建筑工程审计有哪些注意事项？
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建筑工程审计有哪些注意事项？
提问者：岑华采| 地点：
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　1、资料要齐全。
　　包括施工合同，各原始预算，设计图纸及会审纪要，设计变更，施工签证，竣工图，施工中发生的其他费用，施工单位的资质证书和取费标准，施工现场地形及工程地质等。
　　2、重点是看图。
　　在拿到工程施工图后，首先要按图纸会审纪要的内容，对图纸做全面的修正，这样可避免因图纸变化，而进行大量重复的劳动。之后开始对图纸全面浏览，先了解工程的基本概貌，如建筑物层数、结构形式、建筑面积等，再了解工程的材料和做法，如：基础是砼的还是砖、石的，是条形的还是独立的;墙体是砌砖还是砌块;楼面是水泥砂浆还是地砖;有无吊顶;外墙面是墙砖还是干粘石;门窗是木制还是铝合金、塑料等。最后详细阅读建筑“三大图”，重点弄清以下几个问题：房屋内外高差,以便在计算基础、挖填方、外墙抹灰工程量时利用该数据;建筑物层高墙体、楼地面面层、顶棚等相应的工程内容是否因楼层不同而有所变化，以便在计算工程量时分别对待;建筑物构配件，如阳台、雨棚、台阶等的设置情况，以防止二次翻阅和重漏计算。
　　3、口径必须一致。
　　审核施工图列出的工程细目是否与预算定额中相应的工程细目的口径相一致。例如，某医院综合大楼工程，根据设计要求，整个场地是按竖项布置进行大型挖填土方，并用压路机分层碾压夯实。预算编制人员在计算了铲运机铲运土方13600m3的工程量后，还计算了平整场地34000m3的工程量。审核人员依据“平整场地工程量按建筑物底面积计算，若已按竖项布置进行挖填找平土方，不再计算平整场地工程量”。这一建筑工程量计算规则，核减了平整场地工程量。
　　4、合理安排工程量计算顺序。
　　根据多年的审核经验，合理安排工程量计算顺序可以事半功倍。例如，基础工程量计算完成后，若紧接着计算墙体工程量，而墙体上门窗洞口所占面积、嵌入墙体的砼构配件所占体积都没有数据。这些数据常常要临时补充进来。这种方法很被动，容易出错，到计算门窗和砼构配件时，又要重复计算，如果发现前边的扣除有差错，还需进行调整，因此若在基础工程量计算完成后，紧接着计算门窗洞口和砼分部工程量，那么就可一次成功，既省事又准确。安排分部工程量计算顺序的原则是方便计算。
　　5、计量单位必须一致。
　　应注意施工图列出的工程细目的计量单位是否与预算定额中相应的工程细目的计量单位相一致。如设备及安装工程预算定额中的计量单位有些用“台”，有些用“组”;管道安装工程有些工程细目用“10m”，有些工程细目用“100m”。这都应分清楚，不能搞错。
　　6、定额子目套用的审核。
　　工程预算选用的定额子目与该工程各分部分项工程的特征相一致。同类工程量套用的基价高或低的定额子目的现象时有发生。要审代换是否合理，有无高套、错套、重套的现象。这样的例子不胜枚举。因此对套用定额子目的审核应注意所包涵的工作内容，要注意看各章节定额的编制说明，熟悉定额子目套用的界限，要求做到公正合理。
　　7、材料价格和价差的审核。
　　在工程预决算工作中，材料费用是工程造价最活跃的动态因素，它占工程造价的76%以上。因此加强材料价格动态管理，实施材料价格动态决算十分重要。材料市场价格的取定必须与当时当地的行情相一致，应注意当地的定额站公布的材料市场预算价格是否已包括安装费、管理费等费用，基建材料的数量、规格和型号是否按图列出的取定。但是材料价格将随着市场竞争和供求关系的变化频繁波动，当地的定额站公布的材料市场预算价格应该具有“弹性”，争取半月发布一次市场价格信息;同时发布市场价格材料品种信息，力求齐全，以满足多方面的需要。
　　工程预决算由于受施工工期、施工条件的影响，多采用事后结算调价的办法，如果结算价格不能准确反映变化的市场，必然会进一步拉大“固定单价”和“活市场”的差距，给企业带来巨大损失。对一般建筑工程可采取“平均定价、按实结算”的原则来确定材料决算价格。即开工时按当月指导价格编制预算，竣工后按合同工期之内的指导价格平均决算。对工程结构规模较大、施工工期长的工程预决算可采取分阶段确定材料、决算价格，即按工程的基础、主体、装修分阶段签订工程量竣工决算。对工程结构规模较小、施工工期短的工程预决算可一次定死，竣工决算除设计变更外均不得调整。
