土地使用权(landuser)是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。
土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。
一、以出让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
(一)以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权
A.土地招标
招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
在招标出让中土地主管部门要根据出让土地的具体情况编制招标文件，并实施投标的登记，投标人在登记时必须缴纳投标保证金，并提交营业执照的副本，法人代表人证明等文件。投标人在按照招标文件的要求编制标书后，在规定的时间内将标书密封投入指定标箱。经由专家组成的评标委员会按照评标标准对企业提交后投标文件进行评审后，在规定的时间地点开标。在中标人确定后，招标人应向中标人发出《中标通知书》，中标人则在《中标通知书》约定的时间，按照招标文件与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。公开招标的投标单位不能少于三家，如果少于三家则招标人应当停止开标。在公开招标中投标企业投标的价格是重要的评标因素，但评标委员会为了防止土地开发的后续资金无法到位，出现土地闲置浪费现象，开发商的从业经验和实力也是评标委员们重点关注的要点。
B.土地拍卖
拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
土地的主管部门根据被拍卖土地的特征编制拍卖文件，竟买人在竟买申请截止日期前提出竟买申请，交纳不少于拍卖文件规定的保证金，并同样提交法定代表人证明书等资信证明。竟买人通过审查后，得到印有编号的竟买标志牌，拍卖会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加的竟买人同样不能少于三人，否则应终止拍卖。在拍卖中最终的成交价格必须高于拍卖方所制定的底价，否则也需终止拍卖。拍卖成交后，竟得人按照《拍卖成交书》规定的时间和土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。土地拍卖中最重要的原则是&价高者得&，与其他形式的拍卖原理相同。
C.土地挂牌
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，
根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。政府土地主管部门编制挂牌文件，竞买人在规定日期前提出竟买申请，按规定交纳保证金、提交法定代表人证明书等资信证明后提交竞买申请书。在挂牌文件规定的挂牌起始日期，挂牌人应该将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则、增价幅度等内容，在土地交易市场挂牌公布，符合条件的竟买人应定按照文件的要求填写竟买报价单，在挂牌期限内竟买人可多次报价。如果在挂牌期限内只有一个竟买人在挂牌期限内只有一个竞买人，且报价不低于挂牌底价，并符合其他交易条件的，挂牌成交;在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外，在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他交易条件的，挂牌不成交。挂牌交易的挂牌期限不得少于十个工作日。竞买人确定后.挂牌人应当向竞买人发出《挂牌成交确认书》。竞得人应该根据《挂牌成交确认书》所约定的时间与市国土房管局签订《国有土地使用权出让合同》。挂牌同样遵循&价高者得&的原则.不同之处在于不是现场报价.由于挂牌是以书面的形式报价，所引发的关注程度及暴光不如招标与拍卖。
招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：
(1)供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地;
(2)其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;
(3)划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;
(6)法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
(二)以协议方式取得国有土地使用权(此方式目前基本不采用)
协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。
(1)协议出让国有土地使用权范围
出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：
A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;
B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
D、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
(2)禁止性规定
A、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
B、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
二、以划拨方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。
2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。
3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。
4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款
三、以转让方式取得国有土地使用权
1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。
3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
5、&房地一并转移&：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。
补充说明：&项目收购获取土地的方式&属于转让的范畴，具体内涵是通过收购项目公司的股份达到获得项目公司所拥有土地的目的。
收购项目公司的优点：
(1)避免了直接公开购买土地带来的竞争和麻烦，手续简单，便于操作。
(2)节省了直接转让土地需要缴纳的各种税费。
(3)可直接拥有原项目的开发人员，开发快捷。
收购项目公司的缺点：
(1)存在人员整合的风险。
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补偿不合理，提高拆迁补偿，请拨打全国征地拆迁法律咨询热线:分享到：120人有用794人有用97人有用88人有用瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市城市规划区外集体土地上房屋征收与补偿实施办法的通知
瑞府办发日前，国家发改委经评审，同意河北省大名县等135个县（市、区）（以下简称&试点地区&rd> 问题详情
对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按（)征收印花税。A、产权转移书据B、权利、许可证照C、购
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对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按()征收印花税。A、产权转移书据B、权利、许可证照C、购销合同D、财产租赁
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确认密码：土地使用权转让手续主要有哪些？国有土地使用权的取得方式?
