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买卖合同中卖方违约，买方能否同时主张解除合同和承担违约责任还是说只能择一主张？
违约金赔偿:违约金的比例规定要看具体的内容,如开发商延期交房,其违约赔偿为万分之二;买方违约,定金不能收回,卖方违约加倍返还定金等. 　司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；”，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。
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您好！想咨询一下二手房买卖违约纠纷。我是卖方，已与买方通过中介签了合同，中间由于房价大涨，要求买家再加点钱，买方不愿意，后来我想想买方不愿意加就算了，我们还按照合同签的价格来过户。但是买方表示不愿意买了，要告我违约，说有我提出加价时的录音。我想咨询下这样算我违约吗？我已经表示按照合同继续履行了。
如果虽然愿意卖房，一超过履行期限，对方可以要求继续履行合同主张违约责任，也可以要求解除合同同时主张违约责任，二如未超过履行期限则不需要承担违约责任。（还有什么不明白的可以打我电话张律师）
房产交易合同已签，上海房产307万，15年12月9日签到今天为止，除合同做底到255万差价的约定2.5日付4万，2月29日付48万，至今一直未付，收到签约的3万订金，2.9日77万首付，2.25日30万第二笔费用。大小合同约定付款时间未按时履行，合同条款内容：房东可以摧或书面解除合同，买家表示已经申请到了贷款，而且早在2月份就申请到了，但合同约定3月8日房产交易，要到4月15日左右贷款才能到帐，使我们要购买置业的计划全部泡汤，卖房期间16年1月到3月，我们卖的房价涨了100万，市场的房价都涨了，买家未急时付款52万（期间中介一直说交易当天就能付清尾款只留2万交房结清），因为买家一直未付款使我们购买的房子被房东违约没收我们的20万订金。另一方面合同未定完成交易的时间，买家付款时间拖到明年都可以，这是否有期限，可以视此合同无效吗？我们要解除合同，这官司是否能打赢，打赢我们要退买家多少钱？万一打输，我们一共要付多少钱？
第一，关于您和对方签订的房屋买卖合同是否有效的问题，只要是您与对方协商一致签订的房屋买卖合同并且合同中没有任何违反法律规定的条款的，那么该房屋买卖合同就是有效的。买卖双方在合同中没有具体约定双方履行义务的时间的，并不会导致合同无效。在履行时间没有明确约定的情况下，双方可以协商达成新的约定，如果不能协商的，那么关于具体的履行时间可以参考交易习惯、方式等因素确定交易的期限，合同中没有约定履行期限的，应该在合理期限内履行，并不会发生您所担心的可以无限期进行拖延。第二，如果您和买方在合同中没有明确约定双方履行合同的日期的，那么需要根据具体的情况确定一个合理的期限作为合同履行期。如果对方一直迟延履行合同的，那么按照约定，您应该先向对方发出催告，要求对方限期履行合同，如果在您发出催告后对方还是不履行合同的，那么您可以向法院起诉，要求法院判决双方履行合同，并且要求对方赔偿因为其拖延履行而给您造成的损失。第三，关于诉讼的结果需要根据您和对方向法院提供的证据等各方面的因素进行判断，诉讼是存在风险的，在不了解具体情况的前提下我们无法预测您是否会赢得诉讼。第四，关于诉讼的费用，诉讼费一般是由败诉的一方承担的。对于财产类争议是按照争议的标的额按照一定的比例进行计算的，也就是说按照您和对方争议金额的比例进行计算，在诉讼过程中法院会按照法定的标准为您进行计算。精确的数额我们无法进行回复，希望您谅解。
最高人民关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。其中第一款规定出卖人在缔约时没有标的物的所有权或处分权，合同也生效，即标的物所有权或处分权发生转移，那么第二款为何说出卖人未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移？
前者肯定合同有效，后者是对有效合同的解除，并对违约的责任人征处。
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广州二手房买卖中买家要求继续履行合同法院会支持吗？
作者：张静&&&&&&日期：Fri Apr 07 17:27:03 CST 2017