　　8、现场施工签证的审核。
　　由于有的施工单位驻工地的代表对工程预算和有关的管理规定不熟悉，有的施工单位有意扭曲预算定额和有关的管理规定，造成盲目签证。因此应认真审核工程签证的有关工作内容是否已包括在预算定额内。审核人员要严格把关，坚决杜绝不合规定的现场施工签证。现场施工签证项目、内容和数量要完整清楚，必须具有甲方驻工地的代表和施工单位现场负责人的双方签字，手续齐全方可生效。
回答数：60021
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建筑工程审计注意事项：
我建议从开工起的每项开支，都要认真记录，能够做到决算有条不紊，
其实你只做装修的决算，相对来说还是比较简单，但你刚出来，不知道从哪开始，其实你只要问问有过决预算经验的人，很简单，主要是细心，有耐心，从材料费，人工费，管理费，税金，利润，主要是设计变更的地方，其他地方都比较容易算死 ，慢慢来，细心的一项项算 ，能成功的
回答数：38001
| 被采纳数：11
ddd_-23 14:51
一 单体工程综合验收：工程综合验收的前置条件：人防验收、节能验收、防雷验收、消防验收、室内环境空气质量检测，上报给质监站的完整工程技术资料。应具备的资料：施工许可证、施工合同、图审意见、甲乙两方的无拖欠证明、市场无违纪行为证明、劳保基金交纳证明、工程款结算证明、建筑工业产品备案证书审核表、节能认定证书。
施工过程中的质量控制资料收集应齐全，所有试验资料要进行汇总，主要材料试验取样次数就满足规范要求，几个必须要做的试验项目：基础回填部分承压、桩基础动力静力试验、基础与主体结构检测、外墙保温材料燃烧性能试验、节能检测、外门窗三项性能试验、电线电缆及开关插座配电箱、水暖安装主材试验、电缆桥架试验、综合布线系统检测、防雷接地测试、自动消防设施检验、电气系统防火检测。
综合验收的前置条件应有一个统一的安排，在每项工程完成后应立即组织验收和试验。
验收流程：
1、 工程技术资料经监督站验收合格后开具工程质量监督报告，并出具建设工程安全生产评价表，监督处长签字的。
2、 报住建委综合科审查各项交费证明，也就是以上提到的各种检测费用。
3、 到市场科开具市场无违纪行为证明，这个必须是在未交房前进行，否则会带来好多麻烦，有效期一个月。
4、 到劳保办开具劳保基金交纳证明，所需要的资料：规划许可证、中标通知书、施工合同、图纸审查意见书、交费收据，审核合格后到大厅盖章。
5、 到行业发展科开具甲乙两方的无拖欠证明，这个很简单，只要单位证明就行了，双方互开。
6、 到造价管理处开具结算证明，要合同、审计事务所出具的审计意见，这个东西就有造假的了，嘿嘿，你懂的。
7、 到归口办办理建筑工业产品备案审核，这个环节也很重要，关键是你在施工过程中就必须选择经备案的产品，否则有你的麻烦，审核合格后到大厅盖章。
8、 节能认定证书：这个不必细说，你在装饰工程、安装工程完成后就应该立即进行，通过了省节能检测后就可以办理，交纳较可观的费用可办。
9、 以上资料齐全后交住建委基建科，确定工程综合验收的时间表，将五方责任主体签字的竣工验收报告准备十五份到大厅盖章后下发以下有关单位：发改委、规划局、城建档案馆、气象局、住建委综合科、监督科、基建科、五大责任主体。
10、 按预定的时间进行验收，一蓝一红两份证书可是要提前填好的哦，到时候各位领导好签字，别说你没准备好。这个过程一般做做工作就不用到现场了，这个你也懂的。发发礼品，到时间小酌一杯，万事大吉，如果这一关你也过不了的话，说明你领导无能了。
11、 拿齐资料到大厅办理备案，发了证就OK了。
以上工作其实如果你不违法的话，只要十天就一定能搞定
二 总体建筑工程综合规划验收：前置条件：消防意见书、规划竣工测量竣工图、工程验收备案证书、规划审批表、绿化规划备案表、档案验收合格证书
规划验收注意的问题：一是停车位，二是各建筑物红线要符合要求，不要随便变更规划，特别是绿化规划基本上不要变动，否则你又得多陪有关部门领导喝几气。
档案验收注意的问题：一定要在整个开发过程中随时整理相关的资料，特别是工程技术资料，要专人做好，在施工过程中就事先按城建档案馆的要求编目，随时整理归档。郑州火车站西广场接受审计 760万元工程设计未招标_新浪河南_新浪网