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简单看一下1、通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让的行为，出让的具体办法有协议出让、招标和拍卖三种。公民可以依法作为国有土地使用权的受让人，通过协议、招标或拍卖的方式签订土地使用权出让合同，交纳土地出让金，获得土地使用权。2、通过土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。公民可以提出划拨国有土地使用权申请。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制，土地使用权人可以无限期的使用。3、通过土地使用权转让的方法取得国有土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发后，划拨的土地使用权经批准办理了土地使用权出让手续并补交土地使用权出让金后都可以进行转让。公民通过转让的方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
《土地所有权证》是国家依法保护公民土地所有权的合法凭证，是具有法律效力的证件，由人民政府房地产行政机关核发，其他任何部门和单位均无权制作或发放，所发放的权证一律无效。凭证管理土地附属资源；凭证出售、出租土地权益。1土地所有权证凭证申请办理土地继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭证办理抵押手续；凭证办理拆迁、安置、补偿手续。管理部门在办理有关手续时凡涉及到土地所有权证的归属，也均应以《土地所有权证》作为确认证件，不得以其他证件替代。2种类根据国家有关规定，截止2009年1月，我国颁发的土地证书主要有三种：1、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确认所有权。2、集体土地建设用地使用权证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证，确认建设用地使用权。3、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。2003年，中国开始颁发林权证，其四项权益里，也包含了部分土地权益。3办理程序1、房屋转让连同土地使用权转移，需提交房屋买卖协议、房照、原土地使用证。2、房屋连同土地使用权继承，赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明。3、新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。4、土地证书遗失或者损毁的，土地权利人应当及时向原发证机关备案，申请补发新证，在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的，原发证机关注销原土地证书，补发新证书。5、买卖分宗、继承、赠与分宗须双方共同到局办理。6、委托代办除提交上述资料外，还须提供委托人签名盖章的委托书。4、什么是土地流转土地使用权流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。国家的政策2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中有关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”导致的结果用地使用权流转在中国广东、浙江、江苏、上海、安徽、天津等地的农村开始了局部试点，并发展出了重庆农地入股、广东海南出租农地、北京郊区等地小产权房等模式。
地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。在中国，土地使用权的主体是广泛的。国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序都可以取得土地使用权，成为土地使用权的主体。土地使用权可以出让、转让、买卖、出租、抵押。①土地使用权出让是国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。②土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，将土地使用权再转移的行为，如出售、交换、赠与等。土地使用权的出让构成土地使用权流转的一级市场，土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让，目前情况比较复杂，在法律中并无系统的规定，各地的做法也不一致。从原则上讲，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，集体土地使用权的转让，目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的，通过土地使用权出让取得使用权的，按照土地的用途不同，使用权的年限也不同。③土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。