司法拍卖房到底能不能买？一篇帮你搞定困惑！
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　　什么是“法拍房”？　　司法拍卖房，简称【法拍房】。　　在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”，这一块以往常常是专业人士才会触碰的领域，对普通购房者来说到底有哪些“道道坎坎”需要一一越过？　　今天头条君就针对淘宝法拍房来做个彻底解答。　　文章有点长，主要包括以下内容：　　①法拍房的具体拍卖流程和买入后的手续　　②拍卖过程中有哪些雷点？如何避雷？　　③常见Q&A　　④上海的法拍房真这么便宜？　　注：本文在公号“关爱买房公会”(guanaimaifang)的2篇原创稿基础上，针对地域和更多细节问题进行增补，其中转载部分已获得授权，特此感谢！增补内容来自法院咨询、银行咨询和淘宝。　　第　　1　　趴　　-拍卖流程&具体手续-　　▲公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。　　TIP：请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”。　　▲看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。　　TIP：一般公告中会提示看样申请时间，和联系方式。　　▲报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍。　　TIP：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。　　▲竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得拿下房源。　　TIP：一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。　　▲交钱：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。　　TIP：①一般余款结清时间为200万内10天，200-1000万为20天，1000万以上为30天，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清。　　②拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。　　③逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。　　▲解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。　　TIP：拍卖成功后应办理的手续未及时办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的一切风险和后果。　　▲解押：跑房管局，档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。　　▲过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。　　TIP：拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外，涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。　　入手手续　　（以下内容主要针对成功拍得标的物，付清款项并与有关法院签署《拍卖成交确认书》之后）　　①拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。　　②确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。　　③洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。　　④拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了）　　⑤登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。　　第　　2　　趴　　-雷点&避雷-　　限购问题　　很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购，但是，并不是所有法拍房都不限购！　　解决办法　　务必看清“竞拍公告”内容，或提前咨询标的是否限购。　　目前上海本地户口以家庭为单位限购2套住房，非本地户口满足社保缴纳条件和已婚者，以家庭为单位限购1套住房。　　押金问题　　报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么闹着玩，但除非遇到：　　▲拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，押金不能退。　　▲千万别想着报名围观，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。　　解决办法　　查清自己的户口社保，确保还有购房名额。考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。　　房贷问题　　拍下房子后，要在10天内付清余款，那是不是只能一次性付款？　　NO！　　法拍房虽然不支持公积金贷款，但可以做“拍卖贷”。不过，由于时间有限，申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还亏了押金。　　这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。　　首先，上海的拍卖贷主要由2家银行办理：中国银行上海市黄浦支行、上海浦东发展银行金桥支行，贷款利率主要为首套基准利率（中行看资信或许有9.5折），二套上浮10%。因为主要针对法拍房，所以一般放款时间会保证在法院规定的时限内。不过头条君了解下来2家其实都是银行指定的第三方机构，属于代理性质。　　这2家都需要提前预审的，最好在交拍卖保证金之前3个工作日（保险点5-10个工作日），准备好以下材料：　　①身份证　　②户口本　　③婚姻状况证明　　④工作收入证明　　⑤借款人家庭资产证明　　⑥竞买人登记信息　　⑦拍卖公告、法拍房标的具体信息　　⑧委托拍卖函　　⑨办理贷款所需的其他材料　　一起发给银行负责拍卖贷款的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给出一个预判结果。　　这时候确定没问题再交保证金参与竞拍。