　　12月12日，郑州市政府政务服务网发布了《郑州市火车站西出口广场工程竣工决算审计结果》，审计发现多项问题，全文如下：
　　郑州市火车站西出口广场工程竣工决算审计结果
　　（二〇一六年十二月十二日公告）
　　2016年第30号（总第67号）
　　根据《中华人民共和国审计法》的规定，自日起，对郑州市火车站西出口广场工程竣工决算情况进行了审计。现将审计结果公告如下：
　　一、基本情况
　　（一）项目建设内容和建设规模
　　郑州火车站西广场工程由地下停车场建设工程和拆迁补偿二部分组成，是郑州市基础设施建设项目重点工程。郑州市发展和改革委员会以郑发改城市〔2008〕34号文批复《郑州市火车站西出口站前广场及地下停车场工程可行性研究报告》，以郑发改设〔号文《关于郑州火车站西出口站前广场及地下停车场工程初步设计的批复》，总概算核定为116686万元（含征地拆迁费）
　　以郑发改投资〔号文、郑发改投资〔2007〕 217号文、郑发改投资〔2008〕 265号、郑发改投资〔号文下达城建投资计划，该项目投资计划万元（含拆迁资金77231.77万元），其资金来源为地产集团融资。
　　郑州火车站西广场建设工程拆迁经郑州市发改委郑发改投资[号、[号立项批复，郑州市规划局[2007]郑城规管许字0121号《建设用地规划许可证》、郑城规地[2008]（120）号关于郑城规管许字0121号《建设用地规划许可证》延期批复和郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室郑拆许字[2009]第001号《房屋拆迁许可证》批准。
　　郑发改城市[号文将西广场建设工程拆迁补偿总概算由116，686万元调增23，434.38万元，只调整拆迁费用，工程投资不予调整，调增后的总概算为140，120.38万元，其中，拆迁补偿费用为98，763.29万元。
　　建设内容及规模：本工程位于郑州市中原路与太和路交叉口西南角。东邻新建西站房外站坪，西邻京广路，北至站北街，南至站南街，占地总面积15.17万平方米。抗震设防烈度为7度。站前广场工程总建筑面积11.1万平方米，其中站前集散广场4.6万平方米，北侧公交站及郊县车停车场2.9万平方米，南侧社会大型车辆和出租车地面上下客区停车场3万平方米，主要地面道路为站南街和站北街，长度分别为182米和172米。地下停车场工程总建筑面积6.07万平方米，其中地下停车库2.63万平方米，地下环形车道及出租车候车区1.63万平方米，地下换乘大厅0.46万平方米，通道及商业、配套用房1.35万平方米。地下汽车库共设置小型车停车位688个。工程主要内容包括广场、道路、交通、排水、给水、景观、照明、燃气、热力等分项工程。
　　郑州火车站西广场建设工程拆迁二00七年六月开始，拆迁范围为郑州市规划局[2007]郑城规管许字（0121）号《建设用地规划许可证》规划红线（太和路以西）范围内的所有房屋及其构筑物。规划红线包括：
　　太和路2-19号、25号、54号、57号、60-78号；蜜蜂张街88号院的7号楼、4号楼、太和路环卫中转站；马砦街37-44号、60-67号、260号、中工房36-70号、79-96号（包括中工房大昌院2号楼以北平房）。
　　刘楼：30号-35号、37号-119号、137号-171号、181号-312号、刘楼二七区文教1号楼；京广北路17号-27号；太和路160号、168号-253号。
　　郑州火车站西广场建设工程拆迁补偿涉及1845户个人及单位，其中一期748户、二期1097户。
　　（二）项目招投标情况
　　日项目部委托河南兴达工程咨询有限公司为招标代理人，代理本工程的施工、监理、扶梯、空调、风机、融雪、消防、智能化、石材、精装修、绿化、照明、供配电等招标事宜。
　　工程施工招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心三楼开标，确定施工一标段中标单位为中铁七局集团有限公司，施工二标段中标单位为中国建筑第二工程局有限公司。
　　施工监理招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心二楼开标，确定中标单位为河南宏业建设管理有限公司。
