买房后迟迟未过户 发现房屋被查封两地打官司终夺回房产 | 北晚新视觉
买房后迟迟未过户 发现房屋被查封两地打官司终夺回房产
日讯，张凯（化名）从李先生处购得一套毛坯房，双方约定待李先生取得房产证后过户。孰料，当李先生拿到房产证后却迟迟不愿办理过户手续。两年后，无奈的张凯将李先生诉至法院，却意外得到房屋已经被外地法院查封的消息。3场官司历经4年，在段立波律师的帮助下，张凯最终保住了房子。
买二手房房主迟迟不过户
2009年1月, 张凯看中了位于丰台区的一套面积100多平的商品房。房屋所在的小区为刚建起不久的新小区，房主李先生买了房却未装修居住。通过中介公司，张凯与李先生签订了《房屋买卖合同》，房价为140万元。
根据合同，张凯先支付了100万元房款，李先生将房屋交付给他使用，当时并没有网签。双方还在合同中约定：房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋产权部门申请办理房屋权属转移登记手续；剩下的40万余款在双方办理房屋产权过户时交付。
拿到钥匙后，张凯满心欢喜地开始装修，接着一家祖孙三代住进了新家。
转眼到了年底，张凯从邻居口中得知小区内的业主陆续领到了房产证。张凯心中犯起嘀咕：为什么李先生没通知他去办过户？原来，李先生在11月19日已经取得了房屋的房产证，但眼见2009年下半年北京房价“疯涨”，他的心里开始不平衡，觉得自己卖亏了，于是迟迟拖着不愿办理过户。
张凯和中介公司多次要求李先生办理过户手续，并分别于2010年1月、6月、11月三次致函李先生，但李先生一直不予配合。
买二手房房主迟迟不过户
2009年1月, 张凯看中了位于丰台区的一套面积100多平的商品房。房屋所在的小区为刚建起不久的新小区，房主李先生买了房却未装修居住。通过中介公司，张凯与李先生签订了《房屋买卖合同》，房价为140万元。
根据合同，张凯先支付了100万元房款，李先生将房屋交付给他使用，当时并没有网签。双方还在合同中约定：房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋产权部门申请办理房屋权属转移登记手续；剩下的40万余款在双方办理房屋产权过户时交付。
拿到钥匙后，张凯满心欢喜地开始装修，接着一家祖孙三代住进了新家。
转眼到了年底，张凯从邻居口中得知小区内的业主陆续领到了房产证。张凯心中犯起嘀咕：为什么李先生没通知他去办过户？原来，李先生在11月19日已经取得了房屋的房产证，但眼见2009年下半年北京房价“疯涨”，他的心里开始不平衡，觉得自己卖亏了，于是迟迟拖着不愿办理过户。
张凯和中介公司多次要求李先生办理过户手续，并分别于2010年1月、6月、11月三次致函李先生，但李先生一直不予配合。
诉求过户 发现房屋被查封
在多次沟通无效的情况下，张凯只好将李先生告上法庭，要求对方办理房屋过户手续。没想到，李先生同时提出反诉，要求解除合同。
诉讼期间，张凯得知一个“惊天霹雳”：原来在自己打官司的前两个月，李先生因民间借贷纠纷被一名姓王的女士在老家浙江省义乌市告了。在案件审理期间，根据王女士的财产保全申请，义乌市法院查封了李先生在北京的这套房屋。
2012年6月，丰台法院作出判决，法院认定张凯与李先生之间的房屋买卖合同真实有效，但由于涉案房屋被查封，难以支持办理过户手续的请求，最终判决驳回张凯的诉讼请求。
此时的张凯急得像“热锅上的蚂蚁”，他没想到事情会发展到这样的地步。一家老小住了近三年的“家”，随时有可能被夺去。张凯找到北京市天沐律师事务所的段立波律师，请他帮忙夺回属于自己的房产。
祸不单行 又遇“限购”出台
段立波律师接受张凯的委托，代理案件的二审诉讼。根据案件材料，段律师分析认为，如果要支持张凯的请求，面临着一个法律问题和一个政策问题，如果不解决这两个问题则很难推翻一审判决。
法律问题是指房屋被义乌市法院查封，这将影响张凯办理过户手续；政策问题是指北京市政府在日出台限购政策，政策出台前张凯虽签了买卖合同但未网签。目前看来，外地户口的张凯并不符合购买房屋的条件。
房屋遇到“查封”，没想到又碰上“限购”，张凯感到束手无策。段律师帮他提出了解决思路：先提起上诉，启动二审程序，然后在义乌市法院提出执行异议，请求解除查封。查封解除后，再证明他对房屋进行了装修并且实际占有居住的事实，以确定房屋是在限购政策出台前买的。
两地打官司 终夺回房屋
2012年至2013年，段律师先后7次前往义乌请求解除查封。首先，他向义乌市法院提出执行异议，后被驳回。之后，他向法院提出执行异议之诉，审理期间法院查明李先生在义乌当地有其他可执行的财产，因此裁定中止诉讼。2013年7月，一直处在忐忑中的张凯终于接到一个好消息：义乌市法院裁定解除了对房屋的查封。
