西安民生重大资产重组项目涉及的西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告
&&&&本报告共二册&&&&本册为第一册西安民生集团股份有限公司重大资产重组项目涉及的西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&正衡评报字［号正衡资产评估有限责任公司&&&&ZENITH&ASSETS&APPRAISAL&CO.，LTD&&&&二〇一五年一月二十八日西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&1&&&&总&目&录&&&&第一册&评估报告&&&&第二册&评估说明西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&2评估报告目录&&&&注册资产评估师声明&............................................&1&&&&摘&要&.....................................................&3&&&&评估报告&.....................................................&7&&&&一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概&&&&况&............................................................&7&&&&二、评估目的&..............................................&9&&&&三、评估对象和评估范围&....................................&9&&&&四、价值类型及其定义&.....................................&10&&&&五、评估基准日&...........................................&12&&&&六、评估依据&.............................................&12&&&&七、评估方法&.............................................&15&&&&八、评估程序实施过程和情况&...............................&17&&&&九、评估假设&.............................................&19&&&&十、评估结论&.............................................&21&&&&十一、特别事项说明&.......................................&21&&&&十二、评估报告使用限制说明&...............................&23&&&&十三、评估报告日&.........................................&24&&&&十四、签字盖章&...........................................&25&&&&附件：&&&&一、&西安民生集团股份有限公司关于重大资产重组停牌公告（公告编&&&&号：）、西安民生集团股份有限公司关于筹划重组停牌期满申请继续西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&3&&&&停牌公告（公告编号：）复印件&&&&二、&西安民生集团股份有限公司《营业执照》（副本）复印件&&&&三、&西安兴正元地产开发有限公司《营业执照》（副本）复印件&&&&四、&国有土地使用证、房屋产权登记薄、房屋所有权证复印件&&&&五、&西安兴正元地产开发有限公司出具的《土地情况说明》复印件&&&&六、&西安民生集团股份有限公司、西安兴正元地产开发有限公司承诺函&&&&七、&签字注册资产评估师承诺函&&&&八、&正衡资产评估有限责任公司营业执照复印件&&&&九、&正衡资产评估有限责任公司资格证书复印件&&&&十、&签字注册资产评估师资格证书复印件评估结果汇总表及明细表西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&4评估说明目录&&&&第一部分&关于评估说明使用范围的声明&&&&第二部分&企业关于进行资产评估有关事项的说明&&&&第三部分&资产评估说明&&&&一、评估对象与评估范围说明&&&&（一）评估对象与评估范围内容&&&&（二）实物资产的分布情况及特点&&&&（三）引用其他机构报告情况&&&&二、资产核实情况总体说明&&&&（一）资产核实人员组织、实施时间和过程&&&&（二）影响资产核实的事项及处理方法&&&&（三）核实结论&&&&三、评估技术说明&&&&（一）投资性房地产评估说明&&&&四、评估结论及分析&&&&（一）评估结论&&&&（二）评估结论与账面价值比较变动情况及原因分析&&&&后附：企业关于进行资产评估有关事项的说明西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&1注册资产评估师声明&&&&一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。&&&&二、我们已对评估对象进行了现场勘察，对评估对象的法律权属状况给&&&&予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。&&&&三、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并&&&&发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。&&&&四、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；同时&&&&与委托方及相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。&&&&五、我们具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在&&&&评估报告中披露的运用评估机构和专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。&&&&六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限&&&&定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。&&&&七、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&2&&&&八、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。&&&&九、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&3西安民生集团股份有限公司重大资产重组项目涉及的西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&摘&要&&&&正衡评报字［号&&&&西安民生集团股份有限公司（以下简称“西安民生”）拟购买西安兴正&&&&元地产开发有限公司（以下简称“兴正元地产”）部分商业用房地产。正衡资产评估有限责任公司受西安民生的委托，为委托方拟购买资产事宜涉及兴正元地产部分商业用房地产提供评估基准日市场价值的参考意见。&&&&本报告评估对象为西安民生拟购买的兴正元地产部分商业用房地产价值。&&&&本报告评估范围为兴正元地产拥有的&47&套商业用房产及其对应的土地使用权，详见评估明细表。&&&&根据本次评估目的、市场条件、评估对象的自身条件等因素，本报告选用的价值类型为市场价值。评估基准日为&2014年&11月&30日。&&&&根据国家有关资产评估的法律、法规和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，实施了必要的评估程序，以资产持续使用、公开市场和适当的假设为前提，采用市场比较法和收益法对西安民生拟购买的部分商业用房地产价值进行了评估，最终确定部分房产在评估基准日所体现的市场价值如下：&&&&纳入本次评估范围的部分商业用房地产评估单价为&61，351.55元/㎡；&&&&纳入本次评估范围的部分商业用房地产评估总价为&72，289.55万元（取西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&4整）。&&&&（人民币大写：柒亿贰仟贰佰捌拾玖万伍仟伍佰元整）&&&&特别事项说明：&&&&上述评估结论是在被评估资产持续使用、公开市场和适当的假设前提下，以评估过程中所能取得的依据、数据、资料为基础得出的。下列事项提请报告使用者特别关注：&&&&1、&本报告仅对评估对象涉及的资产价值发表意见，评估结论未考虑与被评估资产相关的负债及或有负债。&&&&2、&产权&&&&①纳入评估范围的资产位于西安市东大街骡马市&1号，具体包括骡马市商业步行街北区第一层至第二层的西侧部分，建筑面积总计&11，782.84㎡，对应房屋登记簿&46个和&1个房屋所有权证。评估师对于产权的核实系通过前往西安市房屋产权产籍管理中心以及西安市国土资源局查询的方式进行。截止评估基准日委估资产已部分设定抵押权，详见“三.&评估对象和评估范围&&&&中&2、资产被抵押、质押的情况列示。”&&&&②西安市东大街骡马市商业步行街项目分南北区，地表总建筑面积为&&&&175，343.23㎡，其中纳入本次评估范围的兴正元地产建筑面积为&11，782.84㎡。截止评估基准日上述房地产对应的国有土地使用证共计&6个，合计使用权面积&43，777.91㎡，土地证号分别为：西碑国用（2006出）第&743号、744&&&&号、745号、746号、747号、748号，证载使用权人均为西安兴正元地产开&&&&发有限公司，尚未对兴正元房地产所占用土地使用权进行分割办证。&&&&纳入本次评估范围的建筑面积&11，782.84㎡，根据宗地图分布，其对应&&&&的国有土地使用证为&3个，土地证号分别为：西碑国用（2006出）第&743号、西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&5&&&&745&号、748&号，按照建筑面积占比分摊法估算，兴正元地产建筑面积&&&&11，782.84&㎡&实&际&对&应&的&土&地&面&积&=43，777.91&÷&175，343.23&×&&&&11，782.84=2，941.82&㎡（折合&4.413&亩）。土地最终分割时以西安市国土资源局实际测绘结果为准。&&&&对此情况，兴正元地产出具土地情况说明，声明其拥有的建筑面积&&&&11，782.84㎡房产对应的土地使用权为&2，941.82㎡，截至报告出具日，土地分割工作进行中。&&&&3、&在本次勘查核实过程中，对于设备的隐蔽安装工程、敷设于地下的&&&&工艺管道及其他隐蔽工程，因受其特点的限制，影响这部分实物资产的直接勘察、核实，我公司评估人员对这部分资产尽最大可能收集、查阅企业提供的资料，向有关技术人员了解和核实资产的实际使用状况和使用性能。&&&&4、&本次评估中评估人员对被评估资产进行的实地勘察，仅为一般性的外观勘查，未借助专用检测仪器对其进行专业性的技术测试。