　　精装修招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心三楼开标，确定中标单位为郑州康利达装饰工程有限公司。
　　消防工程招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心三楼开标，确定中标单位为郑州建东电子工程有限公司。
　　空调主机和新风空调招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心三楼开标，确定中标单位为鸿大工程有限公司。
　　智能化系统施工招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心二楼开标，确定中标单位为河南丹枫科技有限公司。
　　风机招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心三楼开标，确定中标单位为河南中大机电设备有限公司。
　　灯具采购及安装招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心三楼开标，确定中标单位为河南新中飞科技照明电子有限公司。
　　室外给水施工招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心三楼开标，确定中标单位为郑州自来水工程公司。
　　交通引导系统招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心三楼开标，确定中标单位为河南路路通交通工程有限公司。
　　自动扶梯购置及安装工程招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心三楼开标，确定中标单位为河南奇盛科技有限公司。
　　电力招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心三楼开标，确定一标段中标单位为海南金盘电气有限公司，二标段中标单位为河南索凌电气有限公司，三标段中标单位为郑州祥和集团上街电力工程有限公司。
　　绿化施工招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心三楼开标，确定中标单位为河南翰墨园林工程有限公司。绿化施工北侧广场及南侧补充部分施工采用邀请招标方式，于日在郑州市“一站一桥一路”工程建设项目部（华原宾馆三楼）会议室开标，确定中标单位为河南四季春园林艺术有限公司。
　　自动融雪和喷淋管道防冻伴热系统购置招标于日发布招标公告，日在郑州市建设工程交易中心三楼开标，确定中标单位为武汉鼎燊科技发展有限公司。
　　为保证拆迁工作顺利实施，郑州市地产集团作为拆迁人，委托郑州市二七拆迁安置补偿事务所进行拆迁动员、组织签订补偿安置协议、实施拆除工作。
　　（三）资金来源及使用情况
　　截止日，郑州市地产集团收到郑州市财政局拨付郑州火车站西广场建设工程及拆迁补偿资金元。其中：2007年收到财政拨款元，2008年收到财政拨款元，2009年收到财政拨款为元，2013年收到财政拨款元，2014年收到财政拨款元，2015年收到财政拨款元。
　　郑州市地产集团承担的郑州火车站西广场建设工程及拆迁补偿账面支出总额.25元，其中：截止日郑州市地产集团支付拆迁补偿款账面金额为.25元，郑州火车站西广场建设工程账面支出金额元。
　　二、审计评价
　　审计结果表明，在项目财务收支方面，项目部提供的会计资料基本真实地反映了工程投资状况，财务核算基本遵守了有关财经法规，各项财务收支基本符合国家有关规定。在招投标和合同管理方面，项目部按照规定办理了有关立项审批手续，对主要工程施工和监理进行了公开招标；但在建设项目实施过程中还存在工程设计未招标、合同签订不规范等问题。
　　三、审计发现的主要问题
　　（一）工程设计未招标
　　经查该项目工程设计未实行招标，是由郑州市市政工程勘测设计研究所与郑州市建筑设计院组成联合体共同承担建设工程设计，合同金额为7603700元。
　　（二）消防检测工程未经批准采取邀请招标且评标委员会组建不符合规定方式
　　经查消防检测工程未公开招标，工程建设项目部采取邀请招标方式进行评定，中标单位为河南丰达消防检测有限公司，合同金额为133540元；其所请评标专家来自设计、监理单位和工程建设项目部内部人员，不符合招投标法规定的有关评标委员会的组建要求。
