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开发商抵押后卖房子 产权证谁给办？
发布时间： 22:06:12
来源：卡盟网
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商品房在销售之前，就已经被开发商抵押给了银行，但是开发商却依然违规将产权没有明晰的商品房卖给了消费者。更让消费者不解的是，已经被抵押过的房子，居然还能从银行再次贷出款来。
直到现在，包括开发商在内的多家相关单位都没有受到任何调查和处理。如今，因为开发商一直没有还贷款，消费者购买的房子也无法拿到产权证。卡盟网【】
办理房产证才知房子被抵押
&自己花钱买的房子，住着却一点也不踏实。这个房子不但没有产权证，而且我们最近才知道，房子已经被开发商抵押给了银行。&家住南开区五马路怀仁里的谢先生向记者讲述了这个一直困扰他们的难题。
只有收据和购房合同的谢先生气愤地告诉记者：&1997年10月，我得知该小区对外销售商品房后，便以14.45万的价格购买了现在所住的怀仁里的房子。买房时，开发商承诺入住后三个月办理房产证等手续，但后来一直以各种理由推托。由于觉得反正自己手里有收据和购房合同，办理房产证只是时间长短的问题，所以将此事搁置下来。&
&2009年前后，在得知开发商不给办理房屋权属登记，购房人自己也可以申请房屋登记时，我们又看到了新的希望。我当时就想，盼了这么多年的房产证，如今总算是有眉目了。可是没想到，在房管局登记、公告、走完流程后，我们的房子还是办不了产权证。原因是开发商天津市大成房地产建设开发公司在卖给我们房子之前，就已经把这房子抵押给了建设银行南开支行。换句话说，这房子是不是我们的，现在还不一定。我怎么也没有想到，住了十多年的房子竟然不属于自己。&
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沈阳华利大厦买了十年的写字间竟是抵押房？
作者：刘强
最近一段时间，和平区华利大厦的多位业主一直很郁闷，他们想不通：为什么已经出资购买并使用了近10年的写字间，竟然不是他们的房产？3月25日，几位业主联合向沈阳晚报投诉，他们怀疑当年购房时，开发商故意隐瞒事实，把已经抵押给银行的房产又进行了销售。
买了10年的写字间没有产权证
据投诉人介绍，他们都是在2003年9月左右与沈阳华利房地产开发经营有限公司签订了购房合同，并支付了首付款。当时，开发商承诺在90天内可以为业主办理房证，然后办理贷款。但是在此之后，房产证却迟迟没有办下来。由于房证没有办下来，业主们也一直没办理贷款手续。就这样，业主们在开发商的承诺下，开始了等待。
没想到，这一等就是近10年。原本，他们一直认为房子在手，房证早晚都能办下来，但是2012年10月，他们看过报纸上的一则《公告》后才发现大事不好，原来他们所购买的房产早在2002年便已经被开发商抵押给了银行。投诉人称，据他们现在了解，银行把这笔债权剥离给中国长城资产管理公司(下简称长城公司)后，长城公司沈阳办事处已经把他们购买的房产对外进行了出售，他们担心购买房产的公司会随时要求他们&腾房&。
《公告》证实开发商抵押在先
在几位业主手中，记者见到了那则《公告》。《公告》称，长城公司对沈阳华利大厦裙楼1-5楼、主楼7-9楼及25层的三套房子进行转让，转让价格为5500万元。而投诉的业主购买的房产，主要集中在主楼的7-9楼。
看到《公告》，几位业主先后找到了长城公司，长城公司随后给业主们出具了一份《情况说明》。记者在《情况说明》上看到，沈阳华利房产公司在2001年到2002年期间，在沈阳某银行贷款8800多万，其中抵押贷款对应本金7800万元，抵押物就是华利大厦裙楼1-5楼、主楼7-9楼、25层的25-1、25-2、25-3等房产。2005年7月，银行把这些债权剥离到长城公司，作价万元。2012年8月，铁岭市中法将这些抵押物，裁定给长城公司抵偿债务。
业主们至此才明白：原来是开发商把房子先抵押给银行贷了款，在贷款本息没还的情况下把房子卖给了他们。
物业公司竟是最大&受害者&
现在，开发公司的负责人已经找不到了。为了证实业主们的说法，记者找到了华利大厦的物业公司&&沈阳安怡物业管理公司。物业公司的王可经理证实了几位业主的说法，同时告诉记者，在这起纠纷中，物业公司实际上是最大的受害者。因为长城公司对外出售的房产中，绝大部分是开发商抵押给物业公司的，并允许物业公司进行经营。