最近似乎广州的二手房市场业主反水现象再掀起新浪潮，卖方违约不履行合同或者违约加价可谓遍地开发，此时守约方可以要求解除合同赔偿解约违约金，一般是房价的20%-30%，也可以要求继续履行合同并赔偿延迟履行合同的违约金。但是具体如何选择，是否只要要求了继续履行合同就能得到法院支持呢？律师为您分析：（一）卖方在只收取了定金阶段违约
此阶段，买方只交付了定金，未签订正式买卖合同。卖方若发生违约行为，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿，但是不能向其主张继续履行买卖房屋义务（主张也不会支持）。（二）卖方在阶段签订了三方合同但未网签的阶段违约
此阶段，买卖双方已经签订了正式的买卖合同（居间版），若卖方不愿意卖房，买方是否可以要求继续履行合同呢？具了解，目前法院不支持的情况偏多。且此时卖房可以再次卖房或将房产抵押，买方无法规避，将会遭遇极大的无法履行合同的风险。作为买方可以试着主张继续履行合同，如果无法判决支持该主张，法院一般在审理中会进行释名，买方可以变更诉讼请求卖方承担违约责任。（三）卖方在签订了三方合同并已网签的阶段违约
此阶段，实际买卖双方合同行为已基本进行到尾声，实际此时买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已办理网签手续，完成备案，大大降低卖方将该套房屋再次出售或设立他项权利的可能性。此时如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。这里需要指出：“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封；二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。此时，卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。（四）卖方在最后过户阶段违约卖方拒绝协助买方办理过户手续，此情况下买方已经完成了自己所有的合同义务，只要合同继续履行不存在现实困难，买方完全有理由要求卖方继续履行合同。二手房买卖实际情况千差万别，且争议金额巨大，建议当事人遇到此类情况时，尽量不要自己擅自做主答辩或应诉，而应当委托专业的二手房律师来应对，以免将本来能赢的官司打输，徒留后悔。大家都在搜：
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房产买卖合同中卖方毁约,买方可否要求继续履行
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过户住房，买家可以凭合同到法院起诉，履行买卖合同，主张得到住房产权房产买卖合同中卖方毁约，买方可要求继续履行合同的约定。如果卖家拒绝<
不知道下面这条知识能否帮助到您
在房屋买卖过程中,常会出现双方签署合同后,一方毁约的情况。如果签约后,卖方因个人原因不愿出售房屋该怎么办呢?什么情况下需要承担违约责任?而什么情况下既能解约又能不赔钱呢?
签订二手房买卖合同后 卖方毁约后果有哪些?
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违法信息举报邮箱：二手房买卖纠纷中要求继续履行（过户）的条件
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导 读 在当下房价暴涨的形势下，二手房买卖合同的履行成为了买卖双方的角力点。在二手房买卖合同成立并生效，且合法有效的情况下，合同是否继续履行？ 一、继续履行具有优先性 （一）继续履行是第一原则 成立生效后，买卖双方的权利义务得以固定，卖方的核心义务是转移房屋所有权并交付，核心权利是获得房屋对价；相应的，买方的核心义务是支付对价，核心权利是获得房屋所有权并占有。除非有合同无效、被撤销或解除的情形，否则双方均应当按照诚实信用原则全面履行前述各自项下的义务。 （二）继续履行是对方承担违约责任的内容之一 《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从该条法律规定看，在法律上已经明确继续履行属于违约责任的承担方式。另外，就违约责任的内在意义而言，该责任旨在制裁违约行为，首选的应当是促成合同履行来消灭违约，退而求其次的是对违约人的制裁来保障合同的权威。因此违约责任不仅仅是继续履行，还应当包含违约赔偿。 综上，继续履行是诚实信用原则在合同履行过程中的直接落实，应当作为保护守约方的首选手段。