　　（三）合同签订不规范
　　经查，该项目在合同管理中，合同签订不规范。如：工程建设项目部与郑州市市政工程勘测设计研究院和郑州市建筑设计院组成的联合体签订的建设工程设计合同中甲乙双方均未签日期；与郑州市祥和集团有限公司签订的火车站西广场电缆进入电力公司管道合同甲方代表未签名，乙方未签章、签名；与郑州市环境保护科学研究所签订的技术咨询合同未明确约定双方各自承担的违约责任。
　　（四）项目资金未按规定单独建账
　　经查，该项目部自2008年建账起，将“火车站西出站口广场工程” 和“郑州市中心区铁路跨线桥工程”支出未按规定单独记账，而作为一个项目合并记账。
　　（五）工程造价不实
　　该项目报送工程结算金额为 元，审定金额为 元，审减金额为元，审减率为5.2%。
　　（六）计入不属于本项目支出费用
　　郑州市地产集团号会计凭证计入的不可预见费元，其中元属于京广、京沙项目不可预见费，多列支出。
　　（七）费用归集出现差错
　　2010年8月份150号会计凭证付广发银行贷款利息元，应计入融资费用科目，单位账面误入“房屋拆迁补偿费”明细科目；号会计凭证发生不可预见费元，应计入不可预见费明细科目，单位误入“房屋拆迁补偿费”科目。
　　（八）原始凭证不完整
　　3号会计凭证，未付转账说明及转账依据，凭证缺少附件依据。
　　四、处理决定及审计建议
　　针对上述审计发现的问题，郑州市审计局已依法出具审计报告、下达了审计决定。建议工程建设项目部执行招投标法及相关法律法规，加强工程合同管理；做好基本建设财务管理的基础工作和资金的预算、控制工作，依法、合理使用建设资金；要切实规范工程结算工作，严格按照国家有关规定进行决算，并按照施工规范进行签证，以减少决算审计过程中产生的不必要的争议，确保政府投资的节约和效益最大化。
　　五、郑州市“一站一桥一路”工程建设项目部的整改情况
　　截至目前，郑州市“一站一桥一路”工程建设项目部正按审计要求期限积极整改。工程建设项目部应将整改情况及时对外公布。（来源：郑州市政务服务网）
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2006年第12号（总第034号）：深圳市市政建设项目用地管理绩效审计调查（）
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视力保护色：
&&&&&& 为促进健全市政建设项目用地管理制度，提高政府投资效益，根据《中华人民共和国审计法》的规定， 2006年6月至10月，深圳市审计局对本局政府投资审计专业局2006年在审的部分市政建设项目在建设用地规划、征（收）地拆迁管理和建设实施阶段的用地管理情况进行了绩效审计调查。调查了市规划局、市国土资源和房产管理局、市建筑工务署等十家单位。
&&&&&&& 一、基本情况
&&&&&&& （一）项目概况
&&&&&& 被调查的15个市政建设项目，所涉及的主要市政专业有城市道路桥梁、环境改造、给排水、大型填海和交通等，由市建筑工务署等6家我市市政建设项目的主要建设单位负责建设，其中：大梅沙至盐田污水处理厂共同沟、红荔路（香蜜湖）、梅林坳气站片区、南坪快速路一期工程等4个项目已竣工，其余项目尚在实施中。
&&&&&&& 15个项目的建设用地面积约为6001万平方米，占52个市政建设项目用地总面积约7679万平方米的78%；总投资约为185亿元，占52个市政建设项目计划总投资400亿元的46%。
&&&&&&& 15个项目的建设单位均按规定办理了建设工程规划许可证，但除共同沟泵站项目外，其它项目均未经办建设用地规划许可证。
&&&&&&& （二）市政建设项目用地管理的主要环节、流程及适用法律
&&&&&&& 经调查，我市本级政府投资市政建设项目的用地管理为统一管理模式，其流程图如下：
&&&&&& 规划部门负责对市政建设项目建设用地规划和建设工程规划的行政审批。土地管理部门根据用地规划许可进行征（收）地工作，并将建设用地移交给建设单位。建设行政主管部门根据施工许可管理办法办理工程施工许可的行政审批。建设单位按投资计划组织项目建设，并负责其建设用地在建设期间的管理。