&&&&5、&本报告未考虑本次申报评估资产交易尚应承担的费用和税项等可&&&&能影响其价值的因素，也未对资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。本报告未考虑本次被评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。&&&&6、&评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进&&&&行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。&&&&7、&除上述以外，评估人员未发现其他国家财经政策、产业政策等对评估结果可能产生影响的重大事项。&&&&除上述评估人员发现或遇到的瑕疵事项外，对企业存在的可能影响资产评估值的其他瑕疵事项，在企业未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&6报告使用者在使用报告时应注意以上特别说明事项可能对评估结论产生的影响。&&&&本报告仅对西安民生拟购买资产价值之评估目的有效。评估报告使用权归委托方所有，未经评估机构同意，不得随意向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。&&&&本评估报告应由委托方报经相关监管部门办理核准或备案手续后生效，经核准或备案后的评估结论使用有效期为自评估基准日日起至经济行为实现日相距不超过一年有效。&&&&以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&7西安民生集团股份有限公司重大资产重组项目涉及的西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&正衡评报字［号&&&&_____________________________________________________________&&&&西安民生集团股份有限公司：&&&&正衡资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场比较法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟购买资产事宜涉及的西安兴正元地产开发有限公司（以下简称“兴正元地产”）部分商业用房地产在&2014年&11月&30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：&&&&一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况&&&&本项目委托方为西安民生集团股份有限公司（以下简称“西安民生”），产权持有单位为兴正元地产，兴正元地产与西安民生为交易关系，业务约定书未约定其他评估报告使用者。&&&&（一）&委托方概况&&&&名&称：西安民生集团股份有限公司（注册号：377）&&&&类&型：股份有限公司（上市）&&&&住&所：西安市解放路&103号&&&&法定代表人：马永庆西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&8&&&&注册资本：肆亿柒仟叁佰叁拾壹万壹仟捌佰叁拾肆元整&&&&成立日期：1996年&12月&05日&&&&营业期限：长期经营范围：许可经营项目：预包装食品兼散装食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）的批发兼零售（许可证有效期至&2015年&9月&16日）；卷烟、雪茄烟的零售（许可证有效期至&2014年&12月&31日）。&&&&一般经营项目：国内商业、物资供销业（法律法规禁止的不得经营，专项审批项目取得许可证后经营）；仓储服务；计算机软件开发、销售；企业管理咨询服务；机械制造；摄影服务；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外；以下由分支机构经营：文化娱乐服务、旅馆、理发美容、浴池、洗染、日用品修理、机动车停车场、汽车清洗装潢、租赁、汽车出租、广告业务、人力资源中介服务、饮食服务。（以上一般经营范围不含国家专控及前置许可项目）股票代码：000564&&&&股票简称：西安民生&&&&（二）产权持有单位概况&&&&名&称：西安兴正元地产开发有限公司（注册号：362）&&&&类&型：有限责任公司（法人独资）&&&&住&所：西安市碑林区东大街骡马市&BL4-2-1-3号&&&&法定代表人：郑兴&&&&注册资本：叁仟万元人民币&&&&成立日期：1993年&03月&02日&&&&营业期限：长期&&&&经营范围：房地产开发；商品房销售与租赁；资产经营、管理与投资；&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&9土建工程，电气配套承装；物业管理；房地产投资、策划与咨询；建筑和装饰材料销售。（上述经营范围涉及学科经营项目的，凭许可证明文件或批准证书在有效期内经营，未经许可不得经营）&&&&二、评估目的本报告评估目的是为西安民生拟购买资产事宜所涉及兴正元地产部分房产提供评估基准日市场价值参考意见。&&&&本项目经济行为依据：&&&&西安民生集团股份有限公司关于重大资产重组停牌公告（公告编号：）、西安民生集团股份有限公司关于筹划重组停牌期满申请继续停牌公告（公告编号：）。&&&&三、评估对象和评估范围本报告评估对象为西安民生拟购买的兴正元地产部分商业用房地产价值，评估范围为兴正元地产拥有的&47套商业用房产及其对应的土地使用权，详见评估明细表。&&&&纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。&&&&纳入本次评估范围内的资产为部分商业用房地产，其分布情况及特点如下：&&&&1、资产概况&&&&评估对象位于西安市市级商业圈（钟楼商业圈）内，坐落在西安市东大街骡马市&1号，具体包括骡马市商业步行街北区第一层至第二层的西侧部分，建筑面积总计&11，782.84㎡，其中一层建筑面积为&5，379.24㎡、二层建筑面&&&&积为&6，403.60㎡，对应房屋登记簿&46个和&1个房屋所有权证，结构为框架西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&10结构，目前已出租给西安兴正元购物中心有限公司作为百货商场使用。&&&&截止评估基准日委估资产已部分设定抵押权，通过我公司评估人员现场勘察及与产权持有单位相关人员沟通了解，目前使用状况良好，能够继续使用。&&&&委估资产建筑面积&11，782.84㎡，其对应的国有土地使用证为&3个，土&&&&地证号分别为：西碑国用（2006出）第&743号、745号、748号，土地使用权人均为兴正元地产，地号：BL4-2-1-2，图号：125-80-11-3-125-80-6-1，用途：商业（综合），使用权类型：出让，终止日期：2050年&09月&26日，至评估基准日土地使用剩余年期&35.82年。按照建筑面积占比分摊法估算，委估资产建筑面积&11，782.84㎡房产实际对应的土地面积为&2，941.82㎡。土地最终分割时以西安市国土资源局实际测绘结果为准。&&&&对此情况，兴正元地产出具土地情况说明，声明其拥有的建筑面积&&&&11，782.84㎡房产对应的土地使用权为&2，941.82㎡，截至报告出具日，土地分割工作进行中。&&&&2、资产被抵押、质押的情况序号&&&&权证编号&房间号建筑面积&&&&m2备注他项权利人担保债权&&&&数额（万元）债务履行期限他项权利证书号附记&&&&1&IV-37-1-1-37&96.92西部信托有限公司&&&&5，000.00&&&&至&&&&&&&&&&&&IV-37-1-1-10137、&&&&1、1、&&&&1、1、&&&&5共&11证同案抵押&&&&2&IV-37-1-1-38&232.6&&&&3&IV-37-1-1-42&65.98&&&&4&IV-37-1-1-43&72.42&&&&5&IV-37-1-1-45&101.39&&&&6&IV-37-1-1-48&201.49&&&&7&IV-37-1-1-49&370.03&&&&8&IV-37-1-1-50&77.25&&&&9&IV-37-1-1-51&148.06&&&&10&IV-37-1-1-39&168.84浙商银行股份有限公司西安分行&&&&6，000.00&&&&至&&&&&&&&&&&&IV-37-1-1-10139、&&&&1、1、&&&&10185共&6证同案抵押&&&&11&IV-37-1-1-40&278.68&&&&12&IV-37-1-1-63&442.31&&&&13&IV-37-1-1-64&162.35&&&&14&IV-37-1-1-85&25.02西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&11&&&&15&IV-37-1-1-78&210.84&&&&16&IV-37-1-1-53&82.73华夏银行股份有限公司&&&&6，000.00&&&&至&&&&&&&&&&&&IV-37-1-1-10153&&&&至&10162共&10证同案抵押&&&&17&IV-37-1-1-54&99.93&&&&18&IV-37-1-1-55&72.5&&&&19&IV-37-1-1-56&76.12&&&&20&IV-37-1-1-57&242.68&&&&21&IV-37-1-1-58&242.68&&&&22&IV-37-1-1-59&107.5&&&&23&IV-37-1-1-60&135.18&&&&24&IV-37-1-1-61&251.88&&&&25&IV-37-1-1-62&364.55&&&&26&IV-37-1-1-01&428.82西安银行股份有限公司高新路支行&&&&11，000.00&&&&至&&&&&&&&&&&&IV-37-1-1-20101&&&&至&2至&20221共&&&&19证同案抵押&&&&27&IV-37-1-1-02&303.85&&&&28&IV-37-1-1-03&249.83&&&&29&IV-37-1-1-06&139.36&&&&30&IV-37-1-1-07&204.08&&&&31&IV-37-1-1-08&218.35&&&&32&IV-37-1-1-11&414.09&&&&33&IV-37-1-1-12&170.74&&&&34&IV-37-1-1-13&392.75&&&&35&IV-37-1-1-14&844.33&&&&36&IV-37-1-1-17&229.75&&&&37&IV-37-1-1-18&184.21&&&&38&IV-37-1-1-19&365.31&&&&39&IV-37-1-1-20&260.31&&&&40&IV-37-1-1-21&509.23&&&&41&IV-37-1-1-15&719.59&北京银行股份有限公司西安分行&&&&4，000.00&&&&至&&&&&&&&&&&&IV-37-1-1-20215、&&&&20216共&2证同案抵押&&&&42&IV-37-1-1-16&769&&&&43&IV-37-1-1-92&65.6北京银行股份有限公司西安分行&&&&1，000.00&&&&至&&&&&&&&&&&&IV-6F107、10192、&&&&1共&4证同案抵押&&&&44&IV-37-1-1-88&29.43&&&&45西安市房权证碑林区字第&&&&IV-37-1-10144-2&&&&&&&&合&计&10，891.32&-&33，000.00&&&&四、价值类型及其定义&&&&经充分考虑评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素，本次选用市场价值作为评估结论的价值类型。