融创中国半日跌5.76% 业内：或存投资失败风险_网易财经
融创中国半日跌5.76% 业内：或存投资失败风险
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网易财经1月16日讯&今日低开8.8%，随后跌幅收窄，截至上午收盘，跌5.76%，报6.87港元，成交8186万股，成交额5.57亿港元。涨3.8%，报37.16元。1月13日晚，乐视网发公告表示引入了168亿元的战略投资，其中融创中国实际控制的嘉睿汇鑫通过老股转让和增资扩股方式对乐视网、乐视致新和乐视影业方面共计投资150亿元，成为乐视网和乐视致新的第二大股东。但市场似乎并不看好。除了股价下跌外，招银国际今日重申“维持融创中国卖出评级”。招银国际认为，融创中国债务负担沉重，大量的投资和收购将公司的财务杠杆水平推向新高。“上周五公司更宣布向乐视网及其关联公司投资共150亿元人民币。尽管公司在一系列收购后合约销售明显地增加，但我们对公司的财务可持续性持谨慎态度。我们预计融创的净负债率将从2016年年中的85.1%提高至 2016年年末的 115.2%。”招银国际称。同策咨询研究中心总监张宏伟也对网易财经表示，“目前看来，150亿元给之后并非万事大吉，仍存在五个陷阱，处理不好极有可能造成本次投资和多元化转型的失败。”张宏伟认为，孙宏斌的150亿投给贾跃亭，贾跃亭故事可以讲的很好听，但作为第二的大股东的融创来讲也是需要投资回报。即使孙宏斌对于投资回报要求没有那么高，但这也并不代表150亿资金背后的其他财团没有要求。对于融创来讲，除了投资的财务收益，还有股价预期上涨而带来的资本溢价收益。从现实来看，融创的“救火”行动短期内还无法获得上述两项收益，
熟悉香港市场的财经与房地产知名评论员黄立冲则对网易财经说：“香港本来对一直亏损的乐视，一直都不看好。香港市场认为，孙宏斌这一次是当了“冤大头”，将会陷入一个严重的泥潭里；融创这样做是不务正业。”网易财经也注意到，融创中国此前的投资逻辑也颇为受到市场质疑。孙宏斌早年曾对媒体表示：“我们每买一块地，基本上（股票）下跌6%左右。”不过他当时认为投资者不理解，原因是“为什么他不理解，因为他如果跟我一个水平，他也可以干（我这个职位）了，这就很正常。”（网易财经赵妍gzzhaoyan@）
本文来源：网易财经
责任编辑：赵强_NF3972
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作者：来源：智通财经 16:30
　　其实我购买港股之前，在A股，长期购买的并非地产，又因为购买了很多和地产相关的行业，深知基础投资对整个社会经济的影响非常大。因此在当时港股地产普遍非常低廉的情况下，选择购买了地产股。早期的逻辑我在15年10月都已经写过，具体如下。
　　而当时香港的房地产企业中，有很多都是物业重估，这些物业并不能产生真实的现金流，而且不能形成复利，所以我放弃了商业地产比重比较重的，也很不喜欢物业重估产生的利润，因为我觉得在A股有大把的没重估的房地产企业，没必要在香港去找一个物业重估的企业。有的企业的利润几乎都是依靠物业重估来修饰起来的，剔除物业重估后，利润非常难看。于是就选择了纯住宅类的融创中国（01918）。之前回复过一些商业地产，具体如下。
　　在选择纯住宅后，基本上，融创已经是最优质的地产股了(没有之一)。
　　首先，融创的确定性非常强，今天的融创已经有了1.2万亿的货值，这1.2万亿不包含一二级联动，一二级联动大概4000亿。而其一二级联动的土地大部分都是处于城市的近郊，拆迁比较容易。有这个底子的企业并不多，目前看这样的货值已经跨入一线房地产企业行列，而融创的市值依然和一线企业无法比拟，以目前的土地市场行情，任何一家后来者想复制融创的土地布局，可能要花费双倍融创的价钱才可以布局到这么大规模的土地。
　　融创在土地市场大涨之前，在很多核心城市的土地价格趴在地上的时候，拿了大量的便宜土地，孙宏斌自己解读为从民国到现在就一次机会，融创把握住了。可以说，融创在土地储备上，已经拥有了兵仙韩信的实力，就等一次次实战，显示自己的强大实力，最终十面埋伏包抄项羽。