接下来，段律师又在北京的二审开庭中，向二中院提供张凯的装修申请材料及物业答复，其在居住期间所缴的水、电、暖、气费的票据，以此证明张凯实际占有居住房屋的事实。结合北京市高院关于限购政策下的审理房屋买卖合同指导性意见的相关规定，二中院于2013年11月作出二审判决，支持了张凯的诉讼请求，要求李先生协助办理过户手续。经过4年的艰难诉讼，张凯终于取得了房屋产权。此后，李先生向北京市高级人民法院提起申诉，仍然是被驳回。
再起波澜 双方互索违约金
判决生效后，房子终于转到张凯名下，但40万元的尾款还没有支付给李先生。为了让事情彻底得到解决，张凯多次联系李先生要支付尾款，但对方迟迟不肯露面。
又过去了一年，“失踪”的李先生突然出现将张凯告上法庭，要求他支付尾款40万元，并按照日千分之五支付违约金。张凯没想到事情又“节外生枝”，他再次找到段律师求助。
经过考虑，段律师提出反诉，由于李先生违约在先，没有按合同约定办理过户，应当以房屋总价140万为基数，支付合同约定过户之日至实际房屋过户之日的期间的违约金。
2015年3月，丰台法院作出判决，张凯以40万元为基数，承担迟延支付房款期间的违约金，李先生以140万元为基数，承担迟延办理过户期间的违约金。违约金相互抵消后，张凯仅需支付李先生30余万元。李先生随后提起上诉，不久后二审法院维持了原判。
判决后，张凯主动履行判决，但李先生再一次“玩失踪”。无法履行意味着张凯每天仍需要承担违约责任，他不得不向法院提起强制执行。由于被纳入最高院失信被执行人名单库，李先生发现自己无法购买高铁票。无奈下，他终于现身，此案也彻底了结。
段立波律师
［律师说法］
“一套房屋会影响一个家庭的稳定。”段立波律师坦言，张凯的案子虽普通，却是他职业生涯中办得最操心的一件案子。
张凯在买房过程中遇上了诸多意外：卖主不配合办理过户；房子被法院查封；还没取得产权又遇上限购政策出台。段律师认为此案关注的焦点包括以下三个方面：
焦点一：如何解除法院对房屋的查封？
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。“所以，张凯可以提起执行异议，请求法院解除查封，”段律师说。
段律师也做出提醒：“房屋买卖官司中最好申请财产保全，第一时间向法院申请查封房屋，以免出卖人在诉讼中出售房屋以及被其他法院查封。”
焦点二：如何应对限购政策下的纠纷？
2011年，北京限购政策出台后，因此引发的房屋买卖纠纷增多，北京市高院为此形成了《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》。
“《会议纪要》中提到，买卖双方在政策出台前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。”段律师称，这里面最关键的是证明实际占有使用。
房屋买卖过程中，难免会遇到新政策的出台。如何防范这类风险？段律师建议，房屋买卖合同签订后，必须立即办理网签手续。“既可以固定签订合同的事实，也可以防止一房二卖情形。”
焦点三：如何证明房屋实际占有使用？
张凯如何证明自己实际居住房屋多年？装修申请材料及物业答复，及在居住期间所缴的水、电、暖、气费的票据，这些都可以作为张凯的居住证明。当时虽未取得产权，但张凯“留了心眼”，这些票据上写的都是自己的名字，说明缴费的是其本人。事后证明这一做法对赢得官司起到了很大的作用。
“买方接收房屋后，需要保存好实际居住房屋方面的证据材料，如交纳物业管理费、水电煤气费等发票，”段律师称：“同时也要保管好装修合同。”
来源：北京晚报—北晚新视觉网
记者：吴青瑜
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二手房买卖过程中，突遇所买房屋被法院查封怎么办？
发布日期：&&& 作者：
在二手房买卖过程中，对于购房者而言，风险最大的环节在于签订书面买卖合同、按约付款后，在过户前，因上家有另案纠纷其拟出售之房产被法院依法查封。购房者一旦遇到该种情况，正常的过户交易之目的即无法实现，购房者处于非常弱势之地位，为应对该种情况，在此做一风险提示及应对分析，以飨读者。凡事预则立不预则废，故事先预防措施非常重要。首先，在房屋买卖交易过程中，一定要签订合法有效的房屋买卖合同。上、下家双方都要在合同上签字或者有委托权限的人签字，否则合同不成立。其次，在合同约定的付款时间和交房时间方面，应约定大额的付款和交房同时进行。比如，如果成交价200万元，付款方式为100万元贷款，10万元定金，90万元首付，则在支付90万元款项的当天，就约定交房。