具体定义如下：&&&&市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&12&&&&五、评估基准日&&&&本项目评估基准日是&2014年&11月&30日。&&&&此基准日是由西安民生综合考虑此次经济行为的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能后确定的。&&&&六、评估依据&&&&在本次评估工作中，评估人员遵循的具体行为依据、法规依据、准则依据、产权依据和取价依据主要有：&&&&（一）经济行为依据西安民生集团股份有限公司关于重大资产重组停牌公告（公告编号：）、西安民生集团股份有限公司关于筹划重组停牌期满申请继续停牌公告（公告编号：）；&&&&（二）法律法规依据1、&《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年&10月&28日&中华人民共和国主席令第五号）；&&&&2、&《中华人民共和国公司法》（根据&2013&年&12&月&28&日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过《关于修改等七部法律的决定》第三次修正&于&2014年&3月&1日起实施）；&&&&3、&《国有资产评估管理办法》（国务院&1991年第&91号令）；&&&&4、&《国有资产评估管理办法实施细则》（国资办发[1992]36号）；&&&&5、&《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年&8月&25日国务院国资委令第&12号）；&&&&6、&《企业国有资产转让管理暂行办法》（2003年&12月&31日国务院国资委&财政部令第&3号）；&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&137、&《中华人民共和国证券法》（2005年&10月&27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；&&&&8、&《上市公司重大资产重组管理办法》（2014年&7月&7日中国证券监督管理委员会第&52次主席办公会审议通过，中国证券监督管理委员会令第&109号）；&&&&9、&《信息披露业务备忘录第&16&号——资产评估相关信息披露》（证监&&&&会&2008年&9月&17日）；&&&&10、&《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第&26号——上市公司重大资产重组（2014年修订）》（证监会&2014年&12月&25日发布）；&&&&11、&上市公司重大资产重组信息披露工作备忘录--第三号&资产评估相关信息披露；&&&&12、&资产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报告披露；&&&&13、&《中华人民共和国物权法》（2007年&3月&16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；&&&&14、&《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007&年修正）（中华人民共和国主席令第&72号&2007年&8月&30日）;15、&《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第&28&号&&&&2004年&8月&28日）；&&&&16、&《中华人民共和国土地管理法实施细则》（中华人民共和国国务院&&&&令第&256号&1999年&1月&1日）；&&&&17、&其他相关的法律、法规、通知等文件。&&&&（三）评估准则依据&&&&1、《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&14（财政部财企[2004]20号）；&&&&2、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估价值类型指导意见》（中国资产评估协会[号）；3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师&&&&协会[2003]18号）；&&&&4、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[号）；&&&&5、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[&号）；&&&&6、《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评协&&&&[号）；&&&&7、《房地产估价规范》（GB/T&）；&&&&8、《资产评估准则—利用专家工作》（中评协〔&号）；&&&&9、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔&号）。&&&&（四）权属依据&&&&1、《中华人民共和国国有土地使用证》（西碑国用（2006出）第&743号、&&&&745号、748号）；&&&&2、《西安市房屋登记簿》（房权证号&IV-37-1-1-10137-0等共46&份&）、《&房&屋&所&有&权&证&》（&西&安&市&房&权&证&碑&林&区&字&第&&&&IV-37-1-10144-2）；&&&&3、抵押合同等资料；&&&&4、兴正元地产出具的土地情况说明；&&&&5、兴正元地产提供的其他有关资料。&&&&（五）取价依据及其他参考依据&&&&1、&西安房地产信息网；&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&15&&&&2、&《建设工程投资估算手册》（中国建筑工业出版社&1999）；&&&&3、&《陕西省地方工业与民用建设项目投资估算指标》（陕西省计划委员会）；&&&&4、&资产评估申报资料中载明的项目以及现场勘察记录；&&&&5、&评估基准日(2014年&11月&30日)的存贷款利率；&&&&6、&WIND资讯金融终端；&&&&7、&国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料，以及评估机构收集的其他有关资料；&&&&8、&评估人员现场勘察、调查、收集的相关资料；&&&&9、&本项目评估人员搜集的有关市场资料、产业经济和宏观经济资料；&&&&10、&其他资料。&&&&七、评估方法&&&&（一）评估方法的选择&&&&根据《资产评估准则-不动产》规定，执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。&&&&《房地产评估规范》5.1.4&规定有条件选用市场比较法进行估价的，应当以市场比较法为主要的评估方法。&&&&本次评估选择市场比较法。选择理由主要有：&&&&（1）选择价值类型为市场价值；&&&&（2）估价对象所在区域房地产交易案例较充足，信息资料收集便利，具备市场比较法评估的条件。&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&16&&&&《房地产评估规范》5.1.5&规定收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。&&&&本次评估对象是兴正元地产拥有的位于西安市东大街骡马市&1号的整体&&&&商业性房地产，位于市中心最繁华地段，该区域房地产市场发达，且主要以出租或者联营的方式进行经营，根据评估目的并结合资产特点，通过实地勘察和对周边区域的调查并分析有关资料之后，分别采用市场比较法及收益法进行评估。&&&&（二）评估方法&&&&本次评估的房产为经营性物业，根据评估目的并结合资产特点，对该商业房地产分别采用市场比较法及收益法进行了房地合一的整体评估。&&&&（1）市场比较法是将估价对象与在近期已经发生了交易的类似房地产&&&&加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象价格的一种估价方法。&&&&1）基本原理&&&&市场比较法评估主要运用了替代原则，指在评估一宗房地产的价格时，如若附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。在本次评估过程中，选取了评估对象同一供需圈层内&&&&的三例房地产交易案例作为可比案例进行了评估。&&&&2）公式&&&&（2）收益法&&&&1）基本原理西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&17&&&&收益法是收益还原法的简称，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的评估方法。&&&&2）公式&&&&①无租约限制的公式&&&&②有租约限制的公式&&&&八、评估程序实施过程和情况&&&&本公司自接受委托后，选派资产评估人员，组成专门的资产评估项目团队，正式进驻产权持有单位开展评估工作，至最终出具评估报告，具体实施过程和情况如下：&&&&（一）接受委托&&&&根据委托方资产评估意向，在正式评估之前，评估人员与委托方、产权持有单位的有关人员进行了交流。首先向产权持有单位了解工作进度、评估目的、评估范围和对象、评估基准日等基本事项；接受委托后，我公司确定该项目负责人，成立了评估项目组；并向产权持有单位发送了资产评估清查表格、资产评估需提供资料清单，对资产评估申报工作及需提供的资料进行了详细的解释。&&&&（二）拟定评估计划&&&&根据本项目的具体情况，制定了资产评估操作方案和计划，拟定收集资西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&18料提纲。根据评估计划和评估方案，本公司派出专门的评估人员执行本次评估任务。&&&&（三）资产核实&&&&在兴正元地产申报和全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产进行了全面核实。核实内容主要为资产数量、产权、存放地点、管理制度及其他影响评估作价的重要因素。资产核实过程如下：&&&&（1）指导兴正元地产申报资产情况，收集委托评估资产的产权归属证明&&&&文件资料和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。&&&&（2）审查和完善资产申报情况&&&&评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。&&&&然后，根据调查核实的资料，对评估明细表进行完善。&&&&（3）现场实地勘察&&&&依据企业的经营业特点，对申报资产进行了解。依据资产申报明细表，对申报资产进行清点和现场勘察。对于待估资产通过查阅房产证、落位图等资料的基础上，对资产的外观、使用状况进行勘察，并对周边市场情况进行调查了解。&&&&（4）核实产权证明文件&&&&收集并核实国有土地使用证、房屋登记薄等产权证明资料，对评估范围内的房地产的产权进行调查核实，但对产权证的真实有效性不承担责任。