房屋买卖故意做低房价风险大！三案例
法律界人士指出，做低合同价的做法对于交易各方都有巨大风险，且因这种行为被明令禁止，违者可能被追究法律责任。相关部门应当着眼市场诚信，明确、细化法律法规、管理标准与责任认定，尽早、有效遏制这种行为。现状做低合同价避税案件引起关注，有关部门虽然早已发出多条 “禁令”，然而由于管理标准与法律法规不明确，此类行为一直屡禁不止，导致纠纷频频。日前，上海静安区法院在审理某证券公司与某房地产公司的一起房屋租赁合同纠纷案时发现，原被告双方存在故意做低租金价格，以逃避税收的现象。原来，某证券公司于2000年和某房地产公司签订了一份房屋租赁合同，租金水平却远低于当时市场价。双方在合同中另外约定，证券公司还需支付“租金补偿款” 1000万元。后因租赁过程发生矛盾，双方遂对簿公堂。案件本身并无特别之处，法院依法进行了审判。然而，办案法官在案件审理中还是注意到了这份租赁合同不合常理之处：租金缘何如此之低？ 1000万元的 “补偿款”又是怎么回事？法官判断，双方可能通过做低合同价的方式逃避税款，因为按照规定，所谓的 “补偿款”无须开具发票，不计入应征税所得。如果双方真的故意做低租金以逃避纳税义务，那么， 1000万元的租金收入相当于少交税款250万元之多。事实上，利用这种交易手段避税并非 “个案”，静安区法院法官杨丽丽告诉记者，该院前期即有几起房屋交易、租赁合同纠纷案件中存在着类似现象，应当引起各方关注。近年来我国的房屋租赁、房屋交易市场一直存在着通过故意做低合同价逃避税款的问题。而随着近期楼市的再度火爆，做低合同价逃避税款行为的风险开始暴露，引发了不少的纠纷。杨丽丽表示，最典型的情况就是卖方或出租方发现房价上涨后，认为房子卖或租的价格太便宜而提出毁约，买方或承租方于是一纸诉状递到法院要求履约或赔偿，此时，双方前期约定的过低合同价往往会成为毁约方的最好借口，要求判定合同无效。除此之外，也发生过做低合同价后中介与卖家之间出现纠纷的情况。这种现象已经引起了相关部门的重视。国税总局不日刚刚下发通知，要求严查此类做低房屋交易合同价的行为。通知要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管，进一步做好堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标。结合本市情况，市检察院一分院也于日前组织相关各方进行了一场专题讨论。与会人士与专家明确指出，此类现象损害了国家正常的税收秩序，并结合各自领域提出了不同建议。问题“同案不同判”显现法律短板一方面是此类逃避税款案件在不断发生，另一方面，法律对于此类案件的处理意见却又有不同。在市一分检组织的专题讨论会上，检察官就向记者列举了3个案情大致相似、但判决结果不同的避税案件。案例一：合同部分有效日，买家曹某与卖方陆某签订了房地产买卖合同，约定，房屋的实际成交价为106万元，双方同意以75万元于9月15日前在房地产交易中心过户交易；曹某负责支付政策规定双方应付的税费。 9月12日，陆某称双方的合同违反了国家有关法律法规规定，要求撤销合同。曹某不同意，诉至法院要求陆某与其办理过户手续，逾期应支付违约金。法院认为，当事人以合法形式掩盖非法目的的合同条款无效；而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋买卖双方关于房价的真实意思表示为106万元，依法有效，双方约定的交易合同价75万元为虚假价格，具有非法目的，该条款无效。据此判决：陆某继续履行合同，办理房屋产权过户登记手续，驳回曹某其他诉请。案例二：合同无效许某与张某签定定金协议，约定张某向许某转让房产，所有的交易税费均由许某承担，合同价做低至58万元，另支付15万元的装修补偿款；定金协议签订后15日内双方需要签订正式的买卖合同。其间，如果张某违约，则双倍返还定金；如许某违约，则无权要求返还定金。同日，许某向张某支付定金2万元。但是到了约定时间，张某没有和许某签订房屋买卖合同。许某以张某违约为由，诉至法院，要求其双倍返还定金。张某抗辩，称其发现定金协议中的约定是故意做低房价，逃避国家税收，不愿再与许某签订房地产买卖合同。法院认为，定金合同约定做低房价，导致国家税费流失，损害了国家利益。判决：定金合同无效，张某应将2万元定金返还给许某。案例三：合同有效严某与钱某签订了房地产买卖居间合同，约定严某向钱某购买本市某房地产，房价为348.7万元，实际成交价为542.3万元，差额部分为装修、设备补偿金；同时双方约定在本协议签订后10日内签订买卖合同，如严某未能履行本合同，则已支付的定金不予返还；如钱某未能履行本合同，则双倍返还定金。