楼市严冬来了，还能买房吗
& & 从北京地铁4号线大兴线倒数第三站&&义和庄的B口出来，不见一辆共享单车。
& & 不过对于在此置业的人来说，他们也用不上共享单车，因为离地铁口数步之远，就是开发商的楼盘。
& & 这里麇集着泰禾中央广场、万科天地、恒大未来城等数个楼盘。这些楼盘，均为商办性质。
& & &3.26&北京市商住限购风暴之前，这里的售楼处门庭若市。而今，这里门可罗雀，只有几个园艺工人在种树栽花。
& & &楼盘对公不对私，只有公司可以买这里的商业和办公室，私人没法买商改住房。&泰禾中央广场的售楼人员进一步解释了目前售楼萧条的原因&&各种纷至沓来的限购限贷政策让开发商的房子无法轻易出手。
& & 泰禾中央广场，总投资64.29亿元，泰禾集团（000732.SZ）在2016年9月曾打算通过定增募资70亿元，其中17.5亿元用于泰禾中央广场的后续建设和运营。
& & 然而，在随后的楼市调控之下，开发商融资渠道收窄，泰禾的定增计划告吹。
& & 在众多房企纷纷取消中期票据发行计划之时，泰禾集团于5月22日发布公告称，其两笔分别为35亿元金额的中期票据已获得银行间交易商协会的注册许可。
& & 由于目前中期票据的发行利率远高于银行贷款利率，因此获准注册之后泰禾集团是否会在注册有效期内选择发行该两笔中期票据，仍存在变数，但此举或许表明了在楼市严冬之下泰禾对资金的渴求。
& & 如何在钱紧地荒的严冬之下，凌寒傲霜，穿透周期，迎来春光，是摆在大多数开发商面前的严峻课题。
& & 而在不久之前的5月14日，泰禾集团将旗下金融板块的子公司&&泰禾金控从上市公司的表内公司转到了表外。这似乎从某种程度上体现出泰禾集团董事长黄其森的以金融反哺地产计划落空。
& & 融资魔咒，金融受挫，这是泰禾集团近几年来在地产金融领域不断翻转腾挪后面临的严峻挑战，也折射了此轮楼市调控以来开发商面临的普遍资金困境。
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楼市寒冬该不该买房？任志强等大咖再次喊话！
&&& 本文首发于微信公众号：功夫财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
文 | 大师兄
　　始于去年9月30日的最新一轮调控新政，迄今已近一年。和以往不同，本轮楼市调控并非一刀切式的通盘打压，而是分城施策、限制和鼓励并存。在三、四线去库存，一、二线防泡沫的政策基调下，调控方式层出不穷，力度不段加大，政府的调控态度堪称史上最强。
　　政策的效果是显而易见的。近一年来，虽然三、四线城市的房地产仍保持一定热度，但是一、二线热点城市逐渐进入冷却期。
　　在市场走势一片迷茫的状态下，我们应该怎样认识新形势下的楼市？当下到底该不该买房？
　　本期大咖论市，将为你带来“楼市重炮”任志强及功夫大咖们最新的解读！
　　房市没泡沫，该买还得买
　　中国房地产没有泡沫。
　　日本房地产泡沫的表现是大部分银行倒了，国家受到很大损失，很多(,)还不起贷了。这种情况没在中国出现。
　　2008年因为房地产泡沫，出现金融危机，很多银行不行了，老百姓还不上贷款。这种情况在中国也没有。
　　中国房地产市场为什么没有泡沫，主要是中国的情况比较特殊。因为中国买房首付还是比较高的，最低的时候也要20%，目前最低要30%。首付比较高，崩盘的风险自然就低。
　　美国和日本就不一样，大部分属于低首付或零首付，很多人没有钱就开始买房子，房价下跌后，很多人还不起房贷，金融危机就发生了。
　　这种情况在中国不会发生，即便中国出现了房地产泡沫，政府也会用信用担保不让泡沫破裂。
　　当政府信誉没有垮台之前，你们就可以拼命地买房，因为政府信誉在给你们做担保。
　　事实上，即使现在政府建共有产权房，并且有很多新的调控措施，但是也不会从根本上冲击房地产市场。房子在中国的投资属性没有变，而且还有继续升值的空间。