&&&&（四）收集分析市场信息等评估资料&&&&根据委托评估资产的实际状况和特点，通过多种途径搜集可比案例、询价，收集相关商业物业报价、近期公开刊物的有关价格信息、报价手册及互联网上的有关信息、定额标准、取费标准和有关调价文件等评估依据，以保证评估业务质量。&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&19&&&&通过&WIND&资讯金融终端等，搜集行业状况和相关测算数据；结合评估对象经营状况、发展前景，了解可能对评估对象产生的不确定风险因素，以确保对评估对象价值判断和测算提供必要依据。&&&&（五）评定估算&&&&评估小组对从现场调查收集的资料进行分析、预测、估算，得出资产的初步评估结果。&&&&（六）评估结果汇总、评估结论分析、撰写报告。&&&&项目负责人通过汇总、分析评估结果和评估技术说明，在此基础上，对于市场比较法和收益法下的评估结果进行分析后，按照有关规定要求，最终撰写出评估报告和评估说明送交内部审核。&&&&（七）内部审核和与委托方、资产占有方进行沟通内部审核首先由专家审核小组对工作底稿和评估报告及评估说明进行审核，完成公司专业审核的修改完善工作后，报公司进行复审；最后由本公司和委托方对评估报告、说明进行了沟通，并对沟通意见进行修订，将修订后的评估结果与委托方重新进行了沟通。&&&&（八）提交报告&&&&在广泛吸取各方提出的合理意见后，评估专业小组对有关问题进行讨论、修正，项目负责人对评估专业组的修正稿报综审部重新审核通过，由法定代表人（或授权代表）对评估报告签发，最终完成正式评估报告提交委托方。&&&&九、评估假设由于资产评估实际上是一种用模拟的市场来判断资产价值的行为。面对不断变化的市场，以及不断变化着的影响资产价值的种种因素，借助于适当西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&20&&&&的假设将市场条件及影响资产价值的各种因素暂时“凝固”在某种状态下，以便注册资产评估师进行价值判断是必须的。本项目评估假设分为前提假设、基本假设和具体假设。各项假设分述如下：&&&&（一）前提假设&&&&1、&交易假设：资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定&&&&评估对象已经处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。&&&&2、&公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公&&&&开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，卖买双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。&&&&3、&持续使用假设：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。&&&&（二）基本假设&&&&1、&假设有关税赋基准和政策性收费等不发生重大变化。&&&&2、&假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对产权持有单位造成重大不利影响。&&&&3、&评估范围内的所有资产产权清晰，权属证书未来能够办理至西安民生名下。&&&&4、&本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预计销售价&&&&格进行了合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响。&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&21&&&&（三）具体假设&&&&1、假设委托方（产权持有单位）所提供的资料真实、合法和完整。&&&&2、原地续用假设：假设评估对象在评估基准日后不改变用途原地继续使用。&&&&3、&假设本报告未考虑本次申报评估资产交易尚应承担的费用和税项等&&&&可能影响其价值的因素，也未对资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。本报告未考虑本次被评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。&&&&如果上述各项假设条件不成立，将对评估结论产生重大影响。根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，注册资产评估师将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。&&&&十、评估结论&&&&根据国家有关资产评估的法律、法规和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，实施了必要的评估程序，以资产持续使用、公开市场和适当的假设为前提，采用市场比较法和收益法对西安民生拟购买的部分商业用房地产价值进行了评估，最终确定在评估基准日委估资产所体现的市场价值如下：&&&&纳入本次评估范围的部分商业用房地产评估单价为&61，351.55元/㎡；&&&&纳入本次评估范围的部分商业用房地产评估总价为&72，289.55万元（取整）。&&&&（人民币大写：柒亿贰仟贰佰捌拾玖万伍仟伍佰元整）&&&&十一、特别事项说明西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&22&&&&上述评估结论是在被评估资产持续使用、公开市场和适当的假设前提下，以评估过程中所能取得的依据、数据、资料为基础得出的。下列事项提请报告使用者特别关注：&&&&1、&本报告仅对评估对象涉及的资产价值发表意见，评估结论未考虑与被评估资产相关的负债及或有负债。&&&&2、&产权&&&&①纳入评估范围的资产位于西安市东大街骡马市&1号，具体包括骡马市商业步行街北区第一层至第二层的西侧部分，建筑面积总计&11，782.84㎡，对应房屋登记簿&46个和&1个房屋所有权证。评估师对于产权的核实系通过前往西安市房屋产权产籍管理中心以及西安市国土资源局查询的方式进行。截止评估基准日委估资产已部分设定抵押权，详见“三.&评估对象和评估范围&&&&中&2、资产被抵押、质押的情况列示。”&&&&②西安市东大街骡马市商业步行街项目分南北两区，地表总建筑面积为175，343.23㎡，对应的国有土地使用证共计&6个，用地面积为&43，777.91㎡，&&&&土地证号分别为：西碑国用（2006出）第&743号、744号、745号、746号、&&&&747号、748号，证载使用权人均为西安兴正元地产开发有限公司。&&&&其中纳入本次评估范围的建筑面积&11，782.84㎡，根据宗地图分布，其&&&&对应的国有土地使用证为&3个，土地证号分别为：西碑国用（2006出）第&743&&&&号、745号、748号，因无法对其具体对应的土地使用权权益进行分割，按照&&&&建筑面积占比分摊法估算，兴正元地产建筑面积&11，782.84㎡实际对应的土地面积=43，777.91÷175，343.23×11，782.84=2，941.82㎡（折合&4.413亩）。&&&&土地最终分割时以西安市国土资源局实际测绘结果为准。&&&&对此情况，兴正元地产出具土地情况说明，声明其拥有的建筑面积&&&&11，782.84㎡房产对应的土地使用权为&2，941.82㎡，截至报告出具日，土地西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&23分割工作进行中。&&&&3、&在本次勘查核实过程中，对于设备的隐蔽安装工程、敷设于地下的&&&&工艺管道及其他隐蔽工程，因受其特点的限制，影响这部分实物资产的直接勘察、核实，我公司评估人员对这部分资产尽最大可能收集、查阅企业提供的资料，向有关技术人员了解和核实资产的实际使用状况和使用性能。&&&&4、&本次评估中评估人员对被评估资产进行的实地勘察，仅为一般性的外观勘查，未借助专用检测仪器对其进行专业性的技术测试。&&&&5、&本报告未考虑本次申报评估资产交易尚应承担的费用和税项等可&&&&能影响其价值的因素，也未对资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。本报告未考虑本次被评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影响。&&&&6、&评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进&&&&行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。&&&&7、&除上述以外，评估人员未发现其他国家财经政策、产业政策等对评估结果可能产生影响的重大事项。&&&&除上述评估人员发现或遇到的瑕疵事项外，对企业存在的可能影响资产评估值的其他瑕疵事项，在企业未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。&&&&报告使用者在使用报告时应注意以上特别说明事项可能对评估结论产生的影响。&&&&十二、评估报告使用限制说明&&&&（一）本评估报告只能用于评估报告中载明的评估目的和用途。&&&&本报告中对前述评估对象价值的分析只适用于评估报告中所陈述的特西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估报告&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&24定使用方式。其中任何组成部分资产的个别价值将不适用于其他任何用途，并不得与其他与本评估项目无关的评估报告混用。&&&&本评估报告包含的若干备查文件，亦构成本评估报告的组成部分，与本报告正文是一个完整的整体，且备查文件、评估明细表均不能单独使用，只能与评估报告正文配套使用方为有效。&&&&本评估结论是本项目注册评估师遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表的专业意见。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。&&&&注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。&&&&（二）本评估报告评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交资产监督&&&&管理部门审查使用，除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意，评估报告的全部内容或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。&&&&（三）本评估报告应由委托方报经相关监管部门办理相关核准或备案手续后生效，经核准或备案后的评估结论使用有效期为自评估基准日2014年11&&&&月30日起至经济行为实现日相距不超过一年有效。&&&&（四）纳入本次评估范围的资产产权，评估机构及评估人员对委托方和&&&&产权持有单位提供的法律权属资料和资料来源进行程序性的查验，委托方和产权持有单位承诺对其所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。&&&&十三、评估报告日&&&&本评估报告日为二〇一五年一月二十八日。