资产价格却迭创新高。2008年伯南克提出，我们找到了避免大萧条的办法。2014年斯蒂格利茨提出，我们避免了大萧条，却陷入了大萎靡。
　　3、房价还会涨吗？房子还能买吗？
　　根据前面的分析，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。
　　3.1基本面仍有空间
　　如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。
　　值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。
　　3.2关键在货币松紧
　　如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。
　　自229降准以来，货币政策回归中性，主要受上半年经济L型企稳、通胀预期抬头和房价暴涨制约，现在第一个逻辑已经被破坏，第二个逻辑正在弱化，第三个逻辑尚待新一轮房地产新政的效果，货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。
　　政治局会议提出“抑制资产泡沫”，苏州、南京等推出新的房地产调控政策。
　　近期M1增速创新高而M2增速创新低，主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业现金流改善、企业存款活期化，M1上升未有效传导到实体经济和M2，货币流通速度下降，落入流动性陷阱，脱实向虚，压低无风险利率，推高债市、价值股和土地价格。
　　平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。
　　考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。
　　本文作者：任泽平,方正证券首席经济学家。
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(责任编辑：杨明)
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一线城市房价这么高了，还会涨吗？
【摘要】深圳等一线城市房价未来三五年甚至更长的时间，大趋势上涨的概率极大。
&·&& 15:30
作者: 笑看红绿&&&
随着一线城市房价越来越高，每平十万以上的房子已经很常见了，越来越多的人开始担心房产风险大了，上涨潜力很小，甚至可能会跌。所以，不断有人把本来准备投资房产的资金投资到股市，或者创业，或者投到其他地方去。甚至有个别的人卖房去炒股。一线城市房价确实看起来很高，但是，是不是真的不会涨了，或者会下跌？我是这样考虑问题的，推动房价上涨的因素改变了么？先让我们看看房价上涨的原因。我在2011年出版的书中就提到：比如最近几年房价涨幅较大，明显处在上升趋势中，这是什么原因造成的？我认为主要有以下原因：第一，中国目前处在城市化进程中，每年有大量的非城市人口进城定居，城市住房需求增加。随着经济的发展，大量人口从农村进入城市，从农业进入工业和服务业。如果在某些时期城市化进程过快，大量人口涌入城市，势必提高这些城区的住房需求，从而推动房价上升。在1990年全国城镇人口为2.96亿，到了2009年城镇人口增加到6.22亿。平均每年净增城市人口1716万。在城市化加速时期，房价上升速度一般比较快。第二，中国经济处在高速发展期，经济快速增长，居民可支配收入增加，加大了包括改善性需求在内的对房产的需求。第三，随着经济发展，居民储蓄不断增加，意识渐渐觉醒，非常低的利率使人们不愿将钱存在而是选择投资，但是投资渠道比较狭窄，对房产的投资性需求增加。现阶段，对普通投资者来说，中国最主要的投资市场是股市和房市，股市暴涨暴跌非常多，并且近十年来总体涨幅不大。俗语讲“一赚二平七亏”，散户在股市大部分都是亏钱的。因此相当一部分投资者知道股市风险大，而选择投资房产。第四，政府垄断土地供应，依赖土地财政，导致每年的土地供应量较少价格较高，每年投放向市场的商品房远远不能满足市场的需要。所以导致供不应求，过多的资金追逐相对较少的商品，所以自然价格水涨船高。这是根本问题，是非常重要的一点。但这也是地方政府不得已而为之，分税制改革以后，中央政府拿走了税收大头，地方政府每年需要搞城市建设，修路建公共建筑等基础设施，不卖地，钱从哪里来。有人会说，房价涨不是供给的问题，是炒房的太多，这是不对的，因为商品房是一种商品，在市场经济下，谁都有买这种商品的自由啊，为什么有人会炒？就是有人看到的房产供不应求，有上涨潜力。这个是原因，有人炒房、炒房的人多是结果。