同时一定要注意，在付款当天，要拉一份最新的产调信息，查明有无查封，如果无查封，才支付款项并办理交房手续。因为房屋在被法院查封前是否由购房者合法占有，对于购房者之后提出的执行异议是否能够得到支持具有至关重要的作用。再次，一定要按照合同约定支付价款。因为是否按照合同约定的进度支付房款，也是执行异议能够得到支持的一个非常重要的条件。最后，按照合同约定及时办理过户手续。如果购房者本身存在因限购无法过户或者故意不办理登记之情形，则很可能因其自身原因无法过户而被法院驳回执行异议。上述所述的是事先预防，下面就说说关于事情发生后的处理：一旦发现被查封无法交易，购房者需要做的就是以最快时间在执行终结前向查封法院提出执行异议，要求终止对房屋的执行，撤销查封。首先，如果在执行终结后才提出，法院对该异议是不予受理的，故提出异议的时间对于购房者来说至关重要。其次，如果上文中事先预防措施都已做好，则执行异议被支持的概率非常高。因为法院审查购房者执行异议是否成立的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最后，如果执行异议法院被裁定驳回，一定要在驳回裁定收到之日起15日内向执行法院提起执行异议之诉。依据为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条之规定：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。&来源：杨法说法
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律师提醒：一旦发现有毁约迹象，应及时收集证据并依法提起诉讼
&&&&□记者康翔宇&&&&律师简介&&&&王森，男，汉族，研究生学历，中共党员，河南洛太律师事务所专职律师。&&&&业务主要涉及公司改制、房地产、投资融资、知识产权、政府采购与招投标、经济犯罪与重大疑难刑事案件等领域，定位于综合性商务律师。王森律师具有在科研机构、国有大型企业、高新技术企业等单位、机构工作合作的经历，具有良好的工学、法学、工商管理等教育背景和丰富的实践经验。在各种法律服务的过程中，能够权衡各种利弊，秉承细心、诚恳、热情、专业的态度，最大限度地维护当事人的利益。积极参与公益事业，系洛阳市工商局、洛阳市消费者协会义务监督员。电话：网&址:www.lawyer-wang.net邮箱：&&&&案情回顾签合同买卖二手房，遭遇卖方突然涨价&&&&日，业主张先生与买方郭小姐签订《洛阳市二手房买卖合同》，将自有某小区一房产以50万元的价格卖给郭小姐。合同约定，在签约当日郭小姐需付足定金1万元，且日之前郭小姐应将首期款（不含定金）5万元付至指定银行账户，余款按揭支付。同时，张先生须于签署合同之日起五日内与担保公司签订服务合同，办理卖房手续，银行出具按揭承诺并注销抵押登记后3日内，双方签订《二手房买卖合同》。若买方不按时签订合同且逾期超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；卖方逾期签订合同超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买房已支付的定金，同时对其他事项进行了详细的约定。&&&&合同签订后，郭小姐如约履支付了定金，日买卖双方及中国工商银行三方成功办理了9万元的《二手楼交易资金监管协议》，随后郭小姐也拿到了该银行40万元贷款的《二手楼按揭贷款确认书》。在郭小姐履行了合同义务后，张先生却要求提高房价，否则拒绝交付房屋，且未按约办理卖房手续，郭小姐遂向河南洛太律师事务所王森律师寻求法律帮助。&&&&判决结果卖方行为构成违约，应按合同支付违约金&&&&法院经审理后判决：双方签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方应当遵照履行。根据查明的事实，原告已经按合同约定履行了自己的合同义务，并且向被告催告，要求其履行合同义务，但被告在合理期限内直到本案开庭时一直未按约定办理相关手续并注销抵押登记，导致涉案房屋无法办理过户手续，最终导致原告未能实现《二手房买卖合同》之合同目的。因此，被告的行为构成违约，原告有权按照上述合同约定要求解除合同并要求被告承担违约责任，被告应向原告支付约定房价50万元的20%，即10万元。关于原告已经支付给被告的定金1万元，因买卖合同解除，原告有权要求被告返还该定金。&&&&律师点评&&&&王森律师认为，类似二手房买卖合同中房产抵押、违约金定金约定等陷阱有很多，本案可归纳以下几点：&&&&1.