④土地使用权买卖是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。⑤土地使用权交换是相邻的集体所有制单位，为了改变土地利用的缺点、机械化作业条件和水利灌溉条件，进行局部土地界线的调整与交换部分土地。经调整后，土地利用条件得到改善。土地使用权的交换必须在自愿基础上产生，在平等互利的原则上协商解决，因而可由交换单位提出申请，在土地管理部门指导下，经协商提出方案，经县级以上地方人民政府批准后，进行划界，申请办理变更登记。土地使用权可以作为抵押权的标的物，以土地使用权设定抵押权时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押；当地上的建筑或其他工作物抵押时，其适用范围内的土地使用权也随之抵押。⑥土地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更，主要有以下几种类型：a.国有土地划拨、集体土地内部划拨；b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权；c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起；d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因处分抵押财产取得土地使用权；g.更改土地使用者名称、地址等。⑦土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给相对人，相对人予以接受的行为。⑧土地使用权继承指公民按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地的使用权外，其地上附着物的所有权也随之得到继承。⑨土地使用权划拨是指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。土地使用者以无偿方式取得土地使用权，但需要支付给原土地使用者拆迁安置及各项补偿费用。⑩土地使用权终止指因某种原因造成土地使用权的结束或停止，一般有四种情况：a.使用年限届满，未经批准续期，土地使用权即告停止；b.情况特殊，根据社会公共利益的需要，国家在给予合理补偿的前提下，依法提前收回土地使用权；c.土地灭失；d.土地使用权受让人逾期未全部支付出让金的，出让方依照法律和合同规定，终止其土地使用权。希望我的回答能帮助到您
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如何解决裁定执行涉及划拨用地房产法律适用问题
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通过司法裁定强制执行债务人的用以抵债，是近年来人民法院采取较多的执行措施之一，而被执行的房地产又以涉及国有划拨用地的居多。由于房产与地产在客观上的不可分割性，在裁定转让房产权利的同时，势必会涉及地产权利（）的转移；而在裁定转让土地使用权时（一般情况下）也会涉及地上物、附着物（房产）权利的转移。基于此，裁定执行房地产用以抵债如何适用法律的问题在实践当中颇有争议，尤其是裁定执行涉及划拨用地的房地产时，由于我国现行土地法律制度对划拨用地及地上建筑物、附着物的转让设定了不同于其它房地产权利转移的特定条件和程序，使得本来就存有的争议更趋复杂化。具体表现为：执行法院的裁定往往和政府行政管理部门、房地产权相关利害关系人的意见不一致，直接影响到裁定的执行。因此，本文拟对执行涉及国有划拨用地的房地产在裁定时如何适用法律的问题进行一些探讨，希对完善裁定执行涉及划拨用地房地产的司法实践有所裨益。一、裁定执行划拨用地房地产应当具备的法定条件如同其它物权的流转一样，现行法律对于房地产转让设定了必须满足的法定条件，涉及划拨用地的房地产转让更是如此。为了更为清晰地讨论裁定执行划拨用地房地产应当具备的条件，有必要对法定划拨用地转让的条件做一概述。根据《》《城镇出让和转让暂行条例》《划拨权管理暂行办法》《房地产管理法》《城市房地产转让管理规定》等法律法规和规章的规定，涉及划拨用地的房地产转让，必须符合下列条件：1、土地使用者为公司、企业、其它经济组织和个人；国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家核心扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定可以划拨方式使用土地的单位其地上房产禁止转让。2、领有国有土地使用权证；3、具有合法的地上建筑物、其它附着物合法的，通常情况下表现为；4、拟转让的房产所占用的划拨用地已转为出让用地并向政府支付了出让金或上缴了土地收益金。划拨用地的房地产在转让时除必须满足以上四个条件，同出让用地房地产的转让一样，同时不得违反法律法规关于房地产转让的禁止性规定。针对划拨用地的房地产转让而言，禁止转让的情形主要有：1、该房地产已被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制了房地产权利；2、所涉及的划拨用地属政府应当依法收回使用权的；3、划拨用地上的房产为共有，转让时未经其他共有人书面同意的；4、划拨用地上的房地产权属有争议的； 5、未依法登记领取房地产权属证书的； 6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。