从总体上来看，以上推动房价上涨的几个因素相当强劲，因此可以比较有把握地判断，在近期内房价处于上升通道，即便政府用压制需求的方法屡次调控，这些因素在近几年内也难以扭转。我上面提到的影响房价上涨的因素，其实可以浓缩为几句话：需求方面，由于城市化高速推进，大量人口涌入城市，加上居民投资渠道窄，所以对房产的需求量很大；供应方面，政府控制土地，挤牙膏式地卖地，土地供应量较小。这就导致房产严重的供小于求，所以房价上涨。目前，三四线以下城市，政府的土地供应量上来了。而随着城市化的发展，这些小城市对人口的吸引力降低了。对于中国这样的人口大国，在城市化的初期中期，各个城市之间是正和游戏，各个城市人口均在增加。在城市化的中期以后到后期，各个城市之间，尤其是没有产业分工、不在同一城市圈的城市之间，是零和游戏，很多大城市将碾压小城市，吸引小城市人口、资源到大城市，碾压小城市。小城市人口流出，经济凋敝。&但现在直到未来，零和游戏的趋势会越来越明显。也就是，小城市人口流出，大城市人口流入；一线城市碾压所有小城市，大城市碾压小城市。可能一些竞争力弱的小城市，未来会凋落衰败得很厉害。&所以，三四线以下城市，有些情况确实已经改变了。所以房价上涨的潜力变小，甚至有些人口净流出的小城市，房价很难上涨了。但是，一线城市，土地供应仍然极为有限，对房产的需求量仍没降低，甚至还增加了。并且，未来三五年内，仍无明显改变的可能。所以，一线城市房价，虽然房价看着已经挺高了，但是，因为供需矛盾仍然非常突出，仍然是严重的供小于求，未来总体上可能还会延续上涨趋势。那么，可能会涨到什么时候？理论上可以推测包括不限于以下几种情况：第一种可能，若干年后，政府基本没地可卖了，所以改变游戏规则，改为放开土地供应，征收存量房房产税。有土地可卖时，就靠卖地赚钱；无地可卖时，就征收存量房的房产税。玩一鱼两吃的游戏。当年自行车都交税呢。税收，从来都是政府利益最大化的规则最容易通过和执行。在舆论上做好工作，最好是利用一部分人，来压制另一部分人。所谓拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫。这种情况实现的概率很大。但房价会降低吗？我认为很难降低多少，只不过恢复正常市场的波动中平稳上涨状态而已。第二种可能，房价继续涨，高到让很多企业搬离，人口不再涌入。需求减少，供需平衡。这种情况比较难实现。因为其一，政府用土地供应、限购限贷等调控政策，让房价缓涨，人为拉长了房市的周期。这种自动的市场调节机制很难实现；其二，人口集聚、资源聚集到大城市的趋势，是自然规律和社会规律，会延续很长的时间。第三种可能，政府现在就彻底放开土地供应和对房地产的调控政策。那么房价一定会暴涨，然后土地供应量和房产供应量急剧增加，房价暴跌。这种情况完全没可能实现，因为政府做不到放开土地供应和对房地产的调控政策这个前提。第四种可能，中国未来数年出现大的经济危机等黑天鹅事件，导致购买力突然急遽降低，房价下跌。这种可能的概率很小，并且别的情况不变的话，顶多像2008年深圳房价下跌一样，下跌持续时间很短，很快就会回到上升通道。反而是很好的买入机会。综上几种可能，深圳等一线城市房价未来三五年甚至更长的时间，大趋势上涨的概率极大。
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或其它登录方式澳储银：不要期望澳洲房价会像以前繁荣时期那样上涨
龙腾海外房产网
[摘要]澳大利亚储备银行警告房产投资者：不要期望住房价格会以以前繁荣时期那样的速度上涨。
海外房产网编译，澳大利亚储备银行警告房产投资者：不要期望住房价格会以以前繁荣时期那样的速度上涨。
澳洲储备银行表示，人们进行房产投资的风险越来越大，尤其是在自我管理的养老基金领域。
澳储银在其金融稳定评估报告中写道：&重要的是，那些购买房产的人们对未来房价的上涨保持着现实的期望；与危机之前的几十年相比（在通货紧缩和放松金融管制下，当时房价上涨很快），住房价格的长期上涨态势预计将与收入的增长更加一致。&
它强调了新南威尔士州是一个又房产投资者主导的市场，那里有40％的购房贷款流向了房产投资者。
该报告说：&投资者活动的增长是与悉尼住房价格的近期回升联系在一起的，报告的销售价格远远超过了指导价和估价。&
报告表示，利用自我管理的养老基金(SMSF)来增加房产投资的一个风险是，至少它们中有一些是新的需求来源，这可能会加深房地产价格循环。这也引起了消费者保护方面的担心：如果养老基金成员暴露在他们没设想到的更大金融风险中。
有证据表明，自我管理的养老基金一直占近期散户投资者需求的很大一部分，这些投资者需要银行颁发的非公共股权资本以及更加普遍的混合型证券。
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