（但是，在拍卖之前，银行好像也不会和你签订任何合同，以及给予任何承诺，因此也有一定风险）　　正式贷款流程如下：　　提交贷款预审批材料申请&银行调查预审批&签订拍卖成交确认书&缴纳首付款&银行审批&签订贷款合同&落实贷款担保条件&银行发放贷款&办理房产过户&借款人按月还款　　TIP1：中国银行单笔贷款金额最低80万，最高1200万元，贷款比例按现有的首套最高贷款65%、二套最高30%，具体看资信情况。　　咨询电话：021-1-　　浦发银行首付款比例和利率同样以现行房贷规定为准，但具体额度限定要视标的物情况和资信情况来定　　咨询电话：400-　　TIP2：一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。　　税费问题　　划重点，这个问题要小心！　　司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。　　也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。　　这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竟得者支付！　　　　▲上海法拍房交易税费（点击看大图）　　1套200万左右的住宅，如果房主为个人，房屋不满2年非唯一，税费差额可以达到17万多，所以这一块的成本千万不要忽略。　　这里需要特别指出，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！另外，如果是商办物业，税费更是个大坑。根据网上的案例，网上有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税，直接跪了&&　　还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。（必须先完成上一手交易流程，再过户。对此法院拍卖公告里会注明）　　另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，所有欠费也都要竞得者自己买单。　　房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。　　不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。　　有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续，费用从几千到几万不等。　　户口问题　　如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。　　更重要的是，如果是学位房，但学位已经被原业主占用，买了也是白搭。　　在成功拍到房子，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因）。　　但需要注意的是，“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。　　至于学位的问题，不建议大家冲着学位去买法拍房，风险大，前期很难确认学位的使用情况。　　租户问题　　如果标的物本身带有租约，根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。　　如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。　　不过，头条君看到一个拍卖房案例，标的物本身带有10年租约，且租金早已一次性付清，法院虽然驳回了租户的主张，但不代表会帮你解决纠纷，如果想要追回租金或者驱散租户，都需要你自己想办法了！　　仔细阅读“竞买公告”，租户情况一般会在公告中出示，但具体情况最好还是自己提前了解清楚，包括租约时间、租金情况等。　　像上面提到的这种情况，建议普通购房者还是放弃吧，即便再打官司也是劳心劳力的持久战，实在划不来。　　清场问题　　网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。　　最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。　　最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。　　需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。　　在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序。　　淘宝上现在也有相应的协助过户的服务，费用高低不等，可以提前咨询下情况和处理办法。　　第　　3　　趴　　-常见Q&A-　　Q：如果拍到房子后，因为政策变动没有购房资格，能否把房子过户到其他人名下？　　A：不行。法拍房只能过户到参与竞拍的个人或单位名下，两者必须保持一致。　　Q：办理过户手续的过程中，最大的风险是什么？　　A：解封解押后，房产恢复清白身，这个时候最危险，需要立刻开始过户手续。否则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人，后果不堪设想&&　　Q：如果房子曾多次抵押，后期其他债主找上门产生纠纷，如何处理？　　A：首先，不动产确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)，但根据最高法 的规定，法院在组织司法拍卖的过程中，必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。　　对于普通买家来说，可以这么理解：如果房子已经被法院拿出来拍卖，表示产权基本没问题。　　当然，如果是民间借贷，当初签订抵押合同时，没有在房管局对抵押物进行登记，那就不存在抵押权，也就是说这类债主不能干预不动产的买卖。如果存在这类债主，在拍卖后对新业主进行骚扰，可以报警解决。　　Q：还有其他要注意的吗？　　A：不少法拍房的实际处置单位并不是本地法院，当你买下标的物后，无论有没有委托人都必须由本人亲自到处置单位签署《拍卖成交确认书》。　　另外注意，如有委托人，必须在竞买开始前办理委托手续，竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理，委托手续务必齐全，否则竞买活动认定为委托人的个人行为。　　Q：看到这还想买，有什么方法低价拿下？　　A：出手时机很重要。　　法拍房最多会经历三次拍卖。　　如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会降低！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再出手。　　如果实在是非常冷门的房子，甚至可以等房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖，这样就能降到房产的保留价，而且1人出价一次就能成交。　　