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乌鲁木齐北平祥园物业高收费合理吗？收藏
“北平祥园物业公司号称“一级物业”，他们的收费为每平米2.2元，小区卫生很差，服务更差，收那么多钱，可单元门坏了都没人修！”乌鲁木齐市价格监督局回复，经查，新疆西域长城物业服务有限责任公司在2014年3月和北平祥园小区每位业主签订了《临时管理规约》，在签约文件内明确了物业管理服务费：2.2元/㎡（按建筑面积计算），业主交纳费用约定时间为每年第一季度完成。新疆西域长城物业严格遵守《物业服务合同》的约定，保证了北平祥园小区环境卫生、清洁率达到99%。日，新市区物业监管办工作组对北平祥园小区物业进行了详尽的工作检查，给出的评分是84分，工作成绩属于“良好”。物业费征收标准问题：根据《乌鲁木齐市物业管理条例》规定，目前高层住宅小区物业服务费具体标准是：四级服务0.80元/平方米，三级服务1.1元/平方米，二级服务1.5元/平方米，一级服务2.0元/平方米（以上为基准价，可上下浮动10%）。需要说明的是：物业服务收费标准与物业服务内容及服务等级有关，与物业公司资质等级证书无关。建议小区成立业主委员会，与物业服务企业根据物业服务质量等级标准，协商确定本小区的物业服务收费的具体标准。垃圾物业，谁住谁知道！！
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小区物业公司随意改道路为停车位并收费违法
小区物业公司随意改道路为停车位并收费违法
来源： 发布日期： 13:27:12 查看次数：
日前，国家发展改革委宣布放开住宅小区停车服务价格，公众担心此次价格管制放开是否会造成小区停车费上涨。
　　国家发展改革委价格司有关负责人对&新华视点&记者表示，放开业主共有车位停车收费，有利于发挥市场对资源配置的决定性作用。价格放开后，意味着管理部门将事前定价转为事中事后管理。
　　&新华视点&记者就其中的几个焦点问题进行了实地调查。
　　焦点1：是否会涨价？
　　调查：一线城市车位缺口巨大，有些地方价格未放先涨
　　事实上，此举出台以前，部分地方已出现小区停车价格&未放先涨&、政府指导价&失控&等情况。
　　目前，国内一线大城市住宅小区停车收费基本执行的是政府指导价，如北京规定居住区露天停车场每月收费最高不得超过150元；深圳住宅类停车场机动车停放服务收费标准为小车每月110元；广州价格稍高，一类地区月租最高为500元，二、三类地区最高月租价为400元。
　　一方面是小区停车收费不高，但另一方面，城市整体停车位不足、一户多车等现象带来的车位供需失衡，小区停车难问题日趋严重。
　　北京市政府的一份文件显示，2013年末，北京拥有正式停车位276万个，而目前北京市机动车保有量已达到561万辆，刨去几十万辆公车，私家车夜间停车位缺口至少有200万个；广州市的机动车保有量约260万辆，其中小汽车已达到190多万辆。但与之配套的汽车泊位数在册登记的仅为63万多个，汽车保有量与在册登记泊位数之比大概为1：0．33，也就是说，每三辆小汽车才能提供一个规范的停车泊位。而据调查，广州市60％左右的私家车夜间没有固定停车位。
　　失衡的供需关系，造成一些地方住宅小区停车价格出现不同形式的&未放先涨&。广州市停车场行业协会的调查数据显示，广州市中心城区住宅配建停车场的个人产权车位，月租最高为每月2300元。在中心城区的149家住宅停车场中，仅有4家控制在政府最高指导价范围内，超过97％的停车场收费高于政府最高限价。
　　各种变相涨价也层出不穷。此前北京市价格部门曾接到投诉称，有居住区停车场甚至欲一次性收取20年的停车场管理费和租赁费；位于北京南四环的部分新建住宅小区，出现在小区内外没有停车审批、不该收费的道路范围却被收费等现象。
　　曾代理多起小区物业纠纷官司的北京兰台律师事务所律师包华对记者表示，除了私自涨价，一些住宅小区还把停车费计入物业费，造成变相涨价。
焦点2：业主对价格真能说了算吗？
　　调查：业委会议价能力不高，广州仅两成小区建立业委会
　　多数人对政策的解读是，价格放开后的小区停车费由业主说了算。但业主真的能做主吗？
　　国家发展改革委价格司有关负责人表示，此次放开住宅小区停车服务收费，主要考虑到一是相关停车设施属业主共同拥有，且主要为业主自身服务，收费标准理应由业主共同决定，政府不宜直接干预；二是这部分停车服务与利用住宅小区周边车位、房地产开发商自有车位等提供的停车服务形成了一定竞争，具备放松价格管制条件。放开业主共有车位停车收费，改变了小区业主被动接受服务和收费的状况，将停车服务经营者和收费标准的选择权交还给全体业主，有利于发挥市场对资源配置的决定性作用。
　　但记者调查发现，目前，业主委员会在小区停车管理上的话语权微弱。
　　－－物业公司服务差，存利益寻租空间。
　　在部分一线大城市，由于政府定价价格低廉、供需失衡，业主要想获得车位很难，不仅导致不少小区物业公司将物业费与停车费挂钩进行涨价，一些业主为了获得车位长期使用权，不得不&找人、找关系、多花钱&。
　　位于广州天河区棠下的棠德花苑是广州市曾经最大的解困房小区，该小区有9000多户居民，汽车登记量3000辆，但目前小区仅有1500个车位。有车业主纷纷投诉：&月保卡&基本买不到，每天要排队买&临保卡&，经常要等上一两个小时才能进入自家小区。
　　－－随意改变公共区域用途，收入去向不明。
　　长期以来，由于权属不清、监管缺失、业主维权意识淡薄，许多属于全体业主共有的露天车位，却由物管方大肆收取停车费，这些收费也大多去向不明。
