投资者买房要注意 买养老房小心成养房
来源：广州日报
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当不少人对地产前景迷茫甚至不看好之时，临近年底，前海、安邦、阳光等各家保险公司却突然对A股上地产类个股疯狂举牌扫货，这究竟为了哪般呢？小散们需要跟风吗？如果不跟风买股，要买房吗？其实，只要是长期关注地产业发展的人们就不难发现：早在去年，生命、安邦即已先后举牌金地；今年七八月份，前海也接连两次举牌万科；及至近期，各家保险公司更是争先恐后地对地产上市公司举牌。而这些举动背后恰恰是房地产业绩逐日回暖、政策回暖导向日趋明确的节奏。除了地产基本面趋好，笔者认为，&之所以保险领先于其他专业投资机构集体抢筹地产个股，还因为从未来长远趋势看，保险与地产的不可分割性。尤其是寿险公司，打通包括地产、医疗在内养老大健康产业链对寿险的可持续发展甚为重要，而房地产本身这一资金密集行业也与金融不可分割。因此，笔者看到寿险纷纷举牌的第一念头就是“中国人口未来老龄化明显，布局养老地产”。那么，在二级市场上小散们要跟风抢筹吗？笔者认为，要从自身投资特性考虑，保险资金是长线投资资金，也不乏已被套者；地产业业绩回暖、政策回暖是不争的事实，最近不少公私募从业者也向笔者表达了看好的倾向，但作为小散还是要对个股估值、上市公司成长性、转型潜力等细加区分，而不要一味追逐热点。如若一定要在地产股中选择，笔者更为看好实实在在有转型金融、大健康和养老的个股。而买房者现阶段仍然要地段为王、配套为王，在宏观经济预期增速放缓之时，地产转型、金融改革的大背景下，哪怕是一二线楼市再复制以往一年涨一倍的盛景已非易事，三四线城市楼市将中长期以去库存为主；至于养老地产，据笔者观察，目前尚无非常理想的项目。同时，根据有关方面数据预测，七八年后才进入老龄化高峰期，如果现在就买了一套远在郊区的打着养老旗号而无养老服务实质的房产，到底是养老还是养房呢？！
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48小时热文排行南方网：炒房短线利润大幅缩水　长线投资更应精打细算
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喻孟、方方
炒房短线利润大幅缩水　长线投资更应精打细算
作者：王昊　新闻来源：南方日报
　　长线投资更应精打细算，选择保值增值能力强的物业
　　广州将于明年起对个人转让二手房屋买卖的利润征收20%的个人所得税，这一被视为打击炒楼的新举措使得房产投资市场人心浮动。长线与短线投资哪个更划算？如何用回报的增长来化解税费成本？今后的房屋投资应该投向哪里回报更高？新的税收形势带来了新的问题。
　　据专业人士介绍，广州二手个税新政出台后投资的主流应该把握好几个方向：房屋投资应着眼长远，适当考虑短线升值因素；住房投资应选择靠近商务区和新兴发展区域；在宏观投资形势发生变化后，对长线投资的回报率重新评估。
　　短线：升值10%以上才有赚　　不少追求“快进快出”的投资客喜欢看好某个地段的住房，买进后在一两年内出手博短线，但针对利润征收20%的个税对这种投资取向无疑是当头棒喝。据投资专家介绍，短线获利机会在广州主要是老城区的房改房和少数商务区的住房，以及部分业主急售低抛的单位。而买入这些单位后，一旦不能以高于买入价10%的价格抛出，这笔投资基本上可算泡汤。
　　两年内短线投资所付出的成本包括：买入时的契税1.5%，卖出时缴纳的营业税5.5%，以及印花税等其他税费。如果做按揭的话，还有保险费等支出。
　　如果购入一套50万元的住房，不做按揭两年内以55万元的价格卖出，扣除所有成本后的净利润仅为4000余元。如果考虑中介费、占利润额20%的个人所得税、按揭费用，即便是10%的利润也是亏的。
　　很明显，短线投资的获利空间在今年“六一”新政规定缴纳营业税时就大幅缩水，年底的个税新政则再次压低了短线投机的空间。当然并不排除个别地段的个别住宅有短期内升值炒作的盈利空间，但专业人士建议，为了保证不蚀本，即便是短线杀入也应做好长期投资的考虑。