王经理称，华利大厦在建期间，安怡物业公司投资了4000余万元，因此获得了大厦的经营权。在与开发公司签署的协议中，开发公司把《公告》中涉及的大部分房产抵押给了物业公司。当时，物业公司也不知道房产已经抵押给了银行。王经理称，《公告》发出后不久，便有公司购买了那些房产。最近，也陆续有律师前来&收房&。
据了解，为了维护本公司的权益，安怡物业公司已经向法院提起了诉讼。而其他9位购房的业主也已经联合起来，准备通过法律途径为自己维权。对于此事的进展，沈阳晚报将继续予以关注。沈阳晚报记者刘强
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[责任编辑：张新]
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提高警惕：正常抵押房但买无妨
??广州日报??陈白帆
　　南方网讯　从去年广地花园和新理想华庭等事件里，我们可以发现，个别发展商以重复抵押或者假按揭等手段卖楼的行为，对业主权益造成了极大的伤害。购买了这些楼盘的业主们，在几年后才发现自己的房子已经被抵押给了银行，或者在房管局的备案里，根本不是自己的名字，导致房产证难以办出。这类恶性事件的结果是，很多准备买房的市民对楼市的信心降低。
　　一时间，抵押房好像成了洪水猛兽，想买楼的人总是千方百计地打听相中的楼盘是否有被抵押，而如果某楼盘被人发现有房屋已经抵押给银行，则势必会失去很多潜在买家。所以，这样就形成了一个恶性循环———有的发展商因为怕业主发现其部分或全部在建项目已经抵押给了银行，而对买家故意隐瞒了这点。在买家签署了商品房买卖合同后，发展商才赶紧去银行涂销，再去房地产交易所进行监证。如果成功监证，该买家的权益才能有保证，而如果无法监证成功的话，则该买家的权益已经受到了侵害。
　　广州市房地产交易中心有关负责人表示，尽管目前的确有一些在建项目是被发展商抵押给了银行以换取资金支持，但如果是经过合法的抵押程序，并且发展商在买家下定前就告知买家，那么可以说，这些房子是能够成功涂销抵押记录，并且可以很顺利进行监证。因此，买家是没有必要对正常的抵押房谈虎色变的。
　　该负责人强调，这种在建项目抵押给银行与重复抵押或者假按揭是有本质区别的。前者是按合法途径把在建项目向银行抵押，如果有买家认购了某套单位，发展商是可以经过正常手续将抵押款项向银行缴纳，然后把这套房屋的抵押记录涂销，并获得监证。尽管业主依然会承担一定风险，不过风险相应来说是比较小的。而后者的做法则是违法的欺诈行为，是发展商故意采取欺瞒的行为，对银行欺瞒，也对业主欺瞒，以获取非法的资金。不过，就算是前者的情况，发展商也必须要事先告知买家，否则，也是一种故意的欺骗行为，买家可以以《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》这一最新司法解释为依据向法院起诉。
　　所以，市民对待抵押房应该有这样的观念———正常的抵押房可以依照正规途径进行涂销监证，成为权属“干净”的房子。而任何买家在下定金、签署认购书前，都应该要求发展商明确告知该单位是否已经被抵押给银行。如果发展商表示已经抵押，则买家应该要求发展商签署一份补充协议，要求发展商做出能够成功涂销并监证的承诺，以保障业主权益。
　　案例一　有惊无险
　　抵押房已解押虚惊一场
　　上月初，麦先生在海珠区一小区看中了一套望园景的单位，一番讨价还价后，终于以1万元的定金敲定了一套105平方米的三房单位。随后，满心欢喜的麦先生就电告一位对买房程序稍有经验的房地产业内人士，想约其为他在签约时做个参谋。这位“高参”一听麦先生买的是“××花园”，就立刻大叫起来：“小心，这个楼盘有不少单位是已经抵押给了银行的，你赶紧到房管局去查个明白！”
　　可怜，从没买过楼的麦先生还没当上正式的业主就遭遇如此陷阱，吓得连声地追问：“房管局在哪？我马上去查，要查什么？”在“高参”的一连串指引下，打的飞奔到房管局的麦先生终于拿到了一连串的资料。仔细查阅后发现，尽管该盘在银行抵押的单位有好几十套，但他买的房子并不在抵押之列。
　　但受此惊吓的麦先生却因此而留下了心病，到了签约时，不仅押着“高参”陪同前往，还叫上了一位专门卖楼的专业人士。在仔细地研究了合同条款后，他向发展商提出要签订补充条款：所买单位将在一个月内办妥交易监证，然后业主才缴交二期楼款。本来此条款就是限制发展商卖抵押房的有效招数，一般一些小楼盘、尤其是将房子抵押给银行的楼盘都不愿与买家签订。但幸好，该盘的发展商还是表现得相当有诚信，售楼小姐当即表示：可以签这一份补充协议。此协议令原本忐忑不安的麦先生终于松了一口气。