&&&&表1&&&&产权持有单位：西安兴正元地产开发有限公司&金额单位：人民币万元&&&&账面价值&评估价值&增减值&增值率％&&&&A&B&C=B-A&D=C/A×100%&&&&1&流动资产&-&-&&&&2&非流动资产&-&72，289.55&-&&&&3&其中：可供出售金融资产&-&-&-&-&&&&4&　　　持有至到期投资&-&-&-&-&&&&5&　　　长期应收款&-&-&-&-&&&&6&　　　长期股权投资&-&-&&&&7&　　　投资性房地产&-&72，289.55&-&&&&8&　　　固定资产&-&-&&&&9&　　　在建工程&-&-&-&-&&&&10&　　　工程物资&-&-&-&-&&&&11&　　　固定资产清理&-&-&-&-&&&&12&　　　生产性生物资产&-&-&-&-&&&&13&　　　油气资产&-&-&-&-&&&&14&　　　无形资产&-&-&-&&&&15&　　　开发支出&-&-&-&-&&&&16&　　　商誉&-&-&-&-&&&&17&　　　长期待摊费用&-&-&&&&18&　　　递延所得税资产&-&-&&&&19&　　　其他非流动资产&-&-&&&&20&资产合计&-&72，289.55&-&-&&&&评估机构：正衡资产评估有限责任公司资产评估结果汇总表&&&&评估基准日：日&&&&项&目&&&&产权持有单位：西安兴正元地产开发有限公司&金额单位：人民币元&&&&4-5-1&投资性房地产-房屋（采用成本模式计量）&-&722，895，500.00&-&&&&4-5-2&投资性房地产-房屋（采用公允价值模式计量）&-&-&-&-&&&&4-5-3&投资性房地产-土地使用权（采用成本模式计量）&-&-&-&-&&&&4-5-4&投资性房地产-土地使用权（采用公允价值模式计量）&-&-&-&-&&&&-&722，895，500.00&-&-&&&&填表日期：日&&&&合&计&&&&被评估单位填表人：王瑜&评估人员：穆玫投资性房地产评估汇总表&&&&评估基准日：日&&&&表4-1&&&&编号&科目名称&账面价值&评估价值&增减值&增值率%&&&&原值&净值&原值&成新率%&净值&&&&其中：&11，782.84&722，895，500.00&722，895，500.00&-&61，351.55&&&&1&IV-37-1-1-37&自建&96.92&-&-&房产登记簿&&&&2&IV-37-1-1-38&自建&232.60&-&-&房产登记簿&&&&3&IV-37-1-1-39&自建&168.84&-&-&房产登记簿&&&&4&IV-37-1-1-40&自建&278.68&-&-&房产登记簿&&&&5&IV-37-1-1-42&自建&65.98&-&-&房产登记簿&&&&6&IV-37-1-1-43&自建&72.42&-&-&房产登记簿&&&&7&西安市房权证碑林区字第IV-37-1-44&外购&62.76&-&-&房屋所有权证&&&&8&IV-37-1-1-45&自建&101.39&-&-&房产登记簿&&&&9&IV-37-1-1-48&自建&201.49&-&-&房产登记簿&&&&10&IV-37-1-1-49&自建&370.03&-&-&房产登记簿&&&&11&IV-37-1-1-50&自建&77.25&-&-&房产登记簿&&&&12&IV-37-1-1-51&自建&148.06&-&-&房产登记簿&&&&13&IV-37-1-1-53&自建&82.73&-&-&房产登记簿&&&&14&IV-37-1-1-54&自建&99.93&-&-&房产登记簿&&&&15&IV-37-1-1-55&自建&72.50&-&-&房产登记簿&&&&16&IV-37-1-1-56&自建&76.12&-&-&房产登记簿&&&&17&IV-37-1-1-57&自建&242.68&-&-&房产登记簿&&&&18&IV-37-1-1-58&自建&242.68&-&-&房产登记簿&&&&19&IV-37-1-1-59&自建&107.50&-&-&房产登记簿&&&&20&IV-37-1-1-60&自建&135.18&-&-&房产登记簿&&&&21&IV-37-1-1-61&自建&251.88&-&-&房产登记簿&&&&22&IV-37-1-1-62&自建&364.55&-&-&房产登记簿&&&&23&IV-37-1-1-63&自建&442.31&-&-&房产登记簿&&&&24&IV-37-1-1-64&自建&162.35&-&-&房产登记簿&&&&25&IV-37-1-1-78&自建&210.84&-&-&房产登记簿&&&&26&IV-37-1-1-85&自建&25.02&-&-&房产登记簿&&&&27&IV-37-0-1-88&自建&29.43&-&-&房产登记簿&&&&28&IV-37-0-1-92&自建&65.60&-&-&房产登记簿&&&&29&IV-37-0-1-93&自建&525.75&-&-&房产登记簿&&&&30&IV-37-0-1-94&自建&365.77&-&-&房产登记簿&&&&增减值&增值率%评估单&&&&价(元&&&&/m&&&&2&&&&)备注建成年月计量单位建筑面积&&&&（m2）成本单&&&&价(元&&&&/m&&&&2&&&&)&&&&账面价值&评估价值序号&&&&权证编号&房屋号&&&&来源（外购、自建、自用转入、存货转入等）结构&&&&投资性房地产—房屋评估明细表(采用成本模式计量)&&&&评估基准日：日&&&&表4-5&&&&产权持有单位：西安兴正元地产开发有限公司&金额单位：人民币元&&&&原值&净值&原值&成新率%&净值&&&&其中：&11，782.84&722，895，500.00&722，895，500.00&-&61，351.55&&&&增减值&增值率%评估单&&&&价(元&&&&/m&&&&2&&&&)备注建成年月计量单位建筑面积&&&&（m2）成本单&&&&价(元&&&&/m&&&&2&&&&)&&&&账面价值&评估价值序号&&&&权证编号&房屋号&&&&来源（外购、自建、自用转入、存货转入等）结构&&&&投资性房地产—房屋评估明细表(采用成本模式计量)&&&&评估基准日：日&&&&表4-5&&&&产权持有单位：西安兴正元地产开发有限公司&金额单位：人民币元&&&&31&IV-37-1-1-01&自建&428.82&-&-&房产登记簿&&&&32&IV-37-1-1-02&自建&303.85&-&-&房产登记簿&&&&33&IV-37-1-1-03&自建&249.83&-&-&房产登记簿&&&&34&IV-37-1-1-06&自建&139.36&-&-&房产登记簿&&&&35&IV-37-1-1-07&自建&204.08&-&-&房产登记簿&&&&36&IV-37-1-1-08&自建&218.35&-&-&房产登记簿&&&&37&IV-37-1-1-11&自建&414.09&-&-&房产登记簿&&&&38&IV-37-1-1-12&自建&170.74&-&-&房产登记簿&&&&39&IV-37-1-1-13&自建&392.75&-&-&房产登记簿&&&&40&IV-37-1-1-14&自建&844.33&-&-&房产登记簿&&&&41&IV-37-1-1-15&自建&719.59&-&-&房产登记簿&&&&42&IV-37-1-1-16&自建&769.00&-&-&房产登记簿&&&&43&IV-37-1-1-17&自建&229.75&-&-&房产登记簿&&&&44&IV-37-1-1-18&自建&184.21&-&-&房产登记簿&&&&45&IV-37-1-1-19&自建&365.31&-&-&房产登记簿&&&&46&IV-37-1-1-20&自建&260.31&-&-&房产登记簿&&&&47&IV-37-1-1-21&自建&509.23&-&-&房产登记簿&&&&11，782.84&-&-&-&722，895，500.00&722，895，500.00&-&-&&&&-&-&&&&11，782.84&-&-&-&722，895，500.00&722，895，500.00&-&-&&&&减：投资性房地产减值准备&&&&合&计&&&&被评估单位填表人：王瑜&评估人员：穆玫&&&&填表日期：日&&&&合&计&&&&金额单位：人民币元&&&&1&西碑国用（2006出）第743号&骡马市土地使用权&西安市碑林区骡马市&日&出让&商业（综合)&日—日&&&&2&西碑国用（2006出）第745号&骡马市土地使用权&西安市碑林区骡马市&日&出让&商业（综合)&日—日&&&&3&西碑国用（2006出）第748号&骡马市土地使用权&西安市碑林区骡马市东&日&出让&商业（综合)&日—日&&&&-&-&&&&-&-&&&&-&-&&&&-&-&&&&-&-&&&&-&-&&&&-&-&&&&-&-&&&&-&-&&&&-&-&&&&-&-&&&&-&-&&&&-&-&&&&2，941.82&-&-&-&-&-&&&&-&-&&&&2，941.82&-&-&-&-&-&&&&被评估单位填表人：王瑜&评估人员：穆玫&&&&填表日期：日&&&&-&-按照建筑面积占比分摊法进行土地占地面积的划分&&&&合&计&&&&减：投资性房地产减值准备&&&&合&计宗地红&&&&线外“七通”，宗&&&&地内“七&&&&通一平”&&&&2，941.82&&&&账面价值&评估价值&增减值&增值率%&备注原始入账价值&&&&投资性房地产—土地使用权评估明细表（采用成本模式计量）&&&&评估基准日：日&&&&表4-5&&&&产权持有单位：西安兴正元地产开发有限公司序号&&&&土地权证编号&宗地名称&&&&来源（外购、自建、自用转入、存货转入等）&&&&土地位置&取得日期用地性质&&&&土地用途&准用年限开发程度面积&&&&(m2)本报告共二册本册为第二册西安民生集团股份有限公司重大资产重组项目涉及的西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&正衡评报字［号正衡资产评估有限责任公司&&&&ZENITH&ASSETS&APPRAISAL&CO.，LTD&&&&二〇一五年一月二十八日西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&1&-本册目录&&&&第一部分关于评估说明使用范围的声明&.............................&2&&&&第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明&......................&3&&&&第三部分资产评估说明&...........................................