在支付定金后，因双方发生争议未能签订买卖合同。严某提起诉讼，要求钱某双倍返还定金38万元。钱某的抗辩理由是，本案是做低房价逃避国家税收的行为，该居间合同应属无效。法院认为，双方的合同系真实意思表示，居间协议合法有效，据此判决：双方的居间协议有效，钱某双倍返还定金。以上三个案例的交易双方均属于做低房价签订房屋买卖合同，产生纠纷后原告方均以合同违反国家规定为由起诉，主张的权益是定金或者违约金，但是法官给出了合同有效、合同无效、合同部分有效三种不同的判决结果。“对这种现象不能简单地认为是 ‘同案不同判’。”杨丽丽认为，因为案情本身之间存在差异，不能算作 “同案”，市第一中级法院审监庭庭长盛焕炜也表达了相同的观点。但两位法官同时坦言，目前对于此类纠纷的判决确实存在着法律规定不明确的客观原因，合同效力到底如何确定、各方责任又该如何认定等，盛焕炜认为对于这些问题相关法律条款及司法解释没有比较明确的说法，这给法院判决造成一定困扰。“做低”认定难导致管理难面对目前存在的一些故意做低合同价逃避税收的行为，市地税局政策法规处处长水启裕介绍，目前税务部门已经加强监控。据水启裕的说法，税务部门自己有一套根据市场以及周边房产交易价格确定的内控价格标准，也就是缴税标准。具体来说，如果房屋交易合同价格过低，税务部门会要求交易双方采用税务内控价格标准来进行缴税，如果购房者存在异议，可以提出由评估公司对房产进行评估的申请。问题在于，既然有这些监控措施，为何做低合同价逃避税款的行为还是不断出现呢？ “对税务部门来说，真正的难点在于如何认定交易价格的确存在故意做低的行为。”水启裕跟记者打了个比方， “如果一套估价50万元的房产，双方以40万元左右的价格成交，也很难认定双方有故意做低房价的行为。”而一旦认定交易双方做低房价，按照 《税收征管法》，对于偷税漏税等行为会有明确的处罚规定。“但是这一处罚必须是在交易完成之后才能认定，如果仅仅在合同订立的阶段，税务部门一般无法处理。”水启裕表示。水启裕的说法也得到了法官的认同，杨丽丽表示， “一般，做低的合同价不会十分夸张，不会出现价值数百万元的房产只有几十万元交易的情况。”从法院受理案件的情况来看，更多的是合同价比市场均价低两三成左右，所以很难判断是否属于做低价格。“而即使是房产交易部门公布的核价标准，也有一定的上下幅度，无法做到精确核定。”杨丽丽说。风险做低合同价可能赔钱被罚虽然相关政策明文禁止，不过，做低合同价仍是房屋买卖、租赁中经常发生的现象，如杨丽丽法官所言，法院只有在交易双方出现矛盾后起诉到法院，才能掌握这种情况，而肯定有数量众多的此类交易因为没有出现诉讼纠纷，法院从而无法获悉。相关人士特别指出，其实，在逃避税收的同时，交易各方都要承担巨大的风险，不但可能会造成经济损失，甚至会被追究法律责任。“卖方承担的风险最大。”杨丽丽表示，对于卖方来说，因为房产过户价格一旦被房地产交易中心核准确认，即具法律效力。如果买方事后否认 “阴阳合同”的存在，拒绝支付原来仅口头约定的高价房费，坚持要以合同约定价过户，势必对卖方的利益造成损害。如若诉至法庭，卖方举证也难，想赢官司困难重重。而对于买方而言，由于买入的合同显示价较低，必然会对房产将来的再过户造成影响，可能造成再过户时各项税费的增加。 “当 ‘低价房’再出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加了再出售成本，而且银行贷款的实际比例也会因此降低。”上海市新闵律师事务所律师刘福元认为，此举可谓 “捡了芝麻丢了西瓜，贪小失大”。“看上去少付了钱，但承担的风险和以后可能遇到的法律问题不少，因此这是一种 ‘赔本卖卖’，还是不要触碰为好。更何况，交税纳税，是每个公民应尽的义务。”上海君悦律师事务所律师张杰鸿表示，经济上的风险尚是小事，逃避税款行为甚至会让交易者承担法律责任。而 “阴阳合同”一经发现，税务部门将重新认定房屋价格，所逃税费将予以全额追讨。情节严重的，将依据 《税收征收管理法》予以处罚。对于房产中介，虽然做低房屋合同价可能不用承担法律责任，但明知不可为而为之的后果，只能是纠纷不断增加，房屋成交率却不断降低，从一定程度上而言，对房产中介的运营成本也带来了不小的负担，造成人力物力和财力的浪费。此外，专业人士认为，引导客户做低合同价逃税，会对房产中介公司的信誉造成损害。建议着眼市场诚信环境法律法规有待明确从实际承办案件来看，房产买卖过程中做低房价的行为是买卖双方均有明确意思表示的，目的就是为了逃避部分税收。对此，相关人士提出了不少的建议。长宁区检察院民检科科长郭晶认为，司法关机对于做低合同价逃避税的案件的处理应当明确一致。