&&&&&&& 适用的主要法规：《 中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《深圳市城市规划条例》（2001修）、《深圳经济特区土地使用权出让条例》、《深圳经济特区规划土地监察条例》、《深圳市土地征用与收回条例》、《深圳市征用土地实施办法》等。
&&&&&&& （三）涉及市政建设用地管理的主要单位及其履行责任情况
&&&&&&& 我市本级政府投资市政建设用地管理的主要单位有市国土资源和房产管理局、市规划局、市建设局、建设单位和施工单位。
&&&&&& 市国土资源和房产管理局于2004年编制的《依法行政手册》，包含了地政管理、征地拆迁管理、储备土地管理等用地管理内容。2005年专门编制的《征（收）地拆迁操作规程》（试行），对征地工作、收地补偿工作、拆迁许可工作和拆除工程招投标工作做了具体的程序要求。
&&&&&& 市规划局根据《中华人民共和国行政许可法》，编制出台的《深圳市规划局行政许可工作手册》，内容涉及了项目选址、建设用地规划、建设工程规划等行政许可的具体管理办法。
&&&&&&& 市建设局制定的《深圳市建设局行政许可实施办法》，内容包括《中华人民共和国建筑法》第七条规定的办理建设项目施工许可证应当具备征地拆迁进度符合施工要求的条件。
&&&&&&& 被调查的六家建设单位在其内控制度中对用地管理工作都有相应的内容，市土地投资开发中心的工作规则中有专门的章节规定，配合征地拆迁部门进行清点查丈、申请拆迁手续。南山区建筑工务局的质量管理体系文件中包含了用地管理各环节的具体工作指引。
&&&&&&& 施工单位主要负责其施工范围在施工期间的管理。
&&&&&&& 被调查的15个项目中，除建设用地规划许可等个别环节外，上述单位基本能按照内控制度落实具体工作。
&&&&&&& 二、审计评价
&&&&&&& 建设项目用地管理从国家到地方的相关法律法规涵盖了从规划到土地移交给土地使用权人的用地管理全过程，是用地管理工作的法律依据。
&&&&&&& 我市用地管理审批流程设计基本合理，各部门均按照既定职能制定了相应的管理制度。
&&&&&&& 征地拆迁办公室负责全市征（收）拆迁管理工作，在人手少，任务重的情况下，承担重大市政建设项目征收土地及拆迁任务，为市政建设的进展创造了条件。市土地投资开发中心配备专门人员负责配合征地拆迁部门的工作。南山区建筑工务局按ISO质量管理体系标准要求，所编制的质量手册涉及到用地规划和拆迁许可等用地管理环节，流程清晰，易于操作。
&&&&&&& 但审计调查中也发现，市政建设项目普遍存在着前期用地管理工作妨碍工程实施的问题，比如未按规定办理多数项目的建设用地规划行政许可手续；项目前期工作中未充分考虑征地拆迁的可操作性和项目实施带来的影响；未办理用地移交，用地管理单位责任不明确；征地拆迁补偿标准与实际情况偏离；部分市政建设项目之间缺乏统筹协调。这些本应在工程实施前解决的问题，却在实施阶段依然未能解决，造成了市政建设项目工程费用增加和建设工期延迟的状况。
&&&&&&& 这种状况的产生与我市用地管理尤其是拆迁管理模式的设置有很大关系，一是拆迁行政管理与拆迁实施主体合一，既未能履行好行政管理职能，囿于能力与资源，又不能根据工程要求，及时推进实际工作；二是征地补偿标准未及时按照区域性、时效性等市场因素调整更新，缺乏可操作性；三是拆迁工作的无计划性和时效性决定了工程进度的不确定性。
&&&&&&&& 征地拆迁工作是市政用地管理环节中一项非常重要的工作，它对市政建设项目能否顺利实施，对市政建设用地规划设计功能能否按计划实现，起着关键性的作用。
&&&&&&& 我市本级政府投资市政建设项目的用地管理为同一管理模式，被调查的15个项目的用地管理情况能基本反映我市市政建设用地的管理情况。
&&&&&&& 三、审计调查发现的主要问题
&&&&&&&& （一）未办理多数项目的建设用地规划行政许可手续
&&&&&&& 根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条中“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，……由城市规划行政主管部门……核发建设用地规划许可证”的规定，建设项目必须经办建设用地规划许可手续，以明确项目用地的合法性。被调查的15个项目中，除大梅沙共同沟泵站项目外，其余14个项目均未经办建设用地规划许可手续。