二、继续履行的必要条件 结合法律规定以及实践操作经验，我们认为法院要支持继续履行的，至少要满足以下必要条件： （一）法律上不存在障碍 1.完全所有权。卖方应当是标的房屋的完全所有权人，即卖方不存在无权处分的情形。如夫妻一方处分夫妻共同房产的情形，因为标的房屋属于夫妻共同财产，处分的一方并不享有完全所有权，根据《物权法》的规定，共有物的处分需要共有权人的同意，因此仅为部分共有权人的处分构成无权处分。又如部分案件中卖方尚未取得标的房屋的所有权登记，但是享有“期权”，此种情形下也构成无权处分，法院无法支持继续履行。 2.不存在他项权利。大部分标的房屋往往都设有抵押，根据《物权法》的规定，抵押期间，抵押人（卖方）要出售抵押物（标的房屋）的，需要经得抵押权人的同意，因此存在抵押的情形下，法院难以支持继续履行，除非买方能够涤除标的房屋上的抵押权。 3.不涉及善意第三人利益。法院裁判的过程，其实质也是衡平各方权益的过程，二手房买卖合同于买卖双方而言是两者之间的内部关系，该合同外的第三人无从知晓。因此法律在此情形下跟注重保护不知情的善意第三人。如果标的房屋上存在善意第三人的利益，比如标的房屋因第三人申请而被查封，此时法院将不支持继续履行。 （二）具有对价支付的可能性 二手房买卖合同中，买方要获取标的房屋的所有权，必须支付相当的对价，买家就标的房屋对价支付的可能性将成为法院是否支持继续履行的关键因素。 一般的，在二手房买卖合同中，双方先办理网签手续，同时买方支付首付款，尔后买方办理贷款并放款至监管账户，办理过户手续后卖方再领取剩余款项。实际上买方支付房款的义务在卖方配合办理过户手续义务之后。但是法院在审理时，却会要求买方的付款义务提前履行，在买方具备支付房款的能力的情况下，才会支持买方继续履行的主张。 （三）具有后续执行的可能性 判决继续履行的情况下，卖方基本都不愿意配合履行判决内容，因此必然涉及判决执行的问题，如果判决内容是无法执行或执行成本过高，法院将认为继续履行是不恰当的而不予以支持。如标的房屋是卖方唯一一套住房的，法院可能会认为此种情况下不满足继续履行的条件。
三、买房人要求继续履行的应对措施 （一）合同缔约阶段的防范 在合同缔约阶段，双方注重的是如何达成合同而不会去关注违约的情况，这也往往导致买方会忽略对标的房屋的全面考察，此时的疏漏恰恰可能导致违约情形出现时买方无法主张继续履行。为确保将来继续履行的可行性，我们认为人应当做好如下防范： 1.审核签约卖方与标的房屋的关系。如果签约卖方并非标的房屋的所有权人，买方应当要求签约卖方提供相应的授权文件。 2.核实标的房屋的登记情况。在签约之前，建议要求卖方提供标的房屋的登记信息，以明确标的房屋上的抵押及查封情况。 3.了解卖方的房产信息。在磋商过程中了解卖方出售标的房屋的目的，是投资回笼资金，还是改善居住环境的换房。 （二）合同履行阶段的控制 一旦出现卖方违约不肯继续履行的情况，买方如果要求继续履行的，应当做好如下应对： 1.在协商过程中要明确主张继续合同。部分买方其实对继续履行并不是必须主张，而是在协商过程中因为赔偿数额谈不妥，而以继续履行作为谈判的筹码。但如果在协商过程中已有明确表示同意卖方违约不继续履行，则有可能被法院认定双方已经就合同解除达成一致意见，后续需要解决的是赔偿数额的问题而不是继续履行的问题。 2.准备相应的房款。如前述，买方要求继续履行应当具备支付对价的能力，并且这种能力不是将来可实现的，而应当是判决下达前已经实际具备的。这于买方而言可能会增加一定的成本，因此需要买方提前做好财务安排。 （二）合同履行阶段的控制 一旦出现卖方违约不肯继续履行的情况，买方如果要求继续履行的，应当做好如下应对： 1.在协商过程中要明确主张继续合同。部分买方其实对继续履行并不是必须主张，而是在协商过程中因为赔偿数额谈不妥，而以继续履行作为谈判的筹码。但如果在协商过程中已有明确表示同意卖方违约不继续履行，则有可能被法院认定双方已经就合同解除达成一致意见，后续需要解决的是赔偿数额的问题而不是继续履行的问题。 2.准备相应的房款。如前述，买方要求继续履行应当具备支付对价的能力，并且这种能力不是将来可实现的，而应当是判决下达前已经实际具备的。这于买方而言可能会增加一定的成本，因此需要买方提前做好财务安排。
往期热文，回复序号可查看原文 1.《房屋买卖合同》未明确约定履行期限，买受人可随时主张权利 2.资金监管：二手房交易中防范“房”、“钱”两空的有效手段 3.房价上涨，如何防止业主“一房二卖” 4.流程及法律风险防范 5.卖方拒不网签、过户，买方如何申请强制执行 6.最高院案例||商品房预售合同解除后，由开发商来偿还购房人银行贷款！
