中国楼市的最大秘密：每次经济危机，都是大涨的机会！_凤凰财经
中国楼市的最大秘密：每次经济危机，都是大涨的机会！
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文/刘晓博 来自公号：楼市参考中国楼市有一个最大的秘密，可惜大部分人都看不明白。即便是研究经济的学者，也大多对此懵懵懂懂。 秘密是：每次经济危机，都是楼市大涨的机会。大危机大涨，小危机小涨；经济平稳向好的时候，楼市反而横盘，或者微涨。 我们先看看案例。 案例一： 1989下半年年到1992年上半年，中国经济遭遇了一轮困难，其中1989年和1990年的增速只有3.5%和5%。 挑战必然带来迎战，先是&南巡&，然后是一轮大投资、大建设。那几年广义量（M2）的数据没有查到，但仍然有迹可循。1992年固定资产投资增速跃升到37.6%，1993年更是达到了50.6%（扣除因素上涨了22%，可见之严重）。 正是在1993年惊人的率的刺激下，刚刚商业化的房地产市场出现局部过热，其中海南、北海、惠州等地泡沫最为严重。潘石屹、等人，就是通过海南房完成了原始积累，并成功逃顶。 房价暴涨的原因：为了刺激经济回升，国家增加了货币供应量，并通过政府、国企大幅提高固定资产投资增速。
上图：中国近年来的货币增速一直比较快。 案例二： 1997年下半年，危机爆发，中国遭遇了改革开放以来第二次外部影响带来的经济下滑。为了应对那次危机，央行多次降息、降准，终于在2001年到2002年引发了一轮房价上涨潮，从上海、北京开始，逐步在2003年之后蔓延到全国。 1998年到2002年的同比增幅分别只有-0.8%、-1.4%、0.4%、0.7%和-0.8%。这轮调整期之所以比较长，是期间广义货币M2增速一直没有过高（比目前增速高，但明显低于此前几年，到2002年才开始再次提速）。 所以，1998年到2008年也被称为黄金十年，那时中国经济增长主要是依靠&制造业+出口&（后期已经开始偏向房地产），和利率对制造业都比较有利。所以，这是一个非典型案例，但最终仍然导致了房地产价格的上涨。
上图：中国近年来贷款利率走势，由于楼市成为资金池，CPI可以瞒天过海（主要是食品价格，没有体现买房因素），所以利率越来越低，这加剧了热钱的投机性，成为推动楼市上涨的重要动力。 案例三： 2008年下半年爆发的全球危机，激发出了中国&四万亿&刺激政策，加上地方配套，带来数十万亿的投资。已经出现下跌趋势的房价，在2009年下半年再次飙升，并引发了2010年的政策。 在那一轮房地产剧烈波动中，宋卫平的绿城集团成为最受益的开发商：2009年销售收入排名从前一年的全国第八，直线上升到全国第二。那一年，万科销售额只有630亿元，绿城竟然达到510亿元。 房价暴涨原因：1，货币超发，2009年中国广义货币M2增速达到了27.7%，相当于GDP增速3倍还多；2，从2008年9月到2008年12月，短短4个月央行5次降息（此外还有4次降准），并推出了房贷利率打折等优惠。
上图：中国家庭债务占GDP比重不断上升，显示越来越多的人成为房奴。 案例四： 2012年下半年以来，中国经济出现了增长乏力现象，随着美国结束QE、进入加息周期，这种压力显得更加沉重。这成为房价新一轮上涨的直接动因。 从2014年3月到2015年3月，&房地产救市&基本上是地方政府&八仙过海、各显神通&，中央默许、旁观。2015年3月到现在，则是中央政府直接出手救市。在这轮房地产大逆转中，是&赌得最大&，也最成功的。 上涨原因：1、央行自2014年年底以来6次降息、6次降准，目前商业房贷利率低于2009年；2、广义货币M2增速出现显著反弹，一度回到14%的高位；3、除了北上广深、，绝大多数城市的限购令取消或者放松；4，国家鼓励购房，甚至鼓励个人多买房向社会提供租赁服务（部分热点城市例外，比如一线城市）。
上图：中国就业人数增速在放缓，显示出人口红利期结束了，这是房地产的噩耗。未来，能上涨的城市会越来越少，城市间人口争夺战会越来越激烈。在目前体制下，被权力眷顾的城市才有未来。 为什么&一出现危机，房价就上涨& 1、中国的城镇化仍然没有完成，房地产对其他产业的带动作用仍然巨大。加上政府税收对土地、房屋依赖度非常高，所以每到经济危机的时候政府会出台各种政策刺激房地产价格走高。 2、中国的投资主体是政府和国有企业，注定是低效的，也是非创新型的。&铁公基+房地产&是他们最偏爱、最熟悉的拉动经济方式。这种增长模式，每隔几年就会酝酿一场危机，原因是不断积累过剩产能和银行坏账。 3、当危机爆发时，政府最容易想到的就是放松货币政策（而且中国最有条件这样做）。而当流动性泛滥时，真实率上升，钱就开始寻找安全的资产。中国股市因为缺乏诚信和严格监管，无法长时间充当资金池，所以必然流向房地产。以前是所有城市房价都涨，现在房子太多了，只能是有人口增量的城市房价上涨。 4、除非真正激活&创业、万众创新&，让钱敢于流向实体经济，流向金融市场，并逐步将比GDP增速（财富增加的速度）快一倍的M2增速（印钞的速度）慢下来。否则危机隔几年就来一次，来一次就推高一波房地产价格。当然，为了维持跟国外其他大城市房地产价格的比价关系，最终必然是汇率不断贬值，也就是重演莫斯科房价模式，而不是东京模式。过去20多年，莫斯科房价以旧卢布计算上涨了150万倍，但旧卢布对美元贬值了1万倍。 5、让中国房地产摆脱莫斯科模式的关键，是建立真正的市场经济机制；建立真正市场经济机制的关键，是习总书记说的&把权力装入制度的笼子&。 解局北京（微信号：zhongnanhai1921）跟踪北京高层与政策动态，研究解读独家投资机会。 小报告（微信号：ifengxbg）是凤凰财经重磅打造的宏观经济分析解读栏目，最前瞻、最权威的分析助你把握投资大势。 凤凰财知道（微信号：icaizhidao）中国最权威的财经评论，每天都有热点财经新闻的犀辣点评！