&4&&&&一、评估对象与评估范围说明&..................................................................................................................4&&&&（一）评估对象与评估范围内容&......................................................................................................4&&&&（二）实物资产的分布情况及特点&..................................................................................................4&&&&（三）引用其他机构报告情况&..........................................................................................................6&&&&二、资产核实情况总体说明&......................................................................................................................6&&&&（一）资产核实人员组织、实施时间和过程&..................................................................................6&&&&（二）影响资产核实的事项及处理方法&..........................................................................................7&&&&（三）核实结论&..................................................................................................................................7&&&&三、评估技术说明&......................................................................................................................................8&&&&（一）投资性房地产评估说明&..........................................................................................................8&&&&四、评估结论及分析&................................................................................................................................22&&&&（一）评估结论&................................................................................................................................22&&&&（二）评估结论与账面价值比较变动情况及原因分析&................................................................22&&&&后附：企业关于进行资产评估有关事项的说明西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&2&-&&&&第一部分关于评估说明使用范围的声明&&&&本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律、法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。&&&&正衡资产评估有限责任公司&&&&二〇一五年一月二十八日西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&3&-&&&&第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明&&&&根据国家资产评估的有关规定，本部分由项目委托方-西安民生集团股份有限公司、产权持有单位－西安兴正元地产开发有限公司撰写并签章，具体内容见本报告后附“企业关于进行资产评估有关事项的说明”。&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&4&-&&&&第三部分资产评估说明&&&&一、评估对象与评估范围说明&&&&（一）评估对象与评估范围内容本报告评估对象为西安民生拟购买西安兴正元地产开发有限公司（以下简称“兴正元地产”）的部分商业用房地产价值。&&&&本报告评估范围为兴正元地产拥有的47套商业用房产及其对应的土地使用权，详见评估明细表。&&&&（二）实物资产的分布情况及特点&&&&纳入本次评估范围内的资产为部分商业用房地产，其分布情况及特点如下：&&&&1、资产概况&&&&评估对象位于西安市市级商业圈（钟楼商业圈）内，坐落在西安市东大街骡马市&1号，具体包括骡马市商业步行街北区第一层至第二层的西侧部分，建筑面积总计&11，782.84㎡，其中一层建筑面积为&5，379.24㎡、二层建筑面&&&&积为&6，403.60㎡，对应房屋登记簿&46个和&1个房屋所有权证，结构为框架结构，目前已出租给西安兴正元购物中心有限公司作为百货商场使用。&&&&截止评估基准日委估资产已部分设定抵押，通过我公司评估人员现场勘察及与产权持有单位相关人员沟通了解，目前使用状况良好，能够继续使用。&&&&委估资产建筑面积&11，782.84㎡，其对应的国有土地使用证为&3个，土&&&&地证号分别为：西碑国用（2006&出）第&743&号、745&号、748&号，土地使用权人均为兴正元地产，地号：BL4-2-1-2，图号：125-80-11-3-125-80-6-1，用途：商业（综合），使用权类型：出让，终止日期：2050&年&09&月&26&日，至评估基准日土地使用剩余年期&35.82&年。按照建筑面积占比分摊法估算，西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&5&-&&&&委估资产建筑面积&11，782.84㎡实际对应的土地面积为&2，941.82㎡。土地最终分割时以西安市国土资源局实际测绘结果为准。&&&&对此情况，兴正元地产出具土地情况说明，声明其拥有的建筑面积&&&&11，782.84㎡对应的土地使用权为&2，941.82㎡，截至报告出具日，土地分割工作进行中。&&&&2、资产被抵押、质押的情况序号&&&&权证编号&房间号建筑面积&&&&m2备注他项权利人担保债权&&&&数额（万元）债务履行期限他项权利证书号附记&&&&1&IV-37-1-1-37&96.92西部信托有限公司&&&&5，000.00&&&&至&&&&&&&&&&&&IV-37-1-1-10137、&&&&1、1、&&&&1、1、&&&&5共&11证同案抵押&&&&2&IV-37-1-1-38&232.6&&&&3&IV-37-1-1-42&65.98&&&&4&IV-37-1-1-43&72.42&&&&5&IV-37-1-1-45&101.39&&&&6&IV-37-1-1-48&201.49&&&&7&IV-37-1-1-49&370.03&&&&8&IV-37-1-1-50&77.25&&&&9&IV-37-1-1-51&148.06&&&&10&IV-37-1-1-39&168.84浙商银行股份有限公司西安分行&&&&6，000.00&&&&至&&&&&&&&&&&&IV-37-1-1-10139、&&&&1、1、&&&&10185共&6证同案抵押&&&&11&IV-37-1-1-40&278.68&&&&12&IV-37-1-1-63&442.31&&&&13&IV-37-1-1-64&162.35&&&&14&IV-37-1-1-85&25.02&&&&15&IV-37-1-1-78&210.84&&&&16&IV-37-1-1-53&82.73华夏银行股份有限公司&&&&10，000.00&&&&至&&&&&&&&&&&&IV-37-1-1-10153&&&&至&10162共&10证同案抵押&&&&17&IV-37-1-1-54&99.93&&&&18&IV-37-1-1-55&72.5&&&&19&IV-37-1-1-56&76.12&&&&20&IV-37-1-1-57&242.68&&&&21&IV-37-1-1-58&242.68&&&&22&IV-37-1-1-59&107.5&&&&23&IV-37-1-1-60&135.18&&&&24&IV-37-1-1-61&251.88&&&&25&IV-37-1-1-62&364.55&&&&26&IV-37-1-1-01&428.82西安银行股份有限公司高新路支行&&&&11，000.00&&&&至&&&&&&&&&&&&IV-37-1-1-20101&&&&至&2至&20221共&&&&19证同案抵押&&&&27&IV-37-1-1-02&303.85&&&&28&IV-37-1-1-03&249.83&&&&29&IV-37-1-1-06&139.36&&&&30&IV-37-1-1-07&204.08&&&&31&IV-37-1-1-08&218.35西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&6&-&&&&32&IV-37-1-1-11&414.09&&&&33&IV-37-1-1-12&170.74&&&&34&IV-37-1-1-13&392.75&&&&35&IV-37-1-1-14&844.33&&&&36&IV-37-1-1-17&229.75&&&&37&IV-37-1-1-18&184.21&&&&38&IV-37-1-1-19&365.31&&&&39&IV-37-1-1-20&260.31&&&&40&IV-37-1-1-21&509.23&&&&41&IV-37-1-1-15&719.59&北京银行股份有限公司西安分行&&&&4，000.00&&&&至&&&&&&&&&&&&IV-37-1-1-20215、&&&&20216共&2证同案抵押&&&&42&IV-37-1-1-16&769&&&&43&IV-37-1-1-92&65.6北京银行股份有限公司西安分行&&&&1，000.00&&&&至&&&&&&&&&&&&IV-6F107、10192、&&&&1共&4证同案抵押&&&&44&IV-37-1-1-88&29.43&&&&45西安市房权证碑林区字第&&&&IV-37-1-10144-2&&&&&&&&合&计&10，891.32&-&33，000.00&&&&（三）引用其他机构报告情况未引用其他机构报告。&&&&二、资产核实情况总体说明&&&&（一）资产核实人员组织、实施时间和过程&&&&根据委托方资产评估意向，在正式评估之前，评估人员与委托方、产权持有单位的有关人员进行了交流。首先向产权持有单位了解工作进度、评估目的、评估范围和对象、评估基准日等基本事项；接受委托后，我公司确定该项目负责人，成立了评估项目组；并向产权持有单位发送了资产评估清查表格、资产评估需提供资料清单，对资产评估申报工作及需提供的资料进行了详细的解释。&&&&1、指导兴正元地产相关人员清查资产、申报数据并收集准备资料。&&&&先期指导兴正元地产相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细申报表”、“资产评估所需提供资料清单”及其填写要求，进行登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&7&-&&&&2、初步审查和完善兴正元地产提供的资产评估申报明细表。&&&&评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。&&&&然后，根据调查核实的资料，对资产申报进行完善。&&&&3、现场实地勘察和数据核实&&&&依据兴正元地产的经营业特点，对申报资产进行了解。依据资产申报明细表，对申报资产进行清点和现场勘察。对于委估资产通过查阅房产证、落位图等资料的基础上，对资产的外观、使用状况进行勘察，并对周边市场情况进行调查了解。