“如果认定此类合同有效，则是支持买卖双方共同违背诚信原则；如果认定此类合同无效，则支持了不履行合同的一方对另一方的不诚信。”郭晶坦言，法院不能单纯就个案判个案，而应有一个明确的指导方向。而从长远的市场诚信环境建设来看，郭晶更倾向于 “做低价合同”应当认定无效的判决。郭晶认为，这样做，在短期内可能会造成为数不少的交易毁约，但是 “吃亏”的一方只有吃了亏、有了沉痛的教训才能真正有所警醒，在今后的交易中不再走这种老路。“而合同无效判决对于其他的交易方也能起到警示作用，从长远看更能维护交易诚信的大环境。”市住房保障和房屋管理局法规处李国华认为，应该对目前的 《上海市经纪人条例》进行修改，加入有关合同中修改房价、将房价做低等事项的具体处罚条例。据李国华介绍，目前上海地产中介唯一的一个管理办法就是 《上海市经纪人条例》，但是他注意到，在这份条例中，却没有对中介协助客户做低房价的处罚规定， “这导致了地产中介为了促成交易，常常主动提出进行类似操作，所以对目前的 《上海市经纪人条例》进行修改就显得更加必要了。”域外美国二手房交易税收监管严格美国二手房交易需缴纳的税种主要有交易税、遗产赠与税和所得税。交易税税率约为2％。遗产赠与税只对价值超过60万美元的遗产或在每次赠与价值超过100万美元时征收。所得税实行超额累进税率，税率在15％到39.9％之间。对于短期炒作，即拥有产权未满一年就买卖的房屋，卖房收入列入个人本年度的总收入，税收比例可高至 33％。拥有产权超过一年的房屋即长期投资，卖房时须缴付20％左右的税。为防止卖家偷税漏税，政府有相应的监管法规，要求房地产代理过户公司必须在过户时强制扣缴，否则会受到严惩。同时，因为大笔支出，要求必须通过银行转账，买方卖方的真实交易情况易于监控，漏逃税的可能性极低。
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二手房做低房价的法律风险
所谓“同案”，是指同一事实，同一法律关系，尽管此案与彼案之间的事实不可能完全相同，但“同案”却是相对存在的。“同案不同判”现象是指两个案件之间，事实相同，法律关系相同，所作出的判决结果却不同。司法实践中，存在大量同案不同判的现象。以二手房交易中作低房价(将房屋成交价格大体分解为房价与装修、设备补偿金两部分，使得纳税申报的房价低于实际成交的房价，从而达到逃税的目的)的房地产买卖为例，有的法院判决作低房价的买卖合同或居间协议无效，有的判决有效，还有的判决部分有效、部分无效，在一定程度上动摇了司法权威，影响到司法机关公信力。因此，检察机关对“同案不同判”问题加强法律监督具有十分重要的意义。■作低房价的合同是否有效在房地产买卖交易中，根据我国有关税收，买方应缴纳契税、印花税，卖方应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及。房地产买卖双方在买卖合同或居间协议中作低房价，客观上违反了税法强制性规定，逃避了国家税收，导致国家税款流失，损害了国家利益。因此，根据《中华人民共和国》第五十二条第(五)项的规定，合同可因违反法律、行政法规强制性规定而无效，作低房价的条款因违反税收强制性规定而无效。根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。作低房价的买卖合同或居间协议的其余部分属当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属有效。因此，作低房价的房地产买卖合同作低房价的条款无效，其他部分有效。一般情况下，房地产买卖双方作低房价的，无需承担民事法律责任，只需按照真实房价继续履行合同即可。但在某些案件中，由于买卖双方约定了虚假房价，导致一方当事人此后对虚假房价提出异议，并影响了合同的继续履行，对此买卖双方均有过错，应各自承担过错责任。但对虚假房价提出异议并拒绝履行的一方过错更大，因其存在两方面过错:第一，违反国家法律，作低房价;第二，拒绝履行房地产买卖合同，或拒绝按照居间协议签订房地产买卖合同。而愿意履约的一方当事人仅存有一方面过错，即违反法律作低房价。因此，法官应根据双方过错情况进行裁量，确定合理的数额，避免出现过错大小不同的当事人承担相同的责任，或一方当事人承担全部违约责任的情况。这一责任分配方式，客观上有利于减少作低房价的现象产生。买卖双方在签订作低房价的合同时，应预料到相应的风险，即对方以房价虚假为由不履行合同的情况下，由于买卖双方对作低房价均有过错，愿意履约一方也应承担一定责任，客观上减少了当事人，尤其是不能从作低房价行为中获利的一方当事人作低房价的意愿。