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48小时点击排行房价已涨到历史最高 美国人也扛不住了_网易财经
房价已涨到历史最高 美国人也扛不住了
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（原标题：房价上了天，美国人也扛不住了）
都没有到，在金融危机10年之后，美国前几大城市房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。对于蹭蹭蹭上窜的，美国人也吃不消了，据高盛数据，千禧一代与父母同住“省房租”并无力购房的比例超过30%。上一轮美国楼市泡沫06/07年见证了美国房地产市场的火爆，同时也产生了美国历史上最大规模的泡沫破裂。十年后的今天，一切迹象都显示，美国现在的有过之而无不及。自从进入21世纪，美国的房地产行情特别好。2001年9月以来，美联储连续11次降息，创下了1981年以来，“最为猛烈的降息轮回”。到2003年6月，联邦基准利率降低到朝鲜战争以后，50年来的最低点：1%，而当时的通货膨胀水平是2%。这意味着什么？美联储实际在给那些借钱的人发补贴。于是美国人民开始，住房拥有率节节攀升，需求越来越旺盛，美国全国房价在2007年前持续走高。美联储在坚持了几年的低利率后，为了抑制通货膨胀这个小妖精，在2004年6月到2006年6月的两年里，连续17次提高利率。将联邦基金利率从1%提高到5.25%。2007年次贷危机爆发，美国旧房销售量下跌了13%，而其销售量占到了整个房市销售量的约85%。突然之间，美国历史上的第一次房地产泡沫在佛罗里达州终于崩溃了。金融危机后房价还是涨十年过去了，还没完全从金融危机阴影里走出来的美国，似乎又面临第二次房地产泡沫破灭。对比美国前几大城市房屋销售价格，现在的价格已经与泡沫巅峰时持平甚至更高。这个历史最高价也持续了近2年了。房价已涨到历史最高对于持续上涨的房价，薪资上涨速度却完全没有跟上，对比年的数据，现在购买一套新房需要69780美元，也是历史最高水平。当房价处于泡沫中时，建筑商的情绪也是最高涨的，人们谈论的话题都离不开房子，房屋销售数据猛增。这次似乎有点不同，建筑商的情绪高昂和07年差不多，但是房屋销售数据却不甚理想。这种巨大差距在历史上还是首次。更糟糕的是，普通消费者对房子的态度产生了极大分歧。各有一半人觉得现在是买/卖房的好时机。在美国，买房有多难？据高盛数据，千禧一代与父母同住“省房租”并无力购房的比例超过30%。
根据《纽约时报》报道，美国首次买房的平均年龄是32岁，每年的收入平均在72000美元，这相当于美国中产阶级家庭中3人的收入总和。在美国买了第一套房的人中 79% 是白人，9% 西班牙裔，8% 亚洲人，7% 黑人。从另外一个侧面反映了租场很难很快降温，因为外来移民租房比例最高（黑人家庭租房比例：58%；西班牙裔家庭租房比例：54%；白人家庭租房比例：28%）。美国首次房屋的平均首付是 6%，即便如此，经济压力也不容小觑。今年 2 月份南加州一套房源的平均价格是 46 万美元，同步上涨 7%。
本文来源：Wind资讯 (.cn)
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分享至好友和朋友圈任志强一直拿性命发声——2018年中国房价将会暴涨！3 months ago136{&debug&:false,&apiRoot&:&&,&paySDK&:&https:\u002F\\u002Fapi\u002Fjs&,&wechatConfigAPI&:&\u002Fapi\u002Fwechat\u002Fjssdkconfig&,&name&:&production&,&instance&:&column&,&tokens&:{&X-XSRF-TOKEN&:null,&X-UDID&:null,&Authorization&:&oauth c3cef7c66aa9e6a1e3160e20&}}{&database&:{&Post&:{&&:{&isPending&:false,&contributes&:[],&title&:&任志强一直拿性命发声——2018年中国房价将会暴涨！&,&author&:&reseted&,&content&:&\u003Cp\u003E任志强一直是中国楼市自带热点的一个人，而且无论在怎样的背景下，任大炮几乎都坚持看多，可以说是中国看多第一人。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E前段时间，万达集团出售多个酒店和文旅项目，潘石屹抛售上海SOHO物业，地产大亨已经做出提前退出房地产的准备。