　　其次，融创的战略性，拿地能力特别强。其实我也非常喜欢绿城，我几乎每年都在等绿城的土地换仓，等了2年了，依然失望。比如杭州中心，比如诸暨广场，比如鹿城广场(楼面8000)依然有接近40万体量的商业物业烂尾。资深的香港投资者全部用PB来看企业的价值，而从来不看企业的真实土地储备质量，绿城浙江县城大把的土地，三四线大把的土地并没升值。
　　虽然我太喜欢绿城了，但是已经2年了，几乎绿城还是没改变。战略拿地能力依旧不强。除了绿城，其余的住宅类的企业我确实看不上，包括喜欢和融创抢地王的金茂，很多企业没吃过绿城这样的亏，不知道商业综合体对资金的吞噬是如何的厉害，当年绿城就是给商业综合体拖的差点死去，绿城的住宅可以廉价处理掉，可以打包处理掉，而那些商业综合体，只能烂尾，如果不烂尾，就是无底洞。
　　看到很多企业贪便宜，去做商业，其实真的没考虑到商业综合体的巨大风险。这个风险就是让前几年百亿利润的SOHO中国慢慢的把钱都消耗掉了。融创昨天在平湖拿了地，而且在平湖最近拿了5块地，群里的朋友在问我，为什么在平湖拿地。我的回复其实也非常简单，碧桂园在华南包抄广深，广州深圳的房价已经非常高了，未来的刚需已经不可能在广深购房了，那只能外溢，碧桂园已经在环广深布局很猛了。
　　那么现在市场的空缺就是环上海，环北京已经给那一些产业园区圈的差不多了。环上海，如果从江苏那里包抄，现在成本已经非常高了，如果从昆山的花桥包围上海，楼面估计都要2万以上了，这时候，改从浙江包抄上海，楼面1万不到，对比东莞包围深圳的房价，那里的房价还是有空间的。所以，融创最近在包抄上海，从浙江这个房价包抄，可以猛烈一些，现在看力度还不够。
　　最后，融创的操盘能力非常强，对土地成本的消耗能力比较强。在前面2点的情况下，融创的确定性已经非常强了。未来三到五年，融创进入行业的前3的确定性是非常强的。只要这个确定性存在，融创的价值 就依然存在。目前融创10元的价格和去年融创5元的价格其实是没区别的。
　　还是一个老帐，投资商铺不如投资住宅，投资住宅不如投资住宅类土地，投资住宅类土地不如投资房地产企业股权。以融创为例，持有38万股融创等于持有万分之一的融创，加入融创今年的销售额能到2500亿，持有38万股融创等于自己开一家公司，每年销售额2500万，每天销售额7万，每天赚7000元的账面利润。就等利润释放了。而且融创一直在高于行业平均水平在增长，2010年的80多亿成长为今年的超2000亿也绝非偶然。
　　未来三年后回头看，大家一定会发现，增长股的魅力。我持有融创，而且成本不高，我有持有成长股的心态，今年的心态就比去年好很多。前年和富力雅居乐比销售，去年就和华润比了，同样，今年融创的销售额已经开始和保利，绿城，中海比较了。我今年坚信融创的市值低于龙湖，就是市场给我们买入的机会。
　　个人持有融创，以上个人心得，另外，注意房地产市场风险，关注土地市场行情，房地产企业手里的货主要就是土地。（编辑：肖顺兰）
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融创国际？谁成立的？我只知道有融创中国，而且孙的控股比不过53%，哪里来的94%
融创国际？谁成立的？我只知道有融创中国，而且孙的控股比不过53%，哪里来的94%？分析看似头头是道，但完全经不起推敲，很多分析的依据来自臆想而不是公开事实，不过能分析总比莫名其妙天天喊涨停跌停强。作为股友我们都希望股价能走好，希望孙有所作为吧
1 谁在买入融创国际 首先，截止日，孙在融创国际持股比例为94%，绝对控股。在市场流通仅为6%。因此，无论谁买融创国际，都不可能威胁孙的控股权。 其次，融创国际如果要在香港退市，那么第一步就是回购股权，即：孙再用20亿左右的资金购买融创国际。 第三，有大资金买入，股票就涨。否则，就跌。因此，融创国际近期有大资金买入。但是，这些资金买入的目的仅仅是赚取股票的差价，而不是要威胁孙的控股权(就是把市场流通部分全部买走，也才6%).如果融创国际退市，那么这些买入方就会大赚。 结论：黄通过购买融创国际的股票，威胁孙的控股权，只能是毫无根据的谣言。