　　按照物权法等相关法律规定，小区公共区域规划的停车场的收费，应在扣除成本后交由全体业主使用。许多小区内的露天停车场原本规划不是停车场，而是花园或公共道路等，一旦功能发生改变，必须取得小区2／3业主的同意。
　　但记者调查发现，在北京，由于指导价偏低，导致不少业主对物业公司的违规行为不太关注。包华告诉记者，他曾经发现北京一个管理数百个露天车位的小区物业公司，在财务报表上仅显示一年收入1万多元，业主却毫不知情。&小区居民觉得反正有地方停车就行。&包华说。
　　－－小区业委会议价能力差，未来自主定价存疑。
　　据调查，国内多数商品房住宅小区都没有建立业主委员会，已有的业主委员会能真正发挥作用的也不多，很多常年处于和物业公司&打架&中。
　　&广州目前共有8000多个小区，仅20％的小区建立了业主委员会。&广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏说，&业委会难成立主要有两个方面的原因，一是业主的自治意识不强，开业主大会的时候往往找不齐人数，而且分歧较大；二是单靠业主自身力量难以完成业委会的成立，有的物业公司还阻挠业主建立业委会。&
　　&一些本属于业主的公共停车资源却被物业公司的少数人操纵和垄断，这里面有政府对业委会引导不力的原因。&广东省房地产研究会副会长韩世同说。
　　焦点3：哪些停车费该收，哪些不该收？
调查：小区停车位产权不清晰，收费规则繁多
　　按照政策规定，居住区内规划的、属全体业主拥有的露天停车场可以收费；临时或长期停放在开发商配建的地下停车库、停车楼，如果没有购买车位，就需要向开发商交费；而在上述区域以外，如果不是规划的露天停车位而是公共道路、绿地，物业公司或开发商是没有权力收取停车费的。
　　而目前，不少小区内物业公司刻意混淆各种产权关系，在不该收费的区域乱收费。与此同时，由于政府对各种产权停车位的使用规则不同，造成一些车位利用率不高。在北京五环内的部分小区，产权属于开发商的地下停车位有的都已卖到60万元以上，但由于此前出租的政府指导价过低，开放商大部分都倾向于只卖不租，导致很多没有卖掉的车位出现闲置。
　　另外，广州市政协委员曹志伟说：&财政配套投入资金不足，一些公共区域产权不明晰、规划不到位，再加上停车场收费指导价不合理，令投资企业建设积极性不高，造成停车场供不应求。&
焦点4：价格放开后政府就不管了？
　　调查：价格放开不等于能乱来
　　把价格放开是否意味着以后政府对于小区停车费的问题就可以不管了？国家发改委价格司有关负责人表示，价格放开后，管理部门将由事前定价转为事中事后管理。
　　不少专家表示，价格放开是对的，但问题是如何能够在放开后加强政府的各项管理。
　　首先，业主委员会的建设需要民政、住建等相关行业主管部门大力引导，特别需要街道办事处等基层政府的协调，才能加强业主的话语权与议价权。韩世同说，许多小区达不到自治的条件，如果停车费一下子交由业委会管理有可能引起价格和管理失控，例如新旧物管打架等。同时，政府对参与人员数量的设置标准太高，也成为业委会&难产&的实际障碍。
　　其二，在放开价格后，政府相关部门不能单纯以提高收费解决供需失衡问题，应该大力促进住宅小区停车位合理规划。
　　&行政手段的干预让车位租价与市场价值严重背离。&一位开发商告诉记者，保守测算，在广州市一类地区投资一个室内停车位，包括各种开发成本及税费等在内，总成本约23万元。在这种情况下，放开价格对激发开发商增加车位的热情影响可能有限，还需要有关部门加强规划和管理能力。　
　　其三，事中事后管理亟待加强。广州市停车场行业协会常务副会长潘国璠表示，对小区停车价格的事中事后监管，一是要明确定价及调整是否按照法律流程走，二是明码标价问题。
　　而包华认为，住宅小区停车问题不是发改委一家的事情，相关规划、税务、交通、安监等部门，要在放开价格后加强事后监管，如加强小区车位规划设计，不能出现过大缺口；强化消防安全检查，防止供需失衡带来的乱停车形成安全隐患；住建部门和税务部门要分别对物业公司的管理水平和税收账务进行定期审查，以督促物业公司合法经营，维护业主的权利，只有这样才能避免出现&一放就乱&。
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小区物业管理是否可以由业主自己组织管理？
不满意物业公司的管理，业主是否可以自己组织管理自己的小区，有无法律或相关规定做依据？
当然可以，就是业主大会和业主委员会。根据物权法、物业管理条例以及业主大会和业主委员会指导规则规定，业主大会可以聘请物业公司管理小区也可以进行自治管理，管理的主体是业委会。如果自治管理对业委会成员的要求比较高，可以参照物业管理酬金制的方法管理，物业收费使用的账目必须公开，接受业主大会的监督，聘请专业的管理人员进行小区管理服务，那样才能管理好小区。在物业管理具体实践案例中有成功的自治管理小区，也有失败的自治管理小区，是因为业委会成员私心太重、业务能力差、不负责任、勾心斗角所致。
希望对你有用。有条件你可以考虑订阅一本很实用的物业行业杂志《物业教育资讯》，你可以考虑在20%业主的提议下召开业主大会成立业主委员会。法律依据就是《物业管理条例》《物权法》和各地区自己的《物业管理办法》当然，你很快就能学到很多实用的东东，我的切实经验
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回答问题，赢新手礼包关于物业管理方面，小区物业管理收费的的问题