其实更早之前香港地产大亨李嘉诚就已经开始抛售内地地产物业。 马云也在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲时说到：未来房子如葱，过去8年内，中国的房子整体上处于大幅上升的状态，8年后中国最便宜的东西可能就是房子。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E就在各界大佬集体不看好房地产的背景下，有媒体刷出任志强依然坚持己见，“固执”的认为房价还没有涨停，甚至抛出2018年楼市必定暴涨的观点。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E 并且进行了经典论证：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cblockquote\u003E 1、供应端：土地供应已经连续两年下滑！\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E 2、需求端：一线城市人口继续飙升！ \u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E3、M2的高速增长，致使资金没有更好的地方储存！ \u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E4、政府调控压力大，开发商谨慎拿地！\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E不论任大炮是否说过这样的话，也不论2018年房价是否会疯长，我们静下心分析一下唱多的依据：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E一、人口\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、中国城镇化率：目前中国城镇化率只有57。35%，远为达到国家规定的85%以上的平均水平，未达到这一目标还有至少20年要走。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、国家去年下的死任务：要求全国实现1亿的分户籍人口转为城市人口。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、为了达到2的目标，大量农村人需要进城定居，一旦户籍变成城市户籍，就变不回农村户口了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4、城区改造，造成滚雪球：如今城区改造迁移，不像过去给迁移住户提供住处，而是货币化安置。这批人拿到安置费，定会想办法继续买房，促进房产交易。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E5、新的城市居民改善完自己的居住问题后，会想办法为自己的父母、为子女买房，一个家庭至少有3-4套居住需求，需求还可以说得上市自住的。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E二、国家调控\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、房地产性质，不会出现大跌情况：房地产作为支柱产业，与民生及社会稳定息息相关，政府不会让房价出现大跌情况。比如2008年房价遇到暴跌危机，ZF立刻拿出4万亿救市，房价也因此高涨。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、正确看待调控：调控从来都是为了抑制房价过快增长或者稳住楼市，从来不会让房价下跌。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、地方政府没有打压房价的动力：房地买卖是地方的主要收入来源之一，在财政未得到解决之前，地方不会限制房价。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E4、调控短时间内能够抑制房价，但是一旦限购放开，房价又会疯一般涨。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E三、土地供给\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、虽然中国地大物博，但是别忘了我们的人口也多，就造成了人均居住面积只有世界平均数的三分之一。即使解决了人均居住问题，人们的生活水平的提高，还想改善生活，会想着换更好的房，所以开发的房子和土地远远跟不上。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、18亿亩耕地红线不能破：国家为了保证养活国人，这个红线不能破，所以不能无限制扩张城市用地。因此，一些大量涌入人口的城市肯定会出现住房紧张的情况，物以稀为贵，所以，房价高居不下。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E3、土地供给由国家说了算，每年让出多少地国家说了算。