　　与麦先生不同的是公务员俞先生，他购买了海珠区某楼盘的单位，在缴纳了首期楼款后不久，俞先生才从朋友处听说该楼盘的大部分单位均被抵押给了银行。俞先生一听自己买了抵押房，立刻紧张起来，并致电开发商询问。这时，开发商才告诉俞先生该单位的确之前被抵押给了银行，不过在俞先生签署了购买合同后，发展商已经将该单位进行了解押，正在办理监证手续。为了验证发展商的话，俞先生立刻前往广州市房地产交易中心查询，被告知该单位的确已经被涂销抵押记录。又过了几天，俞先生又一次前往广州市房地产交易中心查询，这次的查询结果终于让俞先生放心下来，单位已经成功进行监证，买家的名字正是俞先生本人。俞先生称自己买房的经历是有惊无险，不过他还是希望发展商能够在之前就明确告知单位是否已被抵押，省得自己一直都提心吊胆。
　　案例二　血本无归
　　重复抵押　房子被查封
　　日，罗女士购买了广地花园一栋别墅，总面积为313平方米，总房价为232万元。当年12月31日，她在番禺南村信用社办理了20年按揭，贷款总额为136.4万元。日，全部贷款都转入开发商账户，而她也一直按时月供，入住后，还精心装修了别墅，花去近55万元。
　　去年11月18日，番禺法院通知广地花园的112户业主，根据工商银行番禺支行的申请，他们的房子将被查封。罗女士购买的别墅赫然在列，此时真相大白：该栋别墅的“业主”另有其人，他在1999年按揭抵押了这栋别墅，抵押时尚欠银行100多万元。
　　去年年底，罗女士将开发商告上法庭，小业主提出，鉴于被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，蓄意欺诈，请求法院裁定撤销购房合同，判令开发商返还已经交付的140万元购楼款，承担已付购房款的一倍赔偿责任，赔偿装修损失54.5万元。
　　小业主代理律师称，请求判令退楼与加倍赔偿的法律依据来自于最高法院的司法解释：故意隐瞒所售房屋已经抵押或是已经出卖给第三人的事实，符合这种情形的，可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，要求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任。
　　今年2月，此案在番禺区法院开庭审理。开发商代理人辩解说，罗买房后如期入住，虽然此前该别墅被抵押，但该抵押已于2003年8月被涂销，开发商解除了其与前任买家的购房合同，因此罗并没受到实际损失，开发商不应双倍赔偿。番禺区房管局则认为，该局已于今年2月10日下文撤销先前的购房合同，现在这栋别墅已经属于罗女士，不存在重复抵押。对于罗女士要求撤销她与开发商签订的购房合同，房管局认为该合同合法有效，不能撤销。
　　由于双方意见分歧很大，法院组织调解失败，宣布择日再审。据悉，这一商品房买卖合同纠纷案是因重复抵押而要求双倍赔偿的案件，有可能是广州的第一宗。　　案例三　麻烦不断
　　贪小便宜　买楼买罪受
　　两年前，成先生在海珠区的中心地段看中了一套80多平方米的两房单位，该单位不仅地头好，价钱也相当好，总价才30万元，而且是即买即住，这对于面临老房子将被拆迁的成先生来讲真是可遇不可求的好事。成先生立马就交了首期楼款约10万元，其余款项作按揭，并顺利当上了业主。
　　哪曾想，房子一住大半年，但按揭还是没有批下来，成先生想想不对劲，天底下哪有这种买了房子不用供的好事呢？找行内人一打听，都觉得不是好事，赶紧按行家的指点到房管局一查，发现房子果然是被抵押了。成先生开始找售楼者交涉。而交涉过程，用成先生的话说，相当痛苦。不是领导出去了，就是手续在办。一连拖了几个月，成先生在跑了十几次楼盘还没结果后，最后被迫将发展商告上了法庭。
　　然而并非是告上了法庭就了事了，成先生还得找一系列的相关证明文件。发展商死活不见人，楼盘销售代理又是一推三挡的。总之，这个过程相当艰难。真正是花了钱在买罪受。好不容易找齐了材料，等到了法院的裁决，最终，再通过拍卖的程序，用了一年多的时间成先生才将这套本来就应该属于他的房子真正办到了手。
　　事后，成先生提起他的买房经历就一连喊“怕怕”，因为，这维权的过程实在是相当漫长而又复杂，找材料、证明都要自己亲历亲为，连房子的测绘还要自己找人，每一个程序都不是一次能完成的。其中，单是找发展商拿竣工合格证一项也跑了五六次。所以，在此告诫买家，买楼前千万要查清发展商的实力，不要一味地贪图便宜，否则实在是后患无穷。
　　编辑：胡曼筠