以前法拍房还没那么火，很多专业的买家按这样操作，确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖，消息传播更广，流拍的情况就很少见了。　　第　　4　　趴　　-法拍房真这么便宜？-　　头条君随机选取了2套截止出稿时正在拍卖中和已经结束拍卖的法拍房，给大家对比看下价格。　　　　▲法拍房房源　　　　▲二手房网站同类房源　　拍出669万的法拍房，头条君找到了同个小区，同个面积段的房源，目前在二手房网站上的挂牌价是754万，差价85万。　　　　▲法拍房房源　　　　▲二手房网站同类房源　　以491万结束拍卖的这套房产面积为106.86㎡，头条君只找到同个小区的房源，如果按挂牌单价折算同等面积的房源，最低也要654万，差价高达163万。　　　　看看该小区紧邻的仁恒滨江园挂牌价，这个总价段差得就更厉害了。　　-----分割线-----　　再来看看出稿时正在拍卖的房源：　　　　▲法拍房房源　　　　▲二手房网站同类房源　　起拍价210万，同个小区同等面积段，二手房挂牌价260-305万不等，基本均价300万，和评估价完全吻合，但这个价差如果出价次数过多，再算上之后的税费、过户费用等其他支出，性价比可能就未必有这么高了。　　　　▲法拍房房源　　　　▲二手房网站同类房源　　这套淞宝的房产起拍价570万，面积147.77，网上同个小区同等面积的二手挂牌价在725万，但可以看出单价比其他房源低，实际挂牌价应该更接近评估价787万，其价差依然十分诱人。　　可见法拍房在价格上确实有优势，但不到拍卖的最后一刻，这种优势仍有其不确定性，对购房者来说，这既是一个“淘金”的机会，也是一次冒险。　　最终的价值和风险能占多少，其实取决于前期准备是否充分，如果最终评估下来一切问题都可以自行解决，其实就算不上是多大的风险，而一旦涉及到需要靠司法途径解决，那还不如趁早放弃，别为了一点利益搭上自己无尽的时间。　　-END-　　一线城市“首付贷”正在卷土重来？ 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司法拍卖房产的四大注意事项
　　司法拍卖成为淘货的好地方，买房也越来越简单，感兴趣的话就随小编来看看参与房产竞拍都有哪些需要注意的地方。
　　1、关注拍卖信息，搜罗各种资料
　　如果你想要进拍卖行淘房，从现在开始做好各种准备工作，搜罗齐本地拍卖房信息网站，定期查看；本报也是拍卖公告发布的一个稳定途径，几乎每天都有各种拍 卖公告刊登，有意向的读者可以多留意。再就是从现在开始多看关于房产拍卖的技巧、经验介绍，多积累相关知识才能在拍卖场上做到拿捏有度。
　　2、实地调研房产不可少
　　和买二手房一样，购买拍卖房也要多看房。拍卖行可以说是受法院委托的房产中介机构，在挂出拍卖公告时都会设定看房时间，有意向的市民可以跟拍卖行约好时 间看房。现场看房的要点其实和二手房一样，比如看房子布局如何，问左右邻居关于房东的情况，向物业了解房子的水电费缴纳情况等等。再就是要向拍卖行索取 《房产证复印件》、《评估报告》，以及各种拍卖房的资料，这是了解一套房子情况的第一步，在仔细查看这些资料的同时也要到房管局调查该套房屋的真实情况。
　　3、算清购房成本最重要
　　拍卖房的价格除了我们所看到的标的价以外，还有一些可预见的金钱和时间成本。譬如有的房子拖欠了几年的物管、水电 费，这里的成本就要几千甚至上万块，然后税费也是较大的一笔支出。记者算了一下，拍卖行佣金加上过户费用，大约占到拍卖价的12%~15%左右，也就是说 假如一套标价为30万的房子，其实总花费需要35万左右。还有就是一些时间成本，顺利的话，从拍卖结束到房产过户最少需要三个月左右时间。但如果碰上一些 手续、费用的补齐或是和原房东的交涉，时间就有可能拉长到半年甚至一年，这类房产如果是急需入住者就要权衡了。
　　4、现场竞拍有技巧
　　拍卖的场面可能我们都在电视剧里看过，但实际经历过的人却不多。那么参与一套房产的竞拍都有些什么小技巧呢？首先，建议没参与过房产竞拍的人先看一两场竞拍，看看别人是如何加价。
　　拍卖加价需要一点点加价和一步到位相结合，普通住宅的加价幅度从一千到一万元不等。业内人士建议初次竞拍者不要急于第一个出手，先看看别人的出价情况， 认为尚在自己心理范围内，就可以相应小幅加价。加价的幅度不是固定的，假如在快接近市场心理价的时候，同时又没有了其他竞争者，竞买人就可以要求减小加价 幅度，以求以更低价格一次到位拿下心水房。
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购买司法拍卖房的注意事项
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当债务人（业主）无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的“法院拍卖房”。
"法院拍卖房" 会有纠纷吗？
有法院判决进行拍卖的房产，根据判决书办理相关产权手续。如果房屋现有住人的，一般法院不包清场，需要视具体情况而断。
"法院拍卖房"证件齐全吗？
成交后，各种款项交清，法院会下裁定，凭裁定和拍卖成交确认书去办理相关过户手续（一定要及时办理，超过时限后容易出现不必要的麻烦）。
"法院拍卖房"可以贷款吗？
遵循国家房地产主管部门和银行现行规定。拍卖前先查询个人银行征信，了解贷款额度。
"法院拍卖房"限购吗？
有特别注明的，仍然遵循国家现行房地产主管部门的限购法规。大多数“法院拍卖房”不限购。
“法院拍卖房”真的比市场价便宜吗？
根据国家最高法的司法解释，司法拍卖房产可以进行三次拍卖。流拍的房产下一次拍卖时，起拍价要比前一次降低10%-20%。
目前，上海的房地产交易仍然比较活跃。低价位小户型仍然最抢手，此类房产的购买者大部分为被限购对象，以自住为主要目的，不少人愿意高于市场价位出价。如果想要投资司法拍卖房，获取差价，建议关注限购房源拍卖，或者关注大户型、高价位房产。
备注：上海法院查封的房产的司法拍卖目前不会委托淘宝。​​
我需要委托咨询公司或者中介购买拍卖房吗？
和购买普通二手房不同，拍卖房的地址、面积、
起拍价这些基本信息透明，可以在我们的新浪博客和微信公众平台（微信号shsffy）上去查阅，我们每周更新。但是房产的现状、承租情况、清场难度预估等信息，
要一次次地去现场了解。竞拍成交后，在房产移交过程更有很多手续需要到拍卖行、法院、银行、房产交易中心等地方办理，比普通二手房购买手续更加繁琐。建议委托熟悉拍卖流程的咨询公司办理。
如果我想要通过拍卖的方式购买性价比更高的房屋，需要注意哪些问题呢？​​
首先设定合理的价格预期，通过司法拍卖房并非都能“捡大便宜”的。一般情况下，法院会提前30天以上发布房屋拍卖公告，可以在这段时间内了解该地段的市场价位，交通和周边配套，办理个人征信和委托服务、了解该房屋情况等事项。
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