例如，如果孙没有定增的一次性进入40个亿，仅通过二级市场购买股票，而威胁黄的控股权，那也至少理论上存在这种可能，实际却无法实现。2 谁希望金科涨，谁希望金科跌 想买的，就希望跌。想卖的，就希望涨。 首先，对孙和黄而言，金科在2016.6之前，只能买，而不能卖。因此，如果不考虑资产的抵押，那么孙和黄是希望金科跌。并且，越跌越好。理由：目前，他俩不卖，金科就是跌到3元，与他俩有何损失？当然，如果跌到4.75，就将触摸孙40亿抵押的警戒线了。 其次，短线客（并且已经进场，例如我们）希望涨，且希望一夜之间就飞上天，并好卖了获利。愿望是好的，却不知买卖深层的动因。股票的涨跌，有两种情况：自身的律动。消息主导。而趋势则只由消息主导。也就是说，有利好，则会涨。反之，则跌。自身的律动则体现在短期内的波动，例如每天的分时图。 结论：孙和黄不希望金科大涨，也不会打压。至少，孙和黄不会主动拉升股价。3 金科的11.28的板为什么烂了 孙举牌的一字板，经过3个交易日就烂了。这是所有分析师的意料之外，月也被打脸。一字板（第一个板）烂了的原因就两种：大资金故意拉板，然后出货。主力打压，然后继续吸货。出货得可能就不用分析了，而吸货才是这个板烂的原因，并且也经过盘口认正了。 同时，这个板的时机太好了，即：翔舵主案、刘猪头的瞎嚷嚷等利空消息进行了叠加。这让主力用较少成本就把股价打压下来了。不排除，孙是特意选择这个时间点的（孙可提前预知翔舵主案）。 结论：烂板是为了吸货。不排除孙25%的举牌，而这是多数分析师的一致结论。4 在5.1~5.18区间，为什么缩量如此厉害 缩量的原因只有一个，即：没人卖，也没人买了。 经过几轮洗盘，在5.18以下区间的筹码，基本都被孙收集走了（他至少在5.11点位收集了3.04%，如果考虑流通因素，那将达到7%）。因此，在这个区间，除了主力，其它资金都没有筹码，也没有获利盘了（获利大于10%）。这在12.8日的盘口表现非常明显。 结论：由于有大资金吸货（很可能是孙），金科股价开始上第二个台阶（5.18到5.41）。至于需要多长时间，不好估计，但月希望是在12.22日之前完成。同时，有吸货的主力，股价在未来就必然会大涨（最多5个月）。我们需要耐心。5 金科在12.8日有倒仓行为吗 月认为有倒仓行为，特别是在5.14和5.2点位，这种倒仓情况比较明显。并且，就金科这种炒作题材，任何股票都会存在倒仓操作，金科也一样会存在。关键是，它为什么要倒仓？6 金科在未来2个月内，趋势如何 依然是爬山，并且是爬前面几个台阶。 总之，股价不会一夜之间就飞了，爬山是总的趋势。什么时候会出现板，谁也不知道。但，孙举牌就是板，黄大量增持也是板。同时，不排除其他大资金的进入。并且，高位（5.42以上）那些买入的大资金，他们还在。 由于提笔近期要赶稿，就说这些吧。其他的预测、操作策略和分析等，就不再说了。
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雪球今日话题
$ 融创中国 ( 01918 ) $时光飞快，融创年初抢地王还历历在目，转眼就年尾了。比时光飞的更快的是融创自身的变化：1）16 年，融创完成了 9 个大区，近 30 个城市的布局，基本上覆盖了中国主流的一二线城市和区域。而且融创的进入的城市，不仅仅是象征性的进入，而是项目布局，人员配置都能同步到位。比如海南市场，年初还不在版图，很快就 6 个项目落地，精兵强将整装到位。城市布局很重要，不仅仅说是异地开个分店，而是中国本身的市场是大陆型市场，区域差异变化很大，机会此起彼伏，只有充分布局，才能在轮动变化的市场中捕捉到更多机会，同时分摊区域的风险。2）销售上，融创今年合同销售会在 1400 亿左右，15 年还在 731 亿，再往前的 2010 年是 83 亿，在我统计的中国房地产 top30 中，这个增长速度无出其右。我们把融创老冤家绿城当作画面背景来比较一下，2010 年绿城是 522 亿，今年包括代建也就 1100 亿。如果说蒙牛的牛根生当年用牛的精神跑出了火箭的速度，那么老孙用孙猴子的精神翻出了筋斗云的速度。3）项目储备上，年初 1 月 2 日的媒体招待会上，孟德说融创的货值在 4400 亿，经过一年的变化目前融创的货值至少已经翻倍。