司法实践可参考下图
二手房交易各阶段合同履行裁判标准一览表
未解押，未申请贷款，未网签
一般法院不支持买方要求卖方协助过户的诉请。
方案一：筹集资金，将银行列为第三人，行使涤除权，代卖方还清银行贷款，且明确表示将一次性支付全部房款。方案二：解除合同，要求卖方承担违约责任，赔偿房屋差价等损失，保全卖方房产。
1、因涉案房屋未解押，银行仍然享有抵押权，法院如在未经银行同意的情况下，判决房屋过户，系不恰当的处分了案外人银行的合法权益。2、买方按揭贷款的，需等待过户完毕产权证书下发（非资金监管方式）或完成网签、资金监管手续（资金监管方式）后，银行贷款才能实际下发。如法院判决过户，需载明买方支付购房款的时间，但买方购房款又需要银行贷款支付，在判决中，势必要处分银行决定是否继续放贷的权利，故法院一般不会判决继续履行合同。
已解押，已申请贷款，未网签
一般法院不支持买方要求卖方协助过户的诉请。
方案一：筹集资金，明确表示可以一次性支付全部房款，诉请继续履行合同，由卖方协助办理过户等手续。方案二：解除合同，要求卖方承担违约责任，赔偿房屋差价等损失，保全卖方房产。
此阶段，只涉及上述《律师解读》第2种情形。
已解押，已网签，贷款已下放资金监管账户
一般法院支持买方要求卖方协助过户的诉请。
1、起诉要求卖方继续履行合同，协助办理过户手续；2、同时要求卖方承担逾期办理过户手续的违约责任。
此种情况下，已经不再涉及银行抵押权、买方按揭贷款的法律障碍，买方要求继续履行合同的诉请一般会得到法院的支持。
已解押，已，贷款非资金监管的，且未实际下发
一般法院支持买方要求卖方协助过户的诉请
方案一：筹集资金，明确表示将一次性支付全部房款。方案二：解除合同，要求卖方承担违约责任，赔偿房屋差价等损失，保全卖方房产。
原因仍然为买方的，涉及银行决定是否继续放贷的权利，故法院一般不会判决继续履行合同。
1、买方支付全部价款并实际占有房屋的，买方可向查封法院提出异议，异议成立，解除查封，过户请求一般可获得法院支持。2、未支付全部价款或未实际占有房屋的，过户请求一般不支持。法律依据：《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
一房二卖情况下，数个善意买方都要求继续履行合同的。一般情况下，法院会参考各方履行合同的程度，以及强制过户、交房的难易程度等因素，决定将给哪一买方，具体为：（1）先占房屋;（2）先网签;（3）先签约;（4）付款最多。
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房屋买卖合同卖方违约，买方主张诉讼请求时应注意哪些问题呢？
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　　一：房屋买卖合同中一般会约定违约金，但有两种性质的违约金，一种是解除合同的违约金，另一种是继续履行合同的违约金。
　　如果卖房人违约的话，买房人选择其一种违约金主张，不可既要求继续履行合同又要求支付解除合同的违约金。
　　二：解除合同的违约金约定过高于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
　　我国《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，对违约金的规定强调违约金补偿性的理念。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。另一方面，如果当事人约定的违约金的数额高于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少，以使违约金与实际损失大体相当，这明显体现了违约金的补偿性。同时《合同法》第114条第2款又规定：“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条第2款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失。
　　三：继续履行合同的违约金的计算基数应以收到房款的数额计算，而不应以全部购房总价款作为基数计算。
　　比如全部购房款为100万元，买房人只交付了购房款50万元，那么买房人主张的继续履行合同的违约金的计算基数就应以50万元数额计算。
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