■法官是否应主动审查房地产买卖合同是否存在作低房价在实践中，房地产买卖双方作低房价主要有两种情况:第一，在房地产买卖合同或居间协议中约定虚假房屋成交价格，并另行签订补充协议，约定真实成交价格;&第二，在房屋买卖合同或居间协议中约定房价若干，装修款若干。由于房地产买卖涉及金额较大，当事人仅以书面形式约定虚假成交价格而未以书面方式约定真实成交价格的情况极少。在第一种情况中，当争议发生时，当事人往往明确主张，约定房价不是真实成交价格，并举出补充协议加以证明。此时，作低房价的事实很容易被证实，法官应确认该事实，并在此基础上进行判决。如果双方当事人均未提出房地产买卖合同或居间合同中所约定的房价为虚假房价，则不能要求法官主动审查作低房价数额的合理性，因为房地产市场变化较快，房屋价格一直处于波动之中，不能要求法官随时掌握房地产市场信息并对房地产买卖价格是否合理进行判断。因此，法官仅需在发现有作低房价可能的时候进行审查，如一方当事人提出买卖合同存在作低房价时，法官应主动审查。根据谁主张、谁举证的原则，在判断房地产交易价格是否系虚假成交价格时，应主要由提出该项主张的当事人承担举证责任。但法官也应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。在必要时，法官可以咨询房地产交易中心相关工作人员，了解讼争房地产的大致价格。■买卖双方、中介公司应承担的责任房地产买卖双方作低房价的，从性质上看，属于一种逃税行为，不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还扰乱了不动产交易的市场秩序，由于房产交易信息本身是交易的基础，如果登记机关的合同等信息本身就不真实，将削弱不动产登记原则的意义。房地产买卖双方作低房价逃税的，应承担相应的行政责任，情节严重的，应承担刑事责任。中介公司由于具备房地产买卖方面的专业知识，往往在作低房价的过程中起到了至关重要的作用，不乏为获得佣金而促使买卖双方作低房价者，极大地影响了国家税收体系和市场秩序。因此，中介公司促成房地产买卖双方作低房价进行交易的，理应进行处罚，但目前尚缺乏相关的法律规定。房地产管理机关虽然是房屋买卖中介公司的监管机关，但未经法律法规授权，不能对中介公司促成买卖双方签订作低房价合同的行为进行。因此，应当制定行政法规或地方性法规，赋予房地产管理部门对中介公司促成买卖双方签订作低房价合同行为的行政处罚权。对中介公司确实促成买卖双方作低房价的行为，可以予以通报，并将通报内容在新闻媒体上公布，还可以进行警告、罚款、没收违法所得以及暂扣或吊销等行政处罚，对具体操作的执业人员，也应进行警告、罚款、没收违法所得等行政处罚;执业人员构成教唆犯罪的，应当受到刑罚处罚。此外，行业协会应尽快制定行业规范，掌握中介机构及其执业人员执业情况和违法违规情况，在协会内及时通报行政机关的惩戒、处罚情况。
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买二手房做低房价对买方有什么风险?
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其实没有什么风险，只是把税费降低一点~！其他都没有什么变化，还有就是以后买卖的税费会高点~！
不知道下面这条知识能否帮助到您
在竞争剧烈的当代社会,有很多人没有能力购买新房,由此打开了二手房买卖的市场。但是,二手房除了价格上有优势外,在市场运作过程中并非完美。那么,二手房买卖存在哪些风险呢?
买房须知:二手房买卖存在哪些风险?
风险就在于防范业主反悔，只要协商好了就可以的。
你好没有什么风险的，只是可以为你省去一部分税费
正常来说，法律上是不支持作低房价的，这属于偷税漏税行为，违法的。
没什么风险，只要买卖双方都认可就可以。。
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二手房交易中做低评卖方的风险
房子在自己不知情的情况下被中介跟买方做了低评，差价款是不是应该先付给卖方？
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
在房产交易中,二手房因其配套设施、较低价格、免装修等优势获得不少市民的青睐。然而,二手房交易比新房相比存在更多风险。下面小编就告诉大家避免二手房交易风险的方法,提醒大家在房产交易时一定要多重考量,慎重选择。 []
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