相对于销售的翻倍，大家对货值翻倍好像觉得应该的。不怕不识货，就怕货比货。我们首先看融创背景帝绿城，经过一年的变化，绿城的货值是下降的，其大本营杭州已经所剩无几。再看万科，相对于其 3000 多亿的销售，万科这一年在土地市场基本是一个踏空的状态，从万科每月公布的收储情况看，万科的货值原地踏步甚至下降，最近一两个月已经呈现饥不择食的姿态。我关注的一家运营比较优秀的旭辉，今年就是完全踏空，以至于最近在上海为拿项目有些不顾吃相被点名罚款。另外一家新城，今年有一段时间判断失误，好在新城快速纠错，三季度开始，快速的在土地市场补充土储，今年也算有所成。三家国企，中海吃掉中信，保利洽购中航，没有政策的倾斜，明年也是青黄不接了。今年土地市场另外一个赢家是碧桂园，三斌一天一块地的速度，杨白劳和女儿喜儿年关笑开了怀。。4）业务发展上，融创的收购开始显示出巨大的价值，今年的土地 2/3 通过并购获得，对于目前融创的净资产来说，要想快速发展，并购是必然选择，也是融创擅长的。今年大的收购有莱蒙，融科，青岛嘉凯城，还有金科。好的收购都是一样的，不幸的收购各有各的不幸。融创的这些收购都有一个共同点，少花钱，多办事。这些收购都是有价值的，融创的业务方式已经变为地产投行。投行大哥大高盛是这样说的：投资银行的三个要点是：资本，人才，名声，其中我们最看重的是名声！ 对于融创，现在收购的口碑已经在江湖中传开。卖项目，找融创，卖了还可以反悔，地球人都知道啊！资本嘛，还差点，还得攒两年。人才，这几年实战中培养出不少，而且都是能打硬仗的部队。5）项目运作上，融创这两年的项目质量有了比较大的提升，户型设计，景观绿化，工程质量，等。不过，这块发展的空间还有，还可以更好6）资本运作上，老孙穿过了 50% 的持股量，目前最新持股量 54% ( 加上这几天的增持 ) , 这对于公司运营是正面的，收购等事宜可以更加方便把握时机，资本运作更有弹性和灵活度。股票市场上，去年 6 块收盘，今年加上分红，上涨了 10 多个点，跑赢了恒指和国企指数，加上汇率的变化，如果以人民币计价，那么今年的投资收益在 20% 多了，这个成绩也还不错。当然，融创的股价的增长远远跑输了融创基本面的增长。融创目前肯定低估，不过长期跟踪融创的朋友，这个价格不建议了，why？4，5 块的时候那么长时间，干嘛去了？气质性格不和，融创不是谁都能投资的，这也是雪球若干大 V 骑在融创上被抖下去的原因！7）人才建设，这个可能很多人不关心，但我是比较关心的！和土地市场一样，融创在人才市场收获还是颇丰的。首先 a 是项目收购过来的人，比如融科的，确实还是有一批优质人才的，可能以前的环境不太利于他们发挥。b 融创是一家企业文化比较简单的公司，来了多努力，把活干好就可以了，不用想太多的事情。比如万科等公司今年杂事太多，融创吸引了一批想专心做业务的人。比如，国企可能需要花精力在人事关系上，有些人就可能更喜欢融创这样的环境。c 校招 ，孙欧巴每到之处，人山人海，水泄不通，所以优秀的有潜力的也能吸引到一批。 总之，作为小股东，看到各路精英来到公司，而且大家都非常努力的干活，这比看到股价上涨更让人开心。
2016 年，即使半年报，甚至年报是最难看的一年，据说有投资机构说是噩梦。但我认为 2016 是融创，甚至老孙职业生涯中，成果最丰富最辉煌的一年。我再加上一句，没有之一。2016，融创坐稳了一流大型地产商的行业位置。对于小股东来说，先不说股价，也是内在价值增长最快的一年，因此今年重仓投资融创的股东是实质性的大赢家。这点，只要深入研究融创的人，都会同意的，跟股价无关。
相对于狂飙突进的
可能会显得平淡一些，即使可能销售依然快速增长，即使股价大幅跑赢 2016，因为这些都是 2016 年打下的坚实基础。就像明年生的孩子，主要是今年的功劳。17 年的土地市场应该不会有太大变化，一二线的土地价格很难下来，三四线的土地价格也很难上去。关键看点还是在于收购，看看融创在调控严厉的 2017 年会不会有好的大型收购。同时，我对金科也充满一些幻想。