&&&&4、补充、修改和完善资产评估明细表&&&&根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。&&&&5、核实产权证明文件&&&&收集并核实国有土地使用证、房屋登记薄、房屋所有权证等产权证明资料，对评估范围内的房地产的产权进行调查核实，但对产权证的真实有效性不承担责任。&&&&（二）影响资产核实的事项及处理方法&&&&在本次勘察核实过程中，对于敷设于地下的隐蔽工程，因受其特点的限制，影响这部分实物资产的直接勘察、核实，评估人员对这部分资产尽最大可能收集、查阅企业提供的有关图纸、资料，向有关技术人员了解和核实资产的实际使用状况和使用性能。&&&&（三）核实结论&&&&1、资产核实结论&&&&经过现场勘查，核实情况结论为：&&&&（1）委估资产的核实情况与申报明细表核对，申报明细表与实物数量相符，兴正元地产相关人员已签字确认核实后明细。&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&8&-&&&&（2）评估师对下列清查中事项给予了足够的关注：&&&&资产权属及抵押、担保情况，详见一、（二）2、资产被抵押、质押的情况的列示。&&&&三、评估技术说明&&&&（一）&投资性房地产评估说明&&&&1、资产概况&&&&详见一、评估对象与评估范围说明描述，在此不再赘述。&&&&2、评估对象分布情况及建筑物特点&&&&纳入评估范围的房地产位于西安市市中心钟楼东南侧，开元商场以东，&&&&其四至为：北临东大街，东临南柳巷，西靠骡马市街，南接东木头市街，呈&&&&东西走向的&U型布局。&&&&该房地产建于&2005年&7月，框架结构，为西安市十大标志性建筑之一，是集餐饮、购物、娱乐、休闲等为一体的大型综合商业体，一层主要经营黄金珠宝、各种名牌手表，二层至五层经营各种品牌服饰、鞋、箱包、家居等，&&&&六层主要经营餐饮、娱乐，其内外装修高档，视觉感官舒适，外墙贴高档外墙面砖，干挂石材，玻璃幕墙；内部贴高档地砖、假山水池景观，高档墙面漆，柱子石材饰面；门窗均为钢化全玻璃门窗；顶棚为装饰吊顶，吸顶灯；&&&&地面通道部分为地砖，靠围墙以及收银台处贴花岗岩地板；卫生间高档卫生洁具配备，花岗岩洗漱面盆布置，内墙刷白色乳胶漆；相关附属设施设备有中央空调、自动扶梯、观光电梯、宽带、水、电、天然气齐全，目前整体运行良好，且能够持续使用。&&&&3、评估程序&&&&（1）搜集与房地产评估有关的资料，如：建筑物图纸及房屋产权证明、西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&9&-&&&&调查同一供需圈层内类似房地产的市场价格等。&&&&（2）现场勘察。评估人员由主管基建的技术人员及现场有关人员陪同进&&&&行现场工作，对被评估建筑物进行了现场勘察，根据申报表，核对各建筑物的名称、坐落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。&&&&另外，在勘察时，还主要查勘了房屋建筑物的外型、层数、高度、内外装修、室内设施、结构构件现状、基础状况以及维修使用情况，并做了详细的勘察记录。&&&&（3）评定估算。评估人员根据现场勘察结果、分析委估房地产的目前用&&&&途以及房地产市场的特点，采用适当的评估方法进行评定估算。从而计算出建筑物的评评估值并撰写评估技术说明。&&&&4、评估思路与方法&&&&根据《资产评估准则-不动产》规定，执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。&&&&《房地产评估规范》5.1.4&规定有条件选用市场比较法进行估价的，应当以市场比较法为主要的评估方法。&&&&本次评估选择市场比较法。选择理由主要有：&&&&（1）选择价值类型为市场价值；&&&&（2）评估对象所在区域房地产交易案例较充足，信息资料收集便利，具备比较法评估的条件。&&&&《房地产评估规范》5.1.5&规定收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。&&&&本次评估对象是兴正元地产拥有的位于西安市东大街骡马市&1&号的整体西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&10&-&&&&商业性房地产，位于市中心最繁华地段，该区域房地产市场发达，且主要以出租或者联营的方式进行经营，根据评估目的并结合资产特点，通过实地勘察和对周边区域的调查并分析有关资料之后，分别采用市场比较法及收益法进行评估。&&&&（1）市场比较法是将评估对象与在近期已经发生了交易的类似房地产加&&&&以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出评估对象价格的一种评估方法。&&&&1）基本原理&&&&市场比较法评估主要运用了替代原则，指在评估一宗房地产的价格时，如若附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，可依据“替代原理”推断出评估对象的价格。在本次评估过程中，选取了评估对象同一供需圈层内&&&&的三例房地产交易案例作为可比案例进行了评估。&&&&2）公式&&&&（2）收益法&&&&1）基本原理&&&&收益法是收益还原法的简称收益法是预测评估对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取评估对象价值的评估方法。&&&&2）公式&&&&①无租约限制的公式西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&11&-&&&&②有租约限制的公式&&&&5、评估计算&&&&（1）市场比较法测算&&&&1）选取可比实例&&&&依据评估规范的相关规定，可比实例须满足下列要求：房屋用途相同；&&&&处于同一供需圈层；成交日期与评估时点应相近；成交价格为正常价格或可修正为正常价格等条件。&&&&在搜集房地产交易实例的基础上，依据以上要求确定以下三个交易实例作为本次评估的可比实例。&&&&可比实例基本状况说明表&&&&序号&名称&&&&评估对象-基准日&&&&&&&&可比实例&A&可比实例&B&可比实例&C骡马市兴正元广场北区&&&&安同国际生活城&宏信.义乌国际商城&上海城&&&&1&位置西安市骡马市兴正元广场西安市东大街与马厂子什子西南角西安市南门外向东&&&&100米西大街与大麦市街交口&&&&2&面积&5，379.24&5600左右&5000左右&3552左右&&&&3&用途&商场商铺&商场商铺&商场商铺&配套商业&&&&4&房屋状况&现房&期房（1年后交房）&期房（0.75年后交房）&现房&&&&5&建筑结构&框架&框架&框架&框架&&&&6剩余使用年限&&&&（年）&&&&35.82&40&39.25&34.50&&&&7&权利性质&商品房&商品房&商品房&商品房&&&&8&交易类型&公开市场买卖&公开市场买卖&公开市场买卖&公开市场买卖&&&&9&成交日期&&&&&&&&10交易价格（元/㎡）&&&&81，500.00&74，500.00&58，500.00&&&&2）对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正&&&&分析可比实例与评估对象的状况，经调研、分析得出可比实例与评估对象的对比结果。&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&12&-&&&&测算综合修正系数，影响评估对象的价格的因素主要包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等方面。在修正过程中条件相同的因素对可比实例和评估对象价值的影响是一样的，而条件不同的因素是造成可比实例与评估对象价值有差异的原因，需要修正。&&&&通过分析，确定条件不同的因素，可比实例与评估对象价值影响有差异的因素说明表采用百分率法计算总修正系数，即以评估对象的状况为基准分&&&&100，直接对比可比实例相对应的因素进行打分，每上升（或者下降）一等级&&&&分数相应增加（或者减少），最终求出综合修正系数。&&&&可比实例与评估对象价值影响因素说明表&&&&序号&名称&评估对象&可比实例&A&可比实例&B&可比实例&C&&&&1&交易价格（元/㎡）&待估&81，500.00&74，500.00&58，500.00&&&&2&交易情况&正常&正常&正常&正常&&&&3&交易日期&&&&&&&&4&剩余使用年限&35.82&40.00&39.25&34.50&&&&5&房屋状况&现房&期房&期房&现房&&&&6&区域因素&&&&6.1&临路类型&&&&进口临东大街，东侧为南柳巷，西临骡马市步行街北临东大街&&&&北侧环城南路，西侧规划路南临西大街&&&&6.2&商业繁华程度&&&&在钟楼商圈内，为西安市商圈中心&&&&距钟楼商圈内，离钟楼商圈&1公里&&&&在钟楼商圈内，离钟楼商圈&1公里&&&&距钟楼商圈内，离钟楼商圈&1公里&&&&6.3&距离公交站的距离&50米内&20米内&50米内&50米内&&&&6.4&公交路线&约&50条&约&20条&约&30条&约&50条&&&&6.5&距火车站距离&3公里&2.5公里&4公里&4公里&&&&6.6&距长途车站距离&3公里&2.5公里&4公里&4公里&&&&7&个别因素&&&&7.1&面积&5，379.24&5600左右&5000左右&3552左右&&&&7.2&临街状况&&&&进口临东大街，西临骡马市步行街北临东大街&&&&北侧为环城南路，西侧规划路南临西大街&&&&7.3&商铺知名度&框架&框架&框架&框架&&&&7.4&结构&商场装饰标准&商场装饰标准&商场装饰标准&商铺装修&&&&7.5&装修情况水电暖气宽带天然气电梯扶梯中央空调停车位水电暖气宽带天然气电梯扶梯中央空调停车位水电暖气宽带天然气电梯扶梯中央空调停车位水电暖气天然气宽带电梯停车位&&&&7.6&商铺类型&商场商铺&商场商铺&商场商铺&配套商业差异因素分值及计算表西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&13&-序号名称&&&&估价对象&可比实例&A&可比实例&B&可比实例&C&&&&标准分&得分&得分&得分&&&&1&交易价格（元/㎡）&&&&81，500.00&74，500.00&58，500.00&&&&2&交易情况&100.00&100.00&100.00&100.00&&&&3&交易日期&100.00&100.00&100.00&100.00&&&&4&房屋状况&100.00&94.00&95.50&100.00&&&&5&年期修正&97.96&100.00&99.68&97.18&&&&6&区域因素&&&&6.1&临路类型&100.00&100.00&100.00&100.00&&&&6.2&商业繁华程度&100.00&86.00&86.00&86.00&&&&6.3&距离公交站的距离&100.00&102.00&100.00&100.00&&&&6.4&公交路线&100.00&100.00&98.00&100.00&&&&6.5&距火车站距离&100.00&100.00&98.00&98.00&&&&6.6&距长途车站距离&100.00&100.00&98.00&98.00&&&&7&个别因素&&&&7.1&面积&100.00&100.00&100.00&102.00&&&&7.2&临街状况&100.00&100.00&98.00&98.00&&&&7.3&结构&100.00&100.00&100.00&100.00&&&&7.4&设施&100.00&100.00&100.00&98.00&&&&7.5&装修情况&100.00&100.00&100.00&98.00&&&&7.6&商铺类型&100.00&100.00&100.00&98.00&&&&8&综合修正系数&&&&1.3&1.2972&&&&9&计算值&89，785.68&96，822.00&96，648.85&75，886.20&&&&注：年期修正&97.96=(1-1/1.)