如果一次性让出大量土地入市，会造成崩盘，ZF又不傻。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E四、租售比，租金收入比，房价收入比\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E1、由于房价高涨，但是租金涨幅跟不上，所以给大众的直观感觉中国的租售比低。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E2、租赁市场不规范，没有保障，且由于房价高涨很大一部分人买房是为了致富增值，变相扩大了购房需求，造成租金低。看到这样的局面大部分人还是更愿意自己买房。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E五、多军代言人掷地发声\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E多军代表人物虽然只有任志强一个，但是每一次发话都掷地有声。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E从06年开始，每一次的发声几乎都被现实印证：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cblockquote\u003E\u003Cb\u003E08年\u003C\u002Fb\u003E评判ZF严厉调控，表示如果持续下去，不仅影响的是房地产行业，甚而是整个中国经济的一场灾难。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E10年\u003C\u002Fb\u003E表明限售跟保护主义没什么区别。北京是属于房价上涨过快的城市，所以要遏制。但其他很多城市情况不一样，所以这个限购在某些城市执行是有差异的。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E11年\u003C\u002Fb\u003E表示关于中国过于宏大的保障房建设目标完不成，扬言傻瓜都能算出来的账，就是我们的领导算不出来。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E13年\u003C\u002Fb\u003E表示不承认中国房地产泡沫\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E14年\u003C\u002Fb\u003E劝刚需赶紧买房，房价在二三十年内不会崩盘。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E15年\u003C\u002Fb\u003E表示不买房就再等三十年吧。\u003Cbr\u003E\u003Cbr\u003E\u003Cb\u003E16年\u003C\u002Fb\u003E表示2017年房价会比这一轮涨的更高。\u003C\u002Fblockquote\u003E\u003Cp\u003E每一次发声都被空军骂得要死，但是现实就是现实。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E所以，18年房价到底是什么走势，或许大炮说得是对的，或许又是错的，拭目以待！\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp\u003E\u003Cb\u003E微信公众号：诸葛找房\u003C\u002Fb\u003E\u003C\u002Fp\u003E&,&updated&:new Date(&T11:20:27.000Z&),&canComment&:false,&commentPermission&:&anyone&,&commentCount&:162,&collapsedCount&:9,&likeCount&:136,&state&:&published&,&isLiked&:false,&slug&:&&,&isTitleImageFullScreen&:true,&rating&:&none&,&titleImage&:&https:\u002F\\u002Fv2-4f0b43cf30af7d5c9d45ec17fc966cc8_r.jpg&,&links&:{&comments&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F2Fcomments&},&reviewers&:[],&topics&:[{&url&:&https:\u002F\\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&房价&},{&url&:&https:\u002F\\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&楼市&},{&url&:&https:\u002F\\u002Ftopic\u002F&,&id&:&&,&name&:&房地产&}],&adminClosedComment