16 年通过融创认识不少朋友，有你们的陪伴，大家一起走过特殊的一年，从大家那里学到很多，谢谢你们这些老司机。同时如果有融创的同事看到，作为小股东，也真心谢谢你们的努力，让融创 16 年如此高杆的表现，站在观众席的我们，为你们雪球是一个投资者的社交网络，聪明的投资者都在这里。
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雪球2小时前私有化新城发展 内房集体上涨王振华为何寻求港股退市？
有业内人士也指出，近期内房股暴涨，新城发展控股股价上涨仍然不及新城A的溢价也是新城发展控股私有化的一大原因。
观点地产网 香港内房股集体发力正当时，新城发展反而要私有化。
7月10日早间，新城发展控股有限公司公告宣布，公司于当日上午九时起于香港联合交易所短暂停牌，将根据公司收购、合并及股份回购守则发出有关可能私有化本公司及属内幕消息的公告。
对此消息，观点地产新媒体第一时间联系新城发展控股有关各方，但暂未得到有效回复。不过市场人士认为，新城发展控股的私有化在一定程度反映了新城对于公司未来发展前景的乐观，而港股向来的低估值是其私有化的原因之一。
据了解，新城发展控股是新城控股集团A+H平台中的港股平台，于日正式于香港联合交易所挂牌交易，挂牌首日开盘价每股为1.45港元，IPO募资规模达到2.65亿美元。
然而，即便新城早于2001年借由江苏五菱柴油机股份公司登陆上交所B市场，成为正式获财政部批准、国有股向非国有单位协议转让审批工作恢复以来获批的首家B股公司，但随着经济环境的不断改变，B股市场筹集外汇资本的历史使命于2000年基本结束，由此新城B虽然上市十几年，但及至2015年底完成B转A之前，新城B完成丧失了融资和并购重组的功能。
在此期间，新城发展H平台可谓是新城于国内信托、公司债券以及股权质押等融资手段以外的一个重要的境外融资平台。不过，和大多数内房股一样，新城发展的估值过低一直是存在的事实。
据观点地产新媒体查阅，及至日停牌之时，新城发展控股股价为2.81港元，相比5年前上市时这一数值仅上涨可93.8%。而市场人士认为，从长远看，新城发展控股股价至少应该在7港元以上。
此外，有业内人士也指出，近期内房股暴涨，新城发展控股股价上涨仍然不及新城A的溢价也是新城发展控股私有化的一大原因。
据悉，受益于沪港通、深港通开通等因素，港股市场的内房股在2017年备受市场关注，大批内房股迎来一波上涨潮。相关数据统计，2017年上半年，中国恒大累计大涨190.27%、融创中国大涨164.84%、雅居乐集团大涨104.29%。
&新城发展股价自2016年年中至今一直呈现上涨趋势，但相比港股仅不到十位数的股价，新城A股的股价却高达17.67元。&
不同估值评判背后是投资者对于公司发展模式评判标准的不同。此前一公司高管就曾指出，港股投资对公司发展要求是财务数据的稳健，而内地投资者更看重的则是公司规模的不断增长。
事实上，在过去的2016年，新城在内地的发展不俗。2016年新城控股发布的数据显示，2016年新城集团实现销售金额650.6亿元，同比增长103.8%；销售面积575.0万平方米，同比增长66.2%。同时，期内新城新增土地储备共40幅，总建筑面积1424.22万平方米，拿地金额达到535.8亿元，占公司销售额的82.4%。
另外，2016年新城已累计开业11个吾悦广场，可租面积达到72.4万平方米，全年实现租金及管理费收入4.41亿元，较2015年增长47.8%，出租率达98.96%。截至目前，新城已在全国38个大中城市布局43座吾悦广场，而到2020年，新城吾悦广场的目标是100个。
新城快速发展的步伐和开疆拓土的野望显然更符合A股投资者对于一个公司未来发展看好的预期。有市场人士就认为，H股的私有化或将带来新城控股A股股价的一波上涨行情，而在此时选择进行H股私有化，也是公司预期未来业绩上涨之下以减少私有化成本。
不过，值得注意的是，虽然新城发展最终能否私有化、私有化的代价如何以及未来A+H两个平台的资产如何整合，还有待后续的推进及披露，但在目前国内外汇管制等因素下，失却一个境外融资平台，从长远来看，也似乎有些可惜。
审校：刘满桃
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