/&(1-1/1.0757^40)即：97.96&为土地剩余使用年限修正系数（其中：7.57%为西安市商业用地惯用的还原率）。&&&&3）计算比准价格&&&&比准价格&A=可比实例&A的成交价格×综合修正系数&&&&=.2.00（元/㎡）&&&&同理&比准价格&B=96，648.85（元/㎡）&&&&比准价格&C=75，886.20（元/㎡）&&&&故本次将取上述三个比准价格进行算术平均，作为待估资产在评估基准西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&14&-&&&&日的一层市场平均售价：&&&&单价=（96，822.00+96，648.85+75，886.20）=89，785.68（元/㎡）：&&&&上述评估单价为评估对象采用市场比较法测算的一层评估值，对于二层房地产评估值，我们采用二层销售均价与一层销售均价的比例求取；&&&&我公司评估人员通过市场调查，分析出二层商业物业的销售均价与一层商业物业销售均价的比例关系，来测算评估对象二层的评估值。比较法评估结果详见下表：&&&&市场比较法评估结果表编号&&&&所在楼层&单价（元/㎡）&建筑面积（㎡）&层评估总值（万元）&&&&1&一层&89，785.68&5，379.24&48，297.87&&&&2&二层&53，871.41&6，403.60&34，497.10&&&&总计&11，782.84&82，794.97&&&&综上所述：采用市场比较法测算房屋建筑物的评估结果为&82，794.97&万元，平均单价为&70，267.41元/元/㎡。&&&&（2）收益法测算&&&&1）评估概况描述本次评估，根据委托方及产权持有单位提供的资料及现场勘查核实情况，该资产的建筑面积&11，782.84&㎡，已出租给西安兴正元购物中心有限公司作&&&&为百货商场使用，租赁期限为：2010年&1月&1日-2021年&6月&30日，租赁期&&&&限为&11.5年，截止评估基准日&2014年&11月&30日，该房产还存在&6.58年的租约限制。&&&&2）评估过程&&&&（1）各参数的求取&&&&①确定年潜在毛收入&&&&I、租约期内租金确定由于待估资产受长期租约限制，依据房地产估价规范的要求，有租约限西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&15&-&&&&制的评估对象租约期内的租金必须按照签订的租约进行测算，产权持有单位提供的租赁合同显示：&&&&2009年&11月，兴正元地产与西安兴正元实业投资集团有限公司同西安兴&&&&正元购物中心有限公司签订房屋租赁合同，西安兴正元购物中心有限公司承租骡马市商业步行街北区西段&1－2&层面积合计&18，796.07&㎡，租赁期&11.5年，租期自&2010年&1月&1日至&2021年&6月&30日，租金合计&33，540万元；&&&&评估基准日还剩余&6.58年租约期，租金合计为&19，334.17万元。本次待估资产面积&11，782.84㎡，待估资产在未来租约期内的剩余租金为&11，750.63万元。&&&&II：租约期外租金确定&&&&根据周边同类物业月租金收入情况确定评估对象的月租金，该租金同样采用比较法求取，具体计算过程如下：&&&&A选取可比实例&&&&依据估价规范的相关规定，可比实例须满足下列要求：房屋用途相同、&&&&处于同一供需圈层、出租日期与估价时点应相近、租金价格为正常价格或可修正为正常价格等。&&&&在搜集类似房地产出租案例的基础上，依据以上要求确定以下三个交易实例作为本次评估的可比实例。&&&&可比实例基本状况说明表&&&&序号&名称&&&&评估对象-基准日&&&&&&&&可比实例&A&可比实例&B&可比实例&C&&&&骡马市兴正元广场北区&万达新天地（街铺）&皇城一号&北大街（国美电器旁）&&&&1&位置&西安市骡马市兴正元广场西安市东大街与和平路西南角&&&&西安市解放路&西安市北大街&&&&2&面积（㎡）&5，379.24&300&282.14&180&&&&3&用途&商场商铺&配套商铺&配套商铺&配套商铺&&&&4&建筑结构&框架&框架&框架&框剪西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&16&-&&&&5&交易类型&公开市场买卖&公开市场买卖&公开市场买卖&公开市场买卖&&&&6&成交日期&&&&&&&&7出租价格（元/㎡月）&&&&待估&570.00&510.00&667.00&&&&B对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正&&&&分析可比实例与评估对象的状况，经调研、分析得出可比实例与评估对象的对比结果。&&&&测算综合修正系数，影响评估对象的价格的因素主要包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等方面。在修正过程中条件相同的因素对可比实例和评估对象价值的影响是一样的，而条件不同的因素是造成可比实例与评估对象价值有差异的原因，需要修正。&&&&通过分析，确定条件不同的因素，可比实例与评估对象价值影响有差异的因素说明表采用百分率法计算总和修正系数，即以评估对象的状况为基准&&&&分&100，直接对比可比实例相对应的因素打分，每上升（或者下降）一等级&&&&分数相应增加（或者减少），最终求出综合修正系数。&&&&对可比实例与评估对象出租价格差异影响因素说明表&&&&序号&名称&评估对象&可比实例&A&可比实例&B&可比实例&C&&&&1&出租价格（元/㎡月）&570.00&510.00&667.00&&&&2&交易情况&正常&正常&正常&正常&&&&3&交易日期&&&&&&&&4&区域因素&&&&4.1&临路类型&&&&进口临东大街，东侧为南柳巷，西临为骡马市步行街&&&&北临东大街，东临和平路&&&&西安市解放路&西安市北大街&&&&5.2&商业繁华程度&&&&在钟楼商圈内，为西安市商圈中心&&&&距钟楼商圈内，离钟楼商圈&1公里左右&&&&在钟楼商圈内，离钟楼商圈&1.5公里左右&&&&距钟楼商圈内，离钟楼商圈&1公里左右&&&&4.3&距公交站距离&50米内&20米内&50米内&50米内&&&&4.4&公交线路&约&50条&约&50条&约&30条&约&30条&&&&4.5&距火车站距离&3公里&2.5公里&2公里&3公里&&&&4.6&距长途车站距离&3公里&2.5公里&2公里&3公里&&&&5&个别因素&&&&5.1&面积&5，379.24&300&282.14&180&&&&5.2&临街状况&&&&进口临东大街，西临骡马市步行街&&&&北临东大街&东临解放路&东临北大街&&&&5.3&商铺知名度&商圈知名商场之一&一般配套商业&一般配套商业&一般配套商业西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&17&-&&&&序号&名称&评估对象&可比实例&A&可比实例&B&可比实例&C&&&&5.4&商铺类型&商场商铺&配套商铺&配套商铺&配套商铺&&&&5.5&结构&框架&框架&框架&框架&&&&5.6&装修情况&商场装饰标准&配套商业装修&配套商业装修&配套商业装修&&&&5.7&设施水电暖气天然气宽带电梯扶梯中央空调停车位水电暖气天然气宽&&&&带电梯扶梯（少量）停车位水电暖气天然气宽带电梯停车位水电暖气天然气宽带电梯停车位差异因素分值及计算表序号名称&&&&评估对象&可比实例&A&可比实例&B&可比实例&C&&&&得分&得分&得分&得分&&&&1&交易价格（元/㎡月）&&&&570.00&510.00&667.00&&&&2&交易情况&100.00&100.00&100.00&100.00&&&&3&交易日期&100.00&100.00&100.00&100.00&&&&4&区域因素&&&&4.1&临路类型&100.00&102.00&98.00&102.00&&&&4.2&商业繁华程度&100.00&88.00&88.00&88.00&&&&4.3&距公交站距离&100.00&102.00&100.00&100.00&&&&4.4&公交线路&100.00&100.00&98.00&100.00&&&&4.5&距火车站距离&100.00&102.00&102.00&100.00&&&&4.6&距长途车站距离&100.00&102.00&102.00&100.00&&&&5&个别因素&&&&5.1&面积&100.00&105.00&105.00&110.00&&&&5.2&临街状况&100.00&102.00&102.00&102.00&&&&5.3&商场知名度&100.00&90.00&90.00&90.00&&&&5.4&商铺类型&100.00&98.00&98.00&98.00&&&&5.5&结构&100.00&100.00&100.00&100.00&&&&5.6&设施&100.00&98.00&98.00&98.00&&&&5.7&装修情况&100.00&98.00&98.00&98.00&&&&6&综合修正系数&1.6&1.1722&&&&7&计算值&693.60&659.60&639.34&781.86&&&&C计算比准租金&&&&比准租金&A=可比实例&A的租金×综合修正系数&&&&=570×1.（元/平米?每月）&&&&同理&比准租金&B=639.34（元/平米?每月）&&&&比准租金&C=781.86（元/平米?每月）&&&&故本次将取上述三个比准租金进行算术平均值，作为待估资产一层每平方米租金：&&&&西安兴正元地产开发有限公司部分商业用房地产价值评估说明&&&&____________________________________________________________________________________________________&&&&正衡资产评估有限责任公司&-&18&-&&&&月租金=（659.60+639.34+781.86）=693.60（元/平米?每月）&&&&D确定评估对象潜在毛收益&&&&本次评估委估资产租约限制期为&6.58年，对于该资产在租赁期内的租金采用租约租金，租赁期外采用市场租金，租约期末的市场租金=评估基准日市场租金×（1+1.5%）^租约限制期，即：764.99元/平米?每月。&&&&E确定空置率以及租金损失&&&&根据周边同类物业市场出租空置情况确定空置率，该区域空置率一般在&&&&4%左右；租金损失一般情况下按租金收入的&2%考虑。&&&&F确定年有效毛收入&&&&年有效毛收入等于年潜在毛收入减去空置部分的收益，即年有效毛收入=年潜在毛收益×（1-空置率）×（1-租金损失率）&&&&②运营费用：&&&&各种税费：包括房地产税&12%、营业税&5%、城市建设维护费和教育附加&&&&费&0.6%，即该项费率为&17.6%，以毛收入为基数计算。&&&&保险费：根据相关规定按建安造价的&1.5-2‰计算，本次保险费率取&&&&1.5‰，区域类型建筑物结构的建安造价一般为&3000元/㎡；&&&&维修费：主要指对建筑物的修缮以保障建筑物的正常使用功能，评估中&&&&维修费一般：框架及