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根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目:(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费;(3)绿化管理费;(4)清洁卫生费;(5)保安费;(6)办公费;(7)物业管理单位固定资产折旧费;(8)法定税费。此外,物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理,成本中可以增加保险费。与我国基本价格制度转换相适应,按照定价主体和形成途径不同,物业管理收费实行市场调节价、**指导价、**定价三种定价方式。第二个问题:物业公司不允许顶楼用户安太阳能热水器不合理!虽然屋面和屋顶所以这栋房屋全体业主的共用部位,任何人都不能擅自使用,但是经过个人申请,在不影响其他业主利益,不损害房屋屋顶的情况下,物业管理企业应该予以批准,并指导和监督业主合理使用屋顶。
物业小区管理制度（1）治安管理规定1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区。3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。机动车辆不得停放在小区内，住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场。4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。6、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。（2）环境保护管理规定1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。6、不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。（3）清洁卫生管理规定1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。9、物业管理处负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。（5）停车管理规定1、小区停车场，专供购(租)车位的住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入；闲杂人员不得入内。2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入；临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。3、租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。4、停车场地将采取24小时值班并做好记录，严格按消防规定配备消防设备和器材。5、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放；8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。9、停车场保安人员应对停放车辆认真检查车型，车牌号和车辆有无上锁或外部破损等异常情况，发现问题应及时通知车主并作好登记；10、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负；11、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任；12、有固定车位的车主要严格按照物业公司规定的停放费标准，按时交费；临时车辆由管理员指引停放位置，并根据停车时间规定收费；13、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡成本费，由物管公司补发出入卡；14、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与物业公司共同协助调查处理；15、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。（6）消防安全管理规定1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。3、物业管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。
楼上第五项应该是公共秩序维护费，后面要加上一条业主大会同意的其他费用
1、如果是物业管理方面的问题你可以去当地的房地产管理局物业管理处去投诉这个部门是其行业主管部门2、如果是关于物业管理费乱收费方面的你可以去当地的物价部门进行投诉投诉前看看物业公司公司与你签署的物业管理服务协议并将问题整理出来书面投诉效果好些
你的做法合理，有权利查看他收费的依据。他收费后你有权利所要票据。后面的问题是两个问题需要分开来对待。你的主张都是合理主张。他拔你车钥匙是属于侵权行为。摩托车是属于你的个人财产，物业公司是物权进行没收或处置的。如果他据不归还是属于侵占他人财产你可以报警。如果你要投诉的话需要向房管局投诉。物业公司归房管局管。
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