本案系二手房买卖合同纠纷，是双方买卖房屋意思表示真实，合同内容不违反法律禁止性规定，应视为有效合同。&&&&2.在买卖过程中，一旦卖方有毁约迹象，买方应及时委托律师收集相关证据，并依法提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防被告转移财产。&&&&3.本案委托人郭小姐采纳了律师的建议，及时采取了有效措施，确保本案的最终胜诉。&&&&4.本案中，双方约定的违约金条款合法有效，买方可以选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金，也可以选择双倍返还买方支付的定金，由于二者只能选择其一，法院支持了原告主张要求退还定金并要求被告承担20%违约金的诉讼请求。
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赔偿损失。中介公司在其中未尽审查义务的,如果上家无力偿还,参加房屋拍卖。 第二种方法是双方不再继续履行合同根据《城市房地产管理办法》相关规定,被法院查封的房屋不能转让,用拍卖剩余的款项偿还下家的首付款。 第三种方法是:下家可以和法院协商,变更被执行人为自己,法院解除查封。如果已签订买卖合同的,该买卖合同无效,双方互相返还已付财产,将被查封房屋置换出来,为要过户的房屋解封后,应当向买房人承担相应责任。在这种情况下,如要解决问题。 第一种方法是卖房人向法院提供另外的财产,要求上家返还首付款及赔偿款,双方可继续交易
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楼主发言：17次 发图： | 更多
　　继续说：　　下午我们去找中介，中介说我们签合同的时候他们确实查过该房子没问题，是昨天才发现房产交易网站上显示是查封状态　　我说这种情况31号前貌似完成不了过户吧，因为工作日只剩明天周五和下周一　　总而言之现在我们是被这房主坑了，我们之前交了5W订金在中介哪里　　中介也表示很苦恼　　
　　中介双倍赔 对要分清是定金还是订金 不一样
　　有人清楚怎么去查询二手房是否干净，有无抵押或各种问题　　如果我们提前2天在这房子没被查封的时候完成过户，那房子还会被查封吗？　　
　　@一冒险者一
22:39:51.0　　中介双倍赔 对要分清是定金还是订金 不一样　　—————————————　　定金　　
　　发布了图片　　　　
　　有人懂吗　　现在我们骑虎难下，目前只能等到31号　　我们只希望拿回定金　　中介目前是承诺肯定会返还　　这段时间的折腾只当日了狗　　
　　好吧　　自己顶　　
　　没有懂的人吗　　
　　不懂，我过一阵还想找中介买房呢，楼主你这个中介费多少啊？
　　@BBniao-27 22:53:19.0　　不懂，我过一阵还想找中介买房呢，楼主你这个中介费多少啊？　　—————————————　　中介费0.15　　
　　@BBniao-27 22:53:19.0　　不懂，我过一阵还想找中介买房呢，楼主你这个中介费多少啊？　　—————————————　　我这个纯属倒霉　　中介说之前查她的房子没事的　　就在交易前这一两天出事　　我并不太信中介的话虽然他挺诚恳的　　但说可以去查房子有没有问题又该怎么查　　有没有牛人出来说说　　
　　我也不懂这个，不过中介介绍的，应该找他们吧　　
　　@冬瓜汤好喝
23:05:43.0　　我也不懂这个，不过中介介绍的，应该找他们吧 　　—————————————　　他们也是他们也是上网查　　这个查谁都能查　　但这也不靠谱啊　　是不是要去房产交易中心查，人家会随便给查吗　　
　　自己去房产局拉房屋档案呀，拿身份证去就可以拉。上面会有房子的各种信息，你应该被中介坑了，正常的流程是中介带你去拉这个档案，让你自己看，你怎么什么都没看，就凭她说呢，如果这房子有纠纷你根本交易不了哇。　　
　　@醋溜小猪
23:16:09.0　　自己去房产局拉房屋档案呀，拿身份证去就可以拉。上面会有房子的各种信息，你应该被中介坑了，正常的流程是中介带你去拉这个档案，让你自己看，你怎么什么都没看，就凭她说呢，如果这房子有纠纷你根本交易不了哇。 　　—————————————　　现在是交易不了　　之前查过这房子没问题，可以交易，但我没有看到你说的“拉档案”只看到这房子“已备案”可以交易，就是在这2天忽然显示“已查封”　　嗯我是被中介坑了　　
　　这种情况定金可能要抵扣中介费了，然后卖方支付合同规定的违约金（看样子希望渺茫）。接下来就是扯皮，一般来说中介是不会放弃中介费的...