问题是在执行中，以司法裁定的方式强制划拨用地房地产的权属转移时是否应当满足上述法律规定的（包括禁止性和符合性两个方面的）条件？存在着截然对立的两种观点，一种观点认为，在司法裁定转移划拨用地房地产时，人民法院首先应当审查拟执行的房地产是否具备法定可转让的条件，不具备法定可转让条件的，法院不亦直接裁定产权转移，确需裁定的，应当通过采取其它执行措施促使其具备法定可转让的条件（即：可供执行的条件）后再行裁定。另一种观点认为，法律规定的房地产转让的条件是调整平等民事主体之间法律关系的规范，人民法院以司法权强制转移房地产权属时，不亦过多地受上述条件的限制，人民法院生效的裁定有关政府部门及案件相关当事人必须无条件予以协助或得到执行。笔者认为，第1种观点应当成立，主要有两个方面的理由：一方面，将人民法院的司法活动、政府行政部门的管理活动及民事行为人的房地产交易活动纳入统一的法律规范调整，有利于维护法制的统一，促进和支持政府部门依法行政。另一方面，也是司法活动内在的、本质的要求。人民法院必须依照法律的规定独立行使审判权，不应当有任何游离于法律之外的司法意识和感觉的存在。鉴于此，笔者认为：当事人不主动履行生效法律文书所确定的债务但其拥有可供执行的房地产，且该房地产具备法定可转让的条件，人民法院方可运用司法的强制力，强制其转让所拥有的房地产用以抵债。常见的下列几种情形的划拨用地房地产，不宜直接裁定执行：1、没有房地产权证或其它合法的产权证明的。按现行法律规定，房地产必须依法登记并领取产权证明，包括和土地使用权证，二者缺一不可。在以往的执行活动中，由于房地产管理制度不甚完善，政府有关部门依法行政工作的相对滞后，加之人民法院为解决执行难的问题，对拟执行的房地产是否具有法定的产权手续审查不严或疏于审查，直接裁定执行并通知房地产交易管理部门“协助执行”，房地产管理部门按照法院的裁定给被执行的房地产办理转户后的注册登记，容易使没有产权手续或产权存有争议的房地产甚至是违章建筑合法化，给房地产行政管理工作带来了一定的负面影响，同时也容易引发新的权属争议。值得说明的是，被裁定执行的房地产，其与土地使用权证或其它合法产权证明必须是同时具备，才能视为具备了法定可转让的条件，只有而没有土地使用权手续或只有土地使用权证而其地上建筑物、附着物没有合法的产权证明，应当均视为不具备法定可转让的条件。有观点认为，审查的核心应放在房屋产权手续上，只要有合法的，根据“地随房走”的原则，土地使用权自然转移，笔者认为这一观点不妥。例如：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但该条例同时规定，划拨用地使用权连同地上建筑物、附着物转让的前提条件之一是该用地必须领有国有土地使用权证。因此，无论是“地随房走”还是“房随地走”，产权转移的前提条件必须是房、地均应有权属证书或其它合法的产权证明，否则，也容易使没有合法使用权的“地”随“房”转移后合法化或没有合法产权证明的“房”随“地”转移后合法化的问题。2、所占用地属政府应当依法收回的划拨用地。政府收回土地使用权是政府代表国家对土地行使所有者权益的具体体现。现行法律对于政府应当收回土地使用权的情形做出了具体的规定，例如：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定：无偿取得使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。根据法律规定，凡符合法定的应当由政府收回土地使用权的划拨用地连同地上建筑物、附着物禁止转让，划拨土地使用权由政府收回后，地上建筑物、附着物由政府视具体情况给原产权人给予适当的补偿。因此，凡属政府应当收回土地使用权的涉及划拨用地的房地产均不宜直接裁定执行。问题是“政府应当收回土地使用权”如何理解和认定，在实践当中的争议比较大，是以法定应当收回的条件是否具备来认定？还是以政府下达的《收回土地使用权决定书》来认定？对于确属应当由政府收回的划拨用地但在政府未下达收回用地决定之前，执行法院能否裁定执行等等，这些都是实践当中必然要面对的问题。笔者认为，法律规定禁止转让的划拨用地系指政府“应当收回”而不是“可以收回”的情形，“应当”属法定应尽的义务。因此，一方面，政府应当依法行政，当应当收回的情况发生时，无条件应当及时收回；另一方面执行法院也有义务对是否属于“应当收回”的情形进行审查，凡属政府应当收回的划拨用地，不能直接裁定执行。同时，上述争议的存在与司法裁定涉及划拨用地房地产权属转移时是否必须经过政府审批这一程序问题有关。《房地产管理法》第三十九条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者用其他处理。照此规定，有观点认为，在司法裁定转让涉及划拨用地房地产时，仍然需要经由政府审批，那么在政府行政审批的过程中，该划拨用地是否属于由政府收回的用地？政府是否决定收回都会有明确的结论。因为政府决定收回，自然不会批准该土地使用权连同地上建筑物、附着物的转让，人民法院在政府不予批准的情况下，亦不存在裁定执行的问题。3、所占划拨用地未置换为出让用地的。