&&&&&&& 这种情况的发生存在历史和技术两方面的原因：我市行政机构改革前实施规划、土地管理合一的城市管理政策。在项目前期阶段，工程实施主体未明确，相关的用地规划许可审批过程为内部办理过程。同时，原规划国土主管部门完成施工图设计后移交建设单位时，用地规划许可中的规划控制指标已包含于工程设计文件中。对工程建设起控制作用的各项控制指标，已在《建设工程规划许可证》及有关设计文件反映。
&&&&&&& （二）拆迁管理部门同时承担具体拆迁工作，不符合房屋拆迁管理条例有关规定
&&&&&&&& 目前我市拆迁管理部门实行政府行政管理和实施主体合二为一的方式，市政建设项目征地拆迁工作基本上由市、区征地拆迁办公室“一手包办”。作为政府行政主管部门的征地拆迁办公室，在从事法规标准制定、行政许可监督、裁决指导协调等职责工作外，还从事清点查丈、谈判签约、组织补偿等事务性工作。被调查的项目中，南坪快速路等4个项目的具体拆迁工作均由市征地拆迁办公室实施。行政机关集管理者与实施者于一身，既当裁判员又当运动员，不符合《城市房屋拆迁管理条例》第十条中“房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人”的规定。
&&&&&&& （三）多数项目用地在土地管理部门与建设单位之间未经办移交手续
&&&&&&& 按照我市用地管理模式，在项目开工建设前的用地管理由市国土资源和房产管理局负责，该局征地拆迁办公室根据项目用地方案及用地规划许可完成征地拆迁工作，并将土地移交给建设单位。但是调查反映，15个项目除共同沟泵站有土地使用权出让合同外，其余14个项目均未经办土地使用仅出让合同或移交手续，很多项目的征地拆迁工作进度不能满足施工进度要求。
&&&&&&& 由于未办理用地移交手续，建设单位对征地拆迁进度和建设施工进度配套要求的实现缺乏主动性，导致很多项目开工后不能正常进展，甚至全面停工等待；由于未办理用地移交手续，市政建设用地缺乏有效管理，导致损失浪费时有发生，如被调查的15个项目中，留仙大道等三个项目由于管理责任不明，建设用地在建设期间出现乱堆乱弃的现象，造成损失浪费约2070万元。
&&&&&&& （四）征地拆迁补偿标准偏低,与市场脱节
&&&&&&&& 目前深圳市土地补偿，安置补助，青苗及地上建筑物、附着物补偿等费用主要执行《深圳市征用土地实施办法》之附件《深圳市征地补偿标准》。该标准制定于2002年，执行中普遍反映其水平较低。如本地特产的荔枝、龙眼果树，《深圳市征地补偿标准》最高补偿标准为6万元/亩（单棵3000元，每亩20棵计），而南山区的优质果树实际市场最高行情已经达到12-13万元/亩,本次调查的南坪快速路的荔枝树的最高补偿标准已达1万元/棵。红砖铁皮房补偿标准为180元/平方米，而留仙大道等项目的实际补偿价为260元/平方米。以目前的赔偿标准进行补偿费用谈判，势必引起被拆迁人的抵触，影响政府工程项目的正常进展。
&&&&&&& （五）部分市政建设用地的组织建设，缺乏协调机制，相互干扰
&&&&&&&& 我市近年基础设施投资逐年增长，建设项目在规划、实施阶段的计划统筹协调不尽畅顺，工程项目存在交叉、平行、重叠的现象，项目建设单位只考虑各自的项目建设安排，而没有顾及实施期间会受到其它项目进展的制约。如同乐路项目因与南光高速并线规划原因，使先行开工建设的近两公里主线于2005年6月全面停工达300多天。茶光路项目一标段工程因土地开发中心负责的留仙洞施工场地未移交而停工200多天。铜鼓航道项目的三标段工程在实施中，由于受前海受纳场地的开发进度等因素的影响，原批准的淤泥陆抛方案改为海抛方案，导致该标段工程费用增加2.98亿元（备案金额）。
&&&&&&& （六）9个项目部分标段未严格执行施工许可管理办法相关规定
&&&&&&& 被调查的15个项目中有9个项目部分标段未严格执行《建筑工程施工许可管理办法》第四条中“建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，……（三）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求”的规定，在征地拆迁进度未能满足施工进度要求的情况下就进行招标确定施工单位，个别标段签订合同后多年不能开工，或开工后长时间停工。其中留仙大道六标段签订施工合同后773天才具备开工条件。