　　长线：回报率要“打折”计据了解，目前计算长线投资的方式为租金年回报率。基本公式为：租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价。如果考虑到使用按揭贷款购房和期房的空置时间，较为完整的计算公式则为：投资回报率＝（每月租金收益按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
　　但这一估算公式有很大局限性，投资者应该根据实际情况考虑诸多成本因素。通常房屋不可能在若干年内每个月都有人租用，应该减去一个月的空置期。另外还应考虑住宅的折旧贬值因素，也可以将回报率打个9折。较为符合实际的投资回报率公式为：（每月租金收益按揭月供款）×11×90%/（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
　　另外根据今年实施的《广州市房屋租赁管理规定》，出租自有住房月租金低于1000元的，按租金6.7%征收综合税，租金高于1000元（含1000元）的，按核定标准征收10%综合税。考虑着这几大因素后，回报率则相应缩水，大致需要打个7折才不至于有过于乐观的估计。
　　而房价上涨对于长线投资来说也并非完全是好事情。近期广州新盘价格不断上涨，但租金却远远没有房价上涨得快，长线投资的空间也受到挤压。
　　据了解，番禺区今年房价上涨约20%，但租金水平却与去年相差无几。新房今后的租金回报难以提高，与番禺类似的情况也出现在今年二手房价涨幅较大的天河北、珠江新城。
　　方向：保值增值能力强的物业　　由于目前居民个人的投资渠道较少，房产长线投资成为大量游资的方向。
　　市场人士分析，广州目前投资型住宅物业的平均回报率约在5%左右，这意味着如果不考虑房产升值或贬值因素，大约在20年后投资者可以回本并赚得一套住房，这也就是房产投资最基本的吸引力。
　　对于如何把握长线住宅投资，房地产专家韩世同认为，购买新的投资物业要考虑时机，坚决按照逢低吸纳的原则进行。由于目前广州房价相比2年前的低位已上涨约30%，继续上升的空间不大，对长线投资而言已经带来了一定的投资风险，所以更应该看准时机，在投资时一定要选择保值增值能力强的物业。
　　中原地产研究部主任刘志武也表示，住宅长线投资主要考验投资者的眼光和抗风险的能力。由于长线投资可能占用大量资金，投资者至少要做5―1 0年的打算。而在投资区域方面，靠近中心商务区或者未来发展强劲的新兴区域，这样的区域要么现有租金水平高，要么租金会在几年内迅速攀升。
　　不妨利用物业进行再融资　　而从今年下半年起，大量投资客已经开始将手中的待售房屋放租转为中长线投资，一方面是规避高达5.5%的营业税，另一方面则可以增加部分收租收益，并等待再次升值的机会。满堂红地产人士估计，明年会有更多投资者坚定地加入长线投资的行列。
　　广州知名的不动产投资人陈智表示，房屋长线投资的价值并没有被多数人发现，其实长线住宅投资并不仅是简单的收租回报。考虑到房产可以作为再融资的抵押物性质，房产其实可以快速变现并把资金滚动起来。
　　陈智介绍了两种长线投资住房的新策略：其一，可以抵押已有的房屋，申请个人贷款发展其他事业（根据银行的相关政策能获得比较高的贷款额度）。
　　其二，通过房屋抵押，为再次购置房屋筹措资金。由于贷款使用目的是购置新的房产，所以贷款额度相对较前一种低，但是获得40―50%的额度应当是比较正常的。陈智认为，这种将现有资产放大的长线投资可以在“炒楼”遭禁后的投资市场可能会被更多投资客采用。（编辑　玉米）
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男人买房为了投资，意味着增值和丰厚收益；女人买房为了享受，意味着有家有爱。男人买房关注小区规划、升值潜力、容积；女人买房关注配套、美容、教育和医疗。男人买房挑毛病是为了证明自己是专家；女人买房挑毛病是为了多要折扣。
不知从何时起，房子这个本属经济范畴的问题，直接跟情感挂了钩，&爱我就请我吃某某达斯&变身为&爱我就给我买房&，房子成为衡量情感质量的标准之一。
然而，在女性消费能力普遍提高的情况下，单身女性购房热潮正在悄然兴起。