　　至于大家担心的房地产税的问题，我可以告诉大家，只要过去从房地产税中剥离出来的税种不取消，再怎么吵吵房地产税也出不了台。而且，从国际经验上看，对降房价也没什么用。
　　一线房产值得超配，仍有翻倍空间
　　判断房价的走势，有一个指标特别重要：即每个城市的在校小学生人数的增长比例，因为在校小学生人数与房价涨幅存在高度正相关性。全国在校小学生人数平均涨幅1.5%，深圳8%，北京7%，所以北京、深圳房价上涨快。而2012年之后全国适龄小学生增速转正，是之后房价大涨的重要基础。
　　与之相比，居民可支配收入增速与房价涨幅相反，因此收入不能解释房价上涨原因。
　　现在的一线城市以及一部分的二线城市，供求仍然紧张，众多二线城市，尽管有限购、限贷，但是总体的限制还不是那么严。从投机性购房的角度来讲，还是有一定的空间的。
　　乐观预期，2018年春夏之后，全国普遍的房地产库存将基本去化结束，如果没有大的金融收紧和宏观动荡，意味着2018年夏天之后，全国范围内的房价将再次普遍上涨。而2015年底到2017年初的一线和部分二线城市房价的暴涨，只是2018年夏后全国范围房价大幅上涨的预演。中国一线城市虽然房价泡沫大，但有限土地的供应，人口的涌入，使其房价仍有翻一番的空间。
　　从资产配置的角度上讲，没那么多钱肯定先买房，钱足够多可配置全球股市。总地来讲，当前的大城市房子和A股值得超配。
　　租售同权会打压学区房价格吗？
　　经历2016年最近一轮房价暴涨之后，很多家长只能对主城区学区房“望房兴叹”，稀缺的学位资源更像是一件奢侈品了。
　　租售同权应时而来，租房能够享有和购买学区房同样的入学权利了，但是真能实现吗？我看悬。
　　首先，就是你租不租得起的问题！
　　新的政策出来，对学区房的租赁需求肯定会急剧增加。你说房东租给谁？肯定是最高的那个。
　　租金一旦大幅提高，如果政策不变，学区房的价格还有上升空间。到时候对于一般老百姓来说太可怕了。你又买不起学区房，你也租不起学区房。甚至还会有这么个结果，因为主城区也是大家上班的集中区，你发现，原先你还可以住得离单位近一些，加班以后快点到家，到时候却连这个小福利都没有了，因为你可能由于租售同权最后租都租不起了。
　　政策表述出现变化本轮房地产上涨周期结束
　　从房地产政策来讲，过去的表述都是强调“去库存”，将“去库存”作为政策的出发点，而今年7月份的政治局会议，政策的表述重点变成了“稳定房地产市场”。具体来看，强调了三层意思：一是要稳定房地产市场；二是要坚持政策的连续性稳定性；三是尽快建立长效机制。
　　正如我之前不断指出的，“去库存”政策误判了中国房地产市场的基本面，在房地产虚火可能向三四线甚至四五线蔓延的情况下，再继续火上浇油强调“去库存”将使得三四线的虚火更甚。在我看来，三四线的虚火的危险要远高于热点城市，因为大量的资金进入这些城市推高房价，在没有人口支撑和需求支撑的情况下，最终一定会泡沫破灭。因此，不再在政策层面出现“去库存”的字眼其实也意味着“去库存”周期的结束，中国房地产政策全面进入防止泡沫引发风险的阶段。“稳定房地产市场”意味着，防风险，而不是“去库存”成为房地产市场政策的主题。
　　在政策出现悄然变化的情况下，笔者认为，一二线等热点城市的市场在下半年会明显调整，而三四线城市的火爆行情将明显降温。在一个将金融风险提高至最高警惕级别的周期下，基本宣告了中国房地产本轮上涨周期的结束，市场整体进入下行调整周期应该属于大概率。
&&& 文章来源：微信公众号功夫财经
（责任编辑：赵然 HZ002）
和讯网今天刊登了《楼市寒冬该不该买房？任志强等大咖再次喊话！ 》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。
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