　　@我是你亲爱的什么
22:56:36　　@BBniao2010
22:53:19.0　　不懂，我过一阵还想找中介买房呢，楼主你这个中介费多少啊？　　—————————————　　中介费0.15　　-----------------------------　　这是多少，这么高吗？掌握好证据吧，楼主，毕竟现在钱在中介手上
　　@遇见一见倾心
23:51:57.0　　这种情况定金可能要抵扣中介费了，然后卖方支付合同规定的违约金（看样子希望渺茫）。接下来就是扯皮，一般来说中介是不会放弃中介费的...　　—————————————　　懂了　　明天开始跟中介扯要回定金　　31号前是必然完成不了过户的　　我做好报警的打算了　　5W正好够立案了　　5W定金是绝对要回来的　　至于违约什么的他们要打官司打他们的　　
　　@BBniao-27 23:59:53.0　　这是多少，这么高吗？掌握好证据吧，楼主，毕竟现在钱在中介手上　　—————————————　　不算高　　楼主证据都有　　也占理　　上头也算有人　　倒也不怕　　就是折腾。 好烦人　　
　　中介不是说先拉产调吗？上面有房产中心的盖章，应该先有这个吧　　
　　@maycaicheng
00:04:49.0　　中介不是说先拉产调吗？上面有房产中心的盖章，应该先有这个吧 　　—————————————　　没有　　当时是下午　　我们第二天着急去外地　　没看到这个东西　　所以被坑了　　怪自己　　
　　@maycaicheng
00:04:49.0　　中介不是说先拉产调吗？上面有房产中心的盖章，应该先有这个吧 　　—————————————　　当时没问题　　就是在我们交易前的一天　　这房子被查封的　　
　　@醋溜小猪 14楼
23:16　　自己去房产局拉房屋档案呀，拿身份证去就可以拉。上面会有房子的各种信息，你应该被中介坑了，正常的流程是中介带你去拉这个档案，让你自己看，你怎么什么都没看，就凭她说呢，如果这房子有纠纷你根本交易不了哇。　　-----------------------------　　+这个童鞋说的是对的　　
　　已查封就肯定无法过户。你拿合同去国土局查询房屋状况，看是哪个法院的什么案件，以及查封日期。不过各个地方情况不一样，不知你们那国土局给不给查。看看查封日期是在签订合同之前还是之后。　　
　　这个房东肯定知道自己要惹上什么官司了，所以才急着处理自己的房产，结果没法院快！
　　@u_5-08-28 00:20:12.0　　这个房东肯定知道自己要惹上什么官司了，所以才急着处理自己的房产，结果没法院快！　　—————————————　　我躲过这劫吧　　明天去跟中介扯　　把定金要回来　　
　　@我是你亲爱的什么
00:29:57　　@u_
00:20:12.0　　这个房东肯定知道自己要惹上什么官司了，所以才急着处理自己的房产，结果没法院快！　　—————————————　　我躲过这劫吧　　明天去跟中介扯　　把定金要回来　　-----------------------------　　加油，这种情况肯定是要全部退你定金的，买二手房就是这样头痛！
　　朋友，我和你遇到一毛一样的情况，我比你还更深，我是已经付了一半的房款并且入住了半年，房东也是说还贷拖了好几个月，现在又扯上官司被法院查封了房子，我现在只能走司法途径了，不管怎样都会亏钱，因为现在房子也是增值了，退还我房款也是买不了房子了
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