不少单身女性认为，房产比婚姻更有安全感，男人不一定可靠，而房产证却永远能握在手里。而已经结婚的女士则觉得谁掌握房子，谁就有话语权，女人只要有能力就应该独立买房。房子可以帮自己投资，也是进可攻退可守的根据地。当然，也有不少人认为女性独立买房没有必要，别让房子成为蜗牛壳。在外资银行工作的于小姐告诉记者，《欲望城市》里夏洛特坚决认为买了房的女人嫁不出去，果然，她就是嫁不出去的唯一一个。&买了房的女人少了很多选择，那些没房的男人、房子小的男人可能会望而却步。房子，在男人那里是讨好女人的本钱，而在女人这边，却成了向男人宣战的资本。&于小姐略显忧郁。
当前，在房价不断攀升的情况下，房子和婚姻似乎都不再是轻松的话题。去年&新国五条&出台后在全国各大城市竟引发了为买房而排队假离婚的情形，真可谓是&爱情诚可贵，婚姻价更高，若为避税收，两者皆可抛&，为了一纸房证，不惜冒着&弄假成真&的风险和潜在的&人房两失&纠纷，而通过离婚来规避法律、逃避税收。
而记者注意到，我市近期公积金新政的出台也让部分刚刚购房的准业主措手不及，让&假离婚&大大折了本。为了能顺利办理公积金贷款手续，尽量多地贷到公积金贷款，不少名下已有一套房产的购房者办理了&假离婚&，不想遭遇公积金新政导致公积金贷款额度大幅&缩水&，无论复婚与否，贷款额度都不会增加，购房款都有较大&窟窿&没法补。
所以，在这个&女人节&将要到来之时，还是衷心的嘱咐女性一句，比起房子，婚姻也是一种长线投资，可以保本增值；家庭不单纯是财产的结合，细细琢磨更是感情、亲情和财产的统一体。 记者杨健
买房区别男VS女
男人拥有房屋是成功的象征；女人拥有房屋是幸福的象征。
男人买房为了投资，意味着增值和丰厚收益；女人买房为了享受，意味着有家有爱。
男人买房买产品；女人买房买装饰。
男人买房注重整体；女人买房注重细节。
男人买房关注小区规划、升值潜力、容积；女人买房关注配套、美容、教育和医疗。
男人买房挑毛病是为了证明自己是专家；女人买房挑毛病是为了多要折扣。
男人喜欢买精装修房直接入住；女人喜欢买房后自己动手装修。
男人买房后集中活动地点在客厅；女人买房后的集中活动地点在厨房。
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[责任编辑：李晟]
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这是要看国家形势和该行业做判断，不是任性得选择
买的第一只股票浦发银行，一直没动过。11月疯牛以来大盘第一次回踩20均线，买了第二只平安银行，其实只为了配点深圳市值。下次打新股用。
听大妈的话有肉吃，有点闲钱就打新股，今年收益还不错。
实盘不断更新，股友们多多交流。
希望你有那种毅力
做长线确实赶对了时机，不过还是要时时关注，以防突变
这句话好像是巴菲特说得
牛逼，你要能做到你所说，你定发大财
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6月份是有高人指点你入市的吗
最近在雪球上认识位球友微信jasd711，他提供的三部曲操作太厉害了，掌控大盘走势！游刃强势个股！短短不到半个月我抓了2次涨停，分享给大家，说是球友介绍就行了
恩 这波牛市就是金融带起来的 应该会贯穿整个牛市~虽然银行未必是涨的最多的股票~但银行肯定会跑赢大盘的！牛市结束的时候记得要跑 别把长线盈利在套回去！
长线真是赚大钱
很喜欢你的做法，已收藏。浦发回调后我也重新买回。
中国你是很难价值投资的巴菲特来中国都亏损那么多。10年还是学学怎么在股市捞金吧~~~~
今日小额套现，准备过元旦
咋一看，还以为是坏人光头强要来了，没想到是熊二在捅马蜂窝，不要被马蜂蜇到哦，但愿你是小女子而不是如花或者抠脚大妈~~
为什么不是维多利亚女王或伊丽莎白女王
我爸襄阳轴承 握着十年，前几年才解套
长线投资，一下就看到银行股，可以啊！
2014完美收官，大家应该都赚了吧
牛。我现在也长线。两个月了没动静。。。600586，怎么办
楼主厉害。能拿得住
不错的战绩
土豪无双。。。
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