根据现行法律规定，划拨用地连同其地上建筑物、附着物进入市场流转，必须先将划拨土地使用权依法转换为出让土地使用权，具体的办法是由原土地使用者与政府签订土地使用权出让合同并补交土地使用权出让金或者以转让所获效益抵交土地使用权出让金。未转换为出让用地的划拨用地连同地上建筑物、附着物均不得转让，因此，执行法院不宜直接裁定执行。值得说明的是，按照国务院《城市房地产转让管理规定》第十三条的规定并经过政府决定在特殊情况下划拨用地及其建筑物、附着物转让时可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者用其他处理。这种情形也被视为划拨用地已转换为出让用地。例如：、、等。执行中常见的问题是，执行法院能否直接裁定所涉及的国家土地收益金由谁交纳，交纳多少，在解决这一问题的同时能否直接裁定房改房、集资房、经济适用房等产权转移？同样涉及到执行的程序问题。笔者认为：对于划拨用地能否转换为出让用地、以何种方式转换为出让用地、出让金或土地收益金由谁支付、支付多少，这此都属于政府审批的主要事项，需要由政府来决定，因此，不宜由人民法院直接对上述事项做出裁定，否则，不利用维护政府的行政权利，也容易给政府的土地管理工作带来负面影响。二、裁定执行划拨用地房地产应当遵循的法定程序《房地产管理法》第39条、《城市房地产转让管理规定》第11条、第12条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府批准。而需要政府审批的主要事项应当是：该划拨用地土地使用权是否容许转让；准予转让的是否需要办理土地使用权出让手续；不需要办理土地使用权出让手续的，以什么标准向政府交纳土地收益金。由此可以看出，在划拨用地房地产转让的程序中，政府审批是前置程序，且处于核心的地位。未经政府审批的划拨用地上的房产，由于其所占用的划拨用地尚未转换为出让用地或尚未达到法定的可视为出让用地的条件，因而属于禁止转让之列。问题是在执行中，以司法裁定的方式强制划拨用地房地产的权属转移时是否应当遵循上述法律规定的程序？即执行法院在裁定执行涉及划拨用地的房地产时是否应当经过政府审批程序。如同上文所述的划拨用地房地产转让的条件一样，在这一问题上也存在截然相对的两种观点和作法，一种观点认为，应当经过政府审批或至少应当征询政府有关部门的意见，取得一致后，方能裁定执行。而另一种观点认为，政府审批的前置程序是法律对于一般民事主体之间的房地产交易行为所设置的，人民法院以司法的强制力强制执行房地产权属的转移，属于独立司法的范畴，况且将行政审批程序置于司法执行之前，不利于解决执行难的问题。由于观点和认识上的不统一，在执行中，各地法院的做作也不尽一致。同时引发了一定程度上执行法院与政府部门的之间的矛盾，要么在政府的干预下，应当得以执行的案件难予执行；要么虽实际予以执行，政府相关部门却不予办理过户登记，致使债权人的权益受损；甚至在少数情况下，法院虽解决了执行问题，但由于缺失政府部门对该划拨用地能否进入市场流转的前置审查，最终导致国家土地资源流失；鉴于此，有些地方政府部门不得不发出严禁利用司法裁定变相将划拨用地转为经营性用地的呼吁等等。为解决执行中面临的上述争议和问题，较高人民法院曾于1997年专题商请国家土地管理局，国家土地管理局对人民法院裁定涉及转移划拨土地使用权问题对较高人民法院经（1997）18号的复函指出：对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。应当说，这一复函的法律依据系上述法律关于政府审批程序的规定。因此，笔者认为，裁定执行涉及划拨用地房地产时，执行法院应当遵循法律对于涉及划拨用地房地产转让需经政府审批的程序性规定。理由有二：一是划拨用地所有者权益归属国家，政府基于法律的授权对划拨用地代行所有者权能，正如国家土地管理局复函中指出的，划拨土地使用权虽系财产权益，但并不是当事人的财产，因此，对划拨用地或执行地上建筑物、附着物涉及划拨用地使用权流转时，应当获得所有者的同意或考虑到土地与建筑附着物的不可分割性，至少应当征询政府部门的意见并在取得一致意见后裁定执行。二是政府系房地产市场法定的管理部门，出于其管理职能的需要，例如：城市规划的需要、公益事业的需要、实施土地储备制度的需要等，都意味着政府在必要时有权对划拨用地收回，有权决定该划拨用地是否出让，以何种方式出让，是否交纳出让金或土地收益金以及交纳多少等问题。涉及划拨用地房地产权属的流转均与这些问题有关，但执行法院却没有法定的义务也不具备审查和解决上述问题的权能和条件。因此，执行涉及划拨用地房地产时，经过政府审查和审批，不仅是维护国家法制统一的需要，也便于解决裁定后由于执行法院与政府部门的意见不一致，裁定难以得到协助执行的实际问题。当然，要解决执行划拨用地房地产如何适用法律的问题，一方面，执行法院应当强化对法定条件及程序问题的关注，以防止国有土地资源的流失；另一方面政府有关部门也必须加强依法行政，以避免地方保护及相关当事人假借政府的行政权能逃废债务。如何准确、适度地界定司法权与行政权在执行涉及划拨用地房地产过程中的权能与职责范围自然是一个相当复杂的问题，有必要建议和呼吁在各地法院逐步出台一些地方性规定的基础上，较高人民法院与国土资源厅应尽快出台相关规定和司法解释，以便切实解决在执行中如何具体适用法律的操作性问题。
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