&:false,&titleImageSize&:{&width&:1600,&height&:960},&href&:&\u002Fapi\u002Fposts\u002F&,&excerptTitle&:&&,&tipjarState&:&closed&,&annotationAction&:[],&sourceUrl&:&&,&pageCommentsCount&:162,&hasPublishingDraft&:false,&snapshotUrl&:&&,&publishedTime&:&T19:20:27+08:00&,&url&:&\u002Fp\u002F&,&lastestLikers&:[{&bio&:null,&isFollowing&:false,&hash&:&6e1eef1fe8b32eae9356d9&,&uid&:128000,&isOrg&:false,&slug&:&li-zhi-qiang-33-25&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&李志强&,&profileUrl&:&https:\u002F\\u002Fpeople\u002Fli-zhi-qiang-33-25&,&avatar&:{&id&:&da8e974dc&,&template&:&https:\u002F\\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&&,&isFollowing&:false,&hash&:&549e9ccdf72bf&,&uid&:24,&isOrg&:false,&slug&:&zhou-peng-fei-55-95&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&韬光&,&profileUrl&:&https:\u002F\\u002Fpeople\u002Fzhou-peng-fei-55-95&,&avatar&:{&id&:&v2-99a202abcc8a&,&template&:&https:\u002F\\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:null,&isFollowing&:false,&hash&:&3bb622c00c1b816fb4c7cd3290eaab7f&,&uid&:487800,&isOrg&:false,&slug&:&hedy-liu-5&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&Hedy&,&profileUrl&:&https:\u002F\\u002Fpeople\u002Fhedy-liu-5&,&avatar&:{&id&:&v2-6c09a34f78c9038201ce&,&template&:&https:\u002F\\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&相见即是别离&,&isFollowing&:false,&hash&:&ab0aabd3fca505d3f6db7ced553fce84&,&uid&:12,&isOrg&:false,&slug&:&docksbeforethebridge&,&isFollowed&:false,&description&:&旅行\u002F游泳\u002F电影\u002F科幻\u002F人文\u002F古典艺术\u002F猫与大狗\u002F自由随性\u002F处女座\u002F单身待撩&,&name&:&九歌&,&profileUrl&:&https:\u002F\\u002Fpeople\u002Fdocksbeforethebridge&,&avatar&:{&id&:&v2-bff43dca03bea&,&template&:&https:\u002F\\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false},{&bio&:&无产阶级领袖&,&isFollowing&:false,&hash&:&b54af37d26ffd5bb5692&,&uid&:32,&isOrg&:false,&slug&:&liu-dun-10-25&,&isFollowed&:false,&description&:&&,&name&:&西京瓶&,&profileUrl&:&https:\u002F\\u002Fpeople\u002Fliu-dun-10-25&,&avatar&:{&id&:&v2-38b68aa9cdc4dca18d59&,&template&:&https:\u002F\\u002F{id}_{size}.jpg&},&isOrgWhiteList&:false,&isBanned&:false}],&summary&:&任志强一直是中国楼市自带热点的一个人，而且无论在怎样的背景下，任大炮几乎都坚持看多，可以说是中国看多第一人。 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