&&&&&&& 产生以上情况的主要原因是我市征地拆迁工作与工程建设分属不同单位来完成，相互之间缺乏计划要求和实际进展的协调，导致项目建设单位难以控制征地拆迁和施工的进度，不能科学合理组织建设。建设主管部门认为该项许可条件设置弹性较大，在实施中以《工程规划许可证》作为办理施工许可的必备条件。
&&&&&&& （七）笋岗物流园区环境改造工程征地拆迁费的计划口径不一，资金拨付、会计核算不规范
&&&&&&& 根据市府会议精神，原市规划国土局按照“规划一片，开发一片，配套一片”的模式统一进行土地开发和市政建设。调查发现，市政项目的投资计划中有的含征地拆迁等前期费用，有的不含。如笋岗物流园区环境改造工程含十个单项投资计划，投资总额57846万元，其中宝岗路及南北立交、宝安北路、梨园路等三个项目计划投资总额含有拆迁补偿费。该部分费用的计划投资额在概算中没有明确，支付及核算方式也不一致：宝岗路及南北立交、宝安北路的征地拆迁费9741.5万元直接由原市、区国土规划部门支付；而梨园路的征地拆迁费由建设单位罗湖区建筑工务局支付88.2%，其余由原市、区国土规划部门直接支付。这种状况造成用地资金多头列支、多头核算，影响用地资金的安全与完整。
&&&&&& 四、审计建议
&&&&&&& （一）根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条中“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，……由城市规划行政主管部门……核发建设用地规划许可证”的规定，建议相关主管部门应按规定办理建设用地规划许可证。
&&&&&&& （二）根据《城市房屋拆迁管理条例》第十条中“房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人”的规定，建议市政府调整拆迁管理部门的职能设置,将拆迁行政管理与拆迁实施主体分开。拆迁行政管理部门主要负责法规标准制定、行政许可监督、裁决指导协调等工作；拆迁实施主体可由项目建设单位担任。
&&&&&& （三）建议相关主管部门尽快完善和执行市政建设项目用地在不同管理阶段之间的移交程序，分清各自的职责与管理权限，落实责任，确保项目建设正常进展和杜绝投资损失浪费的发生。
&&&&&& （四）鉴于目前深圳市拆迁补偿标准偏低，执行较为困难。建议相关主管部门根据被征收土地所处区域条件、经济发展水平、区域居民生活条件等因素进行综合分析，尽快制定新的补偿标准，解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、相同相邻地块补偿标准不一的问题，从而及时推进工程建设项目的正常开展。
&&&&&& （五）建议市政府成立统一协调机构，机构成员可由各主管部门、建设单位分别派员组成，各部门在前期工作阶段共同商议协调各自组织计划的相互衔接，定期开会协调我市建设项目的具体问题，将全市市政建设项目作为一个大的系统工程，合理安排各市政建设项目的进度，使其资源达到优化配置，消除在前期工作阶段各自为政的现象，减少投资损失浪费。
&&&&&& （六）根据《建筑工程施工许可管理办法》第四条中“建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，……（三）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求”的规定，建议：第一，项目建设单位应加强项目开工管理，与征地拆迁部门加强沟通，了解征地拆迁进度，根据征地拆迁进度组织项目开工建设，避免开工之后由于征地拆迁工作未完成而影响正常的工程建设；第二，建设主管部门在办理施工许可和开工审批时，对不符合国家规定的施工许可或开工条件的建设项目，不得颁发施工许可证或批准同意开工。在施工许可前的现场检查环节，加强对现场拆迁进度的检查，确保拆迁进度符合施工的要求。
&&&&&& （七）建议国土部门每年统一向计划部门申请立项当年拆迁计划，拆迁资金的拨付和核算与计划实施单位保持一致。只有那些没有列入统一拆迁计划的项目，其投资总额才含有征地拆迁费，这部分资金的使用和核算由建设单位负责。
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